中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分析及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間分析

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分析及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間分析

一、物業(yè)管理：分散競(jìng)爭(zhēng)年代，下半年或隨竣工提升而良好增長(zhǎng)，增值服務(wù)具備空間

1981年，我國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)內(nèi)地的誕生。此后，在一系列政策與科技力量的推動(dòng)下，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)不斷向現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展演進(jìn)；

1994年，建設(shè)部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，將新建小區(qū)全面納入物業(yè)管理；2000年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)成立，有效推動(dòng)了行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展；2003年6月，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，為行業(yè)正式確立了法律框架；2007年正式實(shí)施的《物權(quán)法》進(jìn)一步從國(guó)家法律層面規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)；近十年來(lái)，行業(yè)與科技的結(jié)合愈發(fā)顯著，而消費(fèi)者需求的升級(jí)也促使行業(yè)不斷拓展更高品質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程

2014年起，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)，如彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅等陸續(xù)登陸資本市場(chǎng)并獲投資者青睞。截至2018年底，我國(guó)物業(yè)管理總面積已超過(guò)250億平方米，規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)日臻完善。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展空間來(lái)自三個(gè)方面，一是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，存量和增量物業(yè)的面積較大；二是物業(yè)管理行業(yè)的集中度提升，龍頭公司的管理面積擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)明顯；三是物業(yè)管理公司或可在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上開(kāi)展多元增值業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)超額利潤(rùn)。

（1）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展：截至2018年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，從2004年的41.8%，以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度上升。從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷史來(lái)看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程達(dá)到70%之后進(jìn)入成熟階段，最終穩(wěn)定在80%左右的城鎮(zhèn)化水平，未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很大的空間。城鎮(zhèn)化使更多的人住進(jìn)現(xiàn)代的小區(qū)、物業(yè)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有更多的需求。2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積高達(dá)17.2億平米，竣工的房屋面積為9.4億平米，存量和增量物業(yè)管理面積較大。我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積

我國(guó)竣工房屋面積

穩(wěn)定的存量市場(chǎng)與逐步提升的增量市場(chǎng)，讓物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)仍具備廣闊的發(fā)展空間。從2006年到2018年，全國(guó)總物業(yè)在管面積由98億平方米，上升到250億平方米，每年穩(wěn)定增加的商品房竣工面積為物業(yè)管理面積的增長(zhǎng)提供了有力的保障。

（2）行業(yè)集中度提升：近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)已顯露出整合趨勢(shì)，集中度有顯著提升。2013年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率僅為16.3%，而2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)占有率迅速提升至32.1%。同期，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積的均值也從1511萬(wàn)平方米提升至3020萬(wàn)平方米，五年實(shí)現(xiàn)翻倍，增速遠(yuǎn)超全國(guó)總在管面積的增速。物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市占率不斷提高

物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積五年實(shí)現(xiàn)倍增

同時(shí)，承接兄弟開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目仍然是百?gòu)?qiáng)企業(yè)提升現(xiàn)有規(guī)模和充實(shí)儲(chǔ)備的重要方式。2018年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中76%的公司有具有開(kāi)發(fā)背景的項(xiàng)目公司。主要上市物業(yè)公司來(lái)自母公司面積占比一覽

此外，業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先物管企業(yè)已在通過(guò)收購(gòu)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖，快速提升目標(biāo)城市的市場(chǎng)份額。2016年后，百?gòu)?qiáng)企業(yè)收購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過(guò)百家，收購(gòu)總管理面積逾2億平方米。以下為部分業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)近年來(lái)的兼并收購(gòu)情況：2015年以來(lái)典型物業(yè)公司收并購(gòu)案例

行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)活動(dòng)加劇了小規(guī)模企業(yè)與大規(guī)模企業(yè)之間的差距。2015年，業(yè)內(nèi)TOP10企業(yè)的平均在管面積為其余百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6倍，而2016年以后，這一差距擴(kuò)大至8倍。近年來(lái)，規(guī)模效應(yīng)逐漸顯著，領(lǐng)先企業(yè)的優(yōu)勢(shì)得以鞏固，行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（3）多元增值業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超額利潤(rùn)：伴隨著物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)公司同時(shí)開(kāi)始積極探索以業(yè)主為核心的多種服務(wù)領(lǐng)域，如顧問(wèn)咨詢(xún)、社區(qū)服務(wù)、工程服務(wù)等。

