拿地階段-可行性研究報(bào)告課件

xx地塊可行性研究報(bào)告謹(jǐn)呈：——房產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：拿地階段1xx地塊可行性研究報(bào)告謹(jǐn)呈：——房產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：：準(zhǔn)確的理解客戶目標(biāo)是我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)1、取得土地的合理價(jià)格區(qū)間客戶目標(biāo)2、競(jìng)投的操作建議根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的前提下給出合理價(jià)格區(qū)間。根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況給出土地價(jià)格競(jìng)投區(qū)間。2準(zhǔn)確的理解客戶目標(biāo)是我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)1、取得土地的合理價(jià)假設(shè)開發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法假設(shè)開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格。也就是說(shuō)，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。地價(jià)＝開發(fā)完成以后的總房?jī)r(jià)－開發(fā)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)－購(gòu)買土地需要繳納的稅費(fèi)

假設(shè)開發(fā)法的適用性分析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的關(guān)鍵和難點(diǎn)是客觀地確定未來(lái)市場(chǎng)狀況，這些數(shù)據(jù)資料是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)得來(lái)的，它們準(zhǔn)確與否，直接影響結(jié)果的客觀、合理。而分析預(yù)測(cè)通常是不容易把握的，所以我們?cè)谶\(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查必須詳實(shí)，分析預(yù)測(cè)必須客觀，才能保證最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。估價(jià)方法假設(shè)開發(fā)法需要確定的主要參數(shù)：物業(yè)建成后的銷售價(jià)格；物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏；物業(yè)的開發(fā)成本3假設(shè)開發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法假設(shè)開發(fā)法的原理：1項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3逐個(gè)預(yù)測(cè)和確定假設(shè)開發(fā)法所需的各個(gè)參數(shù)的數(shù)值是工作的基本思路工作思路確定測(cè)算參數(shù)項(xiàng)目定位４５２41項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城開發(fā)商背景：拿地背景、政府承諾及風(fēng)險(xiǎn)地塊區(qū)位解析：行政區(qū)劃、城市位置地塊周邊環(huán)境解析：地塊四至條件、天然景觀資源、市政生活配套地塊現(xiàn)狀解析：平整程度、動(dòng)拆遷進(jìn)度地塊指標(biāo)解析：用地紅線、容積率、限高、占地面積地塊交通解析：公交體系、軌交體系、道路狀況地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)1項(xiàng)目資源體系項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４５２土地競(jìng)投價(jià)格確定65開發(fā)商背景：拿地背景、政府承諾及風(fēng)險(xiǎn)1項(xiàng)目資源體系項(xiàng)目定位項(xiàng)城市概況、規(guī)模城市地位、規(guī)劃定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口概況、人文特征經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：GDP、恩格爾系數(shù)1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４５２土地競(jìng)投價(jià)格確定66城市概況、規(guī)模1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析城市宏觀背景3４２房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)：政策法規(guī)、土地供應(yīng)、開工量、竣工量、空置率房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)：供求對(duì)比、價(jià)格分布與走勢(shì)二、三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型樓盤分析：產(chǎn)品形態(tài)、階段價(jià)格、銷售狀況消費(fèi)特征分析：客戶來(lái)源、偏好與承受力房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目定位５土地競(jìng)投價(jià)格確定671項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析城市宏觀背景3４２房地產(chǎn)宏觀市1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景324靜態(tài)市場(chǎng)對(duì)比優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目定位５土地競(jìng)投價(jià)格確定681項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景324靜1項(xiàng)目地塊解析5項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４２土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目定位6客戶初步定位：由交通導(dǎo)入及竟品客戶構(gòu)成確定產(chǎn)品初步定位：由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及本體限制條件確定價(jià)格初步定位：權(quán)重打分法91項(xiàng)目地塊解析5項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４２1項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3項(xiàng)目定位４５２價(jià)格測(cè)算前提測(cè)算參數(shù)確定競(jìng)投價(jià)格區(qū)間確定101項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城示例：**地塊價(jià)格測(cè)算11示例：**地塊價(jià)格測(cè)算111、地塊開發(fā)周期——按照分期銷售進(jìn)行測(cè)算，充分考慮銷售價(jià)格的未來(lái)增長(zhǎng)；2、建安開發(fā)成本及相關(guān)稅費(fèi)3、地塊物業(yè)配比——公共配套面積？？，商業(yè)面積按？？，住宅為？？，4、物業(yè)銷售率——假設(shè)商業(yè)和住宅均出售，且銷售率為100%；5、測(cè)算周期——以月/季度為測(cè)算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按月/季度進(jìn)行測(cè)算；6、競(jìng)投價(jià)格——分為穩(wěn)健型價(jià)格、樂(lè)觀型價(jià)格與冒險(xiǎn)型價(jià)格三種類型，前兩種是按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率（貼現(xiàn)后20%）的價(jià)格計(jì)算，冒險(xiǎn)型價(jià)格是在貼現(xiàn)后利潤(rùn)率15%及10%的情況下測(cè)算的；7、測(cè)算中，充分考慮了項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，由此引起的資金時(shí)間價(jià)值可能對(duì)測(cè)算造成的影響，分別對(duì)每期的銷售收入、投入開發(fā)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)等均進(jìn)行了貼現(xiàn)，貼現(xiàn)率取6%（參照五年期國(guó)債利率4.08%，并適當(dāng)結(jié)合通貨膨脹率而確定）價(jià)格測(cè)算前提12價(jià)格測(cè)算前提12項(xiàng)目分兩期開發(fā)，開發(fā)周期不超過(guò)3年，銷售周期滯后0.75年開發(fā)周期

