某大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、衛(wèi)寧大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2006-3-31(終).doc衛(wèi)寧大廈項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析報(bào)告一、天津?qū)憣懽謽鞘惺袌霭l(fā)展展概況目前天津的的寫字樓樓主要集集中在河河西、和和平兩區(qū)區(qū)，特別別是南京京路、友友誼路一一帶，以以其交通通便利、商商務(wù)集中中的市中中心黃金金地段優(yōu)優(yōu)勢，薈薈萃了天天津市大大部分甲甲級寫字字樓。在在經(jīng)歷了了從火爆爆到蕭條條的過程程后，220044年初，天天津的寫寫字樓市市場開始始回暖，空空置率有有所下降降，而租租售價(jià)格格則開始始爬升，天天津?qū)懽肿謽鞘袌鰣鲞M(jìn)入存存量盤整整、蓄勢勢待發(fā)的的時期。從2004到2005年，天津?qū)懽謽鞘袌龀霈F(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長態(tài)勢。兩年間，受到海河開發(fā)和全面整

2、治爛尾樓等因素影響，天津市寫字樓供給量大幅增加，而天津投資環(huán)境的不斷完善同樣吸引了眾多企業(yè)投資發(fā)展，使本市寫字樓在近兩年間租售價(jià)格不斷攀升、空置率逐年下降、出現(xiàn)了供需兩旺的局面。從客戶群來來看，天天津市的的甲級高高端寫字字樓的客客戶主要要集中在在金融、貿(mào)貿(mào)易、地地產(chǎn)、代代理行、物流、IT等知識型高端客層。而中低端寫字樓的客戶則多為貨運(yùn)、醫(yī)藥、裝飾、通訊等行業(yè)所占據(jù)。隨著海河節(jié)節(jié)點(diǎn)眾多多寫字樓樓得逐漸漸面市，加加之奧運(yùn)運(yùn)經(jīng)濟(jì)的的帶動，天天津市寫寫字樓市市場在繼繼續(xù)發(fā)展展的同時時，也必必將展開開更加激激烈的競競爭。二、天津整整體快速速發(fā)展對對寫字樓樓市場的的影響隨著我國加加入，銀銀行業(yè)、保保險(xiǎn)業(yè)都

3、都面臨著著大開國國門、加加速發(fā)展展的局面面，天津津作為我我國北方方重要經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市和金融融開放城城市，以以及其對對物流業(yè)業(yè)的高度度重視，使使更多的的跨國公公司紛紛紛看好天天津市場場，將在在天津投投資設(shè)點(diǎn)點(diǎn)，目前前天津已已經(jīng)進(jìn)入入了商務(wù)務(wù)時代。天天津市寫寫字樓面面臨著極極好的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇，未來來發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。國民?jīng)濟(jì)持持續(xù)向好好近年來天津津市國民民經(jīng)濟(jì)保保持快速速穩(wěn)定增增長。220055年全市市實(shí)現(xiàn)生生產(chǎn)總值值36663.886億元元，按可可比價(jià)格格計(jì)算比比上年增增長144.5%。全市市人均生生產(chǎn)總值值達(dá)到3354557元，約約合43328美美元，增增長122.8%。整個個“十五五”時期期，

4、全市市實(shí)際直直接利用用外資累累計(jì)達(dá)到到1033.355億美元元，年均均遞增332%。截截止20005年年末，在在津投資資的國家家和地區(qū)區(qū)達(dá)1110個，世世界5000強(qiáng)企企業(yè)已有有1144家在津津落戶。隨著政府招招商引資資力度的的不斷加加大，與與外省市市經(jīng)濟(jì)合合作的不不斷加強(qiáng)強(qiáng)，天津津現(xiàn)代化化金融、貿(mào)貿(mào)易、科科技等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都在在蓬勃發(fā)發(fā)展，這這些行業(yè)業(yè)都將增增加市場場對寫字字樓的需需求。同同時國民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)向好好、固定定資產(chǎn)的的投資平平穩(wěn)增長長、第三三產(chǎn)業(yè)的的迅速發(fā)發(fā)展帶了了寫字樓樓市場的的發(fā)展，為為寫字樓樓市場迅迅速走向向成熟創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。爛尾樓項(xiàng)目目復(fù)工重重建進(jìn)程程加快經(jīng)過近3年年的努力力

