龍頭房企對國內(nèi)某龍頭房企的深度研究(共95P)

XX地產(chǎn)深度研究

XX的標桿意義7S深度分析通過7S模型對于XX進行分析愿景：宏偉藍圖戰(zhàn)略：七方面發(fā)展戰(zhàn)略風格：鮮明的風格人才：科學化的體系組織：扁平化變革體系：標準化的內(nèi)部流程能力：助力與阻力

業(yè)績的快速增長行業(yè)大佬地位現(xiàn)代化的管理能力標桿的失誤更具借鑒為什么選擇XX？XX核心競爭力價值性稀缺性難以復制性深度分析后競爭優(yōu)勢總結報告摘要第一部分：XX的標桿意義過去的八年XX業(yè)績保持高速增長，銷售額增長近20倍XX轉讓百貨股份，成為專一的房地產(chǎn)公司XX業(yè)績平穩(wěn)加速增長XX從2001年33.7億元的銷售額一舉發(fā)展成2009年年銷售634.2億元的銷售規(guī)模，銷售增長近20倍。而這期間全國商品房銷售總額從2001年的4,863億元增長至2009年的43,995億元。XX的標桿意義XX歷年銷售額（億元）與銷售額增長率分析數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關年報無論市場如何變化，XX始終保持了多年的行業(yè)領頭羊低位XX的標桿意義XX與主要房地產(chǎn)企業(yè)近年銷售額（億元）分析數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關年報分類常見戰(zhàn)略群選擇企業(yè)特點主要瓶頸典型企業(yè)大型中央企業(yè)（央企集團軍）多元擴張型擁有全國性資源，能夠全國拿地體制和管理有一定缺陷缺乏明確戰(zhàn)略思維，追求規(guī)模管理能力保利、招商地方型國企（地方諸侯）區(qū)域/城市深耕型有強大的地緣優(yōu)勢體制和管理有一定缺陷追求管理層利益難以走出地緣區(qū)域首開、陸家嘴、大華資本市場化公司專業(yè)化擴張型缺乏全國性資源擁有較好的管理能力追求管理層利益與規(guī)模地方保護區(qū)域難以進入XX、金地民營資本（民營敢死隊）成本領先型區(qū)域/城市深耕型追求利潤最大化缺乏全國性資源有一定地緣優(yōu)勢管理能力綠城，碧桂園、大華民營資本（帽子公司）差異化型追求利潤最大化缺乏全國性資源有一定地緣優(yōu)勢第二頂帽子仁恒、SOHO中國XX的標桿意義XX是業(yè)界依靠管理做大的典型代表標桿的失誤，更為值得借鑒戰(zhàn)略的失誤XX在2008年底對市場行情的錯誤估計，使得其在2009年的表現(xiàn)不盡如人意。究竟這樣的戰(zhàn)略失誤是否真的不可預見？本研究試圖剖析其中的原委。XX也非十全十美，其在經(jīng)營管理中也存在著諸多的問題，這些問題同時值得業(yè)內(nèi)企業(yè)借鑒。XX的標桿意義XX歷年銷售增長率與全國商品房銷售額增長2006年-2009年XX與主要房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤率比較數(shù)據(jù)來源：企業(yè)相關年報第二部分：7S深度分析更為全面、綜合的房地產(chǎn)企業(yè)7s戰(zhàn)略分析模型9以7s模型分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略的優(yōu)勢：戰(zhàn)略分析更全面、更細致重視戰(zhàn)略與資源的配合各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略決策更為協(xié)調(diào)戰(zhàn)略硬件要素與軟件要素的綜合配置7s分析模型圖：7s戰(zhàn)略模型與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略流程愿景SharedValues戰(zhàn)略Strategy能力Skills管理體系Systems人員Staff組織架構Structure風格Style硬件軟件Sharedvalues愿景中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領跑者，世界級綠色企業(yè)2014需要創(chuàng)新獲得新的差異化優(yōu)勢高端、低端（保障性住房）缺乏致勝的創(chuàng)新業(yè)務模式工業(yè)化平臺：完成概念驗證階段綠色設想作為新的競爭力尚未具備可操作性主流住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務競爭力下降成本多于可比競爭項目30-50%與計劃有重大偏差項目占比30+％引領回歸XX致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領跑者，世界級綠色企業(yè)通脹脹得得到到有有效效控控制制，，市市場場規(guī)規(guī)模模穩(wěn)穩(wěn)健健增增長長XX進入入城城市市綜綜合合體體和和保保障障性性住住房房領領域域通脹脹得得到到有有效效控控制制，，市市場場規(guī)規(guī)模模穩(wěn)穩(wěn)健健增增長長專注注于于中中高高端端主主流流住住宅宅及及保保障障性性住住房房，，不不涉涉及及城城市市綜綜合合體體業(yè)業(yè)務務樂觀目標：實現(xiàn)高低端地產(chǎn)局部突破保守目標：僅專注于主流住宅及保障性住房Sharedvalues愿景景2014年銷銷售售收收入入預預計計達達到到2300-2600億元元XX歷年年銷銷售售額額與與2014年銷銷售售額額目目標標（（億億元元））數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：企企業(yè)業(yè)相相關關年年報報2014年毛利率保持持26-30%，凈利潤率上上升至11-15%XX目標在2014年將繼續(xù)保持持26-30%的毛利潤率，，并在凈利潤潤率上提升2-5%達到11-15%，表明XX將更多專注于于利潤空間的的提升Sharedvalues愿景XX歷年毛利率與與凈利率及2014年目標（%）數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報2014年實現(xiàn)4-5%的市場份額目目標，年銷售售面積達到2000萬平方米Sharedvalues愿景XX的市場份額目目標是在2014年實現(xiàn)全國商商品房銷售額額的4-5%，所進入城市市商品房銷售售額的5%-8%XX計劃在2014年實現(xiàn)2000萬平方米的銷銷售面積目標標，計劃年在在售項目目標標達到110個，內(nèi)容涉及及城市綜合體體、保障房和和主流住宅XX歷年銷售額占占全國商品房房銷售額比例例（%）XX歷年歷年住宅宅銷售面積與與2014年目標（萬平平方米）數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報，CRICXX經(jīng)歷了長期的的戰(zhàn)略思考和和變更當前的戰(zhàn)略選選擇與當前的的市場環(huán)境和和競爭環(huán)境息息息相關無意識階段多元化階段歸核化階段管理變革階段段戰(zhàn)略領先階段段業(yè)務范圍框定定為商貿(mào)、工工業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)、文化傳播播四大板塊融資渠道的多多元化；“3+X”區(qū)域發(fā)展模式式；住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化夯實管理基礎礎，向華潤集團團出讓股份采取“機會主義”策略，其業(yè)務務范圍沒有建建立任何關聯(lián)聯(lián)與構架剝離非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務；將房房地產(chǎn)業(yè)務限限定于住宅業(yè)業(yè)務1984年，XX以“現(xiàn)代科教儀器器展銷中心”的名稱注冊，，國營性質(zhì)，，經(jīng)營辦公設設備、視頻器器材的進口銷銷售業(yè)務。1988年，向社會招招股成功，資資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)規(guī)模迅速擴大大，并于同年年介入房地產(chǎn)產(chǎn)領域1991年1月，XXA股在深圳證券券交易所掛牌牌交易1992年底，住宅項項目的開發(fā)被被確定為公司司的核心業(yè)務務0204060801001201984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008949698100102104106108110112XX市盈率全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)1993年3月，XX發(fā)行4,500萬股B股，募股資金金45,135萬港元，主要要投資于房地地產(chǎn)開發(fā)，房房地產(chǎn)核心業(yè)業(yè)務進一步突突顯2000年底，華潤集集團及其關聯(lián)聯(lián)公司成為第第一大股東，，持有的XX股份占總股本本的15.08%2001年，XX將持有的萬佳佳百貨股份有有限公司72%的股份轉讓予予中國華潤總總公司及其附附屬公司，成成為專一的房房地產(chǎn)公司2003年，進入廣州州、中山、大大連、鞍山，，初步形成’3+X’的區(qū)域發(fā)展模模式2004年，基本完成成珠江三角和和長江三角的的戰(zhàn)略布局，，并開始積極極拓展環(huán)渤海海區(qū)域數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)統(tǒng)，XX公告Strategy戰(zhàn)略XX地產(chǎn)的戰(zhàn)略回回顧與現(xiàn)狀戰(zhàn)略調(diào)整2008-2009XX對市場發(fā)展形形勢估計的偏偏差，不僅產(chǎn)產(chǎn)生了業(yè)績的的影響，同時時觸動XX對自身未來發(fā)發(fā)展進行深刻刻的反省2009業(yè)務戰(zhàn)略2、區(qū)域選擇4、財務管3、土地策略堅持房地產(chǎn)開開發(fā)的主流地地位從專業(yè)的住宅宅開發(fā)商向綜綜合性開發(fā)商商轉型是否進軍商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？