某體育公園建設(shè)項目可行性研究報告

1、PAGE 48攀枝花市體體育公園園項目可行性研究究報告編制某建筑設(shè)計計有限公公司編制攀枝花分公公司二一年年十一月攀枝花市體體育公園園項目可行性研究究報告項目名稱：攀枝花花市體育育公園項項目項目性質(zhì)：新建項目建設(shè)地地點：攀攀枝花市市炳三區(qū)區(qū)項目可行性性研究承承擔(dān)單位位：資質(zhì)證書編編號：項目可行性性研究總總負(fù)責(zé)人人：參加編寫人人員：攀枝花市體育公園項目可行性研究報告PAGE 1目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc2779544961 總總論 PAGEREF _Toc277954496 h 2 HYPERLINK l _Toc2779544971.1項目目概況 PAG

2、EREF _Toc277954497 h 22 HYPERLINK l _Toc2779544981.1.11項目名名稱 PAGEREF _Toc277954498 h 2 HYPERLINK l _Toc2779544991.1.22建設(shè)性性質(zhì) PAGEREF _Toc277954499 h 2 HYPERLINK l _Toc2779545001.1.33擬建地地點 PAGEREF _Toc277954500 h 2 HYPERLINK l _Toc2779545011.1.44建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc277954501 h 2 HYPERLINK l _Toc2779

3、545021.1.55投資規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc277954502 h 3 HYPERLINK l _Toc2779545031.1.66建設(shè)期期 PAGEREF _Toc277954503 h 3 HYPERLINK l _Toc2779545041.1.77資金方方式與籌籌措渠道道 PAGEREF _Toc277954504 h 4 HYPERLINK l _Toc2779545051.2可行行性研究究報告編編制的依依據(jù) PAGEREF _Toc277954505 h 4 HYPERLINK l _Toc2779545061.3研究究范圍與與工作概概況 PAGEREF _Toc2

4、77954506 h 5 HYPERLINK l _Toc2779545071.3.11研究范范圍 PAGEREF _Toc277954507 h 5 HYPERLINK l _Toc2779545081.3.22工作概概況 PAGEREF _Toc277954508 h 5 HYPERLINK l _Toc2779545091.4項目目開發(fā)主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo) PAGEREF _Toc277954509 h 5 HYPERLINK l _Toc2779545101.5結(jié)論論與建議議 PAGEREF _Toc277954510 h 8 HYPERLINK l _Toc2779545111.5

5、.11結(jié)論 PAGEREF _Toc277954511 h 8 HYPERLINK l _Toc2779545121.5.22建議 PAGEREF _Toc277954512 h 9 HYPERLINK l _Toc2779545132 投投資估算算與資金金籌措 PAGEREF _Toc277954513 h 111 HYPERLINK l _Toc2779545142.1投資資估算依依據(jù) PAGEREF _Toc277954514 h 111 HYPERLINK l _Toc2779545152.2投資資估算 PAGEREF _Toc277954515 h 111 HYPERLINK l _

6、Toc2779545162.3資金金籌措 PAGEREF _Toc277954516 h 117 HYPERLINK l _Toc2779545173 財財務(wù)和經(jīng)經(jīng)濟效益益分析 PAGEREF _Toc277954517 h 118 HYPERLINK l _Toc2779545183.1財務(wù)務(wù)評價依依據(jù) PAGEREF _Toc277954518 h 188 HYPERLINK l _Toc2779545193.2收入入支出預(yù)預(yù)測 PAGEREF _Toc277954519 h 188 HYPERLINK l _Toc2779545203.2.11收入估估算 PAGEREF _Toc2779

7、54520 h 188 HYPERLINK l _Toc2779545213.2.22成本估估算 PAGEREF _Toc277954521 h 200 HYPERLINK l _Toc2779545223.3財務(wù)務(wù)評價 PAGEREF _Toc277954522 h 221 HYPERLINK l _Toc2779545234 結(jié)結(jié)論與建建議 PAGEREF _Toc277954523 h 299 HYPERLINK l _Toc2779545244.1結(jié)論論 PAGEREF _Toc277954524 h 29 HYPERLINK l _Toc2779545254.2建議議 PAGEREF

8、 _Toc277954525 h 30PAGE 471總論本可行性研研究報告告是在攀攀枝花市市體育公公園項目目可行性性研究報報告基礎(chǔ)礎(chǔ)上和調(diào)調(diào)整控規(guī)規(guī)后，將將調(diào)整控控規(guī)后的的接待中中心地塊塊炳M111-C/20009調(diào)整整為住宅宅用地。1.1項目目概況1.1.11項目名名稱攀枝花市體體育公園園項目1.1.22建設(shè)性性質(zhì)新建1.1.33擬建地地點攀枝花市炳炳三區(qū)1.1.44建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及規(guī)規(guī)模（1）建設(shè)設(shè)內(nèi)容本項目規(guī)劃劃了該區(qū)區(qū)域內(nèi)炳炳M111-C/20009、炳M144-C/20009和炳M166-C/20009三個地地塊。其其中，炳炳M111-C/20009地塊面面積2.776公頃，主主要用作