5、，天津津市政府府大力整整治爛尾尾樓工程程取得了了令人矚矚目的成成績，全全市爛尾尾樓復(fù)工工率已達(dá)達(dá)到900以上上。特別別是這些些爛尾樓樓項(xiàng)目在在所處地地段、建建設(shè)手續(xù)續(xù)、收購購成本等等方面都都擁有很很多政策策和市場場優(yōu)勢，為為產(chǎn)品升升值留下下了很大大的空間間。隨著著爛尾樓樓的紛紛紛入市，可可以預(yù)見見未來寫寫字樓市市場競爭爭必將更更加激烈烈。城市整體路路網(wǎng)規(guī)劃劃為實(shí)現(xiàn)“一一流城市市、一流流環(huán)境、現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)施施、現(xiàn)代代管理”的目標(biāo)標(biāo)發(fā)展，本本市已逐逐步完成成了全長長1455公里快快速路的的建設(shè)、地地鐵一號號線的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)和津?yàn)I濱輕軌的的初步建建成并投投入使用用，大大大改善了了天津市市的投資資環(huán)境。同

6、同時投資資1433億美元元的京津快快速鐵路路也正在在緊張的的建設(shè)中中，再加加上正積積極建設(shè)設(shè)京津高高速公路路天津段段、京滬滬高速公公路天津津段，3年內(nèi)內(nèi)京津之之間將有有三條高高速公路路連接。至至此，京京津兩地地交通將將更快捷捷、便利利。這些些城市交交通規(guī)劃劃成為天天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)整體發(fā)發(fā)展的有有效支撐撐。而交交通經(jīng)濟(jì)濟(jì)也就加加大了寫寫字樓市市場的需需求與增增值的空空間。綜述：天津津市宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢向好好，奧運(yùn)運(yùn)經(jīng)濟(jì)、海海河開發(fā)發(fā)、舊城城改造、交交通改善善（輕軌軌運(yùn)行、地地鐵建設(shè)設(shè)、道橋橋改擴(kuò)建建、京津津快速鐵鐵路簽訂訂、京津津高速公公路增建建的規(guī)劃劃）及京京津經(jīng)濟(jì)濟(jì)商圈的的敲定，將將吸引外外地大型

7、型公司和和跨國集集團(tuán)的涌涌入，他他們的到到來將促促進(jìn)天津津總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)迅猛猛發(fā)展，同同時直接接拉動寫寫字樓市市場需求求，寫字字樓市場場未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?。三?0008年奧奧運(yùn)會對對天津?qū)憣懽謽鞘惺袌龅睦瓌訃H經(jīng)濟(jì)研研究表明明，奧運(yùn)運(yùn)會對經(jīng)經(jīng)濟(jì)的影影響一般般10年年之間。天天津作為為20008年北北京奧運(yùn)運(yùn)會的協(xié)協(xié)辦城市市，天津津奧林匹匹克中心心體育場場將成為為該屆奧奧運(yùn)會分分賽場之之一。正正在興建建中的天天津奧林林匹克中中心位于原原體育中中心南側(cè)側(cè)，占地地1000萬平方方米， 區(qū)域劃劃分為競競技區(qū)和和配套區(qū)區(qū)。雖然然目前由由融創(chuàng)奧奧城投資資有限公公司開發(fā)發(fā)的時代代奧城綜綜合項(xiàng)目目被認(rèn)為為是

8、奧體體中心的的主要配配套區(qū)，但但可以認(rèn)認(rèn)定，以以奧體中中心為圓圓心，輻輻射半徑徑在23公里里的范圍圍都將成成為奧運(yùn)運(yùn)的配套套服務(wù)區(qū)區(qū)域，受受到奧運(yùn)運(yùn)帶來一一系列拉拉動效應(yīng)應(yīng)。近期，天津津快速路路西南半半環(huán)將實(shí)實(shí)現(xiàn)貫通通，同時時堆山公公園、時時代奧城城周邊的的道路也也都改造造一新，將將徹底改改變本區(qū)區(qū)域以前前交通擁擁擠的狀狀況，大大大提高高奧體周周邊區(qū)域域的通達(dá)達(dá)性。道道路的暢暢通為本本區(qū)域的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了先先決條件件。就投投資價(jià)值值而言，奧奧運(yùn)場館館周邊地地區(qū)因奧奧運(yùn)的舉舉行將形形成新的的中心區(qū)區(qū)域，將將產(chǎn)生無無法復(fù)制制的聚焦焦型公共共空間效效應(yīng)，給給投資者者提供更更充足的的預(yù)期空空間。借助奧

