西安高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃定位方案(含案例醫(yī)院項(xiàng)目)

陜西正岳建設(shè)有限公司xx項(xiàng)目xx醫(yī)院建設(shè)規(guī)劃定位提案提交：西安實(shí)戰(zhàn)派品牌營(yíng)銷策劃有限公司xx宗地規(guī)劃定位項(xiàng)目組呈交：陜西正岳建設(shè)有限公司董事會(huì)、西安馬應(yīng)龍肛腸醫(yī)院戰(zhàn)略高層時(shí)間：2012年5月22日保密級(jí)別：內(nèi)部文件（絕密）我們不是學(xué)院派、理論派，更不是忽悠派；我們是實(shí)戰(zhàn)派！實(shí)戰(zhàn)派觀點(diǎn)一：項(xiàng)目的核心價(jià)值體現(xiàn)都要圍繞“定位”展開。實(shí)戰(zhàn)派觀點(diǎn)二：只要方向?qū)α?，就不怕路遠(yuǎn)；如果你知道你要去哪里，全世界都會(huì)為你讓路。我們的價(jià)值觀報(bào)告背景表述

商業(yè)秘密聲明：本文檔所含一切圖片文字均歸屬西安實(shí)戰(zhàn)派品牌營(yíng)銷策劃有限公司所有，僅用于針對(duì)陜西正岳建設(shè)有限公司xx項(xiàng)目董事會(huì)提案所用。除此之外不得私自修改、發(fā)布和拷貝文檔任何內(nèi)容，本公司對(duì)該文檔保留所有權(quán)。

項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目所在地衛(wèi)星圖

項(xiàng)目位于xx立交以東，北二環(huán)道路以北，即圖中紅圈標(biāo)注處。凈占地面積約4.001畝（2667.4㎡）規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率為7（陜西正岳建設(shè)有限公司自建項(xiàng)目暫無(wú)限制），綠化率、建筑密度、車位等無(wú)限制。該宗地分為兩塊，其一作為西安馬應(yīng)龍肛腸醫(yī)院建筑使用，其二為陜西正岳建設(shè)有限公司自建用地。工程分期為二期，一期為西安馬應(yīng)龍肛腸醫(yī)院籌建，二期為陜西正岳建設(shè)有限公司自建。項(xiàng)目周邊（環(huán)境）一、地理區(qū)位西安市城區(qū)輻射圖西安市十二五規(guī)劃藍(lán)圖

依照西安市十二五規(guī)劃藍(lán)圖可以得出結(jié)論。城區(qū)輻射發(fā)展方向主要為東北方、西南方。這也是西安市行政區(qū)地理因素所決定。而本項(xiàng)目所處位置如圖一所示，位于西安二環(huán)內(nèi)城與外城范圍交接處，屬于西安六區(qū)范圍內(nèi)（六級(jí)以下）。按西安市國(guó)土資源局2008年11月16日公示土地等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，可認(rèn)定項(xiàng)目土地等級(jí)在三級(jí)至六級(jí)之間。按開發(fā)程度（六通一平）、開發(fā)用途（商業(yè)用地）可定性項(xiàng)目土地等級(jí)為四級(jí)。讓我們活動(dòng)一下眼睛，先來(lái)看看項(xiàng)目周邊的風(fēng)景。二、交通環(huán)境項(xiàng)目周邊交通地理圖項(xiàng)目左左側(cè)為為城北北主干干道xx，，由xx向向北即即咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)專用用高速速路。。項(xiàng)目目以南南為西西安二二環(huán)路路北段段，由由二環(huán)環(huán)路向向東則則是前前往臨臨潼區(qū)區(qū)的必必經(jīng)之之路。。項(xiàng)目目比肩肩光明明路、、xx，攜攜兩大大公路路立交交橋（（xx立交交、文文景立立交））之便便，坐坐擁城城北核核心交交通中中樞位位置。。車流流量、、人流流量自自然也也就十十分可可觀。。xx公公交車車站站站臺(tái)項(xiàng)目南南面二二環(huán)北北路雙雙向四四車道道朱虹路路立交交北二環(huán)環(huán)西段段三、景景觀環(huán)環(huán)境周邊景景觀衛(wèi)衛(wèi)星俯俯瞰圖圖項(xiàng)目以以西側(cè)側(cè)，xx以以西是是西安安市漢漢城湖湖公園園（原原團(tuán)結(jié)結(jié)水庫(kù)庫(kù)公園園）。。西安安市作作為西西北城城市，，水資資源相相對(duì)南南方城城市匱匱乏已已經(jīng)是是不爭(zhēng)爭(zhēng)的事事實(shí)。。