4+X不同的區(qū)域有有著不同的進進入策略Strategy戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略拿地戰(zhàn)略環(huán)渤海、中西西部比例逐步步增大，長三三角地區(qū)持續(xù)續(xù)銳減逆市搶地產(chǎn)品戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略通過產(chǎn)品品類類劃分，建立立產(chǎn)品線模塊塊將產(chǎn)品與客戶戶、土地屬性性一一對應，，實現(xiàn)快速復復制擴張打造標桿產(chǎn)品品，樹立企業(yè)業(yè)高端產(chǎn)品形形象熱心公益，打打造正面企業(yè)業(yè)形象3+X+F的戰(zhàn)略融資格格局拓寬融資渠道道，通過公開開市場加大融融資力度XX地產(chǎn)從業(yè)務、、區(qū)域、土地地、產(chǎn)品、品品牌以及融資資等六大方面面進行戰(zhàn)略管管理，全面推推動企業(yè)愿景景實現(xiàn)業(yè)務減法打造造專業(yè)化經(jīng)營營Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報精細化乘法領領跑地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略：堅堅持房地產(chǎn)開開發(fā)的主流地地位一方面,XX一直以來在做做減法，即剝剝離其他業(yè)務務，專注于房房地產(chǎn)開發(fā)，，走專業(yè)化道道路。另一方面,XX在做乘法，即即走精細化發(fā)發(fā)展道路，形形成有特色的的住宅產(chǎn)品體體系，便于產(chǎn)產(chǎn)品的標準化化復制，實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模擴張。。實行更準確的的客戶細分戰(zhàn)戰(zhàn)略：開發(fā)一一些針對不同同人群的更加加精細的住宅宅體系，建立立XX住宅標準.城市圈聚焦實實現(xiàn)穩(wěn)健擴張張戰(zhàn)略：3+X,力求在一個特特定的區(qū)域內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)各種資資源的集約化化經(jīng)營產(chǎn)品創(chuàng)新注重重利潤貢獻率率戰(zhàn)略,，管理結構變變革戰(zhàn)略，人才結構構調(diào)整戰(zhàn)略XX品牌成立時間賣出時間怡寶蒸餾水1991年1996年XX國企（廣告）1986年1998年萬佳百貨（零售）1992年2001年XX工業(yè)1988年1997年XX貿(mào)易1984年1999年Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報專業(yè)住宅開發(fā)商綜合性開發(fā)商住宅開發(fā)住宅開發(fā)城市綜合體商業(yè)出租保障住房開發(fā)調(diào)整業(yè)務格局局，XX從純住宅開發(fā)發(fā)轉向綜合性性開發(fā)，有利利于企業(yè)規(guī)模模擴張、利潤潤提高和風險險的分散。發(fā)展趨勢：從從專業(yè)的住宅宅開發(fā)商向綜綜合性開發(fā)商商轉型XX是專注于住宅宅的開發(fā)商，，2009年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)銷售收入占占比99％。企業(yè)業(yè)務結構構調(diào)整——是否進軍商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略2010年5月，XX推出其在北京京的第一個商商業(yè)地產(chǎn)項目目——XX5號公社，這一一項目是XX在北京CBD核心區(qū)域投資建設的的最高端住宅宅綜合體中的的商業(yè)部分。。而由于北京市政府CBD東擴的實施，，周邊潛在供供給的商業(yè)物物業(yè)大幅增加。加加之XX商業(yè)地產(chǎn)運作作經(jīng)驗不足。。5號公社的銷售業(yè)績并見見佳。此后，6月22日，XX的首個城市綜綜合體項目XX國際廣場便在蘇州州舉辦了商業(yè)業(yè)發(fā)布會。XX5號公社商業(yè)部部分XX商業(yè)地產(chǎn)的前前車之鑒XX未來將加大持持有型物業(yè)的的儲備，并在在近期內(nèi)陸續(xù)續(xù)推出養(yǎng)老物物業(yè)、酒店及及商業(yè)配套等等多種物業(yè)類類型，住宅與與開發(fā)持有物物業(yè)比為8∶2。——郁亮2009年11月XX減持做住宅，，不轉移?！跏疭trategy戰(zhàn)略：業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略只售先租后售只租不售優(yōu)點缺點評估可以對社區(qū)商商業(yè)進行統(tǒng)一一規(guī)劃管理可以對社區(qū)商商業(yè)進行統(tǒng)一一規(guī)劃管理現(xiàn)金回流快現(xiàn)金回流最慢慢長期占有資產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)金回流較慢慢短期占有資產(chǎn)產(chǎn)無法對社區(qū)商商業(yè)進行統(tǒng)一一規(guī)劃管理先租后售的模模式不僅可以以對社區(qū)商業(yè)業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，獲取較較大的內(nèi)部收收益率，并且且只是短期占占有資產(chǎn)，現(xiàn)現(xiàn)金回流可控控長期占有資源源，影響公司司周轉及資產(chǎn)產(chǎn)回報有效平衡社區(qū)區(qū)規(guī)劃管理和和公司資產(chǎn)周周轉效率的需需要客戶對社區(qū)商商業(yè)滿意度低低，影響XX銷售及品牌形形象運營管理不規(guī)規(guī)范布局不合理業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一一規(guī)劃XX只賣樓盤，沒沒有經(jīng)營管理理，商鋪租戶戶不停轉換，，運營缺乏整整體的策劃和和統(tǒng)一的服務務社區(qū)商業(yè)被布布局在邊角或或比較偏僻的的地方，由于于步行距離太太遠，部分居居民寧愿到社社區(qū)外購買日日用品由于只是出售售，對于所售售商鋪經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)無法控制制目前XX社區(qū)商業(yè)完全全出售的模式式無法對業(yè)態(tài)態(tài)進行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、布局及及管理XX從原先的商業(yè)業(yè)銷售轉為先先租后售或只只租不售的商商業(yè)開發(fā)模式式推進重點推進信號在部分政府積積極、市場成成熟的城市試試點混合社區(qū)區(qū)開發(fā)模式，，包括出售和和BOT以建造商身份份參與保障性性住房項目代代建，避免融融資、銷售方方面的風險，，在項目運行行中與政府建建立互信合作作關系局部試點XX建造XX開發(fā)以整體開發(fā)模模式參與保障障性住房項目目，深化XX的品牌和社會會責任形象專有的品類與與目標客戶相相對應，并在在設計、采購購等方面形成成標準化、可可復制的體系系培育適合保障障性住房項目目的物業(yè)服務務，兼顧品牌牌形象與投入入地方政府在保保障性住房領領域建立成形形的操作模式式，普遍采用用合同/協(xié)議形式規(guī)定定雙方的權責責關系保障性住房市市場擁有較大大的規(guī)模，行行業(yè)周轉速度度加快強化成本控制制能力，保證證工業(yè)化保障障性住房產(chǎn)品品價格可被政政府接受內(nèi)部外部中央及各地方方政府明確表表態(tài)，提出保保障性住房開開發(fā)融資、供供地、銷售/出租的政策細細節(jié)標準化平臺初初具雛形XX參照內(nèi)外部環(huán)環(huán)境條件，規(guī)規(guī)劃分三個階階段推動保障障性住房業(yè)務務Strategy戰(zhàn)略：：業(yè)務務戰(zhàn)略略XX——積極參參與住住房保保障房房開發(fā)發(fā)建設設Strategy戰(zhàn)略：：業(yè)務務戰(zhàn)略略2006年以來來，XX已竣工工和在在建的的各類類保障障性住住房共共計159萬平方方米。。今年年，商商品住住宅市市場進進入調(diào)調(diào)整期期，保保障性性住房房成為為住宅宅建設設的新新亮點點，XX將積極極介入入保障障房建建設，，實現(xiàn)現(xiàn)與住住房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化的結結合，，2010年的目目標是是以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化方式式建設設100萬平方方米的的保障障性住住房產(chǎn)業(yè)化化住宅宅：保保障性性住房房建設設規(guī)模模大，，進度度要求求快，，同時時節(jié)能能環(huán)保保要求求較高高，適適合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化方式式建造造，而而XX正是住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化的先先驅(qū)者者小戶型型：住住房保保障房房套型型結構構設計計標準準化，，大多多為小小戶型型結構構，XX在小戶戶型住住宅建建設方方面具具有成成熟的的研發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗住房保障房公共租賃住房廣州萬匯樓項目配套商品房上海華漕項目限價房天津新里程項目經(jīng)濟適用房武漢青山區(qū)項目綜合性保障房北京紅獅家園項目住房保障房優(yōu)勢：XX優(yōu)勢：