9、運(yùn)的的難得契契機(jī)，天天津市政政府正在在積極開開展各個個行業(yè)的的招商引引資工作作。目前前已經(jīng)有有來自世世界很多多國家和和地區(qū)的的金融、房房地產(chǎn)、建建筑工程程設(shè)計(jì)、咨咨詢及貿(mào)貿(mào)易等行行業(yè)的工工商企業(yè)業(yè)來津，與與本市政政府有關(guān)關(guān)部門和和企業(yè)進(jìn)進(jìn)行直接接的交流流和洽談?wù)劇Ｖ饕徒鹑谌?、房地地產(chǎn)、設(shè)設(shè)計(jì)與材材料、展展館與體體育館運(yùn)運(yùn)營的各各種項(xiàng)目目今后的的合作展展開研討討。此外，國國內(nèi)的很很多企業(yè)業(yè)同樣不不像錯過過奧運(yùn)這這個千載載難逢的的時機(jī)，瞄瞄準(zhǔn)奧運(yùn)運(yùn)經(jīng)濟(jì)這這個豐盛盛的“蛋糕”，紛紛紛來津考考察投資資環(huán)境，積積極尋求求發(fā)展機(jī)機(jī)會?？偨Y(jié)：可以以預(yù)見，隨隨著眾多多企業(yè)的的進(jìn)津發(fā)發(fā)展，天天津的寫寫字樓市

10、市場將會會得到極極大的促促進(jìn)。特特別是奧奧運(yùn)場館館的周邊邊區(qū)域，以以其獨(dú)一一無二的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，將將成為投投資商競競相追逐逐的首選選區(qū)域。經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為，奧運(yùn)會對房產(chǎn)市場是發(fā)展的具有很大的促進(jìn)作用。奧運(yùn)場館周邊、新建交通線附近的地段會升值，這些地段的開發(fā)項(xiàng)目可以說是最直接的也是最大的受益者。但只有到奧運(yùn)會結(jié)束以后，這些開發(fā)項(xiàng)目才能體現(xiàn)其真正的價(jià)值，即發(fā)揮其使用價(jià)值與實(shí)際附加值。四、項(xiàng)目概概述項(xiàng)目背景介介紹據(jù)目前了解解的信息息，本項(xiàng)項(xiàng)目原屬屬于寧發(fā)發(fā)集團(tuán)，后后轉(zhuǎn)讓給給融創(chuàng)集集團(tuán)，從從項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)并完成成設(shè)計(jì)方方案審批批至今已已經(jīng)長達(dá)達(dá)8年之之久。至至于寧發(fā)發(fā)與融創(chuàng)創(chuàng)兩公司司之間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目目的原

11、因因，以及及后來項(xiàng)項(xiàng)目停滯滯的原因因目前還還難以得得知。此外，本項(xiàng)項(xiàng)目一層層底商以以每年116萬元元的價(jià)格格出租給給中國農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行天津市市西青支支行，租租期為110年（自自20002年11月5日日至20112年11月5日日），租租賃面積積為8337平方方米。目目前農(nóng)行行正在正正常運(yùn)營營中。項(xiàng)目地理位位置本案奧運(yùn)中心濠景國際奧城國際快速路 HYPERLINK 鷗翔奧鋒本項(xiàng)目東臨臨衛(wèi)津南南路，南南接黑牛牛城道，西西側(cè)為金金莊公寓寓，北側(cè)側(cè)為房齡齡十年左左右的六六層居民民樓，距距賓水西西道3000米左左右。本本項(xiàng)目位位于城市市快速路路系統(tǒng)的的主干線線上，距距衛(wèi)津立立交橋僅僅1000米，交交通十分分

12、便利。同同時項(xiàng)目目周邊生生活、教教育、金金融、休休閑等配配套設(shè)施施齊備，區(qū)區(qū)域發(fā)展展較為本案奧運(yùn)中心濠景國際奧城國際快速路 HYPERLINK 鷗翔奧鋒項(xiàng)目用地性性質(zhì)本項(xiàng)目用地地性質(zhì)為為住宅用用地。（參參照本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售許可證證指標(biāo)）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)狀本項(xiàng)目占地地面積約約20000平方方米，大大廈地上上共155層， 建筑面面積為1171779平方方米，地地下1層層人防工工程建筑筑面積為為13665平方方米。地上133層為商商業(yè)用房房，目前前一層租租用給中中國農(nóng)業(yè)業(yè)銀行天天津西青青支行，正正在正常常運(yùn)營，223層空空置。地地上414層層為辦公公區(qū)間，現(xiàn)現(xiàn)空置。115層主主要為電電梯設(shè)備備和機(jī)房房。地

