XXXX年9月23日廈門兩岸金融中心A1地塊產(chǎn)品定位報(bào)告

兩岸金金融中中心A1地塊產(chǎn)產(chǎn)品品定位位報(bào)告告國貿(mào)地地產(chǎn)投投資發(fā)發(fā)展部部2011年9月23日PART1:寫字樓樓物業(yè)業(yè)部分分目錄：四、產(chǎn)產(chǎn)品建建議一、廈廈門寫寫字樓樓市場場：1、寫字字樓分分布2、現(xiàn)有有產(chǎn)品品特征征3、未來來市場場放量量4、甲級級寫字字樓租租戶分分析5、寫字字樓市市場總總結(jié)二、地地塊背背景：：1、地塊塊位置置2、周周邊邊環(huán)環(huán)境境3、規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)4、兩兩岸岸金金融融中中心心重重點(diǎn)點(diǎn)背背景景5、湖湖里里萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場介介紹紹四、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議：：1、跨跨國國公公司司產(chǎn)產(chǎn)品品考考量量要要素素2、其其它它使使用用需需求求意意見見3、案案例例借借鑒鑒4、規(guī)規(guī)劃劃建建議議5、設(shè)設(shè)備備建建議議6、集集團(tuán)團(tuán)總總部部專專項(xiàng)項(xiàng)建建議議7、其其它它建建議議三、、定定位位建建議議：：1、SWOT分析析2、定定位位方方向向3、客客群群定定位位4、發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市甲甲級級寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：廈門門寫寫字字樓樓主主要要分分布布在在島島內(nèi)內(nèi)西西部部老老城城區(qū)區(qū)，，其其中中鷺鷺江江道道板板塊塊的的銀銀行行中中心心等等少少數(shù)數(shù)寫寫字字樓樓是是廈廈門門甲甲級級寫寫字字樓樓的的代代表表；；近近年年來來隨隨著著城城市市建建設(shè)設(shè)向向東東部部拓拓展展，，誕誕生生了了由由政政府府主主導(dǎo)導(dǎo)建建設(shè)設(shè)的的觀觀音音山山與與五五緣緣灣灣商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，量量體體巨巨大大；；此此外外島島外外杏杏林林灣灣商商務(wù)務(wù)中中心心也也在在緊緊鑼鑼密密鼓鼓建建設(shè)設(shè)中中。。一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：□此外外五五緣緣灣灣西西北北側(cè)側(cè)的的湖湖里里高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，規(guī)規(guī)劃劃用用地地約約180萬平平米米，，也也是是近近兩兩年年寫寫字字樓樓地地塊塊出出讓讓的的集集中中區(qū)區(qū)域域。。一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：市場場現(xiàn)現(xiàn)有有銷銷售售項(xiàng)項(xiàng)目目售售價(jià)價(jià)參參考考：：項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域售售價(jià)價(jià)湖里里萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場高高林林15000元/平米米新景景中中心心蓮蓮坂坂19000元/平米米五華華大大廈廈湖湖里里高高科科技技園園7500元/平米米五緣緣灣灣運(yùn)運(yùn)營營中中心心五五緣緣灣灣9000元/平米米售價(jià)價(jià)：市市場場上上甲甲級級寫寫字字樓樓主主要要集集中中于于西西部部老老城城區(qū)區(qū)，，大大多多以以租租賃賃為為主主，，基基本本沒沒有有銷銷售售；；東東部部板板塊塊的的觀觀音音山山、、五五緣緣灣灣運(yùn)運(yùn)營營中中心心已已建建成成項(xiàng)項(xiàng)目目也也存存量量不不多多，，目目前前市市場場主主要要銷銷售售項(xiàng)項(xiàng)目目來來自自于于湖湖里里高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的個(gè)個(gè)別別項(xiàng)項(xiàng)目目。。一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場1、寫寫字字樓樓分分布布：：2、現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場形象象特特征征：：全市市僅僅有有３３個(gè)個(gè)達(dá)達(dá)到到甲甲級級水水平平，，其其他他均均為為乙乙級級（（或或以以下下））；；同同時(shí)時(shí)，，廈廈門門還還保保留留許許多多年年代代久久遠(yuǎn)遠(yuǎn)、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)陳陳舊舊、、管管理理水水平平落落后后的的商商住住辦辦公公樓樓，，與與廈廈門門快快速速發(fā)發(fā)展展的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特區(qū)區(qū)形形象象大大相相徑徑庭庭；；現(xiàn)現(xiàn)有有大大多多數(shù)數(shù)寫寫字字樓樓以以銷銷售售或或租租售售混混合合為為主主，，業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)比比較較分分散散，，管管理理水水平平滯滯后后。。規(guī)模模特特征征：：甲級級項(xiàng)項(xiàng)目目平平均均規(guī)規(guī)模模為為6.3萬平平方方米米，，整整體體市市場場上上寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目（（包包括括甲甲級級、、乙乙級級及及以以下下項(xiàng)項(xiàng)目目））平平均均建建筑筑面面積積為為4.8萬平平方方米米，，與與發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市相相比比規(guī)規(guī)模模較較小小。。投資資背背景景：：廈門門現(xiàn)現(xiàn)有有寫寫字字樓樓租租賃賃市市場場化化程程度度不不高高，，開開發(fā)發(fā)水水平平有有限限，，大大多多數(shù)數(shù)寫寫字字樓樓仍仍以以銷銷售售或或政政府府企企業(yè)業(yè)自自建建自自用用為為主主。。辦辦公公物物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模不不大大，，投投資資者者實(shí)實(shí)力力水水平平差差異異較較大大：：其其中中甲甲級級寫寫字字樓樓的的開開發(fā)發(fā)商商為為有有實(shí)實(shí)力力的的民民企企或或外外企企，，近近期期開開發(fā)發(fā)集集中中在在觀觀音音山山和和五五緣緣灣灣，，主主要要以以政政府府及及其其相相關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)；；乙乙級級寫寫字字樓樓自自用用的的多多為為國國有有企企業(yè)業(yè)，，銷銷售售型型的的乙乙級級寫寫字字樓樓多多以以民民營營企企業(yè)業(yè)。。