近代上海道契與明清江南土地契約文書之比較

近代上海道契與明清江南土地契約文書之比擬[提要]道契是近代上?！仓饕谧饨绲貐^(qū)〕土地運作的重要契據(jù)。其契紙稱為“出租地契〞，即把地產(chǎn)使有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外國人，因例送蘇松太道署蓋印發(fā)給，俗稱“道契〞。這類文契名為永租，實同買賣，成了外國人在華執(zhí)業(yè)之憑證。從邏輯上說，近代上海發(fā)行的道契與明清時期江南土地買賣租賃契約存在著一定的承襲關(guān)系，但由于租讓對象發(fā)生了變化，尤其是在租界特有氣氛的孕育下，舊有的土地形態(tài)出現(xiàn)分解，并由此演化出新的土地關(guān)系與經(jīng)營方式。作為一種表達(dá)近代土地契約關(guān)系的文契，道契的格式內(nèi)容、經(jīng)辦手續(xù)，以及按照條例法規(guī)轉(zhuǎn)讓土地財產(chǎn)權(quán)利的意識與習(xí)慣，對上海以致周邊地區(qū)產(chǎn)生了較大影響。另一方面，道契具有的良好信譽，以及它在實際運作中所形成的一套程式，是為我國傳統(tǒng)契約文書在其演進(jìn)中所欠缺的。近代開篇，列強(qiáng)入侵，沿海開埠通商，中國社會發(fā)生劇烈變化。孫中山先生曾說：“近來歐美的經(jīng)濟(jì)潮流，一天一天的侵進(jìn)來了。各種制度都是在變動，所受的頭一個最大的影響，就是土地問題。〞[1]上海等地通商開埠之后，圍繞著土地的租賃與經(jīng)營，出現(xiàn)了一種新的土地契式，這種契式與傳統(tǒng)的土地契約存在著某種關(guān)聯(lián)，而于詳細(xì)理論與操作過程中，卻較多吸收歐美的體制與經(jīng)歷，在此根底上建立起來的土地契約制度，也逐漸實現(xiàn)了向近代的轉(zhuǎn)型。一近代上海土地制度的形成與確立，有幾個關(guān)節(jié)點，而?土地章程?無疑是其中最關(guān)鍵的。在詳細(xì)理論方面，?土地章程?公布二年后出臺的道契，作為一種新式的土地文契，成為半個多世紀(jì)上海〔主要在租界地區(qū)〕土地運作的重要契據(jù)。其契紙稱為“出租地契〞，即把地產(chǎn)使有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外國人，因例送蘇松太道署蓋印發(fā)給，俗稱“道契〞。這類文契名為永租，實同買賣，成了外國人在華執(zhí)業(yè)之憑證。從邏輯上說，近代上海發(fā)行的道契與明清時期江南土地買賣租賃契約存在著一定的承襲關(guān)系，但由于租讓對象發(fā)生了變化，尤其是在租界特有氣氛的孕育下，舊有的土地形態(tài)出現(xiàn)分解，并由此演化出新的土地關(guān)系與經(jīng)營方式，對上海乃至江南地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)構(gòu)造都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。道契又是如何出臺的？先看開埠前上?？h城及其周邊的格局。與一般傳統(tǒng)城鎮(zhèn)一樣，縣城是上?？h的中心地帶，本縣的重要活動大多在這里舉辦。上海縣城―――――[1]?孫中山選集?〔下卷〕，?民生主義?第二講，人民出版社1966年版，第792－793頁。及四郊，其圖區(qū)分布情況，主要在高昌鄉(xiāng)二十五保，下轄十六圖。在上?？h城內(nèi)，除官署、廟宇以外，都是店肆街巷。至清乾嘉道年間，因沿海貿(mào)易的興起，上?？h城有所拓展，特別是縣城東南隅，因地近港口，成為上海最為繁盛的地方，沙船的號子都集中于此，各地運載的南北貨物也在這里集散。與上?？h城、東門外港口一帶商貿(mào)繁榮的情形相映照，同樣位處黃浦江畔、縣城北面的那塊地方卻仍是鄉(xiāng)村景象，寂寞異常。有一片農(nóng)田，零星地分布著幾個小村落，沿浦之地有幾家舊式船廠、木行，“余者卑濕之地，溪澗縱橫，一至夏季，蘆草叢生，田間丘墓累累。〞[1]從相關(guān)地契上看，黃浦江與吳凇江交匯處往南，以注明“東至黃浦〞的地塊〔也即后稱之為“外灘〞的一局部〕，除建了一些營壘兵防設(shè)施，大多為私人田產(chǎn)，在公元1840年前后，其業(yè)主分別是：奚尚德、奚尚賓、吳金盛、吳建勛、石成山、吳會元、施萬興、石炳榮、吳思本、陳圣章、姚恒源、吳秀昌、吳愷亭、王協(xié)忠、吳大德、吳襄、陳茂林、瞿吉夫、方鋸、石姓、周遠(yuǎn)蘭等。[2]這些業(yè)主擁有的田地多寡不等，有幾畝、數(shù)十畝，少數(shù)人家到達(dá)數(shù)百畝。開埠之前，上?？h城廂內(nèi)外田地的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，除少量官有、公有土地，大多數(shù)為私有土地，即按規(guī)定須向國家繳納賦稅，其田地宅基“皆系民間所置買，完納錢糧，雖大皇帝亦不肯將民產(chǎn)作為官地，徑行建造，致令失所。〞[3]賦糧牽涉到土地登記造冊，而最易引發(fā)事端的是江海灘地。江南等地，正供錢糧款內(nèi)有蘆課一項：“凡蘆洲俱系沿江沙灘，坍漲靡定，是以定例五年一丈量，令地方官踏勘新舊坍漲沙地，據(jù)實報聞，而不肖官吏往往借此納賄行私〞，結(jié)果造成已坍之地，不得豁除正賦，而新漲之地，反而脫漏升科，此種積弊“甚為民害〞。[4]上海近江臨海，也存在著這一問題。近代黃浦江沿岸碼頭出現(xiàn)了多起地產(chǎn)糾紛案，即由灘地坍漲不定而引起，其間有官民間賦稅之爭，亦涉及中外商民產(chǎn)權(quán)訴訟。英國殖民者以堅船利炮相脅迫，促使顢頇的清朝政府與之簽訂了?南京條約?。在該條約中，上海被定為通商五口岸之一。中英?南京條約?雖允許英國人攜帶家眷在所列五口貿(mào)易通商，但詳細(xì)沒有議及居留地點。直到1843年10月訂立的?虎門附加條約?，又名?善后事宜清冊附粘和約?，其中第七款提到英人租地事宜，規(guī)定須由領(lǐng)事官與中國地方官員詳細(xì)商議。