13、下下一層為為人防與與設(shè)備間間，缺乏乏機(jī)動車車車位，按按目前建建設(shè)情況況僅能做做自行車車停車庫庫。大廈內(nèi)部土土建工程程目前已已基本完完工，除除一層出出租給農(nóng)農(nóng)行外，其其余部分分都未進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部裝修，市市政管網(wǎng)網(wǎng)等配套套尚未接接入，沒沒有達(dá)到到竣工驗(yàn)驗(yàn)收的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。大大廈外檐檐裝修基基本已經(jīng)經(jīng)完成，113層裙裙房采用用花崗巖巖外飾面面，上部部主體部部分為玻玻璃幕墻墻，大部部分采用用灰色瓷瓷磚鋪設(shè)設(shè)，項(xiàng)目周邊配配套交通系統(tǒng)發(fā)發(fā)達(dá)：本項(xiàng)目緊鄰鄰黑牛城城道和衛(wèi)衛(wèi)津南路路，距即即將竣工工通車的的快速路路西南半半環(huán)樞紐紐衛(wèi)津津立交橋橋僅1000米，不不僅通達(dá)達(dá)性很強(qiáng)強(qiáng)，同時時前往天天津市中中心和濱濱海國際際機(jī)

14、場都都十分便便捷。項(xiàng)目周邊公公交系統(tǒng)統(tǒng)十分發(fā)發(fā) 達(dá)，途途徑本項(xiàng)項(xiàng)目的公公交線路路共有117條，再再加上在在腫瘤醫(yī)醫(yī)院和體體育中心心設(shè)站的的，區(qū)域域內(nèi)公交交線路多多達(dá)255條，幾幾乎輻射射到天津津市的各各個區(qū)域域，單從從天津站站和中心心站發(fā)車車的公交交線路就就有8路路、8332、9951、9953、99路、8826、7704等等7條之之多。各檔酒店齊齊全：作為城市辦辦公區(qū)域域所必備備的酒店店業(yè)態(tài)在在本區(qū)域域非常豐豐富。在在距本項(xiàng)項(xiàng)目兩公公里范圍圍內(nèi)建有有帝城大大酒店、世紀(jì)酒酒店、楓楓林賓館館、先達(dá)達(dá)酒店、體育賓賓館、紅樓大大酒店、水水上會賓賓園飯店店等34星級級的中高高檔酒店店。在334公里里范

15、圍內(nèi)內(nèi)，還建建有喜來來登大酒酒店、水晶宮宮飯店、津利華華大酒店店等高檔檔酒店?？煽蔀楸緟^(qū)區(qū)域的辦辦公企業(yè)業(yè)提供完完善的住住宿、會會議、休休閑等服服務(wù)。金融、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療療等設(shè)施施豐富：項(xiàng)目周邊設(shè)設(shè)有農(nóng)行行、建行行、工商商行等金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，金融融設(shè)施比比較健全全。項(xiàng)目北側(cè)和和南側(cè)分分別建有有天津腫腫瘤醫(yī)院院和空軍軍醫(yī)院，醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施較為完完善。項(xiàng)目近鄰體體院周邊邊居住區(qū)區(qū)，云集集各類中中低檔商商業(yè)設(shè)施施。據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目兩公公里建有有高檔商商業(yè)中心心奧城城尚谷商商業(yè)中心心。項(xiàng)目近鄰體體育中心心、天津津體育學(xué)學(xué)院和水水上公園園，能滿滿足人們們的運(yùn)動動休閑需需要?？偨Y(jié)：本項(xiàng)項(xiàng)目先后后經(jīng)歷兩兩個開發(fā)發(fā)商，其其

16、轉(zhuǎn)讓原原因不明明。其次次本項(xiàng)目目由于設(shè)設(shè)計(jì)和建建設(shè)距現(xiàn)現(xiàn)在較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范、內(nèi)內(nèi)部空間間和外檐檐設(shè)計(jì)等等方面已已經(jīng)比較較落后，會會對項(xiàng)目目的重新新啟動帶帶來不利利影響。從從項(xiàng)目所所處環(huán)境境來說，體體院地區(qū)區(qū)是天津津市建設(shè)設(shè)比較成成熟的居居住區(qū)，各各類配套套比較齊齊備。加加上088年奧運(yùn)運(yùn)會的契契機(jī)，市市政府加加大了對對本區(qū)域域交通系系統(tǒng)、城城市環(huán)境境、體育育設(shè)施、商商業(yè)設(shè)施施的建設(shè)設(shè)投入，一一定程度度上加大大了本區(qū)區(qū)域的升升值空間間五、項(xiàng)目競競爭對手手分析（一）市場場分析1.寫字樓樓的區(qū)域域及個案案分析。A、白樓CCBD區(qū)區(qū)域：周邊項(xiàng)目的的售價(jià)和和租金：項(xiàng)目名稱ICTC金皇大廈文華商務(wù)中中心

