房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃方案的撰寫

1、房地產(chǎn)全程策劃方案的撰寫現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)， 結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的 運(yùn)作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科 學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷； 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； 4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷； 5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃； 6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營(yíng)銷； 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷； 8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 項(xiàng)目投資策策劃營(yíng)銷銷是全案案最為關(guān)關(guān)鍵的環(huán)環(huán)節(jié)， 反映了了發(fā)展商商選擇開開發(fā)項(xiàng)目目的過程程， 這個(gè)過 程是考考驗(yàn)

2、和衡衡量發(fā)展展商房地地產(chǎn)運(yùn)作作能力的的重要環(huán)環(huán)節(jié)， 這個(gè)過過程操作作好了， 就意味味著項(xiàng)目目成功 了一半半，在這這個(gè)過程程中多下下功夫，以以后的開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)就可以以事半功功倍。 項(xiàng)目投投資策劃劃營(yíng)銷可可對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行定定價(jià)模擬擬和投入入產(chǎn)出分分析， 并就規(guī)規(guī)避開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行策略略 提示，還還對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)節(jié)節(jié)奏提出出專業(yè)意意見。項(xiàng)項(xiàng)目用地地周邊環(huán)環(huán)境分析析：項(xiàng)目土地性性質(zhì)調(diào)查查、地理位位置 、質(zhì)地貌貌狀況。土地面積及及紅線圖圖 .土地規(guī)規(guī)劃使用用性質(zhì) .七通一一平現(xiàn)狀狀 2、項(xiàng)目目用地周周邊環(huán)境境調(diào)查 .地塊周周邊的建建筑物 .綠化景景觀 .自然景景觀 .歷史人人文景觀觀 .環(huán)境污污染狀況況 3

3、、地塊塊交通條條件調(diào)查查 .地塊周周邊的市市政路網(wǎng)網(wǎng)以其公公交現(xiàn)狀狀、遠(yuǎn)景景規(guī)劃 .項(xiàng)目的的水、路路、空交交通狀況況 .地塊周周邊的市市政道路路進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的直入入交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀 4、周邊邊市政配配套設(shè)施施調(diào)查 .購物場(chǎng)場(chǎng)所 .文化教教育 .醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生 .金融服服務(wù) .郵政服服務(wù) 。.娛樂、餐餐飲、運(yùn)運(yùn)動(dòng) .生活服服務(wù) .娛樂休休息設(shè)施施 .周邊可可能存在在的對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目不利利的干擾擾因素 .歷史人人文區(qū)位位影響 二 區(qū)域市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀及其趨趨勢(shì)判斷斷 1、宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況況 .國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值： 第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量量 第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量量 第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量量 房地產(chǎn)產(chǎn)所占比比例及數(shù)數(shù)量 .房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)

4、景景氣指數(shù)數(shù) .國(guó)家宏宏觀金融融政策： 貨幣政政策 利率 房地產(chǎn)產(chǎn)按揭政政策 .固定資資產(chǎn)投資資總額： 全國(guó)及及項(xiàng)目所所在地 。其中房房地產(chǎn)開開發(fā)比重重 .社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額： 居民消消費(fèi)價(jià)格格指數(shù) 商品住住宅價(jià)格格指數(shù) .中國(guó)城城市房地地產(chǎn)協(xié)作作網(wǎng)絡(luò)信信息資源源利用 2、項(xiàng)目目所在地地房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況及政政府相關(guān)關(guān)的政策策法規(guī) .項(xiàng)目所所在地的的居民住住宅形態(tài)態(tài)及比重重 .政府對(duì)對(duì)各類住住宅的開開發(fā)和流流通方面面的政策策法規(guī) .政府關(guān)關(guān)于商品品住宅在在金融、市市政規(guī)劃劃等方面面的政策策法規(guī) .短中期期政府在在項(xiàng)目所所在地及及項(xiàng)目地地塊周邊邊的市政政規(guī)劃 3、項(xiàng)目目所在地地房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)

5、總總體供求求現(xiàn)狀 4、項(xiàng)目目所在地地商品住住宅市場(chǎng)場(chǎng)板塊的的劃分及及其差異異 5、項(xiàng)目目所在地地商品住住宅平均均價(jià)格走走勢(shì)及市市場(chǎng)價(jià)值值發(fā)現(xiàn) 6、商品品住宅客客戶構(gòu)成成及購買買實(shí)態(tài)分分析 .各種檔檔次商品品住宅客客戶分析析 .商品住住宅客戶戶購買行行為分析析 三 土地 SWWOT（深層層次）分分析 1、項(xiàng)目目地塊的的優(yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目目地塊的的劣勢(shì) 。3、項(xiàng)目目地塊的的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn) 4、項(xiàng)目目地塊的的威脅及及困難點(diǎn)點(diǎn) 四 項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位 1、類比比競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤調(diào)研研 .類比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤基本資資料 .項(xiàng)目戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及銷售售資料 .綜合評(píng)評(píng)判 2、項(xiàng)目目定位 .市場(chǎng)定定位： 區(qū)域

