廣東城市綜合體營銷方案溝通報(bào)告（圖表豐富113P）

XXX項(xiàng)目營銷方案溝通稿房地產(chǎn)是一盤棋局，對弈的有市場，有政府，有對手，還有自己。XXX項(xiàng)目就是明盛置業(yè)的一枚重要棋子，這局棋該如何下？發(fā)展商在思考。XX，也在思考……引言我們面對什么我們有什么1、開局篇城市綜合體的內(nèi)含目標(biāo)導(dǎo)向項(xiàng)目情況2、布局篇3、析局篇大局市場情況商業(yè)競爭情況住宅競爭情況公寓競爭情況市場情況客觀實(shí)際市場條件市場條件整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況我們需要什么4、破局篇商業(yè)定位住宅定位公寓定位產(chǎn)品定位我們怎么做5、解局篇大局策略商業(yè)策略住宅策略公寓策略營銷策略6、全局篇整合營銷入市鋪排可行性可行性可操作性開局篇Part1城市綜合體的內(nèi)含目標(biāo)導(dǎo)向開局篇報(bào)告內(nèi)容頁碼57城市綜合體的內(nèi)含——中心區(qū)域多功能復(fù)合的綜合性物業(yè)本項(xiàng)目作為中山西區(qū)的綜合體，具有明顯的標(biāo)桿性價(jià)值。定義產(chǎn)生條件綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多。

基本特征是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；一般位于城市中心區(qū)域；能有效的解決城市中交通等方面的壓力；向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展；

多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)；

一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；對建筑設(shè)計(jì)要求較高。城市綜合體的屬性及定位目標(biāo)導(dǎo)向開局篇報(bào)告內(nèi)容頁碼57目標(biāo)導(dǎo)向——快銷，商&住的均衡去化通過對項(xiàng)目的前期溝通理解，可以幫助我們對發(fā)展商的期望有以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期首推商鋪及一部分的住宅、公寓1一期銷售目標(biāo)為快速回籠資金，以此啟動(dòng)二期，重點(diǎn)在于商住的均衡去化2二期銷售目標(biāo)為利潤，以商帶住支撐后期住宅的價(jià)值，重點(diǎn)在于商業(yè)的打造3布局篇Part2整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況布局篇報(bào)告內(nèi)容頁碼10121416整體情情況——商業(yè)、、住宅宅、公公寓三三部分分結(jié)合合的綜綜合性性項(xiàng)目目項(xiàng)目區(qū)區(qū)位圖圖整體情情況分分析XXX位于于西區(qū)區(qū)富華華道與與翠景景道交交匯處處，附附近居居住人人口比比較集集中，，存在在一定定的消消費(fèi)力力；XXX整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目由三三部分分組成成，目前規(guī)規(guī)劃建建設(shè)商商業(yè)中中心、、公寓寓和住住宅三三部分分，總建筑筑面積積約19萬萬平方方米，其中商商業(yè)部部分面面積有有7.4萬平方方米；項(xiàng)目已已于2010年9月份報(bào)報(bào)建，，預(yù)計(jì)計(jì)2011年10月份一一期開開售；；作為中中山西西區(qū)的的首個(gè)個(gè)大型型綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目，，又位位于交交通主主干道道，項(xiàng)項(xiàng)目目目前已已具備備一定定的市市場關(guān)關(guān)注及及影響響。XXX整體情情況商業(yè)情情況住宅情情況公寓情情況布局篇篇報(bào)告告內(nèi)容容頁碼10121416商業(yè)情情況——商業(yè)銷銷售將將是整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)商業(yè)模模擬形形象圖圖商業(yè)情情況分分析商業(yè)總總面積積為7.4萬㎡，，一層層建面面約1.6萬㎡，，層高高6米，二二層以以上層層高為為5.4米，共共6層，住住宅及及公寓寓底層層沿街街為雙雙層商商鋪，，首層層層高高6米，二二層層層高5.4米，商商業(yè)體體與公公寓間間規(guī)劃劃為步步行街街，在在停車車位方方面,總共提提供1000多個(gè)停停車位位,部分車車位上上升至至4樓、5樓,將拉動(dòng)動(dòng)高層層商業(yè)業(yè)的消消費(fèi)；；一樓主主要是是品牌牌經(jīng)營營店，2-3樓約有2萬萬㎡，已已引進(jìn)大潤發(fā)發(fā)超市，占建建面2.2萬㎡，，超市之之外規(guī)規(guī)劃開開放式式百貨貨店、、游樂樂設(shè)施施及電電器、、特色色餐飲飲之類類的生生活型型商業(yè)業(yè)，4樓以上規(guī)劃餐餐飲和和影院院等，綜合合性強(qiáng)強(qiáng)；商業(yè)作作為項(xiàng)項(xiàng)目的的主體體部分分，也也是首首先推推出市市場的的產(chǎn)品品，其其形象象及口口碑將將對項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生關(guān)關(guān)鍵影影響，，其去去化情情況將將對二二期開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)生至至關(guān)緊緊要的的作用用。整體情情況商業(yè)情情況住宅情情況公寓情情況布局篇篇報(bào)告告內(nèi)容容頁碼10121416住宅情情況——利潤實(shí)實(shí)現(xiàn)的的主要要載體體項(xiàng)目住住宅戶戶型圖圖住宅情情況分分析項(xiàng)目共10棟住宅，共共689戶，其中多多數(shù)17層高，最高高為30層，層高3米。多數(shù)為為兩梯四戶戶，部分為為兩梯兩戶戶、兩梯五五戶。底層層雙層商鋪鋪。產(chǎn)品有有68—139㎡二房—四房。主力力產(chǎn)品為88—115㎡三房，大部部分南北朝朝向，實(shí)用用率為85%—90%，產(chǎn)品較好好；住宅呈長圍圍合型排布布，中心園園林布局，，人車分流流，半地下下車庫，共共300多個(gè)車位，，車戶比將將近1：2；住宅作為項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值提升部分分，其銷售售利潤關(guān)系系到項(xiàng)目整整體的利潤潤，對項(xiàng)目目的預(yù)期收收益占主要要地位，以以商帶住的的規(guī)劃方向向是對住宅宅價(jià)值最大大的支撐點(diǎn)點(diǎn)。整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況布局篇報(bào)告告內(nèi)容頁碼10121416公寓情況——項(xiàng)目產(chǎn)品的的重要補(bǔ)充充項(xiàng)目公寓戶戶型圖公寓情況分分析項(xiàng)目共1棟公寓，共共374戶，位于項(xiàng)項(xiàng)目整體的的中心位置置。兩梯17戶，24層高，底層層雙層商鋪鋪，為規(guī)劃劃步行街的的一部分，，商業(yè)支撐撐較好；產(chǎn)品為36.56㎡的單間，實(shí)實(shí)用率為78.16%，開間3.8米，進(jìn)深7.2米，層高3.2米，帶陽臺(tái)臺(tái)飄窗，舒舒適度較高高，戶型統(tǒng)統(tǒng)一，東西西朝向，產(chǎn)產(chǎn)品常規(guī)；；項(xiàng)目公寓作作為對商業(yè)業(yè)及住宅過過渡的投資資型產(chǎn)品，，即可滿足足投資者對對不同投資資產(chǎn)品的需需求，也可可滿足居住住者對居住住產(chǎn)品的需需求，且其其居住人群群將對整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的活活動(dòng)人流起起到十分重重要的補(bǔ)充充。