金都地產公司項目公司績效管理工作思路

金都地產人力資源管理咨詢項目

項目公司績效管理方案思路項目公司考核內容項目公司考核定期業(yè)績考核終期業(yè)績考核對項目公司季度及年度進行考核，重點關注財務、內部管理、客戶關系、學習成長等綜合指標項目交付后，對項目整體執(zhí)行情況進行考核對項目公司業(yè)績考核指標可以依據(jù)平衡積分卡進行分解，但針對不同的項目特點以及項目的不同階段其具體指標與權重會有所不同考核內容考核指標考核內容考核指標

方面權重編號名稱權重

方面權重編號名稱權重

財務601銷售收入完成率20

市場101客戶滿意度52利潤完成率102地區(qū)市場拓展53三項費用1034

內部管理201工程進度計劃完成率20

持續(xù)發(fā)展101員工滿意度52工程質量102核心員工保有率53目標成本控制10344該表格僅為示意項目公司獎金額度確定的方法方式確定依據(jù)計算公式發(fā)放周期適用情況工程量根據(jù)完成的工程量，或建安投資額，乘以一定系數(shù)提取獎金工程項目建安投資額×獎勵系數(shù)項目關鍵節(jié)點或季度項目進入穩(wěn)定期；項目公司主要負責工程建設管理；持有型項目的開發(fā)建設銷售收入根據(jù)以完成的銷售收入，提取一定比例獎金額度項目總銷售額×獎勵系數(shù)根據(jù)銷售回款情況，按季度發(fā)放項目公司負責項目的全面運作管理超額利潤項目最終凈利潤額，扣除目標凈利潤額，提取一定比例獎金額度項目超額利潤×獎勵系數(shù)項目竣工結算完成后發(fā)放項目公司在總部獲取土地后進行開發(fā)建設，項目公司負責策劃及銷售。凈利潤根據(jù)項目最終實現(xiàn)的凈利潤，提取一定比例獎金額度項目凈利潤×獎勵系數(shù)項目竣工結算完成后發(fā)放開拓型項目，項目公司負責拿地，開發(fā)建設。目錄工程量法參照市場水平確定一個具有激勵性的總薪酬額度

最低最高平均項目總經(jīng)理338155項目總監(jiān)285942業(yè)務部門經(jīng)理16400工程師、設計師9200最低最高平均項目總經(jīng)理256141項目總監(jiān)214431.5業(yè)務部門經(jīng)理1230工程師、設計師715年度總薪酬市場水平最低最高平均項目總經(jīng)理100002600018000項目總監(jiān)78001900014000業(yè)務部門經(jīng)理5000110007500工程師、造價師400072005500月度水平16個月根據(jù)標準項目的情況進行測算建筑面積15萬平米左右交房周期16個月年銷售收入10億元直接費5500元/平米

月固定收入固定收入總薪酬基準獎金額度人數(shù)總獎金固定收入固定人工成本項目總經(jīng)理200003200006700003500001350000320000416000項目總經(jīng)理助理150002400004700002300002460000480000624000部門經(jīng)理8500136000200000640003192000408000176800工程、設計、合約部門經(jīng)理700011200015000038000276000224000291200財務、綜合工程師、設計師、造價師6000960001500005400020108000019200002496000一般人員350056000600004000520000280000364000合計

33217800036320004368000總人工成本：6546000單位：元確定項目公司總獎金額度的比例

標準（元/平米）建筑面積（平米）投資額（元）總人工成本比例獎金系數(shù)總投資55001500008250000000.79%0.26%建安投資2000150000300000000