政府的大力支持成本易于控制，甚至是固定成本

資金回籠快，周轉迅速

Strategy戰(zhàn)略：：合作作戰(zhàn)略略數(shù)據(jù)來來源：：企業(yè)業(yè)相關關年報報未來XX最看好好、也也是最最有前前景的的合作作方式式是““三方方合作作”：：有有錢出出錢，，有地地出地地，有有力出出力。。合作開開發(fā)模模式,即共同同投入入,聯(lián)合獲獲取項項目開開發(fā)合作開開發(fā)資金土地人力降低風風險：降低低開發(fā)發(fā)風險險,實現(xiàn)跨跨越式式發(fā)展展產(chǎn)品推推廣：提高高XX產(chǎn)品線線的品品牌影影響力力和獨獨特性性提高效效率：縮短短開發(fā)發(fā)周期期,加快資資金周周轉,提高投投資回回報率率年份A:新增項目權益建筑面積(萬平方米)B:新增合作項目中權益建筑面積（萬平方米）B/A200565136756%2006122070958%2007114128525%200867731046%2009133274556%與優(yōu)秀秀的合合作伙伙伴建建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作關關系23Strategy戰(zhàn)略：：合作作戰(zhàn)略略XX合作伙伴XX聯(lián)合發(fā)發(fā)展計計劃流流程圖圖建立公公開的的聯(lián)合合發(fā)展展中心心網(wǎng)站站制定《XX戰(zhàn)略合合作細細則》，公開開各類類采購購預告告并依依據(jù)細細則招招標XX聯(lián)合發(fā)發(fā)展中中心以客戶戶需求求為導導向的的產(chǎn)品品品類類體系系Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略產(chǎn)品定位：提供位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求產(chǎn)品細分：商務住宅、城市改善型項目、城市棲居項目杭州金色家園蘇州金色家園長沙金色家園武漢金色家園……金色家園產(chǎn)品定位：提供位于城郊的住宅，既滿足客戶舒適居住追求，又保持與城市適當?shù)慕煌ň嚯x產(chǎn)品細分：城郊改善型項目長春城市花園大連城市花園武漢城市花園鞍山城市花園……城市花園產(chǎn)品定位：提供位于郊區(qū)的住宅，為客戶提供高性價比產(chǎn)品，實現(xiàn)客戶回歸自然的需求產(chǎn)品細分：郊區(qū)棲居項目、郊區(qū)享受型項目

南昌四季花城沈陽四季花城佛山四季花城青島四季花城……四季花城高端產(chǎn)品系列產(chǎn)品定位：提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅，滿足高端客戶對高品質(zhì)生活和較深層次文化內(nèi)涵的追求產(chǎn)品細分:城市享受型項目深圳XX東海岸社區(qū)蘇州中糧本岸杭州良諸文化村……無錫金域海灣精細化專業(yè)化快速復制產(chǎn)品特點有質(zhì)量增長XX在產(chǎn)品品策略略的制制定方方面,體現(xiàn)其其”效率+客戶”的核心心理念念.一方面面:XX一切以以客戶戶需求求為導導向,分析客客戶需需求,制定客客戶策策略,再出臺臺土地地策略略,最后是是產(chǎn)品品戰(zhàn)略略.另一方方面,XX根據(jù)處處于不不同生生命周周期的的人群群的居居住需需求進進行豐豐富的的產(chǎn)品品線分分類研研究,制定品牌牌戰(zhàn)略略,形成品品牌效效應,獲得高高度的的品牌牌認可可.Strategy戰(zhàn)略：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略客戶需需求與與產(chǎn)品品細分分相結結合，，精確確客戶戶群和和客戶戶需求求富貴之家中年之家中年三代后小太陽青年三代小太陽青年持家青年成家青年立足首次置置業(yè)首次改改善再次改改善高質(zhì)量量生活稀缺資資源投資保保值平衡生活交通便便利舒適享享受重視家家庭高效、、商務務低成本本生活緊湊婚婚房工作便便利Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略產(chǎn)品系列子系列土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細分客戶金色（城市住宅)G1（商務住宅）1)地塊商務屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復雜的情況3)商業(yè)價值高4）居住價值一般便捷的城市生活注重工作便利關注產(chǎn)品服務及品質(zhì)商務人士（常年工作流動人士，無明顯的生命周期對應關系）G2（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般低總價優(yōu)勢青年之家、小太陽家庭（客戶年齡25-34為主）城花(城郊住宅)