這些依托企業(yè)客戶資源與業(yè)務(wù)資源發(fā)展起來(lái)的服務(wù)已成為企業(yè)收入的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。2018年，在百?gòu)?qiáng)企業(yè)的收入構(gòu)成中，多種經(jīng)營(yíng)收入均值同比增長(zhǎng)24.5%，貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)32.7%；基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值同比增長(zhǎng)16.9%，貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)20.3%。多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)速度顯著高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的增速。物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)收入構(gòu)成（億元）

物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成（億元）

占多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中比重最大的，為社區(qū)服務(wù)板塊，是物業(yè)管理公司面向業(yè)主的園區(qū)增值服務(wù)，能夠?yàn)闃I(yè)主生活的方方面面提供便捷與舒適。

如社區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)，即業(yè)主將暫時(shí)空置的房屋交由物業(yè)公司保管并出租；社區(qū)金融，即在社區(qū)內(nèi)設(shè)置站點(diǎn)方便業(yè)主進(jìn)行家庭理財(cái)；此外，還有如電商、家政、教育、養(yǎng)老等服務(wù)。由于物業(yè)公司掌握著第一手的業(yè)主信息，對(duì)其需求有一定了解，且業(yè)主對(duì)為其服務(wù)的物業(yè)公司有一定信任感，物業(yè)公司在這類(lèi)社區(qū)增值業(yè)務(wù)的發(fā)展上具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。隨著互聯(lián)網(wǎng)科技在物業(yè)管理行業(yè)的滲透逐漸深入，部分領(lǐng)先企業(yè)已自主研制APP，構(gòu)建連接業(yè)主與各類(lèi)服務(wù)的O2O平臺(tái)，在完善基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、擴(kuò)大增值服務(wù)規(guī)模上起到重要作用。如彩生活A(yù)PP彩之云于2018年中注冊(cè)用戶數(shù)已達(dá)1450萬(wàn)，其中活躍用戶接近400萬(wàn)。

（4）資本價(jià)值持續(xù)彰顯。地產(chǎn)買(mǎi)入存量時(shí)代，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展新時(shí)期，目前物業(yè)管理企業(yè)不斷入局，聚焦港股市場(chǎng)，利用資本紅利倆重塑自身價(jià)值，截至目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功登陸港股市場(chǎng)已經(jīng)有13家，另外還有藍(lán)光嘉寶、和泓物業(yè)等越來(lái)越多的企業(yè)即將登陸。隨著資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)板塊的青睞，大部分物管公司估值要顯著高于住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售類(lèi)公司，行業(yè)價(jià)值凸顯。

二、市場(chǎng)空間：估算2020年行業(yè)收入規(guī)模11,737億、滲透率仍有空間、集中度望明顯提升

（一）空間之一：估算2030年行業(yè)總量空間達(dá)318億平，對(duì)應(yīng)收入規(guī)模2.0萬(wàn)億

1、方式一：通過(guò)未來(lái)住宅需求中樞估算對(duì)管理面積總量預(yù)測(cè)

需求方面，住宅長(zhǎng)期需求主要由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升和舊房拆遷更新等四方面因素推動(dòng)的需求組成。在我們的需求估算模型中，分類(lèi)兩大類(lèi)需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動(dòng)的需求：據(jù)預(yù)測(cè)2030年我國(guó)總?cè)丝?4.5億人，世界銀行預(yù)測(cè)2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率70%以及住建部預(yù)測(cè)2030年人均住房面積35平米（其實(shí)預(yù)測(cè)2020年達(dá)35平米），可以估算2030年我國(guó)的住房存量需要達(dá)到355.3億平米（我國(guó)總?cè)丝?城鎮(zhèn)化率*人均住房面積），因而由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動(dòng)的需求增量為127.4億平米（2030年城鎮(zhèn)存量住房面積-2015年城鎮(zhèn)存量住房面積）；2）另一方面，由舊房拆遷更新推動(dòng)的需求：假設(shè)2016-2030年城鎮(zhèn)存量住房更新率為1.5%，可以估算2016-2030年因舊房拆遷更新推動(dòng)的需求合計(jì)為66.6億平米（城鎮(zhèn)存量住房面積*城鎮(zhèn)存量房更新率）。

