知名地產(chǎn)項(xiàng)目策劃培訓(xùn)講義（圖文并茂）

項(xiàng)目策劃劃每一天天運(yùn)營(yíng)中心懂點(diǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，很有有必要一、什么是運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理？3“運(yùn)營(yíng)管管理”,貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過程，是利用用管理工具具與手段段對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行管理理的行為為?！斑\(yùn)營(yíng)管管理”工工作定位位是決策策者的參參謀部，，是解決決方案的的提供者者與監(jiān)督督者。到位不不越越位—必要時(shí)也也要越位位關(guān)注全價(jià)價(jià)值鏈注重工具具手段聚焦關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)管理理財(cái)務(wù)面目標(biāo)衡量資本市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)投資人認(rèn)同同客戶面目標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)客戶滿意度度內(nèi)部運(yùn)營(yíng)面面目標(biāo)衡量關(guān)鍵成功因因素業(yè)務(wù)流程卓卓越學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)長(zhǎng)面目標(biāo)衡量不斷學(xué)習(xí)與與創(chuàng)新戰(zhàn)略與愿景運(yùn)營(yíng)管理體體系價(jià)值卓越!!!二、運(yùn)營(yíng)管管理價(jià)值三、如何做做好運(yùn)營(yíng)管管理工作5運(yùn)營(yíng)工具計(jì)劃信息會(huì)議運(yùn)營(yíng)工作中中應(yīng)避免不是一個(gè)負(fù)責(zé)某某一方面專專職業(yè)務(wù)的的職能部門門（不是第第二個(gè)工程程管理部或或第二個(gè)總經(jīng)理辦辦公室），，它是公司決策層層的參謀和和智囊；總是站在公公司層面、、戰(zhàn)略的高高度，運(yùn)用用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理體體系，從全全面經(jīng)營(yíng)管理的角度來發(fā)發(fā)現(xiàn)問題、、分析問題題并協(xié)調(diào)相關(guān)職職能部門或或項(xiàng)目公司司提出解決問題的建議；是一個(gè)定規(guī)則、搭搭平臺(tái)、管管計(jì)劃、促促糾偏的工作團(tuán)隊(duì)；是銜接宏觀觀戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和微觀項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施的紐帶。四、運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理核核心工作6“核心工作作”全過程—規(guī)劃與計(jì)劃劃管理工具與手段段—指示、制度度、流程、、規(guī)則、信信息等關(guān)鍵環(huán)節(jié)—定案會(huì)、定定位會(huì)、啟啟動(dòng)會(huì)、后后評(píng)估會(huì)“關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)”定案會(huì)——“做不做”定位會(huì)——“做什么”啟動(dòng)會(huì)——“怎么做”后評(píng)估會(huì)——“做對(duì)沒”“核心工作作”與“關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)””是運(yùn)營(yíng)工工作主要工工作，但不不是唯一工工作。復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化簡(jiǎn)單問題重復(fù)化重復(fù)問題標(biāo)準(zhǔn)化五、集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管控模式---過渡性碧桂園未來來三年管控控基本判斷斷基于業(yè)務(wù)價(jià)價(jià)值鏈，介介于戰(zhàn)略管管控型與操操作管控型型之間人：關(guān)鍵人人及人標(biāo)準(zhǔn)；財(cái)：投資、、預(yù)算及授權(quán)執(zhí)行行；中間：階段段性成果管控；六、運(yùn)營(yíng)中中心定位以計(jì)劃管控控為抓手以運(yùn)營(yíng)會(huì)議議為推手做合規(guī)管理理的能手做集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的助手做知識(shí)管理理的旗手做制度規(guī)范范的好手做綜合協(xié)調(diào)調(diào)的巧手服務(wù)區(qū)域項(xiàng)目助推業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)一顆紅心七七手準(zhǔn)備服服務(wù)到到位七手準(zhǔn)備一顆紅心：：為項(xiàng)目服務(wù)務(wù)！項(xiàng)目開發(fā)指指引運(yùn)營(yíng)中心如何策劃““每一天””10可怕的數(shù)據(jù)據(jù)，可怕的的碧桂園??！