物業(yè)總和項目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以

物業(yè)總和項目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以物業(yè)總和項目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以物業(yè)總和項目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以V:1.0精細整理，僅供參考物業(yè)總和項目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以日期：20xx年X月物業(yè)總和項目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以及應具備的應變能力每天必須做的：1．總結(jié)自己一天的任務完成情況；2．考慮明天應該做的主要工作；3．了解至少一個部門情況或進行相應指導；4．考慮一個公司的不足之處，并想出準備改善的方法與步驟；5．記住公司一名員工的名字及其特點；6．每天必須看的報表；7．考慮自己一天工作失誤的地方；8．自己一天工作完成的質(zhì)量與效率是否還能提高；9．應該批復的文件。每周必須做的：1．召開一次中層干部例會；2．與一個主要職能部門進行一次座談；3．與一個你認為現(xiàn)在或?qū)硎枪緲I(yè)務骨干的人交流溝通一次；4．向你的老板匯報一次工作；5．對各個部門的工作進展總結(jié)一次；6．召開一次與品質(zhì)管控有關(guān)的辦公會議；7．糾正公司內(nèi)部一個細節(jié)上的不正確做法；8．檢查上周糾正措施的落實情況；9．進行一次自我總結(jié)(非正式)；10．整理自己的文件或書柜；11．了解相應的財務指標的變化；12．與一個重要客戶聯(lián)絡；13．每周必須看的報表；14．與一個合作單位聯(lián)系；15．表揚一個你的骨干。每旬必須做的：1．請一個不同的員工吃飯或喝茶；2．與財務部溝通一次；3．對一個項目的物業(yè)費收取和項目經(jīng)營進行重點幫助；4．拜會一個外包商。每月必須做的：1．對各個部門進行考核一次；2．拜會一個重要客戶；3．自我考核一次；4．月財務報表；5．月總體經(jīng)營情況；6．下月工作計劃；7．下月激勵政策。最重要的12種品格一、忠誠1.站在老板的立場上思考問題；2.與上級分享你的想法；3.時刻維護公司的利益；4.琢磨為公司賺錢；5.在外界誘惑面前經(jīng)得起考驗。二、敬業(yè)1.工作的目的不僅僅在于報酬；2.提供超出報酬的服務與努力；3.樂意為工作作出個人犧牲；4.重視工作中的每一個細節(jié)。三、積極1.從“要我做”到“我要做”；2.主動分擔一些“分外”事；3.先做后說，給上司驚喜；4.學會毛遂自薦；5.高標準要求：要求一步，做到三步；6.拿捏好主動的尺度，不要急于表現(xiàn)、出風頭甚至搶別人的工作。四、負責1.責任的核心在于責任心；2.把每一件小事都做好；3.言必信，行必果；4.錯就是錯，絕對不要找借口；5.讓問題的皮球止于你；6.不因一點疏忽而鑄成大錯。五、效率1.跟窮忙瞎忙說“再見”；2.心無旁騖，專心致志；3.量化、細化每天的工作；4.拖延是最狠毒的職業(yè)殺手；5.牢記優(yōu)先，要事第一；6.防止完美主義成為效率的大敵。六、結(jié)果1.一開始就要想怎樣把事情做成；2.辦法永遠要比問題多；3.聰明地工作而不僅僅是努力工作；4.沒有條件，就創(chuàng)造條件；5.把任務完成得超出預期。七、溝通1.溝通和八卦是兩回事；2.不說和說得過多都是一種錯；3.帶著方案去提問題，當面溝通，當場解決；4.培養(yǎng)接受批評的情商；5.胸懷大局，既報喜也報憂；6.內(nèi)部可以有矛盾，對外一定要一致。八、團隊1.滴水融入大海，個人融入團隊；2.服從總體安排；3.遵守紀律才能保證戰(zhàn)斗力；4.不做團隊的“短板”，如果現(xiàn)在是，就要給自己“增高”；5.多為別人、為團隊考慮。九、進取1.以空杯心態(tài)去學習、去汲取；2.不要總生氣，而要爭氣；3.不要一年經(jīng)驗重復用十年；4.擠時間給自己“增高”、“充電”；5.發(fā)展自己的“比較優(yōu)勢”；6.挑戰(zhàn)自我，未雨綢繆。十、低調(diào)1.不要邀功請賞；2.克服“大材小用”的心理；3.不要擺架子耍資格；4.凡是人，皆須敬；5.努力做到名實相符，要配得上自己的位置；6.成績只是開始，榮譽當作動力。十一、成本1.報銷賬目，一定要誠信；2.不耍小聰明，不貪小便宜；3.