9、作住宅開開發(fā)；炳炳M144-C/20009地塊面面積6.661公頃，建建設(shè)內(nèi)容容主要包包括羽毛毛球館、網(wǎng)網(wǎng)球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室外籃球場、室外網(wǎng)球場、室外兒童戲水池、兒童運動場、沿街商業(yè)、陽光房、多功能活動場地、其他運動項目場地、人行天橋以及附屬設(shè)施等；炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開發(fā)。（2）建設(shè)設(shè)規(guī)模攀枝花市體體育公園園項目總總用地面面積約9.885公頃，總總建筑面面積18890888 MM2。其中中：炳M111-C/20009地塊面面積2.776公頃，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積11104400 M2。炳M144-C/20009地塊面面積6.661公頃，規(guī)規(guī)

10、劃建筑筑面積5594990 MM2，包括括一個室室內(nèi)羽毛毛球館，占占地面積積46000M2，建筑筑面積992000 M2；一個個室內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)球館，占占地面積積5000 MM2，建筑筑面積100000 MM2，一個個多功能能體育場場館，占占地面積積3000 MM2，建筑筑面積660000 M2；商業(yè)建建筑占地地面積91225M2，建筑筑面積3342990 MM2。另外外還有包包括3個室外外網(wǎng)球場場、3個室外外籃球場場、1個室外外兒童戲戲水池，占占地面積積55100 M2。炳M166-C/20009地塊面面積0.448公頃，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積191198.00 M2，規(guī)劃劃建筑占占地面積積12553.0

11、00 MM2。1.1.55投資規(guī)規(guī)模本項目投資資規(guī)模為為501176.98萬萬元，暫暫未考慮慮投資者者的融資資成本。1.1.66建設(shè)期期項目建設(shè)期期3年。項項目建設(shè)設(shè)進(jìn)度：2010年年12月完成成前期相相關(guān)工作作；2011年年5月完成成施工圖圖設(shè)計工工作；2011年年8月完成成施工準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作；2011年年9月至20013年10月完完成施工工工作；2013年年11月完完成竣工工驗收工工作。1.1.77資金方方式與籌籌措渠道道本項目擬通通過招商商引資方方式籌集集資金。1.2可行行性研究究報告編編制的依依據(jù)（1）關(guān)于于編制項項目可行行性研究究報告的的委托書書（2）攀枝枝花市土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃（

12、3）攀枝枝花市城城市總體體規(guī)劃（4）攀枝枝花市政政府“研究加加快推進(jìn)進(jìn)攀枝花花體育公公園項目目建設(shè)有有關(guān)問題題的會議議紀(jì)要”（5）攀枝枝花市城城市總體體規(guī)劃（6）國家家計委、建建設(shè)部聯(lián)聯(lián)合頒發(fā)發(fā)的建建設(shè)項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)（第三三版）（7）國家家計委頒頒發(fā)的投投資項目目可行性性研究指指南（8）體體育法（9）全全民健身身計劃綱綱要（10）全全民健身身條例（11）四四川省全全民健身身條例（12）項項目單位位提供的的與本項項目有關(guān)關(guān)的資料料、數(shù)據(jù)據(jù)（13）現(xiàn)現(xiàn)場勘查查所得的的資料和和數(shù)據(jù)（14）國國家其他他有關(guān)規(guī)規(guī)范、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等1.3研究究范圍與與工作概概況1.3.11研究范范圍本項目可行行

13、性研究究范圍包包括：項項目建設(shè)設(shè)的背景景及必要要性、項項目市場場分析、項項目選址址及建設(shè)設(shè)條件、建建設(shè)規(guī)模模及方案案、節(jié)能能、環(huán)保保、消防防與安全全、項目目管理、投投資估算算、資金金籌措、項項目的財財務(wù)評價價等。1.3.22工作概概況受東區(qū)政府府委托，我我公司依依據(jù)國家家和地方方有關(guān)體體育公園園項目的的法規(guī)和和政策對對項目實實際情況況進(jìn)行了了查證，并并組織有有關(guān)專家家現(xiàn)場踏踏勘，查查閱資料料，根據(jù)據(jù)工程項項目建設(shè)設(shè)條件及及有關(guān)技技術(shù)規(guī)范范要求，對對工程建建設(shè)地點點、建設(shè)設(shè)規(guī)模、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工程程投資、技技術(shù)經(jīng)濟濟等方面面進(jìn)行了了系統(tǒng)分分析和論論證，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上完成成了本項項目可行行性研究究