析局篇Part3析局篇之大大局析局篇之商商業(yè)競爭市市場析局篇之住住宅競爭市市場析局篇之公公寓競爭市市場析局篇報(bào)告告內(nèi)容頁碼19242831中山經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平領(lǐng)領(lǐng)先，增長長速度快，，商業(yè)潛力力大中山經(jīng)濟(jì)情情況分析中山是一座座鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的城城市，體制制靈活、經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力較較強(qiáng)。自經(jīng)經(jīng)濟(jì)開放后后飛速發(fā)展展，2009年GDP在廣東省位位列廣州、、深圳、東東莞和佛山山之后，排名第五，今年6月份發(fā)布的的《2009—2010年度全球城城市競爭力力報(bào)告》，在全球城城市經(jīng)濟(jì)增增長中，中中山排名全球第六位位。自2000年開始，中中山貫徹““走出去””戰(zhàn)略，大大量吸引投投資，改善善居民消費(fèi)費(fèi)水平，城城區(qū)消費(fèi)總額年年均增長16.7%。中山先后榮榮獲全國文文明城市、、聯(lián)合國人人居獎(jiǎng)、中中國和諧之之城、全國國十大最具具幸福感城城市、全國國品牌經(jīng)濟(jì)濟(jì)城市、中中國優(yōu)秀旅旅游城市等等稱號(hào)，扎扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)為中中山經(jīng)濟(jì)的的再突圍提提供了有利利條件。隨隨著《珠江三角洲洲地區(qū)改革革發(fā)展規(guī)劃劃綱要》和《推進(jìn)珠中江江區(qū)域機(jī)密密合作框架架協(xié)議》的進(jìn)一步實(shí)實(shí)施，中山山迎來了新的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。中山為房價(jià)價(jià)洼地，目目前樓市回回暖，投資資信心持續(xù)續(xù)增強(qiáng)價(jià)格洼地優(yōu)優(yōu)勢：目前中山樓樓價(jià)為5000元/㎡左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)底于珠三三角相臨地地區(qū)，特別別是港澳，，被業(yè)界稱稱為最具投投資價(jià)值的的價(jià)格洼地地商鋪均價(jià)攀攀升：圖為中山城城區(qū)商業(yè)首首層銷售均均價(jià)走勢，，自04年以來，中中山城區(qū)商商業(yè)首層銷銷售均價(jià)直直線攀升，，平均年上上漲率達(dá)8.56%市場信心增增強(qiáng)：圖為中山市市近期日成成交走勢圖圖，總體呈呈明顯波動(dòng)動(dòng)上升趨勢勢，市場投投資信心持持續(xù)增強(qiáng)，，市場回暖暖跡象明顯顯項(xiàng)目區(qū)位位中山區(qū)位位往北可經(jīng)經(jīng)由105國道去往往廣州、、佛山、、深圳；；往南可經(jīng)經(jīng)由博愛愛路去往往石岐、、東區(qū)；；往東可經(jīng)經(jīng)由直達(dá)達(dá)車站去去往港珠珠澳；往西可去去往沙溪溪、大涌涌，經(jīng)富富華總站站去往各各地項(xiàng)目地處處便捷樞樞紐位置置，區(qū)位位優(yōu)勢凸凸顯太澳高速速公路等等三縱兩兩橫公路路布局全全市；廣珠輕軌軌等四大大城際軌軌道舒暢暢交通；；港珠澳大大橋、深深中大橋橋兩大橋橋梁促進(jìn)進(jìn)交流；；交通要道道相繼開開通，使使中山商商業(yè)前景景十分樂樂觀樓市總體體趨勢向向好，項(xiàng)項(xiàng)目前景景相對樂樂觀123中山經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平領(lǐng)先先，增長長速度快快中山為房房價(jià)洼地地，目前前樓市回回暖，投投資信心心持續(xù)增增強(qiáng)項(xiàng)目地處處便捷樞樞紐位置置，區(qū)位位優(yōu)勢凸凸顯析局篇之之大局析局篇之之商業(yè)競競爭市場場析局篇之之住宅競競爭市場場析局篇之之公寓競競爭市場場析局篇報(bào)報(bào)告內(nèi)容容頁碼19242831區(qū)域存量量情況——在售商業(yè)業(yè)較少，，但商鋪鋪存量較較大項(xiàng)目商鋪入市最后成交面積貨量面積余量創(chuàng)興廣場二期2008年1月2008年12月1258.49售罄龍瑞中央商務(wù)公館2009年7月2009年11月4566.06售罄XX時(shí)代公寓2010年1月2010年6月7664.82售罄時(shí)代白朗峰2010年7月2010年8月3975.012145.02匯豪新天地未售未售4316.74316.7區(qū)域存量量情況分分析目前區(qū)域域主要在在售項(xiàng)目目較少，，在售面面積僅為不到到3000㎡，處于市市場相對對空白期，預(yù)計(jì)計(jì)接下來來不久將將會(huì)有部部分項(xiàng)目目趁勢推出，，擠占市市場；由于商鋪鋪具有較較明顯的的投資屬屬性，因因此區(qū)域存量量甚至整整個(gè)中山山城區(qū)的的存量都都將成為項(xiàng)目目的競爭爭對手；；在中山城城區(qū)土地地利用總總體規(guī)劃劃（2006-2020年）中，，西區(qū)為為中山商商業(yè)中心心，目前我項(xiàng)目目周邊各各種類別別的商圈圈聚集，，商業(yè)氛圍成成熟，商商鋪存量量較大。。區(qū)域部分分帶商鋪鋪項(xiàng)目情情況統(tǒng)計(jì)計(jì)區(qū)域預(yù)期期供應(yīng)——預(yù)期供應(yīng)應(yīng)急劇增增加，多多為現(xiàn)代代商業(yè)綜綜合體XXX小商品市場、二手交易市場商圈翠景傳統(tǒng)商圈富華商圈XX廣場XX廣場XX廣場XX地王興中廣場項(xiàng)目商鋪預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)推出貨量商業(yè)形態(tài)XX廣場2010年底22000㎡商場、街鋪XX廣場2011年初83900㎡休閑商業(yè)中心興中廣場2012年初130000㎡LifestylemallXX廣場2011年初13700㎡商場、街鋪XX地王2012年底60000㎡商業(yè)綜合體雅居樂808畝2012年底100000㎡大型購物中心資料來源源：中山山國土資資源局、、中山XX資源源數(shù)據(jù)庫庫預(yù)期供應(yīng)應(yīng)近41萬多平方方，市場場供應(yīng)急急劇增加加，將加加劇項(xiàng)目目的資金金和時(shí)間間壓力。。區(qū)域市場場情況——區(qū)域競爭爭激烈，，項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)增加加20082009上半年下半年20102011上半年下半年上半年下半年之后之前XX廣場場XX廣場場雅居樂808畝XX地王王87畝搶占先機(jī)機(jī)期成熟熱銷銷期創(chuàng)新廣場場二期駿華庭明景坊名仕經(jīng)典典龍瑞中央央商務(wù)公公館XX時(shí)代代公寓時(shí)代白朗朗峰興中廣場場激烈競爭爭期頤高數(shù)碼廣場場名仕天地翠景花園柏景苑區(qū)域發(fā)展期XX廣場西區(qū)來年的商商業(yè)市場，將將迎來十分激激烈的競爭，，區(qū)域正向高高端商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換同區(qū)域項(xiàng)目商商業(yè)的推出，，有利于區(qū)域域商業(yè)價(jià)值的的提升，但同同時(shí)激烈的競競爭，將使項(xiàng)項(xiàng)目承擔(dān)更大大的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。無論是對對銷售周期、、價(jià)格、營銷銷成本等都將將產(chǎn)生影響。。析局篇之大局局析局篇之商業(yè)業(yè)競爭市場析局篇之住宅宅競爭市場析局篇之公寓寓競爭市場析局篇報(bào)告內(nèi)內(nèi)容頁碼19242831區(qū)域在售情況況——項(xiàng)目競爭產(chǎn)品品為區(qū)域主要要存量，多為為中小戶型國土資源局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯示，僅僅中山西區(qū)未未售住宅產(chǎn)品品套數(shù)合計(jì)達(dá)達(dá)1256套。其中與項(xiàng)目住住宅直面競爭爭的60—144㎡產(chǎn)品存量達(dá)579套，占總存量量的46%。