隨后，英國首任駐上海領(lǐng)事巴富爾〔GergeBalfur〕抵滬。當(dāng)時來滬的外國商人，大多是匆忙的過客，做完生意就離去，留居上海的少數(shù)英人只能借住在縣城外沿黃浦一帶的民房，居住條件非常惡劣。巴富爾本人這時也在上海縣城內(nèi)東、西門之間的西姚家弄，租賃到一處顧姓住宅，作為英國領(lǐng)事館臨時住地，年―――――[1]岑德彰：?上海租界略史?，第2頁。[2]參見?上海道契?第一卷相關(guān)契號，上海古籍出版社1997年版。目前已版的?上海道契?第一卷，收錄英冊道契第1－300號〔中間略有缺省，如缺第8、10、30、105等號〕，此注。[3]載?籌辦夷務(wù)始末?道光朝，第五冊。[4]雍正十三年十月，載?高宗實錄?卷四，轉(zhuǎn)引自南開大學(xué)歷史系編：?清實錄經(jīng)濟(jì)資料輯要?，第674、675頁。租金為400元。期間，巴富爾曾與上海道臺宮慕久會商開埠事宜。1843年11月17日，巴富爾宣告上海開埠通商。當(dāng)時劃定的通商開埠區(qū)域較大，計自吳淞對面，黃浦右岸舊炮臺劃一直線至寶山角起，直至上?？h城為止，包括上海至吳淞口黃浦江之全段。隨即巴富爾與宮慕久始就上海居留地問題進(jìn)展會談。英國人選擇上?？h城北邊的這塊土地作為開埠區(qū)域，有其深意，瀕江近海，空間開闊，內(nèi)可扼上海縣城，外能引重洋巨艦。然而，從傳統(tǒng)土地經(jīng)濟(jì)角度來審視，這片土地與上海西部相比，農(nóng)業(yè)條件相對差些，其灘地也無太大的農(nóng)耕價值。因此，圈出這樣一塊土地作為“華洋分居〞的居留地，在清朝官員的眼里沒有多大障礙。在酌議居留地形式問題時，中英雙方的交涉卻頗費周折。巴爾福提出賣絕土地，這為中國法律所不許，“普天之下，莫非王土；普天之民，莫非王臣〞，這一觀念在中國士民中根深蒂固，盡管在我們的傳統(tǒng)土地關(guān)系中已分解出多種權(quán)利，諸如田底權(quán)與田面權(quán)的別離，等等，但從法理上說，全國土地名義上都是屬于皇帝的，假如把這些土地賣給外人，皇帝豈不是喪失了這局部產(chǎn)業(yè)？所以，作為“夷人〞的英國人一提出要買絕土地，即遭到上海道臺的斷然回絕。后巴富爾請英國政府出面，向中國當(dāng)局要求買下整塊土地，也因條約上無此項規(guī)定而擱淺。幾經(jīng)商討，后同意采取折衷的方法――租地。為什么選用租地形式，其會談詳細(xì)細(xì)節(jié)不甚清楚。一種可能的解釋是：中國傳統(tǒng)的公私法觀念向來模糊，私法上的所有權(quán)與公法上的主權(quán)常?；於鵀橐?，假如把中國的土地賣給外國人，即不能在該地上行使主權(quán)，而采用租賃一法，便可作圓通。從1843年起，圍繞租地邊界、租地手續(xù)以及外僑應(yīng)遵守事宜等問題，巴富爾與宮慕久屢次磋商，會談也時斷時續(xù)。與此同時，英國商人、傳教士乃至領(lǐng)事官員一直在與黃浦灘上的業(yè)主直接接觸，私下達(dá)成土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并訂立了一批租地議單。如寶順洋行的顛地·蘭士祿于1844年4月在上?？h二十五保三圖必字圩向業(yè)主奚尚德等人租地13畝8分9厘4毫。而后，怡和洋行、和記洋行、仁記洋行、義記洋行、融和洋行等也陸續(xù)向中國業(yè)主租地。當(dāng)時所立的那些租地議單，實際上就是明清時期江南一帶民間的租地契約。大約二年過去了，會談也終于有了結(jié)果。雙方商議，準(zhǔn)允在一特定范圍內(nèi)，將土地租于外人。1845年11月29日〔道光二十五年十一月初一日〕，宮慕久以道臺名義發(fā)布一項告示，這個告示就是他與巴富爾“依約商妥〞的?土地章程?〔LandRegulatins〕，習(xí)稱?第一次租地章程?。又過了兩年，即1847年12月31日〔道光二十七年十一月二十四日〕，第1號英冊出租地契正式發(fā)出。契約一式三份，分別標(biāo)明上、中、下，上契存領(lǐng)事館，中契存道臺，下契由租地人收執(zhí)，契約名稱英文一方定為ShanghaiTitle-Deed，而中文一方?jīng)]有定名，中國人因其為道臺所給，加蓋道臺關(guān)防，故名之為“道契〞。第1號道契的租地人就是英商顛地·蘭士祿。該契后另有一行字：“再查此租地，原于二十四年四月間租定者，彼時因租地契款式尚未辦成，是以先將各業(yè)戶原立租地議單暫交該商收執(zhí)。今既將出租地款式辦成，當(dāng)將原立租地議單繳回本道署內(nèi)存案，本日換回此契為憑。〞上海道臺發(fā)契給號，地契號一般按發(fā)契日期的順序排列。英冊道契的1號到60號〔現(xiàn)存道契檔案中缺了幾份〕，契后都注明原租地時間，實際上均可視作“補契〞。補契中說明可以用“原立租地議單〞換取正式的道契。1847年，道臺咸齡開場印發(fā)道契。第一批均系1844年以來租地成案，共59件，計地535.844畝。從1845年11月?上海土地章程?公布，到1847年12月第1號道契發(fā)出，兩者是互相關(guān)聯(lián)的。?上海土地章程?以告示形式公布，前有“曉喻〞，后列二十三條。首先，確定租地界址，“就上海地勢民情〞，議定洋涇浜以北，李家廠以南地基租給英商建房居祝這是最初的英租界,面積為840畝。章程的主要內(nèi)容規(guī)定了租地方法，明確外國人租地須辦的手續(xù)。該章程當(dāng)時雖沒有確立出租地契〔道契〕的款式，但其中的一些規(guī)定直接成為道契的內(nèi)容，有的那么事關(guān)契證的辦理發(fā)放程序。如章程第1條，即規(guī)定以一種契紙形式作為出租人與承租人的憑證，這種契證須經(jīng)送交上海道臺審查，加蓋鈐引：“華民報明本道暨上海廳縣衙門，以憑詳明大憲，商人〔指英商，此注〕報明領(lǐng)事官存案。并將認(rèn)租出租各契，寫立合同，呈驗用印，分別發(fā)給收執(zhí)，以昭信譽而杜侵占。〞[1]此條明確規(guī)定租地契須交上海道臺審查，加蓋鈐印方為有效。