C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居?。ǖ谝痪铀┖笮√枴⑿√?、孩子三代（客戶年齡在35-44歲）四季(郊區(qū)住宅)T1（郊區(qū)棲居）1）距離目標客戶原有居住（工作）地點較遠2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）低價格小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡25-34為主）T2（郊區(qū)享受）1）有自然資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)舒適居?。ǖ诙铀┛紤]父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44為主高檔TOP1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源占有稀缺資源——TOP2位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源細化土土地屬屬性客戶屬屬性XX將產(chǎn)品品與客客戶、、土地地屬性性相對對應，，通過過標準準化實實現(xiàn)快快速復復制擴擴張Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略快速復復制：品類類劃分分之后后，企企業(yè)可可以進進行快快速產(chǎn)產(chǎn)品復復制，，加塊塊擴張張步伐伐降低成成本：開發(fā)發(fā)成本本降低低聚焦客客戶：產(chǎn)品品更加加符合合客戶戶所需需，同同時銷銷售價價格也也能有有所降降低提升服服務：后期期服務務質(zhì)量量可以以有所所提高高。由由于開開發(fā)成成本降降低，，企業(yè)業(yè)可以以將節(jié)節(jié)省的的資金金加強強提高高科技技住宅宅的后后期維維護工工作。。這樣樣一方方面可可以方方便客客戶，，另一一方面面也可可以提提高科科技住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場認可可度，，有利利于企企業(yè)的的擴張張土地客戶產(chǎn)品++品類優(yōu)勢：：在市場場變動動的情情況下下，XX可以通通過調(diào)調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品品品類來來調(diào)整整應對對策略略XX產(chǎn)品發(fā)展趨勢市場做細綠色環(huán)保住宅戶型做小老年公寓

XX的“金字”系列、”城花”系列等四大產(chǎn)品系本就依據(jù)客戶需求進行細分，而在具體系里面又有明顯的細分，比如雖然針對的人群社會階層相近，但喜歡XX城的人就不喜歡XX?第五園，喜歡XX?第五園則不喜歡XX城。這從側面說明了XX產(chǎn)品的市場定位之精細準確。這種細分產(chǎn)生了巨大的購買動力，

XX的另一個明顯的產(chǎn)品趨勢則是戶型做小,王石表示:針對國家“90/70”的政策，XX一直在用技術手段來處理戶型問題.中國住宅超前的消費接下來一定要理性回歸，首先就體現(xiàn)在住宅面積的縮小。

XX?東海岸、XX?金域藍灣等產(chǎn)品中都有相當數(shù)量的小戶型，XX城和XX?第五園的別墅戶型也都相對精致，大量200多平方米的別墅，甚至出現(xiàn)了不少130—180平方米之間的MINI別墅

