房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理（共22）

房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基基本理理念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)也是是企業(yè)業(yè)：所有企企業(yè)都都遵循循的基基本理理念：：生存——凈現(xiàn)金金流>0；發(fā)展——利潤>0；效率和和規(guī)模?！Y源利利用率率；核心競競爭優(yōu)優(yōu)勢——資源配配置方方式；；機會選選擇——利潤率率與風(fēng)風(fēng)險；；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本理念念——開發(fā)模模式以建造造——銷售為為主的的企業(yè)業(yè)：（（商品品住宅宅、散散售商商業(yè)））快速：：爭取取最短短的資資金占占用時時間；；重視銷銷售：：加快快回款款；規(guī)避風(fēng)風(fēng)險：：控制制風(fēng)險險>利潤；；以土地地開發(fā)發(fā)為主主的企企業(yè)：：（一一級開開發(fā)））重視規(guī)規(guī)劃：：土地地經(jīng)營營和城城市經(jīng)經(jīng)營帶帶來增增值；；重視政政府：：平衡衡利益益，未未來發(fā)發(fā)展；；分散成成本：：多環(huán)環(huán)節(jié)、、多細細節(jié)實實現(xiàn)利利潤以自持持經(jīng)營營為主主的企企業(yè)：：（商商業(yè)、、寫字字樓等等）重視運運營：：終端端客戶戶重視資資產(chǎn)價價值增增值：：穩(wěn)定定增長長>快速回回報房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基基本理理念——普遍規(guī)規(guī)律資源整整合：：優(yōu)化化、配配置、、管控控尋找、、發(fā)展展、調(diào)調(diào)整合適的的、優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源；；通過管管理、、支持持、互互助、、互信信，磨磨合最佳的的合作方方式；；共同發(fā)發(fā)展、、長期期合作作；合作：：優(yōu)化化、過過程磨磨合團隊合合作：：最少少的人人、最最優(yōu)的的組合合——效率和和風(fēng)險險；合作伙伙伴：：雙贏贏、多多贏，，絕非非你死死我活活；競爭對對手：：成長長的動動力、、參照照的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)核心競競爭優(yōu)優(yōu)勢發(fā)展趨趨勢：：行業(yè)業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的未來來，前前瞻性性，順順勢而而為；；優(yōu)勢資資源：：人員員、經(jīng)經(jīng)驗、、資源源，充充分挖挖掘；；差異化化：揚揚長避避短、、強化化壁壘壘；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的運運行規(guī)規(guī)則——基本理理念對宏觀觀環(huán)境境的研研判，，選擇擇投資資時機機和方方向，，決定定了50%以上的的收益益和風(fēng)風(fēng)險前期策策劃（（方案案前））決定定了80%以上的的利潤潤施工圖圖（施施工前前）決決定了了80%以上的的成本本時間往往往是是最大大的風(fēng)風(fēng)險，，代價價遠遠遠不止止財務(wù)務(wù)成本本對現(xiàn)金金流的的管理理是項項目總總經(jīng)理理最核核心的的工作作最重要要的成成本控控制工工作是是確定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，不不是確確定價價格管控的的目的的是不不違規(guī)規(guī)和提提高工工作質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，不是是替代代一線線工作作專業(yè)管管控提提供的的專業(yè)業(yè)建議議，無無法承承擔(dān)決決策責(zé)責(zé)任；；決策策者承承擔(dān)全全部風(fēng)風(fēng)險和和決策策責(zé)任任事前確確定規(guī)規(guī)則和和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，可可以減減少事事后50%以上的的協(xié)調(diào)調(diào)工作作每次強強迫合合作單單位接接受不不合理理的條條件時時，自自己往往往已已經(jīng)或或即將將付出出數(shù)倍倍的代代價對管理理者而而言，，往往往更希希望工工作順順利推推動，，除非非他承承擔(dān)很很大的的成本本責(zé)任任房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)運行行規(guī)則則——管理和和合作作溝通與與協(xié)作作開發(fā)商商的大大部分分工作作是管管理和和溝通通專業(yè)性性體現(xiàn)現(xiàn)在提提供標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和督促促實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)事事事相關(guān)關(guān)、環(huán)環(huán)環(huán)相相扣，，不可可能一一個人人包打打天下下了解自自身工工作對對團隊隊工作作整體體的影影響也也是本本職工工作的的一部部分每個人人都是是項目目信息息的提提供者者和使使用者者，每每個人人都應(yīng)應(yīng)主動動提供供信息息團隊內(nèi)內(nèi)應(yīng)有有專人人系統(tǒng)統(tǒng)管理理信息息不要以以為別別人都都知道道不要舍舍不得得提供供信息息和資資源，，信息息在共共享中中會產(chǎn)產(chǎn)生增增值每個人人都希希望在在工作作中成成長，，團隊隊成長長也是是工作作的重重要目目的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)運行行規(guī)則則——管理和和合作作平衡與與取舍舍每件事事都是是風(fēng)險險和效效率的的平衡衡，是是成本本、進進度和和質(zhì)量量的平平衡沒有絕絕對正正確的的事，，也沒沒有完完美無無瑕的的事不同崗崗位、、不同同階段段有不不同的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重要的的是理理解不不同崗崗位、、不同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的原原因，，不是是爭吵吵什么么標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)正確確目標(biāo)的的變化化必然然帶來來標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的變變化團隊工工作時時需要要討論論和明明確項項目的的目標(biāo)標(biāo)和取取舍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)每個崗崗位面面對的的壓力力應(yīng)該該分擔(dān)擔(dān)到所所有團團隊成成員提供專專業(yè)建建議和和決策策建議議是每每個團團隊成成員的的責(zé)任任取舍是是決策策人的的核心心工作作，需需要明明確的的授權(quán)權(quán)級別別執(zhí)行是是確保保決策策有效效的關(guān)關(guān)鍵房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)運行行規(guī)則則——管理和和合作作計劃協(xié)協(xié)調(diào)團隊協(xié)協(xié)作必必須有有計劃劃計劃不不是給給領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)看的的，也也不是是領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)制定定的對計劃劃達成成共識識是實實施的的前提提計劃協(xié)協(xié)調(diào)不不涉及及行政政級別別，決決策和和風(fēng)險險承擔(dān)擔(dān)才需需要分分級授授權(quán)計劃應(yīng)應(yīng)該分分級、、分階階段、、滾動動更新新比單項項工作作完成成時間間更重重要的的是各各事項項之間間的邏邏輯關(guān)關(guān)系工作計計劃應(yīng)應(yīng)該與與資源源計劃劃（資資金、、人員員、材材料等等）同同步匹匹配計劃是是回溯溯既往往、總總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗、、管理理績效效的基基本工工具計劃及及協(xié)調(diào)調(diào)是全全員工工作，，應(yīng)該該占10%的工作作量房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)運行行規(guī)則則——管理和和合作作風(fēng)險與與責(zé)任任所有事事情都都有風(fēng)風(fēng)險，，風(fēng)險險與收收益同同在所有崗崗位都都面臨臨責(zé)任任和風(fēng)風(fēng)險，，這就就是各各個崗崗位存存在的的理由由所有風(fēng)風(fēng)險都都可以以制定定對策策，實實施與與否取取決于于概率率和成成本所有可可預(yù)見見的風(fēng)風(fēng)險都都需要要面對對，應(yīng)應(yīng)該也也必須須制定定對策策應(yīng)對風(fēng)風(fēng)險需需要團團隊的的合作作，不不能只只靠某某個崗崗位風(fēng)險需需要進進行揭揭示和和管理理，不不良溝溝通往往往掩掩飾風(fēng)風(fēng)險對風(fēng)險險有預(yù)預(yù)見、、有對對策建建議、、有措措施、、有執(zhí)執(zhí)行的的可以以減少少責(zé)任任不要指指望領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)承承擔(dān)全全部責(zé)責(zé)任戰(zhàn)略管管理戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃：：(兩點一一線)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃解解決企企業(yè)發(fā)發(fā)展中中兩點點一線線的問問題:企業(yè)目目前在在哪里里？將將來往往哪里里？路路徑是是什么么？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略診診斷行業(yè)發(fā)發(fā)展前前景行業(yè)市市場分分析行業(yè)機機遇與與風(fēng)險險房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自我我分析析企業(yè)定定位：：我是是誰企業(yè)SWOT分析行業(yè)中中（區(qū)區(qū)域中中）企企業(yè)的的位置置自我核核心競競爭力力提煉煉房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)競爭爭能力力系列列分析析企業(yè)核核心競競爭力力的提提煉發(fā)展、、維護護核心心競爭爭力戰(zhàn)略管管理標(biāo)桿企企業(yè)與與競爭爭對手手的模模式研研究標(biāo)桿企企業(yè)1標(biāo)桿企企業(yè)2競爭企企業(yè)3房地產(chǎn)產(chǎn)市場場細分分住宅寫字樓樓商業(yè)地地產(chǎn)工業(yè)地地產(chǎn)旅游地地產(chǎn)專業(yè)地地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展展方向向與目目標(biāo)戰(zhàn)略方方向（（定性性：什什么樣樣的開開發(fā)商商？））