項(xiàng)目周期

2008年2009年2010年2011年項(xiàng)目項(xiàng)目一期開發(fā)期

銷售期

項(xiàng)目一期開發(fā)期

銷售期

13項(xiàng)目分兩期開發(fā)，開發(fā)周期不超過(guò)3年，銷售周期滯后0.75年開開發(fā)成本確定：XX市小高層的建安成本在1500-1800元/平方米之間，本次測(cè)算取1600元/平方米；商業(yè)取1700元/平方米；附屬公共配套取1500元/平方米除右表中開發(fā)成本，總投資成本還包括下述幾項(xiàng)：1、財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目的融資額度取土地成本與前期費(fèi)用，融資利息取銀行1~3年期基準(zhǔn)利率7.2%；2、銷售費(fèi)用取銷售收入的3%。測(cè)算參數(shù)確定序號(hào)項(xiàng)目按建筑面積算單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）

一前期工程費(fèi)

1.1可行性研究費(fèi)1.0022.361.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

40.00

894.561.3三通一平2.0044.731.4勘察、測(cè)繪4.0089.46

前期工程小計(jì)

1051.10二建安工程小計(jì)

-2.2小高層住宅1,600.0033024.392.3商業(yè)1,700.002550.002.4附屬公共配套1,500.00335.46

建安工程小計(jì)

35909.84三公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

3.1供水、供氣、供電、消防45.001,006.373.2道路、園林、環(huán)衛(wèi)及綠化40.00894.563.3有線電視、智能系統(tǒng)40.00894.563.4排洪、排污、照明、電訊55.001230.01

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì)180.004025.50四不可預(yù)見費(fèi)（建安成本×1.5%）

538.65五管理費(fèi)用（建安成本×3%）

1077.3六合計(jì)(不含地價(jià))

42602.3914開發(fā)成本確定：XX市小高層的建安成本在1500-1800元/銷售價(jià)格及銷售率測(cè)算參數(shù)確定地塊價(jià)格及銷售率測(cè)算一期測(cè)算二期xxxx地塊住宅價(jià)格(元/m2)48485139銷售率100%100%商業(yè)價(jià)格(元/m2)80008000銷售率100%100%15銷售價(jià)格及銷售率測(cè)算參數(shù)確定地塊價(jià)格及銷售率測(cè)算一期測(cè)算二期其他相關(guān)稅費(fèi)確定測(cè)算參數(shù)確定土地交易后需要繳納的稅費(fèi)契稅：土地成交價(jià)格的3%；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)銷售需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)5.55%營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)銷售收入的5%；城市建設(shè)維護(hù)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%；堤圍費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅的3%；土地增值稅預(yù)征：房地產(chǎn)銷售收入的1%預(yù)征；企業(yè)所得稅：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的33%。16其他相關(guān)稅費(fèi)確定測(cè)算參數(shù)確定土地交易后需要繳納的稅費(fèi)16穩(wěn)健價(jià)格：樓面地價(jià)1366元/平方米，總地價(jià)3.06億元；