目前我國老年住宅市場的發(fā)展剛剛起步，市場需求量巨大，前景發(fā)展光明，尤其是以老年公寓和老年社區(qū)為主的老年住宅。

Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略產(chǎn)品發(fā)發(fā)展趨趨勢:市場做做細戶戶型做做小老老年公公寓綠綠色環(huán)環(huán)保住住宅綠色環(huán)環(huán)保住住宅,不僅是是差異異化經(jīng)經(jīng)營，，提高高產(chǎn)品品競爭爭力的的重要要選擇擇.也能在在XX產(chǎn)業(yè)化化生產(chǎn)產(chǎn)方式式下突突現(xiàn)節(jié)節(jié)能降降耗優(yōu)優(yōu)勢,降低開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營成成本.Strategy戰(zhàn)略：：區(qū)域域戰(zhàn)略略SichuanJilinHebeiAnhuiHubeiHunanHenanShanxiShaanxiNingxiaGansuGuizhouYunnanChongqing上海深圳成都XX提出集集約化化經(jīng)營營的概概念，，采用用區(qū)域域聚焦焦戰(zhàn)略略，持持續(xù)推推動區(qū)區(qū)域集集約化化發(fā)展展。以以深圳圳、上上海、、北京京、成成都形形成四四大區(qū)區(qū)域中中心，，考慮慮市場場容量量、距距離因因素，，以區(qū)區(qū)域為為中心心形成成二級級城市市圈，，兼顧顧四大大區(qū)域域外部部分城城市的的開發(fā)發(fā)，形形成”4+x””區(qū)域布布局。。XX業(yè)務區(qū)區(qū)域形形成四四大區(qū)區(qū)域中中心，，單個個區(qū)域域中心心形成成多個個二級級城市市圈管理半半徑：：以已已進入入的核核心城城市為為軸，，各圈圈內(nèi)1.5小時北京運用區(qū)區(qū)域的的均衡衡布局局實現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)步步發(fā)展展，分分散區(qū)區(qū)域周周期不不均衡衡所帶帶來的的風險險分散風風險業(yè)務規(guī)規(guī)模資源整整合在少于于競爭爭對手手城市市布點點的情情況下下運用用快速速滾動動可復復制開開發(fā)模模式實實現(xiàn)領領先業(yè)業(yè)務規(guī)規(guī)模決策權權向區(qū)區(qū)域中中心偏偏離,有利于于特定定的區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)各種種資源源的整整合,力求集約化化經(jīng)營區(qū)域聚焦戰(zhàn)戰(zhàn)略三大優(yōu)優(yōu)勢XX擁有良好的的跨區(qū)域布布局,不斷完善自自身區(qū)域聚聚焦戰(zhàn)略,降低經(jīng)營風風險,有效整合與與利用企業(yè)業(yè)資源,實現(xiàn)規(guī)模化化擴張Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域戰(zhàn)略XX銷售仍以一一、二線為為主，中西西部地區(qū)比比重較小XX歷年各城市市級別銷售售面積（%）XX歷年各區(qū)域域銷售面積積（%）Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域戰(zhàn)略XX從2004年才開始進進入三線城城市，截至至目前仍有有80%的銷售面積積集中在一一、二線城城市XX在環(huán)渤海、、長三角和和珠三角區(qū)區(qū)域的銷售售比重較為為接近，中中西部所占占比重不及及20%數(shù)據(jù)來源：：企業(yè)相關關年報一、三線集集中珠三角角、二線集集中環(huán)渤海海XX一線城市的的項目重要要還是集中中在珠三角角，長三角角居其次，，環(huán)渤海的的一線布局局較少；二線城市布布局方面主主要集中在在環(huán)渤海，，份額占據(jù)據(jù)一半左右右，其余集集中在長三三角和中西西部，珠三三角的二線線城市布局局較少；三線城市布布局以珠三三角和長三三角為主，，環(huán)渤海區(qū)區(qū)域的三線線城市銷售售比例逐漸漸減小Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：：企業(yè)相關關年報目標城市城市的發(fā)展展?jié)摿?、土土地市場的的供給壓力力和客戶對對產(chǎn)品的需需求是XX選擇區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略的本源源。人口數(shù)數(shù)量、人口口密度、城城市的人均均財富、土土地供給、、土地成本本、地理位位置、政策策扶持、經(jīng)經(jīng)濟實力等等都是XX選擇進入城城市的最基基本指標人口數(shù)量人口密度人均財富年齡段、收收入階層土地市場地理位置國家特殊政政策扶持GDP增速客戶需求城市面積（平方千米）XX進入年份進入年份人口數(shù)（單位：萬）進入年份GDP總量（億）進入年份GDP增速蘇州84882005606.22402615.3%西安99832008830219015.6%福州119682008683235513.7%煙臺27222009651.7372813.5%惠州112002009387.514108.5％XX選擇進入的的城市首選目標為為需求量較較大、土地地成本較低低、發(fā)展?jié)摑摿^大的的城市Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇發(fā)展?jié)摿ν恋毓┙o土地成本數(shù)據(jù)來源：：統(tǒng)計局把握市場調(diào)調(diào)整機遇，，合理選擇擇進入城市市Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇XX的區(qū)域選擇擇緊跟市場場變化，在在穩(wěn)步發(fā)展展的基礎之之上，及時時對市場調(diào)調(diào)整調(diào)整區(qū)區(qū)域布局及及業(yè)務形態(tài)態(tài)，保持規(guī)規(guī)模上的互互補和領先先優(yōu)勢。進入城市:深圳———上海、北京京、天津、、沈陽————長春、南京京、南昌、、武漢———無錫、佛山山、鎮(zhèn)江、、合肥19901995200020052010城市化進程拉動一二線城市需求，98年房改的推行使得長期積累的購買能力集中釋放房地產(chǎn)市場受政策影響進入調(diào)整區(qū)，核心城市可供住宅開發(fā)的土地相對越來越少，土地成本大幅上漲，但房屋供需矛盾仍然突出2003年伊始，城市化的進程加快。一線城市住宅需求集中爆發(fā)，房屋價格大幅上揚。土地成本、新建住宅成本的上升使得房價高居不下。二線城市房價、土地進入上行通道上海等核心城市開始土地使用權的有償出讓，舊公房開始了市場化的改革并逐步完成XX的區(qū)域優(yōu)勢勢在于準確確把握市場場變化、率率先進入潛潛力市場、、搶占市場場先機進入一線核核心城市以核心城市市為中心,向周邊城市市輻射,搶占二線城城市市場增加二線城城市的投資資比例,重點開始向向三線城市市轉移XX的城市選擇擇由東往西西、由南往往北轉移企業(yè)已由珠珠三角市場場起步，向向外擴張進進入環(huán)渤海海及長三角角區(qū)域核心心城市，2002年以前，XX土地儲備多多集中在一一線城市，，自2002年開始從三三線城市拿拿地。在土土地戰(zhàn)略方方面，XX在堅守一線線城市市場場份額的同同時向三四四線城市轉轉移，向全全國輻射，，擴大企業(yè)業(yè)在國內(nèi)市市場的市場場占有率。。XX的土地儲備備呈現(xiàn)由東東向西、由由南往北的的趨勢，全全國布局，，區(qū)域分布布較為均衡衡，且由一一線城市逐逐步向二三三線城市轉轉移深圳——上海（1991）——青島、天津津（1992）——北京（1994）——沈陽（1995）由一線核心心城市逐步步輻射全國國：深圳、、上海、北北京——成都（2001）——南昌（2002）——東莞、鞍山山（2003）——中山、無錫錫（2004）——佛山、蘇州州（2005）成都武漢長春鞍山青島深圳上海Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇XX的不同區(qū)域域有著不同同的進入策策略Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇對于主場珠珠三角：XX選擇從自己己熟悉和有有優(yōu)勢的城城市進入，，并不考慮慮城市的能能級；而長長三角則遵遵循城市能能級逐步開開發(fā)，環(huán)渤渤海區(qū)域XX嘗試過三級級城市后又又逐步退出出，中西部部目前沒有有三級城市市開發(fā)項目目數(shù)據(jù)來源：：企業(yè)相關關年報XX二線城市市布局散散亂2010年上半年新增二線土地儲備（萬平方米）恒大875XX593保利地產(chǎn)513世茂房地產(chǎn)398總計2,379今年上半半年XX在二線城城市新增增的土地地儲備面面積只有有恒大的的70%不到，卻卻分布在在12個不同的的城市；；2010年上半年年主要房房地產(chǎn)企企業(yè)二線線城市新新增土地地總量2010年上半年年主要房房地產(chǎn)企企業(yè)二線線城市新新增土地地儲備分分布Strategy戰(zhàn)略：區(qū)區(qū)域選擇擇數(shù)據(jù)來源源：企業(yè)業(yè)相關年年報，CRIC2000-2009年XX新增土地地量和銷銷售面積積情況(單位:萬平方米米)受2008年國際金金融危機機的沖擊擊，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進入下下行通道道，XX拿地趨于于謹慎，，2008年新增土土地儲備備量同比比出現(xiàn)下下滑，2009年回升，，該年度度新增土土地建筑筑面積1332.06萬平方米米，截至至2009年末，公公司規(guī)劃劃中項目目按XX權益計算算的建筑筑面積為為2436萬平方米米。Strategy戰(zhàn)略：土土地戰(zhàn)略略土地儲備備量回升升企業(yè)2006200720082009XX122011416771332保利/7555941338華潤282815429605金地12750688523中海65210292791209綠城44810224286522006-2009年各企業(yè)業(yè)新增土土地量表表(單位:萬平方米米)從上表可可以看出出,與其它大大型房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商相比比,XX在土地儲儲備量上上占據(jù)絕絕對優(yōu)勢勢,這與XX在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領領域獨一一無二的的經(jīng)營規(guī)規(guī)模息息息相關.數(shù)據(jù)來源源：企業(yè)業(yè)相關年年報2000-2009年XX新增土地量城城市分布(單位:萬平方米)Strategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略XX土地儲備增量量城市結構：：向二三線城城市轉移XX采用低成本拿拿地、快速周周轉、滾動開開發(fā)戰(zhàn)略，自自2008年伊始，規(guī)避避競爭激烈的的一線城市高高地價土地競競爭，率先將將區(qū)域布局轉轉移到二三線線城市，2009年新增土地中中一線城市僅僅占12％。年份

