房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理（含目標(biāo)成本案例）

11規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理成本管理理和法務(wù)務(wù)部2013年1月29日2問題思考考？1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手4000都掙錢，，永泰的的5000怎么還不不掙錢？？2、成本財(cái)財(cái)務(wù)怎么么把成本本算這么么高？利息、稅稅金這么么高？3、目標(biāo)成成本為什什么總是是被突破破？4、目標(biāo)成成本應(yīng)該該什么時(shí)時(shí)候制定定？5、如何確確定目標(biāo)標(biāo)成本？？3目錄一、如何何認(rèn)識(shí)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)二、如何理解解“規(guī)劃劃設(shè)計(jì)階階段的成成本管理理”三、““目標(biāo)成成本”是是成本管管理的前前提四、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)過過程實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成本效效益最大大化的方方法五、項(xiàng)目規(guī)劃劃階段的的成本優(yōu)優(yōu)化六、建筑設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本優(yōu)優(yōu)化七、材料設(shè)備備選用的的成本優(yōu)優(yōu)化八、景觀方案案的成本本優(yōu)化九、施工圖階階段的成成本優(yōu)化化十、實(shí)現(xiàn)成本本效益最最大化的的一些途途徑十一、目目標(biāo)成本本案例分分享4一、如何何認(rèn)識(shí)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)5房地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的全局局觀---全程設(shè)計(jì)計(jì)投資決策策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段建設(shè)階段段銷售階段段項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估階段段房地產(chǎn)全程設(shè)計(jì)運(yùn)作房地產(chǎn)全程策劃運(yùn)作6規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)決定品品質(zhì)、成成本和品品牌房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品用地地選選擇擇50%規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)30%銷售售執(zhí)執(zhí)行20%規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)決定70-85%的工程成成本名牌產(chǎn)品品造就品品牌企業(yè)業(yè)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)質(zhì)上是產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)7規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)在投資資決策階階段的工工作設(shè)計(jì)產(chǎn)品品初步概概念初設(shè)產(chǎn)品品類型研究用地地同產(chǎn)品品的匹配配關(guān)系用地對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)的影影響容積率對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的影響環(huán)境對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的影影響配套對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的影影響市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的影影響對(duì)用地環(huán)環(huán)境的研研究對(duì)項(xiàng)目用用地的研研究對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)調(diào)研、分分析了解市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品水水平及特特征預(yù)測(cè)產(chǎn)品品發(fā)展趨趨勢(shì)了解分析析客戶需需求尋找創(chuàng)新新模式8設(shè)計(jì)管理理部門應(yīng)應(yīng)發(fā)揮市市場(chǎng)策劃劃作用設(shè)計(jì)管理理部門設(shè)計(jì)成果果設(shè)計(jì)要求求（設(shè)計(jì)任任務(wù)書））房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖圖市場(chǎng)目的的9全程設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)成本本管理的的意義加強(qiáng)預(yù)控控。