序號(hào)項(xiàng)目開放凈工期開盤凈工期1湖南衡陽(yáng)3.134.072南京高淳4.104.333山東淄博4.204.904梅州五華5.135.435茂名高州5.235.476蘭州新城5.475.577黃岡浠水5.105.638重慶墊江5.205.679山東海陽(yáng)4.405.7010貴陽(yáng)花溪5.005.70序號(hào)項(xiàng)目開放凈工期開盤凈工期11江西宜春4.735.7712重慶璧山4.935.8713浙江衢州5.306.0014無錫江陰6.176.3315福建永春6.106.5316四川廣元5.436.6717福建南安6.236.7018四川南充6.376.8719梅州興寧6.907.0020江蘇宜興6.007.17天下武功，，惟快不破破如何策劃““每一天””11能不能再快快點(diǎn)？如何策劃““每一天””12詳見《碧桂園集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)指引》共計(jì)38頁(yè)21930字項(xiàng)目開發(fā)指指引基本原原則每一位項(xiàng)目目總，尤其其是新項(xiàng)目目總，以及及每一位有有志于成為為項(xiàng)目總的的項(xiàng)目管理理者都應(yīng)該該認(rèn)真研讀讀，用心體體會(huì)，靈活活運(yùn)用。希望望每一位項(xiàng)目目管理者及及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)都能“成就共想想、成就共共創(chuàng)、成就就共享”！行動(dòng)上標(biāo)準(zhǔn)上思想上13當(dāng)家作主，，用心研究究項(xiàng)目策劃，，成就共創(chuàng)創(chuàng)基本原則快好結(jié)合，，成就共享享第一部分：：土地要優(yōu)質(zhì)，成就就能共享優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭(zhēng)取優(yōu)惠條件深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制“一個(gè)中心，，五種準(zhǔn)備備”14去拿能夠獲獲得成就共共享的地！！15一個(gè)中心優(yōu)質(zhì)土地一個(gè)中心準(zhǔn)備一1.組建精干團(tuán)團(tuán)隊(duì)優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭(zhēng)取優(yōu)惠條件深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)策劃小組組織成功必須由有經(jīng)驗(yàn)的、、具備成功案例的的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)項(xiàng)目的總經(jīng)理【見項(xiàng)目指引引第4頁(yè)】必須具備碧桂園式開發(fā)管理能能力是否具備傾銷條件是項(xiàng)目最重重要的調(diào)研研工作【見項(xiàng)目指引引第6頁(yè)】三級(jí)策劃；；二級(jí)督導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行充分論論證及編制各專業(yè)業(yè)的計(jì)劃【見項(xiàng)目指引引第4頁(yè)】快速實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)售條件是各項(xiàng)策策劃工作首首要目標(biāo)【見項(xiàng)目指指引第8頁(yè)】16列入政府府重點(diǎn)工工程市重點(diǎn)工工程、綠綠色通道道（保障政政府審批批進(jìn)度））等先讓政府府了解我我們爭(zhēng)取土地的優(yōu)優(yōu)先獲取取、土地款分分期支付付或延遲遲支付、規(guī)費(fèi)減免。?！疽婍?xiàng)目指指引第7頁(yè)】土地款溢溢價(jià)返還還以投資管管理中心心規(guī)定為為準(zhǔn)；【見項(xiàng)目指指引第7頁(yè)】降低預(yù)售售條件第一步，，告知原原委（站在政府角度度上）；第二步，，打消顧顧慮（站在客觀角度度上）；；第三步，，押保證證金（站在信任的角角度上））可以押1.3~1.5倍的建設(shè)（（達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件前）保保證金（（500元/平方米））。【見項(xiàng)目指指引第8頁(yè)】2.爭(zhēng)取優(yōu)惠惠條件每一位項(xiàng)項(xiàng)目總，，尤其是是新項(xiàng)目目總，以以及每一一位有志志于成為為項(xiàng)目總總的項(xiàng)目目管理者者都應(yīng)該該認(rèn)真研研讀，用用心體會(huì)會(huì)，靈活活運(yùn)用.希望每一一位項(xiàng)目目管理者者及項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)都都能“成就共共想、成成就共創(chuàng)創(chuàng)、成就就共享””！努力爭(zhēng)取取盡量爭(zhēng)取取必須爭(zhēng)取取優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭(zhēng)取優(yōu)惠條件深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制準(zhǔn)備二17研究競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的產(chǎn)品特別研究究銷售好、、去化快的競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目研究項(xiàng)目目產(chǎn)品核核心賣點(diǎn)點(diǎn)研究產(chǎn)品品去化速速度研究產(chǎn)品品性價(jià)比比研究當(dāng)?shù)氐刈钤绾秃妥钚碌牡某鞘泄珗@，當(dāng)?shù)刈钊菀咨L(zhǎng)、最便宜的的樹【見項(xiàng)目指指引第6頁(yè)】3.