樂(lè)觀價(jià)格：樓面地價(jià)1642元/平方米，總地價(jià)3.67億元

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率（貼現(xiàn)后20%）以及前述的銷售價(jià)格、開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)的分析，用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出地塊目前的市場(chǎng)價(jià)值（見基準(zhǔn)方案測(cè)算數(shù)據(jù)）；再分別就銷售收入、開發(fā)成本進(jìn)行敏感性分析，如果企業(yè)對(duì)未來(lái)銷售情況更為樂(lè)觀或?qū)﹂_發(fā)成本控制能力更強(qiáng)，那么保持20%的成本利潤(rùn)不變的情況下，目前可支付的地價(jià)就能夠進(jìn)一步提高。XX地塊競(jìng)價(jià)區(qū)間因素變化情況敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬(wàn)元）總地價(jià)

（萬(wàn)元）地面地價(jià)

（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/平方米）總投資（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）基本方案11524730558201136682142116202.52銷售收入變化開發(fā)成本變化敏感性分析結(jié)果5%-10%12101036730241164285328124282.540%12101033634221150485940122782.5310%12101030537200136586551121282.52不變-10%11524733654221150581531117702.540%11524730558201136682420116202.5210%11524727461180122882754114702.51-5%-10%10948530578201136777733111112.530%10948527481180122978345109612.5210%10948524385160109078956108112.5017穩(wěn)健價(jià)格：樓面地價(jià)1366元/平方米，總地價(jià)3.06億元；

XX地塊的冒險(xiǎn)型地價(jià)：樓面地價(jià)最高不超過(guò)1916元/平方米，總地價(jià)不超過(guò)4.28億元地塊未來(lái)的銷售情況按照最為樂(lè)觀的方案（銷售收入增長(zhǎng)10%，開發(fā)成本下降10%）測(cè)算時(shí)，如果企業(yè)愿意犧牲部分目標(biāo)利潤(rùn)，成本利潤(rùn)率降低至15%，目前可支付的地價(jià)則可提高至：樓面地價(jià)1916元/平方米，總地價(jià)4.28億元；成本利潤(rùn)率降低至10%時(shí)，我們認(rèn)為企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，不建議采用此方案。冒險(xiǎn)型價(jià)格測(cè)算成本利潤(rùn)率因素變化情況總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)

(元/平方米)總投資

(萬(wàn)元)銷售收入

(萬(wàn)元)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

(萬(wàn)元)動(dòng)態(tài)投資回收期（年）銷售收入變化開發(fā)成本變化20%0%0%30558136682142115247116202.5210%-10%39806178089126113811130872.5515%0%0%3330314898537811524793182.8510%-10%42841191692701113811105452.8310%0%0%3631316248892411524767972.9810%-10%4616520649661911381177582.9618XX地塊的冒險(xiǎn)型地價(jià)：樓面地價(jià)最高不超過(guò)1916元/平方米，THEEND

Thanks!19THEEND19xx地塊可行性研究報(bào)告謹(jǐn)呈：——房產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：拿地階段20xx地塊可行性研究報(bào)告謹(jǐn)呈：——房產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：：準(zhǔn)確的理解客戶目標(biāo)是我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)1、取得土地的合理價(jià)格區(qū)間客戶目標(biāo)2、競(jìng)投的操作建議根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的前提下給出合理價(jià)格區(qū)間。根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況給出土地價(jià)格競(jìng)投區(qū)間。21準(zhǔn)確的理解客戶目標(biāo)是我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)1、取得土地的合理價(jià)假設(shè)開發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法假設(shè)開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格。也就是說(shuō)，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。地價(jià)＝開發(fā)完成以后的總房?jī)r(jià)－開發(fā)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)－購(gòu)買土地需要繳納的稅費(fèi)