在控制成成本低的的階段進(jìn)進(jìn)行控制制這是全程程設(shè)計(jì)的的效益和和核心價(jià)價(jià)值10二、如何何理解“規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理”11規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本管理理的宏觀觀意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段是是決定房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的極其其重要階階段之一一規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理應(yīng)具具有產(chǎn)品品開發(fā)建建設(shè)全過過程成本本管理的的意識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理應(yīng)具具有企業(yè)業(yè)發(fā)展成成本管理理的宏觀觀意識(shí)成本管理理貫穿房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)全過程程的始終終，階段段性的成成本管理理不能與與全過程程完全隔隔離。12規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本管理理的內(nèi)容容規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)直接成成本產(chǎn)品建造造成本企業(yè)品牌牌建設(shè)成成本企業(yè)運(yùn)營營能力成成本13規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)直接成成本設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)間成本本人力成本本設(shè)計(jì)費(fèi)：：規(guī)劃、建建筑、景景觀、室室內(nèi)等設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)容容全過程程發(fā)生的的設(shè)計(jì)、、咨詢、、研究、、審圖、、模型、、效果圖圖等費(fèi)用用的總和和14產(chǎn)品建造造成本定位成本本創(chuàng)新成本本功能定位位---根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)定位、、競(jìng)爭(zhēng)需需要確定定產(chǎn)品的的功能，，決定了了滿足產(chǎn)產(chǎn)品功能能需要投投入的各各項(xiàng)成本本市場(chǎng)定位位---確定目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)及及客戶群群，決定定了產(chǎn)品品類型、、檔次以以及投入入的各項(xiàng)項(xiàng)成本在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中規(guī)規(guī)劃、建建筑、景景觀、室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)等采用用的創(chuàng)新新形式、、技術(shù)、、材料等等產(chǎn)生的的成本，，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)建設(shè)成本本施工周期期15企業(yè)品牌牌建設(shè)成成本品牌互動(dòng)動(dòng)成本自身品牌牌建設(shè)成成本為提升產(chǎn)產(chǎn)品、企企業(yè)的檔檔次和品品牌，采采用知名名品牌的的設(shè)計(jì)單單位、材材料、設(shè)設(shè)備等投投入的成成本自身品牌牌建設(shè)需需要在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、建造造上投入入的成本本16企業(yè)運(yùn)營營能力成成本組織運(yùn)營營成本組織能力力成本企業(yè)的決決策機(jī)制制、管理理模式、、組織結(jié)結(jié)構(gòu)、工工作流程程等對(duì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)成本管管理的影影響企業(yè)把握握市場(chǎng)、、設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品的能能力對(duì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)成本管管理的影影響17項(xiàng)目運(yùn)作作講求的的是成本本、質(zhì)量量與進(jìn)度度的平衡衡,而非某一一個(gè)極端端，因?yàn)闉槠渲腥稳魏我豁?xiàng)項(xiàng)都意味味著代價(jià)價(jià)，只有三者者平衡才才能獲得得最小的的代價(jià)付付出進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期期含鋼量等土土建成本景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)價(jià)圖紙完善程程度設(shè)計(jì)變更簽簽證率設(shè)計(jì)失誤率率部品封樣率率合理的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)階段的的成本觀景觀設(shè)計(jì)周周期擴(kuò)初周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周周期施工周期部品造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)18設(shè)計(jì)階段成成本管理的的目的提升產(chǎn)品品品質(zhì)縮短開發(fā)周周期降低開發(fā)成成本19—對(duì)設(shè)計(jì)人員員而言是任任務(wù)，對(duì)對(duì)成成本人員而而言應(yīng)前置置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)現(xiàn)象：不計(jì)成本地地追求設(shè)計(jì)計(jì)效果成本不合理理導(dǎo)致品質(zhì)質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土土建造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)變更簽簽證率合理的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)部品造價(jià)20三、在項(xiàng)目目開發(fā)過程程中“目標(biāo)成本”是成本管理理的前提21項