2016年房地產估價師理論與方法真題

2016年房地產估價師《理論與方法》考試真題B.各種估價方法都有一定的局限性一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案只有1個最符C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)D.難以通過分析排除不適用的估價方法1.【題干】關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是()。【答案】B【解析】本題考查的是房地產估價的持點。要求在估價中A.房地產估價難免會有誤差盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參B.房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差見教材P10?！究键c】C.不應采用一股物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準4.【題干】下列引起某商業(yè)房地產價格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差房地產價格自然增值因表的是()?！敬鸢浮緽【解析】本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評A.該商業(yè)房地產所在地區(qū)經濟發(fā)展、人□增加估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中B.該商業(yè)房地產附近修建地鐵、交通條件改善一股是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。由于真實價值不可C.該商業(yè)房地產所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師D.該商業(yè)房地產擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)的重新估價結果。參見教材P9?！究键c】【答案】D【解析】本題考查的是保值增值。外部經濟、需求增加導2.【題干】關于房地產估價結栗的說法，獵誤的是()。致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的A.估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關房地產自然增值。參見教材P65?！究键c】專業(yè)意見5.【題干】下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的B.注冊房地產估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結果的是()。意見A.估價對象距離機場35公里C.估價結果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道D.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響C.估價對象建筑物坐北朝南【答案】B【解析】本題考查的是估價結果。不能在未估價之前就征D.估價對象附近有三條公交線路經過求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見。參見教材P35?！究键c】【答案】D【解析】本題考查的是房地產區(qū)位狀況描述。房地產區(qū)位狀3.【題干】估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是()。況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝A.估價對象適宜采用多種方法估價向、樓層。參見教材P78?！究键c】供參考6.【題干】下列影響房地產供求變化的因表中，不會引起房地產需求【答案】D【解析】本題考查的是房地產區(qū)位因索。經濟距離是更科字量增加的是()。但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以A.消費者的收入水平增加反映距離。參見教材P132?！究键c】B.該種房地產的價格水平下降9.【題干】下列影響一套住房價格的因索中，不屬于實物因索的是()。C.該種房地產的開發(fā)成本上升【選項】D.消費者預期該種房地產價格上漲A.朝向【答案】C【解析】本題考查的是房地產需求。一般地說，某種房地B.保溫產的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86?！究键c】C.隔音7.【題干】購買一套建筑面積為120，單價為18000元/的住宅，下列D.戶型付款方式，名義價格和實際價格相符的是()?！敬鸢浮緼【解析】本題考查的是房地產實物因索。朝向是區(qū)位因索。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項參見教材P125?！究键c】B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠10.【題干】關子房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是()。C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付A.只有合法的房地產才能成為估價對象D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的泜押B.估價對象狀況必須是實際狀況貸款支付C.以公益為目的字校教學樓可以作為抵押評估對象【答案】D【解析】本題考查的是名義價格和實際價格。選項D的名義D.估價結果應是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格價格和實際價格是相等的，都是216無元。參見教材P113?！究键c】【答案】D【解析】本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結果8.【題干】距離是衡量房地產區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，其中是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155?！究键c】相對科字的距離指標是()。11.【題干】評估用于產權調換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象A.空間直線距離的狀況匹Ig正確的是()。B.交通線路距離A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況C.交通時間距離B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況D.經濟距離C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況供參考【答案】B 【解析】本題考查的是價值時點原則。在評估用于產權調 D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變換房屋的價值時， 應持別注意兩點： (1)價值時點應與評估被征收房屋價 【答案】C 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經值的價值時點一致。 (2)估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、 濟壽命主要甶市場決走，同類建筑物在不同地區(qū)的經濟壽命可能不同，一建筑結構等，以房屋證收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于 般是在建筑物設計使用年限的基礎上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和產權調換房屋狀況為依據(jù)。參見教材 P162。 【考點】 更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷得13.【題干】評估建筑面積為的住宅在 2016年9月30日前市場價格， 出的。參見教材 P235。 【考點】下列交易實例中最適合作為可比實例的是()19.【題干】房地產的有租約限制價值等于()。交易實例建筑面積(m2)用途成交價格(元/m2)成交日期區(qū)域交易情況A.無租約現(xiàn)值價值減承租****益價值甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易B.出租****益價值加承租****益價值乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易C.