建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目審計辦法

建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目審計辦法建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目審計辦法建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目審計辦法V:1.0精細(xì)整理，僅供參考建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目審計辦法日期：20xx年X月建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目審計辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)對集團(tuán)所屬企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）項目投資的管理和監(jiān)督，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)建立規(guī)范的投資決策機(jī)制和程序，健全內(nèi)部控制制度，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險，提升開發(fā)企業(yè)的項目運營管理能力，保證開發(fā)企業(yè)投資預(yù)期利潤的實現(xiàn)，依據(jù)《中華人民共和國審計法》、《中華人民共和國會計法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合集團(tuán)實際情況，制定本辦法。第二條房地產(chǎn)開發(fā)項目審計，是指對開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項目（包括房產(chǎn)和地產(chǎn)）從投資可研工作開始至項目開發(fā)完畢的全過程進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、全面的審計監(jiān)督。第三條本辦法適用于集團(tuán)所屬的全資、控股企業(yè)、事業(yè)部，其它性質(zhì)企業(yè)可參照執(zhí)行。第二章審計目標(biāo)、審計原則及方法第四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的審計目標(biāo)：對開發(fā)項目內(nèi)部控制制度的設(shè)置和運行情況進(jìn)行審計，對其健全性、合理性和有效性作出評價；對開發(fā)項目投資成本、銷售收入的真實性、完整性進(jìn)行審計，對開發(fā)項目的效益情況作出評價。第五條房地產(chǎn)開發(fā)項目審計應(yīng)遵循以下原則：（一）重要性原則：在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目審計時，在充分尊重客觀事實的基礎(chǔ)上，全面分析審計查出的各種問題，突出重點，緊緊圍繞開發(fā)項目全過程內(nèi)部控制制度的建立、執(zhí)行和重大決策、風(fēng)險防范、遵守財經(jīng)紀(jì)律等情況進(jìn)行審計。（二）謹(jǐn)慎性原則：在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目審計時，堅持穩(wěn)健、謹(jǐn)慎的態(tài)度，事實清楚、評價準(zhǔn)確、依據(jù)充分。（三）成本效益原則：在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目審計時，應(yīng)結(jié)合本組織內(nèi)部審計資源和實際情況，既可以進(jìn)行項目全過程的審計，也可以進(jìn)行項目部分環(huán)節(jié)的專項審計。（四）財務(wù)審計與管理審計相融合原則：房地產(chǎn)開發(fā)項目審計是財務(wù)審計與管理審計的融合，應(yīng)將風(fēng)險管理、內(nèi)部控制、效益的審查和評價貫穿于開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)，并與項目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同制、監(jiān)理制執(zhí)行情況的檢查相結(jié)合。第六條房地產(chǎn)開發(fā)項目的審計方法：對房地產(chǎn)開發(fā)項目審計時，應(yīng)當(dāng)按照“內(nèi)部審計準(zhǔn)則”的要求，根據(jù)不同的審計對象、審計所需的證據(jù)和項目審計各環(huán)節(jié)的審計目標(biāo)，選擇不同的方法，以保證審計工作質(zhì)量和審計資源的有效配置。（一）事前審計、事中審計和事后審計相結(jié)合；（二）采取座談、內(nèi)控測評、抽樣法、詳查法、監(jiān)盤法、順查法、逆查法、計算機(jī)輔助審計、調(diào)查法及函證等基本方法。第三章審計的主要內(nèi)容第七條項目前期準(zhǔn)備階段審計。指對項目從投資機(jī)會研究開始至項目開工時止的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行的審計監(jiān)督。