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階階段項(xiàng)目策劃階階段設(shè)計(jì)管理階階段工程施工階階段竣工銷售管理階階段入伙管理階階段概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)管管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管管理施工圖設(shè)計(jì)計(jì)管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項(xiàng)目成本估估算成本測(cè)算及及目標(biāo)成本本拆分預(yù)算、標(biāo)底底、合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、、招標(biāo)采購購結(jié)算工程營銷項(xiàng)目的每一一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)都會(huì)受受到其上游成本工作的的條件制約約，成本部部門的成本本控制要求求應(yīng)成為設(shè)設(shè)計(jì)部門的的成本控制制目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)成成本管理與與成本部門門的關(guān)系多方案比較較概念規(guī)劃草草案22成本部門應(yīng)應(yīng)制定項(xiàng)目目目標(biāo)成本本。目標(biāo)成本：：確保利潤潤率、確保?？陕涞兀ǎㄤN售、成成本、利潤潤）設(shè)計(jì)部控制制目標(biāo)成本本偏差率。。目標(biāo)成本首首先必須合合理，建立立在長期數(shù)數(shù)據(jù)庫積累累的基礎(chǔ)上上；公攤、、地下室等等計(jì)算分?jǐn)倲?；利息、稅金金?jì)算分?jǐn)倲偂Ｒ?guī)劃設(shè)計(jì)階階段成本管管理控制方方式結(jié)構(gòu)含鋼量量偏差率；；景觀造價(jià)偏偏差率；示范區(qū)成本本偏差率；；設(shè)計(jì)費(fèi)偏差差率。。。邏輯示意23保證安全和和品質(zhì)的前前提下，減減低含鋼量量建筑類型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級(jí)）----公共普通全地下室----公共半地下室----結(jié)構(gòu)含鋼量量24分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價(jià)控制總價(jià)偏偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平平衡25示范區(qū)造價(jià)價(jià)

費(fèi)用分類建安費(fèi)（元/平米）設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）家具、用品、設(shè)施費(fèi)總造價(jià)（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時(shí)4、包裝---臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)控制總價(jià)偏偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平平衡底層商業(yè)展示區(qū)集中公建展示區(qū)26不提倡人海海戰(zhàn)術(shù)--開發(fā)規(guī)模加加大，并不不意味著人人數(shù)呈同比比例的增加加，通過架架構(gòu)的優(yōu)化化和資源整整合，提高高人均生產(chǎn)產(chǎn)效率，保保證企業(yè)高高效率運(yùn)作作。人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管管理面積27人均設(shè)計(jì)管管理面積積＝∑規(guī)劃總面積積xA%方案總面積積xB%施工圖總面面積xC%（)÷設(shè)計(jì)總?cè)巳藬?shù)1建議A為20％；B為50%;C為30％28某集團(tuán)公司司人均設(shè)計(jì)計(jì)管理面積積一覽深圳公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和302.46方案面積之和48施工圖面積之和48設(shè)計(jì)部人數(shù)18北京公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和621.69方案面積之和33.6施工圖面積之和15.1設(shè)計(jì)部人數(shù)17上海公司設(shè)計(jì)部規(guī)劃面積之和63.843.38方案面積之和39施工圖面積之和39設(shè)計(jì)部人數(shù)1329避免兩種現(xiàn)現(xiàn)象：為節(jié)省成本本而壓低設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果果設(shè)計(jì)費(fèi)失失控合理設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)

是保證證質(zhì)量與進(jìn)進(jìn)度的基本本條件之一一合理的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用有利利于設(shè)計(jì)單單位選擇的的合理性合理的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用有利利于設(shè)計(jì)單單位資源配配備的優(yōu)先先性和建筑筑師積極性性的發(fā)揮；；；直接對(duì)具體體設(shè)計(jì)人給給予的適當(dāng)當(dāng)費(fèi)用，對(duì)對(duì)積極性的的發(fā)揮會(huì)有有更積極的的作用30合理設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的的項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)、選擇設(shè)設(shè)計(jì)單位的的不同設(shè)立立設(shè)計(jì)費(fèi)支支付標(biāo)準(zhǔn)，，如國內(nèi)一線品品牌設(shè)計(jì)公公司--元/M2國內(nèi)二線品品牌設(shè)計(jì)公公司--元/M2國外一線品品牌設(shè)計(jì)公公司--元/M2國外二線品品牌設(shè)計(jì)公公司--元/M2萬科：北京、上海海、深圳：：55元/M2廣州公司：：50元/M2其他地區(qū)公公司：45元/M2

