南京房地產(chǎn)開盤方案講義（含圖）

房地產(chǎn)開盤盤方案一，房地產(chǎn)項目目的市場環(huán)環(huán)境分析全國宏觀環(huán)環(huán)境分析全國宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境分分析全國宏觀產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分分析南京市房地地產(chǎn)市場宏宏觀環(huán)境分分析南京市城市市發(fā)展規(guī)劃劃南京市宏觀觀經(jīng)濟概況況南京市房地地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀及預測測土地市場分分析住宅銷量市市場分析投資市場分分析1.1全國宏觀環(huán)環(huán)境分析全國宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境分分析2017年以來，中中國經(jīng)濟延延續(xù)回穩(wěn)向向好態(tài)勢，，國民經(jīng)濟濟呈現(xiàn)運行行平穩(wěn)、結結構優(yōu)化、、動能轉換換、質(zhì)量效效益提升的的態(tài)勢。全全社會固定定資產(chǎn)投資資增速小幅幅回落，消消費增速總總體平穩(wěn)，，進出口增增速顯著大大幅回升，，居民收入入穩(wěn)定增長長。預計2017年中國經(jīng)濟濟增長6.8%左右，增速速比上年小小幅回升，，實現(xiàn)年初初的增長目目標。其中中第一、二二產(chǎn)業(yè)增速速平穩(wěn)，第第三產(chǎn)業(yè)對對經(jīng)濟增速速貢獻顯著著，增加值值占比繼續(xù)續(xù)提高。2013-2018年4季度GDP走勢圖統(tǒng)計時間國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）國內(nèi)生產(chǎn)總值季度累計同比增長（%）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值季度累計同比增長（%）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值季度累計同比增長（%）2013年1-4季度595244.47.8261956.18277959.38.32014年1-4季度6439747.3277571.87.4308058.67.82015年1-4季度689052.16.9282040.36.2346149.78.22016年1-4季度743585.56.7296547.76.33833657.72017年1-4季度827121.76.9334622.66.1427031.582018年第1季度198783.16.877451.36.3112427.87.52013-2018年4季度GDP統(tǒng)計表2018年，建筑材材料的價格格可能暫時時不會下降降。究其原原因，無非非就是國家家環(huán)保部重重力整治建建材企業(yè)污污染問題和和汽運的限限載查處加加大。2013-2018年建材價格格走勢圖2017年底，國內(nèi)內(nèi)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完成成額為63.17萬億，累計計同比增速速持續(xù)下滑滑至7.2%，創(chuàng)2015年以來新低低，相比去去年同期下下降0.9個百分點。。2018年2月，固定資資產(chǎn)投資完完成額增速速為7.9%，3月同比增速速回落至7.5%，但仍高于于去年底。。