房地產(chǎn)企業(yè)管控模式和流程管理29

房地產(chǎn)企企業(yè)管控控模式和和流程管管理課程附件件：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點設(shè)計配合合采購策劃劃、總包包監(jiān)理招招標(biāo)地質(zhì)勘查查、七通通一平、、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁樁基等工工程施工工項目取得得項目策劃劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付付階段項目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計工程采購組織項目目論證項目取得得市場調(diào)研研初步項目目定位規(guī)劃要點點/規(guī)劃劃草案項目定位位概念規(guī)劃劃設(shè)計項目營銷銷招商方案策劃劃租售前準(zhǔn)備（（含前期期客戶積積累）方案設(shè)計計擴(kuò)初設(shè)計計施工圖設(shè)設(shè)計主體結(jié)構(gòu)構(gòu)施工至至具備預(yù)售售條件工程施工工至竣工驗收收銷售及入入伙配合合工程施工工配合、、租售配合及及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管管理成本前期成本本估算測算設(shè)計階段段成本控控制及測測算、形形成控制性目目標(biāo)成本本確定合約框架架動態(tài)成本本管理工程實施施階段的的成本管管理結(jié)算產(chǎn)品交付付管理入住事務(wù)務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃劃許可證證國有土地地使用證證規(guī)劃許可可證（辦理房地地產(chǎn)預(yù)售售施工許可證（（基礎(chǔ)提前前施工報報建）許可證）產(chǎn)權(quán)初始始登記工程施工工配合物業(yè)方案案策劃、、設(shè)計配配合、物物業(yè)公司選聘聘銷售配合合工程條件件評估投資估算算投資目標(biāo)標(biāo)執(zhí)行監(jiān)監(jiān)控項目計劃劃動態(tài)管管理項目后評估項目運營營策劃（含項目目計劃））景觀/專專項／二次設(shè)計、部部品策劃劃內(nèi)部立項項項目論證證階段項目策劃劃會方案評審審會方案設(shè)計計階段初設(shè)-施施工圖階階段主體結(jié)構(gòu)構(gòu)開工開盤銷售售程管理階階段銷售管理理階段房地產(chǎn)開開發(fā)基本本模式（7階段、7專業(yè)、53個關(guān)鍵活活動/節(jié)點）里程碑節(jié)節(jié)點集團(tuán)增加加的15個節(jié)點某標(biāo)桿企企業(yè)的項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點（集團(tuán)團(tuán)25、城市公公司３１）））1.投資分析析完成2.概念設(shè)計計3.規(guī)劃用地地許可證證4.基礎(chǔ)施工工圖完成成5.施工報建建圖完成成6.取得《建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》》7.節(jié)能審批批通過8.室外綜合合管網(wǎng)與與景觀施施工圖完完成9.取得《施施工許可可證》10.基基礎(chǔ)開工工11.（銷售展示示區(qū)實施施計劃確確定）12.（銷售展示示區(qū)開放放時間）13.外外腳手架架拆除14.室室外配套套、園建建完成15.模模擬驗收收及整改改完成城市公司司增11個1.項目啟動動時間2.施工至正正負(fù)零3.交付風(fēng)險險檢查完完成４.裝修樣板板房樣板板驗收５.土建單位位與安裝單位工作作面移交交1.項目定位位(分解解)2.規(guī)劃方案案3.單體方案案4.施工圖設(shè)設(shè)計５.總包監(jiān)理理確定６.開工７.（達(dá)預(yù)售條條件）８.結(jié)構(gòu)封頂頂９.竣工備備案1０.