分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴(kuò)初結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初+施工圖景觀方案+擴(kuò)初+施工圖樣板房+銷售中心室內(nèi)設(shè)計(jì)其他總計(jì)深圳公司--國內(nèi)單位252315武漢公司項(xiàng)目0.750.5939.10上海公司項(xiàng)目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團(tuán)地產(chǎn)產(chǎn)公司設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)31“成本管理””的目的應(yīng)應(yīng)是“成本本優(yōu)化”或或“成本效效益最大化化”，主要要是防止成成本的本位位主義，犧犧牲了品質(zhì)質(zhì)和進(jìn)度。。32四、在項(xiàng)目目設(shè)計(jì)過程程中實(shí)現(xiàn)成本效效益最大化化的方法33規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方方案建筑方案示范區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)施工圖流程與計(jì)劃劃34論證階段設(shè)計(jì)管理階階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草草案概念規(guī)劃方方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期施工圖周期設(shè)計(jì)周期劃劃定35萬科項(xiàng)目周周期拿地到開盤盤：多層項(xiàng)目9個(gè)月；高層項(xiàng)目12個(gè)月；北京領(lǐng)海重慶奧林匹匹克花園36快速的共性性1）采取傳統(tǒng)工工序前置:提前做好70%的準(zhǔn)備工作作,以“成本換換時(shí)間”；；雖然會(huì)由于于最終沒有有獲得土地地而損失前前期投入，，但從總體體上看認(rèn)為為值得。2）采用工序并并聯(lián)作業(yè)：在保證時(shí)間間周期的前前提下，盡盡可能將各各項(xiàng)作業(yè)交交叉進(jìn)行。。3）采取規(guī)模復(fù)復(fù)制模式：采取“拿來來主義”，，再適當(dāng)調(diào)調(diào)改。4）重視長期性性工作：對(duì)市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查了解把把握準(zhǔn)確。。37概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖計(jì)劃管理是是時(shí)間成本本的保障流程優(yōu)化可可降低時(shí)間間成本和因因失誤引發(fā)發(fā)的成本增增加初步設(shè)計(jì)施工開始概念設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)38拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖

部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念397個(gè)月,從拿地到施施工圖12月31日簽定土地地出讓協(xié)議議,11月至12月項(xiàng)目前期期準(zhǔn)備,1月至2月概念規(guī)劃劃設(shè)計(jì)投標(biāo)標(biāo),1月至3月住宅戶型型研究,3月至5月規(guī)劃,建筑方案及及深化,5至6月30日完成典型型花園洋房房和小高層層擴(kuò)初，施施工圖6月完成修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和方案案報(bào)批文本本的編制.從正式拿到到土地到單單體施工圖圖完成共計(jì)計(jì)7個(gè)月。如何才能實(shí)實(shí)現(xiàn)從拿地地到銷售周周期是1個(gè)月？407個(gè)月,從拿地到施施工圖規(guī)劃設(shè)計(jì)工工作組織項(xiàng)目取得土土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟啟動(dòng)施工圖設(shè)計(jì)施工圖施工配合專家建筑設(shè)計(jì)戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設(shè)計(jì)單體施工圖BAU設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競(jìng)賽SWA規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設(shè)計(jì)7個(gè)月,從拿地到施施工圖42設(shè)計(jì)周期建建議論證階段設(shè)計(jì)管理階階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時(shí)間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草草案概念規(guī)劃方方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)周期225/240天431、提高全員員成本意識(shí)識(shí)（1）部門間密密切協(xié)作（2）各專業(yè)工工程師盡職職盡責(zé)成本控制的的管理因素2、加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)與客戶意意識(shí)（1）加強(qiáng)對(duì)市市場(chǎng)的了解解，把握房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展方方向。（2）了解與分分析客戶需需求，把握握產(chǎn)品發(fā)展展趨勢(shì)。