蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析報告

123/124蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。總?cè)丝?7.2萬，其中常住人口28.5萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。高新區(qū)管委會、虎丘區(qū)人民政府駐地在運(yùn)河路。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機(jī)場90公里、浦東國際機(jī)場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。三、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析自1992年到2004年區(qū)域經(jīng)濟(jì)平均每年以50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從不足1億元進(jìn)展到120億元，財政收入從300多萬元增加到12.7億元，出口創(chuàng)匯從無到有，現(xiàn)已實現(xiàn)進(jìn)出口總額28.8億美元，其中出口14.7億美元。累計引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)39家，投資上億美元的項目10多個。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)多年來，依照建設(shè)一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟(jì)聚攏區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目標(biāo)，依托蘇州原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，積極引進(jìn)外資，大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快都市化進(jìn)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的進(jìn)展，初步形成了以跨國公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。市場背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場進(jìn)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)大概更為突出。商品房的熱銷帶動了房價的一路飚升。來自省統(tǒng)計局的一份資料顯示，目前蘇州房價已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無錫前面。1、供應(yīng)量與需求量2004年新開工商品房面積881萬平方米，增長27.1%，其中住宅798萬平方米，增長35.3%。2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，達(dá)到334.32億元，增長87.9%，商品房施工面積達(dá)3843.92萬平方米，增長44.4%，竣工面積1129.1萬平方米，增長36.7%，創(chuàng)下歷史新高。2、投資分析（1）1997-2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）從上圖能夠看出，自2001年開始，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇上升，增幅較大。（2）1997-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）從上圖能夠看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例從2001年開始隨著樓市的“火爆”越來越大，講明房地產(chǎn)差不多日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。我們也能夠看出，2004年，這一比例達(dá)到了7.58，離國際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，講明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實有點“過熱”，應(yīng)該引起重視。（二）近期市場描述和以后走勢預(yù)測2005年蘇州房地產(chǎn)市場將接著保持強(qiáng)勁的增長勢頭；其中，住宅投資接著占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)的整體結(jié)構(gòu)較為合理。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的勢頭。（1）蘇州市1-9月逐月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖（2004年）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）從上圖走勢能夠看出，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈波動向前進(jìn)展，總體上依舊保持了上升態(tài)勢，但增幅趨緩，隨著原來通過拍賣取得的土地陸續(xù)到了該開工的時刻，立即陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)期，以后開發(fā)投資量還要接著向上攀升。（2）蘇州市1-9月逐月商品房銷售額走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）從上圖能夠看出，商品房銷售額和住宅銷售額的走勢一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動作用強(qiáng)勁，走勢比住宅強(qiáng)勁。4、5月商品房和住宅的銷售都達(dá)到了一個“谷底”，6月后慢慢處于回升狀態(tài)，在7月又達(dá)到一個“峰值”，7月后又趨于下滑狀態(tài)，9月又有上升勢頭，增勢趨緩。（3）蘇州市1-9月商品房銷售面積逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）從上圖能夠看出，銷售面積在5月達(dá)到了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢，在7月達(dá)到了一個小高潮，7月后增幅趨慢。（4）蘇州市1-9月商品房價格逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）從上圖能夠看出，商品房包括住宅的價格從2月一致依舊處于上升的態(tài)勢，在4-5月內(nèi)增幅明顯，可能也是銷售面積大幅下降的“導(dǎo)火索”，6月開始價格趨于緩慢上升態(tài)勢。二、商品房供應(yīng)分析全市——2004年的下半年，開盤的項目就在15個至多，且有一半是大盤，而從各樓盤的工期來看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2005年的下半年。據(jù)第24屆房交會統(tǒng)計：可供房源25936套，計331.96萬平米，商品房展示項目31個237萬平米，期房有12930套204萬平方米，現(xiàn)房994套7萬多平米。大量新樓盤的規(guī)劃和立即上市也講明商品房的上市速度明顯加快，1-9月份商品房竣工面積逐月增多（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）新區(qū)——蘇州西進(jìn)規(guī)劃的提出，軌道交通的打算建設(shè)，都給高新區(qū)的房地產(chǎn)帶來利好消息。開發(fā)商為抓住機(jī)遇正不遺余力。2002年~2003年10月，新區(qū)板塊拍賣土地總量1374291.2平方米，可建面積約210萬平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。能夠預(yù)見，以后新區(qū)住宅市場將異常將激烈。三、房地產(chǎn)需求市場分析2004年以來由于房源充足，房價的上漲以及宏觀調(diào)控等諸因素使得購房者出現(xiàn)嚴(yán)峻的“持幣觀望”態(tài)勢，蘇州市區(qū)預(yù)售商品房的銷售面積逐月下降，8、9月到了低谷（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）存在問題：供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求失調(diào)目前市場供應(yīng)的商品房的套型面積都集中在130平米以上，而市場真正的需求主力面積在哪里？下面是蘇州最近4次房交會統(tǒng)計出來的結(jié)果，對比一下就能夠得出結(jié)論：主流需求80-120m2改善居住條件是購房最大動力！多層是購房者最佳選擇?。ㄙY料來源：蘇州房地產(chǎn)治理局）

附：歷年蘇州房交會統(tǒng)計分析資料1、面積需求分析表：2、購房緣故分析表：3、市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析：4、需求地段統(tǒng)計分析：四、市場走勢預(yù)測

2005年蘇州樓市將接著上揚(yáng)

