物管管理方案6篇

Word———物管管理方案6篇【第1篇】廢棄物管理方案

一、目標(biāo)

為了保障辦公及施工區(qū)域的環(huán)境、職業(yè)健康平安管理更好的進(jìn)行,避開因廢棄物而污染環(huán)境。

二、措施

1、建筑垃圾的掌握?qǐng)?jiān)持誰(shuí)施工,誰(shuí)清理的原則。

2、施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)立垃圾站,對(duì)分揀后不能回收再利用的建筑垃圾、生活垃圾應(yīng)準(zhǔn)時(shí)清運(yùn),建筑垃圾和生活垃圾必需運(yùn)到經(jīng)批準(zhǔn)的消納場(chǎng)排放。

3、施工、生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的固體廢棄物如焊條頭、焊渣、油棉紗、油棉布等,應(yīng)由施工、生產(chǎn)人員自行回收,放置于項(xiàng)目部指定地點(diǎn),集中存放,統(tǒng)一處置。

4、運(yùn)輸垃圾的車輛不準(zhǔn)裝滿,還應(yīng)實(shí)行嚴(yán)密遮蓋措施,防止灑落,車輛不得將泥砂帶消失場(chǎng)。

5、辦公區(qū)、生活區(qū)、施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)產(chǎn)生的焊頭、報(bào)廢的機(jī)械、設(shè)備、車輛零部件、麻袋、報(bào)紙、廢紙張、鋼材邊角余料等能回收或再利用的要分別按指定地點(diǎn)分別存放,并準(zhǔn)時(shí)請(qǐng)回收單位回收。

6、施工現(xiàn)場(chǎng)的辦公區(qū)、生活區(qū)、作業(yè)場(chǎng)所除分別設(shè)置垃圾存放池外,還應(yīng)分別設(shè)置可回收再利用的廢舊物品的存放箱、桶、池等。

7、對(duì)有關(guān)部門能回收的物品,要準(zhǔn)時(shí)處理避開產(chǎn)生二次污染。

8、對(duì)廢電池、舊日光燈管、硒鼓、廢粉、墨盒、色帶、復(fù)寫紙、報(bào)廢的復(fù)印機(jī)、電腦、油漆、草袋、勞保用品、用于防護(hù)的消耗品、電筒、焊渣、筆芯、計(jì)算器、塑料包裝袋、油棉紗、木頭等,不能再利用、允許排放的物品應(yīng)準(zhǔn)時(shí)清運(yùn)。臨時(shí)不能排放要指定存放點(diǎn),實(shí)行必要的防火、防潮、防泄漏、防曬、防雨等措施妥當(dāng)保管,分類存放,不準(zhǔn)隨便燒棄、排入水體、埋入地下和隨其它垃圾排放。

9、辦公場(chǎng)所的辦公垃圾如廢電池、廢燈管、廢油墨盒等,購(gòu)置部門以采納集中購(gòu)置時(shí)與供應(yīng)商簽訂“以舊換新”協(xié)議條款,廢棄后集中返還供應(yīng)商為宜,不能返還供應(yīng)商的,應(yīng)單辟?gòu)U物場(chǎng)所,集中存放。

10、辦公場(chǎng)所的生活垃圾應(yīng)按環(huán)保部門指定地點(diǎn)排放。

三、職責(zé)

設(shè)備物資部門:負(fù)責(zé)與供貨方簽訂回收協(xié)議以及對(duì)部分廢棄物品的回收;負(fù)責(zé)供貨車輛進(jìn)出場(chǎng)、卸料等保持潔凈,以免污染環(huán)境。

平安管理部門:監(jiān)督檢查施工現(xiàn)場(chǎng)及生活區(qū)的平安文明施工,愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生。

四、所需物資及預(yù)算經(jīng)費(fèi)

序號(hào)

設(shè)備名稱

型號(hào)

數(shù)量

單價(jià)

預(yù)算經(jīng)費(fèi)