14、報告的的編制工工作。1.4項目目開發(fā)主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)表1-1 炳M111-C/20009地塊綜綜合經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m2276000二建筑面積m21104000三建筑占地面面積m2四建筑密度%30五容積率m24.0六綠地率%30七最高建筑高高度米八停車位：個552表1-2 炳M144-C/20009地塊分分項經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m2661000二建筑面積m25949001體育場館m2252000羽毛球場226片，網(wǎng)網(wǎng)球場5片（室室內(nèi)）2商業(yè)m2342900三建筑占地面面積m21體育場館m21260002商業(yè)m29125

15、3室外活動場場地m255104個室外籃籃球場，4個室外外網(wǎng)球場場三建筑密度%33四容積率m20.90五綠地率%30六停車位：個300七最多建筑層層數(shù)層4表1-3 炳M166-C/20009地塊綜綜合經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m24800二建筑面積m2191988三建筑占地面面積m21253四建筑密度%27五容積率m24.0六綠地率%35.000七停車位：個100八最高建筑高高度米表1-4 主要經(jīng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)據(jù)及評價價指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)一投資萬元501766.988（一）運動休閑區(qū)區(qū)萬元102411.988建安工程費費萬元7151.32室外工程費費萬元1912.80工程

16、建設(shè)其其他費萬元419.220預(yù)備費萬元758.667（二）住宅一萬元281688.744建安工程費費萬元228355.844室外工程費費萬元988.338工程建設(shè)其其他費萬元2257.94預(yù)備費萬元2086.57（三）住宅二萬元4864.66建安工程費費萬元3855.95室外工程費費萬元133.660工程建設(shè)其其他費萬元514.776預(yù)備費萬元360.335（四）商鋪萬元6901.60建安工程費費萬元5462.40室外工程費費萬元210.888工程建設(shè)其其他費萬元717.009預(yù)備費萬元511.223二財務(wù)數(shù)據(jù)（不不考慮土土地出讓讓金）（一）運動休閑區(qū)區(qū)投資回收期期年-投資利潤率率% -投資

17、利稅率率%-（二）住宅一投資回收期期年1.66投資利潤率率% 58.933投資利稅率率%75.211（三）住宅二投資回收期期年1.87投資利潤率率% 52.633投資利稅率率%76.844（四）商鋪投資回收期期年1.21投資利潤率率% 234.331投資利稅率率%319.009（五）綜合投資回收期期年1.80投資利潤率率% 57.522投資利稅率率%68.9001.5結(jié)論論與建議議1.5.11結(jié)論通過對該項項目經(jīng)營營收入支支出測算算可以看看出：（1）項目目總投資資約5億元，按按照本方方案一般般估計，業(yè)業(yè)主實質(zhì)質(zhì)需要的的投資約約1億元（不不含土地地出讓金金）。住住宅部分分銷售后后的純利利潤為11

18、.966億元，運運動休閑閑區(qū)內(nèi)的的商鋪純純利潤為為1.662億元，合合計3.58億億元，完完成場館館設(shè)施及及綠化等等工程后后約剩余余2.556億元元（未考考慮土地地出讓金金和融資資成本）。（2）本方方案的優(yōu)優(yōu)勢在于于住宅、商業(yè)部部分盈利利優(yōu)勢明明顯。但但面臨著著如此大大體量的的住宅和和商鋪的的銷售問問題，是是否能按按期銷售售出去是是影響方方案盈利利性的重重要因素素。（3）本方方案最大大的不足足在于公公益設(shè)施施建設(shè)后后年虧損損約為2287萬萬元，在在今后長長期的維維護(hù)運營營中無盈盈利項目目支撐，業(yè)業(yè)主從逐逐利角度度出發(fā)，公公益設(shè)施施功能極極可能異異化。因因此為了了保證公公益設(shè)施施的長期期穩(wěn)定運運

19、行，運運動休閑閑中心的的部分商商業(yè)設(shè)施施應(yīng)不能能出售，以以彌補公公益設(shè)施施運行的的虧損，建建議該運運動休閑閑區(qū)可出出售的商商屋以不不超過170000M2為宜，以以保證公公益設(shè)施施的可持持續(xù)運行行。若按按此思路路，則全全部設(shè)施施建完后后，假定定租金為為30元/月.M2，有172290MM2的商鋪鋪可用于于出租，年正常商鋪租金收益大致為620萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7年左右）計算，土地出讓金大約為136萬元/畝。1.5.22建議（1）本方方案的實實施可能能會導(dǎo)致致公益設(shè)設(shè)施功能能異化，保保留約170000MM2的商鋪鋪雖然從從經(jīng)濟分分

20、析上能能夠帶來來相當(dāng)?shù)牡挠?，但但仍然面面臨著商商鋪銷售售不出去去或出租租困難導(dǎo)導(dǎo)致租金金下降的的風(fēng)險，如如果出現(xiàn)現(xiàn)較嚴(yán)重重的市場場需求不不足的問問題，投投資者極極有可能能變賣商商鋪，公公益設(shè)施施的運行行虧損難難以得到到有效保保證。（2）從提提供給市市民休閑閑娛樂的的場所來來看，方方案一（M111-C/20009為接待待中心）在M11-C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個M11-C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果果實施本本方案，則則需要重重新對用用地性質(zhì)質(zhì)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，在在項目實實施的時時間上可可能會