全國宏觀產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分分析2月16日，新華社社就發(fā)表了了題為《““房住不炒炒”讓房價價漸回理性性》，就““2018年樓市走向向”作了明確表表態(tài)。回顧顧去年以來來房價變化化節(jié)點：8月份，15個熱點城市市新房環(huán)比比價格首現(xiàn)現(xiàn)最近3年來全面停停漲；10月份，10個熱點城市市新建商品品住宅價格格跌回1年前水平；；12月份，一線線城市新建建商品住宅宅和二手住住宅價格同同比漲幅均均連續(xù)15個月回落。。房價變化是是調(diào)控效果果的直接表表現(xiàn)，但房房價控制并并非本輪調(diào)調(diào)控終極目目標。樓市新舊時時代的分水嶺嶺人口流入城城市“政府壟斷斷住房用地地”格局將改變變住房租賃市市場加速布局局在中國人口口進入存量量時代，誰誰能吸引到到更多的外外來人口，，誰就有未未來，誰的的房子也就就更有保值值增值的空空間。過去十年，，住房有兩兩個明顯屬屬性，一個個是居住屬屬性，一個個是投資屬屬性，公共共物品屬性性相對來說說是處于弱弱勢的。但但是未來十十年，住房房將極大的的弱化投資資屬性，轉轉變成居住住屬性+準公共物品品屬性。2018年住建部將將大力發(fā)展展住房租賃賃市場特別別是長期租租賃，加快快推進住房房租賃立法法等。國土部明確確，將研究究制定權屬屬不變、符符合土地和和城市規(guī)劃劃條件下，，非房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)依法法取得使用用權的土地地作為住宅宅用地的辦辦法，深化化利用農(nóng)村村集體經(jīng)營營性建設用用地建設租租賃住房改改革試點。。1.2南京市房地地產(chǎn)市場宏宏觀環(huán)境分分析城市的規(guī)劃劃對房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)有有著重要的的意義,可以說城市市規(guī)劃決定定著房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)價價值。城市市規(guī)劃前景景有效地刺刺激了房地地產(chǎn)開發(fā)投投資的增長長,城市規(guī)劃中中的功能分分區(qū),也為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)區(qū)位位選擇提供供了依據(jù),項目開發(fā)規(guī)規(guī)模、類型型、風格等等指標也隨隨之受到影影響,城市規(guī)劃中中城市空間間結構的改改變和城市市配套設施施、道路交交通網(wǎng)絡的的改善影響響了房地產(chǎn)產(chǎn)商品的價價格。南京市城市市發(fā)展規(guī)劃劃城市職能與與發(fā)展規(guī)模模城鄉(xiāng)空間布布局南京市宏觀觀經(jīng)濟概況況根據(jù)南京市市人民政府府網(wǎng)上公布布數(shù)據(jù)，2018年第一季度度，南京市市完成地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值2680.31億元，按可可比價格計計算，同比比增長8.0%，增速位居居全省設區(qū)區(qū)市首位。。一季度民民用鋼質(zhì)船船舶產(chǎn)量下下降54.1%；水泥下降降23.5%。去庫存成成效明顯。。全市商品品房銷售面面積同比下下降14.4%，待售面積積同比下降降30.5%。一季度，，全市一般般公共預算算收入397.81億元，同比比增長19.1%，增速領跑跑全?。蝗w居民人人均可支配配收入為15976.5元，同比增增長9.2%，增速在蘇蘇南五市中中位列第一一。