商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義

商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與運(yùn)運(yùn)營(yíng)知知識(shí)創(chuàng)創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)營(yíng)楊寶民民主主講易家方方略機(jī)機(jī)構(gòu)董董事深圳市市新摩摩爾商商業(yè)管管理有有限公公司總總經(jīng)理理1總策劃劃師楊楊寶民民介紹紹研究方方向：：基于于知識(shí)識(shí)創(chuàng)新新的商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與策策劃；；商業(yè)地地產(chǎn)與與IT復(fù)合型型知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)代批批發(fā)與與零售售業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)營(yíng)研研究現(xiàn)任西西安易易家房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)董事事，商商業(yè)總總規(guī)劃劃師，，深圳圳市摩摩爾商商業(yè)管管理有有限公公司總總經(jīng)理理，韓韓國(guó)CreativeVMDGroup中國(guó)業(yè)業(yè)務(wù)代代表。曾任茂茂業(yè)百百貨集集團(tuán)公公司副副總經(jīng)經(jīng)理，，新世世界地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷總總監(jiān)，，物業(yè)業(yè)管理理總公公司總總經(jīng)理理，王王志綱綱工工作室室高級(jí)級(jí)策劃劃師等等高級(jí)級(jí)職務(wù)務(wù)。解放軍軍測(cè)繪繪學(xué)院院博士士生指指導(dǎo)小小組老老師EMAIL:hcy71420@本人核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：商業(yè)地地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)營(yíng)與與策劃劃業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、、營(yíng)銷銷與商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與運(yùn)運(yùn)營(yíng)高高級(jí)職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人教程程———————————楊寶民民江江禾禾鄧鄧力維維著清華大大學(xué)出出版社社11月NEWMALL商業(yè)管管理公公司簡(jiǎn)簡(jiǎn)介易家方方略機(jī)機(jī)構(gòu)深深圳市市新摩摩爾商商業(yè)管管理有有限公公司是是一家家中日日韓三三國(guó)合合作的的專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)管理理公司司，由由楊寶寶民先先生與與日本本及韓韓國(guó)商商業(yè)專專家共共同創(chuàng)創(chuàng)辦的的專業(yè)業(yè)購(gòu)物物中心心與商商業(yè)步步行街街運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理公司司，擁?yè)碛兄兄腥枕n韓三國(guó)國(guó)商業(yè)業(yè)專家家，在在商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)與與旅游游房地地產(chǎn)策策劃方方面具具有核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。與NEWMALL擁有一一批多多學(xué)科科高級(jí)級(jí)人材材，注注重學(xué)學(xué)科雜雜交與與實(shí)際際策劃劃效果果，在在旅游游房地地產(chǎn)與與商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)和和大型型千畝畝住宅宅區(qū)策策劃方方面，，制定定了專專業(yè)流流程。。鄧力維維與楊楊寶民民先生生研究究商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)人才才培養(yǎng)養(yǎng)西北業(yè)業(yè)務(wù)總總部韓國(guó)業(yè)業(yè)務(wù)伙伙伴：：CreativeVMDGroup(株式會(huì)會(huì)社)簡(jiǎn)介公司名名稱:(株式會(huì)會(huì)社)CreativeVMDGroup代表理理事：：尹載載晰地址：：漢城城江南南區(qū)農(nóng)農(nóng)峴洞洞濟(jì)玄玄大廈廈301號(hào)(135-816)成立日日期：：1997年1月17日顧問(wèn)/ChiefConsultant:青山正人(AoyamaMasato)顧問(wèn)/ChiefConsultant:高見(jiàn)澤澤忠興(TakamizawaTadaoki)常務(wù)/ChiefConsultant:許載寧寧研究員員3名外聘聘顧問(wèn)問(wèn)(現(xiàn)行業(yè)業(yè)韓,日專家家)8名主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)商業(yè)設(shè)設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)策策劃，，零售售業(yè)招招商與與運(yùn)營(yíng)營(yíng)顧問(wèn)問(wèn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查,營(yíng)銷策策劃及及戰(zhàn)略略開(kāi)發(fā)發(fā)商品企企劃及及業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)、戰(zhàn)戰(zhàn)略開(kāi)開(kāi)發(fā)商業(yè)設(shè)設(shè)施環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃及及內(nèi)部部設(shè)計(jì)計(jì)商品陳陳列（（VMD）策劃及及實(shí)行行韓國(guó)VMD公司辦辦公室室2004-2005漢城東東大門門服裝裝批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)VMD及經(jīng)營(yíng)營(yíng)顧問(wèn)問(wèn)2001~2002三星TESCO「HomePlus購(gòu)物中中心Tenant標(biāo)準(zhǔn)化化規(guī)劃劃」2001《《EvergreenProjectShoppingMall」策劃2000九老洞洞「MarioOutlet開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃」」2000明洞「Cat’S服裝城城開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃劃」2001木浦「玉巖巖洞商商業(yè)設(shè)設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃」」1997CITY「「百貨商商店RENEWAL規(guī)劃」」CreativeVMDGroup(株式式會(huì)會(huì)社社)MALL及批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)策劃劃案案例例日本本著著名名業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)專專家家青青山山正人人(AoyamaMasato)ChiefConsultant經(jīng)歷2002.11~至今(株)新世界新新規(guī)計(jì)劃劃MD顧問(wèn)2001.4~至今(株)CREATIVEVMD顧問(wèn)/ChiefConsultant2001.4~2002.10(株)CreativeVMD社長(zhǎng)2001.1~2001.3(株)CreativeVMD駐日本顧顧問(wèn)CKPLANNINGCHIEFCONSULTANT1998.1~99.10(株)DIAMONDCONSULTING常務(wù)三星物產(chǎn)產(chǎn)流通部部門顧問(wèn)問(wèn)1994.7~97.12三星物產(chǎn)產(chǎn)流通部部門商品品業(yè)務(wù)常常務(wù)1994.7~97.3(株)DIAMONDCONSULTING常務(wù)1992.10~94.5(株)BLOOM21(日本)營(yíng)業(yè)擔(dān)當(dāng)當(dāng)業(yè)務(wù)1989.11~90.11(株)新世界百百貨商店店商品總總部顧問(wèn)問(wèn)/理事(隨SEIBU百貨商店店和新世世界百貨貨商店合合作簽約約派遣當(dāng)當(dāng)?shù)毓ぷ髯?1987.3~89.11(株)SEIBU百貨商店店總部婦婦人雜貨貨部部長(zhǎng)長(zhǎng)高見(jiàn)澤忠興(TakamizawaTadaki)日本商業(yè)業(yè)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)專家家商業(yè)室內(nèi)內(nèi)外環(huán)境境設(shè)計(jì)顧顧問(wèn)/ChiefDirector經(jīng)歷具有豐富富購(gòu)物中中心環(huán)境境藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)2003.5~03.11MARIOoutlet別館商業(yè)環(huán)境境開(kāi)發(fā)咨咨詢進(jìn)行中2002.11~至今(株)新世界百百貨商店店新規(guī)計(jì)劃劃環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)顧問(wèn)2000.11~至今(株)CreativeVMD顧問(wèn)/ChiefDirector韓國(guó)商業(yè)業(yè)專家：：尹載晰晰CreativeVMD公司董事事長(zhǎng)，/ChiefConsultant經(jīng)歷1997.2~至今(株)CreativeVMD代表理事事/ChiefConsultant2001.4~02.1(株)ESKOInternational代表理事事1994.11~97.12(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant1991.3~94.8(株)CDM代表理事事社長(zhǎng)長(zhǎng)1988.1~91.2GALLERIA百貨商店店企劃劃室室室長(zhǎng)GALLERIA百貨商店店RENEWAL計(jì)劃促進(jìn)進(jìn)組組長(zhǎng)長(zhǎng)漢陽(yáng)流通通大型店店事業(yè)業(yè)本部營(yíng)營(yíng)業(yè)總總管室長(zhǎng)長(zhǎng)1983.4~87.6新世界百百貨商店店總店男男裝采購(gòu)購(gòu)，總店店服裝部部銷售售業(yè)務(wù)韓國(guó)招商商與經(jīng)營(yíng)營(yíng)專家許載寧VMD公司常務(wù)務(wù)理事/MDChiefConsultant經(jīng)歷2000~至今CREATIVEVMDGROUP常務(wù)理事事MDChiefConsultant1999.01~02.10(株)MarioCarteKniｔM.D&營(yíng)業(yè)本部部長(zhǎng)1997.02~99.01(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant(理事)擁有韓國(guó)國(guó)新世界界百貨女女裝經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，，善于招招商策劃劃工作商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)新的的案例——萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)的連連鎖開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)模式來(lái)中國(guó)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將呈現(xiàn)現(xiàn)訂單化化、大型型化、規(guī)規(guī)范化三三大趨勢(shì)勢(shì)?！