21、有有較長的的延遲。綜上所述，本本方案在在經(jīng)濟上上具有一一定的可可行性，能能給本項項目帶來來較大的的收益。當(dāng)當(dāng)存在相相當(dāng)多的的風(fēng)險，主主要來自自于公益益設(shè)施功功能異化化的風(fēng)險險和市場場需求不不足的風(fēng)風(fēng)險。相相比之下下，方案案一更適適合追求求長期收收益的資資金投資資方向，更更能滿足足攀枝花花市體育育公園的的公益性性質(zhì)，因因此建議議采納方方案一（M111-C/20009為接待待中心），不不推薦使使用本方方案。但但若能妥妥善解決決可能存存在的公公益設(shè)施施功能異異化和市市場需求求不足的的問題，本本方案將將具有較較大的可可行性。2投資估算算與資金金籌措2.1投資資估算依依據(jù)本次投資估估算依據(jù)據(jù)攀枝花花市類

22、似似工程近近期造價價水平估估算，并并參照：（1）四川川省定額額管理站站的有關(guān)關(guān)文件（2）有關(guān)關(guān)建筑安安裝指標(biāo)標(biāo)（3）現(xiàn)行行市場有有關(guān)材料料調(diào)查價價格（4）體育育公園初初步設(shè)計計方案（5）四四川省建建筑工程程概算定定額（6）四四川省其其他費用用定額（7）國家家計委和和建設(shè)部部聯(lián)合頒頒發(fā)建建設(shè)項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)（第第三版）2.2投資資估算（1）運動動中心運動中心投投資由工工程費用用、工程程建設(shè)其其他費用用和預(yù)備備費構(gòu)成成。其中中工程費費用包括括土建工工程、安安裝工程程以及室室外基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套工程程。投資資估算見見表2-1。表2-1運動中中心投資資估算表表序號名稱單位數(shù)量單價（元）合價

23、（萬元元）一建筑安裝工工程費m29064.12 1羽毛球館1.1土建裝飾m2920022002024.00 1.2給排水m292009082.800 1.3強電m29200229210.668 1.4弱電m29200109100.228 1.5通風(fēng)m292005348.766 1.6合計m2920026812466.52 2網(wǎng)球館2.1土建裝飾m210000022002200.00 2.2給排水m21000009090.000 2.3強電m2100000229229.000 2.4弱電m2100000109109.000 3.5通風(fēng)m21000005353.000 合計m21000002628

24、2628.00 3多功能體育育館m260003.1土建裝飾m2600030001800.00 3.2給排水m260009054.000 3.3強電m26000229137.440 3.4弱電m2600010965.400 3.5通風(fēng)m260005331.800 3.6合計m2600034282056.80 4其余4.1道路及鋪裝裝m24500280126.000 4.2綠化m2264400120317.228 4.3自然水體m2400010040.000 4.4跌水m2200030060.000 4.5室外網(wǎng)球場場m24000300120.000 4.6籃球場及活活動場地地m224001503

25、6.000 4.7小天橋m2160350056.000 4.8大天橋m28503500297.550 4.9兒童戲水池池項1600000060.000 4.10 水管網(wǎng)m246100028129.008 4.11 強電管網(wǎng)m24610001569.155 4.12 弱電管網(wǎng)m24610001882.988 4.13 燃?xì)夤芫W(wǎng)m26610000.53.31 4.14 場地整理費費m266100030198.330 4.15 景石項1180000018.000 4.16 雕塑項1304000030.400 4.17 標(biāo)識系統(tǒng)項1280000028.000 4.18 室外家具小小品項12000000

26、20.000 4.19 樹池、花池池項18000008.00 4.20 各類戶外運運動健身身器械項16400006.40 4.21 戶外兒童游游樂設(shè)施施項16400006.40 4.22 邊坡治理項120000000200.000 4.23 合計1912.80 二工程建設(shè)其其他費用用1可研及勘察察設(shè)計費費62.855 2施工圖審查查費4.21 3工程招標(biāo)代代理費40.555 4工程監(jiān)理費費19.133 5建設(shè)單位管管理費121.550 6工程量清單單及控制制價編制制費33.600 7環(huán)境影響評評價費1.72 8工程保險費費22.288 9行政事業(yè)型型收費113.336 9.1城市配套費費192