2、現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征：一、、廈廈門門寫寫字字樓樓市市場場硬件件特特征征：：實(shí)用用率率：甲甲級級項(xiàng)項(xiàng)目目平平均均約約70%，達(dá)達(dá)到到國國際際甲甲級級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；乙乙級級項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)用用率率比比較較低低，，僅僅有有60%左右右甚甚至至更更低低；；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積：甲甲級級項(xiàng)項(xiàng)目目平平均均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層約約1600平方方米米，，達(dá)達(dá)到到國國際際1500-2000平方方米米的的平平均均水水平平。。乙乙級級項(xiàng)項(xiàng)目目水水平平參參次次，，有有早早期期產(chǎn)產(chǎn)品品400平方方米米，，也也有有新新建建產(chǎn)產(chǎn)品品的的2500平方方米米；；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層凈凈層層高高：甲甲級級項(xiàng)項(xiàng)目目的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高在在2.6-2.7米。。乙乙級級項(xiàng)項(xiàng)目目凈凈層層高高大大多多不不足足，，在在2.3-2.5米，，比比較較壓壓抑抑，，缺缺乏乏空空間間感感，，影影響響用用戶戶使使用用感感受受；；空調(diào)調(diào)設(shè)設(shè)備備：甲甲級級項(xiàng)項(xiàng)目目普普遍遍配配備備中中央央空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)，，但但大大部部分分的的乙乙級級項(xiàng)項(xiàng)目目不不配配備備；；電梯梯設(shè)設(shè)備備：甲甲級級項(xiàng)項(xiàng)目目電電梯梯品品牌牌大大都都為為歐歐美美和和日日本本的的世世界界知知名名品品牌牌。。在在數(shù)數(shù)量量方方面面，，三三個(gè)個(gè)甲甲級級寫寫字字樓樓中中只只有有國國際際銀銀行行大大廈廈電電梯梯數(shù)數(shù)量量未未達(dá)達(dá)到到國國際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)每每部部電電梯梯平平均均服服務(wù)務(wù)面面積積約約5000平方米的的要求；；乙級項(xiàng)項(xiàng)目配備備的電梯梯相對陳陳舊且速速度較慢慢，等候候時(shí)間較較長；停車位：廈門的的寫字樓樓規(guī)劃建建設(shè)較早早，寫字字樓項(xiàng)目目大多停停車位不不足，滿滿足不了了現(xiàn)代辦辦公需求求；架高地板板：廈門的的寫字樓樓項(xiàng)目普普遍沒有有架高地地板設(shè)計(jì)計(jì)。伴隨廈門門島內(nèi)城城市建設(shè)設(shè)重心不不斷東移移，島內(nèi)內(nèi)外一體體化趨勢勢也日益益明顯。。在政府府規(guī)劃和和政策引引導(dǎo)下，，未來新新興商務(wù)務(wù)區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)量體龐龐大，某某些建設(shè)設(shè)存在超超前需求求的狀況況，并不不利于商商務(wù)樓宇宇市場化化的健康康發(fā)展。。一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：3、未來市市場放量量：一、廈門門寫字樓樓市場在2007-2011年間，寫寫字樓供供應(yīng)迅速速放量，，平均每每年將有有近50萬平方米米的供應(yīng)應(yīng)量。然然而從供供應(yīng)范圍圍分析，，大體量量供應(yīng)分分布在觀觀音山、、五緣灣灣等東部部開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，城城市中心心區(qū)寫字字樓供應(yīng)應(yīng)不再重重點(diǎn)；從從供給結(jié)結(jié)構(gòu)分析析，大多多為乙級級寫字樓樓，品質(zhì)質(zhì)不高，，甲級寫寫字樓市市場空白白較大；；從供給給產(chǎn)品分分析，部部分寫字字樓在建建筑層高高、停車車場等方方面存在在一定局局限性。。但隨著著一些優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓項(xiàng)目目的規(guī)劃劃興建，，未來來廈門甲甲級寫字字樓市場場將有重重大改觀觀。觀音山商商務(wù)區(qū)規(guī)規(guī)劃與開開發(fā)：一、廈門門寫字樓樓市場區(qū)域運(yùn)營模式規(guī)劃建面（萬平米）等級確定項(xiàng)目進(jìn)度啟動(dòng)區(qū)政府相關(guān)企業(yè)投資興建，選擇性銷售，大型企業(yè)自用45乙級全部建成銷售完畢企業(yè)自建區(qū)政府要求大型企業(yè)自建自用，不得銷售76乙級中綠、滕川、天守、七匹狼、虎都、九牧王、榮鑫盛、安踏等09-11年陸續(xù)建成掛牌區(qū)招拍掛形式，企業(yè)和發(fā)展商聯(lián)合運(yùn)營，可租可售49乙級為主，少量甲級廈門海峽明珠等在建3、未來市市場放量量：杏林灣商商務(wù)中心心：項(xiàng)目定位位為區(qū)域域性總部部基地和和企業(yè)服服務(wù)中心心，由38萬平米寫寫字樓、、12萬平米商商場、5萬平米酒酒店公寓寓有機(jī)組組合而成成，總建建筑面積積55萬平米。一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：海峽交流流中心二二期：地上總建建筑面積積約45萬平方米米，地下下建筑面面積約24萬平方米米，由1、2、2號樓及閩閩南戲曲曲藝術(shù)劇劇院、中中國人民民銀行廈廈門分行行和建發(fā)發(fā)國際大大廈等6個(gè)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目組成成，其中中四棟為為210米以上超超高層。。項(xiàng)目總總投資約約70億元。。一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：中航大廈廈與紫金金大廈：一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：會展北項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位于廈廈門島內(nèi)內(nèi)會展北北片區(qū)呂呂嶺路與與環(huán)島路路交叉口口西南側(cè)側(cè)，地處處廈門島島東部、、廈門““中城區(qū)區(qū)”規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)，臨海海第一排排，用途途為商業(yè)業(yè)、辦公公、酒店店，由紫紫金集團(tuán)團(tuán)與中航航技聯(lián)合合開發(fā)，，總用地地面積41518.999M2，計(jì)容總總建筑面面積215220M2。