1.3南京市房地地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀及預測測土地市場分分析行政區(qū)農(nóng)用地建設用地未利用地土地總面積面積占總面積比例面積占總面積比例面積占總面積比例南京市619.9362.74%283.9229.74%84.208.52%988.05南京市土地地資源概況況（單位：萬萬畝）類別件數(shù)總面積（單位：公頃）總金額（單位：億元）用地預審6955048.442/公開出讓3611396.011557.30南京市2017年度國土資資源綜合統(tǒng)統(tǒng)計報告表表住宅銷量市市場分析商品房銷量量市場觀分分析2017年1-4月南京市商商品房銷售售面積為3677.6千㎡，同比比下降27.3%；2016年1-12月南京市商商品房銷售售面積為15581.8千㎡，同比比增長1%。2017年1-4月南京市商商品房銷售售額為65107百萬元，同同比下降20.1%；2016年1-12月南京市商商品房銷售售額為276635百萬元，同同比增長56%。商品住宅銷銷量市場觀觀分析2017年1-4月南京市商商品住宅銷銷售面積為為3278.1千㎡，同比比下降31.8%；2016年1-12月南京市商商品住宅銷銷售面積為為14062.9千㎡，同同比下降降1.6%。2017年1-4月南京市市商品住住宅銷售售額為56641百萬元，，同比下下降26.7%；2016年1-12月南京市市商品住住宅銷售售額為251499百萬元，，同比增增長56.3%。價格分析析2017年5月南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)平均價價格為26106元/㎡，環(huán)比下下降0.08%，同比增增長24.57%。投資市場場分析2017年1-4月南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額為為67803百萬元，，同比增增長29.9%；2016年1-12月南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額為為184560百萬元，，同比增增長29.2%。2017年1-4月南京市市商品住住宅開發(fā)發(fā)投資額額為51063百萬元，，同比增增長27.3%；2016年1-12月南京市市商品住住宅開發(fā)發(fā)投資額額為139276百萬元，，同比增增長28.8%。綜上所述述，2017年各種緊緊縮政策策不斷發(fā)發(fā)布，市市場趨于于穩(wěn)定，，2018年將會延延續(xù)2017年的主基基調(diào)。二，金科科集團南南京棲霞霞區(qū)燕子子磯項目目市場環(huán)境境分析南京市棲棲霞區(qū)燕燕子磯項項目概況況金科集團團背景南京棲霞霞區(qū)燕子子磯項目目概況項目建設設方案南京市棲棲霞區(qū)燕燕子磯項項目所在在區(qū)域市市場分析析以及特特點區(qū)域環(huán)境境分析區(qū)域房地地產(chǎn)市場場特點南京市棲棲霞區(qū)燕燕子磯項項目SWOT分析南京市棲棲霞區(qū)燕燕子磯項項目競爭爭分析2.1全國宏觀觀環(huán)境分分析集團背景景用地性質(zhì)質(zhì)：不限限用地面積積：18551.9m2容積率：：1.01≤Far≤2.2建筑高度度：35≤H≤60建筑密度度：≤22%綠地率：：≥35%地塊位于于棲霞區(qū)區(qū)燕子磯磯街道，，北臨太太新路，，東臨嵩嵩山路，，南臨燕燕江路，，西臨黃黃山路，，現(xiàn)狀為為空地。。根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場踏勘勘，項項目地塊塊周邊300m范圍內(nèi)均均為拆遷遷后空地地和在建建小區(qū)，，根據(jù)規(guī)規(guī)劃，周周邊空空地多為為規(guī)劃的的商業(yè)、、居住住和教育育用地，，無規(guī)規(guī)劃工業(yè)業(yè)企業(yè)用用地。