坝営唵位薄笔侵傅氐禺a(chǎn)商開(kāi)開(kāi)始按商商業(yè)訂單單開(kāi)發(fā)店店鋪；““大型化化”是指指大型的的摩爾商商業(yè)城自自國(guó)外引引入后迅迅速成為為潮流；；“規(guī)范范化”是是指各地地政府都都在積極極推進(jìn)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)立法進(jìn)進(jìn)程，以以改變目目前網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)配置的的不合理理局面。。萬(wàn)達(dá)與大大型商家家聯(lián)手進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)地產(chǎn)連連鎖開(kāi)發(fā)發(fā)萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)模模式的弱弱點(diǎn)1.訂單單模式優(yōu)優(yōu)點(diǎn)明顯顯，但是是缺乏整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)思考，，弱勢(shì)群群體的贏贏利模式式2.商業(yè)業(yè)管理的的盲點(diǎn)——業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)控，品品牌與服服務(wù)的淘淘汰機(jī)制制，不能能用物業(yè)業(yè)管理代代替商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)。。3.出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題的的原因之之一決策策層知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)不不合理，，對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)體體系研究究不夠，，表現(xiàn)浮浮躁。奧龍計(jì)劃劃—房地產(chǎn)大大盤品牌牌連鎖開(kāi)開(kāi)發(fā)的案案例“奧龍計(jì)計(jì)劃”的的最終目目標(biāo)是要要使奧林林匹克花花園成為為中國(guó)零零售業(yè)連連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)的第一一品牌，，使中奧奧公司成成為中國(guó)國(guó)社區(qū)健健康產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者和第一一品牌。。我認(rèn)為奧奧龍計(jì)劃劃的缺點(diǎn)點(diǎn)是：支支撐理論論研究不不夠深入入，人材材經(jīng)營(yíng)沒(méi)沒(méi)有提升升到相應(yīng)應(yīng)高度，，特別是是缺乏無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)高高級(jí)人材材，因此此奧龍計(jì)計(jì)劃有待待完善。。提出看看法的理理由：奧奧林匹克克花園質(zhì)質(zhì)量不過(guò)過(guò)關(guān)，對(duì)對(duì)投訴業(yè)業(yè)主進(jìn)行行威脅，，反映出出金業(yè)集集團(tuán)的質(zhì)質(zhì)量管理理基本功功不過(guò)關(guān)關(guān)，客戶戶營(yíng)銷的的精髓沒(méi)沒(méi)有領(lǐng)悟悟。郭梓文團(tuán)團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識(shí)創(chuàng)創(chuàng)新決策策模型商業(yè)與房房地產(chǎn)的的結(jié)合點(diǎn)點(diǎn)—MALL購(gòu)物中心心購(gòu)物中心心投資巨巨大，投投資回收收期長(zhǎng)，，財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大大，發(fā)展展商作大大型購(gòu)物物中心決決策必須須進(jìn)行周周密的市市場(chǎng)調(diào)研研，對(duì)社社會(huì)購(gòu)買買力與城城市商業(yè)業(yè)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真論證，，超越社社會(huì)購(gòu)買買力要求求，建設(shè)設(shè)過(guò)多的的商業(yè)中中心勢(shì)必必導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目失敗敗?？尚行匝醒芯堪ɡㄈ缦聝?nèi)內(nèi)容：1.1用地選擇擇（一）用用地區(qū)位位和交通通人口狀狀況（二）用用地經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況，此外對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手需要要進(jìn)行詳詳細(xì)分析析。（三）用用地物理理狀況重點(diǎn)考慮慮用地形形狀，用用地的完完整性，，用地的的可進(jìn)入入性。1.2類類型和規(guī)規(guī)模確定定根據(jù)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平和未來(lái)來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況，，而后明明確市場(chǎng)場(chǎng)定位，，最后考考慮輻射射半徑與與社會(huì)購(gòu)購(gòu)買力1.3承承租戶與與制定承承租政策策購(gòu)物中心心交通組組織購(gòu)物中心心可行性性研究1.4金融支持持與財(cái)務(wù)務(wù)分析（１）購(gòu)物中心心的位置置能否獲獲得足夠夠的商業(yè)業(yè)銷售和和利潤(rùn)，，在市場(chǎng)場(chǎng)上是否否有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。（２）購(gòu)物中心心是否能能夠租出出去，有有足夠的的承租戶戶交納足足夠的租租金。（３）對(duì)資本投投入、遠(yuǎn)遠(yuǎn)期收益益、經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本、、稅收、、管理費(fèi)費(fèi)和更新新裝修費(fèi)費(fèi)用的評(píng)評(píng)價(jià)。1.5購(gòu)物中心心人才需需求分析析與人才才經(jīng)營(yíng)建建議培育高級(jí)級(jí)購(gòu)物中中心管理理人才是是貫徹企企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略的的根本保保證，由由于商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈烈，商業(yè)業(yè)人材普普遍出現(xiàn)現(xiàn)短缺。。１.6購(gòu)物中心心發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略建議議購(gòu)物中心心發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略關(guān)系系企業(yè)成成敗，購(gòu)購(gòu)物中心心必須從從戰(zhàn)略上上回答，，如何為為客戶提提供滿意意服務(wù)，，如何與與商戶建建立長(zhǎng)期期共贏關(guān)關(guān)系，不不僅要在在招商上上取得成成功，更更重要在在運(yùn)營(yíng)上上能夠長(zhǎng)長(zhǎng)期吸引引客戶光光顧，走走可持續(xù)續(xù)發(fā)展之之路，而而不是開(kāi)開(kāi)業(yè)轟動(dòng)動(dòng)一時(shí)，，采取種種種騙術(shù)術(shù)套取商商戶保證證金，然然后迅速速倒閉引引起和商商戶種種種糾紛。。表1百貨店向向購(gòu)物中中心轉(zhuǎn)變變策略模模型興業(yè)百貨和平百貨店

興業(yè)百貨和平購(gòu)物中心傳統(tǒng)百貨管理機(jī)制

百貨機(jī)制＋購(gòu)物中心物業(yè)管理機(jī)制傳統(tǒng)中庭連接而成購(gòu)物環(huán)境爲(wèi)主，娛樂(lè)內(nèi)容缺乏，有少量休閒內(nèi)容

購(gòu)物娛樂(lè)休閒一體化，增加購(gòu)物快樂(lè)與滿足感

營(yíng)銷模式，統(tǒng)一活動(dòng)爲(wèi)主

大型統(tǒng)一活動(dòng)以及不同樓層經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的個(gè)性化促銷活動(dòng)相互結(jié)合

守株待兔式的等客上門

社區(qū)直銷，控制銷售終端，整合房地産公司的會(huì)員組織，採(cǎi)取聯(lián)動(dòng)方式，爲(wèi)業(yè)主提供服務(wù)，社區(qū)商品服務(wù)與電子商務(wù)相結(jié)合經(jīng)營(yíng)品種小而全

突出特色，減少經(jīng)營(yíng)種類，擴(kuò)大重點(diǎn)特色商品營(yíng)銷規(guī)模