香山國際際游艇中中心：項(xiàng)目由香香山國際際游艇會會、香山山國際會會所、游游艇會展展中心、、頂級私私家泊位位、會籍籍、濱水水商業(yè)街街、國際際郵輪碼碼頭、VIP綜合用房房、白金金五星酒酒店、香香山CBD中心8大產(chǎn)品配配套。。一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：裕景中心心：一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：定位于世世界級城城市商業(yè)業(yè)綜合體體的項(xiàng)目目遠(yuǎn)景，，總用地地面積21,810㎡㎡，總體規(guī)規(guī)劃面積積約35萬平方米米，擁有有4棟塔樓和和1座裙樓商商場。包包含6萬平米的的超五星星級酒店店、1萬多平米米的酒店店式服務(wù)務(wù)公寓、、近17萬平米的的甲級寫寫字樓、、4萬平米的的頂級商商業(yè)物業(yè)業(yè)以及1,600個(gè)的大型型地下停停車場等等全方位位配套設(shè)設(shè)施。恒興財(cái)富富中心：一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：位于鷺江江道，2011年下半年年投入使使用。總總建7.8萬㎡，建建筑高度度192米；大樓樓按國際際5A甲級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，，使用超超高層鋼鋼結(jié)構(gòu)；；有14個(gè)高速電電梯；每每層配有有獨(dú)立控控制的空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按正正常國家家標(biāo)準(zhǔn)再再提高30%；每兩層層還會有有空中花花園；全全部采用用LED低能耗照照明，能能耗相比比普通照照明可以以節(jié)約一一半以上上；采用用三層玻玻璃加膠膠帶中空空的Low-e玻璃幕墻墻。未來競爭爭：一、廈門門寫字樓樓市場3、未來市市場放量量：從上述項(xiàng)項(xiàng)目看，，未來廈廈門高端端甲級或或超甲級級寫字樓樓主要將將集中于于老城區(qū)區(qū)鷺江道道板塊和和東部新新城區(qū)會會展板塊塊。鷺江江道板塊塊城市配配套成熟熟，甲級級寫字樓樓客群在在此選擇擇置業(yè)的的傳統(tǒng)由由來已久久，但隨隨著城市市發(fā)展，，交通擁擁堵、地地面空間間有限的的弊端也也越發(fā)嚴(yán)嚴(yán)重；會會展板塊塊是兩岸岸金融中中心思明明區(qū)核心心板塊，，規(guī)劃建建設(shè)量體體巨大，，集辦公公、居住住、商業(yè)業(yè)于一體體，是未未來廈門門高端商商務(wù)聚集集區(qū)。未來競競爭：一、廈廈門寫寫字樓樓市場場3、未來來市場場放量量：會展板板塊將將是本本案最最直接接競爭爭對象象。該該區(qū)域域產(chǎn)品品檔次次規(guī)格格相對對更高高，有有大型型商業(yè)業(yè)體配配套，，涵蓋蓋大型型賣場場與高高端商商業(yè)，，海景景優(yōu)勢勢顯著著，近近享未未來城城市輕輕軌，，尤其其是金金融管管理機(jī)機(jī)構(gòu)的的入駐駐非常常有利利于相相關(guān)企企業(yè)的的群聚聚效應(yīng)應(yīng)；其其不利利因素素是在在城市市布局局上的的輻射射功能能不如如本案案，再再加上上板塊塊量體體規(guī)劃劃龐大大，未未來存存在較較大的的交通通消化化壓力力。4、廈門門甲級級寫字字樓租租戶分分析：一、廈廈門寫寫字樓樓市場場中資企企業(yè)是是目前前廈門門甲級級寫字字樓的的主力力租戶戶，不不論是是數(shù)量量還是是租用用的面面積大大小，，均超超過半半數(shù)；；香港港企業(yè)業(yè)數(shù)量量僅次次于中中資企企業(yè)，，他們們租用用的面面積普普遍較較大，，約17%數(shù)量的的香港港企業(yè)業(yè)，租租用了了接近近三成成的面面積；；而歐歐美、、日韓韓企業(yè)業(yè)，數(shù)數(shù)量上上將近近三成成，租租用的的面積積只有有兩成成；還還有部部分?jǐn)?shù)數(shù)量的的東南南亞、、中東東企業(yè)業(yè)，租租用少少量的的面積積。租戶地地區(qū)分分析：：4、廈門門甲級級寫字字樓租租戶分分析：一、廈廈門寫寫字樓樓市場場租戶行行業(yè)分分析：：4、廈門門甲級級寫字字樓租租戶分分析：一、廈廈門寫寫字樓樓市場場租戶行行業(yè)分分析：：寫字樓樓租戶戶行業(yè)業(yè)與廈廈門產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展密密切相相關(guān)，，寫字字樓客客戶組組成主主要集集中在在服務(wù)務(wù)業(yè)的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，如如物流流、貿(mào)貿(mào)易、、房地地產(chǎn)、、金融融保險(xiǎn)險(xiǎn)以及及高新新科技技等。。物流公公司數(shù)量占占一半半多強(qiáng)強(qiáng)，他他們在在廈門門多為為辦事事處或或分公公司，，租用用面積積不大大，80%的租戶戶租用用面積積在300平方米米以下下。該該類企企業(yè)對對寫字字樓地地段及及配套套功能能要求求較高高，對對租金金敏感感度不不高；；進(jìn)出口口貿(mào)易易公司司占四分之之一數(shù)數(shù)量，，租用用的面面積也也在300平方米米以下下，是是甲級級寫字字樓的的重要要客戶戶；IT高科技技和專專業(yè)服服務(wù)公公司，租用用的數(shù)數(shù)量共共占約約25%，租用用的面面積比比較集集中在在150平方米米以下下和150-300平方米米，其其中約約六成成的公公司租租用150平方米米以下下，該該類型型企業(yè)業(yè)租用用規(guī)模模相對對較小小，對對辦公公環(huán)境境要求求較高高，但但對租租金較較為敏敏感。。金融保保險(xiǎn)公公司在數(shù)量量上雖雖然不不占優(yōu)優(yōu)勢，，僅有有5%，不過過他們們租金金承受受能力力強(qiáng)，，租用用面積積普遍遍較大大，約約33%的這類類公司司租用用了300-500平方米米，44%租用500-1000平方米米，11%租用1000平方米米或以以上的的面積積辦公公。該該類型型企業(yè)業(yè)數(shù)量量較少少，所所需求求的面面積較較大，，通常常采取取整層層或多多層租租賃，，該類類企業(yè)業(yè)對寫寫字樓樓的地地段、、辦公公環(huán)境境以及及功能能配套套要求求較高高，同同時(shí)對對租金金不太太敏感感。4、廈門門甲級級寫字字樓租租戶分分析：一、廈廈門寫寫字樓樓市場場根據(jù)對對廈門門廈門門現(xiàn)有有甲級級寫字字樓租租戶調(diào)調(diào)查分分析，，未來來3-5年里，，超過過一半半的公公司將將計(jì)劃劃擴(kuò)充充。從從規(guī)模模來說說，公公司人人員規(guī)規(guī)模主主要集集中在在20-40人、10-20人和10人以下下的范范圍內(nèi)內(nèi)，分分別占占31%、27%和17%，而40人以上上規(guī)模模的公公司則則由目目前的的15%上升至至24%，其中中以100-200人規(guī)模模的公公司增增長最最快。。租戶未未來需需求分分析：：4、廈門門甲級級寫字字樓租租戶分分析：一、廈廈門寫寫字樓樓市場場從租戶戶為來來來需需求的的面積積分析析，70%的租戶戶在未未來3-5年內(nèi)有有意擴(kuò)擴(kuò)租寫寫字樓樓，其其中150-300m2類型需需求最最強(qiáng)烈烈，超超過四四成；；未來150-300m2、301-500m2將成為為較為為緊俏俏的戶戶型。。租戶未未來需需求分分析：：5、寫字字樓市市場總總結(jié)：1、相對對于住住宅市市場的的價(jià)位位高企企，廈廈門寫寫字樓樓持有有收益益相對對穩(wěn)健??