土地性質(zhì)質(zhì)環(huán)境衛(wèi)生生項目情況況地理位置置環(huán)境分析析南京棲霞霞區(qū)燕子子磯項目目概況項目環(huán)境境調(diào)查與與分析土地性質(zhì)質(zhì)本項目地地塊形狀狀為規(guī)則則的矩形形地塊,沿四周路路段都很很順直，，為南京京市棲霞霞區(qū)燕子子磯街道道的中部部，在高高層建筑筑中可以以看到周周圍的所所有景色色。燕子子磯作為為長江三三大名磯磯之首，，有著““萬里長長江第一一磯”的的稱號，，風景秀秀麗，南南京幕燕燕省級森森林公園園距離約約為1km，森林景景觀是本本項目可可以利用用的一大大賣點，，應充分分利用，，環(huán)境衛(wèi)生生本項目地地塊原主主要為薛薛家村住住宅，另另外還包包括原華華隆公司司部分區(qū)區(qū)域，現(xiàn)現(xiàn)均已拆拆遷完畢畢。原原來的擁擁擠和臟臟亂差的的情況己己經(jīng)得得到徹徹底改變變。由由于緊靠靠太新路路,這條道路路是棲霞霞區(qū)主要要的交通通要道,交通比較較繁忙,車輛擁擠擠,堵車的情情況經(jīng)常常發(fā)生,噪音給本本項目目帶來一一定影響響。項目建設設方案本項目占占地面積積18551.9m2，總建筑筑面約60000m2，其中地地上建筑筑面積約約40000m2，地下下建筑面面積18800m2，建設內(nèi)內(nèi)容主要要包括5棟18F住宅樓（（1#、2#、3#、4#、5#）、1棟1F配電房（（A1#樓）、1棟2F配套用房房（A2#樓），本本項目地地下1F為儲藏室室和地下下車庫。。項目建建成后共共有住宅宅總戶數(shù)數(shù)約370戶，機動動車停車車位約500輛。項目基本本一覽表表2.2南京市棲棲霞區(qū)燕燕子磯項項目所在在區(qū)域市市場分析以及及特點區(qū)域環(huán)境境分析地塊周邊邊緊鄰太太新路、、嵩山路路等城市市主次干干道，是是棲霞區(qū)區(qū)燕子磯磯區(qū)域內(nèi)內(nèi)不多的的較大的的規(guī)則地地塊,周邊醫(yī)療療

、教教育、、金融、、文化化、娛樂樂等配套套設施施十分齊齊全，其其中有農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行

、工工商銀行行

、建建設銀銀行等等眾多的的金融服服務網(wǎng)點點

；有有南京萬萬壽醫(yī)院院、南京京新頤和和康復醫(yī)醫(yī)院、太太新醫(yī)院院醫(yī)療機機構服務務點；既既有金陵陵科技學學院等高高等學府府，也有有燕子磯磯中心小小學，燕燕子磯初初級中學學等教學學資源；；更有曉曉莊國際際廣場、、彩虹廣廣場、沃沃爾瑪?shù)鹊壬虡I(yè)中中心。區(qū)域房地地產(chǎn)市場場特點區(qū)域住宅宅項目產(chǎn)產(chǎn)品特點點區(qū)域內(nèi)典典型樓盤盤區(qū)域內(nèi)建建筑類型型多以小小高層、、高層為為主,多層住宅宅幾乎絕絕跡。由由于區(qū)域域內(nèi)良好好的配套套和成熟熟的居住住氛圍,所針對的的目標客客戶群定定位均比比較高,所以市場場供應的的戶型面面積較多多,以80平米140平米為主主,戶型以三三室兩廳廳及兩室室兩廳為為主。區(qū)區(qū)域內(nèi)總總房價一一般均在在2萬一3萬之間。。周邊的高高檔次樓樓盤較多多，競爭爭激烈。。以項目目為中心心,聚集著濟濟南市許許多的高高檔樓盤盤,比較有代代表性的的樓盤電電建地產(chǎn)產(chǎn)海賦尚尚城、保保利國家家社區(qū)、、融創(chuàng)玉玉蘭公館館、弘陽陽燕江府府等等，，這些樓樓盤都會會對此項項目的潛潛在目標標客戶群群產(chǎn)生分分流作用用。