不浪費公司的資源，哪怕是一張紙；4.珍惜工作的每一分鐘時間；5.每付出成本，都要力爭最大收益；6.記?。菏∠碌?，就是利潤！十二、感恩1.老板給了你飯碗；2.工作給你的不僅是報酬，還有學習、成長的機會；3.同事給了你工作中的配合；4.對手讓你看到距離和發(fā)展空間；5.批評者讓你不斷完善自我。項目經(jīng)理的三種應變能力一、事事具細項目經(jīng)理在接管項目前應充分做好準備工作，但是準備再好的項目經(jīng)理，也很難料想或防止項目偶然事件的發(fā)生。事事具細是項目經(jīng)理常用的一種解決問題的方式之一。例如：項目經(jīng)理在解決一起小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的糾紛過程中，在進行分析時，往往被表面現(xiàn)象蒙蔽，很長時間不能解決，使公用設施造成潛在隱患，具體情節(jié)如下：事例一：某小區(qū)12號樓103業(yè)主由于裝修不慎，將電梯豎井內(nèi)墻壁打穿，同時將自家廚房內(nèi)供水管打穿，造成電梯豎井內(nèi)輕微漏水，為電梯的安全運行造成隱患。經(jīng)物業(yè)管理中心與業(yè)主多次溝通，業(yè)主仍由于裝修費用過高原因不愿意維修，寧愿多交些水費，也要求物業(yè)予以修復或維持原狀，即使物業(yè)部門發(fā)放了整改通知單。案例啟示：在解決此類問題時，物業(yè)項目經(jīng)理往往由于自身的主觀意向去解決問題，雖然認真聽取了電梯維保單位及項目維修人員的報告，積極努力的去與業(yè)主溝通解決，但是收效甚微。如何變被動為主動，是對項目經(jīng)理的一次考驗。經(jīng)過項目經(jīng)理的努力，迅速解決了這個棘手的問題。(百聞不如—見，項目經(jīng)理在處理此類問題時有必要事事具細，通過項目經(jīng)理親自調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主打穿與業(yè)主家熱水器連接的熱水管，由于微漏不明顯，造成維修工與電梯維保員工誤判，經(jīng)項目經(jīng)理在電梯豎井內(nèi)檢查，發(fā)現(xiàn)流出的是熱水。經(jīng)與業(yè)主溝通，業(yè)主很快答應解決這個問題，并找到了長期電費高漲的原因。)此時，項目經(jīng)理可以在解決問題后主動向員工提問，如何解決這個問題。此時員工的注意力會馬上轉(zhuǎn)移到項目經(jīng)理身上，項目經(jīng)理可以通過不同的回答來進行判斷，對員工的回答作恰當?shù)男〗Y(jié)和補充。這樣項目經(jīng)理可迅速化解原來未能解決問題的尷尬局面。二、物管專業(yè)知識與經(jīng)驗物業(yè)管理人員所擁有處理問題的專業(yè)知識與經(jīng)驗是順利與業(yè)主溝通、解決問題的法寶，良好的處理問題的方式與溝通方法是項目經(jīng)理所具備的優(yōu)勢，也是物業(yè)管理專業(yè)化的一種體現(xiàn)。事例二：所管理項目10一102業(yè)主提出的家中客廳地暖不熱的問題。今年一月初的一場大雪使京津近三十年來經(jīng)歷了一場前所未有的供暖考驗，對于物業(yè)所管理項目而言，也是服務項目中的重中之重，如何處理業(yè)主、物業(yè)服務中心、供熱公司三者之間的問題是對項目經(jīng)理的考驗，也是對項目經(jīng)理業(yè)務應變能力的考驗。首先根據(jù)原有物業(yè)服務經(jīng)驗分步驟進行解決：(1)是否地暖管路存在問題需要對每一組豎井內(nèi)管路進行檢查，排除問題，必要時再聯(lián)系建設方對業(yè)主家內(nèi)地暖進行檢查：(2)是否業(yè)主家內(nèi)閥門未完全打開，導致供暖效果不好，達不到流量需求。(3)是否有隱蔽工程(往往業(yè)主在裝修時私自做了改動，影響循環(huán))。采取的方法是將閥門打開到位，再查看客廳是否達標：最終解決的方式是聯(lián)系建設方進行維修或找熱力公司進行排污處理。(4)與熱力站進行溝通，主要原因為由天氣太冷，供暖流量不足，造成供暖不達標，影響了居民生活，熱力公司正在加緊解決。案例啟示：對此類問題尋求各相關(guān)單位共同檢測、分析、檢查并得出結(jié)論是本案例的一個難點，但往往并不能收到良好的效果。此時項目經(jīng)理要通過本身的物業(yè)管理專業(yè)經(jīng)驗來考慮問題，分析找出存在問題的原因并達成一致意見予以解決，有可能收到意想不到的結(jié)果。