戰(zhàn)略目目標(biāo)（（定量量：中中長期期的企企業(yè)愿愿景？？）戰(zhàn)略管管理商業(yè)模模式定定位客戶定定位產(chǎn)品定定位業(yè)務(wù)定定位區(qū)域定定位服務(wù)定定位發(fā)展模模式定定位精品模模式規(guī)模模模式高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)模式式服務(wù)模模式均好模模式合作開開發(fā)模模式專業(yè)化化模式式多元化化模式式組織管管控戰(zhàn)略資資源管管理：：組織織管控控鏈的的管理理企業(yè)組組織管管理四四個基基本點點：開風(fēng)商商企業(yè)業(yè)的資資源配配置（（管好好人））架構(gòu)管管理系系統(tǒng)開發(fā)商商企業(yè)業(yè)的系系統(tǒng)運運營（（管好好事））計劃管管理系系統(tǒng)開發(fā)商商企業(yè)業(yè)的投投入控控制（（管好好投入入）成本管管理系系統(tǒng)開發(fā)商商企業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)出控控制（（管好好產(chǎn)出出）績效管管理系系統(tǒng)組織管管控架構(gòu)管管理系系統(tǒng)問題：：開發(fā)發(fā)商架架構(gòu)管管理中中普遍遍存在在資源源配置置不合合理，，職責(zé)責(zé)不清清，扯扯皮推推諉，，效率低低下，，管管成成本高高企等等問題題。怎么解解決這這些問問題？？要點:專業(yè)優(yōu)優(yōu)化組組合專業(yè)設(shè)設(shè)置及及組合合簡約管管理架架構(gòu)設(shè)設(shè)計職能工工作細細分部門職職能的的工作作清單單操作部部門的的接口口崗位責(zé)責(zé)任系系統(tǒng)定崗定定編職務(wù)說說明書書運作權(quán)權(quán)限系系統(tǒng)部門職職責(zé)權(quán)權(quán)限各種審審批流流程組織管管控創(chuàng)新計計劃管管理問題：：開發(fā)發(fā)商運運營中中普遍遍存在在工作作銜接接不暢暢，人人員忙忙于奔奔命，，效率率低下下，成成本高高企等等怎么解解決問問題？？要點：：計劃體體系的的內(nèi)容容：一級計計劃：：戰(zhàn)略略規(guī)劃劃及五五年發(fā)發(fā)展計計劃二級計計劃：：經(jīng)營營計劃劃指標(biāo)標(biāo)、七七大計計劃系系統(tǒng)（（項目目開發(fā)發(fā)計劃劃、設(shè)設(shè)計計計劃、、總體體工程程計劃劃、成成本計計劃、、銷售售計劃劃、資資金計計劃和和管理理計劃劃模板板）三級計計劃：：部門門月度度計劃劃模板板四級計計劃:崗位個個人周周計劃劃計劃的的編制制：計劃主主要節(jié)節(jié)點的的分層層管理理主要節(jié)節(jié)點之之間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工工作周周期計劃的的分解解與運運行計劃的的監(jiān)控控與考考核組織管管控創(chuàng)新成成本管管理問題：：開發(fā)發(fā)商普普遍缺缺失成成本管管理系系統(tǒng)，，各種種浪費費，極極大地地吞噬噬了項項目的的利潤潤怎么解解決問問題？？要點：：建設(shè)前前期成成本控控制目標(biāo)成成本與與責(zé)任任成本本成本控控制指指導(dǎo)書書建設(shè)過過程成成本控控制動態(tài)成成本控控制建設(shè)后后期的的成本本控制制結(jié)算、、決算算與成成本考考核組織管管控創(chuàng)新績績效管管理問題：：團隊隊管理理中普普遍存存在能能力與與動力力不足足，團團隊執(zhí)執(zhí)行力力低下下，項項目目不能能取得得預(yù)期期利潤潤等問問題。。怎么解解決問問題？？要點：：項目績績效考考核項目績績效考考核中中的二二次分分配項目績績效考考核指指標(biāo)骨干人人員的的長期期激勵勵機制制月度目目標(biāo)管管理考考核流流程：：計劃考考核指指標(biāo)的的量化化績效工工資體體系的的建立立多元考考核主主體的的考核核辦法法價值鏈鏈管理理戰(zhàn)略運運營管管理:項目價價值鏈鏈管理理問題：：傳統(tǒng)統(tǒng)拿地地的風(fēng)風(fēng)險在在于,項目能能否賺賺錢基基本取取決于于房價價上漲漲。怎么解解決問問題？？要點：：房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)的六六大價價值增增值點點構(gòu)成成項目目的價價值鏈鏈，以下每每個價價值點點都要要為項項目增增值。。1、項目目論證證管理理----怎樣拿拿到一一個好好項目目項目初初步設(shè)設(shè)計分分析項目成成本估估算方方法土地的的投資資價值值2、項目目策劃劃管理理----怎樣策策劃一一個好好產(chǎn)品品客戶定定位(客戶是是誰,需要什什么)造價定定位(客戶支支付能能力,造價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn))產(chǎn)品定定位(項目核核心問問題,做什么么產(chǎn)品品)運營定定位(項目開開發(fā)節(jié)節(jié)奏,經(jīng)營目目標(biāo)3、設(shè)計委委托管管理流流程----怎樣得得到一一張好好圖紙紙設(shè)計任任務(wù)書書設(shè)計評評審及及優(yōu)化化設(shè)計跟跟蹤服服務(wù)設(shè)計變變更價值值鏈鏈管管理理4、甲甲方方工工程程管管理理----怎樣樣蓋蓋出出一一座座好好房房子子甲方方工工程程部部的的角角色色與與作作用用工程程管管理理指指導(dǎo)導(dǎo)書書及及工工程程管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)甲方方現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理十十大大關(guān)關(guān)鍵鍵點