3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)公司的的管理與協(xié)協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)（2）做好合同同管理（3）實(shí)行中期期溝通、監(jiān)監(jiān)督（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲懲措施4、建立管理理程序與制制度（1）完善甲方方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持全程程優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)（3）專家會(huì)議議評(píng)審制度度（4）內(nèi)部審核核制度化44最終成本管管理控制了了什么？項(xiàng)目的建安安、運(yùn)營成成本中絕大大多數(shù)決定定于設(shè)計(jì)階階段項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)階段對(duì)于于產(chǎn)品的品品質(zhì)具有決決定性的作作用項(xiàng)目目建建安安成成本本項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)提高高項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售收收入入項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營營成成本本減少少項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金時(shí)時(shí)間間成成本本（提提高高資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率））最終終成成本本效效益益最最大大化化體體現(xiàn)現(xiàn)在在哪哪里里？？提升升企企業(yè)業(yè)品品牌牌和和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力45五、、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃階階段段的的成成本本優(yōu)優(yōu)化化內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場(chǎng)安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)整體開發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本484950六、、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的成成本本優(yōu)優(yōu)化化51建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本效效益益最最大大化化的的目目標(biāo)標(biāo)：：建筑筑專專業(yè)業(yè)是是建建筑筑形形態(tài)態(tài)對(duì)對(duì)客客戶戶需需求求的的徹徹底底體體現(xiàn)現(xiàn)以以及及具具有有市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新。。結(jié)構(gòu)構(gòu)專專業(yè)業(yè)是是最最優(yōu)優(yōu)化化的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式。。設(shè)備備專專業(yè)業(yè)是是最最優(yōu)優(yōu)化化的的部部品品選選擇擇。。52建筑筑型型態(tài)態(tài)的的優(yōu)優(yōu)化化半山山海海景景別別墅墅53建筑筑型型態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新中信信紅紅樹樹灣灣5441度旋旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，是是景景觀觀的的要要求求，，也也是是個(gè)個(gè)性性的的體體現(xiàn)現(xiàn)建筑筑型型態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新中信信紅紅樹樹灣灣55建筑筑型型態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新中信信紅紅樹樹灣灣56建筑筑型型態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新中信信紅紅樹樹灣灣57建筑筑型型態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新中信信紅紅樹樹灣灣58建筑筑形形式式選選擇擇的的成成本本百仕仕達(dá)達(dá)-紅樹樹西西岸岸59建筑筑形形式式選選擇擇的的成成本本百仕仕達(dá)達(dá)-紅樹樹西西岸岸60建筑筑形形式式選選擇擇的的成成本本紅樹樹西岸岸幕幕墻材料料說明及及造價(jià)價(jià)：1.幕牆牆窗窗鋁材選用PVF2（二二塗塗））表表面面處理；；2.幕牆牆窗窗玻玻璃璃采用（（6＋12＋6Low－E）雙鋼鋼化中中空空玻玻璃璃；；3.幕牆牆窗窗五五金金配配件件采用德德國原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；；4.欄桿采用（（8＋1.52PVB＋6）雙鋼鋼化夾夾膠玻璃璃、、點(diǎn)式；；5.