本案例的最終解決方式是熱力公司采取應急預案予以解決，但如果項目經(jīng)理如不再第一時間內(nèi)了解小區(qū)供熱狀況，有可能造成物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾的發(fā)生，有可能引發(fā)業(yè)主通過居委會、相關(guān)職能部門維權(quán)事件的發(fā)生，造成不良影響。良好的專業(yè)技能及經(jīng)驗基礎，是項目經(jīng)理與業(yè)主加深關(guān)系的橋梁。三、信息溝通一個小區(qū)做的好與不好，在信息發(fā)展的今天，可以通過各種信息手段了解(如手機信息、網(wǎng)絡信息、電視信息、相關(guān)部門信息等)。如在新接管本小區(qū)項目時，為了能及時了解小區(qū)目前存在的問題以及前期遺留的問題，可通過網(wǎng)絡在相關(guān)網(wǎng)站上找到本小區(qū)的信息，可以在第一時間內(nèi)了解本項目的狀況以及業(yè)主所期望的內(nèi)容。事例三：小區(qū)項目燃氣問題：在項目業(yè)主領鑰匙裝修的時候，燃氣公司就曾經(jīng)提出警告，天然氣表位置嚴禁擅自改動或產(chǎn)生相對移位，倘若違規(guī)擅自改移，天然氣將不予開通。但是，總是有些業(yè)主，嫌房子格局不符合自己的設計初衷，擅自改變了房子的格局(注：開發(fā)商樣板間造型是誤導業(yè)主改造的原因之一，同時物業(yè)管理中心未及時盡到告知義務)，造成了天然氣表位置移位，結(jié)果自然很麻煩。在處理此類遺留問題時，項目經(jīng)理可以通過網(wǎng)絡信息、業(yè)主論壇、社區(qū)論壇等了解業(yè)主對此類問題的認識，及時掌握業(yè)主的動態(tài)。案例啟示：在充分了解此類問題的同時，第一時間與相關(guān)業(yè)主進行溝通是解決問題的關(guān)鍵。最終結(jié)果是經(jīng)小區(qū)項目經(jīng)理協(xié)調(diào)與業(yè)主達成一致，物業(yè)公司以減免三個月物業(yè)費的方式圓滿的解決了二年來的遺留問題，不僅收回了欠費，項目經(jīng)理也在小區(qū)樹立起了威信。由于物業(yè)管理的不可抗辯性，往往項目經(jīng)理在處理小區(qū)事務時，要充分考慮自身的角色，即使項目經(jīng)理有較高能力與素質(zhì)，但在管理過程中，角色意識也是項目經(jīng)理處理小區(qū)問題時要考慮的重要組成部分。項目經(jīng)理應具備的“角色”意識：1、“我也是業(yè)主”首先項目經(jīng)理要把自己當成多面業(yè)主。無論是業(yè)主、租戶、空置房都是項目服務的內(nèi)容。項目經(jīng)理可以是業(yè)主，也可以是租戶，也有可能是開發(fā)商(空置房業(yè)主)。通過不同的角色轉(zhuǎn)換，經(jīng)過換位思考，是個成熟的項目經(jīng)理走過的必經(jīng)之路。2、經(jīng)營家意識項目服務最終結(jié)果是為企業(yè)創(chuàng)造價值。一個好的項目，特別是前期物業(yè)管理過程中，可以為企業(yè)贏得較高的利潤。老小區(qū)就會存在投入與產(chǎn)出的問題，一個好的項目經(jīng)理不能僅停留在單純的物業(yè)服務上，而是提升到經(jīng)營物業(yè)服務上，這也是物業(yè)服務發(fā)展的方向。項目經(jīng)理的角色在這里就是經(jīng)營家。3、創(chuàng)造性意識、有效性意識物業(yè)的創(chuàng)造性發(fā)展是項目經(jīng)理拓展自己空間與創(chuàng)造性相結(jié)合的一種方式，項目的發(fā)展要不斷吸取先進的物業(yè)管理經(jīng)驗。如：通過物業(yè)項目的投標可以為企業(yè)拓展服務：通過不同項目的管理可以進行橫向比較：而通過考察、參觀等可以開闊視野。同時，物業(yè)服務可分為有效服務與無效服務，有效服務為物業(yè)服務中心創(chuàng)造價值，無效服務浪費項目的資源。項目經(jīng)理管理小區(qū)的主要工作放在人員的管理上，只有人力資源管理到位，才能服務到位，從人力資源的源頭抓起，是項目經(jīng)理治理小區(qū)的最主要的角色。4、調(diào)解員意識糾正違章搭建等問題是令物業(yè)服務企業(yè)頭痛的難題，。由于業(yè)主自有物業(yè)違章搭建靈活程度性較大，給物業(yè)服務人員的管理帶來一定難度，也許在一夜之間，違章搭建已落實完成。在既定事實下，物業(yè)服務人員只能下整改通知書規(guī)避責任，同時向相關(guān)部門上報。做好業(yè)主間的調(diào)解員就是在業(yè)主到小區(qū)物業(yè)服務中心辦理裝修申請之前，所負責區(qū)域的物業(yè)服務人員與業(yè)主先行進行溝通，引導業(yè)主參照樣板間的裝修模式，提前告知裝飾