深入市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研關(guān)注所在在城市范范圍第三產(chǎn)業(yè)業(yè)①（人的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)業(yè)業(yè)）所6比例（40%以下慎重重，60%以上可以以偏樂觀觀）；城城市人群群存款②如何；了了解供需比③③（年銷售售面積/已出讓可可供應(yīng)面面積）研究產(chǎn)品品研究客戶戶研究市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭(zhēng)取優(yōu)惠條件深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制準(zhǔn)備三研究市場(chǎng)容量量及城市市發(fā)展：：除了城市市人口，，城區(qū)人口口有多少少；城市市的發(fā)展展方向研究客戶戶群體有影響力力、有錢人有有多少，在哪里里，怎樣樣的人才會(huì)來購(gòu)購(gòu)買我們們的房子子研究市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格當(dāng)?shù)貏e墅墅/洋房銷售售價(jià)格如何；若帶裝修修銷售，，客戶接受受程度如如何；可以賣多少少錢【見項(xiàng)目指指引第5頁(yè)】研究土地地影響客客戶研究客戶戶需要的的產(chǎn)品研究目標(biāo)標(biāo)客戶對(duì)住住房有什么需求【見項(xiàng)目指指引第6頁(yè)】18項(xiàng)目定位位模型示示意圖是否能夠夠傾銷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手投資決策策戶型景觀規(guī)劃精裝修碧桂園立立體綠化化價(jià)格/傾銷顛覆營(yíng)銷銷模式，，NO.1展示區(qū)完完美開放放標(biāo)準(zhǔn)化土地客戶產(chǎn)品定位策劃劃準(zhǔn)備四4.項(xiàng)目定位位精準(zhǔn)項(xiàng)目成功功？=傾銷、清清貨19項(xiàng)目定位位精準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭(zhēng)取優(yōu)惠條件深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制準(zhǔn)備四滿足“567”進(jìn)度要要求，即即5個(gè)月開售售、6個(gè)月回款款、7個(gè)月現(xiàn)金金流回正正滿足“789”去化要求，即即總貨量量的8成以上、、開盤一周內(nèi)銷銷售出貨量的7成、開盤一個(gè)個(gè)月內(nèi)銷銷售出貨貨量的9成【見項(xiàng)目指指引第8頁(yè)】區(qū)域總、、項(xiàng)目總總應(yīng)親自參參與市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，，項(xiàng)目定位位務(wù)求精精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)產(chǎn)品適銷銷對(duì)路、、開盤實(shí)實(shí)現(xiàn)傾銷為原則?！疽婍?xiàng)目指指引第8頁(yè)】重視項(xiàng)目目定位策劃劃會(huì)，借助項(xiàng)目目定位策策劃會(huì)，，對(duì)階段段性成果果予以確認(rèn)認(rèn)，并借借助會(huì)議議決議和和共識(shí)，，推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)【見項(xiàng)目指指引第8頁(yè)】在提出規(guī)劃定位位時(shí)時(shí)，注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)原則：：新地塊規(guī)規(guī)劃，要根據(jù)據(jù)項(xiàng)目地地方情況況進(jìn)行不不同產(chǎn)品品組合：：通過不不同組合合下各產(chǎn)產(chǎn)品的建建造成本本、銷售售價(jià)格、、推售周周期、去去貨速度度、凈利利潤(rùn)、IRR、成就共共享金額額等指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行綜綜合分析析，采用用保障開發(fā)發(fā)速度、項(xiàng)目獲獲得最佳效益益的方案案?！疽婍?xiàng)目指指引第9頁(yè)】建與眾不不同的當(dāng)當(dāng)?shù)貥?biāo)桿桿產(chǎn)品：（1）可以實(shí)實(shí)現(xiàn)快速傾銷銷；（2）打造完美展示示區(qū)；（3）必須采采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品；（4）借鑒周周邊區(qū)域域或相鄰鄰市場(chǎng)暢暢銷產(chǎn)品品。【見項(xiàng)目指指引第9頁(yè)】20準(zhǔn)備四21洛陽(yáng)項(xiàng)目靖江項(xiàng)目如皋新城臨高項(xiàng)目目青島棘洪灘衢州項(xiàng)目目臨朐項(xiàng)目目韶關(guān)臘石壩高州項(xiàng)目慈溪項(xiàng)目瓊中項(xiàng)目如皋龍游湖荊州項(xiàng)目揚(yáng)中項(xiàng)目通州項(xiàng)目宜都項(xiàng)目淄博項(xiàng)目江陰項(xiàng)目目莆田項(xiàng)目高淳項(xiàng)目六安項(xiàng)目獅山項(xiàng)目西昌項(xiàng)目周口項(xiàng)目大冶項(xiàng)目吳川項(xiàng)目嘉興項(xiàng)目阜陽(yáng)項(xiàng)目溧陽(yáng)項(xiàng)目株洲項(xiàng)目宿遷項(xiàng)目平湖項(xiàng)目鹽城開發(fā)發(fā)區(qū)鹽都項(xiàng)目造化項(xiàng)目霍邱項(xiàng)目無為項(xiàng)目懷仁項(xiàng)目西昌項(xiàng)目都楊項(xiàng)目目建議：一一定要把把定位策策劃會(huì)開開好！