購(gòu)物中心心案例東方時(shí)代代廣場(chǎng)位位于深圳圳華強(qiáng)北北路，北北面為嘉嘉華大廈廈以及女女人世界界，南面面為深紡紡大廈，，西面為為規(guī)劃中中的小學(xué)學(xué)，路東東是曼哈哈廣場(chǎng)。。華強(qiáng)北北作為深深圳新興興商圈，，建筑密密度極高高，綠化化面積少少。東方時(shí)代廣廣場(chǎng)建筑策策劃東方時(shí)代廣廣場(chǎng)一期占占地6553.4平平方米，建建筑容積率率7.5，，總建筑面面積66851平方方米.二期期商業(yè)建筑筑面積4萬(wàn)萬(wàn)平方米，，建成后成成為8萬(wàn)平平方米購(gòu)物物中心。在建筑策劃劃構(gòu)思中，，我們重點(diǎn)點(diǎn)考慮東方方時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物中心心對(duì)人流的的吸引和引引導(dǎo)，要求求減少對(duì)華華強(qiáng)北路的的壓迫感；；由于建筑筑密度大，，我們建議議深圳建筑筑設(shè)計(jì)總院院充分考慮慮高層住戶戶時(shí)局居住住辦公的舒舒適感，建建議設(shè)置空空中花園，，用于住戶戶休閑娛樂(lè)樂(lè)，同時(shí)考考慮與商場(chǎng)場(chǎng)的有機(jī)和和諧銜接。。根據(jù)華強(qiáng)強(qiáng)北商業(yè)特特點(diǎn)與市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分析析，我們建建議商業(yè)面面積在3萬(wàn)平方米左左右，基本本與茂業(yè)百百貨東門店店相近，根根據(jù)茂業(yè)百百貨的主題題購(gòu)物中心心布局以及及茂業(yè)百貨貨的經(jīng)營(yíng)實(shí)實(shí)力，預(yù)計(jì)計(jì)年銷售額額10億元左右，，年經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)1億元左右。。東方時(shí)代廣廣場(chǎng)二期東方時(shí)代廣廣場(chǎng)二期項(xiàng)項(xiàng)目中，將將有1.5萬(wàn)平方米屬屬于各類配配套項(xiàng)目，，其中包括括電影院，，兩到三家家知名品牌牌酒樓，美美食廣場(chǎng)，，同時(shí)還將將增設(shè)美容容、美發(fā)、、美體館，，“二期與一期期聯(lián)合，將將使華強(qiáng)北北茂業(yè)真正正成為一個(gè)個(gè)集購(gòu)物、、娛樂(lè)、休休閑為一體體的大型購(gòu)購(gòu)物中心。。東方時(shí)代廣廣場(chǎng)項(xiàng)目定定位在顧客消費(fèi)費(fèi)習(xí)性方面面，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：1、、顧客來(lái)華華強(qiáng)北的目目的主要是是購(gòu)物；2、商品質(zhì)質(zhì)量始終是是顧客關(guān)心心的首要因因素；3、、外在環(huán)境境因素是吸吸引顧客來(lái)來(lái)華強(qiáng)北購(gòu)購(gòu)物的主要要原因；4、大型百百貨商場(chǎng)仍仍為顧客購(gòu)購(gòu)物的主要要場(chǎng)所。東方時(shí)代廣廣場(chǎng)項(xiàng)目，，筆者組織織茂業(yè)百貨貨市場(chǎng)部調(diào)調(diào)研兩個(gè)月月時(shí)間，對(duì)對(duì)華強(qiáng)北商商圈與東門門商圈進(jìn)行行了周密的的調(diào)研，針針對(duì)天虹商商場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行行專題分析析和研討，，通過(guò)投資資可行性研研究以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)模擬分分析，得出出結(jié)論和定定位：東方時(shí)間廣廣場(chǎng)裙樓定定位為服裝裝特色購(gòu)物物中心，其其中女裝占占有較大比比例，注重重休閑娛樂(lè)樂(lè)一體化，，注重提升升該廣場(chǎng)居居民生活便便利，注重重房地產(chǎn)總總體增值。。考慮到華強(qiáng)強(qiáng)北路的特特點(diǎn)，目前前購(gòu)買華強(qiáng)強(qiáng)北路住宅宅的很多人人將其用作作小型辦公公室，例如如相鄰100米遠(yuǎn)的的深圳群星星廣場(chǎng)等95%以上上住戶用于于辦公出租租，因此我我們將住宅宅部分定位位為小型SOH0，，鑒于該地區(qū)區(qū)住宅售價(jià)價(jià)高特點(diǎn)，，我們建議議主要考慮慮小戶型SOHO,減輕置業(yè)者者壓力.項(xiàng)目投資概概況東方時(shí)代廣廣場(chǎng)原屬于于東方時(shí)代代廣場(chǎng)公司司，因資金金不足，后后轉(zhuǎn)讓給深深圳茂業(yè)集集團(tuán)，商場(chǎng)場(chǎng)由茂業(yè)百百貨經(jīng)營(yíng)。。茂業(yè)集團(tuán)團(tuán)收購(gòu)?fù)恋氐亟ㄔO(shè)東方方廣場(chǎng)總投投資6億元元，前期開(kāi)開(kāi)發(fā)包括收收購(gòu)?fù)恋氐鹊韧顿Y3億億元，其中中建設(shè)投資資2億元，，裝修投資資1個(gè)億。。招商原則先進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)后進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和招商商工作。許許多發(fā)展商商沒(méi)有委托托專家進(jìn)行行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)和商業(yè)功功能布局，，招商過(guò)程程中發(fā)現(xiàn)想想進(jìn)來(lái)的大大商家，發(fā)發(fā)現(xiàn)許多規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)不不符合自己己的要求，，例如深圳圳新安湖地地產(chǎn)公司在在引進(jìn)萬(wàn)佳佳百貨后僅僅僅對(duì)建筑筑部分進(jìn)行行改動(dòng)就花花費(fèi)400多萬(wàn)，而而進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)問(wèn)費(fèi)用也就就是30萬(wàn)萬(wàn)元以內(nèi)。。在大型shoppingmall與大型商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)中，楊楊寶民工作作室積累了了豐富的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，形成成了中日韓韓三國(guó)專家家共同設(shè)計(jì)計(jì)業(yè)態(tài)的黃黃金搭檔，，不僅遵守守購(gòu)物中心心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)黃金比比例，而且且不斷創(chuàng)新新，不僅考考慮業(yè)態(tài)黃黃金比例，，而且將立立體流線設(shè)設(shè)計(jì)技術(shù)引引進(jìn)中國(guó)，，注重商業(yè)業(yè)文化設(shè)計(jì)計(jì)，形成了了國(guó)際領(lǐng)先先的業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)理念。。大多數(shù)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士都比比較認(rèn)同零零售、餐飲飲、娛樂(lè)55：20：25的這個(gè)購(gòu)物物中心產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金金比例，此此比例特別別適用于超超大型綜合合性的購(gòu)物物中心，招招商要注意意維護(hù)和管管理好這個(gè)個(gè)經(jīng)營(yíng)比例例。對(duì)于辦辦公區(qū)域特特別集中的的shoppingmall,可以加大餐餐飲比例。。大型MALL招商計(jì)劃大型MALL經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，，營(yíng)銷宣傳傳計(jì)劃，為為保障大商商家及供應(yīng)應(yīng)商利益，，發(fā)展商要要做好細(xì)致致的準(zhǔn)備工工作。MALL運(yùn)營(yíng)公司要要確定招商商時(shí)間安排排、主要招招商場(chǎng)所、、主要招商商骨干、主主要招商活活動(dòng)、招商商費(fèi)用，并并得到發(fā)展展商的支持持。開(kāi)展實(shí)實(shí)際招商工工作之前，，首先確定定招商條件件，然后確確定商家檔檔次、規(guī)模模。招商專家青青山正人集中招商招商活動(dòng)策策劃是招商商策劃核心心，應(yīng)該注注重日常供供應(yīng)商資源源整合與集集中開(kāi)展活活動(dòng)相結(jié)合合的原則，，優(yōu)化供應(yīng)應(yīng)鏈效率，，通過(guò)商業(yè)業(yè)信息與零零售知識(shí)共共享與聯(lián)合合營(yíng)銷，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙贏。。核心主力百百貨店核心主力百百貨店可能能有兩個(gè)或或兩個(gè)以上上，因此，，在招商策策劃中，我我們建議發(fā)發(fā)展商最好好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公公司自營(yíng)一一個(gè)主力店店，由運(yùn)營(yíng)營(yíng)顧問(wèn)公司司負(fù)責(zé)主力力店招商任任務(wù)，統(tǒng)籌籌考慮零售售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶戶與主力店店的業(yè)態(tài)關(guān)關(guān)系，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的的調(diào)控能力力。租賃原則租賃經(jīng)營(yíng)采采用放水養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)的原則則。因?yàn)橘?gòu)購(gòu)物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)長(zhǎng)期性特點(diǎn)點(diǎn)，采用基本租金＋＋浮動(dòng)租金金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)做法，浮動(dòng)租金與與銷售額掛掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物物中心真正正作旺。這這樣，發(fā)展展商與商戶戶才能一同同成長(zhǎng)。放放水養(yǎng)魚(yú)的的原則可以以理解為“先做人氣，，再做生意意，一起分分享成長(zhǎng)空空間"的原則。招商的出彩彩之處星巴克咖啡廳麥當(dāng)勞等全全部入駐東東方時(shí)代廣廣場(chǎng)成功開(kāi)業(yè)炫彩開(kāi)幕10月1日，深圳茂茂業(yè)百貨國(guó)國(guó)慶期間迎迎來(lái)發(fā)展六六年來(lái)最大大的盛事，，茂業(yè)百貨貨華強(qiáng)北店店十一炫彩彩開(kāi)幕，當(dāng)當(dāng)天即接待待客流20多萬(wàn)人次，，真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)火爆開(kāi)業(yè)業(yè)，并為華華強(qiáng)北商圈圈帶來(lái)數(shù)十十萬(wàn)的人流流。茂業(yè)百貨華華強(qiáng)北店是是目前深圳圳最大的綜綜合性百貨貨公司，建建成后經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積將達(dá)達(dá)到八萬(wàn)平平方米，首首期開(kāi)放四四萬(wàn)平方米米，二期將將于明年五五月開(kāi)放。。開(kāi)業(yè)后的場(chǎng)場(chǎng)景風(fēng)格優(yōu)雅，，突出白領(lǐng)領(lǐng)商場(chǎng)特色色。