項目住宅宅板塊區(qū)區(qū)域內(nèi)典典型樓盤盤的情況況2.3南京市棲棲霞區(qū)燕燕子磯項項目SWOT分析分分析SWOT分析機會威脅優(yōu)勢劣勢規(guī)劃優(yōu)勢勢品牌優(yōu)勢勢政策優(yōu)勢交通優(yōu)勢優(yōu)勢分析金科集團具具有很明顯顯的知名度度,具有很強的的影響力。。地塊位于棲棲霞區(qū)燕子子磯街道，，北臨太新新路，東臨臨嵩山路，，南臨燕江江路，西臨臨黃山路。。附近有6多條公交線線路,交通四通八八達,十分便捷出出行較為方方便。燕子磯新城城被南京市市政府列入入2011年城市建設設重點打造造的十大板板塊之一，，城北邊緣緣化面貌將將會有較大大的改變。。據(jù)了解，，未來燕子子磯新城將將打造成為為城北的公公共服務區(qū)區(qū)，改變現(xiàn)現(xiàn)有化工廠廠聚集區(qū)的的面貌。棲霞區(qū)發(fā)展展前景好,且地塊布局局方正平整整,較好規(guī)劃。。通過委托托國際知名名的設計公公司設計,很容易做成成經(jīng)典項目目。該項目所處處的太新路路交通堵塞塞現(xiàn)象嚴重重,造成了一定定程度出行行不便。該項目目距離主要要交通道路路距離太近近,噪聲干擾成成為項目的的軟肋。項目東東北側的環(huán)環(huán)境有點臟臟亂差,與周邊的大大環(huán)境不協(xié)協(xié)調(diào)。劣勢分析利用大路改改造造勢。。大路的拓拓寬改造,客觀上能夠夠解決交通通的擁堵問問題,另外,大路的改造造,能夠將項目目東北側的的臟亂差的的市容問題題一并解決決。本項目的建建成,提供盡可能能多個車位位,能過為科技技市場提供供一定的車車位,在一定程度度上解決了了山大路的的交通堵塞塞問題,起到了一舉舉兩得的效效果。計劃采用新新型的外墻墻材材料,利用現(xiàn)代化化的新材料料來彌補噪噪音的問題題。地段優(yōu)勢優(yōu)化景觀淡淡化劣勢南京市人才才政策機會分析棲霞區(qū)燕子子磯區(qū)域以以內(nèi)的地區(qū)區(qū),已經(jīng)很難找找到配套設設施和交通通情況向本本項目這樣樣優(yōu)越的地地塊了。該該地區(qū)人口口眾多,雖然周邊,但遠遠滿足足不了需求求,總的來說時時區(qū)域供應應量較少。。且由于南南京人才新新政的影響響，人口流流入很大，，加上地段段稍偏遠，，房價稍低低，更能夠夠引人注目目。利用國際名名師高水平平的規(guī)劃、、景觀設計計,弱化項目的的現(xiàn)狀劣勢勢,將因地理條條件的不利利給建筑規(guī)規(guī)劃布局以以及建筑施施工帶來的的不利因素素徹底消除除掉,而且將噪聲聲等污染降降至最低程程度。根據(jù)《中共南京市市委、南京京市人民政政府印發(fā)的的通知》(寧委發(fā)[2018]1號)要求，南京京市公安局局會同該市市人社局研研究制定《南京市關于于大學本科科以上學歷歷人才和技技術技能人人才來寧落落戶的實施施辦法(試行)》(以下簡稱《人才落戶實實施辦法》)已于今年3月1日正式實施施。這必將將導致人口口的快速流流入，對住住房的需求求增加。開發(fā)難度大大本區(qū)域高檔檔物業(yè)較多多，周邊有有（融創(chuàng)、保保利等等））,作為后起項項目,在市場定位位、項目規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品策劃等等方面都提提出更高要要求,本項目的總總體開發(fā)難難度較大。。開發(fā)周期可可能加長由于本項目目本身為老老城區(qū),拆遷的難度度可能會比比較大,有可能對開開發(fā)周期造造成不利的的影響。另外外,周邊都是已已經(jīng)建好的社區(qū),對將來的施施工的施工工場地、施工工噪音以及及周邊居民的態(tài)度都都會對施工進度造成成很大的影影響。這些多可能能對開發(fā)周周期造成不利的影響響,開發(fā)周期的的延長,對銷售、融融資成本、、資金回籠以及項目目的市場形形象,都會造成負面的影影響。.威脅分析通過上述對對項目的分分析,我們可以明明白金科集集團公司的的優(yōu)劣勢所所在。