這種地契俗稱為“道契〞，即緣于此。而其本質(zhì)乃證明中國仍保存對租地的管轄之權(quán)。第7條、第8條是關(guān)于商人租賃土地的年租、交付時間與方法，以及規(guī)定租地的年租交存官銀號，押手歸原業(yè)主收齲這兩條涉及租金與賦稅交割，至為關(guān)鍵，內(nèi)中換算極其復(fù)雜，道契中相關(guān)內(nèi)容作過幾次修改。第9條規(guī)定“商人租地建房之后，只準(zhǔn)商人稟報不租，退還押租，不準(zhǔn)原主任意退租，更不準(zhǔn)再議加添租價〞，以及道契中的契文那么改為：“惟此外均不許華民另索錢賦，并議嗣后倘假設(shè)英商愿將退地，由該業(yè)主即必收回，一面直將前議押租錢照數(shù)還與英商收回，但概不準(zhǔn)該業(yè)主自討退地。〞意思大致一樣。第14條，“別國之人，如有在議定楊〔洋〕涇浜以北租給英商界內(nèi)要租地建房，或租賃居住，存貯貨物，宜先向英國管事官說明能否議讓，以免歧異。〞別國人在英租界租地，須事先得到英國領(lǐng)事的答應(yīng)，領(lǐng)取的租地契就是英冊道契。第19條規(guī)定：“租地建房及出租房屋，或租房寓住并存貯貨物各戶，應(yīng)于每年十二月二十五日，將本年租地假設(shè)干畝，建房假設(shè)干間，租給何等人，具報管事官，照會地方官存案備查。如有分租、轉(zhuǎn)租房屋、轉(zhuǎn)租地基之事，亦應(yīng)隨時報明備案。〞這些規(guī)定成了此后道契經(jīng)辦中的必要手續(xù)。?土地章程?是上海道臺宮慕久與英國領(lǐng)事巴富爾“依約商妥〞的結(jié)果，英國人通過1845年的這個章程及隨后發(fā)放的道契，捷足先登，欣喜地獲取了居留上海的特權(quán)，由此產(chǎn)生了上海租界。以后，其他歐美商民接踵而至，各國領(lǐng)館次第設(shè)立。繼英國人獲取居留權(quán)后，法、美諸國也先后提出租地要求。這些國家通過與中國政府簽訂一系列條約，獲得了與英國差不多相等的特權(quán)。這樣，美、法可援例在上海租地造房。但是，在詳細(xì)與上海地方官府進(jìn)展相關(guān)問題的會談與交涉中，各國代表所采取的方式與手段各不一樣，出租地契的簽發(fā)上也有時間先后。美冊道契第1號于1854年9、10月間〔咸豐四年八月〕，乃美國商人廣源行向中國業(yè)主陶大觀租得，租地四址：北半河，南英商大路，東英商墻界，西本行，面――――[1]參見英國國家檔案館收藏?上海土地章程?之中文本，載?上海房地產(chǎn)志?編纂委員會編：?上海房地產(chǎn)志·附錄三?，上海社會科學(xué)院出版社1999年版，第543－546頁。下引文與此同。積僅5厘，花洋貳拾元，年租每畝定1500文。[1]其格式已照1854年7月11日租界租地人大會通過的第二次土地章程所附之“租地契式〞。關(guān)于法冊道契。據(jù)上海房屋土地資源管理局檔案館所藏，未見第1－4號，所見法冊道契第5號，存中契，乃法國公董局向業(yè)戶徐假設(shè)瑟租定，面積不詳，計價銀8900兩，發(fā)契時間為光緒二十一年〔1895年〕六月。而第6號法冊道契，發(fā)出日期已是光緒二十七年〔1901年〕三月，租地人教士三德堂，面積4.35畝，價銀300兩，所租之地在二十五保四圖。事實上，法冊道契與英冊道契所發(fā)時間相當(dāng)，其租地時間也早于發(fā)契時間。[2]為何現(xiàn)存法冊道契“中契〞局部，最早是在光緒年間，且前后道契號間隔時間較長，此必有緣故。一種說法是：起初法租界也簽發(fā)過法冊道契，但不久就以簽發(fā)“領(lǐng)事館契〞〔一稱公館契〕為主了。法國人梅朋、傅立德所著?上海法租界史?中援引了愛棠〔Edan〕主持法國駐滬領(lǐng)事館時期的款式，現(xiàn)轉(zhuǎn)錄如下：[3]立永遠(yuǎn)絕租地契趙甲錢乙同到大法國領(lǐng)事府臺前，情愿將自己二十五保六圖能字圩號基地共計畝分厘毫絕租與天主堂永遠(yuǎn)管業(yè)；三面言定，共作時價規(guī)銀兩整；彼時銀地兩交，各無反悔。其地自絕租之后，聽?wèi){新業(yè)主自用或出租或絕租，與趙錢等毫無干預(yù)。每年新業(yè)主須出納租錢千文，常年至12月中，預(yù)付來歲租錢，以抵完糧之用。此系兩廂情愿，各無異言；恐后無憑，立此絕租契，存照。計開：東至西至南至北至絕租趙甲、錢乙地保某與英冊道契相對照，顯然，這不是法冊道契的式樣，可能是根據(jù)早期法國商人與中國業(yè)主所訂立租地契約轉(zhuǎn)換而來。一些法冊道契上注明“套〞字，或許就說明它們是由早期租地契證套換過來的。頗足注意的是，明清江南一些地方在土地契約轉(zhuǎn)換時就有“活套〞的形式。道契在冊別上不僅有英冊、法冊、美冊之分，還有德冊、比冊等，后又出現(xiàn)寶山英冊、寶山法冊等。道契格式，到第二次土地章程修訂時已根本統(tǒng)一。由于1845年?土地章程?在很多地方不能適應(yīng)各國商民的需要，趁小刀會起義之機(jī)，英、法、美三國駐滬領(lǐng)事就在醞釀籌劃新的土地章程。1854年7月，上――――[1]見美冊道契第1號，上海房屋土地資源管理局檔案館藏。[2]據(jù)[法]梅朋、傅立德所著?上海法租界史?〔上海譯文出版社1983年版〕第34頁注中介紹：在法國領(lǐng)事館的地皮申請登記簿上，第一號是1848年10月17日領(lǐng)事館譯員哥士耆署名的申請書。第二號是雷米，日期是1849年1月5日。只是哥士耆申請地皮的活動沒有繼續(xù)下去，后來把自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了雷米。[3]愛棠兩度任法國駐滬代理領(lǐng)事，1853年6月-1857年6月，1859年6月－1863年2月。此契式據(jù)S.J.洪?中國的所有制?，參見?上海法租界史?第538－539頁。海租界當(dāng)局背著中國政府，正式公布這個經(jīng)三國公使共同簽字的新土地章程。幾天后，在外國人自行召集的租地人會議上通過，定名為?上海英法美租界租地章程?〔一般也稱第二次?土地章程?〕。