17、信達(dá)廣場售 價(jià)120000元/MM2只租不售8500元元/M22140000元/MM2租 金5元/M223元/M222.3元/M26元/M22B、周邊區(qū)區(qū)域個案名稱：仁愛濠濠景國際際地理位置南開水上東東路與紅紅旗南路路交口建筑規(guī)模地上15層層、地下下1層框框輕結(jié)構(gòu)構(gòu)寫字樓樓，建筑筑面積約約590000MM2戶型面積寫字間2550M22，酒店店公寓550-1100 M2組組合功能配套a、兩部電電梯，b、高挑空空大堂、電電梯間鋪鋪設(shè)石材材、石膏膏吊頂，c、室內(nèi)水水泥砂漿漿麻面基基層、墻墻面套白白，d、每戶設(shè)設(shè)衛(wèi)星終終端、寬寬帶、地地板采暖暖，e、大廈設(shè)設(shè)商務(wù)中中心、票票務(wù)中心心、公共共會議室室、員

18、工工餐廳及及咖啡廳廳。戶型特征三棟15層層標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓，兩兩梯兩戶戶，設(shè)有有獨(dú)立廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間一棟15層層酒店公公寓，三三梯十八八戶物業(yè)費(fèi)用2.8元/月/ M2 戴戴德梁行行物業(yè)顧顧問周邊環(huán)境及及交通鄰近西南半半環(huán)快速速路，緊緊鄰?qiáng)W體體中心、水水上公園園、堆山山公園。交交通便利利，公交交順暢。售價(jià)平均價(jià)格775000元/ M2車位1000000元/個 30年年期備注土地性質(zhì)：國家劃劃撥個案名稱：奧城國國際生態(tài)態(tài)寫字樓樓群地理位置南開區(qū)賓水水西道與與水上東東路交口口建筑規(guī)模地上6層、地地下1層層框架結(jié)結(jié)構(gòu)寫字字樓戶型面積每套4060MM2可組組合，每每層設(shè)221個單單位、每每層設(shè)兩兩組男女女衛(wèi)

19、生間間功能配套a、每層六六部電梯梯(4部部客梯、22部貨梯梯)，b、雙層挑挑空大堂堂、公共共部分鋪鋪設(shè)石材材、石膏膏吊頂，c、室內(nèi)水水泥砂漿漿麻面基基層、墻墻面套白白，d、每戶設(shè)設(shè)衛(wèi)星終終端、寬寬帶、中中央空調(diào)調(diào)，e、寫字樓樓群緊鄰鄰?qiáng)W城商商業(yè)群、業(yè)業(yè)態(tài)包括括餐飲、綜綜合購物物malll戶型特征6層標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓，建建筑軸距距8.44*8.4米，每每層設(shè)221個單單位物業(yè)費(fèi)用21元/月月/平方方米 仲量量聯(lián)行物物業(yè)管理理周邊環(huán)境及及交通于天津市區(qū)區(qū)西南部部，地處處南開區(qū)區(qū)水上板板塊，它它東臨衛(wèi)衛(wèi)津南路路，西臨臨水上西西路，南南臨凌水水道，北北臨賓水水西道售價(jià)平均價(jià)格995000元/平平方米車位4

20、80元/月/車車位備注每200平平方米提提供3個個車位個案名稱：弘澤萬萬豪大廈廈地理位置南開紅旗南南路與賓賓水西道道交口建筑規(guī)模15層框架架結(jié)構(gòu)寫寫字樓功能配套外墻：玻璃幕墻內(nèi)墻：粉刷高級涂料電梯：otis2000型電梯衛(wèi)生間：高檔裝修供水：采用高壓變頻泵供水采暖：天然氣水循環(huán)供暖通訊：電信或聯(lián)通電話、預(yù)留寬帶網(wǎng)終端售價(jià)平均價(jià)格558000元/平平方米備注2004年年3月開開始銷售售至今個案名稱：鷗翔奧奧鋒地理位置南開衛(wèi)津南南路1000號（衛(wèi)衛(wèi)津南路路與紅旗旗南路交交口）建筑規(guī)模23層住宅宅 3棟棟 占地面積8900 建筑面積316000平方米米容積率3戶型面積每套901400M2 周邊配套中