加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)排查查：見投資資管理中中心培訓(xùn)訓(xùn)；開發(fā)速度度風(fēng)險(xiǎn)排排查【見項(xiàng)目指指引第8頁(yè)】：高壓線（高壓線線碰不得得）復(fù)雜地質(zhì)質(zhì)地質(zhì)條條件（熔巖、溶溶洞、地地下水豐豐富等）拆遷難度如何何等永久水電電、臨水水臨電、、燃?xì)狻ⅰ⒐┡ū狈剑?、排污污管道特別提示示容易忽忽視問題題豎向設(shè)計(jì)計(jì)復(fù)雜地質(zhì)持力層選選擇優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭(zhēng)取優(yōu)惠條件深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制準(zhǔn)備五22第二部分分工作作皆前置置，摘牌牌即開工工做好前期策劃系統(tǒng)解決方案合理配置資源克服關(guān)鍵瓶頸施工總平面圖規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)前置強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)進(jìn)收地勘探先行行進(jìn)場(chǎng)提前開展展招標(biāo)搶重點(diǎn)保保綠色政府關(guān)系系維護(hù)摘牌即開開工23統(tǒng)一思想想，規(guī)定定動(dòng)作統(tǒng)一思想想24五華項(xiàng)目目三明項(xiàng)目目衡陽(yáng)項(xiàng)目目南通項(xiàng)目目宜都項(xiàng)目目溫州項(xiàng)目目東臺(tái)項(xiàng)目目宜春項(xiàng)目目廣元項(xiàng)目目高淳項(xiàng)目目曲靖項(xiàng)目目佛岡項(xiàng)目目浠水項(xiàng)目目宿遷項(xiàng)目目萍鄉(xiāng)項(xiàng)目目淄博項(xiàng)目目六安項(xiàng)目目寧德項(xiàng)目目衢州項(xiàng)目目嘉興項(xiàng)目花溪項(xiàng)目周口項(xiàng)目洛陽(yáng)項(xiàng)目虛席以待“摘牌即開工工”光榮榜貴陽(yáng)花溪項(xiàng)目目摘牌即開工工五華項(xiàng)目摘牌牌即開工2013年，集團(tuán)23個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)摘摘牌即開工統(tǒng)一思想項(xiàng)目成功—必須做好前期期策劃系統(tǒng)解決方案案：因果關(guān)系、先先后次序，形形成系統(tǒng)的解決方案【見項(xiàng)目指引第第9頁(yè)】合理配置開發(fā)資源:克服瓶頸如收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)保障示范區(qū)的完美美實(shí)現(xiàn)【見項(xiàng)目指引第第9頁(yè)】做好施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)總平面布置置：做到臨設(shè)先行、道路先行、管線先行、計(jì)劃先行、樣板先行【見項(xiàng)目指引第第9頁(yè)】制定重點(diǎn)區(qū)域域的專項(xiàng)計(jì)劃：市政、土建、、機(jī)電、掛石、國(guó)振、裝修、園藝、、綠化交叉、、平行、流水水施工，單體體中的土建、、機(jī)電、裝修、、分段分面施工【見項(xiàng)目指引第第9頁(yè)】25前期策劃必須須遵循規(guī)定動(dòng)作一規(guī)劃設(shè)計(jì)前置置規(guī)劃設(shè)計(jì)必須須遵循新項(xiàng)目要必須須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品或成熟的的產(chǎn)品把項(xiàng)目最有利的、能能馬上動(dòng)工的的地方安排銷銷售展示區(qū)要特別重視戶戶型（與客戶需求求匹配、不是是天女散花））容積率（盡量做滿容積積率）盡量提高售建建比，減少地下室面積（建獨(dú)立立多層車庫(kù)））所有戶型都要要設(shè)置樣板房房，須控制規(guī)劃戶型型的數(shù)量新項(xiàng)目都要設(shè)設(shè)置豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修修別墅板房做好首層架空空層的展示和和體驗(yàn)，并盡量避免免建臨建板房房26提前通過規(guī)劃劃部門預(yù)審【見項(xiàng)目指引第第10-11頁(yè)】強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地地規(guī)定動(dòng)作二收地條件前置談判摘牌前收地措施收地過程強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)拿地前與政府府或合作方談?wù)労玫氖盏貤l件在收地前必須須從多種渠道道了解地塊的的現(xiàn)狀是否滿足開發(fā)發(fā)要求一定要把收地地時(shí)間與土地出讓金或合作出資的的交付時(shí)間掛掛鉤依據(jù)政府委托托收地建圍墻提前詳勘要綜合平衡提提前一天收地地付出的代價(jià)價(jià)和提前一天天開盤帶來的的收益之間的對(duì)對(duì)比按照項(xiàng)目利益最大大化原則強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)進(jìn)收地工作27【見項(xiàng)目指引第第11頁(yè)】勘察先行進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)規(guī)定動(dòng)作三詳勘察揭露巖溶類型型主要為埋藏型巖溶，發(fā)育特點(diǎn)復(fù)復(fù)雜，與巖性性、地形地貌貌、地質(zhì)構(gòu)造造、巖層產(chǎn)狀狀、地下水活活動(dòng)規(guī)律等諸諸多因素有關(guān)關(guān)，其形態(tài)各各異，可表現(xiàn)現(xiàn)為溶溝、溶槽、、溶隙、溶洞洞等，揭露的洞洞體最大高度度高達(dá)11.60m。