世界城市綜合體研究報告課件

1、世界城市綜合體研究報告世界城市綜合體研究報告 它們以外在摩天大樓的形式豐富著城市的天際線，內(nèi)在以功能集約的聚合力量營造著城市新中心。它們是城市的名片，城市動力的旗艦，用鋼筋鐵骨般的巨槳把城市進程大步推向前進。城市綜合體 它們以外在摩天大樓的形式豐富著城市的天際線，內(nèi)城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體這種建筑形態(tài)最早

2、出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”城市綜合體概述所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)城市綜合體概述城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)

3、綜合價值，有機組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標準項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素城市必須具備足夠的終端消費能力城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)對開發(fā)商配套資源的要求城市綜合體概述城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)典型項目案例分析一個成功的城市綜合體的有許多值得借鑒的地方，包括其對一個城市價值的提升即城市價值、成功的

4、商業(yè)模式等等，本此報告所研究的內(nèi)容主要是世界現(xiàn)有的城市綜合體其各類物業(yè)形態(tài)比例，例如商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議等各方面需求比例進行探討，選取了如下城市綜合體進行說明。北京國際貿(mào)易中心北京華貿(mào)中心北京銀泰中心法國拉德芳斯香港太古廣場美國洛克菲勤東京六本木東京中城典型項目案例分析一個成功的城市綜合體的有許多值得借鑒的地方，北京國際貿(mào)易中心中國國際貿(mào)易中心地處北京商務區(qū)的核心地段，由寫字樓、公寓、展廳、和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成，是眾多跨國公司進駐北京的首選之地。該項目分成三期建成，第三期于2019年投入使用的國貿(mào)大廈高度330米。北京國際貿(mào)易中心中國國際貿(mào)易中心地處北京商務區(qū)的核心地段，

5、由中國國貿(mào)中心全景北京國際貿(mào)易中心三期主樓世貿(mào)大廈高330米，目前為北京市最高建筑國貿(mào)公寓國貿(mào)大廈一期二期寫字樓中國大飯店國貿(mào)展廳中國國貿(mào)中心全景北京國際貿(mào)易中心三期主樓世貿(mào)大廈高330米，精裝寫字樓大堂豪華電梯間會宴中心北京國際貿(mào)易中心精裝寫字樓大堂豪華電梯間會宴中心北京國際貿(mào)易中心北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心處于北京大望路四惠橋西北角，總建筑面積達到83.5萬方，集寫字樓、辦公、商業(yè)、酒店、住宅、酒店式公寓、展示中心為一體，和國貿(mào)銀泰中心同屬于北京核心CBD。北京銀泰中心北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心處于北京大望路四惠橋華貿(mào)中心寫字樓購物中心兩家超5星際酒店華貿(mào)公寓北京華貿(mào)中心各物業(yè)

6、類型配比：華貿(mào)中心購物中心兩家超5星際酒店華貿(mào)公寓北京華貿(mào)中心各物業(yè)類北京華貿(mào)中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓寫字樓酒店酒店商業(yè)住宅業(yè)態(tài)排布：北京華貿(mào)中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓寫字樓酒店酒店商業(yè)住宅業(yè)北京銀泰中心 北京銀泰中心位于建國門外大街2號，東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角。其位于北京中心商務區(qū)的核心地帶，北臨長安街，與國貿(mào)遙相呼應，東臨東三環(huán)路，南為建外SOHO，項目及辦公、住宅、商業(yè)、酒店、酒店式公寓為一體是長安街的地標性建筑，（47%）北京銀泰中心 北京銀泰中心位于建國門外大街2號PICC寫字樓柏悅城（63層）銀泰寫字樓（44層）186M249.9M北京亮餐廳和酒吧北京銀泰中心柏悅府：專屬府邸式