21、、小學(xué)：水上小學(xué)，濱湖小學(xué)，師大附小，體院幼兒園：河西26幼商場：紀(jì)莊子購物中心郵局：李七莊郵局銀行：農(nóng)行、商業(yè)銀行、工行醫(yī)院：464空軍醫(yī)院、賓水醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院其他：體育賓館、鵬天閣酒店、金莊酒店、先達(dá)酒店、國美電器物業(yè)費(fèi)用2元/月/平方米米左右 售價(jià)平均價(jià)格663000元/平平方米（通通過銷售售人員了了解的價(jià)價(jià)格）開盤時間5月進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購結(jié)論：本區(qū)區(qū)域內(nèi)作作為新項(xiàng)項(xiàng)目的奧奧城、濠濠景兩項(xiàng)項(xiàng)目，在在前期住住宅銷售售時廣告告宣傳的的投放量量較大，形形成一定定的項(xiàng)目目知名度度，依仗仗住宅熱熱銷的態(tài)態(tài)勢，配配以對后后期寫字字樓廣告告宣傳的的大量投投入，使使得兩項(xiàng)項(xiàng)目的寫寫字樓部部分銷售售情況良

22、良好且價(jià)價(jià)格較高高。反觀觀，萬豪豪大廈項(xiàng)項(xiàng)目廣告告宣傳的的力度較較小，經(jīng)經(jīng)過兩年年的銷售售周期，在在價(jià)格低低于寫字字樓市場場平均水水平的前前提下，仍仍未銷售售完畢。由由此可見見，位置置遠(yuǎn)離CCBD區(qū)區(qū)域，商商務(wù)氛圍圍淡薄的的寫字樓樓項(xiàng)目，如如缺乏大大量廣告告宣傳的的投入，很很難引起起市場的的關(guān)注，同同時影響響寫字樓樓的銷售售價(jià)格和和銷售周周期。六、項(xiàng)目SSWOTT分析優(yōu)勢（Sttrenngthh）位處東南、西西南半環(huán)環(huán)快速路路交匯處處，地理理位置優(yōu)優(yōu)越。衛(wèi)津立交橋橋路網(wǎng)改改造基本本完成，公公交線路路匯集，交交通可達(dá)達(dá)性較強(qiáng)強(qiáng)。項(xiàng)目地處西西南奧運(yùn)運(yùn)版塊，緊緊鄰?qiáng)W運(yùn)運(yùn)體育場場館，且且周邊生生態(tài)環(huán)境

23、境（水上上公園、堆堆山公園園）、服服務(wù)性商商業(yè)（酒酒店、中中高檔餐餐飲）配配套環(huán)境境優(yōu)越。項(xiàng)目主體及及外檐裝裝修施工工已完成成，節(jié)省省部分設(shè)設(shè)計(jì)施工工費(fèi)用。劣勢（Weeaknnesss）項(xiàng)目雖主體體及外檐檐裝修施施工完成成，但內(nèi)內(nèi)部裝修修尚未施施工，仍仍需追加加投資。項(xiàng)目內(nèi)部配配套不全全，市政政管網(wǎng)尚尚未接入入，機(jī)電電設(shè)施尚尚未安裝裝，仍需需追加投投資。由于項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)施工工較早，戶戶型、外外檐設(shè)計(jì)計(jì)已落伍伍。機(jī)動車停車車問題難難以解決決。項(xiàng)目周邊商商務(wù)辦公公氛圍缺缺乏。機(jī)會(Oppporrtunnityy)區(qū)域內(nèi)同檔檔寫字樓樓項(xiàng)目稀稀缺。奧運(yùn)契機(jī)帶帶動的城城市建設(shè)設(shè)及奧運(yùn)運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶帶來的商商機(jī)將

24、全全面拉動動區(qū)域房房產(chǎn)價(jià)格格的提升升，使項(xiàng)項(xiàng)目具有有良好的的升值潛潛力。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)用較低低，存在在機(jī)會成成本空間間。如項(xiàng)目土地地用途屬屬住宅，客客戶貸款款購買時時享受住住宅的信信貸政策策，利于于銷售。項(xiàng)目主體及及外檐裝裝修施工工已完成成，簡單單內(nèi)部裝裝修后，即即可滿足足現(xiàn)房銷銷售條件件。威脅（Thhreaat）項(xiàng)目建設(shè)后后期的停停滯階段段，會給給項(xiàng)目的的推廣及及銷售造造成相當(dāng)當(dāng)?shù)呢?fù)面面影響，宣宣傳推廣廣力度的的增大，將將提高銷銷售成本本。緊鄰項(xiàng)目地地塊將建建設(shè)的高高層公寓寓住宅，售售價(jià)與本本項(xiàng)目持持平，將將分流本本項(xiàng)目的的部分客客群。濠景國際、奧奧城國際際等寫字字樓項(xiàng)目目已經(jīng)先先行消化化部分