一線二線三、四線2000125510

20011882110200220166020031198967200455138204200520720723720063126282822007442435264200844530972009154796382總和166632521534數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報中西部區(qū)域很很可能成為本本次調(diào)整的避避風港，XX有意識的加強強了x區(qū)域和環(huán)渤海海的投入，意意味著希望借借助區(qū)域結構構調(diào)整來保持持規(guī)模領先2000-2009年XX各區(qū)域歷年新新增土地儲備備(單位;萬平方米)XX土地儲備增量量區(qū)域結構：：珠三角地區(qū)區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，，環(huán)渤海、中中西部比例逐逐步增大，長長三角地區(qū)持持續(xù)銳減Strategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略年份長三角珠三角環(huán)渤海中西部20005330514220011511131092720024790502003487411143200417730108832005256243152200659416913432620073462121983852008692302641092009100530309393總計1839163112741708數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報Strategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略逆市搶地，市市場反映速度度非同一般XX低價“撿地””，新增項目目的預計成本本相對于市場場價格均具有有較好的安全全空間城市項目名稱建面（萬平米）容積率地價（億）樓板價（元/平米）周邊競品售價（元/平米）成都成都海蓉廠項目20.61364.033.93389115000-20000天津濱海新城東區(qū)項目61.391.7283318000天津時尚廣場公寓項目4.56.171.6355610000惠州惠州雙月灣一期項目≥36≥1.002.18

/武漢武漢才茂街項目20.493.24.592240/青島青島南昌路項目21.62.94.8622506500-7500天津金廈項目38.41.5718235400-6200合肥皖安地塊38.953.613.0615715200-5500合肥江淮地塊41.243.563.0414745200-57002008年市場盤整期期，XX調(diào)整拿地結構構和質(zhì)量，低低價拿地、合合作、收購拿拿地項目增多多。土地儲備備增加速度雖雖然有所放緩緩，但上半年年新增土地總總量在全國各各房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中依舊排名名第一。2008年部分XX低價抄底地塊塊2010年部分XX低價抄底地塊塊城市項目名稱建面（萬平米）容積率地價（億）樓板價（元/平米）周邊競品售價（元/平米）唐山南湖項目9.10.62.62857/沈陽齒輪廠182.52.8611114000-5600沈陽四海物流10.52.51.716194000-5100西安長安區(qū)韋郭路項目61.83.34.125666400-7500貴陽貴陽貴寶B項目12.82.51.612504000-5000成都新都區(qū)五龍山項目62.11.85.48704000-4600蘇州蘇地2010-B-28號高新區(qū)科技城武夷山路南、嘉陵江路兩側14.30.876.1143327000-8000；別墅11000-13000青島李家上流社區(qū)村莊改造項目26.41.865.821978000-10000寧波鎮(zhèn)海新城綠核北部1-4號地塊49.032.1621429114000-180002010年上半年，XX共取得39個項目，規(guī)劃劃建筑面積1220.4萬平方米，權權益土地面積積929.8萬平方米，權權益地價205.28億元，遙遙領領先綠地、保保利、中海等等企業(yè)，顯示示出了其在土土地儲備上的的擴張步伐。。5月和6月收入的12幅地塊，更是是以低于周邊邊同類土地的的價格拿地。。數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報,CRICStrategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報,CRIC2007年XX深入開展“大大象行動”，，主動接觸擁擁有大量土地地資源的企業(yè)業(yè)，尋求合作作機會。這種種二手市場收收購的拿地方方式避開了公公開招拍掛中中價格的惡性性競爭，土地地成交價格相相對公開市場場低且可控，，有效降低了了土地獲取成成本，同時土土地款支付方方式靈活，提提高了資金的的使用效率。。XX在關注土地公公開市場的同同時，從二手手市場大量收收購土地XX分三步走收購購了浙江南都都，在支付資資金上分期付付款，提高了了集團的資金金消化能力。。在上海和江江蘇獲得成熟熟品牌后運用用參股方式進進入浙江市場場，增強了其其資源儲備，，完善了長三三角地區(qū)戰(zhàn)略略布局，加速速了XX規(guī)模擴張的步步伐，同時也也利于其住宅宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略略的實施。收購時間

收購企業(yè)

收購資金（億元）收購詳細情況

2005-03南都控股旗下公司18.58收購浙江南都20%股權、上海南都70%股權、蘇州南都49%股權

2006-08南都控股旗下公司17.06收購浙江南都60%股權、上海南都30%股權、蘇州南都21%，和前次收購南都土地合并后共獲得269.6萬平方米新增土地儲備

2007-03南都控股旗下公司3.93收購浙江南都20%股權2007-03富春東方10.05富春東方70%股權、萬軒70%股權、南京恒邦66.5%的股權、南京富春21%股權，新增可結算規(guī)劃建筑面積合計43.8萬平方米以及地下車位約11萬平方米2008-06易理地產(chǎn)——XX獲得10萬平方米的易理園景臺項目與優(yōu)秀的合作作伙伴建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合作關系系43Strategy戰(zhàn)略：合作戰(zhàn)戰(zhàn)略XX合作伙伴XX聯(lián)合發(fā)展計劃劃流程圖建立公開的聯(lián)聯(lián)合發(fā)展中心心網(wǎng)站制定《XX戰(zhàn)略合作細則則》，公開各類采采購預告并依依據(jù)細則招標標XX聯(lián)合發(fā)展中心心XX與供應商之間間的戰(zhàn)略合作作44Strategy戰(zhàn)略：合作戰(zhàn)戰(zhàn)略XX的主要供應商商今年供貨金金額隨著企業(yè)業(yè)業(yè)務的擴大大有顯著增長長但是從比例上上來看明顯地地降低，也表表現(xiàn)出企業(yè)隨隨著規(guī)模擴大大，管理難度度亦大幅度增增加數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報低負債：資產(chǎn)負債率在在同行業(yè)處于于相對較低水水平，且短期期償債能力較較強。低利潤：盈利能力較低低，較高的成成本支出導致致XX銷售凈利率維維持較低水平平，而銷售毛毛利率與同行行業(yè)相比處于于低位。高周轉：XX凈負債率水平平一直不高，，加上其較高高的資金周轉轉速度，能有有力規(guī)避市場場風險。財務指標2006年2007年2008年2009年收益營業(yè)收入（億元）179.18355.27409.92488.81銷售收入（億元）212.3523.6478.7634.2銷售凈利率（%）10.139.248.428.40銷售毛利率（%）28.530.128.222凈資產(chǎn)收益率（%）21.923.813.214.26總資產(chǎn)利潤率（%）7.07.635.36.26運營費用率（%）7.669.339.877.22存貨周轉率（次）0.380.490.390.43償債流動比率(%)2

