房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細(xì)表

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細(xì)表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細(xì)表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細(xì)表資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細(xì)表版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細(xì)表土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)A、政府地價及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、向政府交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：（1）勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有水

2、文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、日照測試費(fèi)、拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)，樣品制作費(fèi)等（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)璧（坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)。A、室內(nèi)水電管線設(shè)備費(fèi)：（1）室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水/排水/直飲水。（2）室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（3）室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)（4）室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配

3、電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管、盒預(yù)埋。A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：（1）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備及外接的消火栓等費(fèi)用。（2）雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出。A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的配套設(shè)施支出A、工程管理費(fèi)：（1）支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用（2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算編制、審核費(fèi)用。（3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的人員工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事開發(fā)部門的行政費(fèi)（4）施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎（5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門

4、的質(zhì)監(jiān)費(fèi)（6）安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)（7）工程保險費(fèi)B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方的地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分配合作方的房屋成本及相應(yīng)的稅金B(yǎng)、報批報建增容費(fèi)；（1）報批報建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)。項(xiàng)目整體性報批報建費(fèi)：項(xiàng)目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費(fèi)（2）增容費(fèi)：包括水、電、氣增容費(fèi)B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨(dú)立樁基和條基等減基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降

5、縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層）原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的并入塔樓。B、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)：（1）通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用。（2）電梯安裝費(fèi)（3）發(fā)電機(jī)及安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)（4）消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)（5）人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用。B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出B、營銷設(shè)施建造費(fèi)：（1）廣告設(shè)施及發(fā)

6、布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告（2）銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程裝飾費(fèi)、臨時銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用（3）售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等（4）樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家俱、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用，主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家俱等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單獨(dú)核算（5）其他C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等C、“三通一平”費(fèi)：（1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。（2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

7、、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。（3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時用給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用（4）場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整，場地清運(yùn)，舊房拆除等費(fèi)用。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻城墻門窗、防火門等費(fèi)用。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)：（1）居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕等（2）對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用。（3）有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)生電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。（4）三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用，包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用。（5）電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)、外布線及終端插座費(fèi)用。（6）寬

8、帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。C、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用C、資本化借款費(fèi)用：包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入的資金的利息支出，折價或溢價攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生的匯總差額，因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償及危房補(bǔ)償費(fèi)等D、臨時設(shè)施費(fèi)：（1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。（2）臨時辦公：租金我、建造及裝

9、飾費(fèi)用。（3）臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租賃費(fèi)。（4）臨時圍板：包括設(shè)計(jì)建造、裝飾費(fèi)用D、公共部位精裝修：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。D、室外電、氣及高低壓設(shè)備費(fèi)；（1）高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及管線變壓設(shè)備費(fèi)用（2）室外強(qiáng)電及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電主干線路部分費(fèi)用。（3）室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、轉(zhuǎn)欄及大門D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷?xiàng)目，如

10、開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施得到政府部門的認(rèn)可取得該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。D、物業(yè)管理完美費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的，由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金我、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理E、戶內(nèi)精裝修；主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)用：（1）停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)費(fèi)用（2）小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用（3）周界紅外線防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等（4）小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用（5）電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用（6）電子公告屏費(fèi)用E、室外背景音樂

11、F、室外零星設(shè)施費(fèi)：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等G、室外照明：室外照明電氣工程如路燈、草坪燈（一）、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： l工資

12、 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。 2.福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。 3折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 4修理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 5辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 6水電費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 7勞動保護(hù)費(fèi) 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 8.周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 9利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 10其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開發(fā)