扎根零售業(yè)業(yè)知識(shí)的茂茂業(yè)商業(yè)地地產(chǎn)贏利模模式收取供應(yīng)商商入場(chǎng)費(fèi)模模式模型的應(yīng)用用大連福佳廣廣場(chǎng)的兒童童業(yè)態(tài)現(xiàn)狀狀調(diào)整后類似似兒童主題題商場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)與租金金關(guān)系在上述工作作中，我們們運(yùn)用建筑筑策劃與NEWMALL購(gòu)物中心策策劃流程發(fā)發(fā)現(xiàn)了如下下缺陷：發(fā)展商委托托了一般的的市場(chǎng)調(diào)查查公司對(duì)成成都商業(yè)進(jìn)進(jìn)行調(diào)查缺缺乏針對(duì)性性，委托的的調(diào)查公司司缺乏商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)專家家，無(wú)法對(duì)對(duì)成都商業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確確預(yù)測(cè)，對(duì)對(duì)消費(fèi)者分分析不夠深深入，例如如白領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)者的深入入調(diào)查和分分析不夠。。通過(guò)我們們的調(diào)查分分析，成都都是四川省省會(huì)，西南南一些大公公司總部或或分布多設(shè)設(shè)在成都，，白領(lǐng)人群群多。成都都自古就是是四川文化化中心，大大專院校科科研院所眾眾多，成都都高新區(qū)也也集中了白白領(lǐng)人群。。成都是著名名的旅游休休閑城市，，吸引外地地游客眾多多，而這些些游客中都都是經(jīng)濟(jì)收收入較高的的白領(lǐng)人群群。投資回報(bào)是是商業(yè)建筑筑策劃的核核心，由于于SM集團(tuán)前期要要求整個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心能能夠吸引高高中低全部部人群，事事實(shí)上存在在困難。從從長(zhǎng)期可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)和和提升租金金角度，我我們認(rèn)為沃沃爾瑪大賣賣場(chǎng)適合各各類人流，，但是百貨貨等主力業(yè)業(yè)態(tài)必須能能夠吸引白白領(lǐng)人群，，周邊消費(fèi)費(fèi)人群難以以支撐13萬(wàn)多平方米米的大型購(gòu)購(gòu)物中心規(guī)規(guī)模，因此此我們建議議要重點(diǎn)吸吸引白領(lǐng)消消費(fèi)者，所所以SM城市廣場(chǎng)整整個(gè)建筑風(fēng)風(fēng)格需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新，具備備較高建筑筑文化品味味，而不是是照搬SM廈門城市廣廣場(chǎng)的建筑筑風(fēng)格。從煙臺(tái)到沈沈陽(yáng)MALL策劃根據(jù)我們多多年積累的的shoppingmall研究經(jīng)驗(yàn)，，結(jié)合我們們運(yùn)營(yíng)茂業(yè)業(yè)百貨集團(tuán)團(tuán)的實(shí)際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，我們們首先根據(jù)據(jù)九隆街MALL規(guī)劃特點(diǎn)，，圍繞下沉沉廣場(chǎng)以及及地下層和和四層象一一層一樣好好用的特點(diǎn)點(diǎn)，首先確確定廣場(chǎng)文文化定位，，而后確定定業(yè)態(tài)定位位。業(yè)態(tài)理念設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新新不僅住宅房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)存在在戰(zhàn)略的創(chuàng)創(chuàng)新問(wèn)題，，而且大型型商業(yè)房地地產(chǎn)更存在在戰(zhàn)略創(chuàng)新新問(wèn)題。尋尋求項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)模式的的突破，就就是要打破破房地產(chǎn)就就是建筑與與環(huán)境的局局限，跳出出房地產(chǎn)狹狹小的專業(yè)業(yè)范疇，把把握新世紀(jì)紀(jì)客戶的精精神追求，，挖掘區(qū)域域文化的精精華，將商商業(yè)、旅游游、體育、、文化產(chǎn)業(yè)業(yè)等與房地地產(chǎn)大膽嫁嫁接。開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新新是根本目目標(biāo)，專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是是實(shí)施的手手段，客戶戶的滿意才才是成功的的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。九隆街作為為大型MALL購(gòu)物中心，，面對(duì)全球球的顧客開(kāi)開(kāi)放，不僅僅接納購(gòu)物物休閑人群群，也面向向世界接納納旅游群體體，不斷吸吸收國(guó)外商商業(yè)文化精精華，為我我所用。我我們以山東東人的熱情情笑迎天下下客，將儒儒家文化的的人文關(guān)懷懷落實(shí)到服服務(wù)細(xì)節(jié)。。大型MALL購(gòu)物中心的的休閑娛樂(lè)樂(lè)策劃21世紀(jì)是海洋洋的世紀(jì)，，大海是人人類的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)。海洋不不僅有無(wú)窮窮無(wú)盡的保保障，而且且遠(yuǎn)古人類類就知道海海水具有保保健功能，，不論是海海水沐浴，，還是利用用深層海水水開(kāi)發(fā)健康康食品，人人類對(duì)海洋洋的合理利利用與開(kāi)發(fā)發(fā)剛剛開(kāi)始始，海水療療法是人類類提煉總結(jié)結(jié)出來(lái)的有有效健康保保健方法。。挖掘我國(guó)古古老的海洋洋文化，提提煉海洋保保健的精華華，運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代科學(xué)技技術(shù)設(shè)備與與手段，策策劃獨(dú)具特特色的海洋洋活水健康康保養(yǎng)中心心，讓“生生命加油站站，健康儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所”成成為現(xiàn)實(shí)。。我們的策劃劃是以海洋洋保養(yǎng)中心心和娛樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目吸引人人流，形成成購(gòu)物、旅旅游、休閑閑一體化的的新型購(gòu)物物中心。樓層業(yè)態(tài)分布紅色區(qū)域（家居區(qū)）5F大眾美食廣場(chǎng)，白領(lǐng)西餐廳、網(wǎng)巴、音樂(lè)吧，攝影藝術(shù)中心，空中停車場(chǎng)4F體育運(yùn)動(dòng)用品、休閑式書(shū)店、商店，成人玩具店美食娛樂(lè)廣場(chǎng)，薈萃印度、韓國(guó)等國(guó)外特色美食、中華特色美食、煙臺(tái)美食3F紳士流水線男士用品、男士休閑為主，設(shè)置特色婚禮廣場(chǎng)，大型皮鞋、皮具區(qū)；休閑部分除了設(shè)置休閑書(shū)店外，還設(shè)置咖啡廳與茶藝表演吧各式家具，家庭用家俱為主，辦公家俱，為輔助2F美女夢(mèng)工廠以女性用品、女性休閑、才藝表演為主題，劃分為少女區(qū)、淑女區(qū)；女性休閑區(qū)設(shè)置音樂(lè)表演吧床上用品、布藝辦公文化用品，美術(shù)、藝術(shù)用品1F精品步行街名牌商品為主，金融服務(wù)區(qū)，著名快餐店燈飾用品、家庭裝飾用品，藥店負(fù)一層大型超市，西南部分設(shè)置兒童玩具天地，兒童歡樂(lè)廣場(chǎng)設(shè)置可拆裝兒童智力玩具，彩擴(kuò)店，室內(nèi)攝影店，小象繪畫(huà)店，名煙、名酒、名茶專賣店；韓國(guó)、日本名牌食品專賣店、速食店家電大世界分為大家電及小家電區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)例大連百年城城—白領(lǐng)風(fēng)風(fēng)格購(gòu)物中中心大連百年城城具體業(yè)態(tài)態(tài)分布國(guó)際先進(jìn)水水平的業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)方法法根據(jù)經(jīng)營(yíng)管管理的預(yù)測(cè)測(cè)與模擬分分析進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)方法：：商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)識(shí)，市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根根據(jù)消費(fèi)人人口變化與與特征，商商業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)因此，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)設(shè)計(jì)需要豐豐富經(jīng)驗(yàn)的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)專家與零零售業(yè)專家家設(shè)計(jì)楊寶民＋青青山正人＋＋許載寧模模式業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)波浪型全接接觸式動(dòng)線線設(shè)計(jì)通過(guò)過(guò)立立體體空空中中購(gòu)購(gòu)物物走走廊廊設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，合合理理利利用用垂垂直直電電梯梯與與扶扶梯梯，，讓讓顧顧客客進(jìn)進(jìn)入入二二層層以以上上商商場(chǎng)場(chǎng)象象進(jìn)進(jìn)入入一一層層商商場(chǎng)場(chǎng)一一樣樣方方便便。。