而項(xiàng)項(xiàng)目周周邊即即有這這樣一一處公公園““水景景”，，那么么景觀觀環(huán)境境就已已然無(wú)無(wú)可挑挑剔了了。項(xiàng)項(xiàng)目綠綠化環(huán)環(huán)境較較好，，綠化化率高高。不不過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地有工工業(yè)區(qū)區(qū)（工工業(yè)用用地或或工廠廠），，南面面建筑筑高層層密集集，遮遮擋陽(yáng)陽(yáng)光，，地處處公路路運(yùn)輸輸樞紐紐，粉粉塵較較大。。這些些因素素可能能會(huì)影影響對(duì)對(duì)周邊邊環(huán)境境整體體高價(jià)價(jià)評(píng)定定。周邊漢漢城湖湖景區(qū)區(qū)和幾幾大主主題廣廣場(chǎng)漢城湖湖公園園大門門項(xiàng)目周周邊景景觀四、配配套環(huán)環(huán)境項(xiàng)目正正北方方為西西安市市公共共交通通總公公司所所在地地，正正東方方毗鄰鄰陜西西省公公安廳廳治安安局出出入境境管理理局基基建辦辦，項(xiàng)項(xiàng)目南南面主主要配配套有有北二二環(huán)路路加氣氣站、、怡蘭蘭集團(tuán)團(tuán)、沐沐浴陽(yáng)陽(yáng)光酒酒店、、鑫宇宇賓館館、藍(lán)藍(lán)天超超市、、西安安市第第四十十九中中學(xué)、、陜西西省聾聾啞兒兒家長(zhǎng)長(zhǎng)校等等。居然之之家家家居建建材城城中菲集集團(tuán)大大樓沐浴陽(yáng)陽(yáng)光酒酒店價(jià)值體體系項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分分析雷雷達(dá)圖圖本項(xiàng)目目占地地用地地為商商業(yè)用用地，，其價(jià)價(jià)值體體系主主要體體現(xiàn)在在商業(yè)業(yè)用途途。根根據(jù)以以上對(duì)對(duì)項(xiàng)目目認(rèn)識(shí)識(shí)可以以得出出以下下結(jié)論論：價(jià)值統(tǒng)統(tǒng)籌對(duì)未央央?yún)^(qū)北北二環(huán)環(huán)路西西段地地塊發(fā)發(fā)展歷歷程和和格局局小結(jié)結(jié)：該該地塊塊發(fā)展展起步步早而而緩慢慢，住住宅用用地成成交量量較大大（2008年12至18萬(wàn)方）），商商業(yè)用用地市市場(chǎng)穩(wěn)穩(wěn)定性性較強(qiáng)強(qiáng)，整整體升升值空空間與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力較較強(qiáng)，，所以以商業(yè)業(yè)價(jià)值值較大大。項(xiàng)目基基本定定位規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目占占地約約2667.4㎡，其其中三三角地地帶無(wú)無(wú)建筑筑物面面積約約425.4㎡，建建筑區(qū)區(qū)域取取樓間間距3.6米，減減去交交通面面積約約162㎡及綠綠化面面積約約180㎡，則則實(shí)際際使用用面積積（即即樓基基面積積約1900㎡），，按照照甲方方意見(jiàn)見(jiàn)，可可建占占地面面積以以北均均分給給西安安馬應(yīng)應(yīng)龍肛肛腸醫(yī)醫(yī)院約約950平米（（即便便每個(gè)個(gè)樓層層建筑筑面積積）。。按各各自分分?jǐn)傉颊嫉貫闉?333.7㎡，最最大容容積率率為7計(jì)算，，則西西安馬馬應(yīng)龍龍肛腸腸醫(yī)院院總建建面為為：9335.9㎡。則則樓層層數(shù)分分別為為10層（因因數(shù)據(jù)據(jù)誤差差，則則樓層層約9至11層之間間，如如樓基基面積積繼續(xù)續(xù)縮小小，則則樓層層數(shù)還還可增增加，，但每每層面面積相相應(yīng)減減少。。）