同時(shí)在巖面面附近由于溶溶蝕作用，造造成巖面起伏變化化很大。巖溶的分布布在縱橫向上上變化很大，，規(guī)律性差，，呈單一或多層（（串珠）狀。初勘結(jié)論項(xiàng)目工期項(xiàng)目規(guī)模：總總建筑面積39萬平方米；單單體包括五星星級(jí)酒店、5A寫字樓、購(gòu)物物中心、酒店店公寓等。摘摘牌至開業(yè)13個(gè)月。臨地鐵鐵線：不允許許降水。辦法迅速進(jìn)行詳勘勘，框架柱部部分地質(zhì)加密密勘察；降低預(yù)應(yīng)力管樁設(shè)設(shè)計(jì)值；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)壓樁力施工，按設(shè)設(shè)計(jì)值兩倍檢檢測(cè)，保障樁基承載力、、保障樁基驗(yàn)收。28【見項(xiàng)目指引第第11-12頁(yè)】例項(xiàng)目摘牌前一一個(gè)月，以政政府名義外判判勘察單位進(jìn)進(jìn)行地勘，可可為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)提供第一手手資料，有效效提高設(shè)計(jì)院院的出圖進(jìn)度度。提前開展招標(biāo)標(biāo)規(guī)定動(dòng)作四招標(biāo)前置施工隊(duì)考察合同約定從土地掛牌開開始，開展招標(biāo)立立項(xiàng)、投標(biāo)單單位確認(rèn)、發(fā)發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、、定標(biāo)工作了解當(dāng)?shù)氐氖惺袌?chǎng)材料價(jià)格招標(biāo)工程各專專業(yè)的施工承包范圍圍現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及特殊性性、施工條件件等，提供給成成本管理中心心快速確定施工工單位項(xiàng)目必須主動(dòng)的參與到招標(biāo)標(biāo)工作選用熟悉公司操作作模式、合作作過的優(yōu)選合作良好好施工隊(duì)承包示范區(qū)并擴(kuò)標(biāo)到貨量區(qū)示范區(qū)樁基礎(chǔ)礎(chǔ)宜總包分包方式示范區(qū)與貨量區(qū)施工合同簽訂訂時(shí)：工期務(wù)務(wù)必分別約定；區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積積極參與施工工合同中“工程管理?xiàng)l條款”的制定，尤其其是“工期條款””29【見項(xiàng)目指引第第12-13頁(yè)】規(guī)定動(dòng)作五合法快速開工工需要對(duì)地方方報(bào)建的“潛潛規(guī)則”有效效了解，如：：摘牌前政府府方案預(yù)審批批、勘察報(bào)告告及審查、樁樁基礎(chǔ)圖及審審查、先行開開工審批實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“摘牌即開開工”勘察報(bào)告勘察要求方案預(yù)審批方案設(shè)計(jì)先行審批基礎(chǔ)設(shè)計(jì)勘察審查基礎(chǔ)審查基礎(chǔ)施工圖先行開工批復(fù)復(fù)基礎(chǔ)施工隊(duì)基礎(chǔ)招投標(biāo)基礎(chǔ)施工前置工作摘牌政府委托“合法”摘牌牌即開工列入重點(diǎn)項(xiàng)目目、駛?cè)刖G色色通道30例政府關(guān)系維護(hù)護(hù)規(guī)定動(dòng)作六善于尋求政府主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的政績(jī)支持；各種關(guān)系的建建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建建立在個(gè)人關(guān)系上，更不能參參與到小圈子內(nèi)，建立“合法”密切關(guān)系：如爭(zhēng)取城建副副市長(zhǎng)級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任政府府協(xié)調(diào)小組組組長(zhǎng)等。爭(zhēng)取相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)聯(lián)點(diǎn)我司項(xiàng)目：配以媒體報(bào)道道，既推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目工作開展展，也提高項(xiàng)項(xiàng)目影響力定期或不定期期邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)前來項(xiàng)目指導(dǎo)工作：匯報(bào)重要工作作進(jìn)展，請(qǐng)求求協(xié)調(diào)解決問問題及提出處處理方案的建建議以工作簡(jiǎn)報(bào)定期書面報(bào)告告政府主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)31第三部分聚聚焦展示區(qū)，，提前每一天天四搶四保十項(xiàng)管理八件大事一工具項(xiàng)目總經(jīng)理務(wù)務(wù)必遵循32輕重緩急四搶、四保搶臨設(shè)保暢通施工用時(shí)方恨恨少1.客戶動(dòng)線與施施工動(dòng)線（雙雙車道、雙出口）嚴(yán)格分離，“主仆有別””2.臨時(shí)生活區(qū)除除滿足總包、、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需求外，必須須滿足示范區(qū)區(qū)突擊隊(duì)需求“先生活、后工作”3.有序地組織甲甲方專屬材料料堆場(chǎng)，“兵馬未動(dòng)，，糧草先行”4.合理配置供電電容量，“手中有糧，心中不慌”5.臨電管線必須須規(guī)劃，規(guī)避避后期施工中市政、園藝藝、土方開挖挖區(qū)破壞，“合理規(guī)劃，，保供電“6.