讓顧顧客客與與商商鋪鋪全全接接觸觸，，提高高商商鋪鋪的的商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值平面面動(dòng)動(dòng)線線立體體動(dòng)動(dòng)線線地下下空空間間業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的合合理理規(guī)規(guī)劃劃華夏夏城城地地下下室室業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃深深入入黃黃石石與與北北京京參參考考同同類類項(xiàng)項(xiàng)目目，，運(yùn)運(yùn)用用自自身身經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)獨(dú)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)購(gòu)物物中中心心的的商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分分割割圖１１商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分分割割流流程程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測(cè)初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過(guò)合同委托測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)繪確定分割方案商鋪鋪分分割割原原則則a)根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)優(yōu)化化與與顧顧客客動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)流流線線的的要要求求，，按按照照洋洋流流理理論論的的回回旋旋要要求求，，合合理理分分割割商商鋪鋪，，確確保保每每個(gè)個(gè)商商鋪鋪面面向向通通道道，，沒(méi)沒(méi)有有死死角角。。b)根據(jù)據(jù)消消費(fèi)費(fèi)者者購(gòu)購(gòu)買買力力與與投投資資能能力力、、愿愿望望，，對(duì)對(duì)商商鋪鋪進(jìn)進(jìn)行行多多種種規(guī)規(guī)格格、、面面積積的的分分割割,參考考已已經(jīng)經(jīng)購(gòu)購(gòu)買買商商鋪鋪面面積積要要求求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，確確定定分分割割面面積積比比例例。。c)合理理確確定定公公共共分分?jǐn)倲偯婷娣e積，，確確保保用用戶戶商商鋪鋪較較高高實(shí)實(shí)用用率率，，通通過(guò)過(guò)流流線線的的合合理理設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)最最大大限限度度分分割割出出商商鋪鋪面面積積。。d)合理理確確定定動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)流流線線，，有有利利于于開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)后后實(shí)實(shí)際際運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)工工作作。。對(duì)于于出出售售以以后后的的大大商商鋪鋪，，客客戶戶可可以以再再分分割割，，同同類類面面積積規(guī)規(guī)格格商商鋪鋪，，客客戶戶可可以以購(gòu)購(gòu)買買多多套套組組合合。。在煙煙臺(tái)臺(tái)等等地地ＭＭＡＡＬＬＬＬ項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與商商鋪鋪分分割割工工作作中中，，深深感感結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形狀狀的的重重要要性性，，在在ＭＭＡＡＬＬＬＬ設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案完完成成后后一一定定要要首首先先進(jìn)進(jìn)行行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合初初步步商商鋪鋪分分割割，，根根據(jù)據(jù)初初步步分分割割意意見(jiàn)見(jiàn)內(nèi)內(nèi)部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形狀狀進(jìn)進(jìn)行行完完善善和和修修改改，，確確保保簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單化化以以及及可可視視化化原原則則。。銷售售比比例例銷售售部部分分面面積積＝＝（（項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資額額＋＋30%收益益））%每平平方方米米單單價(jià)價(jià)發(fā)展展商商要要有有能能力力開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)下下一一期期項(xiàng)項(xiàng)目目。。具體體銷銷售售要要詳詳細(xì)細(xì)根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況進(jìn)進(jìn)行行商商鋪鋪分分割割，，詳詳細(xì)細(xì)計(jì)計(jì)算算銷銷售售哪哪些些部部分分，，制制定定價(jià)價(jià)值值策策略略，，這這是是我我們們操操作作過(guò)過(guò)的的商商鋪鋪銷銷售售策策劃劃方方案案要要系系統(tǒng)統(tǒng)回回答答的的問(wèn)問(wèn)題題。。九隆隆街街銷銷售售模模式式通過(guò)過(guò)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)提提升升商商鋪鋪銷銷售售價(jià)價(jià)值值河南南中中匯匯廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的案案例例中匯匯廣廣場(chǎng)場(chǎng)是是NEWMALL商業(yè)業(yè)管管理理公公司司全全程程參參與與的的大大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，由由于于楊楊寶寶民民董董事事長(zhǎng)長(zhǎng)前前期期在在漯漯河河先先后后為為雙雙匯匯地地產(chǎn)產(chǎn)和和華華東東地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司講講授授商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)課課程程，，華華東東房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司聘聘請(qǐng)請(qǐng)楊楊寶寶民民先先生生擔(dān)擔(dān)任任華華東東地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司高高級(jí)級(jí)顧顧問(wèn)問(wèn)，，從從建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃和和商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃開(kāi)開(kāi)始始，，從從頭頭參參與與河河南南南南部部在在最最大大的的shoppingmall項(xiàng)目目中中匯匯廣廣場(chǎng)場(chǎng)策策劃劃與與商商鋪鋪銷銷售售及及招招商商與與商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)工工作作。。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃與與建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃的的指指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)值鏈理理論在地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)限度中中可以得得到集中中運(yùn)用,漯河華東東集團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)中匯匯廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目就是是一個(gè)很很好的案案例,首先我們們對(duì)華東東集團(tuán)進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與運(yùn)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新新專題培培訓(xùn),首先輸入入商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)專業(yè)知知識(shí),讓發(fā)展商商對(duì)整個(gè)個(gè)商業(yè)地地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程與價(jià)值值增值環(huán)環(huán)節(jié)達(dá)到到一個(gè)較較高的認(rèn)認(rèn)識(shí)水平平.其次要對(duì)對(duì)華東集集團(tuán)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)能能力進(jìn)行行診斷,幫助企業(yè)業(yè)對(duì)組織織機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整和和變革，，華東集集團(tuán)采納納建議主主動(dòng)吸納納商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)優(yōu)優(yōu)秀人才才，積極極組建商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司,從組織上上保證項(xiàng)項(xiàng)目順利利運(yùn)行,我們的咨咨詢服務(wù)務(wù)主要放放在項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)上上。中匯廣場(chǎng)場(chǎng)是深圳圳NEWMALL公司參與與咨詢服服務(wù)的大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目,該項(xiàng)目位位于漯河河交通路路與人民民路黃金金地段.接觸該項(xiàng)項(xiàng)目之前前,我們對(duì)整整個(gè)漯河河商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀狀已經(jīng)進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)調(diào)查,摸清漯河河各個(gè)主主要零售售企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)種種類和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力力,事先分析析出漯河河零售業(yè)業(yè)存在的的空白,不僅精品品百貨與與大賣場(chǎng)場(chǎng)是漯河河空白,更缺乏能能夠滿足足消費(fèi)者者購(gòu)物休休閑娛樂(lè)樂(lè)的現(xiàn)代代化購(gòu)物物中心。?？蛻魻I(yíng)銷銷的系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)用2004年10月22日是華東東集團(tuán)舉舉辦的中中匯廣場(chǎng)場(chǎng)——華東房地地產(chǎn)公司司十周年年慶典及及中匯廣廣場(chǎng)公開(kāi)開(kāi)認(rèn)購(gòu)籌籌碼大型型文藝演演出，邀邀請(qǐng)主要要明星：：孫悅、、李湘、、江濤、、范琳琳琳等，其其中李湘湘作為文文藝晚會(huì)會(huì)主持人人。