房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案

1、房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案商業(yè)城營銷企劃方案前 言在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)銷售發(fā)發(fā)展日益益成熟的的的今天天，房地地產(chǎn)營銷銷策劃在在商業(yè)地地產(chǎn)的銷銷售與招招商過程程中越來來越重要要，商鋪鋪要想賣賣得好，前前期的營營銷策劃劃必不可可少，而而且必須須做到位位。商業(yè)城城項目是是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開開發(fā)的精精品物業(yè)業(yè)，將成成為市北區(qū)區(qū)的新型型休閑地地產(chǎn)商業(yè)業(yè)的經(jīng)典典作品。商業(yè)城城座落于于市城城區(qū)北部部的廣場旁旁，是地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的新新建項目目。本項項目占地地7 0000平方米米，根據(jù)據(jù)目前的的建筑設(shè)設(shè)計建議議方案，項項目由三三層裙樓樓（含負(fù)負(fù)一層）和和兩棟塔塔樓（分分別高四四層）組組成，總總建筑面面積約為為15

2、0000余平方方米，地地下車庫庫及設(shè)備備用房建建筑面積積為1 5500多平方方米，商商業(yè)裙樓樓建筑面面積約8 5500平方米米，塔樓樓建筑面面積約6 5500余平方方米。項項目總投投資約1 8800萬元。經(jīng)過前期的的市場調(diào)調(diào)研分析析，本項項目初步步確定為為現(xiàn)代化化、多功功能的休休閑購物物商城。根根據(jù)這個個初步設(shè)設(shè)想，結(jié)結(jié)合目前前項目現(xiàn)現(xiàn)狀，本本營銷企企業(yè)方案案對本項項目做了了比較系系統(tǒng)的市市場定位位及營銷銷可操作作性分析析，從營營銷策劃劃的角度度出發(fā)，對對項目的的整體形形象包裝裝、營銷銷組織運運行、市市場推廣廣、廣告告策略安安排、銷銷售促進(jìn)進(jìn)等方面面都做了了全局性性和可操操作性的的論述。一、項

3、目營營銷總體體策略營銷總體策策略是仔仔細(xì)分析析、科學(xué)學(xué)劃分并并準(zhǔn)確切切入目標(biāo)標(biāo)市場，通通過全方方位地運運用營銷銷策略，最最大限度度提升項項目的附附加價值值，獲取取項目的的最大利利潤，并并全面樹樹立和提提升企業(yè)業(yè)形象及及項目形形象。概概括本項項目的營營銷總體體策略，可可以簡述述為“五個一”，即樹樹立一個個新銳概概念、倡倡導(dǎo)一個個財富理理念、提提煉一個個鮮明主主題、啟啟動一個個前衛(wèi)市市場、醞醞釀一場場熱銷風(fēng)風(fēng)暴。二、項目營營銷目標(biāo)標(biāo)方針根據(jù)本項目目“五個一”的總體體營銷策策略，擬擬訂本項項目的營營銷目標(biāo)標(biāo)方針如如下，作作為本項項目營銷銷工作綱綱領(lǐng)的完完善和充充實。1. 樹立立一個新新銳概念念：休閑

4、閑式購物物商業(yè)。2. 倡導(dǎo)導(dǎo)一個財財富理念念：創(chuàng)投投性商業(yè)業(yè)、休閑閑式購物物、穩(wěn)定定性回報報。3. 提煉煉一個鮮鮮明主題題：產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪、休閑閑式商業(yè)業(yè)。4. 啟動動一個前前衛(wèi)市場場：崇尚尚“創(chuàng)投性性商業(yè)、休休閑式購購物”，摒棄棄傳統(tǒng)商商業(yè)的純純購物環(huán)環(huán)境壓抑抑與約束束，主要要面向年年輕新銳銳、有自自己個性性的消費費群體，讓讓其體驗驗到休閑閑模式的的商業(yè)環(huán)環(huán)境，購購物主題題明確。釀熱暴項傳業(yè)上現(xiàn)新閑力動房市發(fā)新避統(tǒng)的在全場起熱暴三、銷售目目標(biāo)及目目標(biāo)分解解1. 銷售售（招商商）目標(biāo)標(biāo)商業(yè)城城的可銷銷售面積積如表8-3所示。表8-3 商業(yè)業(yè)城的可可銷售面面積說明明表建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)可售面積主題商場

5、2.5層約7 0000平方米米塔樓住宅4層，約440戶約6 5000平方米米招商商場2.5層約8 5000平方米米2. 銷售售目標(biāo)分分解商業(yè)城城的銷售售目標(biāo)如如表8-4所示。表8-4 商業(yè)業(yè)城的銷銷售目標(biāo)標(biāo)計劃銷售階段建筑結(jié)構(gòu)銷售目標(biāo)百分比內(nèi)部認(rèn)購和和開盤期期內(nèi)1主題商商場銷售2 8800平方米米4%2主題商商場招商商招租1 0000平方米米12%強銷期1主題商商場銷售2 8800平方米米40%2主題商商場招商商招租3 0000平方米米35%銷售鞏固期期1主題商商場銷售1 4400平方米米20%2主題商商場招商商招租4 5500平方米米53%四、營銷階階段計劃劃的及進(jìn)劃營作四段階作如表8-5