外來購買力依舊堅挺

蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時那個都市的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依舊會是高價房的要緊消費(fèi)群，交易量還會接著活躍，這也確實是蘇州樓市整體無泡沫的最要緊緣故。五、蘇州市購房潛在客戶分布預(yù)測通過對蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個案的市場客源進(jìn)行分析后能夠得出：1、客源分布●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%-60%（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律）●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%-30%（私營業(yè)主等）●外地外籍客源 10%-20%（江浙一帶私營業(yè)主/大型臺企的臺干/海外歸國人士）2、職業(yè)/身份特征●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層治理人員●政府公務(wù)員/高級醫(yī)職人員/高級教職人員●中型私營業(yè)主●中小型/家族型臺資企業(yè)的企業(yè)主和高管●大型臺企的中高級臺干●金融/法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者●歸國創(chuàng)業(yè)者●投資客（臺灣/本地）3、共性●事業(yè)有成，社會地位穩(wěn)固●有良好的收入預(yù)期，對以后有較高的信心●渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)●有良好的見解和自己對生活的主張●理性消費(fèi)為主，對品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的阻礙●一步到位概念強(qiáng)，注重智能安保設(shè)施和生活私密感4、關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/都市進(jìn)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會所配套/休閑健康智能安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)綜述：伴隨著經(jīng)濟(jì)上的寬裕，人們的消費(fèi)意識大大改變，從人群的消費(fèi)觀念上來看，差不多不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對消費(fèi)及投資的需求上考慮。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費(fèi)意識的增強(qiáng)，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必定會加大房產(chǎn)的需求力度。通過分析，市場需求要緊表現(xiàn)在以下幾點：●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；●外地來蘇進(jìn)展落戶蘇州的；●銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)模煌瑫r依照房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民預(yù)備在5年內(nèi)購房，改善居住條件，目前蘇州市區(qū)人口212.4萬人，212.4萬人*20%=42.48萬人，按照每人30平方米的舒適居住面積計算，42.48萬人*30平方米=1274.4萬平方米；在加上每年有一萬名左右的大學(xué)生落戶蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一5年內(nèi)有購房意向，1萬人*1/3=3333人，按照工作初級時期的購買能力，按照每人25平方米居住面積計算，3333人*25=83325平方米，再加上其他學(xué)歷層次的外來人才和為數(shù)更多的打工族，購房需求依舊比較大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購房者。總體來看，以后3-5年內(nèi)，市場供需差不多處于平衡狀態(tài)，因此這也需要市場推出性價比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需慎重。區(qū)域市調(diào)分析一、產(chǎn)品分析近幾年,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣,有面向中層消費(fèi)的多層、小高層，也有適合單身白領(lǐng)一族的小戶型酒店公寓，不墅市場也十分活躍。二、價格分析（1）近期開出的樓盤價格較高，到與其它區(qū)域相比，存在落差——目前，蘇州新區(qū)市場上的商品房價格已突破5500元/平方米的關(guān)口，呈逼近6000元/平方米大關(guān)之勢（2）近期樓市單價上升速度快且幅度較大——小高層、高層在新區(qū)出現(xiàn)的時刻不久，但價格與蘇州其它區(qū)域一樣，上升速度快且幅度較大。（3）以后新區(qū)小高層、高層價格將與園區(qū)同步增長，但短期內(nèi)整體市場行情還會存在一定的差距；局部市場的價格將不甘示弱，與園區(qū)同時達(dá)到新的高度。三、銷售態(tài)勢分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同時存在銷售火爆之勢。四、客源分析越來越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤的新的客戶。據(jù)調(diào)查，客戶要緊有幾個層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，早期差不多買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴(kuò)大，成為購房的又一隊伍。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶中則占到42％，其中17％為外地、外籍人士，13％來自金閶區(qū)，9％來自古城區(qū)，還有3％來自園區(qū)。從人員來劃分，國營企業(yè)、事業(yè)單位和公務(wù)員最多，約占到50％，外資企業(yè)、三資企業(yè)職員其次，占35％，還有15％為私營業(yè)主。而新的預(yù)約情況顯示，來自高新區(qū)外的客戶人數(shù)還在增加。五、市場走勢短期內(nèi)新區(qū)市場供應(yīng)量仍然不能達(dá)到供求平衡的狀態(tài)，以后短期市場存在供不應(yīng)求的局勢。價格上，新區(qū)樓市的價格接著上揚(yáng)，2005年均價將會突破6000元/平方米。六、市場調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，因此開發(fā)一直落后于園區(qū)，但隨著園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃進(jìn)展，新區(qū)也日益走上上升之路，盡管新區(qū)配套相比園區(qū)有著專門大的優(yōu)勢，然而房價一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一個價格水平的同時新區(qū)也突破一個價格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也趕忙突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的進(jìn)展要緊有2個區(qū)域，一是獅山路沿線兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房價在5300左右；另一是華山路沿線，目前房價在4500左右，隨著交通的進(jìn)展，該區(qū)域房價將還有一個大的上升空間。1、供應(yīng)、去化分析案名公開日期供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)銷售率備注大地之歌2004.92088161%佳林花園四期灝景天下2004.5.18366220套左右40%世紀(jì)花園四期和風(fēng)雅苑/147147/和風(fēng)雅苑第一批吳宮麗都2004.3.944250套左右90%尾盤今日家園2004.5.16660260套左右60%二期新港名城花園2004.4.182720100%清水園2004.10842842/還沒開盤金河雅苑/220220/沒開盤運(yùn)盛美之苑2004.4.11363套左右99%尾盤嘉業(yè)陽光假日2004.3.62040100%一期B組團(tuán)尚層建筑2004.9.10210190套左右9.5%大戶型剩余一部分合計3607201344.2%（資料來源：安信策劃研展部）從上表能夠看出●新區(qū)2004年公開的小高層高層樓盤的總供應(yīng)量為3596套，目前市場差不多去化了1583套，去化率約44.2%。剔除和風(fēng)雅苑和清水園沒開盤的阻礙，那個市場的去化率為61%?！?月份前開盤的差不多項目差不多尾盤時期，且銷售周期都在1-2月內(nèi)，講明當(dāng)時的需求市場是“特不火爆”?！?月份樓市進(jìn)入了低迷期，銷售速度明顯下降，市場上剩余的住宅也差不多上是這一時刻斷內(nèi)推盤的項目，目前各樓盤的銷售率都在60%左右。2、房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析戶型套數(shù)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1室2廳1衛(wèi)723.4%720100%2室2廳1衛(wèi)964.5%960100%2室2廳2衛(wèi)361.7%360100%3室2廳1衛(wèi)1306.1%1300100%3室2廳2衛(wèi)132162.4%98134074.3%4室2廳2衛(wèi)35316.7%18616752.7%4室2廳3衛(wèi)301.4%29196.7%5室2廳3衛(wèi)60.3%4266.7%復(fù)式1466.9%4210428.8%合計2118157661474.4%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)市場的要緊房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占62.4%，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，占16.7%，這兩戶型也是市場需求強(qiáng)勁的房型，兩者比率之和為79%，講明新區(qū)的房型供應(yīng)市場整體來講比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一個專門大的緣故?！駨匿N售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)以下的套型全部售完，這部分套型由于面積小，受單價阻礙小，因此市場去化特不迅速，一般來講，在一開盤便被一搶而空。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化情況也比較好，三房為74.3%，四房為52.7%，要緊是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市場去化率高、快也在情理之中。●值得注意的是復(fù)式套型的市場去化，該種形式的套型一般來講去化都比較慢，目前處于尾盤的幾個樓盤銷售的差不多差不多上剩余的復(fù)式套型。3、房型面積供應(yīng)、去化分析面積區(qū)間套數(shù)比率累計比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m21125.1%5.1%1120100%90-110m462.1%7.2%460100%110-130m2129.7%16.9%210299%130-150m92742.5%59.5%76915883%150m288340.5%100%42945448.6%合計2180/——156661471.8%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應(yīng)的房型的面積大致以150平米為界，小于150平米的累計供應(yīng)比率為59.5%，大于150平米的累計供應(yīng)比率為40.5%，二者比例6：.4，而130平米以下的房型僅占16.9%，講明市場房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個大市場的一個明顯的供應(yīng)特征?！翊髴粜透呖們r的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積差不多上都集中在130平米以上，總價都在60萬以上?！駨慕^大部分案場反饋來的信息差不多上新區(qū)在售住宅55萬差不多成為一道“檻”，小于那個總價的房子去化專門快，而大于那個總價的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對以后市場的預(yù)期等緣故，55萬這一總價承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價承受在60萬左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右，且還有下降的趨勢）。4、價格分析從上圖能夠看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價都在5000-5500元/平米之間，且這一價格隨著用地的越來越少，該沿線的住宅價格還將提升。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一要緊因素的阻礙，目前價格還處于4500元/平米。其它區(qū)域的價格差不多上也在4500以上。5、配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶灝景天下運(yùn)動會所+休閑會所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會所+酒店式配套吳宮麗都會所、游泳池新港名城花園2個會所、壁球、籃球運(yùn)盛美之苑會所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無配套、景觀這2個阻礙樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點，從新區(qū)的幾個樓盤來看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也講明了購房者和開發(fā)商在通過3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。

新區(qū)2004年公開的小高層、高層樓盤匯總表（一）案名房型戶數(shù)面積比率銷售率銷售套數(shù)剩余套數(shù)開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)469222.1%100%4602004.93室2廳2衛(wèi)4612222.1%95%4429414624.6%40%3757頂層復(fù)式6159.22.9%00610258.94.8%00106/2.9%006小計208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)324155.82-167.9188%44.4%1441802004.5.184室2廳2衛(wèi)24188.527%8.3%222頂層復(fù)式18250-2905%0018小計366/100%40%146220和風(fēng)雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)6295-11142%0062/2室半2廳1衛(wèi)14110-11910%00143室2廳2衛(wèi)50125-14134%0050頂層復(fù)式21不詳14%0021小計147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約6516.3%100%7202004.3.92室2廳2衛(wèi)36111-1218.1%100%3603室2廳2衛(wèi)295120-16866.7%92.8%274214室2廳2衛(wèi)25180-1905.7%40%1015頂層復(fù)式14280-4303.2%0014小計442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)40816.1%100%4002004.5.163室2廳1衛(wèi)13012119.7%100%13003室2廳2衛(wèi)230126-13635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/15831.2%37%76130復(fù)式54不詳8.2%7.4%450小計660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)158139.47-148.1950%100%15802004.4.184室2廳2衛(wèi)56156.46-164.0920.6%100%56042185.08-195.4415.5%100%420頂層復(fù)式15204.89-226.645.6%100%1501242.130.3%100%10小計272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10094.712%001002004.103室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)418123.7-13050%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復(fù)式60149-241.77%0060小計842/100%00842金河雅苑/220////220/運(yùn)盛美之苑29#4室2廳3衛(wèi)3019884%95%2912004.4.115室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計36/100%92%333陽光假日一期B組團(tuán)2室2廳1衛(wèi)81044%100%802004.3.63室2廳2衛(wèi)150137-14273%100%150024149-15012%100%240復(fù)式22不詳11%100%220小計204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)307814.3%///2004.9.102室2廳1衛(wèi)3011114.3%///609828.6%///3室2廳1衛(wèi)3013014.3%///3室2廳2衛(wèi)3013614.3%///4室2廳2衛(wèi)3014914.3%///小計210/100%10%201906、重點競爭個案分析：案名：蘇香名園開發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn)代銷機(jī)構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品類型：小高層，多層均價：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤期，銷售比較好。具體緣故：面積緊湊，低總價。配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，本地居民項目SWOT分析一、優(yōu)勢（S）1、

環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住2、

性價比具有較強(qiáng)的競爭力3、

小區(qū)規(guī)劃設(shè)計好，低建筑密度，高綠化4、

開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤5、

戶型面積配比合理6、

小區(qū)內(nèi)部配套齊全，具有多個運(yùn)動場所7、

獨有高檔湖濱會所8、

小區(qū)交通方便，長江路和塔園路兩條干道均有出入口9、

小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會改善項目配套缺乏的不足。10、項目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。二、劣勢（W）1、

項目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠(yuǎn)。2、

2條公交線路，班次較少。3、

項目所處地塊非高新區(qū)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強(qiáng)。對市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個案相比處于弱勢。4、

開發(fā)商目前在蘇州市場還未建立較好的品牌和口碑。5、

附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。6、

區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長性不高。三、機(jī)會（O）1、高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將接著穩(wěn)步進(jìn)展2、項目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是專門高，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯3、項目所處地塊具有一定的進(jìn)展?jié)摿Α１M管地塊周邊環(huán)境較差，但進(jìn)展空間巨大，所處的片區(qū)具有專門強(qiáng)的進(jìn)展?jié)摿?、本案將是蘇州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢5、以后蘇州的輕軌規(guī)劃距離項目僅有3站路。四、風(fēng)險（T）1、

項目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個案，其較低的價格和工程進(jìn)度會造成客戶分流。2、

項目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對區(qū)域的抗性。認(rèn)為項目不屬于新區(qū)范圍。3、

政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產(chǎn)市場的負(fù)面阻礙，使項目推案是面臨風(fēng)險。五、結(jié)論依照對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運(yùn)用優(yōu)勢，將劣勢有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機(jī)會，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對方法：1、在立足本地周邊的同時，積極開拓市場；（針對整個蘇州市）2、通過輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。3、通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域以后進(jìn)展前景；4、加強(qiáng)本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補(bǔ)生活設(shè)施的不足。蘇州新區(qū)項目提案報告定位分析定位分析一、開發(fā)理念定位倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活最要緊的是一種生活觀念和生活方式。在繼承地汲取的基礎(chǔ)上，依照蘇州新區(qū)的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點提出適合當(dāng)?shù)厥袌鲋心繕?biāo)消費(fèi)者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。二、市場定位：【生態(tài)活水景觀住宅】依照目標(biāo)消費(fèi)者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，同時依照市場狀況，既生動又形象地給予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上眾多的水景，。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。這四大要素來打造新區(qū)人居新生活。在市場中建立獨特的品牌個性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終制造競爭優(yōu)勢。三、價格定位建議住宅均價4,800元/平米。

高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個案（蘇香名園）的均價4400元/平米，但項目推案時刻應(yīng)在2005年的下半年，市場的上升能夠支撐這一價位。

項目的高品味和檔次決定售價高于其他鄰近個案

項目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價值和升值潛力，價廉物美，物超所值。四、目標(biāo)消費(fèi)者簡析通過廣泛細(xì)致的調(diào)查與分析，目標(biāo)消費(fèi)者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：1、年齡：28—55歲之間，主力人群為35—45歲。2、社會階層：當(dāng)?shù)丶爸苓吘用瘢聟^(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者3、性不：男性為主。4、面積需求：三房110-120平方米，二房80-100平方米。5、區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。放眼整個市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢。6、購房目的：改善現(xiàn)居住狀況；外地來蘇進(jìn)展落戶蘇州的；銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)?；產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品建議（一）項目的整體建議1、

在規(guī)劃設(shè)計方面，通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱周邊環(huán)境所造成的不利阻礙，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達(dá)到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。2、

注重中庭水景園林設(shè)計，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。3、

注重商業(yè)配套的完善。4、

通過產(chǎn)品設(shè)計來強(qiáng)調(diào)項目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形象。5、

建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要能順暢地流淌循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。因此，建議項目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。同時，凈化系統(tǒng)還會帶來獨特的景觀，如“濕地景觀”。（二）產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議1、建筑形式（1）建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格。現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能動身，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。（2）外立面

強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。

造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個性與可識不性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。

注重室內(nèi)外空間的流淌性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕快、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。

采納高級外飾面磚，能夠達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。

色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。（3）窗

各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，幸免對望，阻礙房間的私密性。

充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。

盡可能多的采納采光和觀景好的落地窗設(shè)計，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。2、戶型設(shè)計目前，蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，關(guān)于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。戶型建議

主力面積操縱在80－120平米。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價易于操縱。建議兩房面積操縱在80－100左右，三房面積操縱在110－120左右。

玄關(guān)的設(shè)計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。

客廳開間至少4.5M，客廳具備較高級家庭影院的功能。

客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。

大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。

飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。

廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。

廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。

衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。

主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。

飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。

設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。

創(chuàng)新戶型，疊拼、復(fù)式、錯層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設(shè)計。

