物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理精講班第30講講義

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)經(jīng)營管理精講班第30講講義物業(yè)管理績效評價4

四、物業(yè)管理績效評價的指標體系

物業(yè)管理績效評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成，各項指標具體內容如下：

(一)物業(yè)管理績效評價基本指標

物業(yè)管理績效評價的基本指標有八項，其主要內容如下：

1．財務效益狀況指標

(1)凈資產(chǎn)收益率

凈資本收益率也稱股權收益率或權益收益率，是指企業(yè)一定時期內的凈利潤同平均凈資產(chǎn)的比率。

(2)總資產(chǎn)報酬率

總資產(chǎn)報酬率是指企業(yè)一定時期內獲得的報酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。該指標越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。

(3)財務內部收益率

財務內部收益率的計算方法，參見本書第三章的有關內容。

2．資產(chǎn)營運狀況指標

(1)總資產(chǎn)周轉率

總資產(chǎn)周轉率是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值。

一般情況下，該指標數(shù)值越高，周轉速度越快，銷售(營業(yè))能力越強，資產(chǎn)利用效率越高。

(2)流動資產(chǎn)周轉率

流動資產(chǎn)周轉率是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比值。

一般情況下，該指標越高，表明企業(yè)流動資金周轉速度越快，利用越好。

3．償債能力狀況指標

(1)資產(chǎn)負債率

資產(chǎn)負債率計算方法見本書的第三章。該指標是國際公認的衡量企業(yè)負債償還能力和經(jīng)營風險的重要指標，比較保守的經(jīng)驗判斷一般為不高于50％，國際上一般公認60％比較好。

(2)利息保障倍數(shù)

利息保障倍數(shù)是指企業(yè)一定時期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該指標反映了當期企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理收益是所需支付的債務利息的多少倍，從償債資金來源角度考察企業(yè)債務利息的償還能力。該指標越高，表明企業(yè)的債務償還越有保證；反之則表明企業(yè)沒有足夠資金償還債務利息，企業(yè)償債能力低。

4．發(fā)展能力狀況指標

(1)營業(yè)增長率

營業(yè)增長率是指企業(yè)本年主營業(yè)務收入增長額同上年主營業(yè)務收入總額的比率。

(2)資本積累率

資本積累率是指企業(yè)本年所有者權益增長額同年初所有者權益的比率。它是企業(yè)當年所有者權益總的增長率，反映了企業(yè)所有者權益在當年的變動水平。

(二)物業(yè)管理績效評價修正指標

物業(yè)管理績效評價的修正指標具體由十六項計量指標構成。其主要內容如下：

1．財務效益狀況修正指標

(1)主營業(yè)務利潤率

主營業(yè)務利潤率是指物業(yè)管理企業(yè)一定時期的主營業(yè)務利潤同主營業(yè)務收入凈額的比率。

(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)

盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)是企業(yè)一定時期經(jīng)營現(xiàn)金流量同凈利潤的比值，它反映了企業(yè)當期凈利潤中現(xiàn)金收益的保障程度，真實地反映了企業(yè)盈余的質量。該指標越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻越大。

(3)成本費用利潤率

成本費用利潤率是企業(yè)一定時期的利潤總額同企業(yè)成本費用總額的比率。該指標越高，表明企業(yè)為取得一定的收益所付出的代價越小，企業(yè)成本費用控制得越好，企業(yè)的獲利能力越強。

2．資產(chǎn)營運狀況修正指標

(1)應收賬款周轉率

應收賬款周轉率是企業(yè)一定時期內主營業(yè)務收入凈額同平均應收賬款余額的比率。

應收賬款周轉率反映了企業(yè)應收賬款的流動速度，即企業(yè)本年度內應收賬款轉為現(xiàn)金的平均次數(shù)。

(2)不良資產(chǎn)比率

不良資產(chǎn)比率是企業(yè)年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比重。該指標越小越好，零是最優(yōu)水平。