集中入入園45產(chǎn)品定位位、營銷銷管理地塊調(diào)查查、客戶戶細(xì)分/體驗研究究、競品品調(diào)研、、可行性性研究……項目定位位、產(chǎn)品品建議（（集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品品類類、產(chǎn)品品線支撐撐）營銷策劃劃總案品牌管理理、會員員管理營銷推廣廣銷售模式式選擇、、合作單單位選擇擇及控制制展示區(qū)設(shè)設(shè)計、工工程管理理銷售現(xiàn)場場管理內(nèi)部認(rèn)籌籌、開盤盤、入伙伙、售后后服務(wù)、、權(quán)證辦辦理、……數(shù)據(jù)分析析、后評評價6規(guī)劃設(shè)計計管理建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)計計任務(wù)書書、深度度要求設(shè)計出圖圖計劃（（各階段段）勘察設(shè)計計單位的的招標(biāo)選選擇設(shè)計全程程跟蹤管管理設(shè)計評審審標(biāo)準(zhǔn)、、物業(yè)管管理前期期介入不同階段段、不同同設(shè)計單單位、不不同層級級設(shè)計管管理部門門的穿插插協(xié)作設(shè)計與報報批報建建、招標(biāo)標(biāo)采購的的緊密互互動材料、設(shè)設(shè)備選型型，材料料確樣/封樣設(shè)計評審審（關(guān)注注各專業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)））、設(shè)計計優(yōu)化、、設(shè)計監(jiān)監(jiān)理設(shè)計變更更管理變更提出出單位變更類別別（需否否通過設(shè)設(shè)計部門門？）變更技術(shù)術(shù)審查變更預(yù)警警/估算變更后的的圖紙管管理變更實施施確認(rèn)（（設(shè)計合合同履約約）7規(guī)劃設(shè)計計管理（（續(xù)）施工中的的設(shè)計配配合設(shè)計交底底、圖紙紙會審深化設(shè)計計、綜合合管線設(shè)設(shè)計樣板驗收收、確認(rèn)認(rèn)現(xiàn)場指導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計效果果監(jiān)督注：設(shè)計計合同的的約束條條款設(shè)計后評評價、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化工工作設(shè)計師設(shè)計院例：規(guī)劃劃設(shè)計改改進(jìn)信息息渠道內(nèi)外部檢檢查、設(shè)設(shè)計評審審、圖紙紙會審標(biāo)桿學(xué)習(xí)習(xí)、行業(yè)業(yè)資訊規(guī)劃設(shè)計計部項目后評評價/管理評審審案例庫、、設(shè)計任任務(wù)書、、審圖要要點、產(chǎn)產(chǎn)品/部品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等示意物業(yè)管理理處、集集團(tuán)客服服部(維修報告告及投訴訴)建立如下下圖所示示的規(guī)劃劃設(shè)計改改進(jìn)機(jī)制制顧客滿意意信息員工合理理化建議議9概念設(shè)計計規(guī)劃設(shè)計計單體設(shè)計計施工圖部品設(shè)計計標(biāo)桿企業(yè)業(yè)通過流流程的知知識化，，實現(xiàn)了了質(zhì)量和和效率的的提升??！初步設(shè)計計傳統(tǒng)設(shè)計計管理流流程某地產(chǎn)公公司現(xiàn)行行設(shè)計流流程：產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新研究剛剛剛才起起步，對對住宅產(chǎn)產(chǎn)品沒有有系統(tǒng)的的研究成成果，部部品定板板則是由由事業(yè)部部在工程程實施階階段配合合規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)意中心心選定，，設(shè)計周周期長，，一旦要要趕“開盤”，就經(jīng)常常會出現(xiàn)現(xiàn)“忙中出亂亂、亂中中出錯”的情況。10拿地節(jié)點點方案報建方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖部品材料料定板封封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計計市政施工工圖設(shè)計計部品材料料清單示范區(qū)景景觀、裝裝修施工工圖擴(kuò)初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案產(chǎn)品創(chuàng)新新建筑、規(guī)規(guī)劃方案案結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備初步方案案銷售示范范區(qū)策劃劃市政概念念及方案案住宅設(shè)計計管理流流程參考考標(biāo)桿－－優(yōu)秀企企業(yè)設(shè)計管理理思路部品材料料調(diào)研提高有效效性及效效率！