1

回收箱

4

200元

800元

5

6

五、開頭時(shí)間及完成時(shí)間

在工程開工前與相關(guān)方簽訂相關(guān)的協(xié)議,直至整個(gè)施工過(guò)程的結(jié)束。

六、驗(yàn)證時(shí)間

在整個(gè)施工的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督掌握。

【第2篇】醫(yī)療廢物管理應(yīng)急方案范本

一、當(dāng)醫(yī)療廢物管理中消失問(wèn)題時(shí)馬上報(bào)告分管院長(zhǎng)。

二、應(yīng)盡快確定流失、泄露、集中的醫(yī)療廢物類別、數(shù)量、發(fā)生時(shí)間、影響范圍及嚴(yán)峻程度,并在48小時(shí)內(nèi)報(bào)告給當(dāng)?shù)匦l(wèi)生局和環(huán)保局。

三、對(duì)被醫(yī)療廢物污染的區(qū)域進(jìn)行處理時(shí),應(yīng)盡可能削減對(duì)病人、醫(yī)務(wù)人員、其它現(xiàn)場(chǎng)人員及環(huán)境的影響。

四、對(duì)被醫(yī)療廢物污染的區(qū)域和場(chǎng)所,應(yīng)馬上用500mg/l——2000mg/l有效氯或0.2%——0.5%的過(guò)氧乙酸對(duì)空氣、地面、物表等進(jìn)行消毒處理或其它無(wú)害化處理。

五、對(duì)被醫(yī)療廢物污染的區(qū)域進(jìn)行消毒時(shí),消毒工作應(yīng)從污染最輕區(qū)域向污染嚴(yán)峻區(qū)域進(jìn)行,對(duì)可能被污染的全部使用過(guò)的用具也要進(jìn)行消毒。

六、工作人員應(yīng)當(dāng)在做好衛(wèi)生平安防護(hù)后進(jìn)行消毒工作。

【第3篇】物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案制訂

物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案的制訂

一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加招標(biāo)活動(dòng)后,應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本狀況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)?

(1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參加物業(yè)管理方案的制訂。

(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本狀況進(jìn)行分析,收集相關(guān)信息及資料。

(3)依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

(5)依據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息、管理閱歷等狀況具體測(cè)算物業(yè)管理成本。

(6)依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂具體的操作方案。

(7)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。

(8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。

(9)排版、印制、裝幀。

二、制訂物業(yè)管理方案的要求

(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必需響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定,不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。

(2)方案的各項(xiàng)詳細(xì)實(shí)施內(nèi)容必需是依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本狀況和特點(diǎn)制訂;整體方案必需是在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂;方案的內(nèi)容必需符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

(3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必需是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的,包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及方案、詳細(xì)項(xiàng)目的實(shí)施方案等。

(4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必需合理,詳細(xì)實(shí)施內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在滿意招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤(rùn)而制訂加大成本投入的方案;實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了掌握經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。

三、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

(一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測(cè)算與成本掌握、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作方案等。

上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。

1.關(guān)鍵性內(nèi)容

(1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定);

(2)組織架構(gòu)與人員的配置;

(3)費(fèi)用測(cè)算與成本掌握;

(4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容,因此,在物業(yè)管理方案的制訂過(guò)程中,需要仔細(xì)討論招標(biāo)文件、深化調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本狀況和業(yè)主的服務(wù)需求,運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。

2.實(shí)質(zhì)性內(nèi)容

(1)管理制度的制訂;

(2)檔案的建立與管理;

(3)人員培訓(xùn)及管理;

(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;

(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;

(6)管理指標(biāo);

(7)物資裝備;

(8)工作方案。

以上內(nèi)容一般是對(duì)招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的詳細(xì)響應(yīng),也是詳細(xì)實(shí)施物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)性方案。在制訂方案時(shí)要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際狀況,在滿意招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上,綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色,并留意不能缺失或遺漏,包括細(xì)節(jié)或單個(gè)項(xiàng)目的闡述。

(二)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思必需在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析討論的基礎(chǔ)上實(shí)施,只有對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本狀況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深化的調(diào)查、分析,才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案,因此,項(xiàng)目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。

物業(yè)管理企業(yè)除了通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獵取資料外,主要是要對(duì)物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行具體、深化的市場(chǎng)調(diào)查,并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獵取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè),可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,為物業(yè)管理方案的制訂供應(yīng)便利條件。