(3)資產(chǎn)損失比率

資產(chǎn)損失比率是企業(yè)一定時期待處理資產(chǎn)損失凈額占資產(chǎn)總額的比重。該指標表明企業(yè)資產(chǎn)損失的嚴重程度，從企業(yè)資產(chǎn)質量的角度，揭示了企業(yè)的管理狀況。

3．償債能力狀況修正指標

(1)流動比率

流動比率是企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)同流動負債的比率。流動比率衡量企業(yè)短期債務償還能力，反映企業(yè)償債能力的強弱。該指標越高，表明企業(yè)流動資產(chǎn)流轉越快，償還流動負債的能力越強。

但該指標若過高，說明企業(yè)的資金利用效率比較低下。國際上公認標準比率為200％，我國較好的比率為150％左右。在實際操作時，應將該指標與行業(yè)的平均水平進行分析比較。

(2)速動比率

速動比率是企業(yè)一定時期的速動資產(chǎn)同流動負債的比率。速動比率衡量企業(yè)的短期償債能力，反映企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強弱。該指標越高，表明企業(yè)償還流動負債的能力越強，一般保持在100％的水平比較好，表明企業(yè)既有好的債務償還能力，又有合理的流動資產(chǎn)結構。國際上公認的標準比率為100％，我國目前較好的比率在90％左右。

(3)現(xiàn)金流動負債比率

現(xiàn)金流動負債比率是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流人同流動負債的比率?，F(xiàn)金流動負債比率是從現(xiàn)金流動角度來反映企業(yè)當期償付短期負債的能力，該指標較大，表明企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較多，能夠保障企業(yè)按時償還到期債務。但也不是越大越好，太大則表示企業(yè)流動資金利用不充分，收益能力不強。

(4)長期資產(chǎn)適合率

長期資產(chǎn)適合率是企業(yè)所有者權益與長期負債之和同固定資產(chǎn)與長期投資之和的比率。

從維護企業(yè)財務結構穩(wěn)定和長期安全性角度出發(fā)，該指標數(shù)值較高比較好，但過高也會帶來融資成本增加的問題，理論上認為該指標≥100％較好。

(5)經(jīng)營虧損掛賬比率

經(jīng)營虧損掛賬比率是企業(yè)經(jīng)營虧損掛賬額與年末所有者權益總額的比率。該指標越高，表明企業(yè)經(jīng)營虧損掛賬越多，經(jīng)營中存在的問題越多。該指標越小越好，零是最佳狀態(tài)。

4．發(fā)展能力狀況修正指標

(1)總資產(chǎn)增長率

總資產(chǎn)增長率是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額同年初資產(chǎn)總額的比率。

該指標越高，表明企業(yè)一個經(jīng)營周期內資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴張的速度越快。但實際操作時，應注意資產(chǎn)規(guī)模擴張的質與量的關系，以及企業(yè)的后續(xù)發(fā)展能力，避免資產(chǎn)盲目擴張。

(2)三年利潤平均增長率

三年利潤平均增長率表明企業(yè)利潤的連續(xù)三年增長情況，體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(3)三年資本平均增長率

三年資本平均增長率表示企業(yè)資本連續(xù)三年的積累情況，在一定程度上體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展水平和發(fā)展趨勢。該指標越高，

表明企業(yè)所有者權益得到的保障程度越大，企業(yè)可以長期使用的資金越充足，抗風險和保持連續(xù)發(fā)展的能力越強。

(三)物業(yè)管理績效評價評議指標

評議指標的具體內容如下：

1．經(jīng)營者基本素質

經(jīng)營者基本素質是指企業(yè)現(xiàn)任領導班子的智力素質、品德素質和能力素質等，具體包括知識結構、道德品質、敬業(yè)精神、開拓創(chuàng)新能力、團結協(xié)作能力、組織能力和科學決策水平等因素。

2．服務滿意度

該評價指標是指物業(yè)管理服務的消費者或顧客對商品和服務的質量、種類、速度、方便程度等的心理滿足程度。

3．基礎管理水平

基礎管理水平是指企業(yè)按照國際規(guī)范做法、國家政策法規(guī)的規(guī)定以及本企業(yè)的實際情況，在物業(yè)經(jīng)營管理過程中形成和運用的維系企業(yè)正常運轉及生存與發(fā)展的企業(yè)組織機構、內部物業(yè)經(jīng)營管理模式、各項基礎管理制度、激勵與約束機制、信息支持系統(tǒng)、安全生產(chǎn)管理的建議以及貫徹執(zhí)行情況。