27、00000.00 9.2新型材料專專項費192000713.444 9.3異地綠化建建設(shè)19200059.60 9.4散裝水泥專專項基金金19200011.92 9.5人防異地建建設(shè)費1920002038.400 9.6其他50.000 10合計419.220 三預(yù)備費758.667 1基本預(yù)備費費5%474.117 2漲價預(yù)備費費3%284.550 四項目總投資資102411.988 （2）商鋪鋪商鋪部分投投資由建建安工程程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-2。表2-2商商鋪投資資估算表表序號名稱單位數(shù)量單價（元）合價（萬元元）一建安成本1土建裝飾m234290

28、013004457.70 2給排水m234290064219.446 3強電m2342900146500.663 4弱電m234290083284.661 5合計m23429001593.00 5462.40 二室外工程1水管網(wǎng)m23429002896.011 2強電管網(wǎng)m23429001551.444 3弱電管網(wǎng)m23429001861.722 4燃?xì)夤芫W(wǎng)m23429000.51.71 5合計210.888 三其他費用1可研及勘察察設(shè)計費費139.008 2施工圖審查查費12.488 3工程招標(biāo)代代理費13.555 4工程監(jiān)理費費102.112 5建設(shè)單位管管理費51.500 6工程量清單單

29、及控制制價編制制費19.000 7環(huán)境影響評評價費5.11 8工程保險費費8.21 9行政事業(yè)型型收費366.004 9.1城市配套費費34290065222.889 9.2新型材料專專項費342900724.000 9.3異地綠化建建設(shè)342900517.155 9.4散裝水泥專專項基金金34290013.43 9.5人防異地建建設(shè)費3429002068.588 9.6其他30.000 10合計717.009 四預(yù)備費1基本預(yù)備費費5%319.552 2漲價預(yù)備費費3%191.771 合計511.223 五項目總投資資6901.60 （3）住宅宅一住宅一投資資由建安安工程費費用、室室外工程程

30、費、工工程建設(shè)設(shè)其他費費用和預(yù)預(yù)備費構(gòu)構(gòu)成。投投資估算算見表22-3。表2-3住住宅一投投資估算算表序號名稱單位數(shù)量單價（元）合價（萬元元）一建安成本1土建m211040001650182166.000 地下車庫m21720.00 2給排水m2110400064706.556 3強電m211040001461611.84 4弱電m2110400083916.332 5通風(fēng)燃?xì)鈓2110400053585.112 6電梯部204000000800.000 7合計m211040001999.62 228355.844 二室外工程988.338 1場地整理費費用276000254701.004 2道

31、路m2150028042.000 3地面綠化m2630012075.600 4水管網(wǎng)m22760002877.288 5強電管網(wǎng)m22760001541.400 6弱電管網(wǎng)m22760001849.688 7燃?xì)夤芫W(wǎng)m22760000.51.38 8合計988.338 三其他費用1可研及勘察察設(shè)計費費531.552 2施工圖審查查費50.244 3工程招標(biāo)代代理費40.555 4工程監(jiān)理費費238.224 5建設(shè)單位管管理費169.550 6工程量清單單及控制制價編制制費35.222 7環(huán)境影響評評價費21.444 8工程保險費費39.311 9行政事業(yè)型型收費1131.92 9.1城市配套費

32、費110400065717.660 9.2新型材料專專項費1104000777.288 9.3異地綠化建建設(shè)1104000555.200 9.4散裝水泥專專項基金金1104000111.044 9.5人防異地建建設(shè)費110400020220.880 9.6其他50.000 10合計2257.94 四預(yù)備費2086.57 1基本預(yù)備費費5%1304.11 2漲價預(yù)備費費3%782.446 五項目總投資資281688.744 （4）住宅宅二住宅二投資資由建安安工程費費用、室室外工程程費、工工程建設(shè)設(shè)其他費費用和預(yù)預(yù)備費構(gòu)構(gòu)成。投投資估算算見表22-4。表2-4住住宅二投投資估算算表序號名稱單位數(shù)量

33、單價（元）合價（萬元元）一建安成本1土建m219198815002879.70 2地下車庫m3252.000 3給排水m219198864122.887 4強電m2191988146280.229 5弱電m219198883159.334 6通風(fēng)燃?xì)鈓219198853101.775 7電梯部4150000060.000 8合計m21919881853.81 3855.95 二室外工程133.660 1道路m2100028028.000 2地面綠化m2154012018.488 3水管網(wǎng)m248002813.444 4強電管網(wǎng)m24800157.20 5弱電管網(wǎng)m24800188.64 6燃?xì)?/p>

34、管網(wǎng)m248000.50.24 7場地整理費費480012057.600 8合計133.660 三其他費用1可研及勘察察設(shè)計費費98.377 2施工圖審查查費8.48 3工程招標(biāo)代代理費15.333 4工程監(jiān)理費費71.811 5建設(shè)單位管管理費51.500 6工程量清單單及控制制價編制制費22.000 7環(huán)境影響評評價費3.59 8工程保險費費5.54 9行政事業(yè)型型收費238.114 9.1城市配套費費19198865124.779 9.2新型材料專專項費191988713.444 9.3異地綠化建建設(shè)19198859.60 9.4散裝水泥專專項基金金19198811.92 9.5人防異地