(1)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

項(xiàng)目簡(jiǎn)介即指運(yùn)用簡(jiǎn)明扼要的語(yǔ)言介紹招標(biāo)物業(yè)的基本概況,如物業(yè)占地面積、建筑面積,物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等,篇幅不宜過(guò)長(zhǎng)。

(2)客戶服務(wù)需求分析

客戶服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。

(3)項(xiàng)目的可行性討論與定位

項(xiàng)目的可行性討論與定位也力求用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括招標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)定位、投標(biāo)企業(yè)擔(dān)當(dāng)該項(xiàng)目的管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)。

如在b市某國(guó)際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中,中標(biāo)企業(yè)依據(jù)該項(xiàng)目是以高檔寫字樓為主,集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會(huì)議中心于一體的項(xiàng)目特征,確定了該項(xiàng)目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、富強(qiáng)”的整體形象定位,完整地詮釋了項(xiàng)目展現(xiàn)現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象,塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍,樹立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體服務(wù)要求。

(4)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn),也是業(yè)主最關(guān)懷的焦點(diǎn),若分析精確,對(duì)策得當(dāng),就能成為彰顯投標(biāo)人力量與水平的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要依據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn),其目的是有針對(duì)性地提出相應(yīng)的措施。

一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面;工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染掌握及貨物、人員的出入管理有特別的服務(wù)需求;政府物業(yè)管理的特別性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、平安及保密管理等方面;居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面;公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無(wú)故障的正常運(yùn)行,對(duì)緊急大事的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪大事、重大事故、自然災(zāi)難等)。

(5)物業(yè)管理服務(wù)模式

確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式,是在對(duì)項(xiàng)目基本狀況進(jìn)行深化調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求,確定最符合物業(yè)實(shí)際狀況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方

面的內(nèi)容。

如在s市某國(guó)有商業(yè)銀行項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中,中標(biāo)企業(yè)依據(jù)物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶狀況的分析以及項(xiàng)目全方位經(jīng)營(yíng)、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點(diǎn)等因素,確定“經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式”作為該項(xiàng)目的管理服務(wù)模式,較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求,取得了業(yè)主的認(rèn)同。再如s市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級(jí)公寓組成)的物業(yè)管理方案中,中標(biāo)企業(yè)依據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級(jí)酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管理模式,通過(guò)汲取和借鑒五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作,借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,滿意業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。

2.管理方式與運(yùn)作程序

管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。

(1)組織架構(gòu)的設(shè)置

組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容,在確保最大限度滿意業(yè)主服務(wù)需求的前提下,設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。

如在北京某國(guó)際大廈項(xiàng)目中,中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞(負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等職能),綜合部(負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)行政事務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)管理、后勤選購(gòu)等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量掌握、安防管理、停車場(chǎng)管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門親密協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。

(2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程,一般采納流程圖的方法進(jìn)行展現(xiàn),流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原則,精確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。

支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢(shì)構(gòu)建對(duì)項(xiàng)目的支持體系。

(3)管理機(jī)制的確定

管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ),一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。其中目標(biāo)管理機(jī)制就是將項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)以量化的形式作為重要職責(zé)交給項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì),并給予相應(yīng)的權(quán)利,同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與管理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤;激勵(lì)機(jī)制是在目標(biāo)管理機(jī)制的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)的激勵(lì)方法;監(jiān)督機(jī)制是通過(guò)政府、業(yè)主、社會(huì)輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)督。

3.人員的配備、培訓(xùn)與管理

(1)人員配備

人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員,各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素養(yǎng)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來(lái)確定,并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理閱歷。

(2)人員培訓(xùn)

人員培訓(xùn)方案要對(duì)各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方案、方式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述,可以實(shí)行綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

(3)人員管理

人員管理包括錄用與考核、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識(shí)、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等,一般依據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。

4.管理指標(biāo)與措施

(1)管理指標(biāo)

管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成,在招標(biāo)文件中一般都有詳細(xì)的要求,在物業(yè)管理方案中要對(duì)招標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。