；2、高端端寫字字樓基基本以以租賃賃為主主，很很少銷銷售；；3、老城城區(qū)高高端寫寫字樓樓稀缺缺，有有少量量待建建項(xiàng)目目，整整體需需求依依然旺旺盛，，租賃賃價(jià)格格穩(wěn)中中有升升；4、東部部新區(qū)區(qū)寫字字樓供供應(yīng)量量體龐龐大，，品質(zhì)質(zhì)參差差，存存在空空置，，租賃賃價(jià)格格較低低，高高端寫寫字樓樓市場場處于于培育育階段段；5、隨著著城市市發(fā)展展重心心的東東移，，廈門門商務(wù)務(wù)辦公公格局局正日日益變變革，，東部部新區(qū)區(qū)將是是未來來寫字字樓主主力戰(zhàn)戰(zhàn)場;6、產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)與發(fā)發(fā)達(dá)城城市相相比存存在差差距；；7、高端端租賃賃客群群以物物流、、進(jìn)出出口貿(mào)貿(mào)易、、IT、金融融保險(xiǎn)險(xiǎn)四大大行業(yè)業(yè)為主主。一、廈廈門寫寫字樓樓市場場1、地塊塊位置置：地塊塊位于于湖里里高林林板塊塊，屬屬于兩兩岸金金融中中心湖湖里首首期啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)即A組團(tuán)二、地地塊背背景2、周邊邊環(huán)境境：地塊塊北臨臨仙岳岳路，，與翔翔安隧隧道口口約700米，仙仙岳路路對面面是五五緣灣灣板塊塊（未未來將將作為為金融融中心心B組團(tuán)））；西西臨湖湖里萬萬達(dá)廣廣場與與金山山路、、湖邊邊水庫庫；南南面高高林小小學(xué)（（未來來也將將作為為金融融中心心辦公公用地地）；；東臨臨金融融中心心A2地塊，，與高高林保保障房房及環(huán)環(huán)島干干道約約800米。二、地地塊背背景3、規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)：土地用途辦公、商業(yè)土地面積(公頃)2.43土地面積(畝)36.51容積率6.78總建筑面積(平方米)180000（其中地面165000以下，地下15000）計(jì)價(jià)建筑面積(平方米)165000（地上）不同性質(zhì)建筑占總建筑面積(平方米)辦公：120000（73%）商業(yè)：45000（27%）（持有商業(yè)3萬，可售商業(yè)1.5萬）地下商業(yè)：15000二、地地塊背背景注：停車位位設(shè)置置：符符合2010年《廈門市市城市市規(guī)劃劃管理理技術(shù)術(shù)規(guī)定定》和廈規(guī)規(guī)[2008]112號文4、兩岸岸金融融中心心背景景：廈門門被定定位為為兩岸岸金融融門戶戶的重重大機(jī)機(jī)遇2010年6月，國國務(wù)院院批準(zhǔn)準(zhǔn)廈門門建設(shè)設(shè)兩岸岸區(qū)域域性金金融服服務(wù)中中心，，今年年4月11日，項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)指指揮部部1正式掛掛牌，，此舉舉標(biāo)志志著備備受外外界關(guān)關(guān)注的的廈門門作為為兩岸岸金融融門戶戶先行行先試試重大大舉措措開始始啟動(dòng)動(dòng)。未未來，，規(guī)劃劃區(qū)將將廣泛泛聚集集銀行行、證證券、、保險(xiǎn)險(xiǎn)、基基金、、期貨貨等各各類金金融機(jī)機(jī)構(gòu)及及金融融中介介機(jī)構(gòu)構(gòu)等，，成為為海峽峽西岸岸最具具影響響力的的金融融產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚聚區(qū)。。二、地地塊背背景兩岸金金融中中心背背景：本案案地塊塊屬于于兩岸岸金融融中心心（湖湖里區(qū)區(qū)）首首期啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)塊南至?xí)鼓夏下泛秃臀呐d興東路路，北北至五五緣灣灣，西西至金金山路路，東東至東東海域域，包包括會會展中中城片片區(qū)、、五通通—高林片片區(qū)及及五緣緣灣南南部片片區(qū)，，涉及及思明明區(qū)及及湖里里區(qū)兩兩個(gè)行行政區(qū)區(qū)域，，規(guī)劃劃范圍圍總用用地17.35平方公公里。。廈廈門會會展北北片區(qū)區(qū)已在在建““一行行三局局”(人行廈廈門市市中心心支行行，廈廈門銀銀監(jiān)局局、廈廈門證證監(jiān)局局、廈廈門保保監(jiān)局局)大樓及及四幢幢48層以上上高檔檔商務(wù)務(wù)樓。。湖里里區(qū)已已在萬萬達(dá)廣廣場的的東部部拆遷遷完成成廈門門兩岸岸金融融中心心(北區(qū))的首期期啟動(dòng)動(dòng)地塊塊。目目前，，金融融中心心相關(guān)關(guān)建設(shè)設(shè)工作作已進(jìn)進(jìn)入實(shí)實(shí)質(zhì)性性運(yùn)作作階段段。。湖里區(qū)區(qū)啟動(dòng)動(dòng)地塊塊思明區(qū)區(qū)啟動(dòng)動(dòng)地塊塊二、地地塊背背景兩岸金金融中中心背背景：思明明區(qū)會會展板板塊啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)二、地地塊背背景廈門國國際會會展中中心廈門會會展中中心酒酒店（（五星星級））廈門領(lǐng)領(lǐng)事館館區(qū)閩南劇劇院人行大大廈廈門金金融中中心建發(fā)國國際大大廈中航大大廈紫金大大廈海峽2#樓海峽3#樓5、湖里里萬達(dá)達(dá)廣場場重點(diǎn)點(diǎn)介紹紹：廈門湖湖里萬萬達(dá)廣廣場位位于湖湖里區(qū)區(qū)仙岳岳路與與金山山路交交叉口口東南南側(cè)，，總規(guī)規(guī)劃用用地面面積約約12924平米，，總建建筑面面積約約53萬平米米。業(yè)業(yè)態(tài)涵涵蓋了了大型型購物物中心心、五五星級級酒店店、萬萬千百百貨、、萬達(dá)達(dá)國際際影城城、大大玩家家電玩玩城、、大歌歌星KTV、兒童童城、、酒樓樓、電電器商商場、、室外外步行行街、、SOHO公寓、、高級級寫字字樓及及商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)等多多重業(yè)業(yè)態(tài)，，多元元業(yè)態(tài)態(tài)的強(qiáng)強(qiáng)勢聯(lián)聯(lián)動(dòng)，，可以以滿足足客戶戶的一一站式式消費(fèi)費(fèi)需求求。項(xiàng)目用地性質(zhì)容積率出讓時(shí)間出讓起始樓面價(jià)(元/㎡)成交樓面價(jià)(元/㎡)競得人備注2010P09(萬達(dá)廣場地塊)商業(yè)、酒店、SOHO辦公3.02010年4月8日22502250大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司整體經(jīng)營的商業(yè)和酒店部分按基準(zhǔn)地價(jià)，其他部分按基準(zhǔn)地價(jià)上浮20%。