為了促進(jìn)進(jìn)銷售，，從幾個(gè)個(gè)方面采采取措施施（1）.從新聞媒媒體宣傳傳方面將將演出活活動(dòng)與籌籌碼認(rèn)購(gòu)購(gòu)相互結(jié)結(jié)合，通通過(guò)軟文文與新聞聞報(bào)道及及廣告配配合體現(xiàn)現(xiàn)。（2）.利用演出出活動(dòng)，，取得明明星與公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)合影，，將合影影精心制制作放大大，作為為售樓處處布置內(nèi)內(nèi)容。（3）.邀請(qǐng)華東東世紀(jì)城城客戶（（每戶一一張票）），中匯匯廣場(chǎng)客客戶每個(gè)個(gè)鋪位兩兩張票，，通過(guò)老老客戶傳傳播信息息。（4）.根據(jù)前期期登記潛潛在客戶戶，采用用優(yōu)惠一一半價(jià)格格購(gòu)票措措施，邀邀請(qǐng)一批批有誠(chéng)意意的潛在在客戶觀觀看演出出。中匯廣場(chǎng)場(chǎng)的招商商與運(yùn)營(yíng)營(yíng)問(wèn)題中匯廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目存存在問(wèn)題題(1)公司治理理機(jī)制，，職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人團(tuán)團(tuán)隊(duì)的激激勵(lì)和約約束問(wèn)題題沒(méi)有解解決。缺缺乏運(yùn)營(yíng)營(yíng)與招商商和商業(yè)業(yè)營(yíng)銷專專業(yè)人才才。需要要一個(gè)形形象比較較鮮明，，辦公環(huán)環(huán)境優(yōu)雅雅的商業(yè)業(yè)公司辦辦公場(chǎng)所所。(2)中匯廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目操操作缺乏乏系統(tǒng)思思考，沒(méi)沒(méi)有貫徹徹經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的經(jīng)經(jīng)營(yíng)思路路，缺乏乏執(zhí)行經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，表表現(xiàn)在工工作不到到位，缺缺乏后備備人才的的培養(yǎng)機(jī)機(jī)制，建建議和顧顧問(wèn)公司司建立利利益共享享的長(zhǎng)期期合作關(guān)關(guān)系。(3).體把控能能力不強(qiáng)強(qiáng)，專業(yè)業(yè)化程度度不夠，，表現(xiàn)在在很多宣宣傳和招招商活動(dòng)動(dòng)以及合合作伙伴伴選擇的的隨意性性，帶來(lái)來(lái)工作的的被動(dòng)和和資源的的浪費(fèi)。。(4)中匯廣場(chǎng)場(chǎng)離開(kāi)業(yè)業(yè)只有五五個(gè)月時(shí)時(shí)間，本本項(xiàng)目操操作到了了關(guān)鍵時(shí)時(shí)刻，必必須采用用專業(yè)化化的操作作手法及及時(shí)完成成招商與與開(kāi)業(yè)工工作。按照目前前的招商商團(tuán)隊(duì)現(xiàn)現(xiàn)狀，將將出現(xiàn)兩兩個(gè)問(wèn)題題，第一一是不加加大招商商力度就就無(wú)法按按時(shí)開(kāi)業(yè)業(yè)。。第第二是為為招商而而招商，，開(kāi)業(yè)后后經(jīng)營(yíng)績(jī)績(jī)效難以以達(dá)到預(yù)預(yù)期效果果中匯廣場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)前前六個(gè)月月總體工工作思路路（1）形成成商業(yè)管管理公司司的良性性治理機(jī)機(jī)制，是是第一位位的工作作。解解決中匯匯商業(yè)公公司經(jīng)理理人團(tuán)隊(duì)隊(duì)的激勵(lì)勵(lì)與約束束問(wèn)題。。(2)理順公司司機(jī)制后后制定總總體工作作計(jì)劃，，制定開(kāi)開(kāi)業(yè)前及及第一年年經(jīng)營(yíng)管管理方案案，根據(jù)據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間倒計(jì)計(jì)時(shí)安排排。通過(guò)雙方方合作，，形成結(jié)結(jié)構(gòu)合理理的商業(yè)業(yè)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)，補(bǔ)補(bǔ)充招商商總監(jiān)、、運(yùn)營(yíng)總總監(jiān)、商商業(yè)營(yíng)銷銷經(jīng)理等等專業(yè)人人才。開(kāi)業(yè)前招招商工作作，建議議集中安安排本地地及深圳圳2005年11月份招商商活動(dòng)。。關(guān)于商業(yè)業(yè)設(shè)施可可以借鑒鑒日本購(gòu)購(gòu)物中心心的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，全面面優(yōu)化中中匯廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)設(shè)設(shè)施方案案。深圳濱海海購(gòu)物中中心案例例占地面積積20688平平方米容積率為為6。總建筑面面積14萬(wàn)平方米米，配備備車位1000個(gè)。公寓面積積68271平平方米,占55%左右右，面積積大于商商業(yè)面積積。公寓共計(jì)計(jì)三棟，，24層層（不含含商業(yè)裙裙樓），，每層900平平方米，，每層15-18戶，，小戶型型為主。。地上商業(yè)業(yè)五層：：每層8000-10000平方米米商業(yè)總建建筑面積積：8萬(wàn)平方米米，配備備車位446個(gè)個(gè)。建筑策劃劃汲取日本本和香港港購(gòu)物中中心特長(zhǎng)長(zhǎng)結(jié)合地鐵鐵物業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)策劃劃無(wú)縫連連接模式式項(xiàng)目地理理位置分分析本項(xiàng)目位位于寶安安中心區(qū)區(qū)第一地地鐵口業(yè)態(tài)構(gòu)思思招商摸底底與業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整我們分別別與太平平洋百貨貨、家樂(lè)樂(lè)福等主主力商家家溝通，，初步確確定與太太平洋百百貨進(jìn)行行戰(zhàn)略合合作，共共同打造造白領(lǐng)風(fēng)風(fēng)格的購(gòu)購(gòu)物中心心。融資創(chuàng)新新信托融資資：以項(xiàng)目為為杠桿招商主力力店成功功以后進(jìn)進(jìn)行信托托融資香蜜湖水水榭花都都項(xiàng)目是是深圳信信托融資資最成功功的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目盛世中華華業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)的初初步建議議第一主主要顧客客群體以以白領(lǐng)顧顧客為主主。百貨業(yè)態(tài)態(tài)建議引引進(jìn)1萬(wàn)平方米米高檔百百貨，類類似日本本西武百百貨。NEWMALL愿意與盛盛世公司司聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)4萬(wàn)平方米米白領(lǐng)風(fēng)風(fēng)格百貨貨，按照照日本服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃。。關(guān)于引進(jìn)進(jìn)并設(shè)置置兒童翻翻斗城業(yè)業(yè)態(tài)，建建議達(dá)到到1.5萬(wàn)平方米米，形成成長(zhǎng)春最最強(qiáng)的兒兒童業(yè)態(tài)態(tài)。關(guān)于美術(shù)術(shù)館的設(shè)設(shè)置高檔百貨貨的業(yè)態(tài)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分分析我們和他他們的業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)別別，高檔檔商品經(jīng)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手就是卓卓展購(gòu)物物中心。。1.VMD商業(yè)形象象區(qū)別。。2.總體項(xiàng)目目品牌組組合超越越對(duì)方達(dá)達(dá)到類似似韓國(guó)Galleria的水平。。韓國(guó)高檔檔購(gòu)物中中心他山之石石我們未來(lái)來(lái)的高檔檔百貨和和精品商商業(yè)形象象—盛世中華華廣場(chǎng)VS卓展購(gòu)物物中心盛世中華華廣場(chǎng)的的女裝VMD卓展的女女裝VMDGalleria化妝品形形象策劃劃與服務(wù)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)歐亞商都都的化妝妝品盛世中華華廣場(chǎng)的的化妝品品形象及及服務(wù)務(wù)品牌組合合的差異異化—引入商品品群概念念品牌適度度差異化化，突出出為白領(lǐng)領(lǐng)女性提提出的服服務(wù)兒童業(yè)態(tài)態(tài)的思考考長(zhǎng)春購(gòu)物物中心的的兒童業(yè)業(yè)態(tài)存在在空白，，規(guī)模小小檔次不不高。長(zhǎng)春卓展展購(gòu)物中中心的兒兒童業(yè)態(tài)態(tài)購(gòu)物中心心主力店店自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)的典典型投入入產(chǎn)出模模型按照銷售售額４億億元計(jì)算算，其中中預(yù)計(jì)女女裝1.4億元，男男裝３００００萬(wàn)萬(wàn)元，精精品化妝妝品５００００萬(wàn)萬(wàn)元，皮皮鞋皮具具３００００萬(wàn)元元，體育育運(yùn)動(dòng)用用品2０００萬(wàn)萬(wàn)元，家家居、家家俱廣場(chǎng)場(chǎng)銷售５５００００萬(wàn)元，，標(biāo)準(zhǔn)超超市銷售售５００００萬(wàn)元元，兒童童世界7０００萬(wàn)萬(wàn)元。毛利潤(rùn)６６００００萬(wàn)元開(kāi)店資金金，第一一年流動(dòng)動(dòng)資金２２００００萬(wàn)元，，第二年年流動(dòng)資資金１００００萬(wàn)萬(wàn)元，知知名度與與品牌建建立后只只需依賴賴供應(yīng)商商資金就就可以了了。成本預(yù)計(jì)計(jì)如下：：人力資資源成本本預(yù)計(jì)１１００００萬(wàn)元，，招商投投資宣傳傳經(jīng)費(fèi)３３００萬(wàn)萬(wàn)元，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用７０００萬(wàn)元（（含公益益活動(dòng)）），開(kāi)辦辦費(fèi)用２２５０萬(wàn)萬(wàn)元（辦辦公車輛輛１０００萬(wàn)元，，電腦ＰＰＯＳ投投入１５５０萬(wàn)元元），電電費(fèi)１００００萬(wàn)萬(wàn)元每年年，小計(jì)計(jì)４０５５０萬(wàn)元元。利潤(rùn)：６６００００—3250萬(wàn)元，等等于2750萬(wàn)元。