35、建建設(shè)費1919882038.400 9.6其他50.000 10合計514.776 四預(yù)備費用1基本預(yù)備費費5%225.222 2漲價預(yù)備費費3%135.113 3合計360.335 五項目總投資資4864.66 可見，本項項目總投投資為501176.98萬元，如如表2-5。表2-5項目總總投資估估算表序號名稱土地面積(M2)建筑面積(M2)投資(萬元元)1運動休閑區(qū)區(qū)661000.000 171433.588 1.1體育設(shè)施192000.000 102411.988 1.2商鋪9125.00 342900.000 6901.60 2住宅一276000.000 1104000.000 281

36、688.744 3住宅二4800.00 191988.000 4864.66 合計501766.988 2.3資金金籌措本項目擬采采用招商商引資的的方式籌籌集資金金。投資資估算中中暫時沒沒有考慮慮籌資資資本。3財務(wù)和經(jīng)經(jīng)濟效益益分析3.1財務(wù)務(wù)評價依依據(jù)本項目的取取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按照企企業(yè)財務(wù)務(wù)制度和和國家稅稅收政策策規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。根根據(jù)項目目的市場場開拓周周期，本本項目計計算依據(jù)據(jù)如下：（1）國家家計委和和建設(shè)部部聯(lián)合頒頒發(fā)建建設(shè)項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)（第第三版）。（2）各種種原料及及產(chǎn)品按按現(xiàn)行市市場價格格（3）各生生產(chǎn)部門門的原料料、輔料料、包裝裝材料消消耗量按按工藝提提供的單單位產(chǎn)品品

37、消耗定定額測算算。（4）收費費標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅稅5%，城市市維護(hù)建建設(shè)費77%，教教育附加加費3%，地方教教育費附附加3%，合計為5.655%。（5）稅收收政策：所得稅稅按25%計取。3.2收入入支出預(yù)預(yù)測3.2.11收入估估算該項目的收收入主要要來源于于六個部部分：住住宅出售售收入，商商鋪出售售收入，運運動部分分經(jīng)營收收入以及及停車收收入。詳詳細(xì)估算算如下：（1）住宅宅部分考慮到住宅宅可預(yù)售售，將收收入獲得得時間從從建設(shè)期期的第二二年開始始，三年年銷售完完畢，其其銷售比比例為4:55:1。住宅建筑筑面積11295598平平方米，參參考周邊邊樓盤單單價以及及炳三區(qū)區(qū)今后的的發(fā)展?fàn)顮顩r，該該住宅定價

38、價為50000元/m2,停車位位共計652個，參參照周邊邊車位的的出售價價格，按按照6萬元/個考慮慮。即整個個住宅部部分收入入為687711萬元。（2）商鋪鋪出售本項目商業(yè)業(yè)門面的的面積為為342290mm2，參考考周邊商商業(yè)門面面銷售價價格，定定為100000元/m2，可得得商業(yè)門門面銷售售收入為為342290萬萬元。，將將收入獲獲得時間間從建設(shè)設(shè)期的第第二年開開始，三三年銷售售完畢，其其銷售比比例為4:55:1。（3）運動動休閑區(qū)區(qū)收益運動休閑區(qū)區(qū)包括網(wǎng)網(wǎng)球館、羽羽毛球館館、室外外網(wǎng)球場場、乒乓乓球、游游泳池和和停車場場等。網(wǎng)球館有55片場地地，暫定定價40元/片.小時，考考慮每天天每片利

39、利用4小時，可可得網(wǎng)球球館每月月收益2.4萬元?？伎紤]運營營的前三三年只達(dá)達(dá)到正常常年份的的70%、80%、90%。羽毛球館為為26片，暫暫定價為為20元/片.小時，考考慮每天天每片利利用6小時，可可得羽毛毛球館每每月收益益為9.336萬元?？伎紤]運營營的前三三年只達(dá)達(dá)到正常常年份的的70%、80%、90%。多功能體育育場館一一個，考考慮到該該場館可可舉辦籃籃球、羽羽毛球、排排球、乒乒乓球等等多種體體育賽事事。其用用途具有有多樣性性，按照照綜合場場館的收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，大約約為使用用一天3-5萬，暫暫按4萬計算算。一年年中按使使用三分分之一的的時間計計算，則則年收入入為16萬?？紤]慮運營的的前三年