二、地地塊背背景湖里萬萬達(dá)廣廣場重重點(diǎn)介介紹：二、地地塊背背景1、SWOT分析：三、定定位建建議S1、緊鄰鄰仙岳岳路與與環(huán)島島干道道、翔翔安隧隧道口口，城城市路路網(wǎng)齊齊備，，交通通便捷捷，輻輻射力力強(qiáng)；；2、毗鄰鄰萬達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場場，可可借此此聚集集人氣氣；3、地塊所在在區(qū)域規(guī)劃劃起點(diǎn)高，，國企和臺臺資金融企企業(yè)總部背背景，商務(wù)務(wù)形象良好好；4、國貿(mào)品牌牌優(yōu)勢和信信達(dá)免稅商商業(yè)經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢；W1、屬城市新新建區(qū)，周周邊生活配配套及現(xiàn)有有消費(fèi)客群群尚有待培培育；2、與仙岳路路存在一定定高差并有有綠化帶隔隔離，同時(shí)時(shí)仙岳路將將全線高架架，商業(yè)昭昭示性受到到一定影響響；3、地塊現(xiàn)狀狀有村道和和電線貫穿穿南北，土土地移交時(shí)時(shí)尚不能馬馬上遷移改改造；4、商業(yè)規(guī)模模有限且不不緊鄰生活活區(qū)，不能能作為傳統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)型商商業(yè)定位；；5、寫字樓招招商有既定定產(chǎn)業(yè)政策策約束，商商業(yè)物業(yè)也也有自持要要求，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益益難以作為為短期投資資回報(bào)考量量；1、SWOT分析：三、定位建建議O1、海西戰(zhàn)略略背景下的的廈門發(fā)展展前景；2、廈門作為為兩岸金融融門戶的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃的的政策利好好以及兩岸岸金融中心心的規(guī)劃高高度；3、廈門高端端寫字樓存存量有限，，島內(nèi)土地地資源日益益稀缺；4、老城區(qū)交交通擁堵，，島內(nèi)商務(wù)務(wù)辦公重心心向東部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的大趨趨勢；3、量體規(guī)模模超過目前前市場現(xiàn)有有甲級寫字字樓，未來來產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)打造空間間較大；4、商業(yè)物業(yè)業(yè)的高端定定位對寫字字樓形象的的提升作用用。T1、東部寫字字樓空置較較多，在建建項(xiàng)目量體體龐大，租租賃價(jià)格較較為低迷；；2、兩岸金融融中心內(nèi)部部地塊規(guī)劃劃類似，政政策背景類類似，未來來招商競爭爭較強(qiáng)；尤尤其是會展展片區(qū)的海海峽交流中中心項(xiàng)目，，在建筑形形象檔次、、規(guī)模、商商業(yè)配套、、公建配套套方面均優(yōu)優(yōu)于本案；；3、未來幾年年廈門將陸陸續(xù)建設(shè)一一些城市綜綜合體項(xiàng)目目，例如裕裕景中心、、自行車廠廠地塊等，，寫字樓與與商業(yè)招商商競爭均會會加大。4、寫字樓物物業(yè)只能自自用和定向向金融行業(yè)業(yè)招商，存存在一定招招商壓力。。2、定位方向向：建議本案定定位為廈門新一代代的地標(biāo)式式智能超甲甲級寫字樓樓天時(shí)：廈門特定的的海西戰(zhàn)略略地位以及及難得的兩兩岸金融中中心政策優(yōu)優(yōu)勢；地利：毗鄰仙岳路路及萬達(dá)廣廣場，交通通條件、周周邊配套、、外部形象象、建筑規(guī)規(guī)模均均適宜宜高端定位位；人和：島內(nèi)土地稀稀缺，現(xiàn)有有市場高端端產(chǎn)品不足足；老城區(qū)區(qū)交通擁堵堵，企業(yè)發(fā)發(fā)展受限。。本案地處處東部，雖雖然區(qū)域在在建寫字樓樓量體眾多多，但本項(xiàng)項(xiàng)目國貿(mào)品品牌背景與與臺資金融融企業(yè)總部部形象優(yōu)勢勢顯著，軟軟硬件配套套均有條件件取得競爭爭優(yōu)勢；關(guān)注：1、基于項(xiàng)目目開發(fā)資金金籌措，少量分棟分分層控制銷銷售，主體仍以以自持為主主，以維系系物業(yè)高端端品質(zhì)形象象和實(shí)現(xiàn)物物業(yè)增值為為第一要?jiǎng)?wù)務(wù)；2、廈門傳統(tǒng)統(tǒng)高端寫字字樓租賃客客群相對固固定，大都都注重周邊邊環(huán)境和辦辦公品質(zhì)，，因此要注重品質(zhì)突突破和招商商培育；3、金融保險(xiǎn)險(xiǎn)行業(yè)是本本項(xiàng)目定向向招商方向向，應(yīng)充分考量該該類客群產(chǎn)產(chǎn)品需求確定產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)；4、擺正與海峽交流中中心的競爭定位位關(guān)系。三、定位建建議2、定位方向向：建議本案定定位為廈門新一代代的地標(biāo)式式智能超甲甲級寫字樓樓競爭力描述述：1、廈門東部部地標(biāo)式的的高端寫字字樓形象；；2、完善的功功能規(guī)劃，，優(yōu)異的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)；；3、依托萬達(dá)達(dá)廣場、本本案高端商商業(yè)物業(yè)提提供完善的的商務(wù)配套套；4、嚴(yán)格精心心的招商租租售策略，，保障項(xiàng)目目高端品質(zhì)質(zhì)；5、基于金融融保險(xiǎn)行業(yè)業(yè)的專項(xiàng)服服務(wù)配套。。三、定位建建議3、客群定位位：根據(jù)土地出出讓開發(fā)建建設(shè)要求規(guī)規(guī)定，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)主要要引進(jìn)金融融類企業(yè)或或金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（詳見目目錄）入駐駐，其中必必須引進(jìn)不不少于5家臺灣金融融機(jī)構(gòu)或金金融企業(yè)入入駐本項(xiàng)目目辦公，由由湖里區(qū)投投資事務(wù)局局負(fù)責(zé)監(jiān)管管。根據(jù)行行業(yè)目錄，，主要分為為金融業(yè)（（包括銀行行、保險(xiǎn)、、證券、基基金、交易易市場、其其它金融活活動(dòng)以及金金融配套服服務(wù)機(jī)構(gòu)））、類金融融業(yè)（信息息咨詢類金金融中介及及律師行等等）以及其其它行業(yè)（（包括公司司總部、運(yùn)運(yùn)營中心、、技術(shù)信息息中心、上上市公司總總部等）。。從引導(dǎo)目錄錄看，有關(guān)關(guān)部門招商商監(jiān)管宗旨旨應(yīng)是金融融優(yōu)先以及及企業(yè)形象象兼顧。目目前廈門甲甲級寫字樓樓金融企業(yè)業(yè)進(jìn)駐規(guī)模模有限，隨隨著未來廈廈門金融地地位的規(guī)劃劃發(fā)展，金金融領(lǐng)域招招商資源將將有大的拓拓展，但落落實(shí)到本案案的招商執(zhí)執(zhí)行，除了了積極調(diào)研研拓展外，，仍應(yīng)在招招商引導(dǎo)允允許的前提提下尊重市市場并兼顧顧傳統(tǒng)甲級級寫字樓客客群，尤其其是引導(dǎo)目目錄鼓勵(lì)的的企業(yè)總部部類型，應(yīng)應(yīng)是本案客客群定位中中僅次與金金融企業(yè)的的重要組成成。