8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、金城大酒店土地抵押價格評估案例分析報告（羅文春，西安綠奧地產(chǎn)評估咨詢有限公司，陜西周至，710400）摘要：委托方因融資需要，以其擁有的金城大酒店房地產(chǎn)向中國建設(shè)銀行股份有限公司西安市周至縣支行抵押貸款，金融機構(gòu)要求核實其占用土地的市場價值，本次評估主要是從房地產(chǎn)總價格（收益）中求取占用土地的市場價值。關(guān)鍵詞：抵押、酒店、基準地價系數(shù)修正法、收益法案例說明1、估價背景2006年5月，委托方委托我公司對其擁有產(chǎn)權(quán)的位于周至縣中心街老服務(wù)樓處的一宗國有出讓土地進行抵押評估，本次評估是為委托方辦理國有出讓土地使用權(quán)抵押貸款手續(xù)提供價格參考依據(jù)。估價基本事項為：（1）估價對象：本報告所評估的待估宗地地

2、價是指在估價基準日二00六年五月十三日，評估設(shè)定宗地紅線外達到“七通”（通路、通電、通水、通排水、通訊、通暖、通煤氣）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用權(quán)類型出讓，出讓終止日期2040年12月19日，剩余土地使用年期34.59年，土地使用權(quán)面積1994.20平方米的國有土地使用權(quán)價格。（2）估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估土地使用權(quán)的抵押價值。（3）估價時點：2006年5月13日2、技術(shù)路線根據(jù)估價目的，確定應(yīng)評估估價對象的正常市場價格，也就是說價值標準為公開市場價值評估。根據(jù)估價對象的現(xiàn)狀，我們認為最合適的估價技術(shù)路線是從待估宗地與其地上建筑物作為一個

3、整體測算凈收，然后扣除建筑物的價值，確定待估宗地的市場價值；同時選用基準地價系數(shù)修正法，綜合評定各項指標取值，得到待估宗地的修正價格。綜合處理上述兩種測算結(jié)果，最終求取估價對象的客觀市場價值。3、評估方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當前地產(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。待估宗地位于西安市周至縣中心街老服務(wù)樓處，處于周至縣一級地覆蓋范圍內(nèi)，用途商業(yè)，可選用基準地價系數(shù)修正法；另外，待估宗地具有潛在的穩(wěn)定收益，故采用收益

4、還原法進行評估。綜上所述，本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法對待估宗地進行評估。4、疑難問題的處置（1）基準地價系數(shù)修正法開發(fā)程度修正。根據(jù)西安市人民政府關(guān)于城區(qū)國有土地基準地價的通知西政發(fā)2004279號文件，公布實施的“西安市城區(qū)駐地基準地價”分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途，五個級別。本次評估按照周至縣商業(yè)用途一級基準地價修正。商業(yè)用途一級基準地價內(nèi)涵為：估價基準日為二00二年一月一日，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整條件下，法定使用年限40年該區(qū)域的平均地價。但在本次估價中，待估宗地紅線外100米范圍內(nèi)已布設(shè)天然氣管網(wǎng)，但宗

5、地紅線內(nèi)未通天然氣，我們界定其開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”，紅線內(nèi)“六通”但在計算過程中并未計算通燃氣對地價的影響。原因如下：作為酒店行業(yè)對天然氣的要求不高，且假設(shè)估價對象接通天然氣，首先要支付開戶費、管道用，因此在評估中我們認為宗地外通燃氣對本宗地價值無較大影響，因此我們在開發(fā)程度上未增加通天然氣引起的的土地價值增長量。（2）收益還原法各種參數(shù)的確定收益法還原是運用適當?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象的客觀合理價格。為了充分合理地把握評估值的確切性，在收益法測算過程中將慎重注意以下三個參數(shù)的科學(xué)合理取得，即預(yù)期的

6、客觀收益，資本化率和酒店可持續(xù)經(jīng)營的獲得時間。目前，我國及周至縣經(jīng)濟政策穩(wěn)定，物價平穩(wěn)，周至縣房地產(chǎn)業(yè)、旅館酒店業(yè)近幾年呈穩(wěn)步增長。不過，基于謹慎原則，我們?nèi)钥紤]未來收益的增長與可能的通貨膨脹，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的調(diào)整等其他因素相抵消。因此，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式進行計算。計算公式為：p=（a為凈收益；r為資本化率，每年不變且大于零；收益年限為有限年n）待估宗地房地產(chǎn)客觀收益確定。收益法可分為實際收益和客觀收益，根據(jù)評估規(guī)范，評估值一般應(yīng)以客觀收益為依據(jù)，即應(yīng)以項目的社會平均水平的收益為依據(jù)。費用也是如此。但對于金城大酒店這類有特色的酒店房地產(chǎn)的凈收益，既要考慮該物業(yè)的實際收益，又要考慮該物業(yè)的客

7、觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的偶然的要素后所得到的一般正常收益。金城大酒店房地產(chǎn)的年收益主要來源為客觀經(jīng)營收益，餐飲經(jīng)營收益，會務(wù)經(jīng)營收益和其他收益（如洗浴、康樂健身）。根據(jù)委托方提供的資料，近3年該酒店的實際收益，實際費用。從而我們可綜合分析、分類測算金城大酒店2002年至2005年的經(jīng)營凈收益（按一年中營業(yè)365天計）。根據(jù)金城大酒店的客房定價標準，餐飲、康樂會議服務(wù)等服務(wù)收費標準，綜合酒店行業(yè)額的各項收益，費用的社會平均水平，可測算出金城大酒店的客觀凈收益。凈收益的變動趨勢。房地產(chǎn)收益主地有以下幾種變動趨勢：每年基本上固定不變；每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個固

8、定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則的變動情形。根據(jù)待估對象實際情況及周圍同類房地產(chǎn)變化情況確定其凈收益為每年基本上固定不變型。資本化率求取。目前通行的資本化率求取方法主要有四種，分別是市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法。本次評估采取安全利率加風險調(diào)整值法以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率3.60；風險調(diào)整值是根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價對象的用途及新舊程度綜合確定為4.40%，本次評估資本化率為8%。根據(jù)收益法的基本公式求取房地產(chǎn)收益價格。利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收

9、益單獨求取土地價值，采用下式：VL=(式中AO土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VL 土地價值；VB 建筑物價值)5、估價工作時的主要難點及解決方案由于日常估價時估價對象轉(zhuǎn)讓價格較多，估價對象作為自營性房地產(chǎn)，同一區(qū)域內(nèi)相當規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)較少，在此我們征詢了委托方的同意，查看了2002-2005年的財務(wù)報表，通過各項收益累加的方式，求得整幢物業(yè)的總收益。基于抵押評估的謹慎原則，我們認定各年收益不再增加。6、本案例估價的主要經(jīng)驗總結(jié)本案例對由房地產(chǎn)的收益價格確定待估宗地的收益價格，收益價格確定的是否合理，資本化率的確定是否恰當，市場是否穩(wěn)定等均對待估宗地的最終價格產(chǎn)生較大影響，故本次評估是在調(diào)查了大量可