預(yù)預(yù)計(jì)解決決普通員員工就業(yè)業(yè)人數(shù)５５００人人。盛世中華華廣場(chǎng)商商業(yè)建筑筑策劃的的意見(jiàn)1.空中花園園和餐飲飲娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)結(jié)合。2.空中步行行街的設(shè)設(shè)置建議議。3.停車位的的計(jì)算和和建議，，建議達(dá)達(dá)到1000個(gè)停車位位置。4.廣告位置置的設(shè)置置與導(dǎo)示示系統(tǒng)建建議。建建議設(shè)置置廣告塔塔空中花園園與南湖湖公園的的呼應(yīng)空中花園園的實(shí)景景效果項(xiàng)目標(biāo)桿桿的選擇擇—大阪難波波城與我我們的對(duì)對(duì)比停車場(chǎng)的的建議引進(jìn)女性性停車場(chǎng)場(chǎng)概念，，立體化化停車的的構(gòu)思商業(yè)設(shè)施施策劃通過(guò)細(xì)節(jié)節(jié)體現(xiàn)人人文關(guān)懷懷。VMD與內(nèi)部裝裝飾不同的VMD設(shè)計(jì)思想想決定裝裝修的風(fēng)風(fēng)格，不不同的業(yè)業(yè)態(tài)決定定了裝修修的形式式和檔次次建筑裝飾與導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)公園廣場(chǎng)核心心導(dǎo)示標(biāo)志本館導(dǎo)示立面裝飾店面裝飾外立面廣告的的設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)是重重要的收入來(lái)來(lái)源盛世中華廣場(chǎng)場(chǎng)贏利模式設(shè)設(shè)計(jì)的思考廣告展示及策策劃活動(dòng)收入入租金收入自營(yíng)收入物業(yè)管理收入入MALL收入組成MALL品牌輸出收入入項(xiàng)目融資的思思考1.營(yíng)造業(yè)態(tài)與建建筑優(yōu)勢(shì)，通通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理理分析寫(xiě)出具具有依據(jù)的可可行性分析報(bào)報(bào)告。2.積極采取信托托等多種融資資方式，吸引引基金進(jìn)入長(zhǎng)長(zhǎng)春。3.通過(guò)合作，建建立項(xiàng)目?jī)?yōu)秀秀高管團(tuán)隊(duì)。。4.充分發(fā)揮企業(yè)業(yè)建立的品牌牌與住宅項(xiàng)目目品牌，重視視無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。清晰闡闡述企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略。專業(yè)策劃的價(jià)價(jià)值1。準(zhǔn)確市場(chǎng)場(chǎng)定位奠定商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2。業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)科學(xué)，動(dòng)線線設(shè)計(jì)合理商商業(yè)鋪位分割割合理，能夠?yàn)榘l(fā)展商商業(yè)帶來(lái)2000萬(wàn)元以上價(jià)值值。3。采用不同同商鋪銷售模模式能夠?yàn)榘l(fā)發(fā)展商業(yè)多創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值400萬(wàn)元以上上。4.商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)來(lái)成熟的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)模式。。NEWMALL項(xiàng)目系列策劃劃報(bào)告:挖掘掘商業(yè)價(jià)值輔助發(fā)展商決決策幫助投資商與與銀行判斷項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值NEWMALL商業(yè)經(jīng)營(yíng)增值值現(xiàn)代商業(yè)步行行街現(xiàn)代商業(yè)步行行街的策劃是是購(gòu)物、商業(yè)業(yè)文化與休閑閑娛樂(lè)多種策策劃的集成。。運(yùn)用海洋的洋洋流理論對(duì)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)步行行街布局進(jìn)行行理性策劃，，確保商業(yè)步步行街的繁榮榮。法國(guó)巴黎國(guó)際一流的商商業(yè)步行街具具有特征：1、硬件設(shè)施一流流，包括市政政、交通和商商場(chǎng)乃至購(gòu)物物環(huán)境的硬件件設(shè)施。2、它應(yīng)該是多功功能的，比如如購(gòu)物、休閑閑、文化、娛娛樂(lè)、餐飲、、旅游六個(gè)方方面。3、商業(yè)步行街管管理水平應(yīng)該該是一流的，，不僅要具備備普通的商業(yè)業(yè)物業(yè)管理功功能，而且在在步行街整體體形象宣傳方方面，公共服服務(wù)與商業(yè)服服務(wù)水準(zhǔn)方面面也應(yīng)該使一一流的。世界著名步行行街具有較高高的文化內(nèi)涵涵與藝術(shù)品味味。國(guó)內(nèi)商業(yè)步行行街普遍存在在如下問(wèn)題：：1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾盾。2、商業(yè)利潤(rùn)下滑滑。3、商業(yè)功能單一一，文化休閑閑功能不強(qiáng)。?？臻g序列和尺尺度與消費(fèi)者者心理行為存存在差異。王府井商業(yè)街街將實(shí)施功能能、結(jié)構(gòu)、檔檔次、形象的的全面調(diào)整與與提升。－－完善功能能。從單一購(gòu)購(gòu)物的初級(jí)化化市場(chǎng)，向購(gòu)購(gòu)物、旅游、、休閑、娛樂(lè)樂(lè)、會(huì)展、文文化等多樣性性的高級(jí)化市市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變變。－－調(diào)整結(jié)構(gòu)構(gòu)。將傳統(tǒng)的的商業(yè)結(jié)構(gòu)向向現(xiàn)代化、國(guó)國(guó)際化商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按按照國(guó)際通行行的中心商業(yè)業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行行調(diào)整，商業(yè)業(yè)占３０－３３５％，餐飲飲企業(yè)占２００－２５％，，休閑、娛樂(lè)樂(lè)、酒店、服服務(wù)等占３００－４０％。。－－提升檔次次。－－營(yíng)造環(huán)境境。－－加快發(fā)展展數(shù)字王府井井。東門步行街改改造措施：1、改造交通設(shè)設(shè)施，設(shè)置步步行通道，禁禁止機(jī)動(dòng)車輛輛通行，交通通改造分兩期期，一期主要要包括風(fēng)貌街街、老街廣場(chǎng)場(chǎng)、解放路等等162、拆除違法建建筑，改造部部分建筑設(shè)施施3、注重文化設(shè)設(shè)施建設(shè)東門步行街未未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略略的意見(jiàn)1、決心拆除全全部違法建筑筑，流出空地地，增加綠地地。2、運(yùn)用城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)理論，不不僅將東門市市政建設(shè)相關(guān)關(guān)內(nèi)容向企業(yè)業(yè)開(kāi)放，而且且通過(guò)政府政政策調(diào)節(jié)，鼓鼓勵(lì)企業(yè)拆除除成片低矮老老式建筑，集集中建設(shè)高層層建筑，多流流出綠地，增增加通透性。。3、改革完善步步行街管理體體系，提高準(zhǔn)準(zhǔn)入門欄，將將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者淘汰出東東門，讓優(yōu)秀秀的經(jīng)營(yíng)者近近來(lái)，提升東東門形象。4、加大交通治治理力度與道道路改造力度度，拓寬美化化周邊道路。。理念設(shè)計(jì)、文文化定位、發(fā)發(fā)展規(guī)劃理念設(shè)計(jì)是商商業(yè)步行街策策劃的靈魂，，理念設(shè)計(jì)的的提出建立在在充分的調(diào)查查研究基礎(chǔ)上上，步行街策策劃要考慮步步行街的商圈圈特征、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域域歷史文化、、建筑與商業(yè)業(yè)文化。理念念的設(shè)計(jì)要在在商業(yè)街歷史史基礎(chǔ)上創(chuàng)新新，兼顧歷史史特點(diǎn)，更重重要的是有利利于未來(lái)發(fā)展展。洋流學(xué)說(shuō)與商商業(yè)步行街布布局洋流的形成有有許多原因，，主要原因是是由于長(zhǎng)期定定向風(fēng)的推動(dòng)動(dòng)。世界各大大洋的主要洋洋流分布與風(fēng)風(fēng)帶有著密切切的關(guān)系，但但洋流流動(dòng)的的方向和風(fēng)向向一致，在北北半球向右偏偏，南半球向向左偏。世界四大漁場(chǎng)場(chǎng)均分布在洋洋流回旋地帶帶。從經(jīng)濟(jì)地地理角度分析析1、洋流流暢區(qū)資資源流通過(guò)速速，難以停留留累積，成為為魚(yú)類遷徙的的路徑，無(wú)其其它特殊條件件很難形成資資源聚集，如如果有沙塵暴暴等帶來(lái)大量量浮游生物資資源，那么會(huì)會(huì)吸引魚(yú)類聚聚集。2、反之，洋流回回旋使大量生生物滯留，回回旋區(qū)內(nèi)食物物豐富，吸引引魚(yú)類；由此此產(chǎn)生食物鏈鏈，對(duì)各種物物種產(chǎn)生吸引引，從而形成成資源富饒區(qū)區(qū)域如：漁場(chǎng)場(chǎng)、海底礦藏藏?？梢?jiàn)回旋使資資源和生物聚聚集。精品百貨店中檔購(gòu)物中心文化娛樂(lè)休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購(gòu)物中心中低檔百貨店購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲理想的商業(yè)步步行街與購(gòu)物物中心布局模模型MALL＋商業(yè)步行街的的招商策劃與與代理鑒于目前商品品品牌雷同現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重，建建議在差異化化招商，不同同品牌組合設(shè)設(shè)計(jì)方面下功功夫，實(shí)現(xiàn)招招商創(chuàng)新，與與商業(yè)文化主主題相對(duì)應(yīng)，，加大進(jìn)口品品牌引進(jìn)的比比例，與韓國(guó)國(guó)日本及香港港地區(qū)密切合合作。