無租約現(xiàn)值價值減出租****益價值丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易D.出租****益價值減承租****益價值丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易【答案】A【解析】本題考查的是出租****益價值。出租****益價值A.甲也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租****益價值+承租****益價B.乙值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租****益價值。參見教材C.丙P106。D.丁20.【題干】運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風【答案】B【解析】本題考查的是?？杀葘嵗穷愃品康禺a中真實成交險不完全一致，其根本原因是()。且符合一走條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日A.能夠獲得的交易實例數(shù)量較多期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的B.所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的類似房地產等財產或相關權益。參見教材P173?！究键c】C.利用試錯法和內插法求取報酬率時存在計算誤差18.【題干】關于建筑物經濟壽命說法，正確的是()。D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調整A.經濟壽命主要由建筑物的質量及地基穩(wěn)定性決定【答案】B【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求B.正常情況下，經濟壽命長子自然壽命出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風險判斷，它可能不是估C.經濟壽命與周圍環(huán)境，房地產市場狀況有關價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材P250。【考點】供參考21.【題干】某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報財率為6%，該房地產舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。的價值為()萬元。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科字技術進步，人們的消費觀念A.489.99改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。參見教材P296。B.495.5329.【題干】關于假設開發(fā)法估價中開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間C.695.53關系的說法，錯誤的是()。D.800.00A.開發(fā)經營期可分為建設期和經營期【答案】C【解析】本題考查的是剩余技術。建筑物年收益額=建筑B.建設期的起點與開發(fā)經營期的起點相同物現(xiàn)值X建筑物的資本化率=200X12%=24，那么土地的年收益額=60-24=36，C.經營期可具體分為銷售期和運營期土地的價值=36x(P/A，6%，30)=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合計，房地產價D.建設期和經營期不會重疊值=200+495.53=695.53萬元。參見教材P257?！究键c】【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。在銷售(含預售)24.【題干】通過房祖求取房地產凈收益，不應扣除()。的情形下，建設期和經營期有重疊。參見教材P330?！究键c】A.空罝損失30.【題干】當房地產價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)B.房產稅額大致相同，宜選擇的估價方法是()。C.房屋折舊費A.平均增減量去D.房屋保險費B.平均發(fā)展速度法【答案】C【解析】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持C.移動平均法房地產正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服D.指數(shù)修句法務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。【考點】【答案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法26.【題干】下列引起房地產貶值直的因索中，屬于功能折舊的是()。進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并A.寫字樓層高偏低且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材B.廠房受酸雨腐蝕P349?！究键c】C.住宅庫存量過大33.【題干】在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮D.在建工程基礎不均勻沉降租賃因索的影響。這一估價假設屬于()。供參考A.未走事項假設二、多項選擇題B.背離事實假設1.【題干】關于房地產估價要素的說法，正確的有()。C.不相一致假設A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需求D.依據(jù)不足假設B.估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設，C.選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做D.估價原則應根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上E.估價程序是指完成估價項目所需要的各項工作進行的先后次序，不房屋證收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被證收房屋租賃、抵押、得交叉或反復查封等因索的影響。參見教材P413?！究键c】【答案】ABDE【解析】本題考查的是估價目的。在估價中選取股價34.【題干】關子價值時點的說法，錯誤的是()。依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取?！究键c】A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或將來三、判斷題B.價值時點是甶估價目的決走的2.【題干】房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，C.價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房屋價值的補償。()D.價值時點與實地查勘日期可以不一致【選項】【答案】C【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值A.A時點不一走與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162表5-1。B.B35.【題干】關于估價師聲明的說法，正確的是()。【答案】BA.估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明【解析】本題考查的是房地產征收征用的需要。房地產被征用后毀損B.估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產毀損前后價值之C.未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名差的補償;房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于D.估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明被征用房地產價值的補償。【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明【考點】所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤3.【題干】某宗建筑用地紅線內的給水、排水、電力等基礎設施屬于勉盡責估價等的承諾和保證。參見教材P412?！究键c】該宗土地的實物因素。