【天津】養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃設計文本

目錄//

背景研究//

經(jīng)濟策劃研究//

環(huán)境生態(tài)策略研究//

總體規(guī)劃框架//

啟動區(qū)詳細規(guī)劃//

附錄01背景研究//

區(qū)位背景分析//

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景分析//

區(qū)域交通條件//

基地周邊分析//

區(qū)域生態(tài)環(huán)境背景1.1

區(qū)位背景分析養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景分析區(qū)位空間關系國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10％，或65歲以上人口占總人口的比例達到7％作為該國家或地區(qū)是否進入老齡化社會的標準。項目可行性分析?/

天津是中國迅速成長的重要城市之一。?/

位于天津與北京之間的武清河西務鎮(zhèn)素有“津門首驛”之稱。?/

2008年全國城市GDP北京排名第二，天津排名第六?/

在2008年全國人均GDP22,000元的背景下，北京人均GDP達到64,000元，天津人均GDP達到56,000元/中國老齡化步伐加快?/

地理位置優(yōu)越，交通便利。北至北京市約47km，南至天津市約62km，西至廊坊約18km，與區(qū)域內(nèi)的機場也有較好的聯(lián)系。?/

2008年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到24,725/元；天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到19,423/元；而全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15,781元?/

2009年是中國進入老齡化10周年。目前我國老年人口總數(shù)已達全國人口的12%?/

2008年北京GDP增長9%，增幅比上一年回落4.3個百分點；天津GDP增長16.5%，增幅比上一年提高1.3個百分點；全國GDP增長9%?/

據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家如日本、英國等國60歲以上老年群體掌握著全國70%以上的財富，而中國億萬富豪平均年齡為43歲/——/當中國進入人口加速老齡化階段后，老人群體將成為城市消費的主力?/

由上述可見，老年產(chǎn)品在國內(nèi)市場存在著巨大潛力，中國老年產(chǎn)業(yè)在未來相當長的一段時期內(nèi)中商機無限?/

隨著新中國的同齡人步入老年，我國將出現(xiàn)第一次老年人口增長高峰?/

隨著京津區(qū)域之間的聯(lián)系日益緊密，使得河西務鎮(zhèn)所處的區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯。?/

從現(xiàn)在到2020年，中國人口老齡化進程明顯加快，年均增長速度將達到3.28%，大大超過總人口年均0.66%的增長速度?/

隨著20世紀60~70年代中期的新中國成立后第二次生育高峰人群進入老年，2021~2050年是人口加速老齡化階段?/

到2023年，老年人口數(shù)量將增加到2.7億人，與0~14歲少兒人口數(shù)量相等京津地區(qū)社會老齡化問題尤為突出2008年，北京60歲以上老年人已達270萬，占本市總人口16%；天津60歲以上老年人已達190萬，占本市總人口16%。//22,000北京目前我國已進入老齡化社會，老年人數(shù)量以年均800萬的數(shù)量增長。老人居住問題日益嚴峻。老年群體居住現(xiàn)狀包括：?/

當前最常見的居住模式為三代甚至四代以群居方式生活在同一屋檐下，一部分老年人選擇入住養(yǎng)老專門機構卓達養(yǎng)老社區(qū)?/

老年人物質需求較少，更多的是精神上的需求。子女后輩在為生活拼搏的同時，忽略了老人精神世界的需求，導致老年人感覺孤獨寂寞，渴望親情的呵護天津市?/

由于兒女工作越來越繁忙，老人被照顧的時間越來越少；而入住養(yǎng)老機構的老人由于目前服務體系與服務意識的薄弱也得不到內(nèi)心渴望的細致照顧15,781?/

孝敬父母是中華傳統(tǒng)美德，但由于老年人與后代生活方式與思維方式的差異導致生活中矛盾頻發(fā)，子女后代雖有孝敬之心，但卻有苦難言，無法兼顧照顧老人與自由生活?/

由于北京房價過高，一般家庭很難有經(jīng)濟條件在北京地區(qū)購買一個可以提供三代人足夠生活空間和優(yōu)越生活品質的居所?/

從目前北京房地產(chǎn)個貸金融市場貸款買房人群的年齡來看，外地人士普遍年輕化，平均年齡在20－38歲之間，而且已經(jīng)成為貸款買房的主力軍；而北京本地人的貸款買房主力年齡卻在40－55歲之間，北京本地人中相當一部分繼承了上一輩的房產(chǎn)或享受到政府住房保障性福利政策，并不急于購買房產(chǎn)/——/因此，項目主要客群以目的留在北京常駐的外地人士為主老年人口比例16%2008年人均GDP（元）北京天津全國64,00056,00022,00016%12%1.3

區(qū)域交通條件基地周邊分析?/

區(qū)位內(nèi)有京津公路，京津塘高速一線與基地西側為規(guī)劃中的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)和生態(tài)住宅區(qū)。二線。京津塘二線牛鎮(zhèn)出口距離基地僅2公里。北部連接三溪塘居住項目，生態(tài)農(nóng)業(yè)城和中國創(chuàng)意城等，?/

京津城鐵取道武清區(qū)，如對現(xiàn)有的永樂店站點進行利用，將大大縮短基地到達北京和天津的時間，使基地能夠真正成為京津兩市的通勤社區(qū)，增大基地開拓北京和天津市場的雙重優(yōu)勢東部為河西務鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)項目將更有利于整合項目之間功能，提攜卓達整體品牌形象的塑造。?/

卓達養(yǎng)老社區(qū)位于鳳河以東、京津公路以西，王河公路以南，石橋辛莊和高莊一線以北區(qū)域內(nèi)。公路干線軌道高速出口軌道站點居住區(qū)開發(fā)農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)河西務鎮(zhèn)域本案基地范圍1.5

區(qū)域生態(tài)環(huán)境背景區(qū)域水資源條件區(qū)域環(huán)境背景天然降水氣候最近12年，年平均降水量為491.4毫米。最多年份是1994年的848.5毫米，比年平均值多出72.7％。最少年份是2000年的173毫米，只相當于年平均值的35.2％。年際間降水量極不均衡，其中降水不足或嚴重不足的年份占到60％以上，這是造成地下水連續(xù)下降，河渠經(jīng)常干涸的主要成因?；匚挥谥芯暥葰W亞大陸東岸，北依燕山，東瀕渤海，主要受季風環(huán)流影響。四季變化明顯，介于大陸性氣候和海洋性氣候之間，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候。青年平均氣溫11.6℃。最高年份是1983年，為12.7℃。最低年份是1957年，為10.2℃。月平均氣溫，7月份為26.1℃，1月份為－5.0℃。月平均氣溫最高記錄出現(xiàn)于1981年7月，達27.6℃，最低記錄出現(xiàn)于1977年1月，為－7.6℃。地表水資源龍場地位于兩河之間，東有北運河，西有龍鳳河，均屬一級河道。土壤北運河源自潮河、白河、溫榆河。自北京市通州區(qū)北關閘以下稱北運河，屬于海河水系。武清縣境內(nèi)長約16公里，泄洪能力為340立方米/秒。二十世紀八十年代以前，河水清澈、水量充沛，京津公路以東的耕地，多半賴其灌溉。近20余年來，河水經(jīng)常斷流、干涸，河底可以直接采沙。灣作為沖積平原地區(qū)，受“緊淤沙，慢淤泥”規(guī)律所致，北部平緩區(qū)以沙、土相摻的壤質土為主，只在西南部的低洼區(qū)域有粘質土分布，其比例約為85：15。境內(nèi)土壤多屬普通潮土，只在東部沿河一線偶有小片鹽化潮土分布，近些年經(jīng)人工治理，其所占比例已微乎其微。北北河京龍鳳河原名北京排污河，因惡其名，于2000年前后改用現(xiàn)稱。1971年為承泄北京地區(qū)工業(yè)污水，將港溝河、鳳河、龍鳳新河、筐兒港新引河、導水河、抗旱河6條河道調整拓寬貫通而成。上由里老閘以北1公里處入境，下從石橋辛莊西南出境。環(huán)境質量運經(jīng)對龍鳳河、北運河進行水質化驗，內(nèi)中污染物達17種之多，均屬有毒物質。氯占19％，酚占15.61％，硫酸鈉占5.92％，甲酚占5.59％，汞占4.37％，甲醛占3.65％，樂果占2.84％，辛醌占2.7％，苯占2.73％，間氮基酚鈉占1.06％，敵百蟲占1.02％。排地下水資源河污用地類型境內(nèi)地下水屬于全淡水區(qū)，水質優(yōu)良，水量豐富，單位涌量5－10立方米/時。/近些年來，由于多數(shù)年份干旱少雨，地表供給不足，加之生產(chǎn)生活用水量逐年攀升，加劇了對地下水的開采利用，因此造成地下水位以每年平均1.5米的速度下降。截止1998年，全鎮(zhèn)人民飲用了千百年的磚井水全部枯竭停用。近幾年間，凡深度在20－25米的淺水機井也因缺水而被逐步廢棄。全鎮(zhèn)生活及工業(yè)用水全部采于370－390米的深井，農(nóng)用機井也全部加深到了80米以下?，F(xiàn)在境內(nèi)共有深井、中深井730余眼，密度為每平方公里10.5眼，地下水位仍將呈下降趨勢。區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)以村鎮(zhèn)和農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)為主，無特別敏感生態(tài)系統(tǒng)類型，非禁止建設區(qū)和控制建設區(qū)。河基地年度1994848.520001731995628.620013761996700.320023211997384.520033831998572.120046221999458降水（mm）年度初步判斷2005429.7區(qū)域水資源較為貧乏，飲用水主要依賴于地下水，灌溉用水依賴于地表水系。未來開發(fā)所需的飲用水和景觀用水來源均受限制，是項目開發(fā)面臨的最為嚴峻的環(huán)境問題。鳳河西降水（mm）支02項目策劃研究//