6、定定位 主力客客戶群定定位 .功能定定位 .建筑風(fēng)風(fēng)格定位位 五 項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值分析析 1、商品品住宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值分析的的基本方方法和概概念 .商品住住宅價(jià)值值分析法法（類比比可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值分分析法） ： 選擇可可類比項(xiàng)項(xiàng)目 確定該該類樓盤盤價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的各各要素及及其價(jià)值值實(shí)現(xiàn)中中的權(quán)重重 。分析可可類比項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值實(shí)現(xiàn)的的各要素素之特征征 對(duì)比并并量化本本項(xiàng)目同同各類比比項(xiàng)目諸諸價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)要素素的對(duì)比比值 根據(jù)價(jià)價(jià)值要素素對(duì)比值值判斷本本項(xiàng)目可可實(shí)現(xiàn)的的均價(jià) .類比可可實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值決定定因素：類比土土地價(jià)值值 A 市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差異 B 項(xiàng)目周周邊環(huán)境境的差異異：自然然和綠化

7、化景觀的的差異 教育和和人文景景觀的差差異 各種污污染程度度的差異異 社區(qū)素素質(zhì)的差差異 C 周邊市市政配套套便利性性的差異異 項(xiàng)目可可提升價(jià)價(jià)值判斷斷 A 建筑風(fēng)風(fēng)格和立立面的設(shè)設(shè)計(jì)、材材質(zhì) B 單體戶戶型設(shè)計(jì)計(jì) C 建筑空空間布局局和環(huán)藝藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配配套和物物業(yè)管理理 E 形象包包裝和營(yíng)營(yíng)銷策劃劃 F 發(fā)展商商品牌和和實(shí)力 價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素 A 經(jīng)濟(jì)因因素 。B 政策因因素 2、項(xiàng)目目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值分分析 .類比樓樓盤分析析與評(píng)價(jià)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值類比比分析： 價(jià)值提提升和實(shí)實(shí)現(xiàn)要素素對(duì)比分分析 項(xiàng)目類類比價(jià)值值計(jì)算 六 項(xiàng)目定定價(jià)模擬擬 1、均價(jià)價(jià)的確定定 .住宅項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)確

8、定的的主要方方法：類類比價(jià)值值算術(shù)平平均法 有效需需求成本本加價(jià)法法 A 分析有有效市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格范范圍 B 確保合合理利潤(rùn)潤(rùn)率，追追加有效效需求價(jià)價(jià)格 運(yùn)用以以上兩種種方法綜綜合分析析確定均均價(jià) 2、項(xiàng)目目中具體體單位的的定價(jià)模模擬 .商品住住宅定價(jià)價(jià)法： 差異性性價(jià)格系系數(shù)定價(jià)價(jià)法（日日照采光光系數(shù)、景景觀朝向向系數(shù)、戶戶型系數(shù)數(shù)、樓層層系數(shù)、隨隨機(jī)系 數(shù)） .各種差差異性價(jià)價(jià)格系數(shù)數(shù)的確定定： 確定基基礎(chǔ)均價(jià)價(jià) 。確定系系數(shù) 確定幅幅度 .具體單單位定價(jià)價(jià)模擬 七 項(xiàng)目投投入產(chǎn)出出分析 1、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo) .首期經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo) 2、項(xiàng)目目首期成成本

9、模擬擬 .成本模模擬表及及其說明明 3、項(xiàng)目目收益部部分模擬擬 .銷售收收入模擬擬： 銷售均均價(jià)假設(shè)設(shè) 銷售收收入模擬擬表 .利潤(rùn)模模擬及說說明： 模擬說說明 利潤(rùn)模模擬表 .敏感性性分析： 可變成本變變動(dòng)時(shí)對(duì)對(duì)利潤(rùn)的的影響 銷售價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)時(shí)對(duì)利利潤(rùn)的影影響 。 投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析及其規(guī)規(guī)避方式式提示 1、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)性性評(píng)價(jià) .價(jià)值提提升及其其實(shí)現(xiàn)的的風(fēng)險(xiǎn)性性： 項(xiàng)目的的規(guī)劃和和設(shè)計(jì)是是否足以以提升項(xiàng)項(xiàng)目同周周 邊項(xiàng)目目的類比比價(jià)值 項(xiàng)目形形象包裝裝和營(yíng)銷銷推廣是是否成功功 2、資金金運(yùn)作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性 .減少資資金占用用比例，加加速資金金周轉(zhuǎn)速速度，降降低財(cái)務(wù)務(wù)成本 .對(duì)銷售售節(jié)奏和和開發(fā)節(jié)節(jié)奏進(jìn)