招商代表收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—一個(gè)個(gè)月租金商業(yè)步行街的的經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)步行街管管理機(jī)構(gòu)的最最重要職責(zé)是是提出發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，制定好好發(fā)展規(guī)劃，，規(guī)劃好整個(gè)個(gè)步行街的商商業(yè)業(yè)態(tài)布局局，根據(jù)功能能定位合理組組織商業(yè)、旅旅游、文化休休閑等不同功功能的分布比比例，運(yùn)用城城市經(jīng)營(yíng)理論論，運(yùn)用市場(chǎng)場(chǎng)手段，執(zhí)行行建筑規(guī)劃，，組織社會(huì)力力量建設(shè)商業(yè)業(yè)步行街。商業(yè)街的具體體管理工作如如下：物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立立面、整個(gè)建建筑風(fēng)格的把把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)據(jù)顧客需求進(jìn)進(jìn)行整體比例例調(diào)整。黃石商商業(yè)步步行街街經(jīng)營(yíng)營(yíng)１、主主題商商場(chǎng)采采用百百貨經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式，，由深深圳NEWMALL公司控控股經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。２、組組建華華夏城城商業(yè)業(yè)管理理有限限公司司統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)。作用：：負(fù)責(zé)承承擔(dān)華華夏置置業(yè)的的商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、商商業(yè)工工程顧顧問(wèn)、、項(xiàng)目目的商商業(yè)招招商、、項(xiàng)目目商鋪鋪銷策策劃、、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的裝裝修顧顧問(wèn)等等。負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)華夏夏置業(yè)業(yè)所開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目進(jìn)行行商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管管理，，包括括：統(tǒng)統(tǒng)一的的商業(yè)業(yè)城管管理、、為委委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的業(yè)主主進(jìn)行行招商商和返返租、、考核核評(píng)估估及監(jiān)監(jiān)督承承租商商戶的的業(yè)績(jī)績(jī)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況況、商商業(yè)城城的整整體營(yíng)營(yíng)銷推推廣、、項(xiàng)目目范圍圍內(nèi)的的廣告告位規(guī)規(guī)劃和和招商商、項(xiàng)項(xiàng)目的的物業(yè)業(yè)管理理（包包括對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)管理理的招招標(biāo)和和考評(píng)評(píng)即后后期工工作的的監(jiān)督督）。。負(fù)責(zé)總總公司司管理理及營(yíng)營(yíng)銷人人員的的培訓(xùn)訓(xùn)，為為總公公司培培養(yǎng)和和選拔拔出色色的商商業(yè)地地產(chǎn)人人才和和公司司管理理人才才。負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目范范圍內(nèi)內(nèi)的二二手房房及鋪鋪面的的轉(zhuǎn)讓讓和買買賣，，同時(shí)時(shí)也承承接其其余的的二手手物業(yè)業(yè)中介介及投投資服服務(wù)。。負(fù)責(zé)承承接湖湖北其其余的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃劃和管管理。。1.室外商商業(yè)步步行街街-南京路路的優(yōu)優(yōu)勢(shì)1.高知名名度例如南南京路路有好好八連連2.人氣旺旺3.營(yíng)業(yè)額額高支撐南南京路路優(yōu)勢(shì)勢(shì)的條條件第一，，悠久久的歷歷史第二，，獨(dú)特特的風(fēng)風(fēng)景第三，，有多多種業(yè)業(yè)態(tài)，，同種種業(yè)態(tài)態(tài)不多多，避避免惡惡性同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)第四，，有知知名的的品牌牌第五，，有完完善的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施第六，，有一一個(gè)科科學(xué)的的管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)大型購(gòu)購(gòu)物中中心內(nèi)內(nèi)部的的室內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)步行行街(1)室內(nèi)步步行街街能夠夠提供供良好好而舒舒適的的小環(huán)環(huán)境，，使消消費(fèi)者者不再再受自自然氣氣候的的困擾擾，隨隨時(shí)享享受舒舒適的的消費(fèi)費(fèi)過(guò)程程。(2)在傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)淡季季，室室內(nèi)步步行街街對(duì)消消費(fèi)者者具有有強(qiáng)大大吸引引力。。(3)室內(nèi)步步行街街?jǐn)U展展了步步行街街的商商業(yè)空空間，，在一一定程程度上上滿足足步行行街對(duì)對(duì)體量量的要要求。。以深圳圳海岸岸購(gòu)物物廣場(chǎng)場(chǎng)室內(nèi)內(nèi)步行行街為為例，，進(jìn)行行創(chuàng)新新策劃劃1.室內(nèi)步步行街街中間間地帶帶設(shè)立立健康康加油油站，，讓顧顧客得得到充充分休休息。。2.以巴黎黎步行行街風(fēng)風(fēng)情設(shè)設(shè)置5個(gè)主題題區(qū)域域。3.設(shè)置大大小中中庭作作為共共享空空間，，方便便不同同業(yè)態(tài)態(tài)之間間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換社區(qū)商商業(yè)步步行街街四季花花城商商業(yè)步步行街街是一一個(gè)比比較成成功的的實(shí)例例，四季花花城商商業(yè)街街的主主題是是引進(jìn)進(jìn)歐洲洲式的的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)商鋪鋪形式式，創(chuàng)創(chuàng)開(kāi)放放式商商場(chǎng)先先河。。以個(gè)個(gè)性特特色商商鋪為為主，，為小小區(qū)內(nèi)內(nèi)居民民創(chuàng)造造悠閑閑雅致致的消消費(fèi)環(huán)環(huán)境。。目前前已吸吸引了了華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)方方超市市、民民潤(rùn)超超市、、中國(guó)國(guó)銀行行、海海爾空空調(diào)專專賣、、雅蘭蘭布藝藝、音音像店店、茶茶藝坊坊、書(shū)書(shū)吧、、純凈凈水、、美容容美發(fā)發(fā)等近近三十十戶商商家在在此經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)創(chuàng)新堅(jiān)持文文化營(yíng)營(yíng)銷路路線，，在管管理方方面下下功夫夫，將將五星星級(jí)酒酒店服服務(wù)與與商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)管理理及運(yùn)運(yùn)營(yíng)服服務(wù)相相互結(jié)結(jié)合，，創(chuàng)造造顧客客、供供應(yīng)商商、百百貨公公司三三贏模模式。。我們協(xié)協(xié)助引引進(jìn)韓韓國(guó)新新世界界百貨貨先進(jìn)進(jìn)管理理流程程，結(jié)結(jié)合沈沈陽(yáng)市市民的的消費(fèi)費(fèi)偏好好，制制定出出最佳佳商業(yè)業(yè)管理理制度度與流流程，，由日日本韓韓國(guó)商商業(yè)專專家為為本地地運(yùn)營(yíng)營(yíng)骨干干提供供專業(yè)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，由由深圳圳專家家為本本地普普通干干部和和營(yíng)業(yè)業(yè)人員員提供供分級(jí)級(jí)培訓(xùn)訓(xùn)。運(yùn)營(yíng)顧顧問(wèn)服服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)費(fèi)行行為為的的分分析析——新新理理論論的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)科特特勒勒教教授授把把人人們們的的消消費(fèi)費(fèi)行行為為劃劃分分為為三三個(gè)個(gè)階階段段：：量量的的滿滿足足、、質(zhì)質(zhì)的的滿滿足足與與感感性性滿滿足足階階段段，，消消費(fèi)費(fèi)者者看看重重的的不不是是產(chǎn)產(chǎn)品品的的數(shù)數(shù)量量與與質(zhì)質(zhì)量量，，而而是是與與他他們們自自己己的的關(guān)關(guān)系系密密切切程程度度，，他他們們購(gòu)購(gòu)買買產(chǎn)產(chǎn)品品是是為為了了一一種種感感情情上上的的渴渴望望，，或或是是追追求求商商品品與與理理想想的的自自我我概概念念的的吻吻合合。。服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷銷服務(wù)務(wù)策策略略中中最最核核心心的的問(wèn)問(wèn)題題，，就就是是服服務(wù)務(wù)的的定定位位。。要要進(jìn)進(jìn)行行系系統(tǒng)統(tǒng)的的服服務(wù)務(wù)定定位位第一一是是顧顧客客的的服服務(wù)務(wù)需需求求第二二是是自自身身的的服服務(wù)務(wù)能能力力第三三是是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的服服務(wù)務(wù)定定位位房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷銷的的四四個(gè)個(gè)趨趨勢(shì)勢(shì)第一一個(gè)個(gè)趨趨勢(shì)勢(shì)從從一一般般性性服服務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向知知識(shí)識(shí)服服務(wù)務(wù)第二二個(gè)個(gè)趨趨勢(shì)勢(shì)，，從從單單向向服服務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向互互動(dòng)動(dòng)服服務(wù)務(wù)第三三個(gè)個(gè)趨趨勢(shì)勢(shì)，，從從粗粗略略服