愿景//

開發(fā)內(nèi)容策略2.1

愿景項目開發(fā)愿景與目標涵蓋三個方面?/

“健康城”-/中國養(yǎng)老社區(qū)示范基地?/

“以老為本”-/為老年人量身定做的優(yōu)質環(huán)境?/

“全齡化”-/四世同堂的居住設計健康城以老為本全齡化四世同堂的居住設計中國養(yǎng)老社區(qū)示范基地為老年人量身定做的優(yōu)質環(huán)境2.2

開發(fā)內(nèi)容策劃差異化策略設計理念?/

面臨著中國迅速老齡化的現(xiàn)實，本項目要做到分擔老齡化壓力的示范與表率?/

針對老年群體居住現(xiàn)狀而設計的全齡化社區(qū)將徹底解除三代人的困擾?/

項目的服務配套設施將服務不同年齡段的客群設計理念一：有一個包容心的“細胞”配套設施社區(qū)會所三級（單細胞）急救站單位面積（平米）配套設施二級（細胞群）單位面積（平米）?/

由于老年人與第二代生活習慣差異，設計上考慮讓老年人與第二代保持適當?shù)木嚯x?/

設計上利用空間的合理布局，創(chuàng)造出“細胞”的概念配套設施醫(yī)療保健100100200100100100保健中心3,0001,000200三級甲等醫(yī)院（含老年醫(yī)院）80,00010,0002,000?/

將健康城的概念由單一項目內(nèi)涵升華至產(chǎn)業(yè)層面，產(chǎn)生更大的影響力?/

“細胞”由“細胞核”和“細胞外圍”組成：細胞核住宅設計完全為老年設計，靠近醫(yī)療機構，監(jiān)控密度高，專供老人居??；細胞外圍是普通住宅，供第二代居住，也可三代同堂，有基本的老年設施如扶手等/品茗室小型看護所藥店中國國醫(yī)館博弈樓醫(yī)療保健健身娛樂商業(yè)購物合計配套策略心理咨詢中心藏書閣?/

從空間上滿足第二代方便照顧老人的愿望，又創(chuàng)造出老年人與第二代相對獨立的生活空間監(jiān)控中心100愛心護理工程20,00010,0002,000?/

每個年齡段對配套設施要求側重點有所不同，因此要通過了解三代需求的差異性更有針對性地提供服務設施/量販屋小型運動場（占地）小型超市?/

每個“細胞”內(nèi)有相對較小規(guī)模的三級配套設施，滿足全齡客群的基本生活需求高端抗衰老之旅物業(yè)服務中心延年度假文化教育1,5001,0003,000500?/

通過設計細胞、細胞群、社區(qū)三級服務體系形成高效服務網(wǎng)絡/?/

項目的地域性分區(qū)將以配套功能性為主要依據(jù)*見表2醫(yī)療美容中心表2菜市場書店2,000*見表1設計理念二：“細胞”的群居效應配餐中心?/

“細胞群”由一定數(shù)量的“細胞”組成，面積約25-30公頃?/

“細胞群”的組合自然成為整個社區(qū)區(qū)域劃分的基礎?/

每個“細胞群”內(nèi)存在一個作為二級服務設施的服務核，輻射整個“細胞群”初中25,00015,00040,0001,500老年用品精品超市硬件設施小學10,300購物中心(含餐飲中心、大型超市）金融機構?/

老年住宅采用無障礙設計，方便老人行動*見表3表3?/

布置監(jiān)測系統(tǒng)與警報系統(tǒng)，維護老人安全/?/

采用方便智能的設施保障，如標識系統(tǒng)等/?/

社區(qū)定期提供為老人提供周到的生活服務/，如房間清理等商業(yè)購物合計設計理念三：“細胞群”的有機聯(lián)合其他（理發(fā)、法律、婚介、保險等）1,000?/

整個社區(qū)的分區(qū)在空間上體現(xiàn)了秩序性、功能性、邏輯性?/

各個區(qū)域被賦予不同的功能職責：例如服務于整個社區(qū)的功能配套如大型商場、三級醫(yī)院、老年大學等“細胞”概念表4普通住宅*見表4細

胞細

胞細

胞服務核/老年住宅配套設施社區(qū)服務內(nèi)容及影響程度影響因子老年人第二代★★第三代★★★★健康服務交通便利教育服務生活娛樂★★★★★細

胞★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★人口與開發(fā)規(guī)模表1?/

在社區(qū)平均凈容積率達到1.8的情況下，社區(qū)人口約127,800人?/

在規(guī)劃中充分考慮社區(qū)內(nèi)保留足夠的公共活動空間總占地面積

住宅用地

住宅用地占

住宅用地（畝）比例地（畝）地（公頃?/

本項目作為中國老年社區(qū)的示范基地，要保證最大程度地容納老年客戶?/

合適的規(guī)模與人口能夠兼顧社會與企業(yè)自身的利益11,15448%5,3253551.061.8639127,8002.2

開發(fā)內(nèi)容策略配套設施及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)介紹項目配套設施一覽安全便捷的醫(yī)療救護體系針對老年人健康保障訴求全齡化的教育設施學習不是年輕人的專利為達成滿足全齡化客群的目的，本項目包括上述重點項目在內(nèi)的所有配套設施匯總如下：配套設施個數(shù)建議容積率單位建筑面積80,000?/

健康是所有老年人最關心、最重視的課題，因此，醫(yī)療設施的健全與否將直接影響老年人和第二代的購買心理?/

本項目規(guī)劃的三級醫(yī)療救護系統(tǒng)將全面滿足老年客戶對醫(yī)療保障的要求?/

社區(qū)提供完備的教育體系，從幼兒園到中學全面滿足社區(qū)內(nèi)青少年及兒童的需求三級甲等醫(yī)院（含老年醫(yī)院）1111111111126111888888888881.2180,00010,0002,00020,00010,0002,000-?/

老年大學是配套設施的一大亮點，既豐富了老年人的生活，又增加了老年人被社會所需要的自信?/

社區(qū)獨有的培訓中心提供老年護理產(chǎn)業(yè)的培訓以及健康產(chǎn)業(yè)區(qū)的業(yè)務培訓，增加了區(qū)域內(nèi)的就業(yè)機會中國國醫(yī)館10,0002,00020,00010,0002,000-醫(yī)療保健心理咨詢中心1?/

三個級別的醫(yī)療救護系統(tǒng)在時間與地域上緊密地配合，承擔從日常養(yǎng)護到緊急救援的全部功能愛心護理工程1?/

當出現(xiàn)現(xiàn)有醫(yī)療設施無法解決的特殊情況時，將在短時間內(nèi)將病人迅速送至北京各大醫(yī)院高端抗衰老之旅0.61延年度假健身娛樂醫(yī)療美容中心?/

使用生活照顧感知系統(tǒng)，個人GPS系統(tǒng)與全方位警報系統(tǒng)等高科技支持與完善救護體系/體育場-健身中心1.51.513,00010,0003,0002,00025,00015,00040,0001,5001,0003,0001,0002003,00010,0003,0002,00050,00090,00040,0001,5001,00024,0008,0001,600800項目整體（一級）老年大學（包括圖書館）文化教育孝文化博物館????書店1初中1小學1購物中心(含餐飲中心、大型超市）1.51.51商業(yè)購物醫(yī)療保健金融機構其他（理發(fā)、法律、婚介、保險等）健康旅游產(chǎn)業(yè)老年健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀/保健中心1?/

以崇尚健康的理念出發(fā)，本項目著手打造新興旅游產(chǎn)品/

?/

老年健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)由四個功能區(qū)組成：交易中心、“青春之旅”抗衰老產(chǎn)業(yè)與亞健康恢復中心

研發(fā)區(qū)、組裝區(qū)和倉儲物流區(qū)?/

抗衰老產(chǎn)業(yè)著重以高科技減緩衰老，恢復身體機能；亞

?/

交易中心依靠與老年社區(qū)相鄰的地區(qū)優(yōu)勢，定位成小型看護所藥店1?

