房地產精細化管理培訓講義

房地地產產精精細細化化管管理理房地產項項目全程程運作指指導房地產全全程管理理總控表表項目的前前期階段段土地的獲獲取可可研報告告市場研究究（宏、、中、微微）環(huán)境分析析市場定位位規(guī)劃投資和開開發(fā)設計方案案總規(guī)施工圖設設計單體景觀其中還包包括各項項報建和和勘測設計方案案內容：規(guī)規(guī)劃設計計建筑單體體設計景觀設計計一般流程程：設計要點點要要點細細化*方方案設計計方案評選選*選選定定要點細化化問題：或或簡單化化或省略略要點細化化是關鍵鍵，是控控制點（（設計質質量）原因：明明確的要要點有約約束力減少設計計修改量量體現(xiàn)設計計師水平平節(jié)省時間間、費用用規(guī)劃設計計要點能反映出出可研報報告的思思想應與營銷銷中的賣賣點相結結合在車位、、智能化化等方面面具有一一定的超超前意識識考慮風水水（心里里暗示））考慮經濟濟成本建筑單體體設計要要點充分與可可研報告告相結合合包含參數(shù)數(shù)：面積積、戶型型、顏色色、朝向向、結構構體系等等景觀設計計要點應與建筑筑風格相相符充分運用用“遮眼眼法”考慮成本本（維護護成本））方案評選選問題：老老板主觀觀性，專專家會成成效不明明顯，方方案選擇擇反復不不定這步是控控制設計計質量的的關鍵控控制點建議：方方案編號號，獨立立打分，，有時最最終方案案可由老老板定。。在方案選選定前應應與規(guī)劃劃部門溝溝通一下下。施工圖設設計階段段問題：完完全委托托給設計計院做，，在過程程中沒有有采取控控制措施施這步是控控制成本本的關鍵鍵控制點點控制內容容：鋼筋筋用量基礎及基基坑支護護(事前控制制）建材的選選擇設備的選選擇（必必要性））給設計院院足夠的的設計周周期項目中期期階段施工階段段這步是進進度、質質量的關關鍵控制制點問題：施施工單位位選擇工程部直直接抓施施工單位位，成效效不明顯顯工程簽證證多，成成本控制制難質量和進進度誰輕輕誰重監(jiān)理地位位不高，，工作形形式化對進度缺缺少整體體把握關鍵控制制點及解解決方法法選擇過硬硬的施工工、監(jiān)理理單位，，認準項項目經理理，實行行項目經經理責任任制加強合同同管理，，嚴格按按合同辦辦事甲方監(jiān)監(jiān)理施施工工單位對監(jiān)理工工作進行行監(jiān)督（（監(jiān)理日日志）加強工程程簽證的的管理（（技術性性，數(shù)量量）對關鍵施施工控制制點進行行連續(xù)監(jiān)監(jiān)督工程款與與工程掛掛鉤，付付款要及及時運用項目目管理軟軟件整體體把握工工程進度度物業(yè)部門門可以介介入、熟熟悉了解解現(xiàn)場增設設專/兼職合同同工程師師隱性成本本分析管理差異異分析主動控制制技巧外部管理理合作關關系工程開發(fā)發(fā)外部協(xié)協(xié)調主流流程圖工程開發(fā)發(fā)內部協(xié)協(xié)調主流流程圖建立信息息平臺促促進管理理提升合同管理理問題：人人情合合同合同中漏漏洞多霸王合同同解決方法法：成成立獨立立的合約約部嚴格按合合同編定定流程辦辦事既要防止止乙方的的弄虛作作假，也也要考慮慮乙方的合合理利潤潤（掌握握各行業(yè)業(yè)的平均均利潤））商務標，，技術標標（設備備）標桿企業(yè)業(yè)房地產產成本管管理深萬科責任成本本體系通過確定定責任主主體和評評價部門門，通過過技術經經濟指標標的目標標設定、、執(zhí)行和和考核，，來保證證整體成成本的合合理性和和先進性性。責任成本本管理體體系要素素：（1）責任范范圍；（（2）責任人人（3）評價標標準；（（4）評價人人責任成本本體系建建立目的的：令全員實實施自覺覺的成本本管理行行為1、責任成成本管理理2、加強目目標成本本管理管理原則則：體現(xiàn)目標標成本的的先進性性目標成本本的嚴肅肅性(納入績效效考核)目標成本本：目標成本本是企業(yè)業(yè)預先確確定的、、在一定定時期內內和經過努努力所要要實現(xiàn)的的成本目目標；是是項目成成本的控制制線。動態(tài)成本本：是項項目實施施過程中中各個時時期體現(xiàn)現(xiàn)的預期期成本結果（見見動態(tài)成成本構成成）?；靖拍钅睿汗芾砉ぞ呔撸簞討B(tài)成本本反映系系統(tǒng)平臺臺成本指標標數(shù)據(jù)庫庫實施過程程新項目發(fā)發(fā)展規(guī)劃設計計擴初設計計施工圖設設計施工組織織與材料采購購竣工結算算成本估算算目標成本本測算一一目標成本本測算二二目標標成成本本動態(tài)成本本結算成本本分析目標成本本形成動態(tài)成本本控制3、加強作作業(yè)過程程管理項目發(fā)展展施工規(guī)劃設計計招標竣工結算算簽約銷售及物物業(yè)管理理總目標通過對房房地產各各個作業(yè)業(yè)過程進進行成本本控制，，實現(xiàn)降降低成本本的目的的。