10、行行良好的的把握，以以盡量少少的資金金占用啟啟動(dòng)項(xiàng)目目，并在在最短的的 時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)資資金回籠籠 3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) .國(guó)際國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀觀經(jīng)過形形勢(shì)的變變化 .國(guó)家地地方相關(guān)關(guān)地產(chǎn)政政策的出出臺(tái)及相相關(guān)市政政配套設(shè)設(shè)施的建建設(shè)。 九 開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議 1、影響響項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏奏的基本本因素 .政策法法規(guī)因素素 .地塊狀狀況因素素 .發(fā)展商商操作水水平因素素 .資金投投放量及及資金回回收要求求 .銷售策策略、銷銷售政策策及價(jià)格格控制因因素 。.市場(chǎng)供供求因素素 .上市時(shí)時(shí)間要求求 2、項(xiàng)目目開發(fā)節(jié)節(jié)奏及結(jié)結(jié)果預(yù)測(cè)測(cè) .項(xiàng)目開開發(fā)步驟驟 .項(xiàng)目投投入產(chǎn)出出評(píng)估 .結(jié)論 第二章 項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)策劃

11、營(yíng)營(yíng)銷 通過完完整科學(xué)學(xué)的投資資策劃營(yíng)營(yíng)銷分析析， 發(fā)展商商有了明明確的市市場(chǎng)定位位， 從而進(jìn)進(jìn)入了產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì) 階段。房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)過多年年的發(fā)展展后，市市場(chǎng)需求求發(fā)生了了根本性性的變化化，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)房房地產(chǎn)的的建筑規(guī)規(guī) 劃和單單體設(shè)計(jì)計(jì)要求越越來越高高，他們們追求又又實(shí)用又又好看的的商品房房，這就就要求發(fā)發(fā)展商將將以人為 本的規(guī)劃劃思想和和提高人人居環(huán)境境質(zhì)量作作為目標(biāo)標(biāo)去實(shí)現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)者者的需求求。項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)策劃劃營(yíng)銷 是基于于市場(chǎng)需需求而專專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)的工作作流程。 項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)策劃營(yíng)營(yíng)銷是以以項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位為基基礎(chǔ)，以以滿足目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)的需求求為出發(fā)發(fā)點(diǎn)， 對(duì)項(xiàng)目目地塊進(jìn)進(jìn)行總

12、體體規(guī)劃布布局， 確定建建筑風(fēng)格格和色彩彩計(jì)劃， 緊緊圍圍繞目標(biāo)標(biāo)客戶選選定主力力戶型， 引導(dǎo)室室內(nèi)裝修修風(fēng)格，并并對(duì)項(xiàng)目目的環(huán)藝藝設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行充分分提示。 一 總體規(guī)規(guī)劃 1、項(xiàng)目目地塊概概述 .項(xiàng)目所所屬區(qū)域域現(xiàn)狀 .項(xiàng)目臨臨界四周周狀況 .項(xiàng)目地地貌狀況況 2、項(xiàng)目目地塊情情況分析析 .發(fā)展商商的初步步規(guī)劃和和設(shè)想 。.影響項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃的的不可變變的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)因因素 .土地 SWWOT 分析在在總體規(guī)規(guī)劃上的的利用和和規(guī)避 .項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位下的主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)參參數(shù) 3、建筑筑空間布布局 .項(xiàng)目總總體平面面規(guī)劃及及其說明明 .項(xiàng)目功功能分區(qū)區(qū)示意及及其說明明 4、道路路系統(tǒng)布布局 .

13、地塊周周邊交通通環(huán)境示示意： 地塊周周邊基本本路網(wǎng) 項(xiàng)目所所屬區(qū)域域道路建建設(shè)及未未來發(fā)展展?fàn)顩r .項(xiàng)目道道路設(shè)置置及其說說明： 項(xiàng)目主主要出入入口設(shè)置置 項(xiàng)目主主要干道道設(shè)置 項(xiàng)目車車輛分流流情況說說明 項(xiàng)目停停車場(chǎng)布布置 5、綠化化系統(tǒng)布布局 .地塊周周邊景觀觀環(huán)境示示意： 地塊周周邊歷史史、人文文景觀綜綜合描述述 項(xiàng)目所所屬地域域市政規(guī)規(guī)劃布局局及未來來發(fā)展方方向 。.項(xiàng)目環(huán)環(huán)藝規(guī)劃劃及說明明： 項(xiàng)目綠綠化景觀觀系統(tǒng)分分析 項(xiàng)目主主要公共共場(chǎng)所的的環(huán)藝設(shè)設(shè)計(jì) 6、公建建與配套套系統(tǒng) .項(xiàng)目所所在地周周邊市政政配套設(shè)設(shè)施調(diào)查查 .項(xiàng)目配配套功能能配置及及安排 .公共建建筑外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示