西西安馬馬應(yīng)龍龍肛腸腸醫(yī)院院1、建筑筑模式式定位位規(guī)劃劃建議議醫(yī)院以以北為為面積積約425.4㎡無(wú)建筑筑三角角區(qū)，，可作作為醫(yī)醫(yī)院綠綠化帶帶（小小花園園）設(shè)設(shè)施，，給病病人提提供休休閑場(chǎng)場(chǎng)所））。若若醫(yī)院院提供供180㎡車位面面積（（按15㎡㎡每個(gè)車車位計(jì)計(jì)算，，為救救護(hù)車車、和和患者者家屬屬提供供臨時(shí)時(shí)停車車場(chǎng)所所），，則樓樓基面面積約約為：：770。按照照總建建面為為9335.9㎡㎡計(jì)算，，可建建樓層層為10層（9至11層+地下兩兩層））。地地下二二層作作為設(shè)設(shè)備用用房，，戰(zhàn)時(shí)時(shí)為六六級(jí)人人防人人員掩掩蔽部部（層層高擬擬為2.5米）；；地下下一層層為核核醫(yī)科科、中中心供供應(yīng)、、洗衣衣房、、貴賓賓門診診，健健康體體檢中中心等等（層層高擬擬為3.6米）；；一層層為門門診大大廳、、住出出院辦辦理大大廳、、掛號(hào)號(hào)處、、藥房房、急急救中中心、、門診診醫(yī)技技等，，層高高擬為為5米（底底層凈凈高等等于層層高））；二二層、、三層層作為為急診診留觀觀、門門診醫(yī)醫(yī)技，，四層層為手手術(shù)中中心及及重癥癥監(jiān)護(hù)護(hù)室；；二至至四層層高擬擬為3.6米（樓樓板鋼鋼筋混混凝土土現(xiàn)澆澆200mm，凈高高約3.4米），，五至至九層層作為為住院院部標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)護(hù)護(hù)理單單元，，十層層為行行政辦辦公用用房及及凈化化設(shè)備備機(jī)房房，五五到十十層層層高擬擬為2.7米（樓板板鋼筋混混凝土預(yù)預(yù)制板或或現(xiàn)澆，，厚度120mm，凈高約約2.58米）。。建議配配備電梯梯數(shù)為三三部（兩兩部客用用電梯、、一部提提供特殊殊病患電電梯）。。2、價(jià)值值體現(xiàn)本項(xiàng)目周周邊將近近2至3公里無(wú)二二級(jí)以上上正規(guī)醫(yī)醫(yī)院，區(qū)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力幾幾乎為0。本項(xiàng)目周周邊住宅宅區(qū)面積積大，金金仕華城城、宏途途星城、、陽(yáng)光新新地、龍龍祥御苑苑、城市市雅苑、、福瑞苑苑、裕華華老年公公寓等多多處高層層高密度度居住小小區(qū)。共共計(jì)約23267戶有有醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)需求求住戶，，市場(chǎng)需需求量大大。本項(xiàng)目位位于xx主干道道旁（西西安咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)必經(jīng)經(jīng)要道））、集北北二環(huán)、、xx立立交的高高人群流流動(dòng)率，，對(duì)醫(yī)院院品牌推推廣、廣廣告宣傳傳起到很很好的作作用。3、整體效效果圖功能輻射射區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)項(xiàng)目周邊邊五公里里內(nèi)包含含醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)有：：社區(qū)門門診24所，一級(jí)級(jí)醫(yī)院3所（海紅紅醫(yī)院、、惠仁醫(yī)醫(yī)院、西西安牙科科醫(yī)院）），二級(jí)級(jí)醫(yī)院1所（鳳城城醫(yī)院）），三級(jí)級(jí)醫(yī)院一一所（長(zhǎng)長(zhǎng)安醫(yī)院院，三甲甲）。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比比因西安馬馬應(yīng)龍肛肛腸醫(yī)院院醫(yī)療設(shè)設(shè)施配套套和等級(jí)級(jí)因素，，競(jìng)爭(zhēng)分分析即不不考慮二二級(jí)以下下醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)。在項(xiàng)目周周邊五公公里范圍圍（競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手功功能輻射射2.5公里）內(nèi)內(nèi)：唯一二級(jí)級(jí)醫(yī)院是是西安鳳鳳城醫(yī)院院（二甲甲），位位于鳳城城三路9號(hào)，于本本項(xiàng)目相相距約3.9公里。該該醫(yī)院地地理位置置在本項(xiàng)項(xiàng)目功能能輻射區(qū)區(qū)外，醫(yī)醫(yī)療范圍圍為綜合合性診療療醫(yī)院，，與西安安馬應(yīng)龍龍肛腸醫(yī)醫(yī)院專業(yè)業(yè)診療醫(yī)醫(yī)院比較較，在行行業(yè)醫(yī)療療服務(wù)范范圍內(nèi)，，鳳城醫(yī)醫(yī)院無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。