(2)管理措施

管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬實(shí)行的措施,可以采納表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對(duì)應(yīng),進(jìn)行具體的闡述。

如某高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為:

1)強(qiáng)化內(nèi)部管理,堅(jiān)持量入為出,在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。

2)對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算,實(shí)行對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)各部門的目標(biāo)成本考核管理。

3)從選購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)入手,掌握各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及選購(gòu)價(jià)格。對(duì)節(jié)省代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個(gè)人賜予相應(yīng)的物質(zhì)嘉獎(jiǎng)。

4)對(duì)房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格根據(jù)內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行作業(yè),從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi)用成本,提高設(shè)備效率、延長(zhǎng)使用壽命及降低能耗。

5)對(duì)人員實(shí)行量化管理,制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格內(nèi)部考核制度,做到各工種之間任務(wù)均衡,技術(shù)等級(jí)與工作要求匹配,杜絕人力資源的鋪張。

6)通過(guò)多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動(dòng),挖掘管理潛力,降低管理的內(nèi)外部成本。

5.管理制度的制訂

管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成,其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時(shí)用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容;內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的名目即可,招標(biāo)文件有詳細(xì)要求的除外。

6.檔案資料的建立與管理

檔案資料應(yīng)實(shí)行系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類、儲(chǔ)存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述,詳細(xì)的管理可以采納流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對(duì)于政府類型的物業(yè),在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的詳細(xì)內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí),需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際狀況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問(wèn)題進(jìn)行編制,并對(duì)工作方案進(jìn)行合理支配,使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期預(yù)備工作、入駐預(yù)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度方案、后續(xù)工程的前期介入管理等。

8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、方案等進(jìn)行具體闡述,對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特別性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。

如某物業(yè)項(xiàng)

目,招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、平安管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述,并對(duì)重大活動(dòng)等項(xiàng)目列出具體的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中,房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方案、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容;機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容;平安管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、平安維護(hù)管理、緊急大事的處理等內(nèi)容;重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。

9.工作方案

在物業(yè)管理方案中,整體工作方案的制訂應(yīng)當(dāng)緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn),并結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求綜合考慮。工作方案的制訂大體可以分成三個(gè)階段,即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。制訂方案過(guò)程中,要考慮物業(yè)管理方案實(shí)施不同階段的工作重點(diǎn)、項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間要求等因素,可采納表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

籌備期的工作方案內(nèi)容,主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、聘請(qǐng)培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⒓釉O(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān),供應(yīng)專業(yè)看法、制訂交接驗(yàn)收方案及作好相關(guān)預(yù)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評(píng)審和確定等。

交接期的工作方案內(nèi)容,主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理托付合同》、制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù),檔案建立分類管理等。

正常運(yùn)作期的工作方案內(nèi)容,主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、便民服務(wù)的開展、用戶看法調(diào)查評(píng)估、財(cái)務(wù)收支狀況分析報(bào)告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)、國(guó)家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。

10.物資裝備

物資裝備必需以滿意項(xiàng)目管理需要為目的,在制訂物資裝備方案時(shí),應(yīng)當(dāng)圍繞物業(yè)管理的開展為核心,從作業(yè)工具、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)行合理配置、綜合考慮,同時(shí)還應(yīng)依據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急,依據(jù)不同階段的需求合理支配物資裝備的到位。工作方案的內(nèi)容一般采納表格的方式進(jìn)行表述。

11.費(fèi)用測(cè)算

(1)費(fèi)用測(cè)算的依據(jù)

在測(cè)算費(fèi)用的過(guò)程中,物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場(chǎng)定位、配套設(shè)施設(shè)備的詳細(xì)狀況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目,并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場(chǎng)同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的閱歷數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、詳細(xì)的測(cè)算。

(2)費(fèi)用測(cè)算的內(nèi)容

測(cè)算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本的猜測(cè);物業(yè)收入項(xiàng)目的猜測(cè);管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和將來(lái)通貨膨脹率的評(píng)估、猜測(cè)。

1)物業(yè)管理成本,主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用,環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不行預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金(合理利潤(rùn))等。