解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。

在項目多層和小高層設(shè)計地下室，多層的地下室設(shè)計成具備儲藏室功能，在銷售時可進(jìn)行分割，贈送每戶10－15平米的地下儲藏室。增加項目的產(chǎn)品競爭力。二、園林設(shè)計建議現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。

在水景及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計兼顧觀賞性與有用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。

在園林風(fēng)格設(shè)計方面，目前要緊有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本項目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計。

在售樓時即應(yīng)全部或部分實現(xiàn)園林景觀，以增強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強(qiáng)對本案開發(fā)商資金實力的認(rèn)同。

在營銷中強(qiáng)調(diào)外國知名園林設(shè)計師為小區(qū)量身定做，以迎合目標(biāo)客群的偏好。三、物業(yè)治理一個小區(qū)的物業(yè)治理公司形象和品牌能夠直接阻礙到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)治理公司不僅能夠為業(yè)主提供更加中意的服務(wù)，還為項目的品質(zhì)和檔次的提升起著專門大的作用。目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)要緊有：

生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑治理、公共設(shè)施、設(shè)備治理、園區(qū)交通治理、消防治理、安全治理、綠化治理、衛(wèi)生治理、社區(qū)文化活動。

加值托付服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。

經(jīng)營治理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場治理、康樂運(yùn)動、養(yǎng)生保健、旅游組織。

在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。在選擇物業(yè)治理公司的時候應(yīng)重點考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。建議物業(yè)治理公司名單：上海陸家嘴物業(yè)治理公司戴德梁行物業(yè)治理公司四、智能化（1）小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化治理、三表計量（IC卡或遠(yuǎn)傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化操縱（包括音頻和視頻）等功能。（2）智能化系統(tǒng)應(yīng)能實現(xiàn)在線化物業(yè)治理及服務(wù)的物業(yè)治理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠(yuǎn)程教育、VOD視頻點播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。（3）在項目入口處設(shè)計液晶電視屏幕，每日以字幕的形式滾動播出時事新聞，天氣預(yù)報，小區(qū)重要活動，物業(yè)治理服務(wù)等信息。五、配套建議1、

會所建議：

健身俱樂部

美容美發(fā)廳

閱覽室

棋牌室

乒乓球室、臺球等活動室

醫(yī)療診所

警署聯(lián)系處2、商業(yè)配套建議在項目商業(yè)以招商的形式引進(jìn)一家知名的超市，解除客戶購物的后顧之憂，同時為項目增加一個賣點。3、停車系統(tǒng)現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，因此本案應(yīng)注重車庫的配設(shè)。

采取地下車庫形式，實現(xiàn)人車分流。

安裝智能化車庫治理系統(tǒng)，實現(xiàn)車庫、車輛的智能化治理，提高治理效率和水平。

車位的配比上要達(dá)到1：1的量，滿足長遠(yuǎn)進(jìn)展的需要。

所有車庫都相互連通，最好有樓內(nèi)電梯直接通達(dá)。在地上停車部分設(shè)計機(jī)械式停車位，增加小區(qū)停車數(shù)量。蘇州新區(qū)項目提案報告行銷推廣策略行銷推廣策略一、行銷目的利用各種活動和方式，提升本案的質(zhì)感，使本案的利潤值最大化；塑造開發(fā)商品牌與實力；快速實現(xiàn)銷售目標(biāo)。二、總體策略先期蓄勢——實景體驗——覆蓋全市——集中引爆——后續(xù)積存三、推廣定位：【首席生態(tài)活水住宅】推廣支撐點：項目規(guī)劃中水景豐富，低建筑密度，高綠化，體現(xiàn)了“健康、生態(tài)、水景”的三大賣點。又使項目區(qū)不于其他水景住宅，形成項目獨特的個性。四、銷售策略1、銷售分期建議項目整體由東向西分為三期銷售。銷售期推售產(chǎn)品推案量備注一期多層、小高層5－6萬㎡利用景觀條件不是專門好的多層和小高層以較低的價格先賣，快速回籠資金，商業(yè)臨時不推出。二期多層、小高層、商業(yè)9－10萬㎡通過一期的價格提升，推出剩余多層和小高層。商業(yè)面積價值較高，放在二期開賣后期推出，可利用二期的熱銷和前期積存的客戶。三期小高層、高層5－6萬㎡通過一二期的熱銷，三期將會順利銷售成功銷售分期示意圖2、價格策略1）定價策略采納一房一價的定價方式。2）價格走勢及調(diào)整價格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采納低開高走的策略，并依照項目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。第一期以低樓層和位置不佳的戶型作為入市價格，如4650元/平方米，至一期銷售30％后調(diào)價到4750元/平方。一期銷售至60％時，調(diào)價到4850元/平方米。為第二期推出制造提價空間。3）付款方式采納銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。建議對一次性付款的客戶給予折扣。四、推廣執(zhí)行策略：醞釀期策略：（2005年3月－2005年6月16日）執(zhí)行策略1、品牌策略設(shè)立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會”，積存客戶，吸引客源，樹立開發(fā)商品牌形象。2、多樣化包裝策略利用媒體的覆蓋力和讀者、聽眾的忠實度，如：報紙、影視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代傳媒工具，從深度和廣度來塑造產(chǎn)品和公司的形象，最大限度的擴(kuò)大產(chǎn)品的暴光率，從而樹立一種強(qiáng)勢樓盤的形象。同時，利用各種的包裝手法，給予公司和產(chǎn)品新的內(nèi)涵，樹立起一種健康的、良好的形象。3、宣傳拉升策略本案的規(guī)劃、配套、戶型都對購房者有專門強(qiáng)的吸引力，同時，本案的價格在整個蘇州市也將具備一定的競爭力。因此，在宣傳和包裝的時候，應(yīng)該不光立足于本案新區(qū)的客戶層，應(yīng)該適當(dāng)?shù)睦景傅陌b的質(zhì)感和檔次，使購買者感到購買本案是物超所值的感受。SP活動1、建立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會”目的：樹立品牌形象積存客戶名單形式：以俱樂部為組織形式以優(yōu)惠、打折和積分等形式方式：

建立公司網(wǎng)站吸納更多的客戶名單

在售樓處登記客戶名單

短信登記登記客戶名單要求：

俱樂部內(nèi)部實行會員制

會員差不多上準(zhǔn)客戶或已夠樓盤的客戶

對帶動非會員購房者進(jìn)行獎勵

出版內(nèi)部或公司刊物

與會員舉辦聯(lián)動活動意義：

提升公司的知名度

積存豐富的準(zhǔn)客戶

增加產(chǎn)品推廣和宣傳渠道2、房展會房展會是企業(yè)和產(chǎn)品宣傳、銷售的最佳時機(jī)。參加蘇州四月的房展會，以高姿態(tài)，精品、溫馨和健康的形象來塑造產(chǎn)品本身。通過參加房展會的時機(jī)，收集其他個案的銷售進(jìn)展情況，大量收集準(zhǔn)客戶的名單，調(diào)整行銷策略。同時，提高產(chǎn)品和公司在知名度。3、產(chǎn)品推介會以新聞公布會的形式進(jìn)行宣傳，對產(chǎn)品的整個規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品優(yōu)勢等做個理性的介紹推廣。讓本地的媒體進(jìn)行強(qiáng)勢的報道。4、影視活動專題片以寫實手法為主，紀(jì)實性產(chǎn)品介紹，全面包括項目地理位置，交通，水景，環(huán)境，配套實施，物業(yè)治理，公司介紹等內(nèi)容。該片是以銷售為要緊目的，依照銷售時期做有針對性的播放的宣傳資料。5、形象代言人簽約儀式邀請社會知名的人士，作為本案的形象代言人。以簽約的形式來炒作本案和公司形象。（最好是蘇州市本地的在全國有一定知名度的人，有良好的形象和親和力，對20歲到40歲的人有專門強(qiáng)的阻礙力。（如：表演藝術(shù)家濮存晰等。）6、企業(yè)、樓盤吉祥物設(shè)計征稿活動在整個蘇州市區(qū)進(jìn)行企業(yè)、產(chǎn)品的吉祥物設(shè)計征稿活動，提高企業(yè)的知名度和社會的認(rèn)可度。同時，召開吉祥物公布會和介紹會，把公司和產(chǎn)品的形象以實物化。同時，也因為吉祥物的可愛和親和力，招致家庭成員的喜愛，帶動其購房欲望，吉祥物可做公司的形象永久性的保留。業(yè)務(wù)執(zhí)行