唯一三級(jí)級(jí)醫(yī)院是是西安長(zhǎng)長(zhǎng)安醫(yī)院院（三甲甲），位位于文景景路17號(hào)，于本本項(xiàng)目相相距約3.3公里（距距離鳳城城醫(yī)院約約0.5公里）。。同樣不不在本項(xiàng)項(xiàng)目功能能輻射區(qū)區(qū)內(nèi)，醫(yī)醫(yī)療范圍圍也為綜綜合性診診療醫(yī)院院，結(jié)合合地理位位置，在在行業(yè)醫(yī)醫(yī)療服務(wù)務(wù)范圍內(nèi)內(nèi)與西安安馬應(yīng)龍龍肛腸醫(yī)醫(yī)院比較較，長(zhǎng)安安醫(yī)院無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力力。綜上分析析：項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力幾乎為為0區(qū)域資源源整合資源升值值空間項(xiàng)目北側(cè)側(cè)為西安安經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，享享受國(guó)國(guó)家級(jí)優(yōu)優(yōu)惠政策策，而且且也享西西部大開開發(fā)的各各項(xiàng)優(yōu)惠惠政策。。距今十十二年的的建設(shè)與與開發(fā)，，已經(jīng)吸吸引300余項(xiàng)，3700余家中外外企業(yè)入入駐。隨隨著大量量公司企企業(yè)入駐駐該區(qū)，，直接導(dǎo)導(dǎo)致該區(qū)區(qū)域住房房需求量量直線上上升。據(jù)據(jù)實(shí)地統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，該該區(qū)域在在建在售售居住樓樓盤9家（功能能輻射范范圍內(nèi)7家），今今年待開開發(fā)樓盤盤5家（功能能輻射范范圍內(nèi)2家），預(yù)預(yù)計(jì)提供供27612戶住房，，完成約約合82836入住目標(biāo)標(biāo)。（功功能輻射射范圍內(nèi)內(nèi)18715戶住房，，約合56145人）傳播推廣廣價(jià)值本項(xiàng)目位位于xx主干道道旁（西西安咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)必經(jīng)經(jīng)要道））、集北北二環(huán)、、xx立立交的高高人群流流動(dòng)率，，對(duì)醫(yī)院院品牌推推廣、廣廣告宣傳傳起到很很好的作作用。項(xiàng)目推廣廣價(jià)值地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)表現(xiàn)在在北二環(huán)環(huán)路環(huán)線線西安主主城區(qū)，，xx接接線機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速，，節(jié)省戶戶外廣告告資源。。而戶外外廣告作作為新媒媒體廣告告，其廣廣告相應(yīng)應(yīng)比傳統(tǒng)統(tǒng)媒體廣廣告效應(yīng)應(yīng)要好得得多。因因此至少少每年可可節(jié)約廣廣告費(fèi)用用約600萬(wàn)人民幣幣。xx十字字廣告推推廣效應(yīng)應(yīng)Thanks謝謝審閱閱西安實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)派品牌牌營(yíng)銷策策劃有限限公司陜西正岳岳建設(shè)有有限公司司xx項(xiàng)目目宗地陜陜西正岳岳建設(shè)有有限公司司建設(shè)規(guī)規(guī)劃定位位提案提交：西西安實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)派品牌牌營(yíng)銷策策劃有限限公司xx宗地地規(guī)劃定定位項(xiàng)目目組呈交：陜陜西正岳岳建設(shè)有有限公司司董事會(huì)會(huì)時(shí)間：2012年5月22日保密級(jí)別別：內(nèi)部部文件（（絕密））