審計的主要內(nèi)容：（一）投資立項審計：指對已立項開發(fā)項目的決策程序和可行性研究報告的合法性、真實性、完整性和科學(xué)性進(jìn)行的審查和評價。投資立項審計的主要依據(jù)是組織決策過程的有關(guān)資料。重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、投資決策程序的建立、審批是否合規(guī)，決策內(nèi)容的論證依據(jù)是否充分；2、決策程序的民主化、科學(xué)化，特別關(guān)注有無主要爭論及分歧意見的說明，有無違反決策程序及決策失誤的情況等；3、各項目標(biāo)的決策是否明確；4、市場調(diào)查及市場預(yù)測中數(shù)據(jù)獲取范圍、方式的適當(dāng)性及合理性；5、財務(wù)測算的內(nèi)容完整，依據(jù)充分；6、籌資方案應(yīng)規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，并制定了穩(wěn)健的使用計劃及相應(yīng)的調(diào)整措施；7、項目初步設(shè)計和概算方案等程序性文件是否經(jīng)過充分論證并在有關(guān)部門備案。（二）設(shè)計（勘察）管理審計。指對項目建設(shè)過程中勘察、設(shè)計環(huán)節(jié)各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行的審計和評價。設(shè)計（勘察）管理審計的主要依據(jù)是相關(guān)的管理制度、招標(biāo)資料、勘察和設(shè)計合同以及會議紀(jì)要等文件。重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、委托設(shè)計（勘察）、初步設(shè)計審查和批準(zhǔn)、施工圖設(shè)計、設(shè)計變更等環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制制度是否建立、健全；2、設(shè)計（勘察）商的選擇是否采用招標(biāo)方式，其資質(zhì)是否合規(guī)、合法，招標(biāo)程序是否合法、公開，其結(jié)果是否真實、公正，有無因選擇設(shè)計（勘察）商而導(dǎo)致的委托風(fēng)險。第八條招投標(biāo)審計。指對建設(shè)項目各方面的招投標(biāo)工作和工程承發(fā)包的質(zhì)量及績效進(jìn)行的審查和評價。招投標(biāo)審計的主要依據(jù)是與招投標(biāo)環(huán)節(jié)相關(guān)的管理制度、招投標(biāo)資料以及會議紀(jì)要等文件。重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制制度是否建立、健全；2、招投標(biāo)程序的合法性及操作的規(guī)范性；3、與中標(biāo)人簽訂的合同是否有悖于招標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。第九條合同管理審計。指對項目建設(shè)過程中各專項合同內(nèi)容及各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行的審查和評價。重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、合同管理環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制及風(fēng)險管理的適當(dāng)性、合法性和有效性；2、合同管理資料依據(jù)的充分性和可靠性；3、合同的簽訂、履行、變更、終止的真實性以及合同的執(zhí)行對整個項目投資的效益性。第十條設(shè)備、材料采購與付款審計。指對項目建設(shè)過程中設(shè)備、材料采購與付款環(huán)節(jié)各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行的審計和評價。設(shè)備、材料采購與付款審計應(yīng)依據(jù)采購計劃及批準(zhǔn)書、招投標(biāo)文件、采購合同、相關(guān)的內(nèi)控制度及會計憑證和會計賬簿等資料。重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、采購與付款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制及風(fēng)險管理的適當(dāng)性、合法性和有效性；2、采購與付款環(huán)節(jié)資料依據(jù)的充分性與可靠性；3、采購與付款環(huán)節(jié)各項經(jīng)營管理活動的真實性、合法性和有效性等；4、驗收、入庫、保管、領(lǐng)用、處理等內(nèi)部控制制度是否建立、健全，手續(xù)是否完備，是否存在因管理脫節(jié)而造成的資產(chǎn)流失問題。第十一條銷售與收款環(huán)節(jié)審計。指對開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品和收款過程中各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行的審計和評價。