區(qū)域銷售情況況——兩極分化，高端去化速度度慢，中低端端競爭激烈西區(qū)主要住宅項(xiàng)目月成交情況項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月XXXX園成交套數(shù)252432358372144成交均價(jià)48754841492748824967461444084847XX華庭成交套數(shù)74324413成交均價(jià)47554743433243885041591241284738XX水岸成交套數(shù)////4111128成交均價(jià)4721454448674699XXX成交套數(shù)//1414/212成交均價(jià)12467119421028090009266XX一號(hào)成交套數(shù)////62/1成交均價(jià)1034393267459XXXX成交套數(shù)////7212445成交均價(jià)3719363250293982XXX家園成交套數(shù)261534271061916成交均價(jià)34163407361344385392365837653449XXX成交套數(shù)/////801939成交均價(jià)450844914571西區(qū)高端項(xiàng)目目去化速度慢慢，近期平均均每月僅為4套左右，且銷銷售均價(jià)呈下下降趨勢西區(qū)中低端項(xiàng)項(xiàng)目較多，競競爭較激烈，，多數(shù)售價(jià)在在3500—4800元/㎡左右區(qū)域售價(jià)呈兩兩極分化，高高低端均價(jià)差差達(dá)5000元左右析局篇之大局局析局篇之商業(yè)業(yè)競爭市場析局篇之住宅宅競爭市場析局篇之公寓寓競爭市場析局篇報(bào)告內(nèi)內(nèi)容頁碼19242831區(qū)域存量情況況——同質(zhì)性產(chǎn)品存存量巨大保守測算，西西區(qū)公寓產(chǎn)品品在售及已售售產(chǎn)品存量，，總量超過3000套從三級(jí)市場的的反應(yīng)來看，，存量公寓產(chǎn)產(chǎn)品的供需均均不暢旺，最最高售價(jià)僅5500元/㎡中山XX系統(tǒng)統(tǒng)數(shù)據(jù)庫資料料顯示，中山山城區(qū)未售公公寓產(chǎn)品套數(shù)數(shù)合計(jì)為1177套。區(qū)域在售情況況——在售產(chǎn)品競爭爭激烈從公寓產(chǎn)品的的投資性質(zhì)來來看，在面臨臨西區(qū)競爭的的同時(shí)還要面面對全市范圍圍的競爭。區(qū)域銷售情況況——全年銷售量低低，月成交量量少，去化速速度緩慢中山XX系統(tǒng)統(tǒng)數(shù)據(jù)庫顯示示，截止8月份，中山泛泛西區(qū)公寓產(chǎn)產(chǎn)品銷售套數(shù)數(shù)僅為137套。從在售項(xiàng)目的的銷售均價(jià)來來看，泛西區(qū)區(qū)公寓項(xiàng)目月月成交均價(jià)為為6042元/㎡從在售項(xiàng)目的的銷售套數(shù)來來看，泛西區(qū)區(qū)公寓項(xiàng)目月月成交套數(shù)僅僅僅為17套區(qū)域預(yù)期供應(yīng)應(yīng)——預(yù)期供應(yīng)急劇劇增加，多為為傳統(tǒng)公寓項(xiàng)目公寓預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)推出貨量公寓主要形態(tài)XX廣場2010年底300套SOHOXX廣場2012年初400套傳統(tǒng)公寓XX公寓2010年底100套復(fù)式公寓XX廣場2011年初600套傳統(tǒng)公寓XX地王2012年底不詳傳統(tǒng)公寓資料來源：中中山國土資源源局、中山XX資源數(shù)據(jù)據(jù)庫區(qū)域預(yù)期供應(yīng)應(yīng)超2000套，加上目前前3000多套的存量，，市場供應(yīng)急急劇增加至5000多套，市場競競爭劇烈。XXX（374套）XX廣場（300套）XX廣場（600套）XX廣場（400套）XX地王XX時(shí)代公寓（100套）破局篇Part4破局篇之商業(yè)業(yè)定位破局篇之住宅宅定位破局篇之公寓寓定位破局篇報(bào)告內(nèi)內(nèi)容頁碼374551客戶定位項(xiàng)目位置面積總價(jià)首付按揭貸款年限月供XX時(shí)代公寓3卡264.913973650198765019860001021989月租金租金年上漲10年供租收益房價(jià)年上漲10年房收益10年總收益10年月供款10年回報(bào)率264915%13597316%27397484099479263868088.61%由實(shí)際數(shù)據(jù)測測算，目前西西區(qū)首層商鋪鋪10年投資回報(bào)率率已高達(dá)88.61%資料來源：中中山XX資源源數(shù)據(jù)庫商鋪?zhàn)鳛榧兺锻顿Y型產(chǎn)品，，資本跨區(qū)域域流動(dòng)，客戶戶主要受投資資成本及投資資回報(bào)率影響響客戶定位XXX廣州順德深圳香港澳門廣州，是一個(gè)個(gè)全民投資的的地方；深港港澳，是區(qū)區(qū)區(qū)一個(gè)車位就就賣30萬的地方。深港澳、順德德、廣州，將將是我們未來來的主要投資資客戶地區(qū)著著眼點(diǎn)富華道景觀路順通路XX河酒店、娛樂餐飲、電腦城城服裝、休閑傳統(tǒng)生活市場場XXX小商品市場商業(yè)環(huán)境分析析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布圖以富華道、景景觀&順通路、XX河為界，商業(yè)形態(tài)分區(qū)區(qū)明顯，商業(yè)業(yè)檔次參差不不齊，經(jīng)營主體體多樣，商業(yè)業(yè)氛圍成熟，，但長期缺乏大型型的購物中心心西區(qū)街鋪?zhàn)饨鸾鹚綖?50~250元/㎡，名軒廣場及XX廣場規(guī)劃為為商場，將對對區(qū)域商業(yè)格局的的改變起到促促進(jìn)作用項(xiàng)目位于雙向向6車道的西區(qū)主主干道富華道道旁，受其對人人流阻隔的影影響，項(xiàng)目商商業(yè)消費(fèi)人群主要要受翠景片區(qū)區(qū)及市區(qū)影響響商業(yè)定位區(qū)域商業(yè)環(huán)境境——經(jīng)營主體多樣樣，缺乏現(xiàn)代代大型商業(yè)區(qū)域活動(dòng)人群群——層次高低不同同，人流興旺旺聚集零售商、普通通工薪階層時(shí)尚年輕白領(lǐng)領(lǐng)活動(dòng)人群太陽城、翠景景食街、酒吧吧街小商品市場/龍瑞服裝市場場西區(qū)傳統(tǒng)的商商業(yè)旺地，孕孕育了層次高高低不同的商商業(yè)業(yè)態(tài)，人人流興旺聚集集高檔商務(wù)上層層人士居家型消費(fèi)群群體活動(dòng)人群XX廣場、蘇蘇寧電器、電電腦城富華酒店群、、高檔消費(fèi)場場所項(xiàng)目區(qū)域關(guān)系系——濃厚商業(yè)氛圍圍中的全新型型現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目與XX廣廣場的關(guān)系項(xiàng)目與定位為為購物商場的的XX廣場僅僅一墻之隔，，將面臨其直直面的競爭；；翠景傳統(tǒng)市場場積累了項(xiàng)目目周邊的市場場印象，傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)態(tài)相對飽飽和，缺乏現(xiàn)現(xiàn)代大型商業(yè)業(yè)；項(xiàng)目地塊較大大，可充分支支撐項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的外延延發(fā)揮，在項(xiàng)項(xiàng)目周邊樹立立標(biāo)桿地位；；項(xiàng)目與周邊區(qū)區(qū)域的關(guān)系客觀特質(zhì)決定定，項(xiàng)目可依依托區(qū)域氛圍圍及自身優(yōu)勢勢打造全新的的符合區(qū)域需需求的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)西區(qū)為老牌的的商業(yè)區(qū)，且且在中山的最最新規(guī)劃中，，西區(qū)為重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)業(yè)區(qū)，區(qū)域商商業(yè)氛圍濃厚厚；項(xiàng)目外部優(yōu)勢勢——各項(xiàng)利好支撐撐項(xiàng)目商業(yè)價(jià)