陜西正正岳建設(shè)設(shè)有限公公司自建建項(xiàng)目一、綜述述：地塊無(wú)CBD概念，周周邊樓盤盤均為純純住宅或或商住一一體樓棟棟，無(wú)辦辦公樓和和寫字樓。周邊商業(yè)業(yè)用地?zé)o無(wú)大型娛娛樂(lè)場(chǎng)所所，如KTV、影劇院院等。周邊大型型商場(chǎng)超超市可參參考“創(chuàng)創(chuàng)意百貨貨”商店店。周邊酒店店可參考考“沐浴浴陽(yáng)光酒酒店”。。二、產(chǎn)品品定位：：（1）、因該該地塊無(wú)無(wú)CBD概念，周周邊無(wú)大大型辦公公場(chǎng)所和和辦公樓樓，且地地段濱臨臨北郊，，則排除除修建寫寫字樓決決策。（2）、功能性公公寓（3）、產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店（4）、產(chǎn)權(quán)式商商鋪（5）、純商商業(yè)商鋪鋪（6）、單身身公寓（（偏住宅宅類）功能性公公寓本項(xiàng)目總總體定位位為高檔檔次商務(wù)務(wù)綜合建建筑體（（區(qū)域無(wú)無(wú)CBD概念，占占地為四四級(jí)商業(yè)業(yè)用地）），各子子項(xiàng)目的的各主要要功能之之間應(yīng)形形成運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)良好的的互動(dòng)作作用，成成為xx乃至未未央?yún)^(qū)獨(dú)獨(dú)特的高高品質(zhì)綜綜合性項(xiàng)項(xiàng)目。結(jié)結(jié)合周邊邊區(qū)域業(yè)業(yè)態(tài)，該該地塊產(chǎn)產(chǎn)品功能能應(yīng)具體體體現(xiàn)為為以功能性公公寓為主，公公寓配合合商業(yè)，，形成本本項(xiàng)目的的主體；；二種功功能在統(tǒng)統(tǒng)一的商商務(wù)氛圍圍下相互互支撐，，形成1+1大于2的合力效效應(yīng)，最最終能夠夠以較強(qiáng)強(qiáng)的綜合合實(shí)力參參與市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。。◆酒店店式公寓寓酒店式公公寓一般般位于大大型商圈圈內(nèi)，保保持統(tǒng)一一裝修模模式、配配置一整整套高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)硬件件設(shè)施和和酒店服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)、聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)酒酒店物業(yè)業(yè)管理公公司或酒酒店式公公寓管理理公司并并由其統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管理理、區(qū)別別于純酒酒店單間間的公寓寓，其大大多會(huì)被被用作投投資使用用。酒店式公公寓是投投資型置置業(yè)者，，尤其是是異地置置業(yè)者的的首選。。通常，，酒店的的租金比比公寓的的租金要要高出30％左右，，普通公公寓的服服務(wù)相對(duì)對(duì)酒店要要落后一一些，酒酒店式公公寓單套套房屋建建筑面積積小、便便于管理理、服務(wù)務(wù)及配套套設(shè)施較較齊全、、易出租租等特點(diǎn)點(diǎn)，是其其他物業(yè)業(yè)項(xiàng)目所所不能比比擬的。。但作為為中高檔檔項(xiàng)目的的酒店式式公寓相相比普通通住宅占占用的資資金較多多，回報(bào)報(bào)周期較較長(zhǎng)，所所以更適適宜中長(zhǎng)長(zhǎng)線投資資者。西安市2008年至2011年開盤商商業(yè)項(xiàng)目目各物業(yè)業(yè)形態(tài)比比例圖◆純公公寓純公寓是是以自用用為主要要目的，，兼顧其其它需求求的公寓寓。根據(jù)據(jù)我們的的對(duì)xx及北二二環(huán)西段段周邊住住宅市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查查，目前前住宅市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)良好，，需求較較為旺盛盛。純公寓與與本項(xiàng)目目作為商商務(wù)綜合合建筑體體的定位位吻合，，然對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目總體體的品質(zhì)質(zhì)有影響響。對(duì)周周邊住宅宅項(xiàng)目無(wú)無(wú)法形成成優(yōu)勢(shì)。?！羯套∽」⒃搮^(qū)域的的工業(yè)發(fā)發(fā)展，各各類公司司越來(lái)越越聚集，，成長(zhǎng)型型企業(yè)和和小公司司對(duì)商住住公寓有有需求。。商住公司司的對(duì)戶戶型的需需求多為為2-3居室，以以滿足辦辦公的需需要。