房地產(chǎn)風險培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)企企業(yè)法律風險險的防范與化化解一、引言言由于房地地產(chǎn)項目目的開發(fā)發(fā)是一種種高風險險的投資資，也必必然面臨臨法律風風險。房房地產(chǎn)企企業(yè)如何何有效地地防范各各種風險險，尤其其是法律律風險，，是每個個房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)不不容忽略略的重大大課題。。（1）風險：：風險是是指造成成損害的的可能性性。（2）法律風風險：是是指對造造成損害害應(yīng)當承承擔法律律責任可可能性。（3）企業(yè)法法律風險險：是指指企業(yè)預(yù)預(yù)期與未未來實際際結(jié)果發(fā)發(fā)生差異異而導(dǎo)致致企業(yè)必必須承擔擔法律責責任，并并因此給給企業(yè)造造成損害害的可能能性。1、如何認認識風險險風險法律風險險企業(yè)法律律風險（4）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的法律風風險房地產(chǎn)企企業(yè)的法法律風險險，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營過程程中所實實施的行行為，造造成與法法律規(guī)定定、合同同約定相相悖并且且承擔相相應(yīng)法律律責任的的可能性性。房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營從獲得得土地、、動遷、、市政配配套到工工程的設(shè)設(shè)計、施施工、銷銷售及物物業(yè)管理理，投資資周期長長，涉及及的規(guī)則則浩繁，，程序復(fù)復(fù)雜，房房地產(chǎn)企企業(yè)面臨臨各種法法律風險險在所難難免。風險與機機遇并并存風險與利利益并并存風險與生生存并并存存人們所要要尋找的的不是沒沒有風險險的事情情，而是是要事先先知道每每件事情情都有哪哪些風險險；如何何選擇風風險較小小方法去去做；如如何防范范和化解解風險。。（5）絕對沒沒有風險險的事情情是沒有有的（6）敢于面面對風險險，挑戰(zhàn)戰(zhàn)風險才才能有機機會成功功（7）“兩弊弊相衡取取其輕，，兩利相相權(quán)取其其重”才才能成成功。（1）根據(jù)引發(fā)法律風險的因素來源，可以分為外部環(huán)境法律風險和企業(yè)內(nèi)部法律風險。所謂外部部環(huán)境法法律風險險，是指指由于企企業(yè)以外外的社會會環(huán)境、、法律環(huán)環(huán)境、政政策環(huán)境境等因素素引發(fā)的的法律風風險。包包括立法法不完備備，執(zhí)法法不公正正，合同同相對人人失信、、違約、、欺詐等等。由于于引發(fā)因因素不是是企業(yè)所所能夠控控制的，，因而企企業(yè)不能能從根本本上杜絕絕外部環(huán)環(huán)境法律律風險的的發(fā)生，，只能進進行預(yù)防防和化解解。所謂企業(yè)業(yè)內(nèi)部法法律風險險，是指指企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策、內(nèi)部部管控、、經(jīng)營行行為、經(jīng)經(jīng)營決策策等因素素引發(fā)的的法律風風險。由由于引發(fā)發(fā)因素來來源于內(nèi)內(nèi)部，所所以也可可以控制制的。企業(yè)內(nèi)部部法律風險險2、企業(yè)法法律風險險的分類類外部環(huán)境境法律風風險（2）從法律律風險表表現(xiàn)形式式可以分分為：民事法律律風險行政法律律風險刑事法律律風險信譽風險險法律風險險政治風險險講法律風風險，不不是說其其他風險險不重要要。3、法律風風險與其其他風險險的聯(lián)系系（1）法律風風險與政政治風險險的關(guān)系系（企業(yè)及及股東政政治影響響、政治治地位））（2）法律風風險與信信譽風險險的關(guān)系系（商業(yè)信信譽、人人格力量量）（4）經(jīng)營范圍-不廣（3）實物評估-不實（1）主體資格不合格或者履行設(shè)立義務(wù)的能力不強、誠信差

（2）注冊資金-不真《刑法》158、159條二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)企業(yè)法法律風險險的表現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)企企業(yè)法律風險險存在于企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各各個環(huán)節(jié)和各各項業(yè)務(wù)活動動中，存在于于企業(yè)從設(shè)立立到終止的全全過程。1、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)立中容易易出現(xiàn)的法律律風險2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)合并、分立立中容易出現(xiàn)現(xiàn)的法律風險險由于合并、分分立涉及公司司法、反不正正當競爭法、、稅收法、知知識產(chǎn)權(quán)法、、合同法、物物權(quán)法等法律律法規(guī)，且操操作復(fù)雜，對對社會影響較較大，操作不不規(guī)范潛在的的法律風險較較高。