11開發(fā)報批批報建流流程國土規(guī)劃劃部門報報建辦理土地地轉(zhuǎn)讓手手續(xù)、核核實地價價規(guī)劃、建建筑方案案報建初步設(shè)計計報建施工圖報報建規(guī)劃查丈丈、規(guī)劃劃驗收建設(shè)主管管部門報報建工程招投投標(biāo)或直直接發(fā)包包基坑支護(hù)護(hù)方案備備案樁基提前前施工許許可證施工合同同備案墻體材料料使用手手續(xù)施工許可可證辦理理燃?xì)夤こ坛舔炇枕椖靠⒐すを炇沼媱澲鞴芄懿块T報報建計劃立項項固定資產(chǎn)產(chǎn)投資許許可證12開發(fā)報批批報建流流程（續(xù)續(xù)）消防局報報建方案報建建擴(kuò)初報建建施工圖報報建消防工程程竣工驗驗收環(huán)保局報報建項目環(huán)境境影響審審批，提提出環(huán)境境評估報報告環(huán)保驗收收（包括括發(fā)電機(jī)機(jī)機(jī)房噪噪音單項項驗收、、排污驗驗收、排排煙與隔隔油驗收收）城管管辦報建建占用綠化化及人行行道的審審批開路口審審批營銷廣告告審批供電部門門報建水務(wù)部門門報批……鏈接：房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目報批報報建一覽覽表13工程計劃劃管理項目發(fā)展展計劃工程進(jìn)度度控制總總計劃、、總計劃劃評審記記錄、總總計劃調(diào)調(diào)整施工圖交交付計劃劃及調(diào)整整情況承建商進(jìn)進(jìn)場計劃劃及調(diào)整整情況甲供材料料進(jìn)場計計劃及調(diào)調(diào)整情況況樣板確認(rèn)認(rèn)計劃及及調(diào)整情情況施工過程程控制計計劃施工總進(jìn)進(jìn)度計劃劃報表及及評審意意見（內(nèi)內(nèi)/外控計劃劃？）施工月進(jìn)進(jìn)度計劃劃及評審審意見施工周進(jìn)進(jìn)度計劃劃及評審審意見延長工期期報審表表或報告告（考核核及問責(zé)責(zé)）房地產(chǎn)企企業(yè)的計計劃體系系戰(zhàn)略規(guī)劃劃年度計劃劃月度計劃劃項目總體體控制計計劃項目銷售售計劃項目開發(fā)發(fā)計劃項目資金金計劃現(xiàn)場工程程進(jìn)度計計劃項目設(shè)計計計劃項目招標(biāo)標(biāo)采購計計劃項目報批批報建計計劃項目開發(fā)發(fā)計劃項目計劃劃統(tǒng)籌項目關(guān)鍵鍵節(jié)點計計劃戰(zhàn)略層面面（概念計計劃）戰(zhàn)術(shù)層面面（執(zhí)行計計劃）實施層面面（滾動計計劃）總進(jìn)度計計劃ABCDP1P2P3里程碑計計劃標(biāo)段計劃劃執(zhí)行計劃劃一級計劃劃二級計劃劃三級計劃劃四級計劃劃如何制訂訂計劃分級計劃劃示意圖圖項目開發(fā)發(fā)總計劃劃示例項目施工工進(jìn)度計計劃（四四級節(jié)點點，有約約300個節(jié)點））供應(yīng)商（（供方））管理供應(yīng)商資資源庫供應(yīng)商準(zhǔn)準(zhǔn)入初次考察察評價禁用、不不合格、、準(zhǔn)入級級、合格格級、優(yōu)優(yōu)秀級、、戰(zhàn)略級級履約過程程評價按重要性性分級評評審（評評審主體體層級、、頻次））評審信息息渠道與付款審審批節(jié)點點捆綁合同履約約完成后后評價年度評審審定級、、調(diào)級思考？什么樣的的施工單單位才是是好的施施工單位位？什么樣的的監(jiān)理單單位才是是好的監(jiān)監(jiān)理單位位？招標(biāo)采購購管理招標(biāo)采購購計劃（按照項項目發(fā)展展計劃和和合約規(guī)規(guī)劃、前前置）招標(biāo)委托托（盡量量做到圖圖紙完備備、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)明確））招標(biāo)文件件的編制制和審查查工程量清清單、標(biāo)標(biāo)底編制制邀請招標(biāo)標(biāo)過程控控制（數(shù)量、、準(zhǔn)入門門檻、可可競爭性性、異常常狀況應(yīng)應(yīng)對）開標(biāo)、評評標(biāo)、談?wù)勁小⒍ǘ?biāo)中標(biāo)通知知書的簽簽發(fā)招標(biāo)后評評價紀(jì)律要求求及審計計的介入入20評標(biāo)過程程風(fēng)險識識別：1、評標(biāo)組組人員的的資質(zhì)、、能力、、公正性性？2、評標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則的合合理性3、技術(shù)標(biāo)標(biāo)針對性性和雷同同性4、材料設(shè)設(shè)備是否否存在被被限制品品牌的排排他性陷陷阱5、材料設(shè)設(shè)備是否否未明確確檔次6、是否存存在不平平衡報價價7、對低于于合理成成本的投投標(biāo)者是是否進(jìn)行行質(zhì)詢？？