第二次土地章程共14款，條文較原來簡潔，規(guī)定了租界的界限、租地、定租、立契、留地充公、納租、轉(zhuǎn)租、起造以及成立工部局〔英文章程中稱“組成委員會〞〕等內(nèi)容。這個修訂后的章程，重要之處還附粘了“租地契式〞全文，現(xiàn)轉(zhuǎn)錄于下：江南海關(guān)道為給出租地契事照得接準(zhǔn)國領(lǐng)事官照會內(nèi)開今據(jù)國人稟請在上海按和約所定界內(nèi)，租業(yè)戶地一段，永遠(yuǎn)賃租畝分厘毫北南東西每畝給價文，其年租每畝一千五百文，每年預(yù)付銀號等因前來。本道已飭業(yè)戶將該地租給該商收用，務(wù)照后開各條遵行。查核外國人按和約在界內(nèi)租定地畝，卻不由己便，亦不得轉(zhuǎn)與別國未曾準(zhǔn)住中國之人，必須中國官憲與領(lǐng)事官查視其租地賃房無足阻礙，方準(zhǔn)租祝又查向議章程，雖外國人有通融得益之處，但無準(zhǔn)租地賃房與華民，輾轉(zhuǎn)貨賣。假設(shè)華民欲在界內(nèi)租地賃房，須由領(lǐng)事官與中國官憲酌給蓋印憑據(jù)始可準(zhǔn)行。上列各條，倘該商并后代管業(yè)之人，將來以其地轉(zhuǎn)與，不稟明本國領(lǐng)事官并道憲批準(zhǔn)登籍，將其地整段分段，或己或人，另造房屋，轉(zhuǎn)租華民居住，假設(shè)未領(lǐng)兩國官憲允準(zhǔn)憑據(jù)，并每年不將年租錢一千五百文預(yù)付銀號，違犯斯章者，那么此契作為廢紙，地即歸官，須至租地契者。咸豐年月日給租地第幾分地契第幾號道印這是對道契第一次作較大的修改。此后，在滬的外國人開場承受共同的道契款式。在英、法、美三國租界，各國商人經(jīng)有關(guān)國領(lǐng)事同意，均可獲得租地權(quán)利。?土地章程?后又作過幾次修改，道契內(nèi)容那么隨土地章程的修改屢作更動。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.二外國人在上海居留，實行的是租地制，此無疑，但問題是怎樣對待這種“租地〞的性質(zhì)。1845年公布的土地章程，全文屢次使用“租賃〞一詞，其第九條規(guī)定外國商人“租地建房之后，只準(zhǔn)商人稟報不租，退還押租，不準(zhǔn)原主任意退租，更不準(zhǔn)再議加添租價〞，這點就很可琢磨了。隨后發(fā)放的道契中，行文始用“永遠(yuǎn)賃租〞。第二次土地章程附粘之“租地契式〞中也明確寫到：“在上海按和約所定界內(nèi)租業(yè)戶□□地一段，永遠(yuǎn)租……〞。道契式樣直到民國初年仍然沿用，但因道臺衙門已廢止，故在原公文程式第一行及后之落款稍作改動。自1927年上海特別市政府成立后，契據(jù)名稱即改為“永租契〞，由土地局管理這種契紙，核發(fā)方法作了些許改進(jìn)。圍繞著“永遠(yuǎn)租賃〞的涵義與性質(zhì)，自近代以來，中外人士為此一直進(jìn)展著劇烈的辯論，歸納起來，有二種意見：第一、認(rèn)定永遠(yuǎn)租賃就是買賣；第二、認(rèn)為永遠(yuǎn)租賃與買賣不同。堅持第一種說法的，其根據(jù)或理由：〔1〕外國買主實際上已掌握了土地的絕對權(quán)利，用“租賃〞純粹是為一名稱；〔2〕從土地契約上分析，這種契約中并不載明何種租金；一次給價而期間那么為永遠(yuǎn)的，并無可以解除的規(guī)定。這樣看來，說明這是一種具有完全效力的買賣文契，與中國習(xí)慣上使用的賣契相等，而與典契毫無關(guān)聯(lián)。[1]此種說法之要義，外人租地只為名義，實際卻是“買賣〞。主張永遠(yuǎn)租賃與買賣之不同者，強(qiáng)調(diào)“在租界中之契約，用‘永遠(yuǎn)租賃’字樣，正是顯示并不以所有權(quán)相讓。在西方法學(xué)家視之，所有權(quán)與永遠(yuǎn)租賃，或毫無差異；但余可決定在中國法中，實有根本差異〞。而據(jù)當(dāng)時外交部咨復(fù)市政府的答文中談到“……所有外人土地權(quán)，仍以現(xiàn)有通商口岸為限，且只得永租地畝，不得有絕賣情事〞。[2]依中國風(fēng)俗律法，“永租〞與“絕賣〞斷不是一回事。持兩種觀點的人各有所執(zhí)。這里有一個背景不容無視，即在近代特殊的環(huán)境下，面臨西方列強(qiáng)的強(qiáng)勢壓迫，民族危亡，喪權(quán)辱國，國人從法權(quán)、法理上研究制度者居多，因為他們更多著眼于收回租界、爭回利權(quán)。我們?nèi)缃袢タ疾爝@段歷史，自然需抱有同情的理解。而今人去討論這一問題，更多應(yīng)著力于制度本身的層面。圍繞土地的租賃與經(jīng)營，道契逐漸形成近代城市土地運作的一套制度，這種制度在吸收歐美體制與交融中國外鄉(xiāng)經(jīng)歷方面，有許多問題值得討論。依循著清代江南地契與產(chǎn)權(quán)演變線索，我們來關(guān)注道契與傳統(tǒng)江南地契之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，以及在詳細(xì)運作程序上發(fā)生的變化。從租地議單到?上海土地章程?公布，直至道契的發(fā)出，這是近代上海土地契約形成的幾個重要環(huán)節(jié)。初，外國人向上?？h城北邊黃浦灘一帶的業(yè)主租地時，先與他們商定價格，再驗看田單，最后才放心與之訂立租地議單。租地必以執(zhí)業(yè)田單為憑，這符合上海以及江南廣闊地區(qū)訂立田地買賣租契約的民事習(xí)慣?！拔嵋靥锏貓?zhí)業(yè)，清糧以前，執(zhí)乾隆四十八年縣印田單為憑。清糧以后，執(zhí)咸豐五年縣印田單為憑。〞[3]田單上寫明圩號、畝分、糧額、戶名等。遇有遺失、焚毀，當(dāng)嚴(yán)格查勘，符合要求者，方補給印諭執(zhí)業(yè)。補換道契時，須把附粘田單的租地議單上繳上海道署存案。驗勘田單，此后成為辦理道契必不可少的手續(xù)。這說明傳統(tǒng)的田單在近代土地文契的轉(zhuǎn)換中有著不可替代的作用，它是證明土地產(chǎn)權(quán)的根本憑證。