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)位置優(yōu)越，位位于翠景道與與富華道交匯匯處未來城市BRT公交站臺(tái)緊鄰鄰項(xiàng)目正門小商品市場、、翠景市場集集聚人流、客客流、商流眾多高端商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)使片區(qū)發(fā)展展再上新臺(tái)階階人脈支持發(fā)展契機(jī)位置優(yōu)越商業(yè)基礎(chǔ)新西區(qū)一站式式購物體驗(yàn)廣廣場商業(yè)定位1234區(qū)域商業(yè)環(huán)境境——經(jīng)營主體多樣樣，缺乏現(xiàn)代代大型商業(yè)區(qū)域活動(dòng)人群群——層次高低不同同，人流興旺旺聚集項(xiàng)目區(qū)域關(guān)系系——濃厚商業(yè)氛圍圍中的全新型型現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目外部優(yōu)勢勢——各項(xiàng)利好支撐撐項(xiàng)目商業(yè)價(jià)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)破局篇之商業(yè)業(yè)定位破局篇之住宅宅定位破局篇之公寓寓定位破局篇報(bào)告內(nèi)內(nèi)容頁碼374551按照客戶的置置業(yè)支付能力力進(jìn)行排序，，本項(xiàng)目主要要滿足中高端端客戶的置業(yè)業(yè)需求。頂端客戶高端客戶中高端客戶中端客戶50萬200萬500萬置業(yè)支付能力力客戶描述年齡分布：30~55歲之間文化水平：大多擁有中上上的學(xué)歷區(qū)域：大部分來自城城區(qū)，集中在在西區(qū)和石岐岐區(qū)；一部分分來自于鎮(zhèn)區(qū)區(qū)和周邊城市市，區(qū)域較分分散職業(yè)分布：就任于政府機(jī)機(jī)關(guān)、事業(yè)單單位和國有企企業(yè)的中層管管理者在鎮(zhèn)區(qū)擁有工工廠企業(yè)的私私企業(yè)主；在在城區(qū)從事高高新服務(wù)行業(yè)業(yè)的中高層管管理者（廣告告、咨詢、中中介等）資金和技術(shù)密密集型企業(yè)（（金融業(yè)、證證券業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、通訊訊業(yè)、IT業(yè)等行業(yè)）的的高級(jí)白領(lǐng)自住經(jīng)營規(guī)模模較大的商店店個(gè)體戶，外外來工作者客戶定位在中山市內(nèi)追追求更好的居居住生活環(huán)境境，希望居住住城市的繁華華地段，擁有有完善的區(qū)域域配套，同時(shí)時(shí)注重社區(qū)園園林內(nèi)部的景景觀，注重居居住環(huán)境西區(qū)片區(qū)為中中山傳統(tǒng)的商商業(yè)區(qū)，又是是政府重點(diǎn)發(fā)發(fā)展商業(yè)的區(qū)區(qū)域，商業(yè)區(qū)區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)其升值潛力力，具有自住住兼投資傾向向的客戶眾多多長期租賃或原原居住條件已已不能滿足需需求，尋找更更合適優(yōu)質(zhì)的的住宅，更好好的物業(yè)管理理服務(wù)水平。。多數(shù)為改善善居住環(huán)境及及居住品質(zhì)的的客戶更優(yōu)的居住環(huán)環(huán)境更高的居住品品質(zhì)更大的升值潛潛力他們有了一定定的資本積累累，追求更優(yōu)優(yōu)的居住環(huán)境境、更高的居居住品質(zhì)和更更大的升值潛潛力客戶定位改善置業(yè)型68—88㎡㎡小戶實(shí)用型首次置業(yè)型128—139㎡大戶享受型置業(yè)享受型105—117㎡中戶舒適型追求新的居住住方式或追隨隨潮流，看重重產(chǎn)品的獨(dú)特特性與升值潛潛力，強(qiáng)調(diào)自自己的身份地地位追求生活舒適適度的提升，，關(guān)注生活環(huán)環(huán)境、空間尺尺度和社區(qū)配配套追求基本生活活的滿足，及及對物業(yè)的占占有感和歸屬屬感，對產(chǎn)品品功能比較看看重源于不同的背背景和生活環(huán)環(huán)境，對應(yīng)于于本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品，他們有有著不同的首首要關(guān)注因素素客戶定位重要客戶核心客戶邊緣客戶在中山城區(qū)內(nèi)內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)，外來工作作者中山本地的私私企業(yè)主和個(gè)個(gè)體戶與中山有生意意關(guān)聯(lián)或親緣緣關(guān)系的生意意人或企業(yè)主主認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)域域及商業(yè)價(jià)值值潛力的珠三三角投資客儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)固定資資產(chǎn)保值的居居民客戶受主動(dòng)城市市化影響的的首次進(jìn)城城客戶中山城區(qū)的的個(gè)體戶、、外來工作作者和企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、私私企業(yè)主是是本項(xiàng)目的的核心客戶戶，同時(shí)與與中山有關(guān)關(guān)聯(lián)的中高高端人群、、投資客戶戶是本項(xiàng)目目的重要客客戶客戶定位住宅定位繁華商城·城心園林·領(lǐng)空12區(qū)域存量情情況——多為傳統(tǒng)滿滿足剛性需需求的產(chǎn)品品區(qū)域銷售情情況——兩極分化，，高端去化化速度慢，，中低端競競爭激烈3項(xiàng)目目標(biāo)客客群——中山城區(qū)的的中高端客客戶4項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品——68——139㎡㎡的二房—四房破局篇之商商業(yè)定位破局篇之住住宅定位破局篇之公公寓定位破局篇報(bào)告告內(nèi)容頁碼374551客戶定位公寓目標(biāo)客客群分析目標(biāo)客群購買客群終端使用客客戶投資客客承租者者自用客客公寓寓的的目目標(biāo)標(biāo)客客群群，，購購買買者者并并非非是是終終端端使使用用者者，，產(chǎn)產(chǎn)品品的的開開發(fā)發(fā)不不僅僅要要考考慮慮購購買買者者，，更更要要考考慮慮終終端端使使用用者者，，公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品更更具具備備明明顯顯的的特特征征。。目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析購買自用客戶特征分析區(qū)域多在項(xiàng)目地域輻射范圍職業(yè)企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外地駐連工作人士、商務(wù)性居住人士、公司行為購買客群特征經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、發(fā)展軌跡相似、需求心理因工作或生活原因必須在區(qū)域附近居住就近原則，便利性居住習(xí)慣；辦公用途購買投資客戶特征分析區(qū)域項(xiàng)目周邊區(qū)域、中山市乃至異地投資客職業(yè)企業(yè)中高層、政府官員、職業(yè)投資客客群特征經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固投資意識(shí)強(qiáng)烈、市場嗅覺敏銳、對區(qū)域未來發(fā)展態(tài)勢比較認(rèn)可、對承租客源的質(zhì)量與數(shù)量有信心需求心理置業(yè)、保值、養(yǎng)老短期炒作、變現(xiàn)、牟利主要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)率終端使用客戶（購買自用、承租）特征分析——