40、年只達(dá)到到正常年年份的70%、80%、90%。室外網(wǎng)球場場為4片，參參考周邊邊室外網(wǎng)網(wǎng)球場的的價格，暫暫定價為為20元/片.小時，考考慮每天天每片利利用6小時，可可得網(wǎng)球球場每月月收益為為1.8萬元?？伎紤]運營營的前三三年只達(dá)達(dá)到正常常年份的的70%、80%、90%。乒乓球設(shè)置置在網(wǎng)球球館和羽羽毛球館館內(nèi)，考考慮設(shè)置置20處，暫暫定價為為10元/臺.小時，考考慮每天天每臺利利用4小時，可可得乒乓乓球每月月收益為為2.4萬元。考考慮運營營的前三三年只達(dá)達(dá)到正常常年份的的70%、80%、90%。該項目設(shè)置置停車位位450個，按按照每車車位收費費3元計算算，一天天中一個個車位可可周轉(zhuǎn)4次，可可得停車

41、車收益為為16.2萬元/年?？伎紤]運營營的前三三年只達(dá)達(dá)到正常常年份的的70%、80%、90%?？傻?，正常常經(jīng)營年年份運動動休閑區(qū)區(qū)收入為為3044.922萬元/年，前前三年分分別為2133.444萬元/年、2433.944萬元/年、2744.433萬元/年。3.2.22成本估估算（1）運動動休閑區(qū)區(qū)成本包括球館等等營業(yè)支支出、球球館等設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)、公益益設(shè)施維維護(hù)、綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)費用支支出、公公益部分分人工工工資等。根根據(jù)目前前市場情情況，球球館等營營業(yè)支出出按照營營業(yè)收入入的30%計取；球館等等設(shè)施維維護(hù)一般般是與其其壽命有有關(guān)，取取費比率率約為建建設(shè)成本本的1%-2%，這里里按照2%計?。?/p>

42、公益設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)按十年年壽命考考慮，則則取費費費率定為為設(shè)施費費用的10%；綠化化養(yǎng)護(hù)費費參照目目前各地地規(guī)定，按按照7元/m2.月考慮慮；公益益部分人人工按照照50萬元/年計算算。（2）商鋪鋪按照銷售收收入的10%計算相相關(guān)的銷銷售成本本。（3）住宅宅由于項目位位于炳三三區(qū)，近近年來本本區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)是最受受人們關(guān)關(guān)注的，因因此這部部分的銷銷售成本本相對而而言占收收入的比比重可以以取的低低一些，按按照10%考慮。3.3財務(wù)務(wù)評價（1）運動動休閑區(qū)區(qū)如表3-11，投入入運營后后，每年年需要再再貼補2287萬萬元作為為運營費費用。（2）商鋪鋪如表3-22，稅前前利潤為為220022.01萬元，

43、稅稅后利潤潤為161171.43萬元，投投資回收收期為1.221年。投投資利稅稅率為3.119，投資資利潤率率為2.334。（3）住宅宅一如表3-33，稅前利利潤為211186.14萬元，稅稅后利潤潤為165599.78萬元，投投資回收收期為11.666年。投投資利稅稅率為775.221%，投資資利潤率率為588.933%。（4）住宅宅二如表3-44，稅前前利潤為為37338.220萬元，稅稅后利潤潤為25660.441萬元，投投資回收收期為1.887年。投投資利稅稅率為76.84%，投資資利潤率率為52.63%。（5）綜合合（不考考慮土地地費用）如表3-55，以十十年作為為計算期期，稅前前利

44、潤為為345572.76萬萬元，稅稅后利潤潤為2888655.022萬元，投投資回收收期為11.800年。投投資利稅稅率為668.990%，投資資利潤率率為577.533%。表3-1 運動中中心投資資現(xiàn)金流流量表序號項目計算期123456789101現(xiàn)金流入224.664 256.774 288.883 320.992 320.992 320.992 320.992 1.1網(wǎng)球館20.166 23.044 25.922 28.800 28.800 28.800 28.800 1.2羽毛球館78.622 89.866 101.009 112.332 112.332 112.332 112.332

45、 1.3多功能體育育場館11.200 12.800 14.400 16.000 16.000 16.000 16.000 1.4室外網(wǎng)球場場15.122 17.288 19.444 21.600 21.600 21.600 21.600 1.5乒乓球20.166 23.044 25.922 28.800 28.800 28.800 28.800 1.6游泳館68.044 77.766 87.488 97.200 97.200 97.200 97.200 1.7停車收益11.344 12.966 14.588 16.200 16.200 16.200 16.200 2現(xiàn)金流出2048.40 40

46、96.79 4096.79 573.441 584.885 596.229 607.773 607.773 607.773 607.773 2.1建設(shè)投資2048.40 4096.79 4096.79 2.2球館等營業(yè)業(yè)支出67.399 77.022 86.655 96.288 96.288 96.288 96.288 2.3球館等設(shè)施施維護(hù)143.003 143.003 143.003 143.003 143.003 143.003 143.003 2.4公益設(shè)施維維護(hù)4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 2.5綠化養(yǎng)護(hù)費費275.442 275.442 27