相應(yīng)地，一經(jīng)轉(zhuǎn)過道契，說明已完成了土地轉(zhuǎn)讓，田單即“作為廢紙〞，失去證明產(chǎn)權(quán)的效用。先行到達(dá)上海的商人、傳教士、領(lǐng)事官員等為解決居住問題，首先通過各種途徑與方式，打聽當(dāng)?shù)卦谔锏剞D(zhuǎn)讓方面的鄉(xiāng)俗習(xí)慣，理解如何訂立土地文契。因此，明清時期流行于江南一帶的買田租地契約、相關(guān)文書以及契約使用的習(xí)慣等等，必然與道契存在著的某種內(nèi)在關(guān)系。開埠之前，上海城廂內(nèi)外在房地契約訂立方面，有不同的方式。如有賣契、絕賣契之分，只有在絕賣契中才注明：“自絕之后，聽?wèi){居住召租，拆卸起造……恐后無憑，立此杜絕賣契存照〞，一般賣契那么不需要作這樣的規(guī)定，按鄉(xiāng)――――[1][2]參見徐公肅、丘瑾璋著：?上海公共租界制度?第199、200、202頁等。[3]?上?？h續(xù)志?卷六，“田賦上〞。俗習(xí)慣，事實上此類賣契保存著回贖或加價的權(quán)利。道光五年〔1825年〕，上?？h城二十五保十一圖的朱黃氏出售倉灣大街一處住房，五月立的是賣契，拿了160千文錢，至九月份又立賣加杜絕嘆契，得足賣價、加價、絕、嘆契錢200千文，這才算是賣斷。另一位名字叫陳良玉的業(yè)主，道光十九年〔1839年〕十月把大東門外城河邊的房屋賣出，立了賣契，于次年三月續(xù)立加契，招貼了一些錢，幾個月后立下絕契。照例，立了絕契之后，已與原業(yè)主“永斬割藤〞，而陳良玉以“適因迫于失業(yè)廢時，際此歲暮，告貸無門，是以央原中相勸〞，再立“嘆契〞，得到“門房嘆氣〞錢假設(shè)干。[1]絕契以外，續(xù)立嘆契，倒是很少的例外。從鄉(xiāng)俗與國家律例上說，買賣雙方既立絕契，原業(yè)主便無理由招貼錢款。所以，原業(yè)主也是帶著懇求的口氣委托中人前與賣主商量的。契買之外，還有“契當(dāng)〞，在一些文檔中常見“契當(dāng)房地〞與“接當(dāng)為買〞的記載。通常理解的“契當(dāng)房地〞，即如江南農(nóng)村常見的“典地〞或“典押〞，是以典的方式獲得房屋地產(chǎn)的使用權(quán)，其所有權(quán)不變?！敖赢?dāng)為買〞，就是以契買方式獲得典當(dāng)土地房產(chǎn)的所有權(quán)。道光初年，青口幫客商勤泰蔣履中、義昌伙鄭楚峰，用京錢4000“契當(dāng)〞上?？h孫姓住宅，作為祝其公所。幾年后，其他商人“接當(dāng)為買，加價肆仟千〞，這樣總共花費京錢8000將孫宅買斷，獲得契券。[2]。這是契約上接“當(dāng)〞到“買〞的成例。傳統(tǒng)土地契約文書的類別上，歷來有紅〔赤〕、白之分。白契多見于民間協(xié)議，屬于私家文書，在實際社會生活中雖也起到證明土地所有權(quán)的作用，但嚴(yán)格說來它不是完全的法律文本。人戶典賣田宅，須請買官府印賣的文契書填，方許印押投稅，有官府鈐印，稱為紅契。紅契及其所附的官文書有一定格式，此種契據(jù)在處理地產(chǎn)房屋糾紛時才具有法律效力。隨著江南土地契約關(guān)系的開展，這一帶土地買賣、租佃文契的格式逐漸固定標(biāo)準(zhǔn)，且具有較強(qiáng)的延續(xù)性。按照明清時期江南田地契約文書的種類劃分，外國人向中國業(yè)主租地，所立之契應(yīng)歸入租契一類。江南地區(qū)租佃興旺，關(guān)于租契名稱，各地有所不同，最通用的有“租約〞、“租札〞、“租批〞、“租據(jù)〞、“租貼〞、“租契〞，或謂“佃約〞、“佃契〞、“立租田票〞等。明清時期江南地區(qū)一般出租地契，其契式要求須開列以下內(nèi)容：〔1〕契首稱謂，即立契人，此為土地出租者；〔2〕土地所有權(quán)的說明；〔3〕出租原因；〔4〕對象地，必須詳細(xì)注明坐落〔邑、保、圖、圩號等〕、面積諸項；〔5〕承租人；〔6〕租價；〔7〕稅糧、租額除割過戶與時間；〔8〕契末稱謂〔立契人〕、鄰人作中、地保或代筆人，等等。限于篇幅，有關(guān)明清時期江南地區(qū)的租契款式，此處不復(fù)舉例。一般說來，那些租佃只涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，且有租賃期限。而更重要的是這類租契只是租讓土地，并不涉及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，因此，對“租價〞一項尤其看重。開埠前夕，上海縣城內(nèi)外的房屋租賃活動非常普遍。?上海碑刻資料選輯?中就有不少會館、公所置產(chǎn)的記錄，行會組織購置房地后，通常的一種做法是采－----[1]這幾份地契引自上海檔案館編?清代上海房地契檔案匯編?，第24－31頁。[2]?青口客商起餅油山貨積建公所碑?，載?上海碑刻資料選輯?第305頁。取出租形式，用轉(zhuǎn)租或分租獲得租金，以來開展活動，祭祀、扶貧以致修繕房屋，等等。開埠伊始，黃浦灘一帶的田地租給外商，其價格雖較平日稍貴，每畝約租價制錢三四十千，最多的有五六十千。然而，當(dāng)?shù)鼐用裼械某鲇诟星樯系囊蛩?，對前來租地的外國人并不熱情，更沒有爭先踴躍。據(jù)說，有一位老婦人堅持不肯出售，還向上海道臺當(dāng)面責(zé)罵，“直唾其面〞，聲稱決不將地皮賣給洋鬼子。后來可能還是在地方官府的壓力下，業(yè)主們陸續(xù)與外國人達(dá)成協(xié)議，簽訂租地議單，立了租地契約。隨后，一方交租價銀假設(shè)干，并容許完納原有的田地糧賦〔一如以前的除割過戶〕，一方那么交出執(zhí)業(yè)田單。從外表上看，其根本要素，除承租人變?yōu)橥鈬耍溆嗥鯎?jù)內(nèi)容包括契末所立證明人的習(xí)慣，也大多沿襲傳統(tǒng)的租地契文。但細(xì)細(xì)分析當(dāng)時的租地情形，便會發(fā)現(xiàn)較之先前已有很大的不同。租地的地價雖高于田價，但在租地過程中，洋商和國內(nèi)的通事、地保從中漁利，層層盤剝，業(yè)主所得不多，僅是小頭。