（1）不具有資格格（2）信譽不佳（3）實力不夠3、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目合作中中容易出現(xiàn)的的法律風險123法律風險被掛靠易導(dǎo)致致連帶責任和和行政責任掛靠別人易導(dǎo)導(dǎo)致連帶責任任和被侵權(quán)被政府制裁4、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)掛靠經(jīng)營中中容易出現(xiàn)的的法律風險（1）規(guī)劃有缺欠欠易變更（5）違法倒賣（4）中標后資金金不到位（2）總體規(guī)劃易易調(diào)整5、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)拿地過程中中容易出現(xiàn)的的法律風險（3）串標（6）不建收回土地是有限的的，土地供給給是制約房地地產(chǎn)開發(fā)最大大的政策風險險。政府不作為

政府違規(guī)

12436、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)報批報建過過程中容易出出現(xiàn)的法律風險處理關(guān)系不慎慎重風險評估不準準（不按規(guī)定定繳費）389【行賄罪】391【對單位行賄罪罪】7、招標過程中中容易出現(xiàn)的的法律風險（1）沒有拿到土土地證、用地地規(guī)劃許可證證，建筑工程程許可證就招招標。法定必必須招標的就就違法，容易易受到行政處處罰。（2）招標人與投投標人串標。。法定必須招招標的就違法法，容易受到到行政處罰。。不是必須的的有其合理性性。要靈活對對待。（3）投標人之間間串標，惡意意抬高工程價價款。（4）迫使承建企企業(yè)以低于成成本的價格競競標。容易造造成工程質(zhì)量量下降，或者者施工單位在在設(shè)計變更、、經(jīng)濟簽證、、結(jié)算時往回回找。（2）與周邊邊環(huán)境不符如如四期地下入入口（4）付款違違約（3）草率變變更，如四期期雨漏管，二二期泵房（1）與規(guī)劃劃不符8、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)計過程中中容易出現(xiàn)的的法律風險（5）審圖、會審走走形式（137條《工程重大安全全事故罪》）9、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程施工管管理過程中容容易出現(xiàn)的法律風風險（1）質(zhì)量風險；；137條【工程重大安全全事故罪】139【不報、謊報安安全事故罪】（2）安全風險；；134條違規(guī)【重大責任事故故罪】【強令違章冒險險作業(yè)罪】，135安全設(shè)施、條條件【重大勞動安全全事故罪】安全生產(chǎn)設(shè)施施或者安全生生產(chǎn)條件不符符，139【不報、謊報安安全事故罪】（3）不文明施工工風險；338【污染環(huán)境罪】（4）拖欠工人（（農(nóng)民工）工工資風險；276惡意欠薪罪（5）工程款不能能及時支付的的風險。（6）違反基本建建設(shè)程序，未未批先建或邊邊批邊建。（7）盲目加快工工程施工進度度，壓縮施工工工期，不講講究法定施工工規(guī)程，工程程施工圖紙未未經(jīng)審查即開開始施工，邊邊施工邊設(shè)計計等等。（8）明示或暗示示設(shè)計企業(yè)或或者施工企業(yè)業(yè)違反工程建建設(shè)強制性標標準，降低工工程質(zhì)量。（9）建設(shè)項目必必須實行工程程監(jiān)理而不實實行工程監(jiān)理理。（10）明示或暗示示施工企業(yè)使使用不合格的的建筑材料、、建筑構(gòu)配件件和設(shè)備。（3）卷款逃匿（2）欠費不交（4）（5）不承擔風險險10、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程施工內(nèi)內(nèi)部承包容易出現(xiàn)的法法律風險（1）對外欠款不不還（6）不按時給工工人發(fā)工資11、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)采購過程中中容易出現(xiàn)的的法律風險（1）主體不合格格，如5期門；（2）質(zhì)量不合格格如5期門；（3）信譽不佳；；（4）付款違約。。12、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)企業(yè)人力資資源管理中容容易出現(xiàn)的法法律風險（1）錄用員工對對職業(yè)道德、、業(yè)務(wù)能力、、協(xié)調(diào)能力、、身體狀況、、契約精神考考核不到位；；（2）不簽勞動合合同；（3）勞動合同不不規(guī)范，五險險一金不符合合規(guī)定；（4）不按照法定定標準給予員員工待遇，如如：工資的不不足額或者不不按時發(fā)放、、發(fā)放工資不不按規(guī)定造具具工資表或者者工資清單、、不支付加班班工資、不購購買或者不按按規(guī)定購買社社保、不提供供規(guī)定安全保保護條件、超超時加班、特特殊員工未予予特殊對待等等。