7、公寓50-58F，21套，549-869平米。柏悅酒店：34-49F，共計237套柏悅居：酒店式公寓，7-33F，共計216套，面積133-240平米。PICC-平安保險大廈寫字樓-5A甲級寫字樓悅生活PARKLIFE:-1-3F+5F的平臺花園186M建筑規(guī)劃PICC寫字樓出售給中國平安，以減輕前期的資金壓力，另一棟采取統(tǒng)一招租，統(tǒng)一經(jīng)營。其寫字樓的定位，世界500強企業(yè)中國總部。PICC寫字樓柏悅城（63層）銀泰寫字樓（44層）186M2北京銀泰中心最高的酒店：柏悅酒店擁有凱越酒店在大中華區(qū)的首家柏悅酒店，酒店大堂位于中央頂樓的頂層60層,佇立在酒店大堂可以俯瞰全北京，是中國最大的酒店大堂

8、。凱越國際酒店集團旗下有凱悅、君悅、柏悅?cè)笃放?，其中“柏悅”品牌為極致尊貴和精品型酒店。北京柏悅酒店共有237間客房。CBD最豪華的公寓僅有21套的極品公寓柏悅府，216套酒店式公寓柏悅居（一居：132-138，二居240-242），精裝修帶家具。其中柏悅府為國際級商業(yè)首腦度身定制，面積500-1600，按照客戶要求，度身定做。(直接銷售）頂尖時尚歐洲生活藝術(shù)中心商業(yè)裙房柏悅生活parklife，匯聚歐洲頂尖時尚風格，是全新概念的商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地、聯(lián)結(jié)3座塔樓的6層群房、總面積達到52199。北京銀泰中心最高的酒店：柏悅酒店擁有凱越酒店在大中華區(qū)的首家法國拉德芳斯歐洲最

9、大的商務中心區(qū)法國巴黎拉德芳斯是世界上第一個城市綜合體，20世紀50年代開始建設開發(fā)，現(xiàn)已成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一體的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體之一。目前世界前100家最大的企業(yè)有1/5在此設立了辦事處，法國前20家企業(yè)有一半代表處在此安置。法國拉德芳斯歐洲最大的商務中心區(qū)法國巴黎拉德芳斯是世界上第一拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端巴黎拉德芳斯區(qū)改造（1958-至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設施齊全的現(xiàn)代化的商務區(qū)目前已建成寫字樓247萬

10、平方米、其中商務區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區(qū)建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境

11、的綠化系統(tǒng)良好拉德芳斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 法國拉德芳斯拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，香港太古廣場香港太古廣場占地6.5畝，總建筑面積46萬方，2019年開業(yè)，由香港太古地產(chǎn)開發(fā)建設，包括四幢大樓及一個購物中心集購物商場、甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、會議中心為一體的地鐵上蓋物業(yè)。香港太古廣場香港太古廣場占地6.5畝，總建筑面積46萬方，2商場各層業(yè)態(tài)香港太古廣場 太古廣場購物中心共分四層，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地；

12、國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間，四層五百個車位的停車場。商場部分商場各層業(yè)態(tài)香港太古廣場 太古廣場購物中心共分甲級寫字樓部分太古廣場一座：建筑面積95000平方米、樓高36層的甲級商廈，每層面積由2200平方米至2400平方米，首層為會議中心設施。太古廣場二座：建筑面積79000平方米、樓高27層的甲級商廈，每層面積由2300平方米至2400平方米。太古廣場三座：建筑面積72000平方米、樓高34層的甲級商廈，每層面積約2200平方米。一座二座三座香港太古廣場甲級寫字樓部分太古廣場一座：建筑面積95000平方米、樓高3香港太古廣場柏舍

13、共243個單位套房面積由135平方米至294平方米位于港麗酒店的11樓至37樓由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務、洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務中心曦暹軒共136個單位房間及套房面積由67平方米至376平方米海景、中央冷氣調(diào)節(jié)，以及由萬豪酒店提供的24小時房間餐飲服務可使用萬豪酒店的游泳池、健體中心及商務中心酒店式公寓部分香港太古廣場柏舍曦暹軒酒店式公寓部分美國洛克菲勤洛克菲勒中心(Rockefeller Center)位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心,集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂于一體,將廣場、大樓、地下空間與街區(qū)聯(lián)成一體的設計使CBD的商業(yè)發(fā)展與市民的娛樂、休閑完美地結(jié)