中國擁有世界上最大的健康市場1?

和發(fā)達國家相比較，我國健康產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大?

健康產(chǎn)業(yè)是對“健康城”概念完美的詮釋與補充?

未來健康產(chǎn)業(yè)價值的提升對拉動地區(qū)價值意義非凡?

老年產(chǎn)業(yè)作為健康產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前還面臨諸多挑戰(zhàn)：產(chǎn)業(yè)分散、規(guī)模較小、銷售渠道不完善、服務單一、功能簡單、市場開發(fā)研究不足、供需矛盾突出、缺乏市場規(guī)范與行業(yè)標準/、政府政策支持有待加強等等監(jiān)控中心1100健康恢復中心針對城市中日益增多的亞健康人群提供了系統(tǒng)的治療與康復計劃為品牌多、產(chǎn)品全、信譽好、價格優(yōu)的中國最大老年產(chǎn)品交易中心；其中產(chǎn)品分類以衣、食、住、行、樂五大主題為依據(jù)，和旅游產(chǎn)業(yè)共同把“健康城”的概念向全國范圍推廣健身娛樂文化教育小型運動場（占地）老年活動站小型超市---社區(qū)中心（二級）?/

健康旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品定位為中高端，服務客群包括本地居民與外來游客11,5001,5001,0003,0003,00050012,00012,0008,00024,00024,0004,0001?/

融合自然風光與健康產(chǎn)業(yè)構建一流的休閑度假村，提供

?/

研發(fā)區(qū)用作收集老年客戶需求與反饋信息，同時發(fā)菜市場0.81健康之行體驗者一個舒適的?？扛蹫?/

將健康旅游產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)名片推廣，讓健康城的名字深入人心放新產(chǎn)品的試用商業(yè)購物零售商業(yè)?/

組裝區(qū)負責醫(yī)療器械、健身產(chǎn)品、高科技產(chǎn)品等復雜貨品的組合拆裝以及部分產(chǎn)品的包裝和售后服務?/

倉儲物流區(qū)用于存儲貨品以滿足北京、天津等市場；除了交通便利的優(yōu)勢外，京津公路過路費相對較低也可節(jié)約成本配餐中心1?

本項目健康產(chǎn)業(yè)城針對目前健康產(chǎn)業(yè)面臨的諸多老年用品精品超市?1挑戰(zhàn)作出回應總計???03環(huán)境生態(tài)策略研究//

生態(tài)本底分析//

GIS基地分析//

關鍵環(huán)境問題//

生態(tài)環(huán)境策略3.1

生態(tài)本底分析GIS基地分析關鍵現(xiàn)狀生態(tài)問題剖析現(xiàn)狀問題解決辦法廢棄磚廠堆土區(qū)高程解析廢棄廠區(qū)內(nèi)存有大量工業(yè)廢料以及拆除建筑留下的建筑垃圾；此外，還有諸多的堆土區(qū)域。首先，對不能循環(huán)利用的有害垃圾和廢料進行清運，運至臨近的垃圾處理廠進行處理；對于廢土等可以循環(huán)利用的廢料，可用其進行地形的塑造，從而減少額外的填挖方土量，節(jié)省投資。利用地理信息系統(tǒng)軟件ArcGIS對基地的高程進行數(shù)字化模擬，結果顯示整個場地的高程在-3米到10米之間變化。其中大部分區(qū)域大于7米，地勢低洼地區(qū)僅限于廢棄磚廠內(nèi)的水塘以及場地西南角的部分區(qū)域。場地邊界<00-5123455-86-77-88-9廢棄磚廠水塘>90200

400m廢棄廠區(qū)內(nèi)留有大量水塘，但有部分已經(jīng)干涸，且池底土壤鹽堿化嚴重；其余水塘仍有存水，且較深。結合地形分析和匯水分析，填平現(xiàn)已干涸或不處于自然匯水廊道上的池塘；保留位于匯水廊道線上的水塘，用以構建景觀水體。灌溉溝渠場地內(nèi)縱橫交錯著諸多灌溉用溝渠，由于水動力學性較差，以及收納周邊農(nóng)業(yè)廢水，現(xiàn)狀水質很差，且有異味。選擇適當溝渠予以保留，作為未來城市景觀水系；同時，規(guī)劃自然凈化系統(tǒng)，保證未來徑流水質。場地邊界<2坡度解析村莊水塘2-55-8地形平坦，99%面積坡度小于25%（《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范CJJ83-93》中居住用地最大坡度限值），適宜開發(fā)。未來工程的填挖方量較小，需要注意的是對地形的重塑，以增加場地的景觀性。整體水質尚好，周邊生活垃圾的堆放，滲濾液影響水質。保留為景觀水體骨架，未來加強廢棄物管理。8-515-25>250200

400m鳳河（北京排污河）31短期暫不利用，未來通過區(qū)域協(xié)調，利用截污等措施改善水質；漫灘植被可用于綠地系統(tǒng)。5河體景觀尚好，但污染嚴重超標。423.3

關鍵環(huán)境問題如何保留基地的生態(tài)價值？如何構建綠地系統(tǒng)和開放空間？如何維持場地內(nèi)的水資源平衡？如何構建景觀水系？如何保障社區(qū)的供水需求？如何處理處置社區(qū)的雨污水？生態(tài)系統(tǒng)服務是指自然生態(tài)系統(tǒng)及其組成物種產(chǎn)生的對人類生存和發(fā)展有支持作用的狀況和過程,也就是自然生態(tài)系統(tǒng)的結構和功能的維持會產(chǎn)出對人類的生存和發(fā)展有支持和滿足作用的產(chǎn)品、資源和環(huán)境。生態(tài)系統(tǒng)服務是可以描述、測度和估價的。城市熱島效應是城市氣候中典型的特征之一。它是城市氣溫比郊區(qū)氣溫高的現(xiàn)象。城市熱島的形成一方面是在現(xiàn)代化大城市中，人們的日常生活所發(fā)出的熱量；另一方面，城市中建筑群密集，瀝青和水泥路面比郊區(qū)的土壤、植被具有更大的函授比熱容（可吸收更多的熱量），而反射率小，使得城市白天吸收儲存太陽能比郊區(qū)多，夜晚城市降溫緩慢仍比郊區(qū)氣溫高。城市熱島是以市中心為熱島中心，有一股較強的暖氣流在此上升，而郊外上空為相對冷的空氣下沉，這樣便形成了城郊環(huán)流，空氣中的各種污染物在這種局地環(huán)流的作用下，聚集在城市上空，如果沒有很強的冷空氣，城市空氣污染將加重，人類生存的環(huán)境被破壞，導致人類發(fā)生各種疾病，甚至造成死亡。水資源供需分析就是綜合考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境和水資源的相互關系，分析不同發(fā)展時期、各種規(guī)劃方案的水資源供需狀況。供需平衡分析就是采取各種措施使水資源供水量和需求量處于平衡狀態(tài)。場地的景觀水系構建主要面臨著三個問題：社區(qū)的開發(fā)會帶來水資源需求量的增加，包括居民生活用水、工業(yè)企業(yè)用水、道路沖洗、景觀用水等。社區(qū)的開發(fā)不可避免的會產(chǎn)生大量的生活污水，傳統(tǒng)的污水工程，將所有從住戶產(chǎn)生的廢水均統(tǒng)一排入污水處理廠進行處理。但事實上，從住戶出來的污水的水質也有所不同，可將其分為黑水和灰水兩類。黑水是指沖廁水，污染物含量最高；灰水則是指洗漱用水等污染物含量尚可的生活污水。如果能夠將其分類排放，則可節(jié)省處理費用，灰水可不送至市政污水處理廠進行處理，而是用其他簡單的處理方式處理后即可回用。?/

高蒸發(fā)量：場地的蒸發(fā)量達到降水量的三倍，未來景觀水體的維持將成為一個難點，如何在規(guī)模和可持續(xù)性尋找平衡點，是景觀水系構建所面臨的一個問題?？蓪⑿杷糠譃閮纱箢?，一類為飲用水，需要根據(jù)規(guī)劃方案進行給水工程規(guī)劃計算，確定最為經(jīng)濟合理的給水量。對于本項目而言，目前來看水資源平衡是處于赤字狀態(tài)。地表水屬于水質型缺水，地下水則屬于水量型缺水，總體供水量不足。而未來開發(fā)又要帶來大量的需求量的增加，進一步增加了供需之間的差距。而“生態(tài)足跡”則顯示在現(xiàn)有技術條件下，指定的人口單位內(nèi)（一個人、一個城市、一個國家或全人類）需要多少具備生物生產(chǎn)力的土地（biological/pro-ductive/land）和水域，來生產(chǎn)所需資源和吸納所衍生的廢物。生態(tài)足跡通過測定現(xiàn)今人類為了維持自身生存而利用自然的量來評估人類對生態(tài)系統(tǒng)的影響。它的值越高，人類對生態(tài)的破壞就越嚴重。生態(tài)足跡的意義在于探討人類持續(xù)依賴自然以及要怎么做才能保障地球的承受力，進而支持人類未來的生存。?/