（5）任人唯親，，不按照規(guī)則則辦事；（6）隊伍不穩(wěn)定定：辭職、辭辭退頻繁，特特別是不按規(guī)規(guī)定辭退員工工、不支付經(jīng)經(jīng)濟補償金等等；12、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)企業(yè)人力資資源管理中容容易出現(xiàn)的法法律風險（7）企業(yè)內(nèi)部人人員失控：①企業(yè)內(nèi)部人員員利用職務(wù)之之便侵占或者者挪用企業(yè)財財產(chǎn)或者財產(chǎn)產(chǎn)利益，或者者者利用職務(wù)務(wù)之便違反風風險監(jiān)管制度度或者勞動合合同約定，接接受他人財物物而為他人謀謀取不適當?shù)牡睦?。表現(xiàn)現(xiàn)為職務(wù)侵占占、商業(yè)賄賂賂行為。②企業(yè)內(nèi)部人員員違反法律法法規(guī)、企業(yè)規(guī)規(guī)章制度或者者崗位職責要要求,嚴重失職或者者濫用職權(quán)直直接或者間接接損害企業(yè)利利益。表現(xiàn)為為瀆職、越權(quán)權(quán)行為。③企業(yè)內(nèi)部人員員以不適當?shù)牡姆绞将@取、、披露、利用用企業(yè)商業(yè)秘秘密損害企業(yè)業(yè)利益，自營營或者為他人人經(jīng)營與任職職企業(yè)相同或或者相類似的的業(yè)務(wù)損害本本企業(yè)利益。。表現(xiàn)為違反反禁業(yè)競止或或者保密協(xié)議議的行為。13、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)稅收中容易易出現(xiàn)的法律律風險（1）（2）（3）不按時繳稅避稅不合規(guī)虛開增值稅發(fā)發(fā)票企業(yè)稅收法律律風險是指企企業(yè)因未能正正確有效執(zhí)行行稅收法規(guī)而而導(dǎo)致企業(yè)未未來利益遭受受損失或者給給企業(yè)帶來不不利法律后果果的可能性。。容易導(dǎo)致被行行政處罰和刑刑罰的法律責責任。（1）逾期放款（2）逾期還款（3）擔保物不實實20042003200214、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資過程中中容易出現(xiàn)的的法律風險（4）不按約定用用款（5）集團成員借借款（6）不按約定使使用貸款，又又還不上貸款款15、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)營銷中容易易出現(xiàn)的法法律風險1、（1）廣告虛假（2）含糊承諾（3）逾期交房（4）沙盤周邊環(huán)環(huán)境虛假（5）大型活動安安全135條【大型群眾性活活動重大安全全事故罪】2、不滿足條件件即開始實施施預(yù)銷售，向向購房人收取取預(yù)訂款性質(zhì)質(zhì)的費用。3、一房多售等等等。16、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)處理以前動動遷過程中容容易出現(xiàn)的法法律風險開發(fā)商動遷不不合法，政府府又不作為。。強征違法，，不強征損失失太大。17、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)處理與刁民民關(guān)系過程中中容易出現(xiàn)的的法律風險法律手段救濟濟不及時。三、房地產(chǎn)企企業(yè)的法律風風險防范和化化解（一）從總體體上來說，房房地產(chǎn)企業(yè)的的法律風險防防范和化解必必須做到以下下幾點：1、強化企業(yè)全全員法律風險險防范意識。。163【非國家工作人人員受賄罪】2、關(guān)注房地地產(chǎn)業(yè)的立法法動態(tài)和政策策的變化，強強化相關(guān)法律律法規(guī)的學(xué)習習和培訓(xùn)，使使各項工作流流程等等都要要規(guī)范，形成成體系，符合合國家相關(guān)法法律、法規(guī)及及政策的規(guī)定。三、房地產(chǎn)企企業(yè)的法律風風險防范和化化解3、樹立以事先先預(yù)測為基礎(chǔ)礎(chǔ)，過程控制制為主導(dǎo)，事事后救濟為重重點的法律風風險防范理念念。盡量做到到事先預(yù)測要要周密，過程程控制要嚴格格，事后救濟濟要積極。4、建立和完善善企業(yè)法律風風險防范體系系。主要是建立以以合同為中心心的內(nèi)部管理理體系。現(xiàn)代代企業(yè)最終都都需要通過合合同的形式開開展經(jīng)管管理理并獲得企業(yè)業(yè)利潤，然而而面對復(fù)雜多多變的經(jīng)濟生生活或者某些些組織個人的的投機取巧、、言而無信，，訂立或者履履行合同稍有有不慎就可能能導(dǎo)致利益受受損甚至導(dǎo)致致一個正常企企業(yè)的破產(chǎn)或或者解散。所所以要建立以以合同為中心心的內(nèi)部管理理體系。三、房地產(chǎn)企企業(yè)的法律風風險防范和化化解所以要建立以以合同為中心心的內(nèi)部管理理體系。