純居住類客群來源周邊區(qū)域、為便利交通和中心繁華吸引的另區(qū)域人群、外地人員職業(yè)企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外企管理人員、外地工作人士、客群特征經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、工作忙碌壓力大需求心理因工作原因必須在區(qū)域附近居住就近原則，便利性與居住習(xí)慣、超前消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)終端使用客戶（購買自用、承租）特征分析——

商住類（SOHO）客群來源本地中小企業(yè)、外地公司辦事處、外資企業(yè)辦事處、商務(wù)性居住職業(yè)代理、咨詢、商貿(mào)公司、辦事處、設(shè)計(jì)人員客群特征成長型企業(yè)、異地、境外在中山工作、流動(dòng)性強(qiáng)（只租不購者）、辦公性質(zhì)需求心理良好的辦公用途性價(jià)比、契合的產(chǎn)品、既商且住的兩用功能公寓寓的的投投資資性性特特征征明明顯顯終端端使使用用客客戶戶多多考考慮慮便便利利性性和和居居住住習(xí)習(xí)慣慣需求求特特征征廣廣泛泛有有高高附附加加值值色色彩彩公寓寓高高檔檔次次居居住住享享受受或或商商務(wù)務(wù)的的需需求求缺缺乏乏相相對對應(yīng)應(yīng)的的產(chǎn)產(chǎn)品品區(qū)域域商商業(yè)業(yè)休休閑閑氛氛圍圍為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，可可支支撐撐滿滿足足客客群群的的生生活活便便利利性性需需求求市場場要要求求出出現(xiàn)現(xiàn)升升級(jí)級(jí)換換代代的的新新式式公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析客戶戶定定位位外資資、、外外地地公公司司辦辦事事處處商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)的的單單身身高高層層代理理、、咨咨詢詢、、商商貿(mào)貿(mào)公公司司上升升中中的的自自由由型型企企業(yè)業(yè)自由由職職業(yè)業(yè)工工作作者者投資資客客外資資企企業(yè)業(yè)管管理理高高層層外地地工工作作人人員員過渡渡性性住住房房需需求求商務(wù)務(wù)性性居居住住人人士士投資資客客居住住性性公公寓寓主主流流客客群群高檔檔商商務(wù)務(wù)公公寓寓主主流流客客群群目標(biāo)標(biāo)客客群群公寓寓定定位位現(xiàn)代代精精品品商商務(wù)務(wù)公公寓寓12區(qū)域域存存量量情情況況———同質(zhì)質(zhì)性性產(chǎn)產(chǎn)品品存存量量巨巨大大區(qū)域域預(yù)預(yù)期期供供應(yīng)應(yīng)———預(yù)期期供供應(yīng)應(yīng)急急劇劇增增加加，，多多為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)公公寓寓3項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客群群———高檔檔商商務(wù)務(wù)公公寓寓、、居居住住性性公公寓寓主主流流客客群群4項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃產(chǎn)產(chǎn)品品———時(shí)尚尚購購物物中中心心上上的的36.56㎡㎡傳統(tǒng)統(tǒng)單單間間戶戶型型解局局篇篇Part5解局局篇篇之之大大局局策策略略解局局篇篇之之商商業(yè)業(yè)策策略略解局局篇篇之之住住宅宅策策略略解局局篇篇之之公公寓寓策策略略解局局篇篇報(bào)報(bào)告告內(nèi)內(nèi)容容頁碼碼58688185優(yōu)劣勢勢分析析模式一一住宅先先行商業(yè)、、公寓寓隨后后啟動(dòng)動(dòng)模式二二商業(yè)先先行住宅、、公寓寓隨后后啟動(dòng)動(dòng)模式三三商業(yè)+公寓+住宅同步展展開項(xiàng)目推推售模模式案例分分析模式選選擇研研判公寓（精品品商務(wù)務(wù)公寓寓）低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)中高回回報(bào)優(yōu)勢：住宅的的良好好銷售售能帶帶動(dòng)商商業(yè)部部分的的銷售售；可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定定、持持續(xù)的的資金金回收收，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對對較小小劣勢：未能體體現(xiàn)商商業(yè)對對住宅宅及公公寓配配套的的價(jià)格格拉升升住宅（小高高層））商業(yè)（主力力店、、街鋪鋪）模式一一——住宅、、公寓寓先行行，商商業(yè)隨隨后啟啟動(dòng)先興建建大型型住宅宅區(qū)→項(xiàng)目人人氣提提升→開發(fā)商商業(yè)獲獲利案例分分析：：Soho現(xiàn)代城城模式式（先先住宅宅后商商業(yè)））Soho現(xiàn)代城城檔案案一期建建設(shè)：6棟28層塔樓樓，總總建筑筑面積積26萬平米米，公公寓總總套數(shù)數(shù)為1385套，車車位1226個(gè)。二期建建設(shè)：：4棟聯(lián)體體樓，，總建建筑面面積22萬平米米，其其中SOHO公寓512套，商商鋪48間，辦辦公室室277套，車車位866個(gè)，商商業(yè)街街1.9萬平米米,寫字樓樓6.1萬平米米。通過一一期住住宅項(xiàng)項(xiàng)目營營造人人氣，，二期期商業(yè)業(yè)價(jià)值值得到到極大大提升升。模式一一——住宅、、公寓寓先行行，商商業(yè)隨隨后啟啟動(dòng)公寓（精品品商務(wù)務(wù)公寓寓）中高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)報(bào)優(yōu)勢：前期商商業(yè)及及商務(wù)務(wù)配套套將大大大提提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值，，促成成項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)、住住宅價(jià)價(jià)值最最大化化的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，商商業(yè)主主力店店的優(yōu)優(yōu)勢可可得到到發(fā)揮揮劣勢：前期商商業(yè)宣宣傳、、招商商投入入大，，商業(yè)業(yè)銷售售難度度高住宅（小高高層））商業(yè)（主力力店、、街鋪鋪）模式二二——商業(yè)先先行，，住宅宅、公公寓隨隨后啟啟動(dòng)首期項(xiàng)項(xiàng)目包包括超超大規(guī)規(guī)模室室內(nèi)購購物及及娛樂樂中心心「萬萬象城城」和和國際際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫寫字樓樓「華華潤大大廈」」二期項(xiàng)項(xiàng)目包包括五五星級(jí)級(jí)商務(wù)務(wù)大酒酒店、、酒店店式服服務(wù)公公寓及及一個(gè)個(gè)由商商業(yè)步步行街街串聯(lián)聯(lián)而成成的特特大型型室外外娛樂樂休閑閑廣場場通過一一期商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的帶動(dòng)動(dòng)，二二期住住宅價(jià)價(jià)值得得到極極大提提升案例分分析：：華潤潤萬象象城模模式先以高高成本本營銷銷砸出出品牌牌→提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值→開發(fā)住住宅獲獲利萬象城城檔案案模式二二——商業(yè)先先行，，住宅宅、公公寓隨隨后啟啟動(dòng)公寓（精品品商務(wù)務(wù)公寓寓）高投入入高回報(bào)報(bào)優(yōu)勢：在商業(yè)業(yè)及商商務(wù)配配套提提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值的的同時(shí)時(shí)，促促成項(xiàng)項(xiàng)目住住宅、、公寓寓價(jià)值值的同同步實(shí)實(shí)現(xiàn)，多多種產(chǎn)產(chǎn)品選選擇，，銷售售速度度快，，開發(fā)發(fā)周期期短劣勢：對資金金投入入要求求高住宅（小高高層））商業(yè)（主力力店、、街鋪鋪）模式三三——商業(yè)、、公寓寓、住住宅同同步啟啟動(dòng)同步展展開七街十十二府府檔案案案例分分析：：七街街十二二府模模式同步發(fā)發(fā)售→租售并并舉→租金、、銷售售價(jià)格格最大大化模式三三——商業(yè)、、公寓寓、住住宅同同步啟啟動(dòng)項(xiàng)目首首期開開發(fā)建建筑面面積約約9萬平米米，共共有13棟不同同類型型的住住宅、、公寓寓及商商業(yè)樓樓體，，住宅宅的主主力戶戶型包包括32-45㎡的單身身公寓寓和99-120㎡㎡的特色色三房房，商商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)大大都為為大開開間短短進(jìn)深深的鋪鋪位，，面積積在20-40㎡之間。。