無充足且潔凈的穩(wěn)定補水水源：場地周邊的地表水體污染較為嚴重，無法用于景觀水體的補水，尋找替代的非常規(guī)水源成為另一個問題。另一類則是所有的非飲用水，這一部分在傳統(tǒng)上也是用自來水來供應，但由于對水質的要求大相徑庭，用達到自來水水質的水體應用于非飲用用途，則是對能源和水資源的浪費。社區(qū)開發(fā)帶來的硬質鋪裝，改變了區(qū)域的徑流系數(shù)和排水性能，會增加雨水洪峰和徑流污染，減少入滲，從而減少了對地下水的補給，從而最終影響水在生物圈的循環(huán)。為此，對于雨水需要從徑流控制和水質保證上進行考慮，使其減量化、無害化和資源化。水資源供需平衡的基本思想通過“開源節(jié)流”。開源就是增加水源，包括開辟新的水源、非常規(guī)水資源的開發(fā)利用等；而節(jié)流就是通過各種手段抑制需求，包括通過技術手段提高水資源利用率和利用效率等。?/

靜止水體水質維持難度大：景觀水系如何聯(lián)通，聯(lián)通的程度，也都是需要考慮的問題。為此，如何利用循環(huán)的再生水來替代自來水，并根據(jù)投資收益分析確定最為經(jīng)濟的回用水平，就成為可持續(xù)供水規(guī)劃的重點。綠地系統(tǒng)是減少城市不透水面積的用地類型，為此，在城市規(guī)劃中一直都對綠地率這一指標有所要求，但也都是僅僅在面積上提出了標準，而沒有對其位置、類型、功能等提出具體的要求。事實上，綠地系統(tǒng)的布局對生態(tài)系統(tǒng)的聯(lián)通和延續(xù)都具有重要的影響，且不同類型的綠地還能夠擔負各種各樣的生態(tài)功能。開放空間在城市規(guī)劃中更多是從人類使用的角度對其定義，而沒有挖掘其在生態(tài)功能上所能貢獻的能量。本項目需要解決這一挑戰(zhàn)，尋找適合場地的“開源節(jié)流”方式，來平衡水資源利用。為此，我們需要在開發(fā)中最大化的保留現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)的服務價值，亦即最小化生態(tài)足跡。因此，依據(jù)生態(tài)學的原理對這兩種規(guī)劃用地類型進行指導，將可以使其發(fā)揮最大的生態(tài)效用。3.4

生態(tài)環(huán)境策略生態(tài)價值保留策略?/

通過開發(fā)適宜性分析，確定不同區(qū)域的適宜性等級；?/

針對不同適宜性等級的土地確定相應的土地利用類型；?/

保留生態(tài)價值較高的土地類型。綠地系統(tǒng)構建策略綜合敏感性利用現(xiàn)有喬木林構建綠地系統(tǒng)骨架，充分利用現(xiàn)有植被資源。通過對現(xiàn)有生態(tài)價值最高的自然生態(tài)系統(tǒng)的保留，可以避免生態(tài)足跡的增加。此外，利用現(xiàn)有植株，可降低苗木購買的成本，以及減少苗木成長的時間，使得生態(tài)效益的“凈現(xiàn)值”更高。按照高程、水體和土地利用這三個敏感性因子的重要性，分別賦予其不同的權重，通過GIS疊加分析，得到綜合敏感性分布圖。該圖表示了整個規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同地塊環(huán)境敏感性的差異，敏感性最低的區(qū)域為最適宜開發(fā)，可進行各類容積率較高的建設用地的布設；敏感性中等的區(qū)域為較適宜開發(fā)，適宜住宅用地的開發(fā)；敏感性最高的區(qū)域為較不適宜開發(fā)，需要以一種低密度低強度的形式進行開發(fā)，最好保留為綠地系統(tǒng)強化生態(tài)廊道，保持基地與周邊生態(tài)系統(tǒng)的聯(lián)通性。生態(tài)廊道是指具有保護生物多樣性、過濾污染物、防止水土流失、防風固沙、調控洪水等生態(tài)服務功能的廊道類型。生態(tài)廊道主要由植被、水體等生態(tài)性結構要素構成，它和“綠色廊道”表示的是同一個概念。從生物保護的角度出發(fā)，還可以將生態(tài)廊道定義為“供野生動物使用的狹帶狀植被，通常能促進兩地間生物因素的運動”。為此，除了保留現(xiàn)有的喬木林外，還需要在重要的生態(tài)斑塊之間重新構建廊道，通過建立生態(tài)廊道實現(xiàn)生物多樣性保護、河流污染控制等多種生態(tài)功能。多樣化開放空間類型，豐富生態(tài)功能，設置不同尺度的開放空間，輔以雨水收集和處理的自然系統(tǒng)，可以實現(xiàn)更多的生態(tài)功能和效益。++右圖是根據(jù)現(xiàn)有資源建議的綠地系統(tǒng)構建圖，分為三個層次：綠色廊道：基于現(xiàn)有溝渠兩側以及道路兩側的線狀行道樹系列，構建三橫三縱的綠色廊道的網(wǎng)狀體系，聯(lián)通基地四周的生態(tài)斑塊。公園：在現(xiàn)有的未開發(fā)用地上，尋找主要的匯水廊道節(jié)點處設置社區(qū)公園，要具有一定規(guī)模，通過綠化面積降低熱島效應。場地邊界較不適宜較適宜小型滯留池公園生態(tài)廊道最適宜小型滯留池：以街心花園的形式構建雨水收集的設施，用以收集和凈化雨水徑流，用于回用所需。0200

400m0200

400m3.4

生態(tài)環(huán)境策略水資源平衡及景觀水系構建策略供水保障策略水量平衡初步估算計算假設景觀水體構建建議供水保障分析以枯水年的水量平衡情況作為景觀水體構建的參考因子。在枯水年，景觀水體每年需在春季少量補水；但正常年份，無需補水。假設枯水年鄉(xiāng)土物種用水量為1/景觀水體的構建是基于水量平衡策略中控制水體面積的基礎上進一步對水體的位置，構建的方式等內(nèi)容進行生態(tài)角度的建議。策略包括：本場地內(nèi)部的供水廠規(guī)模5萬m水。3/d，占地面積約2.75ha，僅為本場地提供給L/(m2*d)，景觀綠地用水量為3/L/(m

*d)，正常年份的灌溉用水量為枯水年的90%2假設場地綠地率為30%，且一半以上為鄉(xiāng)土樹種。?/

建議場地內(nèi)水面面積不超過場地面積的5%。通過流域匯水能力的分析得出這一限制性要求。地下水水源地選擇/(需經(jīng)進一步水文地質調查）計算結果（以一期規(guī)劃面積為例）?/

利用現(xiàn)有的魚塘和溝渠，減少土方工程水源地需設在不易受污染的富水地區(qū)，取水量必須小于允許開采量，且開采后不引起水位持續(xù)下降、水質惡化及地面沉降。水源地一級保護區(qū)范圍以開采井為中心的50m范圍，二級保護區(qū)范圍為開采井中心500m范圍，具體的界定還需水文地質調查與水力模擬。一級保護區(qū)禁止建設與取水無關的項目。二級保護區(qū)禁止建設污染工業(yè)、禁止污水灌溉等潛在污染?/