.041.961.761.91速動比率(%)0.630.590.430.59資產(chǎn)負債率(%)64.9466.1167.4467.00XX2006-2009年財務指標財務指標總體體穩(wěn)健，高周周轉率降低資資金風險，但但存在盈利能能力偏低問題題數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報Strategy戰(zhàn)略：財務戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)，WIND資訊資產(chǎn)負債率相相對較低，財財務抗風險能能力較強Strategy戰(zhàn)略：財務戰(zhàn)戰(zhàn)略2006年-2009年XX與同類企業(yè)資資產(chǎn)負債率比比較2003年-2009年XX負債結構分析析XX的流動比率基基本保持在2：1的合理水平上上下，加之其其較高的周轉轉率，說明其其資產(chǎn)具有較較強的變現(xiàn)能能力，對于短短期債務的償償還不存在問問題，財務抗抗風險能力較較強。與同行業(yè)相比比，XX歷年的資產(chǎn)負負債率處于較較低水平，低低于保利、金金地、綠城等等同類企業(yè)，，說明XX具有相對穩(wěn)健健的財務戰(zhàn)略略。數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)，WIND資訊以犧牲銷售毛毛利率為代價價，奉行快速速周轉率策略略，保持資金金高效運作Strategy戰(zhàn)略：財務戰(zhàn)戰(zhàn)略2006年-2009年XX與同類企業(yè)總總資產(chǎn)周轉率率比較2001年-2009年XX總資產(chǎn)周轉率率走勢與同行業(yè)相比比，XX歷年的總資產(chǎn)產(chǎn)周轉率最高高，遠高于保保利、中海、、金地、綠城城等同類企業(yè)業(yè)，說明XX資產(chǎn)運作效率率相對較高XX奉行隨行就市市，主動調(diào)整整價格的運營營策略，以保保證較快的周周轉率和現(xiàn)金金，但卻是以以損失一定的的毛利率為代代價換取現(xiàn)金金流。數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報成本費用偏高高，利潤率偏偏低，盈利能能力受限從近幾年銷售售情況來看，，XX銷售凈利率呈呈逐年下滑態(tài)態(tài)勢；與同行業(yè)其他他企業(yè)相比，，XX銷售利潤率普普遍低于行業(yè)業(yè)同類企業(yè)水水平；與同類企業(yè)相相比，XX銷售費用率相相對偏高，說說明XX對于成本的控控制較為松懈懈，因此在一一定程度上影影響了XX盈利的能力。。XX2006年-2009年銷售凈利率率、毛利率、、總資產(chǎn)利潤潤率數(shù)據(jù)來源：企企業(yè)相關年報報Strategy戰(zhàn)略：財務戰(zhàn)戰(zhàn)略2006年-2009年XX與同類企業(yè)銷銷售利潤率比比較2006年-2009年XX與同類類企業(yè)業(yè)銷售售費用用率比比較XX通過多多渠道道融資資，保保證充充足資資金儲儲備，，強化化現(xiàn)有有規(guī)模模優(yōu)勢勢，減減低市市場風風險1999年、2002年所獲獲的共共18億元融融資，，為XX實施擴擴大市市場占占有率率和規(guī)規(guī)模的的戰(zhàn)略略提供供了資資金支支持。2003年營業(yè)業(yè)收入入由上上年的的微幅幅增長長2.68%提升至至39.47％。2004年的19.9億元的的公司司債正正是為為其前前幾年年的高高速圈圈地買買單。。2004年、2005年營業(yè)業(yè)收入入分別別增長長20.17％、37.17％。2006年在樓樓市最最好時時期獲獲得最最得天天時地地利的的融資資。2006至2007年底，，其兩兩年營營業(yè)收收入復復合增增長近近3倍。2008XX在信貸貸緊縮縮、資資本市市場低低迷的的情況況下，，仍然然保持持了極極高的的資信信等級級，成功發(fā)發(fā)行59億公司司債。2007年的公公開增增發(fā)和和2008年的公公司債債，大大大減減輕了了XX因2007年多次次高價價拿地地所犯犯錯誤誤，以以及樓樓市陡陡然轉轉向所所帶來來的壓壓力。。Strategy戰(zhàn)略：：財務務戰(zhàn)略略融資渠道2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年外部融資股權融資6.25（配股）///