項(xiàng)目公公寓、、商鋪鋪、住住宅同同步發(fā)發(fā)售，，集中中統(tǒng)一一營銷銷，投投資產(chǎn)產(chǎn)品多多樣選選擇，，對項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合合形象象起到到較好好的作作用，，整體體價(jià)值值得到到體現(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目推推售模模式研研判項(xiàng)目推推售模模式模式一一模式二二銷售速速度資金投投入資金回回籠量量利潤價(jià)價(jià)值模式三三項(xiàng)目首首推商商業(yè)，，需要要解決決的關(guān)關(guān)鍵就就是均均衡去去化速速度問問題模式二二的可可行性性思考考一方面面以地地段、、大潤潤發(fā)為為價(jià)值值依托托，啟啟動(dòng)外外銷，，另一一方面面資金金回籠籠量較較大，，再一一方面面可形形成市市場對對項(xiàng)目目的商商業(yè)印印象；；先推商商業(yè)再推住住宅再推公公寓123一方面面以商商帶住住，依依靠市市場對對項(xiàng)目目的商商業(yè)印印象促促進(jìn)住住宅消消化，，另一一方面面從周周邊競競爭情情況考考慮，，住宅宅的競競爭情情況沒沒有公公寓激激烈，，消化化速度度較快快，可可形成成熱銷銷形象象，再再一方方面住住宅貨貨量較較多，，資金金量較較大；；一方面面公寓寓針對對的投投資客客戶對對項(xiàng)目目的銷銷售情情況、、升值值空間間較為為看重重，商商業(yè)及及住宅宅的銷銷售對對項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值起起到支支撐作作用，，另一一方面面緩解解外銷銷投資資客資資源的的過度度頻繁繁使用用，形形成儲(chǔ)儲(chǔ)客機(jī)機(jī)會(huì)，，再一一方面面公寓寓的量量少值值少，，資金金回籠籠較少少。模式二二商業(yè)先先行住宅、、公寓寓隨后后啟動(dòng)動(dòng)√解局篇篇之大大局策策略解局篇篇之商商業(yè)策策略解局篇篇之住住宅策策略解局篇篇之公公寓策策略解局篇篇報(bào)告告內(nèi)容容頁碼58688185策略背背景12區(qū)域存存量情情況——在售商商業(yè)較較少，，但商商鋪存存量較較大區(qū)域市市場情情況區(qū)域預(yù)預(yù)期供供應(yīng)——預(yù)期供供應(yīng)急急劇增增加，，多為為現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)綜合合體3區(qū)域售售價(jià)情情況——中山城城區(qū)商商業(yè)首首層街街鋪售售價(jià)為為24000元/㎡左右12規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品——六層商商業(yè)體體，住住宅首首層雙雙層商商鋪項(xiàng)目情情況客戶定定位——廣、深深、港港、澳澳、順順投資資客3商業(yè)定定位——新西區(qū)區(qū)一站站式購購物體體驗(yàn)廣廣場4銷售目目標(biāo)——快銷，，均衡衡去化化，盡盡快回回籠資資金價(jià)格策策略——速度導(dǎo)導(dǎo)向型型30000元/㎡25000元/㎡20000元/㎡3500㎡㎡/月2500㎡㎡/月1500㎡㎡/月timeprice穩(wěn)健：：預(yù)期期銷售售均價(jià)價(jià)20000元/㎡，銷售速速度3500㎡㎡/月；進(jìn)取：：預(yù)期期銷售售均價(jià)價(jià)25000元/㎡，銷售速速度2500㎡㎡/月；博弈：：預(yù)期期銷售售均價(jià)價(jià)30000元/㎡，銷售速速度1500㎡㎡/月；保底實(shí)實(shí)收，，均價(jià)價(jià)25000元/㎡，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快銷銷的同同時(shí)保保留一一部分分利潤潤空間間作為首首先推推出市市場的的產(chǎn)品品，商商鋪價(jià)價(jià)格主主要考考慮銷銷售速速度對對項(xiàng)目目整體體的影影響快銷策策略之之一——固定均均價(jià)，，層差差價(jià)格格轉(zhuǎn)移移，推推動(dòng)二二層銷銷售二層1.8萬元/㎡首層3.2萬元/㎡以較優(yōu)優(yōu)惠的的銷售售價(jià)格格，刺刺激銷銷售；；降低投投資門門檻，，可吸吸引較較大型型的買買家多多套規(guī)規(guī)模性性購買買，形形成較較大型型的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，促進(jìn)進(jìn)整體體的進(jìn)進(jìn)一步步消化化。依托項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃及及地段段價(jià)值值，以以銷售售難度度較低低的首首層為為主要要的價(jià)價(jià)格載載體，，保障障雙層層的均均衡去去化；；將資金金回籠籠壓力力傾向向于首首層，，若二二層銷銷售速速度出出現(xiàn)緩緩慢的的情況況下，，可最最快最最大化化地實(shí)實(shí)現(xiàn)資資金回回籠。。固定均價(jià)價(jià)25000元/㎡，將差價(jià)價(jià)拉大，，以首層層為價(jià)格格載體，，降低二二層銷售售難度快銷策略略之二——帶租約入入市，提提升商鋪鋪價(jià)值投資因素素物業(yè)升值值高回報(bào)率率低風(fēng)險(xiǎn)收益保障障投資回收收期……帶租約產(chǎn)產(chǎn)品提高投資資回報(bào)率率保障投資資收益降低租金金風(fēng)險(xiǎn)加快投資資成本回回收帶租約入入市，不不僅是對對項(xiàng)目價(jià)價(jià)值的提提升，也也是對銷銷售速度度的提升升！招商策略略——免租半年年，租金金遞增，，租約3年內(nèi)容目的免租半年年租金遞增增租約3年在優(yōu)惠策策略執(zhí)行行期間，，凡首次次入駐的的租客，，均可享享受自簽簽定租賃賃合同即即日起計(jì)計(jì)，免收收半年租租金的優(yōu)優(yōu)惠降低租賃賃門檻，，盡可能能多且快快地吸引引商家入入駐，營營造商業(yè)業(yè)氛圍在優(yōu)惠策策略執(zhí)行行期間，，凡首次次入駐的的租客，，自免租租半年優(yōu)優(yōu)惠期結(jié)結(jié)束之日日起計(jì)，，首年余余下半年年租金為為100元/㎡，次年租租金為200元/㎡，第三年年租金為為300元/㎡，之后租租約按300元/㎡收取。減輕商家家前期經(jīng)經(jīng)營壓力力，使商商業(yè)氛圍圍得以延延續(xù)壯大大，同時(shí)時(shí)為購買買商鋪客客戶提供供租金保保障凡首次入入駐的租租客，合合同約定定租賃時(shí)時(shí)間最短短為3年。為上述策策略的執(zhí)執(zhí)行提供供時(shí)間保保障，同同時(shí)以3年租約為為賣點(diǎn)。。帶租約入入市方式式一——返租三年年，先售售后招租租投資客購購買商鋪鋪發(fā)展商以以每月200元/㎡的租金向向客戶租租賃其所所購商鋪鋪，期限限三年，，租金一一次性付付清，從從總價(jià)中中抵扣。。同時(shí)簽簽訂租賃賃合同，，取得租租賃權(quán)。。商家向發(fā)發(fā)展商交交付租金金發(fā)展商將將返租單單位以免免租半年年，租金金遞增的的方式進(jìn)進(jìn)行招商商出租，，與商家家簽訂租租賃合同同，租期期為租賃賃權(quán)剩余余時(shí)間。。與發(fā)展商商租賃合合同到期期后，由由商家直直接與投投資客對對接。如如商家續(xù)續(xù)租，則則直接向向投資客客交付租租金；如如商家未未續(xù)租，，商鋪則則由投資資客自行行處理。。