三、定位建建議3、租賃客群群定位：保障集團(tuán)自自留，重點(diǎn)點(diǎn)金融方向向，招商外外企為主，，實(shí)力民企企為輔租賃客群核心客群：：1、國貿(mào)系統(tǒng)自自用，預(yù)計(jì)6萬平米；2、金融類企業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)2萬平米（按按1000-2000平米/租戶，參照照現(xiàn)有甲級級寫字樓入入駐情況已已放大）；；重要客群：：3、跨國企業(yè)及及實(shí)力民企企的企業(yè)總部部或海西總總部，預(yù)計(jì)計(jì)2萬平米（（按500-2000平米/租戶）；；4、于廈門設(shè)立立分公司或或辦事處的的物流航運(yùn)、、進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易、金融融保險(xiǎn)、建建筑/房地產(chǎn)、IT高科技、專專業(yè)服務(wù)等等外資企業(yè)，預(yù)計(jì)1萬平米（按按300-1000平米/租戶）；其它客群：：5、辦事處或小小型公司，預(yù)計(jì)1萬平米（按按200-500平米/租戶）；合計(jì)12萬平米三、、定定位位建建議議4、銷銷售售客客群群定定位位：：前期期持持有有為為主主，，中中期期培培育育銷銷售售，，企企業(yè)業(yè)自自用用為為主主，，投投資資客客群群排排除除銷售售客客群群1、鑒鑒于于項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊市市場場水水平平及及未未來來增增值值潛潛力力，，建建議議前期期除必必要要的的定定向向銷銷售售外外其其它它以以自持持為為主主，待時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)成成熟熟再再行行銷銷售售；2、分棟棟按按層層嚴(yán)嚴(yán)格格銷銷控控，高高區(qū)區(qū)景景觀觀樓樓層層盡盡量量避避免免租租賃賃拆拆分分，，未未來來可可靈靈活活針針對對優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶銷銷售售；；3、核心心客客群群是引引導(dǎo)導(dǎo)目目錄錄中中列列明明的的金金融融、、類類金金融融行行業(yè)業(yè)的的大大型型企企業(yè)業(yè)、、機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和部部門門，，以以及及其其他他配配套套行行業(yè)業(yè)（（例例如如信信息息咨咨詢詢、、會會計(jì)計(jì)事事務(wù)務(wù)所所、、律律師師行行等等））4、重要要客客群群是廈廈門門傳傳統(tǒng)統(tǒng)行行業(yè)業(yè)的的跨跨國國公公司司和和股股份份制制企企業(yè)業(yè)及及領(lǐng)領(lǐng)軍軍型型綜綜合合經(jīng)經(jīng)營營民民營營企企業(yè)業(yè)。。此此類類客客戶戶購購買買力力強(qiáng)強(qiáng)，，通通常常選選擇擇大大面面積積辦辦公公室室以以展展示示公公司司的的實(shí)實(shí)力力，，對對穩(wěn)穩(wěn)定定其其他他客客戶戶及及提提升升物物業(yè)業(yè)的的形形象象起起到到關(guān)關(guān)鍵鍵作作用用。。4、輔助助客客群群以中中小小型型自自用用公公司司為為主主，，該該類類客客戶戶為為了了公公司司的的長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展展，，喜喜歡歡進(jìn)進(jìn)駐駐形形象象和和品品質(zhì)質(zhì)較較好好的的物物業(yè)業(yè)，，與與跨跨國國或或有有實(shí)實(shí)力力的的大大公公司司為為鄰鄰，，借借此此提提高高其其檔檔次次。。此此類類客客戶戶自自身身檔檔次次水水平平不不均均衡衡，，數(shù)數(shù)量量太太多多難難于于控控制制物物業(yè)業(yè)的的整整體體形形象象，，建議議控控制制數(shù)數(shù)量量和和樓樓層層銷銷控控。5、鑒鑒于于中小小型型投投資資者者難以以管管理理，，為為維維護(hù)護(hù)物物業(yè)業(yè)長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高端端形形象象，，對對該該類類客客群群建議議排排除除。三、、定定位位建建議議5、發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市甲甲級級寫寫字字樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：三、、定定位位建建議議實(shí)用用率率：：亞洲洲區(qū)區(qū)超超高高層層建建筑筑的的平平均均實(shí)實(shí)用用率率都都較較高高，，平平均均約約有有75%。其其中中，，香香港港物物業(yè)業(yè)功功能能較較單單一一，，具具有有較較高高的的實(shí)實(shí)用用率率，，基基本本都都在在80%以上上，，相相比比之之下下，，國國內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)則則稍稍顯顯偏偏低低，，另另外外綜綜合合用用途途的的物物業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)用用率率較較低低。。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積：：高品品質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層不不宜宜太太小小，，過過小小的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層不不利利于于空空間間和和電電梯梯、、停停車車位位之之類類公公共共資資源源的的高高效效利利用用，，也也對對入入駐駐客客戶戶的的整整體體形形象象有有所所影影響響；；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積也也不不宜宜過過大大，，過過大大不不利利于于平平面面組組織織，，會會使使走走廊廊過過長長、、曲曲折折，，既既降降低低實(shí)實(shí)用用率率，，又又影影響響樓樓盤盤檔檔次次形形象象。。亞亞洲洲區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)新新加加坡坡及及中中國國大大陸陸以以外外的的超超高高層層建建筑筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積一一般般在在2000平方方米米以以上上；；香香港港辦辦公公物物業(yè)業(yè)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層基基本本集集中中在在2000平方方米米附附近近（（除除中中銀銀大大廈廈外外）），，一一般般在在1900-2100平方方米米之之間間；；中中國國大大陸陸地地區(qū)區(qū)的的超超高高層層建建筑筑物物標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積較較小小，，除除了了上上海海金金茂茂大大廈廈及及深深圳圳地地王王大大廈廈的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積超超過過2000平方方米米以以外外，，一一般般在在1500-1800平方方米米之之間間。。4、發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市甲甲級級寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：三、、定定位位建建議議層高高：：國際際上上甲甲級級寫寫字字樓樓的的公公認(rèn)認(rèn)層層高高4米，，凈凈高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為2.7米。。