//42（定向增發(fā)）100（增發(fā)）/

/借款融資/

///

49.72050200/500信托計劃//

/2.6022.5//

///債券融資/

/15（可轉債）

/19.9（可轉債）/

//59（混合型）/合計6.25/152.60272.1209230059500銷售收入銷售回款/33.744.262.491.6139.5212.3523.6478.7634.2購地支出新增土地權益支出///////201.24136.1248.22000-2009年XX融資情情況（單位位：億億元））數(shù)據(jù)來來源：：企業(yè)業(yè)相關關年報報注：2007年新增增土地地權益益支出出數(shù)據(jù)據(jù)為XX07年新增增土地地全部部地價價總和和XX用人理理念XX招聘首首要原原則德才兼兼?zhèn)洌?，以德德為先先職業(yè)道道德、、職業(yè)業(yè)心態(tài)態(tài)專業(yè)技技能團隊精精神學習能能力理性思思維與人溝溝通管理意意識和和管理理技能能（管管理人人員））Staff人才用心尊尊重人人用平等等尊重重人用理解解尊重重人用信任任尊重重人用公平平的回回報尊尊重人人用發(fā)展展空間間尊重重人用嚴格格的要要求尊尊重人人用寬容容尊重重人人才是是XX的資本本面向社社會精精英進進行外外部招招聘，，如海海盜行行動、、007計劃、、千里里馬行行動等等社會會招聘聘活動動目標定定位在在競爭爭對手手、合合作伙伙伴、、政府府官員員等幾幾類人人群外部內(nèi)部內(nèi)部培培養(yǎng)的的制度度，如如新動動力計計劃、、薪火火計劃劃等招招聘和和培養(yǎng)養(yǎng)活動動目標多多為大大學應應屆畢畢業(yè)生生或大大學畢畢業(yè)三三年以以左右右的年年輕人人2001年到2005年是XX快速發(fā)發(fā)展時時期，，人才才培養(yǎng)養(yǎng)和儲儲備相相對不不足，，人力力資源源政策策隨之之做出出重要要轉變變：從從純粹粹“培培養(yǎng)主主義””過渡渡到““培養(yǎng)養(yǎng)與拿拿來相相結合合”。。以““海盜盜計劃劃”為為起點點，成成功地地從業(yè)業(yè)界同同行挖挖了30多人，，使XX團隊和和人員員組合合更為為多元元和合合理。。2001年以前前，XX全部采采用人人才內(nèi)內(nèi)部培培養(yǎng)的的原則則，人人才出出現(xiàn)一一些流流失。。自2001年后，，XX開始有有意識識的在在行業(yè)業(yè)內(nèi)挖挖人。。目前前XX仍然立立足于于內(nèi)部部培養(yǎng)養(yǎng)為主主，但但也不不反對對使用用空降降兵，，滿足足了人人才多多元化化的需需求。。通過外外部招招聘了了解XX，認同同XX理念的的社會會精英英，經(jīng)經(jīng)過雙雙向選選擇找找到適適合企企業(yè)的的人才才，能能大大大縮短短磨合合時間間。通過內(nèi)內(nèi)部培培養(yǎng)，，員工工與公公司文文化契契合程程度高高，忠忠誠度度強，，但需需要的的培養(yǎng)養(yǎng)時間間較長長，難難以支支撐快快速擴擴張。。Staff人才拿來主主義&內(nèi)部培培養(yǎng)兩兩者結結合新動力力計劃劃PDP優(yōu)才培培養(yǎng)計計劃主動出出擊，，培養(yǎng)養(yǎng)人才才，提提前做做好適適度的的人才才儲備備，避避免骨骨干人人才流流失培養(yǎng)養(yǎng)計計劃劃新動動力力計計劃劃：：每每年年10月進進駐駐國國內(nèi)內(nèi)一一些些重重點點高高校校如如北北大大、、清清華華、、同同濟濟、、南南開開等等招招攬攬人人才才，，進進行行人人才才儲儲備備。。薪火火計計劃劃：：結結合合個個人人承承諾諾、、公公司司推推薦薦及及人人才才測測評評工工具具的的使使用用完完成成年年度度優(yōu)優(yōu)才才人人員員的的選選拔拔。。XX人才才儲儲備備Staff人才才內(nèi)部部：：重重視視年年輕輕梯梯隊隊建建設設，，給給年年輕輕人人成成長長提提供供最最大大的的想想象象空空間間入職職引引導導人人引導導新新進進員員工工成成為為““職職場場人人””更重重要要的的是是成成為為““XX人””榜樣樣的的力力量量目的的幫助助新新人人逐逐步步向向社社會會人人、、職職業(yè)業(yè)人人轉轉變變，，教教授授他他們們成成為為XX優(yōu)秀秀職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人所所需需的的職職業(yè)業(yè)技技能能。。方法法為每每個個職職場場新新人人設設定定““入入職職引引導導人人””，，利利用用榜榜樣樣的的力力量量，，培培養(yǎng)養(yǎng)XX需要要的的人人才才利用用通通用用資資質(zhì)質(zhì)模模型型按按圖圖索索驥驥引引導導新新員員工工發(fā)發(fā)展展方方向向發(fā)展展機機制制晉升升機機制制內(nèi)部部流流動動機機制制培訓訓體體系系重視視員員工工的的長長期期培培養(yǎng)養(yǎng)培養(yǎng)養(yǎng)員員工工專專業(yè)業(yè)技技能能Staff人才才內(nèi)部部：：持持續(xù)續(xù)培培養(yǎng)養(yǎng)專專業(yè)業(yè)化化、、富富有有激激情情和和創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人2001-2005年快速速發(fā)發(fā)展展期期通過過““海海盜盜行行動動””從從中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)大大規(guī)規(guī)模模吸吸納納高高級級職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人，，2001-2002年從從外外部部引引進進了了50-60位高高管管人人才才曾任任中中海海深深圳圳公公司司總總經(jīng)經(jīng)理理的的劉劉愛愛明明在在2002年加加入入了了XX，如如今今已已擔擔任任了了XX集團團的的執(zhí)執(zhí)行行副副總總裁裁改變變了了XX以往往只只在在內(nèi)內(nèi)部部培培養(yǎng)養(yǎng)人人才才的的習習慣慣，，開開始始大大規(guī)規(guī)模模社社會會精精英英這些些空空降降人人才才的的專專業(yè)業(yè)能能力力迅迅速速彌彌補補了了XX當時時的的短短板板，，并并大大幅幅提提高高了了XX的項項目目管管理理水水平平2006-2008年亢奮增長長期XX啟動了第第二輪大大規(guī)模外外部招聘聘高管人人才計劃劃，又稱稱“007””計劃。截止2008年年底，，XX陸續(xù)引進進32名跨行業(yè)業(yè)管理人人才出任任要職，，比如以以前在寶寶潔公司司負責品品類管理理的陳東東峰、曾曾任百安安居中國國區(qū)副總總裁的袁袁伯銀等等。2009年至今增長轉型型期XX啟動有史史以來最最大的招招聘計劃劃，從36城市搜尋尋600余名精英英，職位位覆蓋公公司管理理層、經(jīng)經(jīng)理層和和專業(yè)人人才，稱稱為“千千里馬””行動。。如2009年XX從凱德置置地挖來來擅長策策劃商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的毛大慶慶XX將挖人的的視角開開始從行行業(yè)內(nèi)延延展到行行業(yè)外的的跨國公公司使人才更更加多元元化，彌彌補其業(yè)業(yè)務迅速速飆升帶帶來的人人才儲備備不足，，為下一一輪擴張張奠定基基礎事件意義訴求點業(yè)務快速速發(fā)展，，人才培培養(yǎng)和儲儲備不足足，在某某些層面面出現(xiàn)斷斷層增長速度度急劇飆飆升，吸吸收新鮮鮮血液注注入擴張張的血管管已是燃燃眉之急急由“青春春期”向向“成熟熟期”轉轉型，企企業(yè)縱深深發(fā)展進進入新城城市以及及成熟公公司的新新業(yè)務發(fā)發(fā)展需要要均存在在大量人人才缺口口為XX向全國縱縱深化、、大發(fā)展展輸送人人才養(yǎng)料料，為企企業(yè)轉型型做好充充足人才才準備2010年時，XX開始涉足足商業(yè)地地產(chǎn)外部：選選擇符合合XX要求，認認同XX理念的人人才Staff人才XX為員工提提供雙軌軌制發(fā)展展路徑，，一是專專業(yè)序列列發(fā)展路路徑，二二是管理理序列發(fā)發(fā)展路徑徑。各層層級職稱稱一一對對應，薪薪酬待遇遇和權責責相當Staff人才以行動學學習和體體驗式學學習教練等多多種手段段結合豐富的培培訓手段段Staff人才現(xiàn)有模塊塊類課程程：新職職員培訓訓、新經(jīng)經(jīng)理培訓訓、資深深經(jīng)理培培訓、HP-MBA課程建立模塊塊化的人人才培養(yǎng)養(yǎng)課程體體系Staff人才中高層領領導力計計劃：公公司定期期對中高高層進行行領導力力測評Staff人才XX地產(chǎn)系統(tǒng)員員工增長率率逐年下滑滑，人均貢貢獻水平高高于業(yè)內(nèi)同同類企業(yè)Staff人才2006年-2009年XX與同類企業(yè)業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)統(tǒng)職工人數(shù)數(shù)比較2006年-2009年XX與同類企業(yè)地地產(chǎn)系統(tǒng)人均均銷售收入比比較XX的地產(chǎn)系統(tǒng)人人才儲備相對對偏低，增長長率逐年下滑滑，其規(guī)模低低于保利、富富力等同類企企業(yè)；從人均貢獻水水平來看，XX地產(chǎn)系統(tǒng)人均均銷售收入相相對較高。2006年-2008年期間遠高于于保利、富力力和綠城；2009年與綠城旗鼓