投資客發(fā)展商商家優(yōu)勢：快快速銷售售，投資資客穩(wěn)賺賺三年租租金，吸吸引力較較大劣勢：發(fā)發(fā)展商需需承擔(dān)租租賃風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資客發(fā)展商商家?guī)ё饧s入入市方式式二——先招租后后售，帶帶租約發(fā)發(fā)售商家向發(fā)發(fā)展商交交付租金金發(fā)展商以以免租半半年，租租金遞增增的方式式進(jìn)行招招商出租租，與商商家簽訂訂租賃合合同，租租期三年年。發(fā)展商與與投資客客簽訂買買賣合同同，并按按所購單單位租賃賃租金及及剩余期期限等實(shí)實(shí)際情況況與客戶戶簽訂租租賃合同同，取得得租賃權(quán)權(quán)。同時(shí)時(shí)租金一一次性付付清，從從總價(jià)中中抵扣。。投資客購購買帶租租約商鋪鋪與發(fā)展商商租賃合合同到期期后，由由商家直直接與投投資客對對接。如如商家續(xù)續(xù)租，則則直接向向投資客客交付租租金；如如商家未未續(xù)租，，商鋪則則由投資資客自行行處理。。優(yōu)勢：發(fā)發(fā)展商租租賃風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降低劣勢：影影響銷售售節(jié)奏，，且發(fā)展展商需承承擔(dān)時(shí)間間及資金金風(fēng)險(xiǎn)帶租約入入市方式式選擇市場預(yù)期期競爭激激烈XX廣場場、XX廣場的的推出，，利于片片區(qū)招商商商業(yè)的快快速銷售售有利于于對公寓寓價(jià)值的的支撐租售同時(shí)時(shí)進(jìn)行，，可降低低時(shí)間風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)返租三年年，先售售后招租租建議采取取方式一一：本地市場場銷售渠渠道中山XX客戶資資源運(yùn)用用本地二三三級(jí)市場場聯(lián)動(dòng)中山XX曾為多多個(gè)知名名開發(fā)商商、項(xiàng)目目提供服服務(wù)，其其中包括眾多多大規(guī)模模別墅項(xiàng)項(xiàng)目，積積累豐富富別墅客客源快銷策略略之三——二三級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)，中中山XX資源運(yùn)運(yùn)用中山XX客戶資資源運(yùn)用用客戶資源源情況XX登記記在冊總總客戶量量逾100000個(gè)；別墅客戶戶登記量量約20000個(gè)。操作方式式每月定額額100000條定向短短信，發(fā)發(fā)送給登登記客戶戶信息內(nèi)聯(lián)聯(lián)系電腦腦為XX統(tǒng)一號(hào)號(hào)碼或銷銷售人員員電話號(hào)號(hào)碼使用發(fā)展展商認(rèn)可可之短信信內(nèi)容定向短信信宣傳1電話回訪訪2入場后以以XX名名義，利利用節(jié)慶慶，致電電客戶表表示問候候，借助助這一機(jī)機(jī)會(huì)進(jìn)行行推介節(jié)日問候候項(xiàng)目推介介目標(biāo)梳理理邀請到訪訪本地市場場銷售渠渠道中山XX客戶資資源運(yùn)用用本地二三三級(jí)市場場聯(lián)動(dòng)XX時(shí)代代公寓項(xiàng)項(xiàng)目>XX入場后，，隨即與與港澳外外銷部門門展開合合作，同同樣樣開展針針對個(gè)人人的“泛泛銷售””操作；；>打破項(xiàng)目目銷售困困局，淡淡市3個(gè)月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)4000萬的銷售售業(yè)績。。>聯(lián)同順德德二手公公司鼎盛盛地產(chǎn)、、華匯地地產(chǎn)及其其它三級(jí)級(jí)市場力力量，開開盤當(dāng)天天近100名銷售人人員在各各門店地地鋪及項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場銷售；；>開盤2個(gè)月，整整個(gè)項(xiàng)目目價(jià)值3000萬公寓貨貨量宣告告售罄。。銀座名居居項(xiàng)目星寶明珠珠項(xiàng)目>以業(yè)主作作為“中中間人””，利用用個(gè)別業(yè)業(yè)主作為為“泛銷銷售”對對象，公公寓產(chǎn)品品入世以以來，一一直延續(xù)續(xù)良好的的銷售勢勢頭；>與周邊二二手地鋪鋪進(jìn)行““二三級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)策策略”使使公寓產(chǎn)產(chǎn)品在二二三級(jí)市市場均取取得銷售售火爆局局面。本地二三三級(jí)市場場聯(lián)動(dòng)三級(jí)市場場資源情情況合作方名稱公司地址門店數(shù)量客源區(qū)域擅長業(yè)務(wù)XX地產(chǎn)石岐1石岐、東區(qū)商鋪、中高端住宅XX地產(chǎn)東區(qū)8東區(qū)、深圳商鋪、中高端住宅XX地產(chǎn)沙溪1沙溪公寓、住宅、商鋪XX地產(chǎn)東區(qū)1石岐、東區(qū)商業(yè)、住宅XXX地產(chǎn)石岐24中山各區(qū)各類物業(yè)XXX置業(yè)石岐6中山各區(qū)各類物業(yè)以上為與與XX曾曾有過項(xiàng)項(xiàng)目合作作及合作作基礎(chǔ)的的中介資資源，未未代表全全部。XX在挑挑選合作作三級(jí)市市場單位位時(shí)以客客戶素質(zhì)質(zhì)較高、、市場信信譽(yù)較好好、有合合作及相相互信任任基礎(chǔ)為為主要原原則；可根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目需要要，觀察察其余中中介品牌牌的客戶戶情況及及積極程程度，加加以開發(fā)發(fā)。XX統(tǒng)一統(tǒng)籌籌本地三三級(jí)市場場客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介事宜宜2開發(fā)商提提供額外外的現(xiàn)金金獎(jiǎng)勵(lì)給給轉(zhuǎn)介公公司及業(yè)業(yè)務(wù)員3轉(zhuǎn)介對象象針對中中山地區(qū)區(qū)XX或或其它中中介之三級(jí)市場場業(yè)務(wù)員員1轉(zhuǎn)介工作作是否成成功關(guān)鍵鍵在于有有一套雙雙方均清清晰認(rèn)可可地轉(zhuǎn)介介制度及及具備足足夠吸引引力的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介傭金金及獎(jiǎng)金金；轉(zhuǎn)介傭金金是轉(zhuǎn)介介工作中中到關(guān)重重要的一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，建議議為“傭金+業(yè)務(wù)員個(gè)個(gè)人獎(jiǎng)金金”方式，具備金金額須待開發(fā)發(fā)商確認(rèn)此種種渠道后商洽洽。本地二三級(jí)市市場聯(lián)動(dòng)操作方式及流流程合作方帶客戶戶上門客戶登記，填填寫轉(zhuǎn)介確認(rèn)認(rèn)單開發(fā)商進(jìn)行客客戶審核客戶有記錄轉(zhuǎn)介無效客戶無記錄轉(zhuǎn)介有效開發(fā)商于轉(zhuǎn)介介確認(rèn)單確認(rèn)認(rèn)，轉(zhuǎn)介生效效轉(zhuǎn)交XX駐場場銷售人員跟跟進(jìn)客戶未成交客戶成交憑轉(zhuǎn)介確認(rèn)領(lǐng)取轉(zhuǎn)介傭金金及獎(jiǎng)勵(lì)該客戶30內(nèi)天成交仍算該合作單位位轉(zhuǎn)介成功逾期無效開發(fā)商確認(rèn)成成交本地二三級(jí)市市場聯(lián)動(dòng)本地二三級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)配合事項(xiàng)項(xiàng)轉(zhuǎn)介公司及業(yè)業(yè)務(wù)員項(xiàng)目推推介及培訓(xùn)集中轉(zhuǎn)介日的的現(xiàn)場氣氛配配合針對轉(zhuǎn)介方設(shè)設(shè)置各種獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目答謝酒會(huì)會(huì)解局篇之大局局策略解局篇之商業(yè)業(yè)策略解局篇之住宅宅策略解局篇之公寓寓策略解局篇報(bào)告內(nèi)內(nèi)容頁碼58688185策略背景12區(qū)域供應(yīng)情情況——項(xiàng)目競爭產(chǎn)產(chǎn)品為區(qū)域域主要存量量，多為中中小戶型區(qū)域市場情情況區(qū)域銷售情情況——兩極分化，，高端去化化速度慢，，中低端競競爭激烈3區(qū)域售價(jià)情情況——中低端售價(jià)價(jià)多在5000元/㎡以下，高低低端均價(jià)差差達(dá)5000元12規(guī)劃產(chǎn)品——68——139㎡㎡的二房—四房項(xiàng)目情況客戶定位——主要滿足中中高端客戶戶的置業(yè)需需求3住宅定位——繁華商城·城心園林·領(lǐng)空8000元/㎡7500元/㎡7000元/㎡12個(gè)月15個(gè)月18個(gè)月timeprice穩(wěn)?。