通通過過合合理理的的層層高高設(shè)設(shè)置置，，增增強(qiáng)強(qiáng)辦辦公公區(qū)區(qū)域域的的空空間間舒舒適適感感，，同同時(shí)時(shí)也也給給樓樓層層空空調(diào)調(diào)管管道道、、消消防防管管道道的的架架設(shè)設(shè)和和裝裝修修吊吊頂頂預(yù)預(yù)留留了了充充足足的的空空間間。。在在預(yù)預(yù)設(shè)設(shè)架架高高地地板板方方面面，，超超過過50%的物物業(yè)業(yè)鋪鋪設(shè)設(shè)了了架架高高地地板板；；架架空空高高度度則則根根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)的的具具體體情情況況而而差差異異較較大大，，一一般般架架空空高高度度在在150mm-350mm之間間。。單元元間間隔隔：：由于于租租用用國國際際產(chǎn)產(chǎn)品品的的均均為為大大型型優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶，，租租用用面面積積在在500平方方米米以以上上的的居居多多，，所所以以國國際際產(chǎn)產(chǎn)品品不不會會先先劃劃分分單單元元間間隔隔，，而而是是后后期期根根據(jù)據(jù)租租戶戶的的需需求求劃劃分分間間隔隔，，具具有有很很大大的的靈靈活活性性；；國國內(nèi)內(nèi)部部分分高高檔檔次次產(chǎn)產(chǎn)品品會會先先確確定定單單元元間間隔隔，，一一般般劃劃分分為為8、12、16、18等雙雙數(shù)數(shù)個(gè)個(gè)單單元元，，后后期期根根據(jù)據(jù)客客戶戶的的需需求求而而打打通通更更改改，，能能保保證證每每個(gè)個(gè)單單元元的的完完整整性性，，但但是是限限制制了了客客戶戶的的使使用用需需求求。。4、發(fā)達(dá)城市甲甲級寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：三、定位建議議空調(diào)：目前主流空調(diào)調(diào)系統(tǒng)為中央央空調(diào)形式，，多采用天花花式出風(fēng)。多多數(shù)都選用知知名品牌的成成熟產(chǎn)品，如如美國特靈，，開利等，部部分物業(yè)會有有新技術(shù)的采采用。新建設(shè)設(shè)的超高層建建筑物都會有有人性化考慮慮客戶的需求求，考慮空調(diào)調(diào)分區(qū)的使用用，會根據(jù)樓樓層劃分為若若干區(qū)域，制制冷開啟和關(guān)關(guān)閉相互獨(dú)立立。電梯：電梯品牌能折折射出大廈的的檔次和品質(zhì)質(zhì)，電梯的數(shù)數(shù)量是否足夠夠，質(zhì)量是否否穩(wěn)定，是否否有效，候梯梯時(shí)間長短等等，是客戶對對辦公物業(yè)的的最重要注重重因素之一。。目前國際通通行的衡量頂頂級寫字樓品品質(zhì)的電梯配配置標(biāo)準(zhǔn)是：：層數(shù)與電梯梯數(shù)量的比值值為2~3，每5000平方米的辦公公面積配置一一部客梯，上上下班高峰時(shí)時(shí)客人候梯時(shí)時(shí)間不超過35秒。目前，亞亞洲區(qū)超高層層建筑物的電電梯品牌大都都為歐美和日日本的世界知知名品牌，如如三菱，日立立，奧的斯等等，電梯速度度根據(jù)大廈的的不同分區(qū)而而分別設(shè)置，，選用超高速速雙層電梯是是超高層頂級級寫字樓采用用電梯新技術(shù)術(shù)的一大趨勢勢。1、跨國公司寫寫字樓考量要要素：位置（本案案便捷程度、、周邊配套及及設(shè)施與交通通網(wǎng)絡(luò)均優(yōu)勢勢顯著）四、產(chǎn)品建議議1、跨國公司寫寫字樓考量要要素：品質(zhì)(基礎(chǔ)設(shè)施與硬硬件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)最為關(guān)注））四、產(chǎn)品建議議1、跨國公司寫寫字樓考量要要素：發(fā)展商與物物管（國企背背景優(yōu)勢）四、產(chǎn)品建議議1、跨國公司寫寫字樓考量要要素：關(guān)于機(jī)房的的特別關(guān)注四、產(chǎn)品建議議金融企業(yè)的機(jī)機(jī)房需求本案未來重點(diǎn)點(diǎn)面向金融企企業(yè)招商，配配置機(jī)房是眾眾多金融和類類金融企業(yè)的的必備需求，，有關(guān)機(jī)房建建筑要求如下下：層高：凈高大大于或等于3.2米地板承重：大大于或等于500KG/平方米地板防水：應(yīng)應(yīng)鋪設(shè)地板防防水層外部供電：雙雙回路供電（（雙路供電線線路分別接不不同的變電所所）,確保提供不少少于12小時(shí)的連續(xù)供供電空調(diào)：24小時(shí)恒溫新風(fēng)：機(jī)房位位置應(yīng)預(yù)留與與外部相通的的新風(fēng)口給排水：應(yīng)配配備供機(jī)房精精密空調(diào)使用用的給、排水水管道線路商：需有有電信、聯(lián)通通、移動(dòng)、電電通的資源接接入，含互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)以及光纖纖專線機(jī)房不能放置置于地下室大樓外面需有有位置可作機(jī)機(jī)房的防雷接接地2、其它使用需需求意見：集團(tuán)總部四、產(chǎn)品建議議1、停車位：停車位需考慮慮充分，因位位置較遠(yuǎn)，班班車雖可解決決一定員工上上下班問題，，但多數(shù)人仍仍將開車，停停車位務(wù)必充充足；2、員工餐廳：：設(shè)置約2000平米員工餐廳廳；3、衛(wèi)生間、淋淋浴等：行政高層辦公公室充分考慮慮二次裝修休休息室和獨(dú)立立衛(wèi)生間的功功能需求；公公共洗手間尺尺度設(shè)計(jì)要考考慮到較大體體型的西方人人士需求，并并要配部分座座式便器；3、單元間隔：：確定集團(tuán)、控控股自身使用用樓層不做單單元間隔，未未來二次裝修修解決，間隔隔僅在圖紙產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割上予予以表述；4、會議中心：：該樓棟較低樓樓層整層作為為會議中心規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，要要求功能配備備一間300人大型會議室室和一間100人的中型會議議廳，其它例例如小型會議議室和接待室室若干。會議議中心未來將將專項(xiàng)流程化化管理并主要要服務(wù)于集團(tuán)團(tuán)自身，也可可對外提供有有償服務(wù)；5、會所：頂層設(shè)置貴賓賓會所，服務(wù)務(wù)于高層行政政，具備餐飲飲、休閑和健健身功能，須須要有室外空空中露臺，用用于舉行室外外PARTY之需；2、其它使用需需求意見：集團(tuán)總部四、產(chǎn)品建議議6、品牌形象：：需設(shè)有品牌展展示空間，可可結(jié)合會議中中心布置；仙仙岳路方向醒醒目廣告，頂頂層LOGO；行政樓層貴貴賓接待室品品牌展示等。。7、獨(dú)立大堂與與總臺：因初期可能對對外出租，預(yù)預(yù)留考慮首層層獨(dú)立大堂與與總臺，隨著著總部大樓逐逐步為國貿(mào)系系統(tǒng)自身使用用后采用；各各樓層仍設(shè)置置服務(wù)該樓層層的總臺，但但夜間首層值值班即可。