遵從潛在水系的流向構建水系，可以最大化的收集自然雨水徑流?/

實現(xiàn)水系的連通，保障水質需水量年份自然補水量（雨水）水量差額景觀水體灌溉用水下圖給出了水體構建的框架，未來的城市規(guī)劃中只要水體面積不超過圖示面積，均可接受。萬立方米萬立方米萬立方米枯水年豐水年139464211324819地下水水廠選址選在取水構筑物附近；設置10m緩沖帶。不論豐水年還是枯水年，水量赤字均存在，枯水年的差額是豐水年的2倍之多?？梢?，基地未來的水量極為不平衡，為此，必須通過開源節(jié)流來達到水量的平衡。供水量計算（以13萬人口計）策略建議《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006規(guī)定定額編號1供水項目本項目取值本場地需水量備“節(jié)流”策略：最高日190~280L平均日150~240L綜合生活用水包括綜合生活用水200L2.60萬m3/d0.80萬m3/d控制景觀水體規(guī)模，在滿足景觀需求的前提下，盡可能減少水體面積，特別是大型的水面。居民生活用水和公共建筑用水2345678工業(yè)企業(yè)用水澆撒道路12~20L/(m2?d)16L/(m2?d)本場地規(guī)劃工業(yè)用地面積50ha，以一類工業(yè)用地估算為減少灌溉用水量，建議場地內(nèi)50%以上的綠地為鄉(xiāng)土物種。通過物種的選擇，可以從根本上削減灌溉的需求量，從而減少用水量。2232.0~3.0L/(m?d)2.5L/(m?d)0.22萬m/d本場地規(guī)劃道路面積89ha本場地規(guī)劃綠地面積227ha湖體綠地用水1.0~3.0L/(m2?d)2.0L/(m2?d)0.45萬m3/d“開源”策略：水道建設完善的雨水收集處理設施，收集率目標為50%以上。場地內(nèi)中水回用，利用穩(wěn)定的中水水源做為主要的景觀水題供給。0.45萬m3/d0200

400m管網(wǎng)漏損水量未預見用水消防用水1~4項水量之和的10%~12%11%1~5項水量之和的8%~12%10%0.45萬m3/d-----需水量需要在后期設計中進一步確定總計4.98萬m3/d初步預測本場地所需供水量5.0萬m3/d本數(shù)字為本設計階段的初步估計值，應隨設計的加深而進一步確定9--3.4

生態(tài)環(huán)境策略雨水管理策略污水管理策略雨水管理是以綜合管理的模式來進行，從源頭開始就對水質進行控制，隨后根據(jù)不同需求進行回用。首先將降雨分為屋頂雨水和路面雨水兩類，屋頂雨水可以直接通過儲水管進行收集后回用，亦可排入路面。路面雨水可部分排入雨水管網(wǎng)最終流入受納水體；另外一部分則通過雨水最佳管理實踐措施進行凈化后回用或排放。綜合的雨水管理體系能夠使雨水污染最小化的同時，實現(xiàn)一定成本下的回用效益最大化。雨水最佳管理實踐措施是指利用自然場地收集貯存雨水，并利用植被或土壤的吸收過濾功能凈化雨水的自然處理系統(tǒng)。其主要優(yōu)點包括：污水管理的主要原則是分類化和資源化。分類化是指將生活污水從住戶處分為黑水和灰水，黑水直接排入市政管網(wǎng)后送至污水處理廠進行處理；灰水則排入人工濕地進行處理；二者經(jīng)過處理后均可回用或排入受納水體。污水處理廠選址原則污水處理廠適宜建在城市水系的下游和下風向；靠近污水、污泥排放和回用的地段與城市居住、公共設施保持一定的防護距離。?/

處理后的雨水用于回用?/

降低管網(wǎng)投資污水處理廠選址建議?/

降低熱島效應?/

提供景觀效果建議在本場地西南角修建場地內(nèi)的污水處理廠；污水處理廠處理規(guī)模為4.0萬m3/d，占地面積約6ha；建議污水處理廠周邊設置150m的緩沖區(qū)，減少對周圍環(huán)境的不利影響。典型雨水最佳管理實踐（BMP）比較雨水BMP造價處理效果一般實例圖片草溝低降雨灰水和黑水是否分流否是屋頂雨水生態(tài)濾水帶雨水花園雨水濕地中中高較好較好好黑水灰水污水處理廠路面雨水儲水罐濕地雨水管理設施管網(wǎng)排入河道或地下水回用回用回用河流雨水管理體系示意圖污水管理體系示意圖污水處理廠建議選址04總體規(guī)劃框架//

用地現(xiàn)狀分析//

功能結構//

醫(yī)療設施布局//

商業(yè)服務設施布局//

教育設施布局//

度假設施布局//

高品質的健康度假體系//

道路交通//

道路特征//

多樣性的開放空間和休閑網(wǎng)絡//

土地利用//

開發(fā)強度建議//

分期建設4.2

用地現(xiàn)狀分析功能結構?/

基地內(nèi)地質條件良好，多為二類建設用地。整個基地地勢平坦，水系豐富?/

整個基地用地類型較為單一。主要為村鎮(zhèn)建設用地和農(nóng)田。?/

用地類型主要由：農(nóng)田、村莊、河塘、水網(wǎng)、閑置磚廠構成。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀用地以耕地為主，占總面積的70%；扶頭等村鎮(zhèn)分布其中，共計107.5公頃；其余用地為水體、林地、道路等。用地基本已受到人為的作用，已改變了其原始的自然狀態(tài)。從環(huán)境角度看，生態(tài)服務價值不高，無特別需要注意保護的珍貴生態(tài)系統(tǒng)。在未來項目開發(fā)中，應注意對某些仍有一定生態(tài)價值的用地進行保護和恢復，如自然水體、林地等；現(xiàn)有村莊以及廢棄磚廠的生態(tài)價值已經(jīng)喪失，應優(yōu)先考慮用于未來的建設開發(fā)，從而避免生態(tài)足跡的進一步增加。產(chǎn)業(yè)區(qū)場地邊界道路水體喬木荒地村莊0200

400m居住區(qū)居住社區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)防護綠地公共核心區(qū)類別道路（S1）水體（E1）林地（E4）耕地（E2）荒地（E7)村莊（R)面積（ha）比例（%）21.847.02.966.390100

200

400m明晰的功能布局21.92.97充分考慮區(qū)域的性質和用地形態(tài)特征，創(chuàng)造差異性的分區(qū)布局511.826.269.523.56設置帶型綠地過渡區(qū)域，保障養(yǎng)老社區(qū)的居??；獨特的分區(qū)特征合理安排各種不同主題內(nèi)容，將符合老年主題的服務、文化設施貫穿成環(huán)；塑造社區(qū)的精神特質107.5736.214.60100總計和諧的生態(tài)空間塑造生態(tài)社區(qū)，注重保護利用區(qū)內(nèi)及周邊生態(tài)資源，結合功能片區(qū)布局的特點，將生態(tài)融合在居住社區(qū)中去。4.4

醫(yī)療設施布局商業(yè)服務設施布局五分鐘交通圈產(chǎn)業(yè)區(qū)醫(yī)院居住區(qū)服務半徑療養(yǎng)中心社區(qū)中心/保健中心會所/急救站0100

200

400m0100

200

400m商業(yè)服務設施規(guī)劃包括養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)中心、文化中心以及社區(qū)中心規(guī)劃沿主要環(huán)狀道路和生態(tài)景觀水系布局老年公共服務設施，彼此相連，既體現(xiàn)了公共服務設施規(guī)劃的整體性又體現(xiàn)了各個分區(qū)多樣的功能屬性。名稱三級醫(yī)院醫(yī)療體系

級別功能服務對象面積(平米)0,0000,00020,0002,0003,0001,000200應急時間(分鐘)30111122223綜合性醫(yī)院整個社區(qū)未來8萬居民整個社區(qū)居民+外來客群整個社區(qū)3萬老人國醫(yī)館中醫(yī)治療、中醫(yī)文化展示等老人專業(yè)護理與臨終關懷老人心理疾病治療---愛心護理工程心理咨詢中心保健中心小型看護所藥店整個社區(qū)3萬老人社區(qū)醫(yī)院功能+建立健康檔案看護半自理型老人細胞群內(nèi)1,200-1,800老人細胞群內(nèi)1,200-1,800老人細胞群內(nèi)5,000-8,000居民細胞群內(nèi)1,200-1,800老人200-300老人15---藥品銷售監(jiān)控中心急救站指揮救援，日常監(jiān)控緊急事件處理10010034.5

教育設施布局度假設施布局0100

200

400m0

100

200

400m老年大學位于社區(qū)南北與東西主干道的交匯處，可達性高，可以滿足老年人再教育的需求又可以增加老人被社會所需要的自信綠色健康之旅——休閑度假區(qū)是為高端消費人群打造的身體和心靈的休憩放松的場所，用完善的設施和服務吸引遠來的人們不斷地前來體驗。社區(qū)青少年及兒童的教育設施輻射全區(qū)，滿足二代子女的子女受教育的便利性社區(qū)教育機構建議單位面積（平米）

數(shù)量備注老年大學中學10,00020,00012包含培訓中心規(guī)模為30班×50人規(guī)模為24班×45人小學10,00042,00069小計4.7

高品質的健康度假體系多樣性的開放空間和休閑網(wǎng)絡老年產(chǎn)業(yè)園區(qū)卓達老年交易中心所有老年產(chǎn)品的交易平臺、批發(fā)中心物流倉儲區(qū)打造中國最高端老年產(chǎn)品集散地加工組裝區(qū)零部件與半成品的加工、組裝、包裝、產(chǎn)品維修研發(fā)區(qū)老年產(chǎn)品的分析研究與創(chuàng)新啟動區(qū)綠色廊道步行道路城市公園帶狀公園開發(fā)面積（萬平米）