8、評標(biāo)過過程是否否存在泄泄密風(fēng)險險？9、評標(biāo)組組是否能能得到有有關(guān)投標(biāo)標(biāo)者不良良業(yè)績的的信息？？10、評標(biāo)過過程是否否關(guān)注是是否掛靠靠投標(biāo)？？是否圍圍標(biāo)、串串標(biāo)？……風(fēng)險識別別評價運運用——評標(biāo)管理流程程關(guān)鍵點點識別？合約管理理之工程程分判合合同管理理合約規(guī)劃劃：工程分判判范圍的的劃分及及其相互互關(guān)系認(rèn)質(zhì)認(rèn)價價及材料料樣板策策劃項目整體體施工招招標(biāo)方案案及計劃劃（含結(jié)結(jié)算形式式）招標(biāo)采購購合同談判判（一次次、二次次）合同編號號、歸檔檔、傳遞遞（包括括保密））合同內(nèi)、、外部交交底和解解釋辦理工程程保險和和保險索索賠事宜宜合同履約約的推動動（如計計劃、會會議、激激勵）合同履約約檢查評評價（檢檢查監(jiān)督督分判合合同執(zhí)行行情況，，建立承承建商履履約情況況記錄））合同執(zhí)行行偏差的的原因分分析及糾糾偏調(diào)整整、信息息反饋（（供方資資信評價價）；合同后評評價合約管理之物物資分判合同同管理（補充充）編制甲供物資資采購進(jìn)度計計劃組織工程物資資的招標(biāo)工作作及評標(biāo)定標(biāo)標(biāo)工作提供需送樣報報審物資的樣樣品工程維修備用用物資的移交交及工程剩余余物資處理工工作工程物資的統(tǒng)統(tǒng)計工作乙供物資的詢詢價工作工程成本管理理立項階段區(qū)域、參照產(chǎn)產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)據(jù)庫調(diào)研、建建立產(chǎn)品定位建議議、部品建議議編制項目建安安成本匡算編制分部分項項工程成本匡匡算設(shè)計階段限額設(shè)計要求求編制項目建安安成本估算、、預(yù)算目標(biāo)成本、責(zé)責(zé)任成本編制成本控制制建議書發(fā)包階段編制項目工程程量清單、標(biāo)標(biāo)底商務(wù)標(biāo)評比招標(biāo)談判、交底材料、設(shè)備認(rèn)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價24工程成本管理理（續(xù)）施工階段制項目資金投投入計劃明細(xì)細(xì)變更、簽證預(yù)預(yù)警、動態(tài)管管理審核工程進(jìn)度度款、補充預(yù)預(yù)算建安成本動態(tài)態(tài)評估竣工階段工程竣工結(jié)算算外審單位的運運用和管理內(nèi)審審核保固金的的支付成本后評價思考：成本投入與產(chǎn)產(chǎn)品定位、客客戶定位？最最低價中標(biāo)的的思考？目標(biāo)成本的剛剛性？目標(biāo)成本的階階段和精細(xì)程程度？何為成本預(yù)警警？如何實施施？變更、簽證的的編號重要嗎嗎？一單一算算？一月一結(jié)結(jié)？造價工程師的的管理？26施工準(zhǔn)備及施施工階段之技技術(shù)管理項目管理策劃劃書（不僅是是技術(shù)管理內(nèi)內(nèi)容）圖紙管理圖紙會審審查查要點編制圖紙會審紀(jì)要要及補充設(shè)計計變更圖紙會審與圖圖紙的標(biāo)識設(shè)計變更管理理施工組織設(shè)計計施工組織設(shè)計計審查要點施工單位總平平面布置的關(guān)關(guān)注施工方案專家論證、重重要工藝方法法標(biāo)準(zhǔn)（合約約附件）、方方案交底監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)監(jiān)理細(xì)則的審審查規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的管管理適用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清單、檢查查測量管理基準(zhǔn)點座標(biāo)測量報驗資料料沉降及變形觀觀測記錄儀器配備的要要求及校準(zhǔn)施工過程之工工程質(zhì)量管理理建立質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)、明確甲方方管控重點精密的合約系系統(tǒng)和管理項目策劃設(shè)備材料進(jìn)場場控制（驗收標(biāo)準(zhǔn)、、封樣、品牌牌及合格證驗驗收、復(fù)檢、、平行檢測、、甲供材料現(xiàn)現(xiàn)場移交、材材料退場管理理）方案先行樣板引路：樣板清單樣板交底、樣