現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。

市場調(diào)查分析，調(diào)整講辭，行銷點確定。

確定售樓處位置，建議在項目會所內(nèi)設(shè)計售樓處，并先行將會所蓋好，吸引路人的注意。

完成同一銷售講辭，為DS和參加四月蘇州房展會預(yù)備。

老客戶及受訪者DS邀約

統(tǒng)計回饋等

臨時接待點籌備完成，建議租用臨時店面進(jìn)行前期客戶積存。

參加四月蘇州房展會，提升項目知名度和積存客戶。

公開前1個月，人員進(jìn)場，開始DS和現(xiàn)場咨詢，積存客戶。

公開前一周完成初步客戶積存。

建議開盤前完工樣板房，建議地點在會所。同時做好一棟樣板樓的外立面。公開期策略：（2005年6月16日——2005年7月1日）執(zhí)行策略1、產(chǎn)品點的差異包裝策略任何一種產(chǎn)品都不是十全十美的，本案也不例外。本案的周圍小環(huán)境不是專門理想，如：位置、社區(qū)成熟與否、交通、生活配套等，差不多上產(chǎn)品的弱勢，盡管在產(chǎn)品的規(guī)劃和配套上彌補(bǔ)了一定的產(chǎn)品弱勢。然而，規(guī)劃是一種未知和看不見的東西。沒有已成熟社區(qū)的現(xiàn)實感強(qiáng)烈。而，產(chǎn)品的優(yōu)勢在產(chǎn)品的本身，如：規(guī)劃、采光、通風(fēng)、配套等差不多上產(chǎn)品有利的支撐點。因此，在包裝的時候，應(yīng)該突出產(chǎn)品的本身優(yōu)勢，作為要緊的訴求點，弱化產(chǎn)品的小環(huán)境。2、區(qū)域差異包裝策略本案位于蘇州高新開發(fā)區(qū)，利用蘇州對周邊的阻礙，進(jìn)行區(qū)域的劃分，如：在開發(fā)區(qū)內(nèi)，我們的客戶群要緊是針對工廠的白領(lǐng)，因此，針對區(qū)域的不同，在包裝和宣傳上能夠側(cè)重于工作和生活的結(jié)合。而蘇州市內(nèi)側(cè)重于生活與自然的融合。對市周邊呢，側(cè)重于地段的前景和升值性。3、樣板區(qū)或樣板房包裝策略樣板區(qū)和樣板房的設(shè)計，即可看作是銷售手法，也能夠看成包裝策略，從包裝的角度上來講，樣板區(qū)和樣板房的出現(xiàn)，對我們的廣告包裝宣傳的賣點有力的支撐，同時，給購房者一個真實、理性的居住空間，如此，即可達(dá)到宣傳公司和產(chǎn)品形象，讓購房者看到公司對產(chǎn)品的自信，樹立品牌效應(yīng)。又能夠彌補(bǔ)本案小環(huán)境的不足。SP活動1、開盤活動在前期的醞釀中，積存了一定的客源和準(zhǔn)客戶的時候，對本樓盤進(jìn)行開盤。通過媒體的廣泛宣傳，詳細(xì)報道開盤的內(nèi)容。把開盤活動作成一種盛大的活動儀式，吸引購房的熱潮。2、現(xiàn)場售樓處開放售樓處是一個產(chǎn)品形象和公司形象的窗口，對售樓處的建立，也就標(biāo)志著一個新的樓盤的崛起。因此，對售樓處的啟動和開放都要有重大的活動支撐。如：售樓處的啟動儀式、售樓處的開放活動等，吸引社會的關(guān)注。業(yè)務(wù)執(zhí)行

接待中心正式開放。

開盤活動執(zhí)行。

公布抽獎活動方案

流淌售樓車開始，并配合臨時接待處設(shè)立看房車，方便客戶看房，同時又可作為項目宣傳的活動媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，要緊賣點等。

建議在強(qiáng)銷期前做好會所周邊的綠化、道路、水景等、強(qiáng)銷期策略：（2005年7月1日——2005年9月20日）執(zhí)行策略1、銷控策略對樓盤進(jìn)行適當(dāng)?shù)匿N售操縱，給人一種熱銷，一房難求的印象。提高銷售進(jìn)程和銷售利潤。建議將項目分為三期時期銷售，。2、樣板房策略制作樣板房，利用樣板房的形象，來介紹本產(chǎn)品的特點，優(yōu)勢。讓客戶真正的感受到以后的家居生活的模式，吸引其投資置業(yè)。3、產(chǎn)品點橫向?qū)Ρ炔呗岳帽景傅膬?yōu)勢賣點，與其他同類個案的進(jìn)行比較，增強(qiáng)本案的可比性，突出本案的優(yōu)勢，強(qiáng)化本案的與其他個案的與眾不同，象：本案的規(guī)模、景觀規(guī)劃、水景、大型車庫、生活設(shè)施配套等，讓購房者看到購買本案的房子是物有所值的。4、產(chǎn)品點深度挖掘策略利用蘇州的文化和歷史底蘊(yùn)，開發(fā)本案更深層的文化內(nèi)涵，豐富本案的賣點結(jié)構(gòu)，使其成為一種文化或品牌的代名詞，提升企業(yè)品牌和產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，增加其潛在的競爭實力。如本案，我們能夠把它包裝成唯美生活的樂園等模式。一種概念、意境式的包裝。5、活動包裝策略活動本身確實是一種動向的包裝，讓活動提高產(chǎn)品的知名度，帶動產(chǎn)品的人氣，造成一種強(qiáng)勢推廣的樓盤。同時，借助活動的本身，收集和積存二期樓盤的準(zhǔn)客戶名單，本案的活動包裝突出在建立公司品牌上和支持公司的品牌上。SP活動1、流淌售樓車組織3—5部車輛，在每一輛車輛中設(shè)立小型的建筑模型，配備一位案場的講解員和一位銷售員，在開盤和強(qiáng)銷期的時候，在蘇州市聚攏人氣的公共場所，象：廣場、大型超市、購物中心、商業(yè)街等繁華地段做就地宣傳和銷售，同時，組織專人的看房車等相關(guān)配套內(nèi)容。如此做，一是宣傳公司和產(chǎn)品，二是擴(kuò)大了宣傳范圍，三是節(jié)約了宣傳成本。2、抽獎活動利用強(qiáng)銷的優(yōu)勢，組織人通過抽獎等活動，擴(kuò)大產(chǎn)品的銷售力度，吸引更多的人和更多的目光，關(guān)注本樓盤。3、與企業(yè)互動利用位于開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，與開發(fā)區(qū)的知名企業(yè)共同組織活動，歡迎企業(yè)組織人到案場參觀，同時，鼓舞企業(yè)以企業(yè)的名義大量購房，以福利和投資的形式分給職員，如此，既加深的企業(yè)間的互動，又宣傳企業(yè)，銷售產(chǎn)品。4、與蘇州樂園聯(lián)辦活動針對天氣的阻礙，案場應(yīng)與蘇州水上樂園聯(lián)動，即凡到售樓處的準(zhǔn)客戶能夠贈送一張水上樂園的門票，購房者可獲得蘇州樂園年票一張。業(yè)務(wù)執(zhí)行