其實，這還是表象，對原業(yè)主來說，名為租地，但租出去的不單單是土地的使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)，實際上就連土地之所有權(quán)、支配權(quán)也喪失殆荊更要緊的，這種租地方式，連同它所建立起來的道契制度，整個地改變了我們傳統(tǒng)的土地關(guān)系、經(jīng)營方式乃至契約的支撐體系。道契在契式上雖類同租地契，但契文中準(zhǔn)許外國人自由推租，推租時中國一方的原業(yè)主必須無條件退還押租錢〔也稱押手〕，而原業(yè)主不僅不能另索錢賦，且不準(zhǔn)任意退租。所以，租賃與否取決于外國人。此外，道契在契文中又注明“永遠(yuǎn)租賃〞，這無疑成認(rèn)外國人有權(quán)永遠(yuǎn)占有這些土地。永遠(yuǎn)租賃是一種契約，這種契約一旦成立，便發(fā)生新的法律關(guān)系，外國人成了承租人，他們就構(gòu)成了所承租土地法律關(guān)系的主體。他們所獲得的這種權(quán)利就是土地的永租權(quán)。土地作為一種自然資源，使用價值是它的自然屬性，而它的社會屬性，那么由社會的地權(quán)制度集中表達(dá)出來。所謂地權(quán)，主要指土地歸誰所有，由誰使用或經(jīng)營，也即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)，兩者可以統(tǒng)一，也可以別離。從外表上看，道契中的這種土地權(quán)與使用權(quán)的別離，類似明清時期盛行于江南一些地方的租佃制。租佃在期限上，分永佃、定期租佃與不定期租佃三種，其中以永佃制在江南為最普遍。永佃權(quán)者，指以支付地租，在別人土地上永久為耕作或畜牧之物權(quán)。使用的稱田面〔有的稱田皮〕，這種物權(quán)能獨立于田底〔有的稱田骨〕權(quán)而存在，田底權(quán)就是所有權(quán)。在一些地方，田底權(quán)與田面權(quán)都可以買賣，前者稱為“大賣〞，后者稱為“小賣〞。而且，大賣、小賣都有活賣與絕賣之分。明清時期江南地區(qū)的租佃情形異常復(fù)雜。在同一塊土地上，有人擁有土地所有權(quán)，而同時有人擁有田面的使用權(quán)。田骨屬掌田者，田皮屬耕者〔佃者〕，一些地方甚至出現(xiàn)“田主有易姓，而佃夫無易人〞，即擁有土地所有權(quán)者經(jīng)常更換，而土地經(jīng)營者反能承襲下來。清代永佃制在一些地方盛行起來，原因多種多樣，有的為獲取租佃錢款，有的是由于人手欠缺，而區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)廣泛的招佃，實行開荒，那多半是較大的自然災(zāi)害或戰(zhàn)爭因素造成的。如太平與清兵在江南長期對峙后，造成人口大量損失，地廣人稀，便于招佃，即實行永租。當(dāng)時的永佃權(quán)，大多限于“長租〞或“轉(zhuǎn)頂〞〔無業(yè)主地除外〕，不能隨意出賣，并且還有一個重要的前提不可無視：在永佃過程中，不能進(jìn)犯擁有土地所有權(quán)〔田底〕人的利益。如承佃人不愿耕種，那么將田地退還業(yè)主。觀道契中有關(guān)內(nèi)容規(guī)定，實際上把具有決定性的使用權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給了外國租地人，而且租賃的主動權(quán)也被他們牢牢控制。一旦租定，那么盡由租地人處理。這種契約，名為永租，實同買賣。這是道契與明清時期江南一般租地文契所表現(xiàn)出來的最大區(qū)別。另一方面，道契終究是永租契，又不同于買賣地契，這種差異在于：1、買賣契訂立后，買主并不能因為自由使用、收益，或因欠付地稅之故，政府即將買主所有物沒收。但永遠(yuǎn)租賃成立后，凡承租人對于所租地畝，如有轉(zhuǎn)租與別人情事，須將原有租契送請該管總領(lǐng)事檢明后，函請土地局核準(zhǔn)注冊，轉(zhuǎn)換永租契。假設(shè)未經(jīng)該項手續(xù)，將承租之地私自轉(zhuǎn)租，及不遵照定章每年預(yù)繳年租銀兩者，中國地方官員得將所租土地沒收。2、田地買賣后，買主有絕對的使用權(quán)、收益權(quán)，第三者不得干預(yù)或加限制。永租契那么不然，永遠(yuǎn)租賃者所獲得的使用權(quán)、收益權(quán)要受到限制，租賃者不得將所租土地自由轉(zhuǎn)租與別人，須請本國領(lǐng)事與土地局之核準(zhǔn)，方為合法，否那么所租土地，收為官有。[1]重要的，是表達(dá)在法權(quán)關(guān)系上，民間買賣田地，在買賣雙方進(jìn)展，按一定程序訂立契約后，即實行土地財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，等等。而道契，其對象涉及的不僅為原業(yè)主與承租人，還介入了中國政府，外國承租者在支付了一筆錢款后，得到的是使用權(quán)與收益權(quán)，沒有所有權(quán)。但這種所有權(quán)，已不屬于原業(yè)主，而歸屬中國政府了。雖說傳統(tǒng)中國社會中，有“天下之土，莫非王土〞之說，但事實上業(yè)主還是擁有“所有權(quán)〞的?？梢姡榔醣磉_(dá)的是一種特殊的土地關(guān)系。道契是外國人在上海執(zhí)業(yè)的憑證，請領(lǐng)道契的國家計有：英、美、法、德、俄、日本、葡萄牙、西班牙〔日斯〕、荷蘭〔和〕、比利時、意大利〔義〕、挪威、巴西、瑞士、瑞典、丹麥、澳地利等十七國。土地承租一方既為外國人，但在此后道契的開展中竟出現(xiàn)了一種奇特的稱之為“掛號洋商道契〞和“華商道契〞的，持有者都是中國人。掛號洋商道契的出現(xiàn)，最初可能與租界內(nèi)實行的“華洋分居〞格局有關(guān)，華人在那里不能行使土地的權(quán)利。但后來實行華洋雜居，便與此無關(guān)了。有人認(rèn)為：掛號道契來由，“由于買辦制度而形成，繼因中國田單之不良，而逐漸開展。蓋在上海開埠之初，華洋買賣，因言語習(xí)慣不同，于是有所謂買辦者為中外人士買賣之中間人。