4．在崗員工素質狀況

在崗員工素質狀況是指企業(yè)普通員工的文化水平、道德水準、技術技能、組織紀律性、參與企業(yè)管理的積極性及愛崗敬業(yè)精神等的綜合情況。

5．服務硬環(huán)境

該評價指標是指物業(yè)經(jīng)營管理服務場所的裝飾、內部布局、服務設備先進程度等硬件設施情況。

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6．發(fā)展創(chuàng)新能力

發(fā)展創(chuàng)新能力是指企業(yè)在市場競爭中為保持競爭優(yōu)勢，不斷根據(jù)外部環(huán)境進行的自我調整和革新的能力。包括管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、觀念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等方面的意識與能力。

7．經(jīng)營發(fā)展策略

經(jīng)營發(fā)展策略是指物業(yè)管理企業(yè)所采用的包括增加科技投入(如管理智能化)、建立新的營銷網(wǎng)絡、更新設備、資本籌措、兼并重組以及人力資源等各方面的謀劃和策略。

8．綜合社會貢獻

綜合社會貢獻是指企業(yè)對國民經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟增長的貢獻、提供就業(yè)和再就業(yè)機會、履行社會責任和義務以及信用操守情況、對財政稅收的貢獻和對環(huán)境的保護等的綜合影響等。一般地，我國物業(yè)管理績效評價指標體系的內容及其各自的權數(shù)可用表9—1所示。

物業(yè)管理績效評價指標體系及權數(shù)

表9—1(詳細)

物業(yè)管理績效評價5-6

五、物業(yè)管理績效評價的標準

一般地，企業(yè)績效評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類。

(一)定量指標標準

定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準系數(shù)組成。

定量指標評價標準值包括8項基本指標和14項修正指標的標準值，每項指標的標準值劃分為行業(yè)標準值和規(guī)模標準值兩大類。標準值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。其中：優(yōu)秀值表示行業(yè)的最高水平；良好值表示行業(yè)的較高水平；平均值表示行業(yè)的總體平均水平；較低值表示行業(yè)的較低水平；較差值表示行業(yè)的最低水平。

定量評價標準系數(shù)是對應定量指標五檔標準值所確定的水平參數(shù)，客觀反映各檔次評價標準值所代表的水平，用來計算指標實際值對應于五檔標準值的得分，每一檔次的標準值，都有相應的標準系數(shù)與之相對應。標準系數(shù)用介于0～1之間的數(shù)值表示，具體規(guī)定如下：

①優(yōu)秀值及以上的標準系數(shù)為1；

②良好值及以上的標準系數(shù)為0．8；

③平均值及以上的標準系數(shù)為0．6；

④較低值及以上的標準系數(shù)為0．4；

⑤較差值及以上的標準系數(shù)為0．2；

⑥較差值以下的標準系數(shù)為0。

(二)定性指標評議參考標準

定性指標評議參考標準是用來對企業(yè)進行定性評價時所采用的評判標準，具體用于對評議指標進行綜合分析和評定分數(shù)。評議參考標準與評議指標一一對應，將每項評議指標分解為具體的內容，通過詳細的文字進行描述，規(guī)定每項指標各個級別的邊界，指導評議人員正確判斷企業(yè)各項評議指標達到的水平。

定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的含義、內容和范圍，以及應達到的相應水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個等級。其中，A表示優(yōu)秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示較低水平，E表示較差水平。