在總體滿足項(xiàng)項(xiàng)目道路規(guī)劃劃的前提下，先行硬化““道路”，““車到項(xiàng)目必有路”搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量永久道路先行行（臺(tái)山項(xiàng)目目）33未設(shè)置專屬材材料堆場(chǎng)寸步步難行臨時(shí)用電充足足裝修突擊隊(duì)來來之能戰(zhàn)客戶道路、施施工道路分離離（丹陽(yáng)）臨時(shí)用電線路路規(guī)劃一般總包臨時(shí)時(shí)道路1665432地下先行實(shí)施施，地上避免免重復(fù)返工展示區(qū)小市政地下下管網(wǎng)要預(yù)先先完成政府實(shí)施的大大市政管網(wǎng)優(yōu)優(yōu)先協(xié)調(diào)實(shí)施施，確有困難難必須預(yù)留實(shí)實(shí)施空間（如如：道路設(shè)置置過路管、預(yù)預(yù)留管溝、主主要綠化策劃劃規(guī)避等）地下永久構(gòu)筑筑物（化糞池池、隔油池、、地下獨(dú)立泵泵房等）與地地下工程同步步實(shí)施搶臨設(shè)保暢通搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量34四搶、四保先行市政管網(wǎng)地下永久構(gòu)筑物主體加速辦法法多，裝修加速問題題多盡量壓縮主體體工期，保障障裝修合理工工期，保障裝裝修質(zhì)量，一一次驗(yàn)收合格格主體工程實(shí)施施周期彈性較較大，搶工措措施（增加模模板、配置機(jī)機(jī)械設(shè)備、增增加工人數(shù)量量等）余地較較大裝修工程實(shí)施施階段工期較較難壓縮（容容易窩工、交交叉工序多、、相互影響、、成品保護(hù)、、重復(fù)污染等））裝修造成質(zhì)量量問題往往無無法修復(fù)，客客戶往往容易易發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問問題搶臨設(shè)保暢通搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量四搶、四保35保搶為客戶搶板房房，為業(yè)績(jī)保保貨量板房展示區(qū)一一定要完美開開放才可開盤盤。售樓部、超豪豪、泳池要同同時(shí)同步開工工，能上的設(shè)設(shè)備和人力盡量量上，不許流水，盡快騰出綠綠化場(chǎng)地。例：海陽(yáng)項(xiàng)目填海海時(shí)以最快速速度先填好一一條路到銷售售大堂，先打打樁。貨量可以提前前預(yù)售的，保保證有足夠貨貨量支撐即可可。模板周轉(zhuǎn)增加加套數(shù)，售樓樓部不拆模連連續(xù)施工夜間施工照明明要足夠，電電工專項(xiàng)管理理保安全樁機(jī)能布幾臺(tái)臺(tái)布幾臺(tái)，一一天打完也可可能；打完再再去打貨量雨天是否能施施工，看項(xiàng)目目是否任然在在現(xiàn)場(chǎng)，小雨穿雨衣；搶臨設(shè)保暢通搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量四搶、四保36錯(cuò)十管理理計(jì)劃管理展示區(qū)區(qū)計(jì)劃劃單獨(dú)獨(dú)編制制；適適度超超前，，制定定重大大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)倒排排計(jì)劃劃；嚴(yán)嚴(yán)格審審核施施工單單位進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃和和勞動(dòng)動(dòng)力、、材料料、機(jī)機(jī)械投投入；；提前前約定定趕工工措施施。設(shè)計(jì)管管理展示區(qū)區(qū)管理理施工組織管管理裝修突突擊管管理采購(gòu)下單管理理園林綠化管管理裝修擺擺設(shè)管管理聯(lián)合驗(yàn)驗(yàn)收管管理開盤管管理按照““先展展示區(qū)區(qū)，后后貨量量區(qū)；；先管管線，，后主主體；；先基基礎(chǔ)，，后上上部；；裝修修、機(jī)機(jī)電、、綠化化同步步”的的原則則出具具圖紙紙。“123”原則則；24小時(shí)，，滿人人工作作；搶搶工獎(jiǎng)獎(jiǎng)。整體市市政管管網(wǎng)先先行，，單體體結(jié)構(gòu)構(gòu)砌體體同步步，機(jī)機(jī)電、、裝修修、園園藝綠綠化穿穿插。。雅駿裝裝修突突擊隊(duì)隊(duì)；提提前40天下單單；工工程管管理中中心統(tǒng)統(tǒng)籌展展示區(qū)區(qū)裝修修任務(wù)務(wù)下達(dá)達(dá)。按《采購(gòu)專專項(xiàng)計(jì)計(jì)劃任任務(wù)項(xiàng)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的要求求制定定材料料下單單計(jì)劃劃。項(xiàng)目開開工時(shí)時(shí)綠化化同步步開工工；工工序：深埋埋管線線—堆坡造型型—種植大大樹—石頭、、汀步步石安安裝—灌木、、地被被種植植—淺埋管管線—草皮和玉龍龍草的的種植植—完工；；小品品擺設(shè)設(shè)和成成品保保護(hù)。。以最豐豐富的的軟裝裝設(shè)計(jì)計(jì)展現(xiàn)現(xiàn)生活活情趣趣和功功能體體驗(yàn)，，入住住式的的體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷銷。展示區(qū)區(qū)未經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收收或驗(yàn)驗(yàn)收不不合格格的，，不得得對(duì)外外開放放；目目之所所及，，皆是是完美美。開盤時(shí)時(shí)，銷銷控區(qū)區(qū)人要要放滿滿；一一期銷銷售賣賣得好好，二二期工工程第第二天天就能能開工工。37項(xiàng)目總總經(jīng)理理務(wù)必必牢記記—8項(xiàng)大事事1.