而而大戶型型必然導(dǎo)導(dǎo)致銷售售總價(jià)增增加，對(duì)對(duì)投資型型客戶的的回報(bào)時(shí)時(shí)間比較較漫長(zhǎng)，，會(huì)把這這類客戶戶嚇阻門門外。同同時(shí)，由由于房屋屋面積較較大，其其租金也也相應(yīng)較較高，超超出公寓寓使用者者（租客客）的資資金承受受能力，，使后續(xù)續(xù)的租賃賃存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。注：以上上個(gè)別取取調(diào)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源于于網(wǎng)絡(luò)案案例產(chǎn)權(quán)式酒酒店是指由眾眾多普通通投資者者購(gòu)買酒酒店物業(yè)業(yè)項(xiàng)目中中的一間間或多間間客房的的一種投投資模式式，并不不是指某某單一類類型的酒酒店住宿宿產(chǎn)品。。目前市市場(chǎng)上出出現(xiàn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店的市場(chǎng)場(chǎng)定位主主要是為為各類商商務(wù)旅游游、旅游游觀光和和休閑度度假旅游游者提供供住宿服服務(wù)，是是指分布布在商務(wù)務(wù)和旅游游城市、、旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)、、旅游度度假區(qū)的的各類以以投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)為主主要目的的的旅游游星級(jí)酒酒店、全全套房酒酒店、公公寓式酒酒店、度度假酒店店、服務(wù)務(wù)式公寓寓、主題題酒店（（或精品品酒店））、經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店。其形式可可參照酒酒店式公公寓、然然而產(chǎn)品品單一，，對(duì)硬件件要求過(guò)過(guò)高，銷銷售環(huán)節(jié)節(jié)繁復(fù)，，與本項(xiàng)項(xiàng)目初衷衷目標(biāo)不不相吻合合，故暫暫不予考考慮。產(chǎn)權(quán)式商商鋪即所有權(quán)權(quán)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)分離離的房地地產(chǎn)證券券化概念念，這是是產(chǎn)權(quán)式式商鋪?zhàn)钭詈诵?、、最基礎(chǔ)礎(chǔ)的理念念。產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪是國(guó)際際流行的的所有權(quán)權(quán)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)分離離的一種種房地產(chǎn)產(chǎn)商鋪產(chǎn)產(chǎn)品形式式，主要要表現(xiàn)為為商鋪業(yè)業(yè)主出于于投資目目的，將將業(yè)權(quán)商商鋪通過(guò)過(guò)發(fā)展商商或第三三方公司司整體委委托品牌牌經(jīng)營(yíng)商商進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商鋪鋪業(yè)主獲獲得定期期定額的的投資回回報(bào)。如籌建為為產(chǎn)權(quán)式式商鋪則則對(duì)容積積率有一一定要求求，還需需招商大大型超市市、大型型商場(chǎng)商商家加盟盟。其主主要業(yè)主主即為大大型商家家類，第第三方業(yè)業(yè)主為商商家租客客。純商業(yè)商商鋪通俗說(shuō)法法即為““門面房房”。路路邊的具具有獨(dú)立立的門面面的房間間，是房房屋的一一部分，，并且必必須是一一層的房房間或者者包括一一層的房房間的成成套的房房間，臨臨街底層層房間。。結(jié)合本本項(xiàng)目而而言，陜陜西正岳岳建設(shè)有有限公司司自建區(qū)區(qū)域臨街街二環(huán)路路北，吻吻合純商商業(yè)商鋪鋪建筑性性質(zhì)，然然對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌塑造和和品質(zhì)形形象感有有一定影影響。