房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成與管理

《房地產(chǎn)成成本構(gòu)成成與管理理》1一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的的構(gòu)成目錄二、成本本管理模模式房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成日本汽車車成本控控制好啊啊，所以以賣的比比歐洲車車便宜…----告訴我們們：對商商家而言言，擁有有成本低低的產(chǎn)品品，就有有利于用用較競爭爭對手低低的價(jià)格格獲取市市場；某某大公公司為了了削減開開支，裁裁員5%...----體現(xiàn)了：：人員開開支，是是企業(yè)成成本的重重要部分分；中國勞動(dòng)動(dòng)力便宜宜啊，所所以外國國人來中中國投資資…----深刻含義義是：追追求低成成本是市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的必然然選擇；；進(jìn)口關(guān)稅稅又降了了，買原原裝進(jìn)口口車便宜宜多了…----說明：稅稅金同樣樣構(gòu)成產(chǎn)產(chǎn)品的成成本；大城市東東西貴啊啊，生活活成本太太高了…----反映出：：不僅是是企業(yè)，，我們個(gè)個(gè)人也都都在比較較選擇著著生活的的成本“成本”對社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的影影響無處處不在，，是經(jīng)濟(jì)濟(jì)過程中中使用頻頻率最高高的詞之之一。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成什么是成成本？用科學(xué)的的語言解解釋是：：成本是企企業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營過過程中，，為取得收收入而發(fā)發(fā)生的需需要補(bǔ)償償和可以以控制的的各種耗耗費(fèi)的總總和。用我們的的語言解解釋是：：成本是““成功之之本”。。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本本組成：：九個(gè)大類類土地獲得得價(jià)款開發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)主體建筑筑工程費(fèi)費(fèi)主體安裝裝工程費(fèi)費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)園林環(huán)境境工程費(fèi)費(fèi)配套設(shè)施施費(fèi)開發(fā)間接接費(fèi)期間費(fèi)用用開發(fā)成本本完全成本本房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成房地產(chǎn)的的成本包包括九個(gè)個(gè)大類：：第一部分分土土地地獲得價(jià)價(jià)款：指為取得得土地開開發(fā)使用用權(quán)而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用。包括：政府地價(jià)價(jià)及市政政配套費(fèi)費(fèi)：支付的的土地出讓讓金、土地開開發(fā)費(fèi)、、向政府府部門交交納的大市政配配套費(fèi)、土地交交易環(huán)節(jié)節(jié)交納的的契稅、土地閑閑置費(fèi)、、項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收收前的土土地使用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、土土地變更更用途和和超面積積補(bǔ)交的的地價(jià)和和相關(guān)稅稅費(fèi)。紅線外市市政設(shè)施施費(fèi)：紅線外道道路、水水、電、、氣、通通訊、管管線鋪設(shè)設(shè)、高壓壓線埋地地、市政政接口等等建設(shè)費(fèi)費(fèi)用或繳繳費(fèi)。拆遷補(bǔ)償償費(fèi)：有關(guān)地上上、地下下建筑物物或附著著物的拆拆遷補(bǔ)償償凈支出出，安置置及動(dòng)遷遷支出，，農(nóng)作物物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，危房房補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第三部分分主主體建筑筑工程費(fèi)費(fèi)----指項(xiàng)目開開發(fā)過程程中的主主體土建建費(fèi)用，，包括：：基礎(chǔ)費(fèi)用用----建筑的地地基與基基礎(chǔ)費(fèi)用用；結(jié)構(gòu)與粗粗裝修費(fèi)費(fèi)用----完成地面面以上的的結(jié)構(gòu)與與基本裝裝修的費(fèi)費(fèi)用；門窗工程程費(fèi)用----室內(nèi)外門門與窗的的費(fèi)用；；公共部位位裝修費(fèi)費(fèi)用----外立面、、公共部部位的裝裝飾與裝裝修費(fèi)用用；室內(nèi)精裝裝修費(fèi)用用----對精裝修修交付的的房屋的的裝修費(fèi)費(fèi)用；第二部分分開開發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)----指取得土土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)權(quán)后，在在項(xiàng)目開開發(fā)前期期的水文文地質(zhì)勘勘察、測測繪、規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、設(shè)設(shè)計(jì)可行行性研究究、籌建建、“三三通一平平”等前前期費(fèi)用用。