六、物業(yè)管理績效評價結果與報告

(一)物業(yè)管理績效評價結果

企業(yè)績效評價結果就是績效評價的最后得分。

運用不同層次的評價指標將得出不同層次的評價結果，如初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果和綜合評價結果。其中，初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果分別依據(jù)基本指標、修正指標和評議指標計算得分產(chǎn)生，以實際得分表示；綜合評價結果是將基本評價結果與定性評價結果按照規(guī)定的方法進行擬合后的最終評價得分產(chǎn)生，以最終得分和“PR'’(PerformanceRating)加注評價類型及評價級別表示，并據(jù)此編制評價報告。評價結果類型包括優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五類，每項類型再用“+”號和“一”號進一步劃分成不同的級別。比如：“PRA”，“PRB”’，“PRC—，’等。

評價結果五種類型優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的資格界限是：

優(yōu)(A)：綜合評價得分達到85分以上(含85分)；

良(B)：綜合評價得分達到70~85分(含70分)；

中(C)：綜合評價得分達到50~70分(含50分)；

低(D)：綜合評價得分在40~50分(含40分)；

差(E)：綜合評價得分在40分以下。

(二)物業(yè)管理績效評價報告

評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。其中，封面應寫明評價對象和評價工作機構。正文的主要內容除了評價委托方、評價依據(jù)的數(shù)據(jù)資料來源、評價指標體系和方法、采用的評價標準值、評價責任、評價結果與結論外，還應包括對企業(yè)基本情況的描述、主要財務指標對比和影響因素分析、重要事項披露、企業(yè)未來發(fā)展狀況的預測，企業(yè)經(jīng)營中存在的問題和改進建議等內容。附錄的內容包括對評價對象經(jīng)營狀況的詳細分析報告，有關問題的說明，評價計分表，有關評價工作的基本文件和數(shù)據(jù)資料，評價工作人員名單等。

具體編寫評價報告正文時，應注意以下幾點：

第一，評價報告要求語言簡潔規(guī)范，思路清晰，必要時可以應用圖表進行分析對比，字數(shù)要控制在3000字左右。

第二，分析要切中要害、突出重點。對企業(yè)的財務效益狀況、資產(chǎn)營運狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況，應分別作出簡要的文字性描述，并將有關數(shù)據(jù)對照評價標準值進行比較，運用圖表進行必要的分析說明。

第三，評價結論應依據(jù)充分，表達準確，避免用含混不清、容易產(chǎn)生歧義的文字來描述。

第四，對因特殊因素影響而未按分數(shù)線評定等級的企業(yè)，應在評價報告中予以說明。

第五，要有明確的評價結果和評價結論，評價報告內容要維護企業(yè)的商業(yè)秘密。

績效評價的主要方法

第四節(jié)

績效評價的主要方法

一、功效系數(shù)法

功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標規(guī)劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，并根據(jù)各項指標的權數(shù)，通過功效函數(shù)轉化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)的一種方法。

二、綜合分析判斷法

綜合分析判斷法屬于定性評價方法，又稱隸屬度賦值法，它是指評價人員按照評價工作制度的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，利用其已有的知識、經(jīng)驗和分析判斷能力，參照評價參考標準，對企業(yè)績效評價指標體系中評議指標所反映的內容及其他相關因素進行廣泛、深入的分析研究，并以此形成評判意見，然后對評價人員意見進行綜合，形成對評價對象全部情況的總體判斷。

三、定量和定性相結合計分法

定量與定性相結合計分法就是將以功效系數(shù)法計算的定量指標評價分數(shù)和以綜合分析判斷法計算的定性指標評議分數(shù)，按照規(guī)定的權重擬合形成綜合評價結果，即根據(jù)評議指標得分對定量評價結論進行校正，計算出綜合評價得分。

物業(yè)管理報告第五節(jié)

物業(yè)管理報告

一、物業(yè)管理報告及其類型

(一)按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類

按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類，可以把物業(yè)管理報告主要分為向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告和向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告三種類型。

(二)按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同分類

按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間(報告期)不同，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告幾種類型。

二、物業(yè)管理報告的構成與內容

無論是居住物業(yè)的物業(yè)管理報告，還是經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理報告，其基本構成由一定時期的工作總結、財務報告以及未來工作計劃三大部分組成。

三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項

編寫物業(yè)管理報告還要注意以下基本要求：

(一)突出重點、兼顧一般

(二)注重時效、真實可靠