()供參考【選項】【答案】BA.A【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產開發(fā)環(huán)B.B節(jié)的稅收，會增加房地產開發(fā)成本，從而會推動房地產價格上漲;相反，會【答案】B使房地產價格下降?！窘馕觥勘绢}考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。如果是該房【考點】地產內部(用地紅線內)的配套設施，則應屬于該房地產的實物因素。6.【題干】房地產市場價值評估應同時遵循獨立、客觀、公共原則，【考點】合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。()4.【題干】房地產投保火災風險時的保險價值，通常不應包含不可能【答案】A【解析】本題考查的是房地產評估原則的含義。市場價值損毀的土地價值。()評估應遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，【選項】最高最利用原則?！究键c】A.A7.【題干】房地產市場狀況調整不僅是交易日期調整，還包括一些其B.B他因素調整。()【答案】A【答案】B【解析】本題考查的是市場狀況調整的含義。市場狀況調【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、整也成為交易日期調整?！究键c】計稅價值和征收價值。投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損8.【題干】比較法估價中進行房地產狀況調查，是把可比實例在其成毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，交日期的自身狀況下的價格，調整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失(如停()產停業(yè)損失、租金損失等)?！敬鸢浮緼【解析】本題考查的是房地產狀況調整的含義。進行房地【考點】產狀況調整，是把可比實例在其自身下的價格，調整為在估價對象狀況下5.【題干】在賣方市場下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房的價格?！究键c】地產價格下降。()10.【題干】有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房【選項】地產通常采用成本法估價。()A.AB.B供參考【答案】A【解析】本題考查的是有獨特設計或者只針對特定使用14.【題干】基準地價修正法估價結果的準確性，主要取決于基準地價者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部的準確性以及調整系數(shù)的完整性和合理性。()分，通常也是采用成本法估價?！究键c】【答案】A【解析】本題考查的是基準地價修正法?；鶞实貎r修正法11.【題干】運用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復的功能落的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)的完整后折舊，不存在可修復的功能落后折舊。()性和合理性?！究键c】【答案】B【解析】本題考查的是分解法。將物質折舊項目分為可15.【題干】在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房修復項目和不可修復項目兩類?！究键c】地產的財產和包括房地產以外的財產。()12.【題干】在假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產價值【答案】A【解析】本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象是未來開發(fā)完成時的房地產市場狀況下的價值。()的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的財產和包括房地產以外的【答案】B【解析】本題考查的是假設開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對財產，已經同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣等不同的估價于未來開發(fā)完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完目的下，估價對象的范圍可能應有所不同。【考點】成之時的房地產市場狀況下的價值;但房地產市場較好而適宜預售的，則是問答題預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值;當房地產市場不好而需要延(一)某房地產開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的綜合樓一幢綜合樓作為遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值?！究键c】抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。13.【題干】運用平均發(fā)展速度法預測房地產價格時，可對過去各期的注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續(xù)建發(fā)展速度予以加權計算，權重應根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為定。()其中一種估價方法。請問：【答案】B【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預1.【題干】假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估測的價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重價前提?對過去各期的發(fā)展速度予以加權后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的【答案】假設開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開價格更接近或符合實際。至于在預測時究竟應采用哪種權重予以加權，一發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)般需要根據(jù)房地產價格的變動過程和趨勢以及房地產估價師的經驗來判斷主資源轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發(fā)前提”;(3)確定?！究键c】估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發(fā)前提”。供參考本次估價是房地產抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”?！敬鸢浮糠康禺a估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行差別?估價、并出具新的估價報告。【答案】在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重(1)預測出的后續(xù)開發(fā)經營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法經營期就是正常的后續(xù)建設期;而自愿轉讓開發(fā)前提和被迫轉讓開發(fā)前提的測算內容必須做出哪些具體調整?下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經營期發(fā)生變化?！敬鸢浮糠康禺a估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必括：要支出;而自愿轉讓開發(fā)前提和被迫轉讓開發(fā)前提下，通常會產生新的“前(1)通過市場調查收集相似房地產的交易實例資料、建安造價資料、房期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。地產開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等;收集房地產實物狀(3)測算出的待開發(fā)房地產價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評況和權益狀況的資料。估出的價值要大自愿轉讓前提下的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。大于被迫轉讓前提下評估出的價值。對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調整;對可比(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估房地產狀況進行調整，主要是對房地產實物狀況和權益