樣板房正式開放。

現(xiàn)場接待持續(xù)期策略：（2005年9月20日——2005年11月10日）執(zhí)行策略1、優(yōu)惠策略當(dāng)銷售出現(xiàn)瓶頸時，能夠利用各種方式，如：價格、暗扣、打折、送大禮、送維修等形式，增加銷售。2、再包裝策略在產(chǎn)品銷售后期，對產(chǎn)品進(jìn)行新一輪的包裝，在外觀、理念上、經(jīng)濟(jì)上、使用上進(jìn)行再發(fā)掘。同時，對價格進(jìn)行包裝，利用打折、暗折、送大禮等形式，從而使產(chǎn)品能夠快速的去化掉。SP活動1、抽獎活動在銷售的未期，能夠組織大型的抽獎活動，送大禮等活動。如：送車位（10萬）、送全裝修（5萬）、家用電器、免三年的物業(yè)費(fèi)等，使產(chǎn)品盡快的去化掉。2、DS活動通過有針對性的DS活動，對知名企業(yè)和廠家進(jìn)行一對一的專人推廣。同時，形式、價格上的優(yōu)惠，吸引企業(yè)購房做福利房。業(yè)務(wù)策略

追蹤老客戶，鼓舞其介紹新客戶，給予獎勵。

完成簽約動作。

DS動作，針對老客戶和新區(qū)企業(yè)五、營銷手法創(chuàng)新1、環(huán)境先行針對本案“健康、生態(tài)、水景”的賣點，我們建議實行環(huán)境先行策略，在公開期前做好會所周邊的綠化、道路、水景等，突出賣點以利于銷售。同時建設(shè)樣板房和樣板樓在強(qiáng)銷期前做好，樣板房選址在會所內(nèi)，樣板樓選擇移動靠近會所和中心景觀帶的樓棟，將外立面和參觀動線兩邊的綠化，景觀建設(shè)完成。讓客戶先體驗樓盤的魅力。2、流淌樓盤展示車建議租用或購買一輛商務(wù)車，將其改造成臨時樓盤展示車，車內(nèi)設(shè)計樓盤展板，3D動畫，音響等，并配備2名售樓小姐進(jìn)行解講。于公開期，強(qiáng)銷期間進(jìn)行市區(qū)展示活動，同時可兼具看房車的功能。3、分?jǐn)?shù)量優(yōu)惠的營銷方式在個案開盤前針對已積存客戶和關(guān)系客戶，采納優(yōu)惠的價格促進(jìn)成交。但對數(shù)量和時刻進(jìn)行限制，如前20戶在開盤前購買就享受優(yōu)惠。4、老客戶介紹新客戶的優(yōu)惠方式在項目連續(xù)期，老客戶成功介紹新客戶購房的，老客戶能夠享受減免一定數(shù)額的入戶費(fèi)用（公共維修基金）。新客戶也享受同等的優(yōu)惠條件。5、促銷抽獎活動在項目正式強(qiáng)銷期間，進(jìn)行抽獎活動，獎品能夠是冰箱，電視機(jī)，電腦等。以此促銷活動加快客戶做購買決定，得獎?wù)咴诋?dāng)?shù)孛襟w公布。六、行銷通路大眾傳統(tǒng)媒體：CF：面對整個蘇州市客源，建議制作3D動畫影片。NP：面對整個蘇州市客源。選用媒體：蘇州當(dāng)?shù)貓蠹?。DS：開盤前利用我司積存的意向客戶，進(jìn)行電話DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場，制造現(xiàn)場熱賣氣氛。重點針對高新區(qū)，吳中區(qū)。車體廣告：選用沿途通過經(jīng)本案的6路和33路，廣告的效果較好。網(wǎng)絡(luò)平臺：面對周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素養(yǎng)客戶，專門制作網(wǎng)站。同時選用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行宣傳：蘇州搜房等。標(biāo)志性工地現(xiàn)場：LOGO墻、工地圍板、臨時接待處，現(xiàn)場接待中心、流淌售樓車、現(xiàn)場看板阻礙性廣告載體：臨時接待處、流淌樓盤展示車、大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動七、推廣時機(jī)建議建議項目入市的時機(jī)最好在05年的6月份。在3月份開始進(jìn)行前期預(yù)備的動作，4月初正式醞釀，引導(dǎo)客戶對水景生態(tài)住宅的同意度，同時預(yù)熱市場，在6月份中旬開盤，推出第一期，6月、7月旺銷后，到9月份推出第二期，經(jīng)國慶期間進(jìn)入強(qiáng)銷期。八、整體包裝策略1、項目VI系統(tǒng)設(shè)計–

案名–

LOGO2、現(xiàn)場包裝–

圍墻廣告形象–

戶外定點看板–

道路及綠化先做，塑造工地形象。–

售樓處包裝–

樣板房3、開發(fā)商品牌形象包裝4、物業(yè)治理公司品牌包裝行銷時期操縱表

時期時刻行銷策略業(yè)務(wù)媒體配合醞釀期3月15日－6月16日1、

品牌策略2、

多樣化包裝策略3、

宣傳拉升策略1.

開始攔截客戶。2.

市場調(diào)查分析，調(diào)整講辭，行銷點確定。3.

確定售樓處位置4.

完成同一銷售講辭。5.

老客戶及受訪者DS邀約6.

統(tǒng)計回饋等7.

臨時接待點籌備完成。8.

參加四月蘇州房展會。9.

公開前1個月，人員進(jìn)場，開始DS和現(xiàn)場咨詢，積存客戶。10.

公開前一周完成初步客戶積存。11.

開盤前完工現(xiàn)場接待中心。同時做好一棟樣板樓的外立面。戶外看板，工地圍墻軟新聞報道，NP稿，接待中心，現(xiàn)場看板VI配套，創(chuàng)意廣告宣傳冊3D動畫開始制作樓書，銷平模型制作SP活動1、

建立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會”2、

房展會3、

產(chǎn)品推介會4、

影視活動5、

5、形象代言人簽約儀式6、

企業(yè)、樓盤吉祥物設(shè)計征稿活動公開期6月16日－7月1日1、產(chǎn)品點的差異包裝策略2、區(qū)域差異包裝策略3、樣板區(qū)或樣板房包裝策略接待中心正式開放，開盤活動執(zhí)行公布抽獎活動方案外接待開放流淌售樓車到位NP稿，CF，引導(dǎo)旗，外接待宣傳現(xiàn)場包裝禮品廣告，SP活動1.