25、區(qū)區(qū)域目標(biāo)標(biāo)客群。由于市政府府盤活“爛尾樓樓”的政策策，天津津市寫字字樓市場場整體競競爭激烈烈。七、項(xiàng)目市市場定位位及客群群定位（一）市場場定位分分析：本市現(xiàn)有的的寫字樓樓市場大大體上劃劃分為三三個檔次次。第一類寫字字樓售價(jià)價(jià)在1000000元/平平方米-1220000元/平平方米左左右（如如國際大大廈、IICTCC等）；第二類寫字字樓售價(jià)價(jià)在80000元元/平方方米-100000元元/平方方米左右右（如：峰匯廣廣場、奧奧城國際際等）；第三類寫字字樓售價(jià)價(jià)在60000元元/平方方米-80000元/平方米米左右（如如：金興興大廈、濠濠景國際際等）。結(jié)論：本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)定定位為第第三類寫寫字樓。（二）

26、產(chǎn)品品定位分分析：西南奧運(yùn)版版塊商務(wù)務(wù)配套區(qū)區(qū)又一標(biāo)標(biāo)志性建建筑，區(qū)區(qū)域同類類產(chǎn)品中中的代表表物業(yè)。戶型面積較較小，面面積區(qū)間間901700平方米米，框架架結(jié)構(gòu)利利于合并并、分割割。純產(chǎn)權(quán)式寫寫字間，側(cè)側(cè)面反映映入住公公司的實(shí)實(shí)力及經(jīng)經(jīng)營的恒恒久性。周邊配套齊齊全，生生態(tài)環(huán)境境條件優(yōu)優(yōu)勢明顯顯?，F(xiàn)房、精裝裝銷售，即即買即住住。（三）客戶戶定位開辦中小型型公司，基基本已經(jīng)經(jīng)過了創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期的的成長型型企業(yè)。公司盈利狀狀況良好好呈遞增增發(fā)展趨趨勢的發(fā)發(fā)展型企企業(yè)。具有投資意意識，其其所經(jīng)營營業(yè)態(tài)穩(wěn)穩(wěn)定且具具有持續(xù)續(xù)發(fā)展性性的投資資群體。（四）形象象定位充滿活力、現(xiàn)現(xiàn)代感的的標(biāo)志性性，純生生態(tài)公園園版產(chǎn)

27、權(quán)權(quán)辦公樓樓（五）項(xiàng)目目價(jià)格定定位1、價(jià)格參參考：市市場比較較法因素分值奧城國際生生態(tài)寫字字樓仁愛濠景國國際本案地段25242222檔次10873規(guī)劃10873品質(zhì)及裝修修10882配套1513130智能化1513120商務(wù)環(huán)境1512122合計(jì) =SUM(ABOVE) 100868132相對值（本本案分值值/比較較對象分分值）0.370.41平均租售價(jià)價(jià)格售價(jià)930072000評價(jià)值售價(jià)3441288063202、價(jià)格說說明：估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較較低的銷銷售價(jià)格格區(qū)間為為 6000063000元/平方米米。價(jià)格分析：此價(jià)格在三三類寫字字樓市場場售價(jià)中中屬于中中低檔。此售價(jià)已為為精裝房房售價(jià)，不不含其他

28、他相關(guān)費(fèi)費(fèi)用（如如：物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、停車車費(fèi)等）。區(qū)區(qū)域內(nèi)競競爭項(xiàng)目目均位毛毛坯房交交付，而而且價(jià)格格高于本本項(xiàng)目11545，此價(jià)價(jià)格區(qū)間間將造成成客戶較較大的心心里落差差，在選選購本項(xiàng)項(xiàng)目房屋屋時對售售價(jià)的接接受能力力較強(qiáng)。如不進(jìn)行精精裝房銷銷售，客客戶在選選購房屋屋時對售售價(jià)的考考慮比較較慎重。同同時因受受其他費(fèi)費(fèi)用支出出的干擾擾，對最最終的購購買決定定也造成成了一定定的阻礙礙，且客客戶入住住后必須須進(jìn)行二二次裝修修，由于于每組客客戶的購購買時間間不同造造成入住住時間的的不統(tǒng)一一，從而而使整棟棟大廈始始終處于于裝修狀狀態(tài)中，對對已入住住業(yè)主的的正常辦辦公影響響極大，也也不利于于后期的的物業(yè)