三、房地產(chǎn)企企業(yè)的法律風風險防范和化化解聘請專業(yè)律師師的利弊：內(nèi)容1內(nèi)容2內(nèi)容3內(nèi)容41、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)設(shè)立中法律律風險防范和和化解Text1（二）要具體體做好房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)法律風風險防范和化解（1）主體資格、、能力要強（2）注冊資金要要真(3)實物評估要實實（4）經(jīng)營范圍要要廣（5）集團發(fā)展，，企業(yè)之間對對沖2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目合作中中法律風險防范和化解要嚴格考察，，確定資格合合格、信譽好好、實力強的的合作伙伴：：3、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)靠掛經(jīng)營中中法律風險防范和化解無論是被掛靠靠，還是掛靠靠別人，都必必須選擇信譽譽好、實力強強、管理好的的伙伴（1）被掛靠要加加強監(jiān)督，隨隨時掌握對方方財務(wù)情況，，定期進行風風險評估；處處理好與有關(guān)關(guān)行政管理部部門的關(guān)系。。（2）掛靠別人要要隨時掌握對對方是否出現(xiàn)現(xiàn)較大風險，，是否有較大大訴訟；財務(wù)務(wù)要獨立，防防止被侵權(quán)，，如果約定資資金必須才被被掛靠人帳走走，最好要細細水長流。4、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)拿地過程中中法律風險防范和化解（1）嚴格、細致致考察現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃條件：不不但要考察是是否與總體規(guī)規(guī)劃相一致，，還要考察是是否與長遠規(guī)規(guī)劃相一致，，更要考察現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)劃是否否經(jīng)過風險評評估，尤其是是周邊居民的的風險評估；；（2）要考察以前前怎么規(guī)劃的的，也要考察察將來規(guī)劃有有沒有變更的的可能性；（3）不能在法律律上能夠認定定為串標；（4）中標后資金金必須充足；；（5）如果轉(zhuǎn)讓必必須規(guī)范，不不能在法律上上認定為倒賣賣；228【非法轉(zhuǎn)讓、倒倒賣土地使用用權(quán)罪】（6）必須按時開開工建設(shè)，如如果確實不能能，一定要設(shè)設(shè)計好理由，，不能導(dǎo)致政政府收回5、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)報批報建過過程中法律風風險防范和化化解（1）一定提前做做好各種準備備工作，不能能需要辦的時時候現(xiàn)準備，，這準備工作作不僅是報建建人員的準備備，更重要的的是領(lǐng)導(dǎo)的提提前安排；（2）積極與政府府有關(guān)部門建建立經(jīng)常性的的聯(lián)系；（3）處理關(guān)系要要積極、慎重重，度是既要要使有關(guān)人員員能夠主動幫幫我們，又不不給他們添政政治上的麻煩煩；（4）現(xiàn)在大的政政治氣候仍然然要求穩(wěn)定和和親民，所以以涉及到周邊邊居民的問題題必須搞好風風險評估；（5）報批報建的的前置繳費必必須保證，出出現(xiàn)特殊情況況，必須提前前溝通。房地產(chǎn)開發(fā)需需要很多報批批，如：立項項、土地證、、用地規(guī)劃許許可證，建筑筑工程許可證證，施工許可可證，預(yù)銷售售許可證，文文物、交通、、消防、招投投標、施工備備案等，其中中還有很多部部門的規(guī)費。。都要一步步步做好。6、招標過程程中過程中中法律風險險防范和化解解（1）規(guī)劃制約約設(shè)計，設(shè)設(shè)計不能改改變規(guī)劃；；規(guī)劃評估變更協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計過過程中法律律風險防范和化解解（3）盡量少做做設(shè)計變更更，領(lǐng)導(dǎo)決決定變更，，專業(yè)人員員必須評估估變更的利利弊，變更更要配套，，不能出現(xiàn)現(xiàn)如四期雨雨漏管，二二期泵房等等類似情況況；（4）出現(xiàn)特殊殊情況不能能按期付款款一定要提提前與設(shè)計計單位協(xié)調(diào)調(diào)，取得諒諒解（2）搞好周邊邊環(huán)境的風風險評估，，特別是能能不能出現(xiàn)現(xiàn)集體上訪訪；審圖（5）審審圖圖、、會會審審不不走走形形式式，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、、彌彌補補設(shè)設(shè)計計缺缺欠欠8、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程施施工工管管理理過過程程中中法法律律風風險險防防范范和和化化解解（1）加加強強這這方方面面的的教教育育（（家家））；；（2）按按照照國國家家各各種種規(guī)規(guī)范范嚴嚴格格管管理理，，責責任任到到人人（（三三寶寶、、鄰鄰邊邊、、持持證證））；；（3）出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題必必須須追追究究責責任任，，絕絕對對不不能能出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題連連一一個個檢檢討討的的人人都都沒沒有有（4）監(jiān)監(jiān)理理作作用用；；（5）以以前前出出現(xiàn)現(xiàn)的的安安全全事事故故和和農(nóng)農(nóng)民民工工集集體體上上訪訪應(yīng)應(yīng)當當很很好好地地總總結(jié)結(jié)一一下下；；（6）資資金金計計劃劃要要留留有有余余地地。。