設(shè)計(jì)合合理出出圖“先展展示區(qū)區(qū)，后后貨量量區(qū)；；先管管線，，后主主體；；先基基礎(chǔ)、、后上上部；；裝修修、機(jī)機(jī)電、、綠化化同步步”的原則則安排排圖紙紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)出圖圖時(shí)間間。2.展示區(qū)區(qū)“123”的原原則1”代表表的是是售樓部部和豪豪裝板板房，，必須放放在第第一位位，保保證首首先完完成；2”代表表的是是樣板區(qū)區(qū)、展展示區(qū)區(qū)內(nèi)的非非樣板板房、、室外外市政政、園園建、、園林林等工工程，，應(yīng)作作為第第二重重點(diǎn)來來?yè)尮すこ踢M(jìn)進(jìn)度；；“3”代表表的是是首期期貨量區(qū)區(qū)，需達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)售條件。。3.展示區(qū)區(qū)搶工工人員“24小時(shí)，，滿人人工作作”的原原則來來組織織樣板板區(qū)的的搶工,重點(diǎn)考慮關(guān)關(guān)鍵工工序的的施工工組織織，計(jì)劃劃必須須細(xì)化化到每每一天天，更更重要要的是是檢查查和落落實(shí)。。施工工隊(duì)必必須落落實(shí)到到三保證證：保證證足夠夠人手手、保保證足足夠材材料、、保證證按時(shí)時(shí)完成成，施施工隊(duì)隊(duì)管理理必須須要牽牽著施施工隊(duì)隊(duì)鼻子子走，，而不不是被被施工工隊(duì)牽牽著鼻鼻子走走。例例如，有掛石的施工工時(shí)間間較長(zhǎng)長(zhǎng)，其其施工工應(yīng)該該盡量量安排排在前面。。需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注：展展示區(qū)區(qū)項(xiàng)目目管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)必須須執(zhí)行行“專人人分片片”管理，，而不不是“分專專業(yè)””管理。。4.展示區(qū)實(shí)施施工序序：“整體市市政管管網(wǎng)先先行，，單體體結(jié)構(gòu)構(gòu)與砌砌體同同步，，機(jī)電電、裝裝修、園藝藝綠化穿穿插進(jìn)進(jìn)行”來組組織施工計(jì)計(jì)劃必須保證關(guān)關(guān)鍵線線路中中施工資源配配置，如：：樁基基施工工機(jī)械械數(shù)量量、土土方機(jī)機(jī)械數(shù)數(shù)量、、模板周周轉(zhuǎn)套數(shù)、、垂直直運(yùn)輸輸機(jī)械械的運(yùn)運(yùn)力、、備用用發(fā)電電機(jī)、、夜間間施工工照明等等及合理理提前前安裝裝時(shí)間。。3812223項(xiàng)目總總經(jīng)理理務(wù)必必牢記記—8項(xiàng)大事事展示區(qū)區(qū)實(shí)施施工序序（機(jī)電電、裝修修、園園藝綠化如如何穿穿插進(jìn)進(jìn)行））39展示區(qū)區(qū)的關(guān)關(guān)鍵階階段（開放放前兩兩周））1.地下管管網(wǎng)實(shí)實(shí)施；；2.土方未未回填填；3腳手架架鋼管管未撤撤場(chǎng)；；4.園藝石石材無無法施施工;5.綠化喬喬木與與灌木木無法法實(shí)施施;6.小品及及設(shè)施施無法法安裝裝。原因竟竟是？？正是腳腳手架架覆蓋蓋位置置如果提提前策策劃管線設(shè)設(shè)計(jì)變變更距距外墻墻1.8m以上時(shí)時(shí)，管管線可可與外外墻裝裝飾同同時(shí)施施工，，外墻墻完成成后即即可給給園藝藝提供供工作作面，，工期期提前前一周周以上上。6項(xiàng)目總總經(jīng)理理務(wù)必必牢記記--8項(xiàng)大事事5.園林施施工注注意：1、跟進(jìn)進(jìn)圖紙紙，主主要的的園建建圖、、水電電圖、、結(jié)構(gòu)構(gòu)圖；；2、室外外園藝藝綠化化與建建筑施施工的的工作作面劃劃分；；3、提前前做好好施工工籌備備，項(xiàng)目開開工時(shí)時(shí)綠化化同步步開工工，交交叉作作業(yè)，售樓部部前后后花園園、泳泳池、、水景景區(qū)等等與土土建同同步施施工；4、私家家花園園的園園藝綠綠化等等排刪刪拆后后即馬馬上施施工；；5、可種種綠化化的地地方先先進(jìn)土土種綠綠化。。大樹能能提前前種植植的優(yōu)優(yōu)先種種植，考慮慮樹的的生長(zhǎng)長(zhǎng)周期期，在在開盤盤時(shí)有有好的的展示示效果果。綠化施施工工工序：1大管線線及管管線（（深埋埋）2堆坡造造型3種植大大樹4石頭、、汀步步石安安裝5灌木種種植——6管線預(yù)預(yù)埋（淺淺埋））7、8草皮和和玉龍龍草的的種植植9小品擺擺設(shè)10成品保保護(hù)。。12345510嚴(yán)格按按以上上工序序施工工，不不得返返工?。∪舫龀霈F(xiàn)返返工，，項(xiàng)目目總須須承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任！1456789項(xiàng)目總總經(jīng)理理務(wù)必必牢記記--8項(xiàng)大事事6.樣板房房裝修修要按照照“輕裝裝修、、重?cái)[擺設(shè)””的原則則，讓讓客戶戶感受受“入住式式的體體驗(yàn)”，使使客戶戶走進(jìn)進(jìn)板房房就有有購(gòu)買買的沖沖動(dòng)。。7.采購(gòu)下下單確保入入戶門門、房房間門門、木木地板板、櫥櫥柜、、家私私及時(shí)時(shí)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)安裝裝及擺擺放。。對(duì)于于非標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)，要要在設(shè)設(shè)計(jì)過過程中中隨時(shí)時(shí)與采采購(gòu)中中心聯(lián)聯(lián)系溝溝通，，以便便盡快快確定定供應(yīng)應(yīng)商，，縮短短供貨貨周期期。