14、合在一起，將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致,創(chuàng)造了繁華市中心建筑群中一個富有生氣的、多功能復合化的空間形式，是現(xiàn)代綜合體的典型范例。第五大道第六大道步行街洛克菲勒廣場道50街51街49街48街廣場10號西蒙和舒斯特大廈RAC大樓時代生活大廈REO大廈無線電音樂廳美聯(lián)社大樓國際大廈下沉廣場整體功能劃分RAC大廈層數(shù)70層，高度259米RAC 洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金心曼哈頓島中部每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達65000人。美國洛克菲勤洛克菲勒中心(Rockefeller Cen 洛克菲勒中心所占的地皮原來屬哥倫比亞大學所有，洛克菲勒于1928年將這塊地租下來的時候根本沒有想到要蓋成如今的大樓

15、，當時他的設想是在這塊地上蓋一座劇院，但是一年之后美國發(fā)生了全國性的大蕭條，于是洛克菲勒決定大興土木建一所綜合性大廈。 從1913年到1940年，洛克菲勒在這塊上共投資興建了14座連體大樓，也為20多萬人提供了就業(yè)機會。1957年時，洛克菲勒中心又開始在原來的基礎上加蓋新樓，這樣到1973年時洛克菲勒中心已經(jīng)變成了一個龐然大物，一共擁有19座連體大樓。美國洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作為紐約乃至美國的象征存在于世。在過去的許多年，從這里走出來及進駐到這里的全球500強數(shù)不勝數(shù)，包括美國通用電器、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭-時代華納、全球最大的新聞機構(gòu)美聯(lián)社、NBC、C

16、NN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其他一批全球知名的公司。 洛克菲勒中心所占的地皮原來屬哥倫比亞大學所有美國洛克菲勤商務形象深入人心：洛克菲勒中心一直被視為美國現(xiàn)代商業(yè)文明的象征，許多全球性公司像美國在線時代華納、GE、新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心美聯(lián)社等都在這里設總部，銀行、金融機構(gòu)林立。傳承娛樂文化的標志：它是美國城市中公認最有活力、最受人歡迎的公共活動空間之一。很多慶典活動在這里舉行，成了美國民眾自發(fā)聚會的一個地方。承續(xù)著70年的傳統(tǒng)，是美國圣誕節(jié)的一個標志。 標準的“城中城”：由于建筑設施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購物中心、電影院、美術(shù)館、學校等所有的城市功能，成為市民公共

17、活動和文化娛樂的城市空間，是一個標準的不夜城。美國洛克菲勤商務形象深入人心：洛克菲勒中心一直被視為美國現(xiàn)代美國洛克菲勤在紐約，從什么時候開始意味著進入圣誕節(jié)？回答是：每年11月30日晚，從洛克菲勒中心進行圣誕樹點燈儀式以后開始。從1931年開始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節(jié)歡樂的中心洛克菲勒中心不僅是紐約人圣誕節(jié)日開始的標志，而且是美國財富和文化的象征，也是超級都市的圖騰物。 美國洛克菲勤在紐約，從什么時候開始意味著進入圣誕節(jié)？回答是休閑廣場商業(yè)區(qū)Bergdorf Goodman百貨美國洛克菲勤休閑廣場商業(yè)區(qū)Bergdorf Goodman美國洛克菲勤東京六本木六本木新城，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)。

18、六本木新城集合了辦公、購物、博物館、影院、酒店、會議設施、住宅、教育機構(gòu)、媒體機構(gòu)、公元等多種功能設施為一體，是一個超大型復合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達10萬人，是目前日本最大的商業(yè)綜合體。地鐵出口森大廈東京六本木六本木新城，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)。六本木新城集合了辦東京六本木 1986年，東京政府啟動了六本木新城再開發(fā)計劃，并指定六本木六丁目地區(qū)被為“再開發(fā)誘導地區(qū)”。六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點。 其后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社(Mori Building)與朝日電視臺(Asahi TV)等