2.18%0.73%考慮到公司異地拓展的戰(zhàn)略目標，消除因土地價格差異造成的獎金差異，建議采取按建安投資額的比例確定項目獎金額度?？側斯こ杀炯蔼劷鹁缓瑺I銷人員。若項目總經(jīng)理獲得基準額度獎金，總額度為35萬元，總薪酬折合年薪為50萬元。季度基本獎金的額度為根據(jù)工程量確定的獎金額度的50%，結合關鍵業(yè)績指標考核情況進行發(fā)放考核指標權重計算方式進度60%工程質量40%政府部門評工程品質內部驗收交房后，項目獎金額度為根據(jù)工程量確定的獎金額度的50%，根據(jù)業(yè)績考核的結果來確定考核指標權重二級指標計算方式進度30%工程質量30%政府部門評工程品質內部驗收客戶質量投訴成本控制20%內部管理20%根據(jù)考核結果的不同，獲得不同的獎金額度考核結果分布標準等級優(yōu)秀良好合格需改進分數(shù)范圍Y≥9.58≤Y<9.56≤Y<8Y<6考核系數(shù)1.411.020.830.6項目公司總獎金額度=項目建安投資額×獎勵系數(shù)×考核系數(shù)超額利潤獎金的確定對承擔銷售策劃職責的項目公司工程量獎金的獲得不僅要滿足工程進度、質量、成本方面的要求，還要保證最低銷售目標的要求；同時，在給予工程量獎金的基礎上，根據(jù)項目的實際利潤額再給與一定的超額利潤的激勵；超額利潤只用于激勵項目公司高層管理團對。項目公司的超額利潤提成，主要經(jīng)過三個關鍵步驟來確定超額利潤提成額確定方法概述1房地產開發(fā)項目公司的超額利潤總額，是該項目的實際利潤與目標利潤的差額，且是剔除了市場超常影響之后的差額2根據(jù)房地產開發(fā)公司內不同人員的崗位級別，及其所承擔的責任的差異，確定不同的個人系數(shù)，根據(jù)個人不同的提成系數(shù)參與對超額利潤獎勵的分配，即為其個人的超額利潤提成基數(shù)3根據(jù)被激勵對象個人、部門和集團的績效成績，確定個人的績效考評系數(shù)，績效考核系數(shù)與個人提成基數(shù)的乘積即為個人提成額第一步是確定超額利潤額，房地產開發(fā)項目的超額利潤額等于實際利潤與目標利潤的差額，其中目標利潤要剔除重大市場因素的影響剔除重大市場因素影響超額利潤總額實際利潤超額利潤提成目標利潤—=超額利潤提成比例調整系數(shù)剔除市場因素的辦法之一是通過對土地價格變動的評估來剔除市場突變因素對房地產開發(fā)項目利潤的影響，有兩種具體的操作方法，分別是地價參考法和土地估價法地價參考法通過土地價格評估剔除市場因素對超額利潤影響土地估價法土地價格的變動是房地產價值變化的主要原因對于由于市場變化導致的土地價格異常變動，應從超額利潤中剔除超額利潤提成比例調整系數(shù)兩種方法均是考慮根據(jù)地價的異常變動，對超額利潤值進行修訂地價參考法土地估價法在項目銷售期間，在條件允許的情況下，參考項目周圍地域的地價拍賣情況對目標利潤進行調整在項目臨近結束時，聘請專業(yè)的土地評估機構對項目土地價格進行評估超額利潤＝實際利潤－目標利潤－土地價格調整額度土地價格調整額度＝（項目銷售期臨近土地的平均拍賣單價－購買項目土地時的銷售預期單價）×項目土地面積土地調整額度＝評估機構評估銷售期內的平均土地價格－購買土地時的銷售預期價格超額利潤＝實際利潤－目標利潤－土地價格調整額度“購買土地時的銷售預期價格”是指土地購買者在購買土地之前，就已經(jīng)預見到的土地在銷售時的價格，預期的上漲是被考核者主觀努力的結果，應該得到肯定說明超額利潤提成比例調整系數(shù)“地價參考法”和“土地估價法”各有其優(yōu)缺點，建議根據(jù)外界條件進行選擇通過土地價格評估剔出市場因素對超額利潤影響地價參考法土地估價法優(yōu)點：通過對項目銷售期臨近土地價格變動的參考，可比較客觀地得出土地價格的變動情況，節(jié)約了評估成本；缺點：并非所有項目公司在銷售期的周邊土地都會出現(xiàn)拍賣的狀況，難以全面適用優(yōu)點：無需考慮周邊地價，直接可就項目土地評估，簡便易行；缺點：需要評估成本，且容易包含人為因素在內，影響評估的客觀性兩個方法順序有別，當項目銷售期內，周邊有拍賣土地參考時，優(yōu)先選擇地價參考法，否則選擇土地評估法建議超額利潤提成比例調整系數(shù)剔除市場因素的辦法之二是根據(jù)周邊類似開發(fā)項目的市場增長率對年初制定的目標利潤進行調整超額利潤提成比例調整系數(shù)周邊類比法說明公式如果在開發(fā)項目制定目標利潤的過程中，就是根據(jù)預測的市場增長率制定目標利潤，則在考核期就可以根據(jù)市場的實際增長率對原先制定的目標利潤進行調整超額利潤＝實際利潤－目標利潤×市場因素調整系數(shù)市場因素調整系數(shù)＝實際市場增長率/預期市場增長率例如某項目的同類項目現(xiàn)在銷售的話可以實現(xiàn)利潤1000萬，三年內同類項目的市場預計增長率10%，則該項目三年后的目標利潤就是1100萬元；如果三年后核算超額利潤時，發(fā)現(xiàn)三年來市場的實際增長率是20%，則將目標利潤調整為1200萬元，在此基礎上再計算超額利潤優(yōu)點：項目全過程中隨時可用，每年末公司根據(jù)市場實際增長率評價，比較靈活缺點：對市場信息的收集和把握程度要求比較高，建議在信息收集與整合能力提高后采用案例說明優(yōu)缺點分析確定房地產項目的超額利潤后，第二步需要根據(jù)超額利潤的提成比例確定項目公司的超額利潤提成額項目公司超額利潤提成額