全全過程、、全員、、全方位位房地產成成本作業(yè)業(yè)過程：新項目發(fā)發(fā)展成本本控制控制要點點：穩(wěn)健性合理確定定估算基基礎，合合理預計計工程量量和工程綜合單單價?？刂圃瓌t則：客觀、全全面、準準確、謹謹慎預測測新項目目成本需求文件件：《新項目發(fā)發(fā)展可行行性評審審體系》成本數(shù)據(jù)據(jù)庫系統(tǒng)統(tǒng)：成本指標標數(shù)據(jù)項目成本本數(shù)據(jù)材料設備備數(shù)據(jù)——是萬科集集團的成成本數(shù)據(jù)據(jù)平臺，，是新項項目估算算和結算算分析的的重要參參考依據(jù)據(jù)。分為規(guī)劃劃指標、、建筑指指標和結結構指標標，可以以對不同同項目間間的同類類指標進進行比較較分析。。記錄各項項目及其其各產品品類型的的結算成成本，可可以對不不同項目目間的同同類產品品指標進進行比較較分析。。記錄各項項目材料料設備的的價格等等詳細資資料，便便于新項項目估算算和部品品設計時時參考。。設計階段段的成本本控制控制要點點：合理的產產品技術術經濟指指標設計周期期、設計計質量。?？刂圃瓌t則：經濟合理理性最大大。需求文件件：《規(guī)劃設計計工作流流程與評評審制度度》設計成本本控制70%的成本由由設計階階段確定定建筑專業(yè)業(yè)：準確確的定位位、合理理的經濟濟技術指指標結構專業(yè)業(yè)：設計計人員的的經濟意意識、合合理的安安全系數(shù)數(shù)設備專業(yè)業(yè)：材料料設備的的性價比比、兼顧顧長期使使用成本本設計階段段的主要要經濟指指標容積率建筑占地地面積單方鋼筯筯含量單方砼含含量窗地比建筑周長長面積比比……招標成本本控制控制要點點：獲取競爭爭性低價價成本盡量采用用工程量量清單方方式集中采購購控制原則則：全面招標標原則合理低價價中標原原則透明公正正原則需求文件件：《工程及材材料招標標管理辦辦法》工程量清清單招標標的優(yōu)點點降低職業(yè)業(yè)風險，對成本本人員的的個人水水平的依依賴性降降低；提高工作作效率，尤其是是能大大大縮短結結算核對對時間；；便于成本本數(shù)據(jù)積積累，建建立成本本數(shù)據(jù)庫庫：工程總價價準確；；有更合理理的時間間辦開工工手續(xù)；；發(fā)現(xiàn)設設計失誤誤，減少少變更及時評估估出造價價咨詢公公司的工工作質量量合同簽約約階段的的成本控控制控制要點點：合同談判判（慎選選）合同審批批控制原則則：合法性原原則、合合同書原原則、事事前簽訂訂原則、招招標原則則、利益益明晰原原則需求文件件：《工程合同同管理辦辦法》《合同分類類編號規(guī)規(guī)則》合同的主主要經濟濟條款合同造價價：總價合同同、單價價合同、、費率合合同付款進度度：按月付款款、按形形象進度度付款總包管理理配合費費：2%采購保管管費：1.5～3%(其中采購購70%、保管30%）保修金：：3～5%材料供應應方式：：甲供、甲甲控乙供供、乙供供變更與簽簽證：按合同單單價、按按定額下下浮竣工驗收收與結算算：結算方法法、核對對時間要要求等……合同簽約約階段的的成本控控制工程類合合同共分分六類，，相應編編號按下下列括號號中漢字字表示。。土地合同同（土地地）：項目合作作開發(fā)與與土地使使用權出出讓、轉轉讓等合合同；前期合同同（前期期）：規(guī)劃、設設計、勘勘察、監(jiān)監(jiān)理、造造價咨詢詢等合同同；施工合同同（施工工）：包括建筑筑、安裝裝、裝飾飾、市政政等施工工或安裝裝合同；；工程材料料設備采采購合同同（采購購）：包括材料料采購、、甲方付付款乙方方收貨的的三方合合同、設設備購買買等合同同；園林環(huán)境境合同（（環(huán)境））：包括室外外環(huán)境施施工和采采購合同同；營銷包裝裝合同（（營銷））：包括策劃劃、銷售售代理、、樣板間間裝修、、戶外廣廣告牌制制安、媒媒介廣告告設計、、制作、、宣傳品品設計、、印刷等等合同；；施工期間間的成本本控制控制要點點：變更與簽簽證的控控制工程質量量的控制制工期控制制控制原則則：權力限制制原則、、時間限限制原則則多級審核核原則、、完工確確認原則則需求文件件：《設計變更更、現(xiàn)場場簽證管管理辦法法》結算階段段的成本本控制控制要點點：嚴格審核核結算工工程量合理確定定結算單單價控制原則則：廉潔奉公公原則、、多級審審核原則則準確高效效原則、、可復查查性原則則需求文件件：《工程預結結算管理理辦法》《結算復核核工作實實施細則則》銷售承諾諾及物業(yè)業(yè)管理成成本控制制控制要點點：銷售承諾諾（銷售售合同、、廣告、、售樓書書）物業(yè)管理理虧損控制原則則：獨立、健健康運營營，不產產生經營營負擔