此等買辦，旋因積財致富，乃欲購置土地以裕家產(chǎn)；惟因自身地位本甚卑微，深恐國人之欺侮與責(zé)難，甚至不愿與之成交，于是向洋商磋商，由洋商出面租賃土地，再由洋商簽給權(quán)柄單，以示土地實為買辦所租得，此掛名洋商道契之來源。〞[2]掛號道契在辦理時，與外國人租地?zé)o異，不同之處是出面辦理道契注冊登記――――[1]見中華民國上海特別市土地局永租契規(guī)定，轉(zhuǎn)引自徐公肅、丘瑾璋著：?上海公共租界制度?，第204頁。[2]吳斐、楊蘊純：?上海租界擴(kuò)大原因的原因?〔載民國十九年十月二十二日、二十九日?新聞報?〕，轉(zhuǎn)引自徐公肅、丘瑾璋著：?上海公共租界制度?，第207頁。的人，即掛名的洋商〔一稱代理行家〕，同時要出據(jù)以證明該地產(chǎn)實際權(quán)利人的憑證。這種憑證是指明土地真實權(quán)利的文據(jù)，此便是“權(quán)柄單〞。權(quán)柄單的內(nèi)容，本由掛號商私人發(fā)給，并無一定的格式，由于外人都有租地的權(quán)利，所以由私家簽發(fā)者居多。有的為臨時繕寫，有的是印刷品，早期大多以外文為主，其后多用中文。一式數(shù)份，注明“右單交華人某某收執(zhí)〞。權(quán)柄單的持有者一般為華民，他們是土地的實際產(chǎn)權(quán)人。但從法律關(guān)系上說，一旦辦成了掛號道契，土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)也就發(fā)生了變化。因為盡管有權(quán)柄單，但那只是洋商與華人之間私下的憑據(jù)，而實際的土地已由洋商出面換成了道契，華人沒有獲得該土地的產(chǎn)權(quán)憑證，而是出錢承租了土地。當(dāng)時，有很多華民把自己的地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為道契。洋行、洋商不費資產(chǎn)，僅憑虛頭空名，從中漁利。在這種背景下，國人中的一些有識之士，產(chǎn)生了辦理“華商道契〞的動議。后由上海會丈局參照外國人頒行租地契式的條例，發(fā)給文契，因系華人戶名，故名“華商道契〞。掛號道契的出現(xiàn)是值得深思的，按當(dāng)時人的觀點，華民之所以把自己的地產(chǎn)掛名洋人，主要是基于這樣的考慮：“一以求法律保護(hù)之穩(wěn)固；一以求財產(chǎn)信譽之增長。〞[1]透過土地文契，暴露出近代我國行政、司法的腐敗，致使民間產(chǎn)業(yè)，欲保護(hù)其信譽需乞求于外人；但另一方面，也反映出我國傳統(tǒng)土地文契以及由此而構(gòu)成的土地產(chǎn)權(quán)制度上的弊端。以下，通過對道契與傳統(tǒng)江南土地契約的比擬，我們著重從兩個方面來闡述：一、操作程序：契證信譽的建立。開埠前后的上海地區(qū)，與江南大局部地區(qū)一樣，問田置業(yè)以田單為憑，這些田單都注明圩號，但田地分割，隨意性強(qiáng)，以致割單混亂破碎，有的單大地小，有的單小地大，還有的一地多人共有。此外，契證混亂，如田單已經(jīng)破爛者，叫“爛單〞，田單已經(jīng)割裂者稱“割單〞，有的田單遺失，另立一紙據(jù)作為產(chǎn)權(quán)憑證，叫“代單〞，其它還有印諭、縣造、蘆科執(zhí)照等等名目，許多人利用這種混亂場面上下其手，徇私舞弊，以致田地糾紛頻起。當(dāng)年掛號道契之所以出現(xiàn)，其中一個原因就是舊式田單產(chǎn)權(quán)不明，糾紛不斷，而一經(jīng)轉(zhuǎn)換為道契，土地即可確定，有的還可趁機(jī)劃補鄰地。契據(jù)混亂的情形直到近代仍在延續(xù)，在辦理道契時，個別不法業(yè)主勾串經(jīng)中地保，巧作手腳，或染指別人田產(chǎn)，或冒占官地，致使外國租地人受騙受騙。且有中外商民互相勾結(jié)，在租界以外地區(qū)租地，道臺衙門未予細(xì)察，時常被蒙蔽而誤給印契。所以，準(zhǔn)確測丈田單四址，理解發(fā)契圖分范圍，成為嚴(yán)格立契、確保契證有效性的重要環(huán)節(jié)。光緒十五年〔1889年〕，上海道臺與有關(guān)領(lǐng)事磋商，提議設(shè)立會丈局，制定章程，會同上海知縣辦理土地勘丈。會丈局成立后，訂立章程六條，依章執(zhí)行，土地測量中的混亂現(xiàn)象有所遏制，辦理契證的有序性加強(qiáng)。在土地契據(jù)形式與辦理手續(xù)上，道契與明清江南的田地文契有所不同。傳統(tǒng)江南買田租地文契大多屬于私家文書檔案，當(dāng)然，因涉及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、過割推收，有關(guān)買賣或租佃當(dāng)事人為了獲得合法成認(rèn)，也去官府登記注冊，并繳納契稅。一些文契還直接采用官定的契紙或契本款式。也有一些只有簡單地在契約雙方原立契上加蓋官府印章。所有這些契書辦理，往往經(jīng)過縣、州一級衙署鈐印發(fā)給。日常土地買賣、典押等事務(wù)那么由基層地保、圖董、冊書等出面辦理。傳統(tǒng)地籍管理――――[1]?上?？h續(xù)志?卷六，“田賦上〞。的目的主要是為了收取田賦。這與近代道契表現(xiàn)出明顯的差異。外人“永租〞土地成了涉外事務(wù)，道契在手續(xù)上規(guī)定由外國人將租地議單呈送相關(guān)國領(lǐng)事館，領(lǐng)事館按規(guī)定格式的英文〔或法文〕一面填就，一式三份，加蓋領(lǐng)事館印記，然后轉(zhuǎn)送上海道署衙門。在中文一面，由上海道臺填寫，加蓋道臺印記，一份留存，二份送還領(lǐng)事館。領(lǐng)事館留存一份，另一份發(fā)給租地人。這三份契紙分別標(biāo)注上、中、下契，領(lǐng)事館拿的一份為上契，中契歸道臺，租地人留下契。道契的特殊性，不僅表如今文契有中外文的對照，外文版上必須有領(lǐng)事官的簽文，最后經(jīng)上海道〔不是縣、州一級機(jī)構(gòu)〕審查，加蓋鈐?。