平均均造造價(jià)：窗窗約為為1150元/m2，玻玻璃璃欄桿約為為1350元/m；61百仕仕達(dá)達(dá)-紅樹樹西西岸岸622、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)計(jì)計(jì)算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的審審核核結(jié)構(gòu)構(gòu)成成本本控控制制的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)是是對(duì)對(duì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)的的審審核核（1）輸輸入入信信息息的的審審核核核對(duì)對(duì)電電算算的的基基本本信信息息如如抗抗震震分分類類、、抗抗震震的的重重要要性性類類別別、、場(chǎng)場(chǎng)地地類類別別、、設(shè)設(shè)防防烈烈度度、、基基本本地地震震加加速速度度、、特特征征周周期期、、基基本本風(fēng)風(fēng)壓壓、、地地面面粗粗糙糙程程度度、、各各類類荷荷載載數(shù)數(shù)值值、、荷荷載載折折減減、、梁梁端端彎彎矩矩調(diào)調(diào)幅幅系系數(shù)數(shù)、、放放大大系系數(shù)數(shù)等等等等是是否否有有誤誤，，有有無無刻刻意意放放大大。。（2）輸輸出出信信息息的的審審核核檢查查輸輸出出信信息息中中各各項(xiàng)項(xiàng)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)是是否否均均衡衡，，盡盡可可能能接接近近規(guī)規(guī)范范限限值值。。結(jié)構(gòu)構(gòu)成成本本優(yōu)優(yōu)化化1、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)方方案案的的選選擇擇可可以以對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目總總成成本本進(jìn)進(jìn)行行較較大大優(yōu)優(yōu)化化（1）結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)型型式式的的確確定定（2）樁樁基基型型式式的的確確定定633、細(xì)細(xì)部部做做法法的的控控制制與與審審查查對(duì)細(xì)細(xì)部部做做法法的的要要求求及及做做法法控控制制對(duì)對(duì)造造價(jià)價(jià)的的影影響響也也非非常常大大。。（1）Ⅲ級(jí)鋼鋼的的應(yīng)應(yīng)用用由于于Ⅲ級(jí)鋼鋼強(qiáng)強(qiáng)度度高高、、延延性性好好可可以以明明顯顯地地降降低低含含鋼鋼量量，，因因此此大大量量的的在在一一些些成成本本控控制制較較好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目中中廣廣泛泛采采用用（2）合合理理歸歸并并結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件件結(jié)構(gòu)構(gòu)平平面面及及構(gòu)構(gòu)件件分分類類太太少少含含鋼鋼量量會(huì)會(huì)上上升升，，但但分分類類太太多多不不利利于于施施工工控控制制。。641、成成本本優(yōu)優(yōu)化化與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合理理周周期期的的確確定定結(jié)構(gòu)構(gòu)成成本本監(jiān)監(jiān)控控過過程程的的分分階階段段控控制制要要求求設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期尤尤其其是是擴(kuò)擴(kuò)初初、、施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期科科學(xué)學(xué)合合理理。。只只有有這這樣樣，，才才能能有有充充分分的的時(shí)時(shí)間間進(jìn)進(jìn)行行多多方方案案的的比比較較，，才才能能保保證證設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果準(zhǔn)準(zhǔn)確確、、安安全全、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)。。2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)含含鋼鋼量量限限額額由于于建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品的的非非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)型型、、物物業(yè)業(yè)類類型型的的多多樣樣性性，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性指指標(biāo)標(biāo)很很難難同同工工業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化產(chǎn)產(chǎn)品品一一樣樣采采用用絕絕對(duì)對(duì)指指標(biāo)標(biāo)。。含鋼量指標(biāo)不不是唯一的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，，如果過分單單一強(qiáng)調(diào)含鋼鋼量，存在降降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量量的風(fēng)險(xiǎn)，并并對(duì)體型規(guī)則則要求過高，，易影響其內(nèi)內(nèi)部功能布局局及外立面的的美觀，難以以保證金地產(chǎn)產(chǎn)品的較高品品質(zhì)。建議在市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的基礎(chǔ)上上做出合理可可行的含鋼量量目標(biāo)。