（7）黑黑白白合合同同：：黑黑合合同同不不作作為為付付款款的的依依據(jù)據(jù)，，但但并并不不是是全全部部無無效效，，利利弊弊要要看看合合同同的的具具體體約約定定。。（8）進進度度付付款款：：合合同同中中一一定定要要約約定定開開發(fā)發(fā)商商付付款款的的進進度度略略慢慢于于施施工工進進度度，，雖雖然然社社會會上上在在大大力力保保障障建建筑筑企企業(yè)業(yè)的的工工程程款款和和農(nóng)農(nóng)民民工工工工資資，，但但一一旦旦付付款款進進度度超超過過施施工工進進度度，，建建筑筑企企業(yè)業(yè)往往往往會會要要脅脅開開發(fā)發(fā)商商，，由由弱弱勢勢變變?yōu)闉閺姀妱輨?。。?）驗驗收收付付款款：：工工程程驗驗收收是是一一個個很很重重要要的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，不不驗驗收收的的工工程程不不能能交交付付使使用用，，所所以以開開發(fā)發(fā)商商一一定定要要在在合合同同中中約約定定，，只只有有通通過過驗驗收收才才付付款款，，即即能能限限制制建建筑筑企企業(yè)業(yè)。。（10）退退場場付付款款：：有有些些施施工工企企業(yè)業(yè)在在合合同同止止后后并并不不退退場場，，占占住住工工地地不不走走，，如如果果合合同同不不約約定定退退場場付付款款就就很很麻麻煩煩。。8、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程施施工工管管理理過過程程中中法法律律風風險險防防范范和和化化解解9、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程施施工工內(nèi)內(nèi)部部承承包包法法律律風風險險防防范范和和化化解解（1）必必須須選選擇擇信信譽譽好好、、實實力力強強、、管管理理好好的的伙伙伴伴（2）不不允允許許承承包包人人以以公公司司名名義義對對外外采采購購（3）不不能能將將公公司司印印章章交于于承包包人人（4）也也不不能能給給承承包包人人項項目目章章，，也也不不允允許許承承包包人人自自行行刻刻章章使使用用（5）絕絕對對要要保保證證工工人人得得到到工工資資10、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)采采購購過過程程中中法法律律風風險險防范范和和化化解解（1）一一定定要要嚴嚴格格地地考考察察主主體體資資格格（（于于航航）），，是是否否是是掛掛靠靠，，是是否否是是分分廠廠、、副副廠廠產(chǎn)產(chǎn)品品；；（2）考考察察客客戶戶的的業(yè)業(yè)績績；；（3）考考察察客客戶戶信信譽譽。。前前三三種種有有一一種種不不行行都都不不能能做做；；（4）加加強強有有關(guān)關(guān)人人員員的的職職業(yè)業(yè)道道德德教教育育，，不不能能吃吃回回扣扣；；（5）出出現(xiàn)現(xiàn)特特殊殊情情況況不不能能及及時時付付款款，，一一定定提提前前做做好好工工作作；；（6）建建立立健健全全潛潛在在投投標標人人的的信信息息庫庫，，盡盡量量在在信信息息庫庫中中邀邀請請投投標標人人。。注意意223【【串通通投投標標罪罪】226【【強迫迫交交易易罪罪】包括括強強迫迫投投、、退退標標（3）隊隊伍伍要要相相對對穩(wěn)穩(wěn)定定，，辭辭職職、、辭辭退退不不能能頻頻繁繁出出現(xiàn)現(xiàn)11、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)人人力力資資源源管管理理中中防防范范和和化化解解法法律律風風險險防防范范和和化化解解（4）必必須須簽簽勞勞動動合合同同（5）五五險險一一金金應(yīng)應(yīng)當當繳繳納納，，個個人人申申請請的的要要有有協(xié)協(xié)議議，，并在在發(fā)發(fā)放放工工資資時時標標明明收收到到五五險險一一金金的的數(shù)數(shù)額額。。（1）用用人人要要有有提提前前量量，，要要有有計計劃劃，，這這樣樣才才能能有有充充分分的的考考核核時時間間；；人力力資資源源（2）儲儲備備人人才才信信息息12、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)稅稅收收中中防防范范和和化化解解法法律律風風險險防防范范和和化化解解稅收（2）做做好好納納稅稅籌籌劃劃（4）分分攤攤費費用用合合理理，，最最低低是是票票面面合合理理（5）虛虛開開增增值值稅稅發(fā)發(fā)票票絕絕對對禁禁止止（1）合合理理避避稅稅-合理理納納稅稅，，不不是是偷偷稅稅、、逃逃稅稅（3）關(guān)聯(lián)企企業(yè)之間間“定價價轉(zhuǎn)移””要在市市場價格格波動的的范圍內(nèi)內(nèi)（盡量量使關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)虧虧盈平衡衡）注意：201【【逃稅罪】203【【逃避追繳繳欠稅罪罪】204【【虛開發(fā)票票罪】13、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資過程程中防范范和化解解法律風風險防范范和化解解（1）還貸不不能逾期期（黑名名單是紅紅線、生生命線））（2）必要可可以捆綁綁銀行，，盡量在在一個銀銀行有多多筆貸款款，不要要一筆太太大；（3）擔保物物價可以以評高，，但物必必須實（4）盡量““自主支支付”，，少要““委托支支付”（5）“委托托支付””必須按按照約定定使用貸貸款（虛虛假貿(mào)易易）。