開盤活動2.

現(xiàn)場售樓處開放強(qiáng)銷期7月1日－9月20日1.

銷控策略2.

樣板房策略3.

產(chǎn)品點橫向?qū)Ρ炔呗?.

產(chǎn)品點深度挖掘策略5.

活動包裝策略1、

樣板房開放2、

樣板樓完成。3、

現(xiàn)場接待NP，車體廣告，RD，禮品廣告，戶外看板看房車SP活動1、流淌售樓車2、抽獎活動3、與企業(yè)互動4、與蘇州樂園聯(lián)辦活動持續(xù)期（二期醞釀開始）9月20日－11月10日1、

優(yōu)惠策略2、

再包裝策略1、

追蹤老客戶，鼓舞其介紹新客戶，給予獎勵。2、

完成簽約動作。3、

DS動作，針對老客戶和新區(qū)企業(yè)NP配合SP活動1、

抽獎活動2、

DS活動蘇州新區(qū)項目提案報告企劃包裝策略企劃包裝策略一、企劃策略要點

利用開發(fā)商的企業(yè)品牌和知名度樹立產(chǎn)品形象

通過產(chǎn)品的本身的優(yōu)勢做支撐點，帶動整個產(chǎn)品銷售

通過報紙、廣播、看板等媒體通道加強(qiáng)宣傳的力度

立足蘇州市區(qū)、擴(kuò)大宣傳范圍到長三角

綜合各種包裝手法、營銷手法、推廣手法以達(dá)到銷售二、廣告包裝策略總體策略：以“造新的生活區(qū)”為產(chǎn)品的總的形象支撐，以產(chǎn)品的本身優(yōu)勢作為宣傳的重點，以量化和橫向比較帶動整個產(chǎn)品點的升級。以達(dá)到宣傳和銷售的目的。包裝目的：拉升產(chǎn)品的包裝檔次滿足中產(chǎn)階層和企業(yè)白領(lǐng)的生活要求使其感受其物超所值。支撐點：

產(chǎn)品的本身的優(yōu)勢，環(huán)境、配套、規(guī)劃、戶型、價格等。

本產(chǎn)品位于蘇州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，工作和生活的進(jìn)一步的融合。如此，就擁有需求群體較大的購房群體，那個群體分布在開發(fā)區(qū)里相對集中的工廠中，通過我們有針對性的廣告宣傳和DS，形成一種強(qiáng)勢消費(fèi)、需求的樓盤形象。三、媒體進(jìn)度安排（一期）醞釀期（含前期預(yù)備）時刻安排：2005年3月——2005年6月16日報紙：時刻安排：2005年3月1日——2005年3月30日每周1篇軟文1篇NP（半板）（周四報紙）建議選用媒體《蘇州日報》2005年4月1日——2005年6月16日每周1篇NP（整板）（周四報紙）建議選用媒體《蘇州日報》戶外看板：2塊地點：市內(nèi)定點看板車體：2部市內(nèi)主路線公交車燈箱：20個案場附近路段圍墻：噴繪制作羅馬期：30個引導(dǎo)期：20個時刻安排：2005年3月5日——2005年3月20日設(shè)計、制作完成影視媒體建議媒體：蘇州電視臺《蘇州樓市》欄目時刻三個月樓書：線裝精裝本1000本模型：全區(qū)1個，單體4個銷平：3500本時刻安排：2005年3月10日——2005年6月1日設(shè)計、制作完成售樓處包裝建議：

先建本案的活動中心

以活動中心為售樓處

以活動中心建樣板景觀區(qū)要求：

以現(xiàn)代風(fēng)格的作為售樓處的包裝的基調(diào)

以一種文化內(nèi)涵作為售樓處的情感基調(diào)

結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳钸m應(yīng)營造一種親情的氛圍內(nèi)容：1、