6、營銷各各階段工工作任務(wù)務(wù)一覽表表營銷階段營銷任務(wù)蓄勢導(dǎo)入期期（擬在開盤盤前兩個個月）1完成銷銷售前期期的所有有準(zhǔn)備工工作2向公眾眾闡述“休閑式式商業(yè)地地產(chǎn)”的獨特特概念以以及“財富商商鋪，穩(wěn)穩(wěn)定回報報”的投資資理念3聯(lián)合媒媒體和周周邊開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行區(qū)域造造勢，吸吸引眼球球關(guān)注本本項目4樹立本本項目作作為城市市北部開開發(fā)區(qū)中中心的現(xiàn)現(xiàn)代化休休閑商業(yè)業(yè)的形象象定位強勢推廣期期（開盤后三三個月）1繼續(xù)不不斷強化化本項目目的財富富商業(yè)地地產(chǎn)的投投資理念念2圍繞項項目的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)概念和和理念，系系統(tǒng)展示示本項目目的特點點3強調(diào)本本項目的的系列優(yōu)優(yōu)勢資源源和巨大大升值空空間，為為投資者者做出理理性訴求求

7、形象展示期期（開盤三月月到半年年）1做好工工程形象象和管理理服務(wù)形形象的良良好展示示2舉辦針針對目標(biāo)標(biāo)客戶的的系列培培訓(xùn)講座座及其他他與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)、休休閑購物物的宣傳傳和促銷銷活動3做好商商業(yè)經(jīng)營營的招商商工作銷售掃尾期期（開盤盤一年）此階段主要要以客戶戶服務(wù)和和招商活活動促銷銷為主，把“財富商業(yè)地產(chǎn)”和“休閑購物”的概念以及“商業(yè)地產(chǎn)投資是財富的搖籃”的理念在各種服務(wù)和活動中得到進(jìn)一步演繹和體現(xiàn)。另外要妥善處理尾盤價格策略五、項目銷銷售時機機及價格格為了更好地地在后續(xù)續(xù)營銷過過程中充充分體現(xiàn)現(xiàn)總體營營銷策略略和達(dá)成成目標(biāo)方方針的實實現(xiàn)，綜綜合項目目要素資資源和營營銷推廣廣傳播要要素，結(jié)結(jié)合項

8、目目定位，確確定以下下銷售時時機及價價格。（一）項目目入市時時機及姿姿態(tài)1入市時時機：根根據(jù)規(guī)劃劃與工程程進(jìn)度以以及營銷銷準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。2入市姿姿態(tài)：以以全市乃乃至西北北地區(qū)“財富地地產(chǎn)、休休閑購物物”形象登登場，開開創(chuàng)全新新休閑商商業(yè)投資資經(jīng)營理理念。（二）價格格定位及及價格策策略1價格定定位的原原則：采采用比價價法和綜綜合平衡衡法。2價格定定位：整整個商業(yè)業(yè)項目的的銷售均均價為3 5580元/平方米米，其中中起價

9、為為3 3328元/平方米米，最高高價為4 0000元/平方米米。3價格策策略：采采取“低開高高走”型平價價策略，開開盤后半半年作為為第一階階段的價價格調(diào)整整（略升升），均均價為33880元/m2，尾盤盤銷售變變相略降降。六、宣傳策策略及媒媒介組合合（一）宣傳傳策略主主題1個性特特色：“商業(yè)業(yè)城財富富地產(chǎn)投投資商業(yè)業(yè)”是我市市首家也也是唯一一一家將將商業(yè)開開發(fā)從“建造建建筑產(chǎn)品品”上升到“營造全全新休閑閑購物方方式”，倡導(dǎo)“投資財財富地產(chǎn)產(chǎn)、獲取取穩(wěn)定回回報”的投資資理念。2區(qū)位交交通：本本項目地地處廣場旁旁，地段段絕佳，高高尚居住住區(qū)地標(biāo)標(biāo)建筑，交交通便捷捷，是北北部區(qū)域域首選的的理想商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境。3增值潛潛力：處處于政府府規(guī)劃重重點發(fā)展展區(qū)域的的核心區(qū)區(qū)域，發(fā)發(fā)展前景景好，購購置成本本低，升升值潛力力大，是是投資置置業(yè)的首首選。（二）宣傳傳媒介組組合1開盤前前期：主主要以軟軟性新聞聞及廣告告進(jìn)行全全新“財富投投資，穩(wěn)穩(wěn)定回報報”理念的的深度挖挖掘，媒媒體主要要以報紙紙為主，電電視為輔輔。2開盤后后的強勢勢推廣期期：即項項