因而，我們估算2016-2030年的住房增量需求合計(jì)為194.0億平米（包括住房需求凈增部分和舊房拆遷更新需求部門(mén)），對(duì)應(yīng)未來(lái)15年內(nèi)的年均住房需求為12.9億平米，略高于2015年的全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積11.2億平米，略低于2018年的全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積14.8億平米，證明了中期需求仍有一定支撐。（注：上文中的三個(gè)2030年的基本假設(shè)：城鎮(zhèn)化70%、人均住房面積35平米以及城鎮(zhèn)存量住房更新率1.5%，基本面上都還是保守的假設(shè)，這三個(gè)指標(biāo)分別有可能達(dá)到更高的水平，因而至2030年住房需求可能比預(yù)測(cè)要更高。）2015年、2030年我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅和2016-2030年城鎮(zhèn)住宅增量需求估算

2016-2030年內(nèi)全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積走勢(shì)大致預(yù)測(cè)（藍(lán)色虛線為示意圖）

一方面，通過(guò)城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、以及城鎮(zhèn)存量住房更新率估算出2015年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為227.8億平米，并且估算2016-2030年的住房增量需求合計(jì)為194.0億平米，對(duì)應(yīng)未來(lái)15年內(nèi)的年均住房需求為12.9億平米；另一方面，2015年全國(guó)物業(yè)管理面積175億平米，對(duì)應(yīng)物業(yè)覆蓋率77%，我們保守預(yù)計(jì)未來(lái)15年存量住宅的物業(yè)覆蓋率維持不變（即目前尚無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)未來(lái)仍維持現(xiàn)狀），而每年新交付的新盤(pán)物業(yè)覆蓋率為100%，據(jù)此估算2016-2030年的物業(yè)管理面積增量合計(jì)為142.7億平米，對(duì)應(yīng)未來(lái)15年內(nèi)管理面積年均增長(zhǎng)9.5億平米。其中，估算出2016、2017年的管理面積分別為184.5億平米、194.0億平米，2016年185億平米、2017年195億平米；并估算2018-2020年，全國(guó)物業(yè)管理面積分別為203.5億平米、213.0億平米、222.6億平米，分別同比+4.9%、+4.7%、+4.5%。物業(yè)費(fèi)單價(jià)方面，考慮到人工成本年均漲幅3%的剛性上漲及人工成本占比60%，另考慮其他成本或小幅提升，假設(shè)新交付物業(yè)單價(jià)年均漲幅約2%，存量老物業(yè)則保守假設(shè)不漲價(jià)。長(zhǎng)期來(lái)看，我們估算到2030年，全國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)到318億平米，對(duì)應(yīng)收入規(guī)模約2.0萬(wàn)億。2015-2030年全國(guó)物業(yè)管理面積預(yù)測(cè)匯總

2、方式二：通過(guò)銷(xiāo)售-新開(kāi)工-竣工的傳導(dǎo)關(guān)系推導(dǎo)未來(lái)3年管理面積

從拿地和新開(kāi)工的關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積單月同比增速滯后于百城住宅類(lèi)土地成交面積（拿地）單月同比約6-9個(gè)月時(shí)間，而拿地主要受銷(xiāo)售的影響；而從竣工和新開(kāi)工的關(guān)系來(lái)看，房屋竣工面積滯后于新開(kāi)工面積約2年-2.5年時(shí)間。物業(yè)管理面積的增長(zhǎng)主要來(lái)自于竣工后的交付面積，因此，可以通過(guò)銷(xiāo)售到新開(kāi)工再到竣工的傳導(dǎo)機(jī)制，估算未來(lái)三年的管理面積。

