不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范xxx公司不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范概念定義不動(dòng)產(chǎn)抵押是指以不動(dòng)產(chǎn)為抵押標(biāo)的物而設(shè)立的抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是抵押雙方當(dāng)事人為使抵押成立而在不動(dòng)產(chǎn)登記部門依照法定程序履行的法定行為。二、背景介紹天津市各區(qū)縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是從2015年11月30日抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)登記工作中非常重要的一環(huán)。近年來，在銀行貸款規(guī)模增漲，民眾融資擔(dān)保意識(shí)不斷增強(qiáng)，投資股市未達(dá)到預(yù)期收益等諸多因素影響下，越來越多的民眾將自己的房屋土地做抵押、貸款，抵押登記的工作量也在不斷增加。《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?？梢哉f，不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)承擔(dān)著諸多風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的工作。三、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）未成年人作為抵押人進(jìn)行登記的風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)定監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。但實(shí)務(wù)中，遇到未成年人作為抵押人，其利益遭受損失的情況，給登記帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。（二）一物多抵的風(fēng)險(xiǎn)一物多抵有兩種情形，一是重復(fù)抵押，又稱順位抵押。二是余值抵押，也稱殘值抵押?，F(xiàn)實(shí)中，不僅存在被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額超過評(píng)估價(jià)值的情況，也存在評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其市場(chǎng)價(jià)值的情況，一旦抵押人到期無法償還借款，涉及抵押物處置，登記部門也會(huì)有責(zé)任。（三）個(gè)人之間抵押不予登記的風(fēng)險(xiǎn)許多登記機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人之間抵押一般不予登記，有可能面臨消極不作為的風(fēng)險(xiǎn)。（四）閑置土地抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)按照《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地根據(jù)閑置原因不同，被分為因國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人和因政府原因造成的閑置。作為登記部門是無法對(duì)土地閑置和閑置原因做出認(rèn)定的，這給登記工作帶來了風(fēng)險(xiǎn)。四、防范措施（一）針對(duì)未成年人作為抵押人進(jìn)行登記的情況。應(yīng)要求監(jiān)護(hù)人出具為未成年人利益而設(shè)定抵押的承諾，注意審查抵押目的、貸款用途。如果監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，用于為未成年人購(gòu)買房產(chǎn)而設(shè)定的抵押，可認(rèn)為是為未成年人利益設(shè)定的抵押，可接受此類抵押物。如果是為第三人提供擔(dān)保，則一般認(rèn)定有損害未成年人利益的可能，不宜登記。（二）針對(duì)一物多抵的情況。實(shí)務(wù)上評(píng)估報(bào)告不作為登記要件，即使被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額超過評(píng)估價(jià)值，只要基于雙方合意，抵押權(quán)人提供知悉函，登記機(jī)構(gòu)沒有理由拒絕受理。但如果評(píng)估價(jià)值明顯超過市場(chǎng)價(jià)值，而且是反復(fù)多次抵押，由于缺乏指導(dǎo)性辦法，受理時(shí)還是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查謹(jǐn)慎辦理。（三）針對(duì)個(gè)人之間抵押不予登記情況。從法無禁止即可為的角度來說，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》中都沒有關(guān)于自然人不能作為抵押權(quán)人的禁止性規(guī)定。從提高資源配置的效率和保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易的角度來說，只要雙方認(rèn)可且不違背《合同法》規(guī)定的合同，應(yīng)當(dāng)屬于合法有效的合同，應(yīng)予以登記。有人認(rèn)為合同效力的認(rèn)定不在登記部門審查的范圍內(nèi)，例如：惡意串通的行為，以合法形式掩蓋非法目的的行為。所以即便出問題了，登記機(jī)構(gòu)也無須承擔(dān)責(zé)任。也有人認(rèn)為如果登記機(jī)構(gòu)對(duì)合同效力不加審查，全部予以登記，將使大量沒有效力的民間借貸得以確認(rèn)，登記機(jī)構(gòu)也難說毫無責(zé)任。因此，登記機(jī)構(gòu)在缺乏相關(guān)法律政策依據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)審慎辦理并給予善意提示。比如：合同中約定的貸款利率超過基本利率的4倍，顯然不合法。在受理過程中，應(yīng)該給予提示。（四）針對(duì)閑置土地抵押的情況。要做到事先防范，避免錯(cuò)誤登記帶來嚴(yán)重后果。登記前請(qǐng)分管該項(xiàng)業(yè)務(wù)的部