假設(shè)開發(fā)法的適用性分析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的關(guān)鍵和難點(diǎn)是客觀地確定未來(lái)市場(chǎng)狀況，這些數(shù)據(jù)資料是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)得來(lái)的，它們準(zhǔn)確與否，直接影響結(jié)果的客觀、合理。而分析預(yù)測(cè)通常是不容易把握的，所以我們?cè)谶\(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查必須詳實(shí)，分析預(yù)測(cè)必須客觀，才能保證最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。估價(jià)方法假設(shè)開發(fā)法需要確定的主要參數(shù)：物業(yè)建成后的銷售價(jià)格；物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏；物業(yè)的開發(fā)成本22假設(shè)開發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法假設(shè)開發(fā)法的原理：1項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3逐個(gè)預(yù)測(cè)和確定假設(shè)開發(fā)法所需的各個(gè)參數(shù)的數(shù)值是工作的基本思路工作思路確定測(cè)算參數(shù)項(xiàng)目定位４５２231項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城開發(fā)商背景：拿地背景、政府承諾及風(fēng)險(xiǎn)地塊區(qū)位解析：行政區(qū)劃、城市位置地塊周邊環(huán)境解析：地塊四至條件、天然景觀資源、市政生活配套地塊現(xiàn)狀解析：平整程度、動(dòng)拆遷進(jìn)度地塊指標(biāo)解析：用地紅線、容積率、限高、占地面積地塊交通解析：公交體系、軌交體系、道路狀況地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)1項(xiàng)目資源體系項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４５２土地競(jìng)投價(jià)格確定624開發(fā)商背景：拿地背景、政府承諾及風(fēng)險(xiǎn)1項(xiàng)目資源體系項(xiàng)目定位項(xiàng)城市概況、規(guī)模城市地位、規(guī)劃定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口概況、人文特征經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：GDP、恩格爾系數(shù)1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４５２土地競(jìng)投價(jià)格確定625城市概況、規(guī)模1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析城市宏觀背景3４２房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)：政策法規(guī)、土地供應(yīng)、開工量、竣工量、空置率房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)：供求對(duì)比、價(jià)格分布與走勢(shì)二、三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型樓盤分析：產(chǎn)品形態(tài)、階段價(jià)格、銷售狀況消費(fèi)特征分析：客戶來(lái)源、偏好與承受力房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目定位５土地競(jìng)投價(jià)格確定6261項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析城市宏觀背景3４２房地產(chǎn)宏觀市1項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景324靜態(tài)市場(chǎng)對(duì)比優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目定位５土地競(jìng)投價(jià)格確定6271項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景324靜1項(xiàng)目地塊解析5項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４２土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目定位6客戶初步定位：由交通導(dǎo)入及竟品客戶構(gòu)成確定產(chǎn)品初步定位：由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及本體限制條件確定價(jià)格初步定位：權(quán)重打分法281項(xiàng)目地塊解析5項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3４２1項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市宏觀背景3項(xiàng)目定位４５２價(jià)格測(cè)算前提測(cè)算參數(shù)確定競(jìng)投價(jià)格區(qū)間確定291項(xiàng)目地塊解析６土地競(jìng)投價(jià)格確定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城示例：**地塊價(jià)格測(cè)算30示例：**地塊價(jià)格測(cè)算111、地塊開發(fā)周期——按照分期銷售進(jìn)行測(cè)算，充分考慮銷售價(jià)格的未來(lái)增長(zhǎng)；2、建安開發(fā)成本及相關(guān)稅費(fèi)3、地塊物業(yè)配比——公共配套面積？？，商業(yè)面積按？？，住宅為？？，4、物業(yè)銷售率——假設(shè)商業(yè)和住宅均出售，且銷售率為100%；5、測(cè)算周期——以月/季度為測(cè)算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按月/季度進(jìn)行測(cè)算；6、競(jìng)投價(jià)格——分為穩(wěn)健型價(jià)格、樂(lè)觀型價(jià)格與冒險(xiǎn)型價(jià)格三種類型，前兩種是按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率（貼現(xiàn)后20%）的價(jià)格計(jì)算，冒險(xiǎn)型價(jià)格是在貼現(xiàn)后利潤(rùn)率15%及10%的情況下測(cè)算的；7、測(cè)算中，充分考慮了項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，由此引起的資金時(shí)間價(jià)值可能對(duì)測(cè)算造成的影響，分別對(duì)每期的銷售收入、投入開發(fā)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)等均進(jìn)行了貼現(xiàn)，貼現(xiàn)率取6%（參照五年期國(guó)債利率4.08%，并適當(dāng)結(jié)合通貨膨脹率而確定）價(jià)格測(cè)算前提31價(jià)格測(cè)算前提12項(xiàng)目分兩期開發(fā)，開發(fā)周期不超過(guò)3年，銷售周期滯后0.75年開發(fā)周期