不不按約定定使用貸貸款，又又還不上上貸款.另外，注意175【高利轉(zhuǎn)貸貸罪】176【【非法吸收收公眾存存款罪】14、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在其他融融資過程程中防范范和化解解法律風風險防范范和化解解現(xiàn)在房地地產(chǎn)通常常的融資資方式只只有開發(fā)發(fā)貸款和和預(yù)售款款，方式式單一，，而政策策限制又又很多，，開發(fā)企企業(yè)在最最需要資資金的時時候恰不不符合貸貸款的條條件，無無可奈何何。就是是大的開開發(fā)公司司也是如如此，比比如萬科科、保利利現(xiàn)在搞搞“輕資資產(chǎn)運營營”，““互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)+”，這里主主要還是是融資方方式的問問題。目前房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)解決資資金鏈的的問題光光靠開發(fā)發(fā)貸款和和預(yù)售款款辦法是是不行的的，很多多公司在在做信托托、私募募基金融融資，由由私募基基金向公公司增效效擴股，，是股權(quán)權(quán)融資，，具體方方式有很很多種，，在這里里面，要要注意風風險：（1）明確信信托基金金等投資資方的進進入和退退出條件件，在開開發(fā)商約約定的條條件下，，投資方方應(yīng)在獲獲取相應(yīng)應(yīng)的利益益后退出出。（2）明確投投資方在在公司中中的優(yōu)先先權(quán)和表表決權(quán)的的限制，，不能引引狼入室室喪失企企業(yè)的控控制（除除非你愿愿意）。。14、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在其他融融資過程程中防范范和化解解法律風風險防范范和化解解（3）有時時，在在投資資協(xié)議議中，，投資資方設(shè)設(shè)定有有對賭賭條款款，開開發(fā)商商一定定要清清楚這這樣的的條款款面臨臨的市市場環(huán)環(huán)境會會產(chǎn)生生怎樣樣的影影響。。資本都都是逐逐利的的，信信托、、私募募雖然然在企企業(yè)最最困難難的時時候會會提供供資金金，但但其期期望的的報酬酬也是是很高高的，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)一一定要要對市市場有有合理理的預(yù)預(yù)期和和正確確的分分析，，在能能夠?qū)崒崿F(xiàn)預(yù)預(yù)期目目標時時才簽簽協(xié)議議，否否則引引進的的就不不是資資金，，而是是餓狼狼。在渡過過資金金最困困難的的時候候，拿拿到土土地證證，可可以用用土地地抵押押貸款款，以以后融融資的的問題題，業(yè)業(yè)內(nèi)都都知道道，不不再累累述。。14、房地地產(chǎn)企企業(yè)在在其他他融資資過程程中防防范和和化解解法律律風險險防范范和化化解15、房地地產(chǎn)企企業(yè)營營銷中中防范范和化化解法法律風風險防防范和和化解解（1）不要要虛假假宣傳傳；（2）不做做虛假假承諾諾；（3）不能能誤導(dǎo)導(dǎo)宣傳傳和解解釋；；（4）交房房時間間要留留有余余地尤尤其是是市場場下行行的情情況下下；（5）沙盤盤周邊邊環(huán)境境不能能虛假假。（6）大型型活動動安全全。注意222【虛假廣廣告罪罪】（7）明確確房屋屋的共共有部部分包包括哪哪些。。（8）明確確小區(qū)區(qū)內(nèi)除除占用用公共共道路路外的的車位位的歸歸屬。。（9）明確確小區(qū)區(qū)內(nèi)非非業(yè)主主共有有部分分、非非小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)用房房外的的其他他房屋屋的所所有權(quán)權(quán)，這這些往往往需需要在在報批批規(guī)劃劃的時時候就就要想想到，，因為為規(guī)劃劃是判判斷小小區(qū)很很多公公共、、房屋屋、設(shè)設(shè)備的的用途途的，，而不不同的的用途途決定定了房房屋的的性質(zhì)質(zhì)、歸歸屬。。15、房地地產(chǎn)企企業(yè)營營銷中中防范范和化化解法法律風風險防防范和和化解解16、房地地產(chǎn)企企業(yè)處處理以以前動動遷過過程中中防范范和化化解法法律風風險防防范和和化解解強征違違法，，不強征征損失失太大大。17、房地地產(chǎn)企企業(yè)處處理與與刁民民關(guān)系系過程程中防防范和和化解解法律律風險險防范范和化化解謝謝觀觀賞??！