預留面積（萬平米）交易中心研發(fā)區(qū)3232-0100

200

400m加工組裝區(qū)倉儲物流區(qū)70尊重現(xiàn)狀生態(tài)環(huán)境要素，創(chuàng)建開放空間體系，結合空間特色及景觀元素塑造豐富體驗的社區(qū)活力與社區(qū)景象70-1455總計0100

200

400m1504.9

道路特征道路交通城市主干道：32M居住區(qū)主要出入口產(chǎn)業(yè)區(qū)主要出入口起步區(qū)主入口聯(lián)絡節(jié)點啟動區(qū)0100

200

400m居住區(qū)級道路/：24M/道路系統(tǒng)規(guī)劃成為三個層級：?/

主干道以現(xiàn)狀路為依托，形成雙十字結構，主要聯(lián)系周邊市鎮(zhèn)。?/

環(huán)狀道路為居住區(qū)級干道串接各功能組團，完善其內(nèi)部的交通聯(lián)系，鏈接內(nèi)部功能?/

社區(qū)級道路便于老年人出行，能快速便捷的到達社區(qū)級中心。社區(qū)級道路：/16M4.11

土地利用代號Code?用地性質面積

(公頃)Area361.00346.7114.297.83百分比%Percent49.0%47.1%1.9%LandUse居住用地ResidentialRR21R22?住宅用地?中小學用地混合用地?FMixed-usePublicFacilitiesAdministrationCommercialRetailHotel1.1%?公共設施用地行政辦公用地商業(yè)零售用地商務會展酒店用地旅游度假用地博物館用地醫(yī)院用地59.903.958.1%C10.5%C21C25C25C34C51C61C659.511.3%7.681.0%CResort7.61.0%MuseumHospitalUniversityR&D2.370.3%6.250.8%高等學校用地科研辦公用地工業(yè)用地6.580.9%15.9649.942.2%MWSIndustry6.8%倉儲用地Warehouse

AreaRoad&SquareUtilities4.4%12.1%1.2%32.0489.34道路廣場用地市政設施用地U9.17113.5285.79?綠地Green15.4%11.7%3.8%GEG1G2公共綠地生產(chǎn)防護綠地水域PublicGreenBufferGreenwater27.7313.481.8%0

100

200

400m合計

Total736.22100.0%4.12

開發(fā)強度建議分期建設1.0三期2.02.03.051.92ha1.5

2.31.02.02.01.02.02.01.01.02.02.02.0住宅分期建設原則：1.52.01.81.02.01.8用地面積(ha.)平均容積率用地性質總建筑面積

(m2)2.02.02.01.8以土地獲取紅線為分區(qū)依據(jù)1.82.0

2.0三期2.01.01.0二期R居住用地中小學用地6,393,992142,91359,279352.9714.293.951.81.01.51.91.51.01.31.01.01.01.6130.62ha一期：臨近啟動區(qū)開發(fā)，形成成熟的社區(qū)氛圍，從啟動區(qū)開始由南向北圍繞社區(qū)主干道推進，形成社區(qū)成熟氛圍，并為二期商業(yè)中心的開發(fā)提供足夠數(shù)量的消費客群二期：依托一期形成的成熟的居住區(qū)，開發(fā)商業(yè)核心，并開發(fā)密度相對較高的居住產(chǎn)品，形成社區(qū)中心的成熟氛圍2.01.549.51ha二期1.8107.19ha1.0一期2.02.02.01.51.8246.55ha1.8C1

行政辦公用地C2

商業(yè)金融用地C3

文化娛樂用地C5

醫(yī)療衛(wèi)生用地C6

教育科研用地1.82.02.0492,38035,48426.362.371.01.01.0三期1.81.81.51.51.81.837.76ha0.91.02.02.02.062,5016.251.8三期：發(fā)揮土地優(yōu)勢，回歸密度適中的住宅產(chǎn)品1.51.02.00.2298,652499,399320,39991,71622.5449.9432.049.17四期2.01.0112.67ha四期：根據(jù)規(guī)模均分和規(guī)劃方案的架構進行劃分0.5MWU工業(yè)用地倉儲用地市政設施用地總計2.02.0產(chǎn)業(yè)區(qū)分期建設原則：1.0初期的土地開發(fā)與住宅二期同步，根據(jù)招商狀況逐步開發(fā)1.88,396,715519.880100

200

400m0100

200

400m05啟動區(qū)詳細規(guī)劃//

環(huán)境研究//

經(jīng)濟策劃//

規(guī)劃設計//

建筑設計意向//

景觀意向5.1

環(huán)境研究5.1.1GIS基地分析5.1.2供水排水策略地形地貌特征供水策略啟動區(qū)的供水需求表啟動區(qū)的原始地形比較平坦，由于磚廠挖方取土工程，造成局部地形變化大，形成大土坑和水塘?？傮w上，地勢從啟動區(qū)東北往西南角傾斜，最低點處于啟動區(qū)西南角的大水塘?；匚髂辖堑拇笏?，在取土過程中形成的水塘邊緣坡度比較陡峭，與地面的高差較大，規(guī)劃設計根據(jù)功能需要可適當調整地形、坡度，以形成宜人的親水景觀。根據(jù)《室外給水設計規(guī)范》（GB50013-2006），供水需求主要由綜合生活用水、工業(yè)企業(yè)用水、澆灑道路用水、綠地用水、管網(wǎng)漏損水量、未預見用水量以及消防用水組成。編《室外給水設計規(guī)范》供水項目號項目取值GB50013-2006規(guī)定定額123456789綜合生活用水工業(yè)企業(yè)用水澆撒道路最高日190~280

L/人*d200

L/人*d1,700

m3/d

綜合生活用水包括居民生活用啟動區(qū)暫無工業(yè)企業(yè)需要說明的是，啟動區(qū)人口按照8,500人估算，目前啟動區(qū)尚未規(guī)劃工業(yè)企業(yè)，且消防用水在目前的設計階段暫時無法預測；除此之外其它所有用水定額的取值建立在當?shù)氐挠盟攸c上（雜用水水量暫納入給水需求中），但仍然需要隨著設計階段的深入而進一步確定。12~20L/(m2*d)--2.0~3.0L/(m2*d)2.5L/(m2*d)115

m3/d

本場地規(guī)劃道路面積約4.6ha300

m3/d

本場地規(guī)劃綠地面積約15.0ha233

m3/d<0綠地用水1.0~3.0L/(m2*d)2.0L/(m2*d)0-22-44-66-8>80-55-1010-1515-20>20管網(wǎng)漏損水量未預見用水消防用水1~4項之和的10%~12%11%1~5項之和的8%~12%10%235

m3/d由啟動區(qū)的供水需求表可見，啟動區(qū)所需供水量約2,600m3/d。建議在啟動區(qū)內(nèi)找到合適的地下水取水點，建立---需在后期設計中進一步確定高程分析圖坡度分析圖自己的供水站，它包括地下取水工程和凈水工程?？傆?---根據(jù)《給水排水設計手冊》(第1冊)(第二版)，該規(guī)模的深初步預測本場2,600

m3/d

為本設計階段的初步估計值，層地下水供水站占地指標取值0.55m2/(m

/d)，即需要用地約3基地徑流分析231,430m

；造價估算指標約680元/(m

/d)，即造價約177萬元?；诂F(xiàn)狀的地形高程，利用GIS技術分析得出潛在的水流方向，可作為規(guī)劃水系水流方向的參考。從現(xiàn)場踏勘及GIS分析都說明基地西南角保留水塘的可能性。污水處理與回用策略根據(jù)啟動區(qū)的供水量，預計啟動區(qū)的污水量約為2,000m

/d。建3議在啟動區(qū)內(nèi)找到合適的地點，建立自己的污水處理站，處理工藝采用膜生物處理法（MBR）。該工藝的優(yōu)點在于：工藝成熟先進、占地較小，且當啟動區(qū)外的規(guī)劃污水處理廠建成后，整套MBR工藝設備還可回收利用。土地利用現(xiàn)狀道路水體喬木啟動區(qū)的現(xiàn)狀土地利用類型主要包括廢棄的磚廠和現(xiàn)狀建設區(qū)?；貎?nèi)分布部分大樹，規(guī)劃設計應加以保留和利用。啟動區(qū)北側和西側各分布有一條灌溉農(nóng)渠，可以作為啟動區(qū)與外圍水系溝通的潛在廊道。農(nóng)田現(xiàn)狀水塘潛在水系荒地根據(jù)與多個產(chǎn)品供應商的咨詢結果，MBR工藝污水處理站占地指已建設區(qū)標約0.5m2/(m3/d)，造價估算指標約2,800元/(m3/d)。通過計算得0100