侯A(yù)期期銷售均價(jià)價(jià)7000元/㎡，銷售周期12個(gè)月；進(jìn)取：預(yù)期期銷售均價(jià)價(jià)7500元/㎡，銷售周期15個(gè)月；博弈：預(yù)期期銷售均價(jià)價(jià)8000元/㎡，銷售周期18個(gè)月；貨量689套，保底實(shí)實(shí)收，均價(jià)價(jià)8000元/㎡，確保利潤潤空間充足足作為項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的利潤潤載體，住住宅價(jià)格主主要考慮其其利潤最大大化的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格策略——利潤導(dǎo)向型型置業(yè)保障計(jì)計(jì)劃是中山山XX于沙溪星寶明明珠項(xiàng)目運(yùn)用的的銷售策略略之一，主主要內(nèi)容包包含如下兩兩點(diǎn)：1、承諾日后后如若降價(jià)價(jià)，差額全全補(bǔ)；2、12個(gè)月以內(nèi)，，業(yè)主可以以原來的單單價(jià)，任購購一套新的的單位；車位搭售策策略是中山山XX成功功運(yùn)用于南頭新豪苑苑項(xiàng)目的銷售售策略，曾曾取得3個(gè)月消化191套公寓，119個(gè)小車位的的優(yōu)異業(yè)績績。策略內(nèi)內(nèi)容如下：：1、住宅配送送一個(gè)小車車位策略；；2、商鋪配送送兩個(gè)小車車位策略；；（車位不不退）置業(yè)保障計(jì)計(jì)劃殺手锏第一式銷售平穩(wěn)的的保證消化均衡的的保證殺手锏第二式車位搭售策策略銷售策略——置業(yè)保障計(jì)計(jì)劃、車位位搭售策略略確保銷售售運(yùn)營順暢暢解局篇之大大局策略解局篇之商商業(yè)策略解局篇之住住宅策略解局篇之公公寓策略解局篇報(bào)告告內(nèi)容頁碼58688185策略背景12區(qū)域存量情情況——同質(zhì)性產(chǎn)品品存量巨大大，總量超超3000套區(qū)域市場情情況45區(qū)域在售情情況——在售產(chǎn)品競競爭激烈，，未售貨量量超1100套區(qū)域銷售情情況——去化速度緩緩慢，月成成交量僅為為17套區(qū)域售價(jià)情情況——泛西區(qū)公寓寓項(xiàng)目月成成交均價(jià)為為6042元/㎡3區(qū)域預(yù)期供供應(yīng)——預(yù)期供應(yīng)急急劇增加，，超過2000套12規(guī)劃產(chǎn)品——36.56㎡傳統(tǒng)單間戶戶型項(xiàng)目情況客戶定位——高檔商務(wù)公公寓及居住住性公寓主主流客群3公寓定位——時(shí)尚精品公公寓價(jià)格策略——價(jià)值導(dǎo)向型型8000元/㎡7500元/㎡7000元/㎡5個(gè)月7個(gè)月9個(gè)月timeprice穩(wěn)?。侯A(yù)期期銷售均價(jià)價(jià)7000元/㎡，銷售周期5個(gè)月；進(jìn)?。侯A(yù)期期銷售均價(jià)價(jià)7500元/㎡，銷售周期7個(gè)月；博弈：預(yù)期期銷售均價(jià)價(jià)8000元/㎡，銷售周期9個(gè)月；貨量374套，保底實(shí)實(shí)收，均價(jià)價(jià)7500元/㎡，預(yù)留一部部分升值空空間作為項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的重要要補(bǔ)充，公公寓價(jià)格主主要考慮其其投資價(jià)值值屬性的體體現(xiàn)銷售策略——低位調(diào)整，，確保公寓寓價(jià)值充分分實(shí)現(xiàn)樓層售價(jià)高層低層中層7500元/㎡6500元/㎡8500元/㎡對市場而言言，項(xiàng)目售售價(jià)通常由由高樓層往往低樓層遞減減市場常規(guī)性性印象，項(xiàng)項(xiàng)目首批推推出單位為為售價(jià)較低單單位，往后后則處于上上升態(tài)勢作為投資型型產(chǎn)品的公公寓，投資資者著重于于其銷售價(jià)格格的合理性性先以中高樓樓層單位面面市，價(jià)格格試水，視視價(jià)格反應(yīng)應(yīng)，底樓層層價(jià)位高低低可靈活調(diào)調(diào)整。中高樓層售售價(jià)高于低低樓層，實(shí)實(shí)際降價(jià)，，但不會(huì)對對市場產(chǎn)生生降價(jià)形象象中高樓層售售價(jià)等于低低樓層，實(shí)實(shí)際漲價(jià)，，但不會(huì)對對市場產(chǎn)生生漲價(jià)形象象中高樓層售售價(jià)低于低低樓層，利利潤增大，，但不會(huì)對對市場產(chǎn)生生高價(jià)形象象先以中高樓樓層單位面面市，價(jià)格格靈活調(diào)整整全局篇Part6整合營銷入市鋪排全局篇報(bào)告告內(nèi)容頁碼9099活動(dòng)營銷事事件之一——團(tuán)購新主義義，特惠是是真理！為為折扣而戰(zhàn)戰(zhàn)！團(tuán)購活動(dòng)操作流流程公布商品清清單按商品接受受報(bào)名、收款款分別規(guī)定時(shí)間、人數(shù)數(shù)人數(shù)或時(shí)間間截止統(tǒng)一時(shí)間通知客戶到到場團(tuán)購成功交付商品團(tuán)購未成功功退回貨款由發(fā)展商提供約10種檔次不一的商品以低折扣接受團(tuán)購配合媒體推廣炒熱市場氣氛吸引人流到場在現(xiàn)場統(tǒng)一時(shí)間進(jìn)行團(tuán)購交易形成市場影響力后續(xù)報(bào)道，持續(xù)效果視市場反應(yīng)定期舉辦，維持關(guān)注超高人氣，，帶動(dòng)項(xiàng)目目知名度及及影響力活動(dòng)營銷事事件之二——淘鋪·TOPO，商業(yè)創(chuàng)意意達(dá)人召集集令報(bào)名需提交交報(bào)名申請請，由評委委進(jìn)行初步步篩選；大賽采用晉晉級(jí)賽制，，分為海選選、10強(qiáng)賽和總決決賽三個(gè)階階段。由大大賽評委對對參賽選手手提交的商商業(yè)策劃項(xiàng)項(xiàng)目書，進(jìn)進(jìn)行商業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意價(jià)值評評估、項(xiàng)目目可操作性性評估等多多方面的考考評。冠軍：XXX指定商鋪一一間（一年年免租合約約）或價(jià)值值3.8萬元旅行社社商務(wù)旅行行套餐。3強(qiáng)晉級(jí)參賽賽者：每隊(duì)獲贈(zèng)1000元比賽基金金。10強(qiáng)晉級(jí)參賽賽單位：每隊(duì)可獲贈(zèng)贈(zèng)淘寶廣場場價(jià)值200元現(xiàn)金消費(fèi)費(fèi)券。海選中特設(shè)設(shè)“最有創(chuàng)創(chuàng)意、最異異想天開、、最佳表現(xiàn)現(xiàn)形式、最最具商業(yè)頭頭腦最最具人氣””5個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，獲獲獎(jiǎng)單位可可獲贈(zèng)淘寶寶廣場價(jià)值值100元現(xiàn)金消費(fèi)費(fèi)券。報(bào)名參加海海選的參賽賽單位，均均可獲得參參與紀(jì)念品品一份。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置比賽安排系列活動(dòng)，，配合媒體體宣傳，維維持項(xiàng)目市市場關(guān)注活動(dòng)營銷事事件之三——天悅·情人界，一一起過個(gè)幸幸福節(jié)爆發(fā)點(diǎn)：頂頂級(jí)晚宴，，XXX許許你一個(gè)奢奢華情人節(jié)節(jié)活動(dòng)線舉行“情人人幸福曬””活動(dòng)，投投票評選最最登對的情情侶，采用用照片網(wǎng)絡(luò)絡(luò)投票的方方式；獲勝情侶可可