第一百百五十十八條條【虛報注注冊資資本罪罪】申請公公司登登記使使用虛虛假證證明文文件或或者采采取其其他欺欺詐手手段虛虛報注注冊資資本，，欺騙騙公司司登記記主管管部門門，取取得公公司登登記，，虛報報注冊冊資本本數(shù)額額巨大大、后后果嚴嚴重或或者有有其他他嚴重重情節(jié)節(jié)的，，處三三年以以下有期徒徒刑或者拘役，并處處或者者單處處虛報報注冊冊資本本金額額百分分之一一以上上百分分之五五以下下罰金金。單位犯犯前款款罪的的，對對單位位判處處罰金金，并并對其其直接接負責責的主主管人人員和和其他他直接接責任任人員員，處處三年年以下下有期徒徒刑或者拘役。第一百百五十十九條條【虛假出出資、、抽逃逃出資資罪】公司發(fā)發(fā)起人人、股股東違違反公公司法法的規(guī)規(guī)定未未交付付貨幣幣、實實物或或者未未轉(zhuǎn)移移財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，虛假假出資資，或或者在在公司司成立立后又又抽逃逃其出出資，，數(shù)額額巨大大、后后果嚴嚴重或或者有有其他他嚴重重情節(jié)節(jié)的，，處五五年以以下有有期徒徒刑或或者拘拘役，，并處處或者者單處處虛假假出資資金額額或者者抽逃逃出資資金額額百分分之二二以上上百分分之十十以下下罰金金。單位犯犯前款款罪的的，對對單位位判處處罰金金，并并對其其直接接負責責的主主管人人員和和其他他直接接責任任人員員，處處五年年以下下有期期徒刑刑或者者拘役役第三百百八十十九條條【行賄罪罪】為謀取取不正正當利利益，，給予予國家工工作人人員以財物物的，，是行賄罪罪。在經(jīng)濟濟往來來中，，違反反國家家規(guī)定定，給給予國家工工作人人員以財物物，數(shù)數(shù)額較較大的的，或或者違違反國國家規(guī)規(guī)定，，給予予國家工工作人人員以各種種名義義的回回扣、、手續(xù)續(xù)費的的，以以行賄賄論處處。因被勒勒索給給予國國家工工作人人員以以財物物，沒沒有獲獲得不不正當當利益益的，，不是是行賄賄。第三百百九十十一條條【對單位位行賄罪罪】為謀取取不正正當利利益，，給予予國家家機關(guān)關(guān)、國國有公公司、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、人民民團體體以財財物的的，或或者在在經(jīng)濟濟往來來中，，違反反國家家規(guī)定定，給給予各各種名名義的的回扣扣、手手續(xù)費費的，，處三三年以以下有期徒徒刑或者拘役。單位犯犯前款款罪的的，對對單位位判處處罰金金，并并對其其直接接負責責的主主管人人員和和其他他直接接責任任人員員，依依照前前款的的規(guī)定定處罰罰。第一百百三十十七條條【工程重重大安安全事事故罪罪】建設(shè)單單位、、設(shè)計計單位位、施施工單單位、、工程程監(jiān)理理單位位違反反國家家規(guī)定定，降降低工工程質(zhì)質(zhì)量標標準，，造成成重大大安全全事故故的，，對直直接責責任人人員，，處五五年以以下有期徒徒刑或者拘役，并處處罰金金；后后果特特別嚴嚴重的的，處處五年年以上上十年年以下下有期徒徒刑，并處處罰金金第一百百三十十九條條之一一【不報、、謊報報安全全事故故罪】在安全全事故故發(fā)生生后，，負有有報告告職責責的人人員不不報或或者謊謊報事事故情情況，，貽誤誤事故故搶救救，情情節(jié)嚴嚴重的的，處處三年年以下下有期期徒刑刑或者者拘役役；情情節(jié)特特別嚴嚴重的的，處處三年年以上上七年年以下下有期期徒刑刑。①①①根根據(jù)2006年6月29日《中華人人民共共和國國刑法法修正正案（（六））》增加第一百百三十十四條條【重大責責任事事故罪罪】在生產(chǎn)產(chǎn)、作作業(yè)中中違反反有關(guān)關(guān)安全全管理理的規(guī)規(guī)定，，因而而發(fā)生生重大大傷亡亡事故故或者者造成成其他他嚴重重后果果的，，處三三年以以下有期徒徒刑或者拘役；情節(jié)節(jié)特別別惡劣劣的，，處三三年以以上七七年以以下有期徒徒刑?！緩娏钸`違章冒冒險作作業(yè)罪罪】強令他他人違違章冒冒險作作業(yè)，，因而而發(fā)生生重大大傷亡亡事故故或者者造成成其他他嚴重重后果果的，，處五五年以以下有期徒徒刑或者拘役；情節(jié)節(jié)特別別惡劣劣的，，處五五年以以上有有期徒徒刑。。第一百百三十十五條條【重大勞勞動安安全事事故罪罪】安全生生產(chǎn)設(shè)設(shè)施或或者安安全生生產(chǎn)條條件不不符合合國家家規(guī)定定，因因而發(fā)發(fā)生重重大傷傷亡事事故或或者造造成其其他嚴嚴重后后果的的，對對直接接負責責的主主管人人員和和其他他直接接責任任入員員，處處三年年以下下有期徒徒刑或者拘役；情節(jié)節(jié)特別別惡劣劣的，，處三三年以以上七七年以以下有期徒徒刑。第三百百三十十八條條【污染環(huán)環(huán)境罪罪】違反國國家規(guī)規(guī)定，，排放放、傾傾倒或或者處處置有有放射射性的的廢物物、含含傳染染病病病原體體的廢廢物、、有毒毒物質(zhì)質(zhì)或者者其他他有害害物質(zhì)質(zhì)，嚴嚴重污污染環(huán)環(huán)境的的，處處三年年以下下有期期徒刑刑或者者拘役役，并并處或或者單單處罰罰金；；后果果特別別嚴重重的，，處三三年以以上七七年以以下有有期徒徒刑，，并處處罰金金。