綜合定位位及造價(jià)價(jià)評(píng)估結(jié)合以上上思路及及調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)，為為達(dá)到提提升項(xiàng)目目品質(zhì)，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目整體體的價(jià)值值最大化化之目的的，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)擬擬定建設(shè)設(shè)定位為為：產(chǎn)權(quán)式商商鋪+商住公寓寓+酒店式公公寓效果展示示產(chǎn)權(quán)式商商鋪對(duì)開開發(fā)商的的三大吸吸引點(diǎn)1、快速回回籠資金金國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中，絕絕大多數(shù)數(shù)開發(fā)商商在運(yùn)作作商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目時(shí)，主主觀的考考慮：將將屬于商商業(yè)部分分的一律律賣掉，，快速回回籠投資資資金，，降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪正好好符合開開發(fā)商的的要求。。2、獲取商商業(yè)價(jià)值值的高額額利潤(rùn)開發(fā)商每每開發(fā)的的項(xiàng)目均均是以贏贏利為其其最終目目的。既既然要贏贏利，就就要讓項(xiàng)項(xiàng)目屬性性產(chǎn)生最最大的價(jià)價(jià)值收益益。通過(guò)過(guò)實(shí)踐，，人們認(rèn)認(rèn)識(shí)到，，在同樣樣的地段段和環(huán)境境下，商商鋪的價(jià)價(jià)值往往往要高于于住宅或或?qū)懽謽菢?，有的的甚至超超過(guò)2—3倍。二、、三線城城市地段段好的商商鋪，可可以超過(guò)過(guò)5—8倍，也司司空見(jiàn)慣慣。價(jià)格格的反差差，巨額額的誘惑惑力，強(qiáng)強(qiáng)烈的吸吸引著開開發(fā)商。。3、規(guī)避投投資分險(xiǎn)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)具有高高投資、、高利潤(rùn)潤(rùn)、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的三三高特點(diǎn)點(diǎn)，在同同一個(gè)地地段上的的物業(yè)形形態(tài)，從從商業(yè)上上考慮，，做產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪的的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住宅宅等其他他房產(chǎn)類類型的售售價(jià)要高高的多，，可以很很容易實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品的價(jià)值值最大化化的作用用。再按按照產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪的模式式運(yùn)作，，由于操操作程序序復(fù)雜和和獨(dú)特，，再加上上可注冊(cè)冊(cè)或委托托商業(yè)銷銷售代理理公司等等可行性性操作，，既能實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值利潤(rùn)，，又能達(dá)達(dá)到減低低風(fēng)險(xiǎn)。。產(chǎn)權(quán)式商商鋪產(chǎn)權(quán)式商商鋪的兩兩種經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式1．出售后后統(tǒng)一收收回經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)開發(fā)商將將出售后后的產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪，統(tǒng)一一收回經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，，指定或或委托一一家商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理公司司或品牌牌運(yùn)營(yíng)商商，對(duì)整整個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)施行統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，，并承諾諾在商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)提供供給投資資者固定定的年限限投資回回報(bào)收益益率（即即返租））。