重點關(guān)注以下內(nèi)容：1、銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制制度是否建立、健全；2、銷售價格的制定是否有明確的定價流程，是否經(jīng)過詳細(xì)的測算和調(diào)研，價格調(diào)整是否嚴(yán)格執(zhí)行審批權(quán)限；3、嚴(yán)格按照經(jīng)審批的銷售方案進(jìn)行銷售，銷售折扣與折讓的處理是否適當(dāng)，額度是否在授權(quán)允許的范圍之內(nèi)；4、售房合同應(yīng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，在部分承諾性條款中，要充分考慮自身的承受能力；5、營銷部門要及時與總部相關(guān)部門核對銷售收入，貨幣資金要及時入賬。第四章效益審計及評價第十二條對開發(fā)項目效益的審計，是指對開發(fā)項目的效益性進(jìn)行審計和分析。其審計目標(biāo)是：在對銷售收入和開發(fā)成本、費用、稅金及利潤等審計的基礎(chǔ)上，對開發(fā)項目的效益進(jìn)行綜合分析和評價。第十三條對開發(fā)項目效益的審計主要包括以下內(nèi)容：（一）對開發(fā)項目銷售收入的審計：1、銷售收入的內(nèi)容是否真實、記錄是否完整；2、銷售收入的確認(rèn)是否符合會計制度的相關(guān)規(guī)定，前后期是否一致；3、是否存在人為調(diào)節(jié)收入等問題。（二）對開發(fā)項目開發(fā)成本的審計：1、開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用）的內(nèi)容是否真實、記錄是否完整、計算是否正確，重點對以下三個成本項目進(jìn)行復(fù)核檢查：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費是否按成本對象進(jìn)行歸集；②結(jié)合相關(guān)的合同或者協(xié)議以及項目開發(fā)成本預(yù)算明細(xì)表，檢查為取得項目用地而發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費的估算與實際支出情況。審計重點為拆遷方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定情況、拆遷協(xié)議的簽訂情況，核實拆遷補(bǔ)償費的實際支出情況。（2）公共配套設(shè)施費：①公共配套設(shè)施費是否按成本對象進(jìn)行歸集；②核實公共配套設(shè)施費的估算及實際支出情況，關(guān)注該部分費用分?jǐn)傆嬋氤杀厩闆r。審計的重點是公共配套設(shè)施費用的預(yù)提入賬情況，及預(yù)提的公共配套設(shè)施費的使用情況。（3）建筑安裝工程費：1、結(jié)合項目開發(fā)成本預(yù)算表，對建筑安裝工程費的估算及實際支出情況進(jìn)行審查。依據(jù)賬載數(shù)據(jù)、預(yù)算、建安合同和結(jié)算等相關(guān)資料，重點審計建安合同洽商增減項目的合規(guī)、合理性；2、確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)成本與主營業(yè)務(wù)收入是否匹配；3、是否存在人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本等情況。（三）對開發(fā)項目期間費用（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用及其他費用）的審計：1、期間費用的內(nèi)容是否真實、記錄是否完整，公共性費用分配是否合理，重點審計各期間費用與費用估算的變化；2、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費用、開發(fā)成本的界限；3、對期間費用支出情況進(jìn)行復(fù)核檢查；4、是否遵循借款費用的計量原則，有無隨意分?jǐn)偨杩罾⒌那闆r。（四）對稅金及附加的審計：1、審查有關(guān)稅金的繳納范圍與稅種是否符合國家規(guī)定，重點關(guān)注土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等各項稅種的計稅范圍、計稅依據(jù)、計稅方法等是否符合規(guī)定；2、審查各項稅金計算是否正確，繳納是否及時。第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的審計評價。指對項目開發(fā)完畢后有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的審計和評價。1、評估項目的整體效果，側(cè)重分析項目的實際盈利情況，與立項時的預(yù)測相比較，判斷該項目投資是否收到預(yù)期效果，過程偏差是否合理，項目實施過程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性；2、評價項目各環(huán)節(jié)內(nèi)部控制制度的建立健全，及有效執(zhí)行。開發(fā)項目是一項涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的系統(tǒng)工作，能夠給企業(yè)帶來效益，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要方面，對項目內(nèi)部控制制度的有效性給予評價與分析是保證項目實現(xiàn)效益的關(guān)鍵；3、評價開發(fā)項目對預(yù)見的風(fēng)險因素采取措施的科學(xué)性、合