如：：板房電電梯；；分展廳家具；樓巴8.聯(lián)合驗(yàn)驗(yàn)收由區(qū)域工工程技技術(shù)部部負(fù)責(zé)組組織，，項(xiàng)目目部、、設(shè)計(jì)計(jì)單位位、營(yíng)營(yíng)銷中中心、、客戶戶關(guān)系系管理理中心心、物物業(yè)部部門及及其他他內(nèi)外外部相相關(guān)單單位對(duì)展示示區(qū)進(jìn)進(jìn)行聯(lián)聯(lián)合驗(yàn)收。。未經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收或或驗(yàn)收收不合合格的的，不不得對(duì)對(duì)外開開放??！41項(xiàng)目總總經(jīng)理理務(wù)必必做到—一工具具項(xiàng)目總總經(jīng)理理開工工第一一天必須要要做“消項(xiàng)計(jì)計(jì)劃”展示區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)工作作項(xiàng)，，如：1）土方方2）規(guī)劃劃3）地勘勘4）高壓壓線5）圍墻墻6）招投投標(biāo)7）臨設(shè)設(shè)8）圖紙紙（樁基基圖）9）施工工總平面面（施施工場(chǎng)場(chǎng)地）10）片區(qū)負(fù)責(zé)責(zé)人11)項(xiàng)目例例會(huì)重點(diǎn)提提示第第一時(shí)時(shí)間消消項(xiàng)工工作12)國(guó)振裝修修13)裝修突突擊隊(duì)隊(duì)14）掛石15）魚缸16）展示區(qū)區(qū)夜間間照明明42工期節(jié)點(diǎn)國(guó)振所需工期提請(qǐng)注意事項(xiàng)生產(chǎn)及運(yùn)輸75天項(xiàng)目下單完成簽訂合同后，收到預(yù)付款（總價(jià)30%）才開始生產(chǎn)。安裝25天現(xiàn)場(chǎng)已完成室內(nèi)裝修并做好清潔，水電、手腳架齊全，不能交叉作業(yè)。注意要要點(diǎn)：：1、項(xiàng)目目務(wù)必必要提前100天，即在開開工時(shí)時(shí)下單；2、土建建要嚴(yán)嚴(yán)格按按圖施工（（取消消內(nèi)批批灰，，采用用龍骨骨水泥泥板）），不得出出現(xiàn)尺尺寸偏偏差的的現(xiàn)象象，否否則無無法安安裝，，項(xiàng)目目要加加強(qiáng)管管理，，指派派專人人跟進(jìn)進(jìn)尺寸寸驗(yàn)收收，達(dá)到圖圖紙尺尺寸的的要求求，因因項(xiàng)目目尺寸寸出現(xiàn)現(xiàn)問題題無法法安裝裝造成成損失失由項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)個(gè)人承承擔(dān)。消項(xiàng)計(jì)計(jì)劃—國(guó)振裝裝修43國(guó)振主要施施工工工藝打磨組裝雕花44國(guó)振成品展展示45精確尺尺寸現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)安安裝消項(xiàng)計(jì)計(jì)劃—裝修突突擊隊(duì)隊(duì)裝修突突擊隊(duì)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)備：：下達(dá)任任務(wù)：：區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目提提交聯(lián)聯(lián)系單單——集團(tuán)工工程管管理中中心——雅駿裝裝修公公司、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心心46施工前前40天，通通知隊(duì)隊(duì)伍提前30-40天，提提供圖圖紙?zhí)崾竟?yīng)商商制作作及安安裝時(shí)時(shí)間約約90天，項(xiàng)目目要提提前下下單消項(xiàng)計(jì)計(jì)劃—掛石47超豪掛石石往往往成為為展示示區(qū)的的關(guān)鍵鍵進(jìn)度度線路路，為為了有有效提提高工工效，，項(xiàng)目目必須須保障障：1.超豪主主體周周邊的的場(chǎng)地地適當(dāng)當(dāng)硬化化，可可以通通行叉叉車，，方便便石材材就近近堆放放；2.腳手架架必須須采用用鋼筋筋網(wǎng)片片腳手手板并并綁扎扎牢固固，保保障安安裝的的安全全進(jìn)行行；3.必須保保障臨臨時(shí)用用電的的需求求，保保障連連續(xù)作作業(yè)和和夜間間施工工照明明（進(jìn)進(jìn)行打打膠等等工作作）。。供應(yīng)商商制作作及安安裝時(shí)時(shí)間約約120天，項(xiàng)項(xiàng)目要要提前前下單單消項(xiàng)計(jì)計(jì)劃—魚缸48第四部部分管管控控靠體體系，，過程程出精精品49《防開裂裂、防防滲漏漏重點(diǎn)點(diǎn)控制制》、《工程質(zhì)質(zhì)量通通病及及防治治辦法法》、《工法樣樣板引引路工工作手手冊(cè)》總部技技術(shù)支支持工程質(zhì)質(zhì)量檢檢查評(píng)評(píng)估制制度：碧桂桂園工工程質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)分辦辦法、、施工工尺寸寸誤差差專項(xiàng)項(xiàng)檢查查辦法法、碧碧桂園園綜合合質(zhì)量量評(píng)分分辦法法、碧碧桂園園巡檢檢辦法法、監(jiān)監(jiān)理資資料檢檢查評(píng)評(píng)分細(xì)細(xì)則工程質(zhì)質(zhì)量考考核激激勵(lì)機(jī)機(jī)制：雙月月質(zhì)量量考核核排名名計(jì)劃劃、創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)100計(jì)劃、、三級(jí)級(jí)樣板板工程程活動(dòng)動(dòng)、集集團(tuán)專專項(xiàng)獎(jiǎng)獎(jiǎng)、對(duì)對(duì)工程程質(zhì)量量問題題嚴(yán)