制作售樓處LOGO墻2、

制作售樓處展板3、

制作職員手冊4、

制作銷講手冊樣板房

在活動中心二樓建筑樣板房

以主力戶型、優(yōu)勢戶型和劣勢戶型為樣板房時刻安排：2005年3月5日——2005年6月10日設(shè)計、制作、裝修完成公開期時刻安排：2005年6月16日——2005年7月1日報紙：時刻安排：2005年6月16日——2005年7月1日4篇NP（整板、半版）（周二、四報紙）建議選用媒體《蘇州日報》派夾報：3000份發(fā)放范圍：蘇州市及周邊都市時刻安排：2005年5月20日——2005年6月16日設(shè)計、制作完成2005年6月16日開始發(fā)放更換廣告內(nèi)容如：戶外定點看板燈箱引導(dǎo)期等時刻安排：2005年6月10日——2005年6月18日設(shè)計、制作完成強(qiáng)銷期時刻安排：2005年7月1日——2005年9月20日報紙：時刻安排：2005年7月1日——2005年9月20日1篇NP（整板）（周四報紙）建議選用媒體《蘇州日報》廣播：時刻安排：2005年6月18日——2005年9月20日建議選用媒體：蘇州廣播電臺銷海：1500份發(fā)放范圍：蘇州市及周邊都市時刻安排：2005年7月1日——2005年7月15日設(shè)計、制作完成2005年7月18日開始發(fā)送雜志等媒體：建議選用媒體：蘇州旅游手冊旅游地圖形式：文字介紹和圖片時刻安排：2005年7月18日——2005年9月20日網(wǎng)頁制作：時刻安排：2005年4月20日——2005年6月5日設(shè)計、制作完成2005年6月18日——2005年9月20日正式開放持續(xù)期時刻安排：2005年9月20日——2005年11月10日報紙：時刻安排：2005年9月20日——2005年11月10日1篇NP（半板）（周四報紙）建議選用媒體《蘇州日報》DS手冊（備用）：時刻安排：2005年7月1日——2005年7月20日設(shè)計、制作完成2005年7月20日——2005年11月10日DS派送四、廣告預(yù)算表廣告預(yù)算表編號項目講明金額固定成本1臨時接待處200平方，租金，裝修費(fèi)用，現(xiàn)場擺設(shè)等200,0002流淌售樓車租金（3個月），裝飾等150,0003模型全區(qū)1座、單體4座（多層，小高層）40,0004LOGO墻1塊,制作費(fèi)用(用于臨時接待處)2,3001塊,制作費(fèi)用(用于售樓處)3,5005透視圖燈箱彩噴費(fèi)用(含生活機(jī)能圖、新區(qū)以后遠(yuǎn)景規(guī)劃圖)1,5006現(xiàn)場主看板鋼架及彩噴費(fèi)用23,0007現(xiàn)場羅馬旗彩噴費(fèi)用5008室內(nèi)吊旗5009接待桌畫面10010現(xiàn)場展板1,00011家配圖含墨線圖4,90012樓書1000份（一期）40,00013銷售平面圖3500份（一期）70,00014資料袋3500份（一期）17,50015手提袋4000份(含房交會,250克銅版紙,4.8元/份)19,200固定成本小計574,000編號項目講明金額變動成本1報紙?zhí)K州日報900,0002CF蘇州電視臺（三個月）100,00033D動畫3分鐘制作費(fèi)用(含VCD制作費(fèi)用、30秒CF制作費(fèi)用)80,0004RD制作費(fèi)，公布費(fèi)50,0005引導(dǎo)旗二個月公布費(fèi)及制作費(fèi)100,0006路燈燈箱廣告半年租金及制作費(fèi)100,0007戶外定點看板半年租金、制作費(fèi)及電費(fèi)100,0008銷售海報5000份(157克啞粉紙,1.6元/份)8,0003000份（開盤前派發(fā)和夾報）3,0009精神堡壘T霸300,00010車體廣告2部，半年160,00011蘇州房交會含攤位費(fèi)、布置場地費(fèi)等所有費(fèi)用200,00012SP活動含活動費(fèi)、贈品及介紹費(fèi)400,00013業(yè)務(wù)支出含空調(diào)安裝、水電、電話費(fèi)、宿舍租金、名片等100,00014企劃、設(shè)計支出含墨線圖、效果圖、攝影費(fèi)及名片10,000變動成本小計2,611,000合計3,185,000以上是我公司結(jié)合蘇州媒體效果整合的媒體預(yù)算打算，是建立在我公司在長期和蘇州各大媒體合作的基礎(chǔ)上。我公司在蘇州媒體的資源，也是我公司在進(jìn)行樓盤行銷策劃的工作中的一大優(yōu)勢。五、案名建議主推案名：【山水華庭】輔推案名：廣遠(yuǎn)·山水華庭廣遠(yuǎn)·豪庭廣遠(yuǎn)·賢居天下廣遠(yuǎn)·溫馨小鎮(zhèn)案名解釋：廣遠(yuǎn)·山水華庭以“山水”為依托，來描述本案的風(fēng)景、環(huán)境幽雅，即點小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中的精髓——水，一條活水貫穿了整個設(shè)計規(guī)劃?！叭A庭”華而實，大氣也。形容本案的設(shè)計規(guī)模再恰當(dāng)只是了。之因此在“山水華庭”前加上“廣遠(yuǎn)”是為了樹立開發(fā)商的形象，提升開發(fā)商品牌。廣遠(yuǎn)·賢居天下“賢居”二字體現(xiàn)了本案的生活品質(zhì)和居住層次，一種高雅、溫情的生活內(nèi)涵，“天下”以為寬敞，包容的意思。既體現(xiàn)了本案的生活品質(zhì)，又體現(xiàn)了造城運(yùn)動的氣概。“廣遠(yuǎn)”是為了增強(qiáng)開發(fā)商的形象效應(yīng)，提升開發(fā)商品牌。廣遠(yuǎn)·溫馨小鎮(zhèn)“溫馨”是指生活，生活的質(zhì)量。同時也直接點名本按的廣告總精神，給人專門直觀的視覺沖擊，“小鎮(zhèn)”是一種再造生活中心的感受，形象的體現(xiàn)本案的配套的豐富和完善?！皬V遠(yuǎn)”是為了增強(qiáng)開發(fā)商的形象效應(yīng)，提升開發(fā)商品牌。為一系列的案名提供支撐。六、廣告總精神：【回歸自然的生活】七、廣告秀稿：一篇：訴求點：整體形象主標(biāo)：制造一個奇跡再造一個生活中心副標(biāo)：一個新的生活中心從那個地點出現(xiàn)內(nèi)文：當(dāng)生命從這一天誕生就預(yù)示著世界的變動一次地心的感悟又是一個都市中心的崛起就像一個地殼運(yùn)動的力量釋放以一個嶄新的姿態(tài)一個嶄新的面貌矗立這片土地上作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668二篇：訴求點：開發(fā)商主標(biāo)：又一次震撼廣遠(yuǎn)置業(yè)重拳力作副標(biāo)：廣遠(yuǎn)置業(yè)在蘇州新區(qū)的鼎力力作內(nèi)文：一個知名的企業(yè)一些知名的摟盤總在夜空中星光閃耀力量見證一切實力講明一切廣遠(yuǎn)置業(yè)一個品牌的保證一個信譽(yù)的呵護(hù)在蘇源地界大放異彩作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668三篇：訴求點：產(chǎn)品配套齊全主標(biāo)：健康讓人蠢蠢欲動副標(biāo)：功能齊全的社區(qū)讓您的生活無憂慮內(nèi)文：一個生活成熟的小區(qū)一個人性化的小區(qū)總是讓人享受生活的便利和實惠文體活動總是讓人健康的享受醫(yī)療社區(qū)總是那么平易近人商業(yè)服務(wù)總是那么方便快捷金融、市政的貼心關(guān)懷總是讓人蠢蠢欲動作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668四篇：訴求點：規(guī)劃設(shè)計主標(biāo)：追求完美規(guī)劃也有張力副標(biāo)：讓設(shè)計在生活中大放異彩內(nèi)文：脫離世俗的偏見追求超脫塵世的精品一個回歸現(xiàn)代主義的理性空間一個簡約、洗練、純粹的規(guī)劃風(fēng)格一個氣概磅礴的水景莊園曲線、抽象幾何、流暢的路線在那個地點融合點線面的布局和休閑的生活一起舞動作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668五篇：訴求點：綠化率主標(biāo)：徜徉綠色的海洋副標(biāo)：40%的超大綠化每一天都呼吸新奇的氧氣內(nèi)文：生活不需要太多的顏色窗外的風(fēng)吹來的幽香一點點、一片片的綠色在我的生活中激揚(yáng)成詩四季的花在這可不能凋謝蔥郁的樹木變化有致追求健康的生活三百六十五天讓你我在綠的海洋中深深呼吸作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668六篇：訴求點：臨河主標(biāo)：水融景致世外桃源副標(biāo)：臨河小區(qū)使您的生活充滿向往內(nèi)文：河水是一個小區(qū)的靈魂在氣概恢弘的生活領(lǐng)空她舞動的是她的柔媚清亮、寧靜猶如生活的畫卷涓涓的溪流是道不盡的韻詩晨風(fēng)綠色小橋是現(xiàn)實中的夢幻是生活的寫意作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668七篇：訴求點：采光通風(fēng)主標(biāo)：有陽光的地點就有健康副標(biāo)：大型生活社區(qū)理想中的生活樂土戶戶朝南居家品質(zhì)內(nèi)文：陽光生命的起源擁有陽光就擁有生命清晨一縷陽光侵入我的房間驚醒我的夢一天的開始感受陽光的洗禮享受陽光的沐浴這確實是我的生活我的每一天作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668八篇：訴求點：戶型主標(biāo)：輕松安個家副標(biāo)：超大型建筑經(jīng)典的規(guī)劃有用經(jīng)濟(jì)戶型內(nèi)文：美滿的生活離不開美好的生活方式戶型又是生活方式的靈魂好的戶型是一個生活中燃燒的火燃燒著生活的激情激情是歡樂是享受是便利提供便利的生活方式幸福源自便利幸福源自戶型作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“造城運(yùn)動”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡潔流線型的建筑外觀，合理的戶型設(shè)計差不多上一個時代的典范。地址：蘇州市長江路888號（天平學(xué)院旁）電話：2188668九篇：訴求點：物業(yè)治理主標(biāo)：那個地點的總管更貼心副標(biāo)：世界級的治理讓生活更美好內(nèi)文：一流的服務(wù)體系一流的安保設(shè)施一流的工作團(tuán)隊一流的工作流程一流的治理質(zhì)量一流的責(zé)任心一流的作為一切源自對您的忠誠服務(wù)作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城打算顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、漂亮景致。宏大“