2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為17.2億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；土地購(gòu)置面積為29,142萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%；2018年商品房和住宅的新開(kāi)工面積分別同比增長(zhǎng)17.2%和增長(zhǎng)19.7%，商品房和住宅的竣工面積分別同比下降7.8%和下降8.1%。一方面，2016-2018年商品房銷(xiāo)售面積同比分別為+22.5%、+7.7%、+1.3%，新開(kāi)工面積同比分別為+8.1%、+7.0%、+17.2%，銷(xiāo)售帶動(dòng)新開(kāi)工的高增，同時(shí)疊加目前行業(yè)資金環(huán)境改善，綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)2019-2020年的竣工增速明顯提升?？紤]到2018年竣工面積同比-7.8%，并預(yù)計(jì)2019-2020年房屋竣工面積同比分別+5.0%、+7.0%，對(duì)應(yīng)竣工面積分別為9.8億平米、10.5億平米，因此預(yù)計(jì)2018-2020年物業(yè)管理面積分別為203.4億平米、213.2億平米、223.7億平米，略高于方法一預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，主要源于竣工面積中包含設(shè)備用房、地下面積、以及爛尾項(xiàng)目等因素影響，所以真實(shí)在管理面積的增量上面會(huì)有一定折扣。新開(kāi)工面積同比滯后于百城住宅類(lèi)土地成交面積9個(gè)月

房屋竣工面積滯后于新開(kāi)工面積同比30個(gè)月

2018-2020年全國(guó)物業(yè)管理面積預(yù)測(cè)

（二）空間之二：行業(yè)滲透率仍有空間，且一二線和三四線發(fā)展錯(cuò)位、東部較中西部滲透率更高

2018年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積20.9億平米，竣工面積9.4億平米。分城市能級(jí)來(lái)看，新開(kāi)工面積中，一線、二線、三四線城市分別占比2.9%、26.5%、70.6%，較2017年分別-0.3pct、-2.3pct、+2.5pct；全國(guó)房屋竣工面積中，一線、二線、三四線城市分別占比5.2%、29.3%、65.5%，較2017年分別+0.4pct、+0.0pct、-0.4pct。隨著城市化率的提升，房屋新開(kāi)工、竣工的城市能級(jí)不斷下沉，2017、2018年房屋新開(kāi)工面積中三四線城市占比分別提升2.0pct、2.5pct，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)未來(lái)2-3年竣工面積中，三四線城市占比，并帶動(dòng)三四線城市物業(yè)覆蓋率的提升。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在一線城市、二線城市、三四線城市的項(xiàng)目數(shù)量分別占比21%、44%、35%，較15年分別-2pct、+1pct、+1pct，印證了物業(yè)管理的城市能級(jí)分布正逐步由一二線向三四線下沉。房屋新開(kāi)工面積分城市能級(jí)占比

房屋竣工面積分城市能級(jí)占比

40大中城市分能級(jí)新開(kāi)工同比

40大中城市分能級(jí)竣工同比

我國(guó)的空間發(fā)展格局以城市群為核心，衍生出巨大的住房與物業(yè)管理需求。2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中61.0%的管理面積位于五大城市群，高于2017年全國(guó)五大城市群竣工面積占比58.7%。其中，在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游及京津冀五個(gè)主要城市群分別占比20.1%、12.8%、11.5%、8.3%及8.2%。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提升，一方面，五大城市群的物業(yè)管理需求繼續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)，其它區(qū)域的潛在住房與物業(yè)管理需求空間巨大。此外，從主流物業(yè)公司在管面積和收入占比情況來(lái)看，目前物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域仍主要集中在長(zhǎng)三角、華東、華南等區(qū)域，中西部區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)潛在需求較大。61%的管理面積位于五大核心城市群

主流物業(yè)公司收入占比集中在東南區(qū)域

（三）空間之三：行業(yè)集中度大幅提升、頭部企業(yè)市占率提升

融資方面，我們選取主流15家房企的有息負(fù)債余額和新增額進(jìn)行分析，有息負(fù)債的絕對(duì)規(guī)模在2018H1末達(dá)到2.7萬(wàn)億，較17年末增長(zhǎng)10.5%；有息負(fù)債余額占比AH板塊在2015年及之前基本穩(wěn)定在25%左右，2016-2017年分別達(dá)到28.3%和31.6%；有息負(fù)債凈增額集中度在2015年及之前基本保持在20-30%，2016和2018H1跳增至50%以上。

近期行業(yè)資金已有邊際性改善跡象，同時(shí)龍頭融資成本和規(guī)模兼具優(yōu)勢(shì)，因此預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)融資集中度仍將保持提升趨勢(shì)。