14、： 會(huì)所外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示 營(yíng)銷中中心外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示 物業(yè)管管理公司司、辦公公室等建建筑外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示 其他公公建（如如巴士站站、圍墻墻）外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示 .公共建建筑平面面設(shè)計(jì)提提示： 公共建建筑風(fēng)格格設(shè)計(jì)的的特別提提示 項(xiàng)目公公共建筑筑外部環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì) 7、分期期開發(fā) .分期開開發(fā)思路路 .首期開開發(fā)思路路 8、分組組團(tuán)開發(fā)發(fā)強(qiáng)度 二 建筑風(fēng)風(fēng)格定位位 。1、項(xiàng)目目總體建建筑風(fēng)格格及色彩彩計(jì)劃 .項(xiàng)目總總體建筑筑風(fēng)格的的構(gòu)思 .建筑色色彩計(jì)劃劃 2、建筑筑單體外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示 .商品住住宅房外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示： 多層、小小高層、高高層外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示 不同戶戶型的別

15、別墅外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示 針對(duì)屋屋頂、屋屋檐、窗窗戶等外外立面局局部設(shè)計(jì)計(jì)提示 其他特特殊設(shè)計(jì)計(jì)提示 .商業(yè)物物業(yè)建筑筑風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)提示示 三 主力戶戶型選擇擇 1、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域同類類樓盤戶戶型比較較 2、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)分分析及項(xiàng)項(xiàng)目戶型型配置比比例 3、主力力戶型設(shè)設(shè)計(jì)提示示 .一般住住宅套房房戶型設(shè)設(shè)計(jì)提示示 .躍式、復(fù)復(fù)式、躍躍復(fù)式戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)提示 .別墅戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)提示 4、商業(yè)業(yè)物業(yè)戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)提示 .商業(yè)群群樓平面面設(shè)計(jì)提提示 。.商場(chǎng)樓樓層平面面設(shè)計(jì)提提示 .寫字樓樓平面設(shè)設(shè)計(jì)提示示 四 室內(nèi)空空間布局局裝修概概念提示示 1、室內(nèi)內(nèi)空間布布局提示示 2、公共共空間主主題選擇擇 3、庭

16、院院景觀提提示 五 環(huán)境規(guī)規(guī)劃及藝藝術(shù)風(fēng)格格提示 1、項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境調(diào)查查和分析析 2、項(xiàng)目目總體環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃及藝術(shù)術(shù)風(fēng)格構(gòu)構(gòu)想 .地塊已已有的自自然環(huán)境境利用 .項(xiàng)目人人文環(huán)境境的營(yíng)造造 3、項(xiàng)目目各組團(tuán)團(tuán)環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)內(nèi)綠化及及園藝設(shè)設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)內(nèi)共享空空間設(shè)計(jì)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)內(nèi)雕塑小小品設(shè)計(jì)計(jì)提示 .組團(tuán)內(nèi)內(nèi)椅凳造造型設(shè)計(jì)計(jì)提示 .組團(tuán)內(nèi)內(nèi)宣傳專專欄、導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)位置設(shè)設(shè)定提示示 4、項(xiàng)目目公共建建筑外部部環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì) .項(xiàng)目主主入口環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì) 。.項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷中心心外部環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目會(huì)會(huì)所外部部環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì) .項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷示范范中心沿沿途可營(yíng)營(yíng)造環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì) .針對(duì)本本項(xiàng)目的的其他公公共環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì) 六 公共家家具概念念設(shè)計(jì)提提示 1、項(xiàng)目目周邊同同類樓盤盤公共家家具擺設(shè)設(shè) .營(yíng)銷中中心大堂堂 .管理辦辦公室 2、本項(xiàng)項(xiàng)目公共共家具概概念設(shè)計(jì)計(jì)提示 七 公共裝裝飾材料料選擇指指導(dǎo) 1、項(xiàng)目目周邊同同類樓盤盤公共裝裝飾材料料比較 2、本項(xiàng)項(xiàng)目公共共裝飾材材料選擇擇指導(dǎo)及及裝修風(fēng)風(fēng)格構(gòu)思思 3、項(xiàng)目目營(yíng)銷示示范單位位裝修概概念設(shè)計(jì)計(jì) .客廳裝裝修概念念設(shè)計(jì) .廚房裝裝修概念念設(shè)計(jì) .主人房房裝修概概念設(shè)計(jì)計(jì) .兒童房房裝修概概念設(shè)計(jì)計(jì) .客房裝裝修概念念設(shè)計(jì) .室內(nèi)其其他（如如陽臺(tái)、玄玄關(guān)、門門窗）裝裝修提示示 。4