公司司在財政資資金、人力力資本、地地理位置、、產(chǎn)品質(zhì)量量上面具有有比較大的的優(yōu)勢,這些為公司司的強力發(fā)發(fā)展提供了了人力和物物質(zhì)保障。。但由于國國家宏觀政政策的調(diào)控控,市場競爭的的激烈,這些客觀不不利因素決決定了公司司在發(fā)展上上受到了一一定限制,初期開發(fā)規(guī)規(guī)模比較小小。通過這些分分析,開發(fā)公司最最終應選擇擇如下戰(zhàn)略略立足太新新路住宅板板塊,面向燕子磯磯,因勢利導,揚長避短,穩(wěn)扎穩(wěn)打,發(fā)揮優(yōu)勢。。由于地理理優(yōu)勢,棲霞區(qū)燕子子磯的房地地產(chǎn)發(fā)展?jié)摑摿艽?為了讓更多多的消費者者了解、熟熟悉公司,公司應該依依靠自己比比較雄厚的的財力和公公司品牌效效應,舉辦各種類類型的活動動來拓展項項目的知名名度,增加其在消消費者心中中的美譽度度,公司決定加加大產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新力度,推出更新的的產(chǎn)品。總結2.4南京市棲霞霞區(qū)燕子磯磯項目競爭爭分析房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的供應商商既包括政政府土地的的供應商,也包括建筑筑商、設計計商、銀行行等房地產(chǎn)產(chǎn)參與者。。開發(fā)公司司受惠于政政府背景的的強大實力力,在土地成本本、銀行信信貸等方面面獲得了一一定優(yōu)勢,為了追求項項目規(guī)劃設設計上的完完美,選擇了名氣氣極大的設設計商,議價能力完完全受制于于對方,使公司在成成本控制上上受到一定定的影響。。（1）競爭主要要集中在中中高端市場場,低端市場相相對平靜。。（2）品質(zhì)競爭爭是主流。。-商品住宅的的替代品主主要是經(jīng)濟濟適用房等等非商品房房以及二手手房、房屋屋租賃和政政府的棚戶戶區(qū)改造房房。雖然目前的的房地產(chǎn)行行業(yè)處于賣賣方市場,開發(fā)商對房房價的定價價能力很強強。開發(fā)公公司從市場場調(diào)查開始始,項目的整個個過程都圍圍繞著目標標消費者展展開,很多消費者者對公司和和公司項目目非常熟悉悉,認為公司不不會胡亂定定價公司通通過消費者者導向決定定的價格實實際上處于于高斯曲線線的中段,低于相當一一部分消費費者心目中中的定價。。與替代品的競爭與供應商的競爭與購買者的競爭同行之間的競爭競爭分析通過上述分分析,我們可以看看出,實際上項目目的主要競競爭來自于于同行競爭爭對手的競競爭,有潛在的市市場風險。。我們可以以通過在項項目的規(guī)劃劃設計、戶戶型確定以以及市場推推廣的過程程中趨利避避害,選擇對項目目有利的方方案進行設設計,這在項目的的產(chǎn)品定位位部分有詳詳細的闡述述。在我們們合理利用用項目自身身優(yōu)勢,淡化弱勢的的項目定位位以及營銷銷組和過程程中,我們可以將將這些潛在在的風險有有效的規(guī)避避。三，市場定位分分析消費者需求求及消費者者行為調(diào)研研南京棲霞區(qū)區(qū)燕子磯項項目的市場場細分高檔商品住住宅客戶群群分析項目目標客客戶群的鎖鎖定項目客戶需需求偏好調(diào)調(diào)查分析項目的市場場定位選擇擇3.1消費者需求求及消費者者行為調(diào)研研4%27%25%44%南京市居民民家庭年收收入20萬元-50萬元5萬元-10萬元10萬元-20萬元50萬以上人口結構及及戶型選擇擇3.2南京棲霞區(qū)區(qū)燕子磯項項目的市場場細分高檔商品住住宅客戶群群分析根據(jù)我們的的網(wǎng)絡調(diào)查查數(shù)據(jù),我們針對客客戶的年齡齡、工作區(qū)區(qū)域、職業(yè)業(yè)特征、收收入分析、、家庭人口口數(shù)量、交交通方式分分析、客戶戶偏好進行行了調(diào)查分分析。