47、5.442 275.442 275.442 275.442 275.442 2.6公益部分人人工工資資70.000 70.000 70.000 70.000 70.000 70.000 70.000 2.8營業(yè)稅金及及附加12.699 14.511 16.322 18.133 18.133 18.133 18.133 3所得稅前凈凈現(xiàn)金流流量-20488.400 -40966.799 -40966.799 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 4累計所得稅稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-20488.400 -61455.199 -1

48、02441.998 -105990.774 -109118.886 -112226.333 -115113.114 -117999.995 -120886.777 -123773.558 5調(diào)整所得稅稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6所得稅后凈凈現(xiàn)金流流量-20488.400 -40966.799 -40966.799 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 7累計所得稅稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-20488.400 -61455.199 -102441.998

49、 -105990.774 -109118.886 -112226.333 -115113.114 -117999.995 -120886.777 -123773.558 表3-2 商鋪（出出售）投投資現(xiàn)金金流量表表序號項目計算期1234合計1現(xiàn)金流入137166.000 171455.000 3429.00 342900.000 1.1商鋪出售收收入137166.000 171455.000 3429.00 342900.000 2現(xiàn)金流出1380.32 4907.20 5443.83 536.664 122677.999 2.1建設(shè)投資1380.32 2760.64 2760.64 6901

50、.60 2.2土地費用0.00 2.3商鋪出售成成本1371.60 1714.50 342.990 3429.00 2.6營業(yè)稅金及及附加774.995 968.669 193.774 1937.39 3所得稅前凈凈現(xiàn)金流流量-13800.322 8808.80 117011.177 2892.36 220222.011 4累計所得稅稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-13800.322 7428.48 191299.655 220222.011 5調(diào)整所得稅稅0.00 2202.20 2925.29 723.009 5850.58 6所得稅后凈凈現(xiàn)金流流量-13800.322 6606.60 8775.87

51、 2169.27 161711.433 7累計所得稅稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-13800.322 5226.28 140022.166 161711.433 表3-3 住宅一一投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表序號項目計算期12341現(xiàn)金流入234044.800 292566.000 5851.20 1.1出售收入234044.800 292566.000 5851.20 2現(xiàn)金流出5633.75 149300.355 158466.066 915.771 2.1建設(shè)投資5633.75 112677.499 112677.499 2.2出售成本2340.48 2925.60 585.112 2.3營業(yè)稅金及及附加1

52、322.37 1652.96 330.559 3所得稅前凈凈現(xiàn)金流流量-56333.755 8474.45 134099.944 4935.49 4累計所得稅稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-56333.755 2840.71 162500.655 211866.144 5調(diào)整所得稅稅0.00 3352.49 1233.87 6所得稅后凈凈現(xiàn)金流流量-56333.755 8474.45 100577.466 3701.62 7累計所得稅稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-56333.755 2840.71 128988.166 165999.788 表4-4住宅二二投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表序號項目計算期1234合計1現(xiàn)金流入40

53、79.60 5099.50 1019.90 101999.000 1.1公寓出售收收入4079.60 5099.50 1019.90 101999.000 2現(xiàn)金流出972.993 2584.32 2743.94 159.661 6460.80 2.1建設(shè)投資972.993 1945.86 1945.86 4864.66 2.2土地費用0.00 2.3公寓出售成成本407.996 509.995 101.999 1019.90 2.6營業(yè)稅金及及附加230.550 288.112 57.622 576.224 3所得稅前凈凈現(xiàn)金流流量-972.93 1495.28 2355.56 860.22

54、9 3738.20 4累計所得稅稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-972.93 522.335 2877.91 3738.20 5調(diào)整所得稅稅0.00 373.882 588.889 215.007 1177.78 6所得稅后凈凈現(xiàn)金流流量-972.93 1121.46 1766.67 645.221 2560.41 7累計所得稅稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-972.93 148.553 1915.20 2560.41 表3-5 全部投投資現(xiàn)金金流量表表序號項目計算期12345678910合計1現(xiàn)金流入0.00 412000.400 515000.500 105244.744 256.774 288.883 320.

55、992 320.992 320.992 320.992 1050554.889 1.1住宅一234044.800 292566.000 5851.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 585122.000 1.2運動休閑區(qū)區(qū)224.664 256.774 288.883 320.992 320.992 320.992 320.992 2053.89 1.3住宅二4079.60 5099.50 1019.90 101999.000 1.4商鋪137166.000 171455.000 3429.00 342900.000 2現(xiàn)金流出100355.400 265188.

56、655 281300.622 2185.38 584.885 596.229 607.773 607.773 607.773 607.773 704822.122 2.1住宅一5633.75 149300.355 158466.066 915.771 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 373255.866 2.2運動休閑區(qū)區(qū)2048.40 4096.79 4096.79 573.441 584.885 596.229 607.773 607.773 607.773 607.773 144277.477 2.3住宅二972.993 2584.32 2743.94 159.661 6460.80 2.4商鋪1380.32