=超額利潤總額×提成比例×提成比例調整系數(shù)提成比例根據(jù)房地產市場的實踐情況，針對所有項目制定統(tǒng)一額度而提成比例調整系數(shù)則根據(jù)不同項目的特殊情況，分別予以確定說明超額利潤提成比例調整系數(shù)項目公司超額利潤提成額的計算公式相應有所變化

超額利潤提成比例調整系數(shù)項目公司超額利潤提成額

=基準超額利潤總額×基準提成比例×提成比例調整系數(shù)

+累進超額利潤總額×累進提成比例×提成比例調整系數(shù)項目公司超額利潤提成額=超額利潤總額×提成比例×提成比例調整系數(shù)而“提成比例調整系數(shù)”是運用“影響因素模型”對項目從“重要性、規(guī)模、管理難度以及投資環(huán)境復雜性”四個方面進行評分調整超額利潤提成比例調整系數(shù)多勞多得優(yōu)勞優(yōu)得含義影響維度規(guī)模限制程度多付出多回報影響因素復雜性重要性投資環(huán)境復雜性項目管理難度項目規(guī)模項目重要性多貢獻多回報具體的“影響因素模型”見附件二：《**薪酬激勵項目提成比例調整系數(shù)模型》說明建議權重20%20%40%20%目錄各項目公司考核與激勵方式考慮金都地產各項目特點的不同，建議采取不同的業(yè)績考核及獎勵組合方式項目公司特點采取的業(yè)績獎勵方式說明工程量超額利潤凈利潤酈城進入穩(wěn)定期，項目公司負責項目建設√按工程量考核及確立獎金額度酒店持有型物業(yè)，利潤回報期長，且利潤與后期的管理密切相關√按工程量考核及確立獎金額度京香青科在已有土地上開發(fā)項目√√按工程量考核及確立獎金額度，同時增加超額利潤獎勵天津開拓型，需獨立拿地，開發(fā)銷售√√終期根據(jù)凈利潤考核并確定獎金額度，但前期可根據(jù)工程量考核及確定獎金額度不同考核方式下的業(yè)績獎勵將有所不同固定收入工程量業(yè)績獎金超額利潤獎勵利潤獎勵工程量工程量+超額利潤工程量+利潤同時，獎金額度的發(fā)放要考慮項目所處的不同周期，對于開拓期的項目根據(jù)計劃完成情況發(fā)放一定獎金獲取土地完成方案及擴初設計前期報建工程開工項目獎金在項目公司內部的分配，要充分考慮不同激勵對象的職位和所承擔責任的差異，在這里用“個人系數(shù)占比”來表示某個人提成基數(shù)＝項目獎金×個人系數(shù)占比＝項目獎金×某個人系數(shù)／該項目公司被激勵對象系數(shù)之和不同崗位、不同職能的人員對項目運作的影響不同，為了體現(xiàn)個人貢獻度，用個人系數(shù)占比進行衡量說明10%8%18%12%12%19%15%5%1%超額利潤個人系數(shù)的確定有三種方法，建議采用固定值的方法個人系數(shù)確定方法對不同崗位，只規(guī)定一定的范圍，根據(jù)項目的運作情況，在考核時，由項目公司總經(jīng)理確定其他人員的系數(shù)值對不同的項目公司制定不同的系數(shù)系統(tǒng)，具體由集團薪酬管理委員會決定在年初由薪酬管理委員會針對所有項目規(guī)定統(tǒng)一的系數(shù)總經(jīng)理1.0，副總0.5-0.8，總經(jīng)理助理0.4-0.6，項目公司部門經(jīng)理0.3-0.5總經(jīng)理1.0，副總0.7，總經(jīng)理助理0.6，項目公司部門經(jīng)理0.5公司績效委員會決定自行決定方式含義建議值方式1方式2方式3為簡化操作，建議采用不同人員系數(shù)方式2，年初由績