一般般包括：：勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)----勘察丈量量費(fèi)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、建建筑研究究用房；；報(bào)批報(bào)建建費(fèi)用----向政府繳繳納的規(guī)規(guī)定費(fèi)用用；三通一平平費(fèi)用----通水、通通電、通通路和場場地平整整產(chǎn)生的的費(fèi)用；；臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)用----項(xiàng)目部辦辦公室、、項(xiàng)目臨臨時(shí)圍板板圍墻、、臨時(shí)水水電費(fèi)用用；房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第四部分分主主體安裝裝工程費(fèi)費(fèi)----指項(xiàng)目開開發(fā)過程程中的室室內(nèi)安裝裝費(fèi)用，，包括：：室內(nèi)水電電安裝費(fèi)費(fèi)用----室內(nèi)各類類水電相相關(guān)工程程費(fèi)用；；室內(nèi)設(shè)備備及安裝裝費(fèi)用----空調(diào)、電電梯、消消防系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)備備及安裝裝費(fèi)用；；弱電系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)用----居家防盜盜系統(tǒng)、、寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、有有線電視視、三表表遠(yuǎn)傳系系統(tǒng)、對對講系統(tǒng)統(tǒng)、電話話系統(tǒng)等等費(fèi)用；；第五部分分社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)費(fèi)----指項(xiàng)目管管網(wǎng)配套套費(fèi)用，，包括：：室外給排排水費(fèi)用用----小區(qū)接入入市政自自來水、、排水至至城市排排水系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)用；；室外采暖暖費(fèi)用----小區(qū)接入入市政采采暖或自自行建設(shè)設(shè)采暖設(shè)設(shè)施費(fèi)用用；室外燃?xì)鈿赓M(fèi)用----小區(qū)接入入市政燃燃?xì)獾馁M(fèi)費(fèi)用；室外電氣氣與高低低壓費(fèi)用用----小區(qū)從市市政供電電網(wǎng)絡(luò)引引入電至至各家各各戶的費(fèi)費(fèi)用；室外智能能化系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)用----小區(qū)停車車管理、、周界防防越、閉閉路監(jiān)控控、門禁禁、電子子巡更、、電子公公告屏、、室外背背景音樂樂等智能能化系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)用房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第六部分分園園林環(huán)境境費(fèi)----指項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)的景觀觀費(fèi)用，，包括：：道路廣場場費(fèi)用----小區(qū)建設(shè)設(shè)道路、、廣場的的費(fèi)用；；綠化建設(shè)設(shè)費(fèi)用----小區(qū)內(nèi)用用于綠化化工程的的費(fèi)用；；建筑小品品費(fèi)用----小區(qū)內(nèi)雕雕塑、水水景、環(huán)環(huán)廊、假假山等費(fèi)費(fèi)用；小區(qū)圍墻墻費(fèi)用----小區(qū)圍墻墻、組團(tuán)團(tuán)圍墻的的費(fèi)用總總和；室外景觀觀照明費(fèi)費(fèi)用----各種照明明所花費(fèi)費(fèi)的費(fèi)用用零星設(shè)施施費(fèi)用----各類未細(xì)細(xì)述的設(shè)設(shè)施費(fèi)用用總和，，如兒童童游樂設(shè)設(shè)施、指指示牌、、垃圾桶桶、座椅椅、洋傘傘等第七部分分配配套設(shè)施施費(fèi)----通常情況況指房屋屋開發(fā)過過程中，，根據(jù)有有關(guān)法規(guī)規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收收益權(quán)不不屬于開開發(fā)商，開發(fā)商商不能有有償轉(zhuǎn)讓讓也不能能轉(zhuǎn)作自自留固定定資產(chǎn)的的公共配配套設(shè)施施及其它它應(yīng)歸為為公共配配套的支支出。