2．出售后后投資者者按照要要求自行行經(jīng)營(yíng)投資產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪的投資資者們，，按照商商場(chǎng)整體體商品規(guī)規(guī)劃、布布局的要要求自行行經(jīng)營(yíng)，，但必須須服從商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公公司的統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，，尤其是是在業(yè)態(tài)態(tài)上必須須服從規(guī)規(guī)劃要求求。開發(fā)發(fā)商設(shè)立立相應(yīng)的的商業(yè)管管理部門門，為其其包括物物業(yè)上的的服務(wù)。。當(dāng)然開開發(fā)商的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)是為了了使商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)能夠最最大程度度地獲得得成功。。產(chǎn)權(quán)式商商鋪效果果圖產(chǎn)權(quán)式商商鋪視覺(jué)覺(jué)參考圖圖商住公寓寓由于項(xiàng)目目體量不不是很大大，建設(shè)設(shè)周期短短，故應(yīng)應(yīng)采取商商住公寓寓模式。。不僅在在給予消消費(fèi)者更更多房屋屋功能選選擇的同同時(shí)，又又滿足了了人們追追求個(gè)性性的心理理。這樣樣，以““短平快快”為開開發(fā)策略略，既能能達(dá)到快快速回籠籠資金目目的，也也能達(dá)到到快速消消化之目目的?？梢匝b修修作為小小型辦公公場(chǎng)所小型辦公公場(chǎng)室參參考圖樣樣樓層走廊廊參考圖圖樣可裝修作作為住宅宅酒店式公公寓酒店公寓寓客房?jī)?nèi)內(nèi)的裝修修風(fēng)格：：根據(jù)東東海岸社社區(qū)的建建筑（加加勒比海海岸渡假假公寓））為基礎(chǔ)礎(chǔ)，主要要體現(xiàn)海海濱休閑閑、渡假假的風(fēng)格格。商務(wù)務(wù)會(huì)議以以及商務(wù)務(wù)培訓(xùn)的的功能通通過(guò)會(huì)所所的配套套和商務(wù)務(wù)中心來(lái)來(lái)體現(xiàn)。。公寓房間間的設(shè)計(jì)計(jì)理念：：人文、實(shí)用、環(huán)保、安全、簡(jiǎn)潔。房間以不不同的功功能分化化出區(qū)域域，包括括入口區(qū)區(qū)、行李李區(qū)、衣衣柜區(qū)、、衛(wèi)生洗洗浴區(qū)、、睡眠區(qū)區(qū)、休息息區(qū)、辦辦公區(qū)、、交通區(qū)區(qū)。通過(guò)過(guò)區(qū)域塑塑造空間間，通過(guò)過(guò)空間塑塑造形態(tài)態(tài)，通過(guò)過(guò)形態(tài)創(chuàng)創(chuàng)造格調(diào)調(diào)。渡假式酒酒店有別別于傳統(tǒng)統(tǒng)的商務(wù)務(wù)酒店，，房間內(nèi)內(nèi)的布局局及相應(yīng)應(yīng)的設(shè)施施設(shè)備應(yīng)應(yīng)盡量考考慮到以以放松、、舒適、、減壓為為目的的的原則，，減少不不必要的的裝飾線線條，避避免空間間及設(shè)施施的浪費(fèi)費(fèi)。裝修修選材、、顏色搭搭配、家家私尺寸寸、裝飾飾品的選選擇及布布局均應(yīng)應(yīng)符合以以上原則則。考慮到日日常經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理上上的操作作方便，，所有房房間的裝裝修風(fēng)格格應(yīng)盡量量一致（（套房單單房可有有所分別別或裝修修風(fēng)格一一致但配配置不同同），這這樣可避避免在經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)因因房間差差異較大大而引起起的房間間銷售及及維修等等問(wèn)題。。過(guò)多的的房間類類型及過(guò)過(guò)多的裝裝修風(fēng)格格將給日日常經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理造造成一定定的不便便，并且且不利于于對(duì)目標(biāo)標(biāo)客源進(jìn)進(jìn)行有效效的推廣廣和宣傳傳。客房參考考圖樣客房參考考圖樣