200m出，啟動區(qū)的污水站占地面積約1,000m2，造價約560萬元。徑流分析圖土地利用現(xiàn)狀圖由于該場地水資源缺乏，只能利用地下水，為提高水資源的利用效率，應考慮進行污水資源化，對處理出水進行回用，用于生活雜用、道路噴灑、綠化、景觀水體補水等。5.1

環(huán)境研究5.1.2供水排水策略雨水管理策略雨水地表徑流，尤其是初期徑流含有大量的污染物，為防止造成基地內(nèi)水系的污染，建議啟動區(qū)的雨水管理采用“源頭治理”的原則，通過生態(tài)草溝、雨水花園、砂濾帶等設施，從源頭上控制進入地表水體的雨水徑流的水質。具體的雨水管理系統(tǒng)示意圖如下所示。根據(jù)現(xiàn)狀地形，將啟動區(qū)分為A、B兩個雨水匯水區(qū)。匯流區(qū)A的雨水經(jīng)過濕地緩沖帶（位于中心湖北部）后直接進入中心湖，匯水區(qū)B的雨水匯入最南端的滯留池（濕地），多余雨水溢流到中心湖。根據(jù)啟動區(qū)規(guī)劃，將生態(tài)草溝、雨水花園等雨水管理設施合理地設置在道路邊或綠地，將砂濾帶設置在硬質地面區(qū)域。生態(tài)草溝是一種景觀型生態(tài)地表溝渠排水系統(tǒng)，可以代替部分雨水管道，不僅能有效地匯集雨水和削減洪峰，且可以對地表徑流進行預處理。濕地緩沖帶的作用在于截留雨水徑流中的顆粒物質；滯留池除了截留顆粒物質的作用外，還可以在短時間內(nèi)有效的削減匯流區(qū)域內(nèi)的洪峰，防止水澇的發(fā)生。建議啟動區(qū)的豎向規(guī)劃開發(fā)盡可能保持現(xiàn)狀地形的總體趨勢，不要做太大的地形改變，以利于雨水地表徑流的排除。屋面雨水道路及地面徑流雨水花園是一種在低洼區(qū)域種有灌木、花草乃至樹木等植物的雨水凈化生態(tài)設施，通過土壤和植物的過濾作用，有效去除徑流中的污染物，還可暫時滯留雨水減小洪峰?；赜脙λO施生態(tài)草溝、砂濾帶雨水花園景觀水系砂濾帶滯留池濕地緩沖區(qū)滯留池（濕地）中心湖是一種適合在硬質地面收集、預處理雨水徑流的設施，可用于人流量多、用地緊張的區(qū)域。對硬質地面的雨水徑流進行有效的預處理，同時不占用任何地面用地。溪流雨水管理設施布置圖生態(tài)草溝砂濾帶中心湖（受納水體）雨水花園匯流方向匯水區(qū)分布圖匯水區(qū)A匯水區(qū)B5.1

環(huán)境研究5.1.3水質水量管理啟動區(qū)地表水水量平衡啟動區(qū)水質保持措施啟動區(qū)遠期水源規(guī)劃假設啟動區(qū)地表水總面積約為55,000m2，平均水深約為1.5m，啟動區(qū)的不透水面積（主啟動區(qū)的水質保持主要根據(jù)從源頭到末端的原則，將控制措施貫穿整個過程。由此，可以將其歸納為三類水質保持措施：遠期將利用啟動區(qū)北面和西面現(xiàn)有的明渠收集相應區(qū)域內(nèi)的雨水徑流對啟動區(qū)水體進行補水。同時，與啟動區(qū)雨水管理措施類似，雨水在進入?yún)R水明渠前也需經(jīng)過相應的雨水管理措施，從源頭上控制對水體的污染。要為道路和屋面）約占50%，陸地的平均徑流系數(shù)約為0.56。假設啟動區(qū)建立完善的雨水管理系統(tǒng)，能收集處理場地陸域內(nèi)70%的雨水徑流，能大大減少對其他水源的依賴。特別是在平水年和豐水年，無需補水。如遇到枯水年份，降雨量遠小于多年平均值的情況下，需在春季（3~5月）考慮利用前述的污水處理設施的出水經(jīng)濕地進一步凈化后進行補水。?/

源頭控制：通過生態(tài)草溝、雨水花園等雨水管理措施，從源頭上控制雨水徑流對水體水質的污染/?/

濕地凈化：啟動區(qū)的濕地面積約8,000m2，占啟動區(qū)總水面面積的15%，起到對水體的凈化和水質保持的作用?/

水體循環(huán)：將中心湖水提升至北部的景觀水系，其中一部分用于補水，其余的部分自流回中心湖，形成水體循環(huán)。景觀小水體可利用儲水車或其他形式單獨補水。啟動區(qū)水量平衡計算表月份降雨mm蒸發(fā)mm產(chǎn)流量雨水收集量景觀湖水位mm3m3123.05.644.551.71106024227871.761.731.651.551.481.551.501.831.861.841.811.801,1241,7334,2818,19015,68834,03526,7949,0354,2281,9481,148108,80838.61,2132,9975,73310,98223,82418,7566,3252,9601,364804421.240.677.716913344.720.99.618152146202715581409129101112共99.859.436.81,4245.753976,165注：此水量平衡分析是以多年平均降雨、蒸發(fā)量為前提進行計算的。由上表可見，通過有效的雨水收集處理及補水措施，應能有效的減少補水需求量。起步區(qū)的水體水面全年波動約在0.4~0.5m左右。湖體湖體景觀小水體濕地景觀小水體濕地匯水明渠雨水匯流補水水流壓力流重力流5.2

經(jīng)濟策劃啟動區(qū)詳細規(guī)劃京津地區(qū)老年住宅概況京津地區(qū)遠郊普通住宅市場產(chǎn)品說明根據(jù)本項目全齡化社區(qū)的未來定位，目標市場除老齡家庭之外，還包括三代甚至四代同堂的家庭結構；因此對目標市場和競爭的分析，除了包含老年住宅外，還包括同等交通距離的北京遠郊居住社區(qū)板塊；由于未來本項目目標客戶的家庭年齡結構涉及廣泛，客戶對通勤、生活配套服務和教育的需求都勢必會有較高的要求。??

根據(jù)北京養(yǎng)老規(guī)劃的內(nèi)容，90%的老人應該以家庭養(yǎng)老的途徑安度晚年，6%的老年人可通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，其余4%的老年人則入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老??

根據(jù)北京養(yǎng)老規(guī)劃的內(nèi)容，90%的老人應該以家庭養(yǎng)老的途徑安度晚年，6%的老年人可通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，其余4%的老年人則入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老選取區(qū)域說明：根據(jù)基地與北京的區(qū)位關系，該部分研究重點選擇了距離北京東部地區(qū)一小時左右車程的遠郊居住板塊進行分析。這幾個居住區(qū)域均為近幾年快速發(fā)展的居住區(qū)，從市場供應產(chǎn)品和發(fā)展歷程上都有很大的借鑒意義，同時與本項目也具有競爭關系。占地（畝）建筑面積（萬平米）戶型面積（平米）價格（元/平米）名稱地區(qū)容積率類型珠江拉維小鎮(zhèn)龍湖花墅香醍通州150212.1

公寓，板塔結合1.4

普通住宅，別墅50-1368,000??

“居家養(yǎng)老”是老年人最向往的生活方式，既能得到物質上的照顧，更能得到精神上的滿足??

“居家養(yǎng)老”是老年人最向往的生活方式，既能通州燕郊1471051420160-22012,500得到物質上的照顧，更能得到精神上的滿足??

由于北京市政東建力度的逐漸加大、CBD的日益壯大，以及著重發(fā)展通州作為重點郊區(qū)的方針政策等原因，通州已經(jīng)成為在北京房產(chǎn)、商業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展中均起到重要作用的郊區(qū)之一。目前通州住宅均價已達到8,000元/平米，特別是軌道交通周邊地區(qū)，房價走勢增幅明顯高于北京市整體水平。通州因與北京的距離近，交通方便；同類產(chǎn)品的容積率較其他區(qū)域更高，價格也明顯高于其他遠郊區(qū)域。??

北京地區(qū)以老年概念為核心的全齡化地產(chǎn)項目可謂鳳毛麟角?

-?

僅有北京太陽城、東方太陽城和澳洲康都等部分樓盤考慮了老年客戶居住的可行性并在部分設計細節(jié)上得以體現(xiàn)普通住宅，板2.7

樓，塔樓，板塔結合??

北京地區(qū)以老年概念為核心的全齡化地產(chǎn)項目可謂鳳毛麟角?

-?