項(xiàng)目周期

2008年2009年2010年2011年項(xiàng)目項(xiàng)目一期開發(fā)期

銷售期

項(xiàng)目一期開發(fā)期

銷售期

32項(xiàng)目分兩期開發(fā)，開發(fā)周期不超過(guò)3年，銷售周期滯后0.75年開開發(fā)成本確定：XX市小高層的建安成本在1500-1800元/平方米之間，本次測(cè)算取1600元/平方米；商業(yè)取1700元/平方米；附屬公共配套取1500元/平方米除右表中開發(fā)成本，總投資成本還包括下述幾項(xiàng)：1、財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目的融資額度取土地成本與前期費(fèi)用，融資利息取銀行1~3年期基準(zhǔn)利率7.2%；2、銷售費(fèi)用取銷售收入的3%。測(cè)算參數(shù)確定序號(hào)項(xiàng)目按建筑面積算單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）

一前期工程費(fèi)

1.1可行性研究費(fèi)1.0022.361.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

40.00

894.561.3三通一平2.0044.731.4勘察、測(cè)繪4.0089.46

前期工程小計(jì)

1051.10二建安工程小計(jì)

-2.2小高層住宅1,600.0033024.392.3商業(yè)1,700.002550.002.4附屬公共配套1,500.00335.46

建安工程小計(jì)

35909.84三公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

3.1供水、供氣、供電、消防45.001,006.373.2道路、園林、環(huán)衛(wèi)及綠化40.00894.563.3有線電視、智能系統(tǒng)40.00894.563.4排洪、排污、照明、電訊55.001230.01

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì)180.004025.50四不可預(yù)見費(fèi)（建安成本×1.5%）

538.65五管理費(fèi)用（建安成本×3%）

1077.3六合計(jì)(不含地價(jià))

42602.3933開發(fā)成本確定：XX市小高層的建安成本在1500-1800元/銷售價(jià)格及銷售率測(cè)算參數(shù)確定地塊價(jià)格及銷售率測(cè)算一期測(cè)算二期xxxx地塊住宅價(jià)格(元/m2)48485139銷售率100%100%商業(yè)價(jià)格(元/m2)80008000銷售率100%100%34銷售價(jià)格及銷售率測(cè)算參數(shù)確定地塊價(jià)格及銷售率測(cè)算一期測(cè)算二期其他相關(guān)稅費(fèi)確定測(cè)算參數(shù)確定土地交易后需要繳納的稅費(fèi)契稅：土地成交價(jià)格的3%；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)銷售需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)5.55%營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)銷售收入的5%；城市建設(shè)維護(hù)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%；堤圍費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅的3%；土地增值稅預(yù)征：房地產(chǎn)銷售收入的1%預(yù)征；企業(yè)所得稅：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的33%。35其他相關(guān)稅費(fèi)確定測(cè)算參數(shù)確定土地交易后需要繳納的稅費(fèi)16穩(wěn)健價(jià)格：樓面地價(jià)1366元/平方米，總地價(jià)3.06億元；

樂(lè)觀價(jià)格：樓面地價(jià)1642元/平方米，總地價(jià)3.67億元

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率（貼現(xiàn)后20%）以及前述的銷售價(jià)格、開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)的分析，用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出地塊目前的市場(chǎng)價(jià)值（見基準(zhǔn)方案測(cè)算數(shù)據(jù)）；再分別就銷售收入、開發(fā)成本進(jìn)行敏感性分析，如果企業(yè)對(duì)未來(lái)銷售情況更為樂(lè)觀或?qū)﹂_發(fā)成本控制能力更強(qiáng)，那么保持20%的成本利潤(rùn)不變的情況下，目前可支付的地價(jià)就能夠進(jìn)一步提高。XX地塊競(jìng)價(jià)區(qū)間因素變化情況敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬(wàn)元）總地價(jià)

（萬(wàn)元）地面地價(jià)

（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/平方米）總投資（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）基本方案115247305582