29、管管理。由于本項(xiàng)目目一至三三層為底底商設(shè)計(jì)計(jì)，如以以底商形形式整體體銷售，可可提高利利潤。因現(xiàn)房銷售售，建議議無優(yōu)惠惠政策銷銷售。備注：建議議精裝修修銷售，贈贈送戶式式分體空空調(diào)、飲飲水機(jī)，贈贈送一年年物業(yè)管管理費(fèi)（含含寬帶使使用費(fèi)用用）。八、項(xiàng)目營營銷推廣廣建議1、區(qū)位突突破，改改變?nèi)藗儌児逃械腃BDD區(qū)域的的思維定定式。區(qū)區(qū)位上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)奧運(yùn)運(yùn)版塊。2、定價(jià)突突破，加加大與同同區(qū)域辦辦公物業(yè)業(yè)的價(jià)格格差距，同時時又與內(nèi)內(nèi)環(huán)線同同質(zhì)辦公公物業(yè)比比有價(jià)格格優(yōu)勢。同時加加以對奧奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的詮釋釋，增強(qiáng)強(qiáng)購買客客戶的投投資信心心。3、項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)素提升升，硬件件方面部部分包裝裝及可裝裝修寫字字間如基本定定

30、型。只只有從軟軟件方面面強(qiáng)調(diào)其其與眾不不同，如如“健康的的生態(tài)寫寫字樓”、“知名物物管公司司管理” “星級服服務(wù)”、“投資理理念”等。4、考慮物物業(yè)管理理對寫字字樓物業(yè)業(yè)的重要要性，建建議邀請請知名的的物業(yè)管管理公司司如第一一太平戴戴維斯、戴戴得梁行行等做本本項(xiàng)目的的物業(yè)顧顧問，利利用品牌牌增強(qiáng)購購買者信信心。5、經(jīng)營模模式的突突破，可可為買家家免費(fèi)提提供舉行行企業(yè)和和產(chǎn)品展展示會的的場所等等，舉行行系列的的營銷活活動。使使投資升升值理念念深入人人心，以以此增強(qiáng)強(qiáng)投資客客的信心心。 6、 核心心客戶應(yīng)為各種種中小型型的企業(yè)業(yè)和投資資者，由于項(xiàng)項(xiàng)目的體體量有限限，所以以應(yīng)該能能夠在短短時間內(nèi)內(nèi)取

31、得良良好的銷銷售成果果。九、廣告推推廣方案案（一）推廣廣目的在最短的時時限內(nèi)，順順利完成成銷售任任務(wù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤潤最大化化，提高高樂康品品牌知名名度。（二）推廣廣廣告語語“精裝產(chǎn)權(quán)權(quán)寫字樓樓”、“氧吧還還是寫字字樓”、“芬多精精推導(dǎo)創(chuàng)創(chuàng)造力”（三）推廣廣策略項(xiàng)目推廣策策略核心心獨(dú)立產(chǎn)權(quán)寫寫字樓，精精裝現(xiàn)樓樓，月供供等于租租金。項(xiàng)目名稱建建議 奧康中中心、奧奧隆國際際、主要媒體：以報(bào)紙紙廣告、小小眾直投投、路牌牌。銷售道具：DM、實(shí)樓樓樣板層層（四層層）、公公共部分分裝修十、經(jīng)濟(jì)測測算1. 改造造成本測測算 表一費(fèi)用明細(xì)地下1層、地地上155層備注建筑面積1.6平米造價(jià)（元元m2）投資額（萬萬元

32、）序號主要內(nèi)容單價(jià)合計(jì)備 注一土地及大配配套費(fèi)3151 5041 1土地及項(xiàng)目目取得費(fèi)費(fèi)3000 4800 2土地出讓金金、交易易契稅、交交易服務(wù)務(wù)費(fèi)等151 241 二前期費(fèi)110 176 包含：設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、招招投標(biāo)、監(jiān)監(jiān)理、質(zhì)質(zhì)量檢測測及其他他費(fèi)用三建安工程費(fèi)費(fèi)395 632 包含：樓內(nèi)內(nèi)公共部部分裝修修、電梯梯、通風(fēng)風(fēng)、給排排水、弱弱電及智智能化、消消防等費(fèi)費(fèi)用四戶內(nèi)精裝修修600 960 包含：戶內(nèi)內(nèi)地面石石材鋪設(shè)設(shè)、吊頂頂、戶門門、廚房房、衛(wèi)生生間墻地地磚、灶灶具、潔潔具、空空調(diào)、飲飲水機(jī)等等五市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套費(fèi)402 643 包含：供電電、自來來是、雨雨污水、燃燃?xì)?、供供熱、環(huán)環(huán)境工程程等費(fèi)用用六管 理 費(fèi)費(fèi)7 11 按建安工程程費(fèi)*11.8%七財(cái)務(wù)費(fèi)用130 207 按年貸款利利率5.8計(jì)計(jì)算八不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)20 32 按建安工程程費(fèi)*55%估算算合計(jì)一 八八4814 7