拿地方面，15家主流房企全口徑拿地面積占比全國(guó)土地成交面積（招拍掛+并購(gòu)）在2010-2015年約在8%-14%之間、穩(wěn)定在10%上下，而在2016年快速提升至34%，2017年更是跳增至47%；同期，2010-2015年15家主流房企權(quán)益拿地面積占比全國(guó)土地成交面積（招拍掛+并購(gòu)）約在6%-12%之間、穩(wěn)定在8%上下，而在2016年快速提升至29%，2017年上半年更是跳增至38%。2018年上半年15家主流房企拿地集中度提升放緩，但仍穩(wěn)定在46%的高位。銷(xiāo)售方面，隨著融資集中度和拿地集中度的雙重提升，推動(dòng)房企銷(xiāo)售在16-18年中也呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的集中度的提升。在2011-2015年中，TOP10房企的銷(xiāo)售集中度穩(wěn)定提升，由2011年的6%逐步提升至2015年的17%，但在2016-2018年中出現(xiàn)銷(xiāo)售集中度的快速跳增，由2016年的19%快速提升至2018H1的29%，源于近兩年土地市場(chǎng)供給端政策調(diào)控導(dǎo)致土地資源快速向龍頭房企集中，從而推動(dòng)龍頭房企的可售資源的迅速提升，帶動(dòng)銷(xiāo)售集中度的快速跳增?？偭糠€(wěn)定下，銷(xiāo)售、融資、拿地三重集中度跳增

物業(yè)管理行業(yè)目前較分散，2017年全國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)11.8萬(wàn)家，行業(yè)格局分散。我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的三重集中度提升，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的后周期行業(yè)，同樣將迎來(lái)集中度大幅提升的過(guò)程。除了行業(yè)目前本身較分散，驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)集中度的因素，主要有四個(gè)：1）開(kāi)發(fā)背景：擁有開(kāi)發(fā)背景的兄弟房企市占率大幅提升，帶動(dòng)物業(yè)公司的市占率提升；2）資金優(yōu)勢(shì)：物業(yè)公司密集上市，資本市場(chǎng)介入，開(kāi)拓融資渠道，強(qiáng)化收并購(gòu)能力，加劇存量市場(chǎng)的集中度提升；3）品牌力：市場(chǎng)對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)知度逐漸提升，對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)形成較大壁壘；4）運(yùn)營(yíng)能力：一方面，物業(yè)公司需要保證一定的人員配置，保障服務(wù)質(zhì)量從而增加客戶粘性，同時(shí)需要有效管控成本，因而市場(chǎng)化格局下，會(huì)加速頭部公司的成長(zhǎng)和尾部公司的淘汰。截至2017年末，前10強(qiáng)企業(yè)在管面積均值2.16億方，已達(dá)到了百?gòu)?qiáng)企業(yè)的6.82倍，對(duì)應(yīng)CR10為11.1%，較2014年+4.9pct；CR100為32.4%，較2014年+16.1pct。一方面，這一趨勢(shì)證明物業(yè)行業(yè)中大企業(yè)在擴(kuò)張、提升增值服務(wù)、承接大體量項(xiàng)目和多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目等優(yōu)勢(shì)上，龍頭企業(yè)能發(fā)揮的更好，因此物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。另一方面，本輪周期供給端調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中房企的集中度大幅提升，物管行業(yè)集中度的提升也是必然的伴隨產(chǎn)物。5家房企銷(xiāo)售市占率逐年提升

4家物管企業(yè)市占率逐年提升

近年內(nèi)十強(qiáng)物業(yè)企業(yè)排名

（四）空間之四：橫向業(yè)態(tài)延申，住宅、商辦到城市服務(wù)，縱向多經(jīng)升維，基礎(chǔ)服務(wù)衍生增值服務(wù)

1、橫向延申：業(yè)態(tài)延申，從住宅、商辦逐步擴(kuò)圍至園區(qū)、城市服務(wù)

分業(yè)態(tài)來(lái)看，2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積中，住宅物業(yè)占比69.9%，較2016年下降3.3pct，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工建、工商等其它類(lèi)型物業(yè)分別占比8.7%、9.1%、12.4%，較16年分別+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。值得注意的是