經(jīng)過過數(shù)據(jù)統(tǒng)計計分析,得出如下結結論：高檔商品住住宅客戶群群分析家庭人口數(shù)數(shù)量年齡分析交通方式分分析職業(yè)特征收入分析項目目標客客戶群的鎖鎖定通過市場細細分,最終選擇了了棲霞區(qū)及及周邊區(qū)域域中產(chǎn)階級級、文化精精英為目標標市場客戶戶群。區(qū)域：面向向南京市各各個區(qū)域及及周邊城市市,這是省會經(jīng)經(jīng)濟特點決決定的。中產(chǎn)階級：：主要從經(jīng)經(jīng)濟上對客客戶的界定定,是特指南京京中高收入入以上的客客文化精英：：這里指廣廣義的文化化概念,社區(qū)為高收收入者提供供與其身份份相匹配的的生活環(huán)境境、產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新和生活活享受社區(qū)區(qū)為城市文文化精英提提供了現(xiàn)代代化的生活活方式和開開放的社區(qū)區(qū)生活,是文化交流流的場所社社區(qū)為文化化轉型者提提供良好的的教育配套套。項目目標客客戶以25一40歲之間的人人為主,多為兩口之之家或三口口之家。他他們的工作作單位主要要集中在IT業(yè)、私營業(yè)業(yè)主、外企企白領和黨黨政機關公公務員等行行業(yè).項目客戶需需求偏好調(diào)調(diào)查分析戶型面積的的偏好分析析購房者的主主要選擇平平米的兩居居室和平米米的三居室室,分別占到總總成交量的的和。二居居室和三居居室的面積積中等偏下下的戶型,功能齊全,經(jīng)濟適用,才能滿足這這些購房者者的需求。。其他影響因因素的偏好好分析除戶型、面面積因素之之外,影響購房者者最終作出出決定的其其他因素依依次為周邊邊環(huán)境、價價格、物業(yè)業(yè)管理、配配套設施、、工程質(zhì)量量、朝向層層次。購房房者對于產(chǎn)產(chǎn)品本身的的特征,關注程度較較高,例如價格、、物業(yè)管理理水平、配配套設施、、工程質(zhì)量量、朝向層層次等。體現(xiàn)項目規(guī)規(guī)模優(yōu)勢項目總體量量可達到6萬平米以上上,更能體現(xiàn)項項目氣勢,產(chǎn)品齊全,配套完善。。和諧生活標標準開發(fā)公司的的企業(yè)理念念,彰顯對新形形式的理解解和支持。。品質(zhì)的標標準、細節(jié)節(jié)的標準、、服務的標標準。都市社區(qū)山大路拓寬寬在即,交通便利,與市中心區(qū)區(qū)聯(lián)系更加加緊密,可感受到都都市的繁華華與便利。。3.3項目的市場場定位選擇擇四，南京棲棲霞區(qū)燕子子磯項目的的營銷組合合策略選擇項目的產(chǎn)品品策略項目的價格格策略項目的營銷銷渠道策略略項目入市時時機的選擇擇4.1項目的產(chǎn)品品策略項目生活配配套服務及戶型該項目可以以充分作教教育和醫(yī)療療的賣點。。附近的教教育資源優(yōu)優(yōu)勢明顯,燕子磯中心心小學和燕燕子磯初級級中學都是是本地公認認的名校。。南京萬壽壽醫(yī)院和南南京新頤和和康復醫(yī)院院與該項目目的距離都都不超過4km。根據(jù)本區(qū)域域的市場調(diào)調(diào)研與分析析,項目后期的的戶型應該該以兩室兩兩廳、三三室兩廳廳為主,面積積集集中中在在平平米米之之間間。。兩居居室室戶戶型型在在平平米米之之間間,三室室在在平平米米之之間間,適當當增增加加部部分分一一室室一一廳廳戶戶型型,面積積平平米米之之間間。。