僅有北京太陽城、東方太陽城和澳洲康都等部分樓盤考慮了老年客戶居住的可行性并在部分設計細節(jié)上得以體現(xiàn)華泰憶江南40-1304,200美林灣燕郊33020035503272公寓，板塔結合62-15052-704,1003,7803,6006,0006,000??

目前北京地區(qū)老年人專用住所絕大多數(shù)為養(yǎng)老服務機構模式，除了普通的敬老院外，逐漸出現(xiàn)一些高檔次養(yǎng)老機構，如匯晨、愛暮家等，但敬老院的模式始終無法實現(xiàn)老年人對親情圍繞的夢想??

目前北京地區(qū)老年人專用住所絕大多數(shù)為養(yǎng)老服務機構模式，除了普通的敬老院外，逐漸出現(xiàn)一些高檔次養(yǎng)老機構，如匯晨、愛暮家等，但敬老院的模式始終無法實現(xiàn)老年人對親情圍繞的夢想我家公坊觀天下香河2.1

普通住宅，公寓香河3普通住宅，板樓85-13090-14870-150??

根據(jù)北京老年人增長的速度推算，到2020年約310萬老年人需要家庭養(yǎng)老，全齡化養(yǎng)老社區(qū)是符合時代與市場雙重要求的產(chǎn)品??

燕

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、

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于

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，

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在3,500-4,500之間普通住宅，板塔結合保利上河雅頌北岸尚城武清縣武清縣45026030232.6??

根據(jù)北京老年人增長的速度推算，到2020年約310萬老年人需要家庭養(yǎng)老，全齡化養(yǎng)老社區(qū)是符合時代與市場雙重要求的產(chǎn)品1.3

普通住宅，磚混??

除通州屬于北京城區(qū)范圍內(nèi)，燕郊、香河已經(jīng)成為北京人異地購買的重要市場；而本項目所在地天津武清縣住宅客群仍然以本地人和在天津打工者為主占地建筑面積戶型面積（平米）價格（元/平方）名稱地區(qū)順義昌平容積率0.290.8類型備注(公頃）

（萬平米）東方太陽城（一期）公寓，別墅23442703070-2308,300????

大部分遠郊居住區(qū)周邊配套設施并沒有與開發(fā)速度達成同步，造成生活上的不便利，這也是制約區(qū)域價值增長的重要原因；北京太陽城（一期）公寓，板樓，別墅70-20646-2008,00010%老年公公寓，板樓，塔樓寓，10%青年公寓，80%Condo公寓??

本項目從基礎性策略上建議以板樓為主的設計、澳洲康都朝陽6283.9812,100合理的密度、競爭力強的價格以及便利的可達性地區(qū)目標客戶產(chǎn)品類型主流容積率主流戶型均價通州燕郊香河武清年輕工薪族年輕工薪族年輕工薪族當?shù)厥袌霭逅Y合2.5250-14050-14070-13070-1308,5004,0003,5004,500板樓、塔樓板樓2.51.5普通住宅、磚混5.2

經(jīng)濟策劃啟動區(qū)400畝土地住宅戶型配比設想5.2.5啟動區(qū)項目規(guī)劃根據(jù)前述對住宅市場的研究，我們將客戶界定為兩部分：老人獨居型和三代合局型。根據(jù)所占的面積比例，產(chǎn)品配比如下：??

啟動區(qū)作為全國養(yǎng)老示范區(qū)，主要功能相對集中全面??

與民政部合作的公益性養(yǎng)老社區(qū)以低密度高檔住宅產(chǎn)品為主??

項目的建設對開創(chuàng)老齡工作新局面具有指導和示范意義客戶分類老人獨居類型戶型百分比3%面積(㎡)戶均面積(㎡)套數(shù)??

重點工程包括：孝文化博物館、愛心護理工程示范基地、中國老年住宅樣板區(qū)、醫(yī)療護理中心等老年公寓普通型豪華型普通型一居兩居兩居三居躍式平層三居兩居9,48337,93247,41563,22047,41547,41531,61031,610316,100608015847443142123726326339512%15%20%15%15%10%10%100%建筑面積（萬平米）11015020018012080占地（畝）占地（ha）毛容積率住宅凈容積率總體指標62031641.321.10.3713.34.219.13?0.91??37.5431.610.3豪華型老人與二三代群居老年住宅樣板區(qū)孝文化博物館1.5?5.6?分居3+2型民政部公益性養(yǎng)老社區(qū)示范區(qū)公用設施2000.45??5.943.2總計1272,48663.13136.88103.95?根據(jù)國家70/90的政策要求，可以用一些創(chuàng)新的戶型解決戶型比例問題。分割戶型為普通三居和豪華平層。經(jīng)過分割，90平米以下戶型占到總體比例72%。低密度住宅?0.3?2.74?其他占地（道路水塘）?客戶分類老人獨居類型戶型一居面積比例3%面積(㎡)實際面積(㎡)實際套數(shù)套數(shù)比例老年公寓普通型豪華型普通型9,48337,93247,41563,22047,41547,41531,61031,610316,10060801584745%14%13%25%7%兩居兩居三居躍式平層三居兩居12%15%20%15%15%10%10%100%1107543184320090237豪華型老人與二三代群居52716%8%12080263分居3+2型39512%100%總計953,3295.3

規(guī)劃設計配套教育設施小學和中學小學和中學小學小學和中學根據(jù)啟動區(qū)配套小學啟動區(qū)中期終期5.3

規(guī)劃設計設計概念健康養(yǎng)老社區(qū)豐富多樣的濱水活動空間魅力的社區(qū)商業(yè)活力的中央公園全齡化養(yǎng)老社區(qū)WaterfrontWell-Being

Town棲水而居的宜居小鎮(zhèn)一個充滿健康活力的養(yǎng)老社區(qū)HealthyWaterfront

ResidentialVibrantCommunityRetailRich

WaterfrontActivitiesA

World-ClassSenio創(chuàng)建一個鏈接多樣功能元素的平臺，從彼此到全部鏈接本土化與全球化：空間鏈接當代與未來：教育鏈接人文與自然：環(huán)境鏈接人與人：活動5.3

規(guī)劃設計全景鳥瞰圖5.3

規(guī)劃設計分區(qū)特征及城市設計總平面13中央商業(yè)廣場中央公園居住組團2湖濱居住組團4民政部養(yǎng)老示范區(qū)1311249512項目內(nèi)容1.社區(qū)底層商業(yè)社區(qū)商業(yè)會所1032.3.4.5.6.7.8.9.76社區(qū)中心景觀步行道茶舍高端濱水住宅孝文化博物館商業(yè)廣場10.

超市11.老年醫(yī)院1512.

康體中心13.

診所14.

護理中心15.

療養(yǎng)中心38湖濱居住組團中央公園居住組團中央商業(yè)廣場民政部養(yǎng)老示范區(qū)050100m5.3

規(guī)劃設計分期實施策略下的道路系統(tǒng)組團道路

(R.O.W.

12m)社區(qū)環(huán)狀道路

(R.O.W.

24m)規(guī)劃實施初期的路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃實施末期的路網(wǎng)系統(tǒng)區(qū)域連接路-32米主干道-24米次干道-12米組團主干道-12米組團內(nèi)道路服務性道路主要出入口社區(qū)主干道

(R.O.W.

32m)5.3

規(guī)劃設計步行系統(tǒng)網(wǎng)絡與特征節(jié)點活躍的社區(qū)網(wǎng)絡一條步行網(wǎng)路，串接了不同的活力節(jié)點，到達體現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)精神的目的地——孝文化博物館濱水步行道;Naturalexperienceconnecting

lake-frontandresidentialcommunityPark1.社區(qū)門戶廣場2.會所商業(yè)漫步道;urbanexperienceconnectingretail3.社區(qū)中央公園4.濱水散步道5.孝文化博物館6.休閑商業(yè)散步道7.社區(qū)公園andresidentialcommunity2127143364562575.3

規(guī)劃設計兼具生態(tài)功能的活力景觀活力的自然休閑網(wǎng)絡1.全齡化同享的休閑場所2.結合自然場所設置環(huán)境凈化系統(tǒng)3.充分利用現(xiàn)有植被資源水域規(guī)劃水系雨水收集花園雨水收集流向5.3

規(guī)劃設計開放空間與生態(tài)網(wǎng)絡1./

活動場地及公共設施周邊安全，避免了以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道2./

生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會，避免產(chǎn)生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理3./

開放空間及活動場地保證足夠面積，滿足開展戶外活動的要求主要開放空間廣場及景觀步道水域公園公共綠地重要步行鏈接5.3

規(guī)劃設計視線走廊中央公園景觀視線廊道商業(yè)步行景觀視線廊道濱水步行景觀視線廊道門戶廣場節(jié)點社區(qū)入口中央公園節(jié)點連接住宅與中心湖綠