8、機(jī)房與檔案案室：需有獨(dú)立機(jī)房房與檔案室空空間，要求24小時(shí)恒溫。9、特殊樓層獨(dú)獨(dú)立空調(diào)控制制：充分考慮空調(diào)調(diào)可分區(qū)控制制的功能，至至少需安排其其中一層設(shè)置置獨(dú)立空調(diào)系系統(tǒng)，以解決決周末培訓(xùn)與與來客接待問問題，可設(shè)在在會議中心樓樓層及品牌展展示區(qū)。10、地臺架空：：便于未來辦公公空間靈活安安排與布線。。2、其它使用需需求意見：集團(tuán)總部機(jī)機(jī)房建筑需求求：四、產(chǎn)品建議議朝向：避免靠靠建筑外墻的的西側(cè)或東側(cè)側(cè)格局：通透格格局且無分割割或拐角層高：凈高大大于或等于3.2米面積：使用面面積大于或等等于400平方米地板承重：大大于或等于800KG/平方米地板防水：應(yīng)應(yīng)鋪設(shè)地板防防水層電磁干擾低于于126dB(F=14KHZ-1GHZ)外部供電：雙雙回路供電（（雙路供電線線路分別接不不同的變電所所）；設(shè)計(jì)功功率容量100KVA；配備機(jī)房用用柴油發(fā)電機(jī)機(jī)（可共用大大廈配置）電源頻率：50HZ+0.2HZ電源電壓：380V/220V+5V直流接地電阻阻：小于或等等于1歐姆零地電壓：小小于1伏交流工作接地地系統(tǒng)接地電電阻：小于4歐姆計(jì)算機(jī)系統(tǒng)安安全保護(hù)接地地電阻以及靜靜電接地電阻阻：小于4歐姆防雷保護(hù)接地地系統(tǒng)接地電電阻：小于10歐姆空調(diào)：應(yīng)留有有15平方米以上的的空調(diào)外機(jī)位位置；空調(diào)外外機(jī)位置應(yīng)高高于機(jī)房高度度或不低于機(jī)機(jī)房高度3米；空調(diào)外機(jī)機(jī)位置與機(jī)房房距離應(yīng)小于于15米新風(fēng)：機(jī)房位位置應(yīng)預(yù)留與與外部相通的的新風(fēng)口給排水：應(yīng)配配備供機(jī)房精精密空調(diào)使用用的給、排水水管道；給排排水管道應(yīng)采采取防滲漏和和防結(jié)露的套套管、套管材材料應(yīng)采用難難燃材料；應(yīng)應(yīng)采用自閉式式地漏、地漏漏應(yīng)加設(shè)水封封裝置并采取取紡織水封損損壞和反溢措措施。2、其它使用需需求意見：期貨中心四、產(chǎn)品建議議總部辦公場所所：總部辦公場所所對硬件無特特殊要求，在在位置安排上上與中心機(jī)房房在同一層或或上下一層為為佳。國貿(mào)期期貨目前總部部面積為1400平方米，有一一定富余量，，預(yù)計(jì)可滿足足4年左右的發(fā)展展需求，為滿滿足未來第4-10年的發(fā)展空間間需求，預(yù)留留2000平方米辦公空空間較穩(wěn)妥。中心機(jī)房：我司目前在國國貿(mào)大廈5樓的機(jī)房為二二類標(biāo)準(zhǔn)，考考慮國貿(mào)期貨貨未來可能申申請各類創(chuàng)新新業(yè)務(wù)牌照，，對機(jī)房的要要求很可能提提升為三類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，因此，，預(yù)留的機(jī)房房硬件標(biāo)準(zhǔn)至至少要達(dá)到三三類標(biāo)準(zhǔn)。需需特別說明的的是，由于蓄蓄電池的重量量非常大，機(jī)機(jī)房施工單位位建議按1000公斤/平方米建設(shè)，樓層凈高不低低于3.5米，5米最佳。面積需求上上，中心機(jī)房房目前面積為為500平方米+技術(shù)部辦公面面積200平方米，考慮慮滿足未來第第4-10年的發(fā)展空間間需求，預(yù)留留800平方米機(jī)房空空間+400平方米技術(shù)部部辦公面積較較穩(wěn)妥(合計(jì)1200平方米，要求連為一個(gè)個(gè)整體)。期貨經(jīng)營部：：廈門營業(yè)部現(xiàn)現(xiàn)位于國貿(mào)大大廈2層，面積800平方米，目前前已非常擁擠擠。考慮客戶戶上門的方便便性及業(yè)務(wù)員員外出走訪的的便利，廈門門營業(yè)部仍保保留在國貿(mào)大大廈為宜，屆屆時(shí)可從2層搬至期貨公公司現(xiàn)總部所所在的11層(1400平方米)，以滿足面積積需要。如集集團(tuán)出于統(tǒng)籌籌考慮要求廈廈門營業(yè)部也也遷至金融中中心大廈，則則預(yù)留1500平方米面積為宜。2、其它使用需需求意見：地產(chǎn)銷售中中心與汽車銷銷售中心四、產(chǎn)品建議議地產(chǎn)銷售中心心因較占用商業(yè)業(yè)面積空間，，且目前地產(chǎn)產(chǎn)銷售展示中中心已設(shè)在寶寶拓大廈，無無需重復(fù)設(shè)置置，因此，在在國貿(mào)金融中中心中不再考考慮。但可結(jié)結(jié)合集團(tuán)品牌牌展示中心適適當(dāng)布置地產(chǎn)產(chǎn)展示內(nèi)容。。汽車展示中心心鑒于目前我司司在廈高端車車代理品牌不不足，未來汽汽車品牌代理理區(qū)域不保證證，不設(shè)專門門汽車展示中中心，可結(jié)合合商場中庭做做相關(guān)高端車車展示。2、其它使用需需求意見：銀行營業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)四、產(chǎn)品建議議1、租售面積：：（建筑面積積）約500-1200平方米（根據(jù)據(jù)網(wǎng)點(diǎn)定位規(guī)規(guī)模，中行位位于建發(fā)大廈廈網(wǎng)點(diǎn)僅300平方米，銀行行中心700平米），也可可部分結(jié)合1、2層綜合規(guī)劃；；2、開間與進(jìn)深深：要求門面面開間醒目、、寬敞，進(jìn)深深不小于14米，凈高3.8米以上；3、出入動(dòng)線：：銀行出入動(dòng)動(dòng)線要有利于于主要服務(wù)寫寫字樓客戶；；4、公攤與獨(dú)立立性：此類營營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一般般銀行置業(yè)意意向較強(qiáng)，可可作為可售商商業(yè)部分，建建議在底層商商場規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方面能相對對獨(dú)立考慮，，既增加可售售性，又有效效降低公攤。。3、案例借鑒：廈門金融中中心大廈四、產(chǎn)品建議議3、案例借鑒：廈門金融中中心大廈四、產(chǎn)品建議議地上8.6萬平米,地下2.1萬平米（商業(yè)業(yè)2千);48層,總高215米；4.2米層高，鋪設(shè)設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板；；單層面積約2000平米,25%公攤,分6單元;鋼骨結(jié)構(gòu)，造造價(jià)比鋼混高高約1000元/平米,工期縮短一年年，2009年10月動(dòng)工，計(jì)劃劃2012年6月竣工；日本原裝三菱菱電梯，分低低、中、高三三區(qū)，配VAV變風(fēng)中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)和樓宇宇自動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)；1F雙層挑空大堂堂，3F設(shè)員工餐廳，，4、5F專設(shè)會議室，，15、16F高級會所，49F設(shè)頂層觀光區(qū)區(qū)。3、案例借鑒：廈