欢P(guān)鍵是道契作為正規(guī)文本，涉及到發(fā)生契約關(guān)系的當(dāng)事人，因有上海道、領(lǐng)事館的介入，幾者間事實上的互相承諾，或參與監(jiān)視，使契證具有了一定的權(quán)威性，信譽度自然進(jìn)步。從單件文本上分析，明清時期江南的一些租田置地契約或買賣契約，對雙方權(quán)利、義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)已相當(dāng)嚴(yán)密，官府的契尾使用也較普遍，這是傳統(tǒng)土地契約關(guān)系開展成熟的表現(xiàn)。然而，把眾多契據(jù)放在一起進(jìn)展綜合考察，就會發(fā)現(xiàn)各地所立的契據(jù)仍顯混亂隨意。這是由傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造特點所決定的。反映在管理上，那么向無準(zhǔn)確地籍可查。官府的契尾雖有編號，但僅在辦理稅契手續(xù)時使用。府、縣、州衙門內(nèi)也藏有大量當(dāng)?shù)氐耐恋貓D冊。明清時期江南地區(qū)曾編制魚鱗圖冊，早在明洪武二十年〔1387年〕，朱元璋命國子生武淳等分行州縣，隨糧定區(qū)。區(qū)設(shè)糧長四人，量度田畝方圓，次以字號，悉書主名及田之丈尺，編類為冊，因狀如魚鱗，號曰“魚鱗圖冊〞。后承襲這一做法。現(xiàn)所見清代的魚鱗圖冊大都在封面標(biāo)注造冊的年月、田畝總數(shù)等，每面劃四格，登記二個號數(shù)，上面畫出田形，下面書寫文字，較明代的為簡單。然而，這種地籍圖冊有一個問題，即造冊并非定期限時，有時幾年甚至幾十年才一次。期間事關(guān)圖冊中的土地轉(zhuǎn)讓，包括各塊土地的過戶分割、贈予、繼承情況很少進(jìn)展及時、準(zhǔn)確的登記，缺少有效管理。那時，土地轉(zhuǎn)移已極為頻繁，有所謂“百年田地轉(zhuǎn)三家〞之說，幾年、數(shù)十年一過，業(yè)主田畝早已面目全非，原有圖冊徒具虛名。鑒于此，明代中葉松江就有人主張采用經(jīng)緯二冊[1]，詳細(xì)做法：經(jīng)冊，凡征糧編役用之，每年推收過割，各圖逐一開注，送縣會計其數(shù)，查弄明白，攢造一冊，據(jù)此征收。緯冊，田冊也，各區(qū)各圩之田皆有定額，如有買賣易主，即照經(jīng)冊各人戶內(nèi)扣改佃戶姓名，各圖查實明白，送縣攢造，發(fā)與管糧官。但這種方法主要還是針對征收賦糧用的。傳統(tǒng)地籍整理未能清理的原因，另外還與官吏、地方豪族權(quán)力的干預(yù)，以及歷代清丈單位的混亂大有關(guān)系。近代道契制度的施行，在管理上對于每一塊土地都有嚴(yán)格編號，有道契號，一般是按時間順序發(fā)契給號，此外還有租地分，這是指土地的坐落。有號有分，對租地位置、時間皆有明確記錄。同時，在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，專門成立一個職能機(jī)構(gòu)――會丈局，負(fù)責(zé)清丈土地。所以，道契都附有相當(dāng)明晰的地塊圖。1927年上海成立特別市后，設(shè)有土地局，核發(fā)土地執(zhí)業(yè)證、土地所有權(quán)狀，在每證后都附上詳細(xì)地形圖。這些做法克制了舊有契證沒有地形圖，致使田單與實際土地面積多有出入的弊端。由于改革了管理方法，使土地丈量細(xì)致嚴(yán)密，所以每塊土地的――――[1]〔明〕何良俊：?四友齋叢說?卷十四。標(biāo)識一清二楚。試取一份道契為例：英冊道契186號，租地第193分，面積1畝4分，租地時間在咸豐六年〔1856年〕三月初八，其四至一目了然：北113分英商地，南19分英商地，東指望行地，西156分英商地。對于土地權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，包括買賣、分割、贈予，也都限時在契上做好過戶批注，必要時作重新?lián)Q號處理，或合并到其他契分中，以免給管理帶來混亂。有關(guān)任何一項轉(zhuǎn)讓，道契的契文后都有備注。舉英冊道契242號為例：咸豐九年〔1859年〕六月初二，外國租地人西西立巴士，租業(yè)戶韓全寶地5畝2分，道契登記租地第249分。咸豐十一年二月，該地全數(shù)轉(zhuǎn)與英商漢布利。同治十四年四月，批本號契并入877號〔884分〕道契，本契注銷。法冊道契等也是如此。不同國別的道契可以互相轉(zhuǎn)立。如法冊道契73號，原為商人“西松〞于光緒二十七年七月向中國業(yè)戶租定，共3.9畝，二年后此租地已由該商全數(shù)轉(zhuǎn)與工部局，并入英冊道契3031號。因為土地轉(zhuǎn)讓頻繁，一些道契后的批注非常復(fù)雜，有時令人咋舌，它們時而轉(zhuǎn)出，時而轉(zhuǎn)回，或又分割贈予，忽而合并換契，但只要符合規(guī)定，契證辦理機(jī)構(gòu)總是不厭其煩，一一注明。在外文版面，領(lǐng)事機(jī)構(gòu)對此也逐一記錄在冊，并加蓋領(lǐng)事館印章。這樣就糾正了舊時只換糧串戶名，不換地契戶名，或?qū)⒃醺盍逊謭?zhí)等的簡單做法。嚴(yán)格的操作程序，有序與標(biāo)準(zhǔn)是契證具有信譽的重要保證。自土地永租制形成以來，無論是法規(guī)的制定，還是管理的政策，其變化很校少變穩(wěn)定，也有利于契證信譽的維護(hù)與建立。二、支撐契約秩序的體制差異。在考察明清時期田地買賣租賃文契時，我們注意到很多時候不能拘泥于契文本身，而應(yīng)結(jié)合它們在實際社會生活中的運作情況。傳統(tǒng)田地轉(zhuǎn)讓文契，已有活賣、絕賣之分。如契后寫明“日后聽原價取贖〞者，這不難理解，說明該地保存退還再贖的權(quán)利。一般田地房產(chǎn)買賣文契，契末大多添注“恐后無憑，立此永遠(yuǎn)絕賣房屋拔根杜絕房屋基地〞，或干脆注明“欲后有憑，立此基地絕賣文契為照〞，等等。這種絕賣契有些地方稱斷骨契，外表上天衣無逢，置業(yè)者大可高枕無憂。但是，在日常生活的應(yīng)用中，一些