包包括：會(huì)所費(fèi)用用學(xué)學(xué)校校及幼兒兒園費(fèi)用用物物業(yè)業(yè)用房人人防地地下室垃垃圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)站市市政設(shè)施施公共用用房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成第八部分分開開發(fā)間接接費(fèi)----指項(xiàng)目開開發(fā)直接接相關(guān)，，但不能能明確屬屬于特定定開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)的費(fèi)費(fèi)用支出出以及項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷設(shè)施建建造費(fèi)等等費(fèi)用，，包括：：工程管理理費(fèi)----項(xiàng)目發(fā)生生的行政政、監(jiān)理理、造價(jià)價(jià)咨詢等等費(fèi)用資本化利利息----項(xiàng)目使用用資金的的利息營銷設(shè)施施建造費(fèi)費(fèi)----銷售大廳廳、樣板板房等建建造費(fèi)用用物業(yè)完善善費(fèi)----物業(yè)維修修基金與與請物業(yè)業(yè)公司配配合項(xiàng)目目的支出出等第九部分分期期間費(fèi)用用公司管理理費(fèi)----公司發(fā)生生的但無無法明確確到項(xiàng)目目上管理理費(fèi)用營銷費(fèi)用用----營銷部門門行政費(fèi)費(fèi)用、廣廣告、銷銷售代理理等營銷銷費(fèi)用房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成先看這句句話：利潤是企企業(yè)存在在的意義義。再看這個(gè)個(gè)公式：：利潤=收入-成本；收入不變變，若成成本增加加，則利利潤降低低；收入不變變，若成成本降低低，則利利潤增加加；毫無疑問問，成本本是企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)利利潤的最最關(guān)鍵要要素之一一。成本不是是重要，，而是““相當(dāng)””重要！！房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成綜述：環(huán)看現(xiàn)今今全球所所有“基基業(yè)長青青”的企企業(yè)，優(yōu)優(yōu)秀的成成本管理理甚至是是成本競競爭優(yōu)勢勢無一不不是其特特質(zhì)。萬萬科意欲欲成為百百年老店店，成本本管理的的重要性性不言而而喻。成本重要要嗎？那那是相當(dāng)當(dāng)重要啊??！成本管理理體系成本管理理模式可研成本本目標(biāo)成本本責(zé)任成本本動(dòng)態(tài)成本本結(jié)算成本本成本管理理體系成本管理理體系1、目標(biāo)成成本管理理基本概念念：目標(biāo)成本本：目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標(biāo)；；是項(xiàng)目目成本的的控制線線。動(dòng)態(tài)成本本：是項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中各個(gè)個(gè)時(shí)期體體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本本結(jié)果。。管理原則則：體現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)成本的的先進(jìn)性性目標(biāo)成本本的嚴(yán)肅肅性管理工具具：萬科成本本管理軟軟件成本數(shù)據(jù)據(jù)庫成本管理理體系2、責(zé)任成成本管理理責(zé)任成本本體系通過確定定責(zé)任主主體和評評價(jià)部門門，通過技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的目目標(biāo)設(shè)定定、執(zhí)行行和考核核，來保保證整體成成本的合合理性和和先進(jìn)性性。成本管理理體系主要內(nèi)容容（1）——要素概括括成本管理理體系主要內(nèi)容容（2）——反饋指標(biāo)標(biāo)總結(jié)成本是公公司管理理結(jié)果的的反映：：成本是公公司內(nèi)部部、外部部管理的的最終結(jié)結(jié)果，無無論優(yōu)勢勢與劣勢勢均體現(xiàn)現(xiàn)在最終終的成本本數(shù)據(jù)上----公司內(nèi)部部效率高高、流程程順暢反反饋的結(jié)結(jié)果就是是內(nèi)部溝溝通成本本低、內(nèi)內(nèi)耗少；；公司人員員素質(zhì)低低、責(zé)任任心差、、能力不不足反饋饋的結(jié)果果就是執(zhí)執(zhí)行成本本高、錯(cuò)錯(cuò)誤多；；公司決策策錯(cuò)誤反反饋的結(jié)結(jié)果就