第二百百七十十六條條【拒不支支付勞勞動報報酬罪罪】以轉(zhuǎn)移移財產(chǎn)產(chǎn)、逃逃匿等等方法法逃避避支付付勞動動者的的勞動動報酬酬或者者有能能力支支付而而不支支付勞勞動者者的勞勞動報報酬，，數(shù)額額較大大，經(jīng)經(jīng)政府府有關(guān)關(guān)部門門責令令支付付仍不不支付付的，，處三三年以以下有有期徒徒刑或或者拘拘役，，并處處或者者單處處罰金金；造造成嚴嚴重后后果的的，處處三年年以上上七年年以下下有期期徒刑刑，并并處罰罰金。。第一百百三十十五條條之一一【大型群群眾性性活動動重大大安全全事故故罪】舉辦大大型群群眾性性活動動違反反安全全管理理規(guī)定定，因因而發(fā)發(fā)生重重大傷傷亡事事故或或者造造成其其他嚴嚴重后后果的的，對對直接接負責責的主主管人人員和和其他他直接接責任任人員員，處處三年年以下下有期期徒刑刑或者者拘役役；情情節(jié)特特別惡惡劣的的，處處三年年以上上七年年以下下有期期徒刑刑。第一百百六十十三條條【非國家家工作作人員員受賄罪】公司、、企業(yè)業(yè)或者者其他他單位位的工工作人人員利利用職職務(wù)上上的便便利，，索取取他人人財物物或者者非法法收受受他人人財物物，為為他人人謀取取利益益，數(shù)數(shù)額較較大的的，處處五年年以下下有期期徒刑刑或者者拘役役；數(shù)數(shù)額巨巨大的的，處處五年年以上上有期期徒刑刑，可可以并并處沒沒收財財產(chǎn)。。公公司、、企業(yè)業(yè)或者者其他他單位位的工工作人人員在在經(jīng)濟濟往來來中，，利用用職務(wù)務(wù)上的的便利利，違違反國國家規(guī)規(guī)定，，收受受各種種名義義的回回扣、、手續(xù)續(xù)費，，歸個個人所所有的的，依依照前前款的的規(guī)定定處罰罰。國國有有公司司、企企業(yè)或或者其其他國國有單單位中中從事事公務(wù)務(wù)的人人員和和國有有公司司、企企業(yè)或或者其其他國國有單單位委委派到到非國國有公公司、、企業(yè)業(yè)以及及其他他單位位從事事公務(wù)務(wù)的人人員有有前兩兩款行行為的的，依依照本本法第第三百百八十十五條條、第第三百百八十十六條條的規(guī)規(guī)定定定罪處處罰。。第二百百二十十八條條【非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、倒賣賣土地地使用用權(quán)罪罪】以牟利利為目目的，，違反反土地地管理理法規(guī)規(guī)，非非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、倒賣賣土地地使用用權(quán)，，情節(jié)節(jié)嚴重重的，，處三三年以以下有有期徒徒刑或或者拘拘役，，并處處或者者單處處非法法轉(zhuǎn)讓讓、倒倒賣土土地使使用權(quán)權(quán)價額額百分分之五五以上上百分分之二二十以以下罰罰金；；情節(jié)節(jié)特別別嚴重重的，，處三三年以以上七七年以以下有有期徒徒刑，，并處處非法法轉(zhuǎn)讓讓、倒倒賣土土地使使用權(quán)權(quán)價額額百分分之五五以上上百分分之二二十以以下罰罰金。。第二百二十十三條【串通投標罪罪】投標人相互互串通投標標報價，損損害招標人人或者其他他投標人利利益，情節(jié)節(jié)嚴重的，，處三年以以下有期徒徒刑或者拘拘役，并處處或者單處處罰金。投投標標人與招標標人串通投投標，損害害國家、集集體、公民民的合法利利益的，依依照前款的的規(guī)定處罰罰。第二百二十十六條【強迫交易罪罪】以暴力、威威脅手段，，實施下列列行為之一一，情節(jié)嚴嚴重的，處處三年以下下有期徒刑刑或者拘役役，并處或或者單處罰罰金；情節(jié)節(jié)特別嚴重重的，處三三年以上七七年以下有有期徒刑，，并處罰金金：（（一）強強買強賣商商品的；（（二二）強迫他他人提供或或者接受服服務(wù)的；（（三三）強迫他他人參與或或者退出投投標、拍賣賣的；（（四））強迫他人人轉(zhuǎn)讓或者者收購公司司、企業(yè)的的股份、債債券或者其其他資產(chǎn)的的；（（五）強強迫他人參參與或者退退出特定的的經(jīng)營活動動的。第二百二十十二條【虛假廣告罪罪】廣告主、廣廣告經(jīng)營者者、廣告發(fā)發(fā)布者違反反國家規(guī)定定，利用廣廣告對商品品或者服務(wù)務(wù)作虛假宣宣傳，情節(jié)節(jié)嚴重的，，處二年以以下有期徒徒刑或者拘拘役，并處處或者單處處罰金。第二百零一一條【逃稅罪】納稅人采取取欺騙、隱隱瞞手段進進行虛假納納稅申報或或者不申報報，逃避繳繳納稅款數(shù)數(shù)額較大并并且占應(yīng)納納稅額百分分之十以上上的，處三三年以下有有期徒刑或或者拘役，，并處罰金金；數(shù)額巨巨大并且占占應(yīng)納稅額額百分之三三十以上的的，處三年年以上七年年以下有期期徒刑，并并處罰金。?？劭劾U義務(wù)人人采取前款款所列手段段，不繳或或者少繳已已扣、已收收稅款，數(shù)數(shù)額較大的的，依照前前款的規(guī)定定處罰。對對多多次實施前前兩款行為為，未經(jīng)處處理的，按按照累計數(shù)數(shù)額計算。。有有第一款行行為，經(jīng)稅稅務(wù)機關(guān)依依法下達追追繳通知后后，補繳應(yīng)應(yīng)納稅款，，繳納滯納納金，已受受行政處罰罰的，不予予追究刑事事責任；但但是，五年年內(nèi)因逃避避繳納稅款款受過刑事事處罰或者者被稅務(wù)機機關(guān)給予二二次以上行行政處罰的的除外。第二百零三三條【逃避追繳欠欠稅罪】納稅人