關(guān)注事項(xiàng)項(xiàng)65七、材料設(shè)備備選用的成本本優(yōu)化66首先設(shè)立內(nèi)外外裝修和安裝裝的成本目標(biāo)標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管管理階段，部部品工作并行行并前置；倡導(dǎo)在施工圖圖結(jié)束前，完完成主要部品品定樣定板；；概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)67南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類材料、構(gòu)配件序分類材料、構(gòu)配件1結(jié)構(gòu)材料屋面保溫板3室內(nèi)材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級(jí)鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內(nèi)配電箱2外立面材料空調(diào)百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點(diǎn)配電箱單元門陽臺(tái)、露臺(tái)欄桿樓層門牌號(hào)冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關(guān)插座檐溝陽臺(tái)、露臺(tái)地磚樓梯間內(nèi)墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護(hù)欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對(duì)講系統(tǒng)陽臺(tái)、露臺(tái)室內(nèi)安防單元入口燈單元入口門牌燈68標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將將減少部品的的種類數(shù)量，，降低設(shè)計(jì)工工作量，為單一部品提提供數(shù)量較多多的采購額，，從而降低招招投標(biāo)工作量量，為集中采采購降低成本本提供條件大型房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)可與與設(shè)備、材料料供應(yīng)商形成成戰(zhàn)略伙伴合合作關(guān)系，達(dá)達(dá)到雙贏。規(guī)模化生產(chǎn)模模式69八、景觀方案案的成本優(yōu)化化70案例麗陽廣場(chǎng)疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N71前提條件建造成本要求求環(huán)境目標(biāo)成本本：1390.45（萬元）營銷要求主要景觀區(qū)域域主題化，其其小景觀設(shè)計(jì)計(jì)圍繞主題進(jìn)進(jìn)行；注重設(shè)設(shè)施的可參與與性。

項(xiàng)目部要求材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性

物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低72成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價(jià)分布圖73成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平米）方案單價(jià)（元/平米）總建筑面積11.25123.50133.80景觀用地面積

約4.94281.00305.00項(xiàng)目面積（萬平米）總價(jià)（萬元）方案單價(jià)（元/平米）總綠化面積3.1427587.50總硬質(zhì)景觀面積1.10413（不含部品、水景設(shè)備、排水）375.00示范區(qū)（已完成）0.8268（不含會(huì)所建筑）335.00成本拆分表單方造價(jià)列表表74主要材質(zhì)部品品第一部分主主要材料料部品列表第二部分硬硬地景觀觀材料第三部分植植物第四部分室室外部品品75第一部分主要材料部品列表主要材料部品品列表（一））序號(hào)

項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質(zhì)1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個(gè)12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組76第一部分主要材料部品列表序號(hào)

項(xiàng)目名稱規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國冬青）27南天竹主要材料部品品列表（二））77材料名稱：洗洗石米米使用部位：宅宅間間道路材料描述及價(jià)價(jià)格：1、淺褐、深褐褐色。2、價(jià)格130元/平米，墊層制制作費(fèi)77元/平米3、使用面積：：約3500平米淺褐深深褐硬地景觀材料工程實(shí)景景第二部分78第三部分植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價(jià)格1800元79宅間背靠座椅椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒B80玩具游戲玩具第四部分81成本控制計(jì)劃劃方案核算得出成本差異

目標(biāo)成本：1390.45（萬元）現(xiàn)成本總價(jià)：1505.8091（萬元）超過目標(biāo)成本：115.3591（萬元）

82成本控制計(jì)劃劃1、植物成本控控制根據(jù)設(shè)計(jì)公司司提供的植物物清單植物總總造價(jià)為：275萬，我們將景景觀集中的區(qū)區(qū)域（洋房軸軸線、疊翠公公園、向陽廣廣場(chǎng)）的植物物配置標(biāo)準(zhǔn)，，參照三期樣樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參參照一、二期期的60元/平米，這樣可可調(diào)減成本約約20萬。2、燈具成本控控制實(shí)施方案中燈燈具布置過密密，若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，，可減少1/3，此處可調(diào)減減成本約30萬。（該部分分總造價(jià)為134萬，其中燈具具98萬，可減少燈燈具將其總價(jià)價(jià)控制在70萬以內(nèi)）成本控制計(jì)劃劃833、硬質(zhì)景觀成成本控制取消宅間廣場(chǎng)場(chǎng)4處，簡化宅間間道路（減少少硬地面積約約1100平米，調(diào)減20萬），用其他他景觀元素替替代了構(gòu)筑物物3處（調(diào)減約7萬），取消和和簡化了部分分地面鋪裝圖圖案（調(diào)減約約5萬），更換了了部分材質(zhì)（（調(diào)減約10萬），合計(jì)調(diào)調(diào)減42萬。4、綠化用水成成本控制結(jié)合實(shí)際情況況，取消原設(shè)設(shè)計(jì)中自動(dòng)噴噴灌系統(tǒng)，綠綠化用水使用用人工灌溉，，可調(diào)