項目目景景觀觀項目目周周邊邊有有燕燕子子磯磯旅旅游游景景點點和和南南京京幕幕燕燕省省級級森森林林公公園園，，自自然然條條件件本本身身優(yōu)優(yōu)越越，，社社區(qū)區(qū)景景觀觀設設計計引引入入““五五親親””環(huán)環(huán)境境設設計計理理念念,因地地制制宜宜,盡可可能能還還原原自自然然人人居居,旨在在創(chuàng)創(chuàng)造造現(xiàn)現(xiàn)代代住住宅宅的的景景觀觀面面貌貌,營造造出出一一種種陽陽光光悠悠閑閑的的生生活活風風韻韻。。社社區(qū)區(qū)將將眾眾多多的的景景觀觀元元素素與與人人文文元元素素緊緊密密地地結結合合在在一一起起,樓宇宇間間穿穿插插交交錯錯著著中中心心庭庭院院、、小小橋橋流流水水以以及及戶戶外外運運動動設設施施,既美美化化了了環(huán)環(huán)境境也也為為業(yè)業(yè)主主提提供供了了休休閑閑運運動動的的場場所所,在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)形形成成了了一一副副人人、、水水、、路路、、景景完完美美結結合合的的畫畫卷卷。。項目目樣樣板板房房（1）選選擇擇兩兩室室兩兩廳廳、、三三室室兩兩廳廳各各一一套套主主力力房房型型布布置置樣樣板板房房樣樣；；（2）板板房房裝裝修修風風格格可可以以不不同同,但是是同同樣樣要要體體現(xiàn)現(xiàn)精精致致與與全全面面；；（3）樣樣板板房房應應配配備備有有居居家家生生活活必必備備的的常常用用家家居居及及裝裝飾飾品品；；（4）燈燈光光照照明明通通透透,并有有光光影影的的和和諧諧變變化化；；（5）配配合合樣樣板板房房裝裝修修,希望望能能設設立立專專門門由由售售樓樓處處通通往往樣樣板板房房的的看房房動動線線。。看看房房動動線線經(jīng)經(jīng)過過的的大大堂堂、、電電梯梯廳廳均均需需提提高高裝裝修修而成成為為樣樣板板段段,給客客戶戶以以現(xiàn)現(xiàn)房房的的直直觀觀感感受受。。4.2項目目的的價格格策略略項目目中中住住宅宅的的均均價價控控制制在在28000元/平方方米米,總價價平平均均為為250-400萬元元。。這這個個價價格格均均處處于于目目標標市市場場能能夠夠接接受受的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。在項項目目開開盤盤初初期期,我們們推推出出一一次次性性付付款款打打折折優(yōu)優(yōu)惠惠的的開開盤盤計計劃劃暫暫定定一一次次付付款款的的優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度為為九九五五折折。。樓層層差差價價朝向向差差價價景觀觀差差價價項目目價價格格制制定定項目目差差價價的的確確定定項目目價價格格的的調(diào)調(diào)整整4.3項目目的的營營銷銷渠渠道道策策略略展銷銷會會銷銷售售現(xiàn)場場銷銷售售,就是是在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的現(xiàn)現(xiàn)場場和和附附近近商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)建建立立售售樓樓部部開開展展銷銷售售。。開展銷銷會的的銷售售是““集中中優(yōu)勢勢兵力力打殲殲滅戰(zhàn)戰(zhàn)。它它追求求的是是“速速戰(zhàn)速速決、、短時時間內(nèi)內(nèi)取得得銷售售績效效”。。通常,一個已已經(jīng)購購房的的業(yè)主主現(xiàn)身身說法法,向其親親朋好好友推推薦購購買某某樓盤盤,這樣的的成功功率要要遠遠遠高于于普通通銷售售人員員在大大量廣廣告支支持下下的推推銷說說辭,這也就就是所所謂的的“示示范效效應””。業(yè)主直直銷現(xiàn)場銷銷售4.4項目入入市時時機的的選擇擇項目入入市時時機依依據(jù)（1）根據(jù)據(jù)銷售售季節(jié)節(jié)、市市場情情況確確定,即在進進入銷銷售旺旺季之之前