2)物業(yè)管理收入,主要包括主營(yíng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入、有償特約服務(wù)收入等。

(3)費(fèi)用測(cè)算的方法

1)依據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本,然后測(cè)算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用,并對(duì)管理期間可能消失的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行猜測(cè),估算不行預(yù)見費(fèi)用(一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2%~5%的比例進(jìn)行估算),最終依據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn),估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上依據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,測(cè)算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū),占地6萬(wàn)m2左右,建筑面積為22萬(wàn)m2,可計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為18.5萬(wàn)m2,當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場(chǎng)參考價(jià)格在3.2~3.6元/m2之間。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo),收費(fèi)方式為酬金制,招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價(jià)10%的報(bào)價(jià)將作為無(wú)效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/m2,由于招標(biāo)文件關(guān)于報(bào)價(jià)的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素,投標(biāo)企業(yè)依據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報(bào)價(jià)確定為3.30元/m2。

2)依據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。采納這種費(fèi)用測(cè)算方式一般有兩種狀況,一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時(shí),通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測(cè)算方案,如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等;另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項(xiàng)目或小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目中消失的,由招標(biāo)方依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)定一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(或預(yù)定某一區(qū)間的價(jià)格),要求投標(biāo)方在此價(jià)格的基礎(chǔ)上制訂方案,再依據(jù)方案進(jìn)行評(píng)比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要精確合理測(cè)算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出,還要依據(jù)測(cè)算結(jié)果對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整,以期符合招標(biāo)方的要求。

在實(shí)行包干制收費(fèi)方式的項(xiàng)目中,費(fèi)用測(cè)算有時(shí)需要將上述兩種測(cè)算方式有機(jī)結(jié)合,以確保成本掌握和風(fēng)險(xiǎn)猜測(cè)的全面和精確。

如建筑面積為4.5萬(wàn)m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目,其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的面積為600m2,計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4.2萬(wàn)m2。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過(guò)3元/m2的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià),租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足,收費(fèi)方式為包干制,投標(biāo)方自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)猜測(cè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬(wàn)元/年,物業(yè)租賃收入為18~21萬(wàn)元/年,合計(jì)收入約為144~147萬(wàn)元,而通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測(cè)算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的猜測(cè),測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.05元/m2,管理成本為128.1萬(wàn)元/年,即投標(biāo)企業(yè)在3元/m2的標(biāo)準(zhǔn)下有肯定贏利的空間,依據(jù)投標(biāo)策略確定該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為2.9元/m2。

12.成本掌握

(1)成本費(fèi)用掌握在充分調(diào)動(dòng)全體職工掌握成本費(fèi)用的樂(lè)觀性的基礎(chǔ)上,將成本費(fèi)用掌握貫穿于成本費(fèi)用形成的全過(guò)程,而不僅僅是對(duì)于部分費(fèi)用支出的掌握。

(2)成本費(fèi)用掌握應(yīng)與供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合,不能為掌握而掌握,即不能為降低耗費(fèi)而不供應(yīng)或少供應(yīng)服務(wù)。

(3)在成本掌握方案中,應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任,給予其相應(yīng)的權(quán)限,并通過(guò)考核其責(zé)任履行狀況,予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰,使成本費(fèi)用掌握的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。

(4)在成本全面掌握的基礎(chǔ)上,對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異(例外狀況)進(jìn)行重點(diǎn)掌握。其中,例外狀況的常用推斷標(biāo)準(zhǔn)為金額的大小、持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短以及是否可控

【第4篇】廉租公寓內(nèi)文明飼養(yǎng)寵物管理方案

廉租公寓內(nèi)規(guī)范文明飼養(yǎng)寵物(尤其犬類)的管理方案

廉租公寓內(nèi)養(yǎng)犬簡(jiǎn)單引發(fā)很多事端,破壞綠化,污染環(huán)境,造成鄰里糾紛,甚至訴諸法律,故不提倡養(yǎng)犬。如的確需要,請(qǐng)根據(jù)市政府有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

為了維護(hù)各使用人的利益,我公司摘錄了《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》中部分條款結(jié)合本廉租公寓的實(shí)際狀況,制訂如下管理方法,請(qǐng)各位使用人遵照?qǐng)?zhí)行:

廉租公寓內(nèi)嚴(yán)禁違章養(yǎng)犬,違章養(yǎng)犬者,物管公司有權(quán)將此犬送交杭州市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門(以下簡(jiǎn)稱犬類主管部門)處理;

(二)凡飼養(yǎng)犬類的單位和個(gè)人,每年必需憑市犬類主管部門發(fā)給《養(yǎng)犬許可證》及市獸醫(yī)衛(wèi)生防疫部門發(fā)給《犬類免疫證》至物管處辦理登記手續(xù),未辦登記手續(xù)者,不予攜帶進(jìn)入廉租公寓;

(三)除領(lǐng)證、檢疫、免疫接種和診療外,禁止攜帶犬類進(jìn)入道路、廣場(chǎng)和其它公共場(chǎng)所;

(四)因犬類領(lǐng)證、檢疫、免疫接種和診療而需攜犬進(jìn)入道路、廣場(chǎng)和其它公共場(chǎng)所,則應(yīng)束以犬鏈由成年人牽領(lǐng),并實(shí)行防止犬類咬傷他人的措施;

(五)犬類在道路、廣場(chǎng)、綠化和其它公共場(chǎng)所便溺的,攜犬者應(yīng)當(dāng)立即即予清除;嚴(yán)禁隨便引犬至戶外公共綠地排泄糞便。

(六)禁止攜犬乘坐電梯等公共交通工具,管理員有權(quán)拒絕并向物管處備案;

(七)犬只傷人或致人患病的,養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)將被傷者送至衛(wèi)生防疫部門診治,依法負(fù)擔(dān)全部醫(yī)療費(fèi)和賠償損失,并由犬類主管部門捕殺或沒(méi)收其犬只,吊銷《養(yǎng)犬許可證》及經(jīng)濟(jì)懲罰。

(八)有下列行為之一的,由犬類主管部門暫扣犬只,對(duì)養(yǎng)犬人處以200元以上1000元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)峻的,沒(méi)收犬只,吊銷《養(yǎng)犬許可證》:

1、攜犬進(jìn)入公共場(chǎng)所或者乘坐公共交通工具的;

2、違反規(guī)定攜犬出戶的;

3、養(yǎng)犬侵?jǐn)_他人正常生活,經(jīng)教育不改的;

4、不按期為犬注射預(yù)防狂犬病疫苗的;

5、養(yǎng)犬人對(duì)犬在戶外排泄糞便未準(zhǔn)時(shí)清除的。

違反《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》的養(yǎng)犬戶,經(jīng)勸阻無(wú)效,任何住戶、任何單位和部門都有權(quán)向犬類主管部門舉報(bào)。

【第5篇】物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介（物管方案）

物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介(物管方案使用)

我們北京zz行物業(yè)管理有限公司成立于2022年5月,是一家特地從事物業(yè)管理的公司。

公司現(xiàn)有管理人員12人,其中已參與建設(shè)部、勞動(dòng)部培訓(xùn)并有上崗證的達(dá)95%。公司雖然年輕,可是由一批多年物業(yè)管理閱歷的人員組成,高層管理人員均在著名的物業(yè)管理企業(yè)共過(guò)職,因而,具有豐富的管理閱歷。并經(jīng)過(guò)努力實(shí)踐與傳幫帶,公司已擁有一支有學(xué)問(wèn)、懂技術(shù)、善管理的復(fù)合型人才隊(duì)伍。

本公司理念系統(tǒng):

企業(yè)宗旨:以人為本、服務(wù)第一;真誠(chéng)奉獻(xiàn)、信譽(yù)第一。

進(jìn)展策略:創(chuàng)一流服務(wù),創(chuàng)名牌企業(yè)。

質(zhì)量方針:以服務(wù)為企業(yè)根本,視質(zhì)量為企業(yè)生命。

經(jīng)營(yíng)方針:以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效益。

服務(wù)理念:真實(shí)付出、心靈交匯。

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在總結(jié)多年的物管閱歷的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)閱歷摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)進(jìn)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)