19、共同向其他土地所有者提出建議，對此區(qū)進行街區(qū)改造。但是，這一地區(qū)的土地所有權(quán)人有四百多位，要達成一致的開發(fā)共識并非易事。因此，街區(qū)的改造計劃一直到1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經(jīng)過不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)準備組合”，與東京都政府協(xié)調(diào)再開發(fā)計劃。經(jīng)過17年的不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開發(fā)改造計劃于2000年4月開始建設施工，于2019年4月底完成。 東京六本木 1986年，東京政府啟動了六本木新城東京六本木酒店部分套房：28間普通客房：371間餐飲、酒吧：10家宴會場：13家1-6層商業(yè)6-45層辦公45-54層“森藝術(shù)中心

20、”東京六本木酒店部分套房：28間1-6層商業(yè)東京中城 東京中城是一個日本東京都港區(qū)的多用途設施開發(fā)計劃，位于六本木的舊防衛(wèi)廳原址和和赤坂九丁目，是及住宅、寫字樓、商業(yè)與文化空間、五星級酒店、醫(yī)院、公園一體的一個新型的復合型城市綜合體。項目近鄰六本木新城，建立在原來防衛(wèi)省舊址。項目效果圖主樓（地上54層）酒店式公寓住宅公園商業(yè)東京中城有六個建筑物形成城市綜合體，匯集各類商店、餐廳、寫字樓賓館、美術(shù)館等設施，具有濃郁的藝術(shù)氛圍。東京中城 東京中城是一個日本東京都港區(qū)的多用途東京中城中城大廈Midtown Tower（主塔）中城大廈（Midtown Tower）是一座地下5層、地上54層的摩天大樓，

21、高度為248米，超越了六本木新城森大廈，成為東京都內(nèi)最高的建筑物。中城大廈高層（45-53樓）的飯店東京麗嘉酒店（THE RITZ-CARLTON TOKYO），250間客房。大廈45層位國際餐廳，法國風味。中城大廈高層（5-44樓）許多企業(yè)都將總部遷往東京中城，包括USEN、日本雅虎、富士軟片、富士全錄、Goodwill Group 等。此外知名電子游戲公司科樂美（KONAMI）也將分散在東京各處的據(jù)點集中遷往東京中城。地下2層和地上4層位商業(yè)東京中城中城大廈Midtown Tower（主塔）中城大廈（東京中城東京中城購物中心業(yè)態(tài)：地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間；一、二樓為時裝店

22、；三樓為設計、家居用品店；四樓是Billboard live Tokyo。東京中城東京中城購物中心業(yè)態(tài)：東京中城GALLERIA(拱廊街購物中心)全長約150米、高約25米、4層豎井式結(jié)構(gòu)的大空間，是東京中城的主要購物中心。PLAZA(廣場) 廣場主要由時尚名店和咖啡廳組成，有電視大屏幕和休憩空間。中城庭園庭園里有草坪廣場和慢跑道，空間開闊，碧綠蔥翠。日產(chǎn)汽車公司設計制作的兩臺流動服務車作為銷售快餐小吃和一些有特色的商品。綠地內(nèi)設有無線局域網(wǎng)。東京中城GALLERIA(拱廊街購物中心)全長約150米、高城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目案例分析小結(jié)城市綜合體概述城市綜合體特點分析典型項目

23、案例分析小結(jié)各項目物業(yè)體量比例城市綜合體的辦公面積一般占據(jù)整個項目的1/32/3左右，例如在北京基本上各項目辦公體量占整個項目的30%左右，而在土地資源比較稀缺的地方，例如香港、東京這一比例有所上升，基本在40%-50%左右。一般項目商業(yè)體量在15%-30%均屬正常范圍，過多的商業(yè)面積可能導致人氣上聚集的不易。住宅面積比例在15%-20%左右，銀泰中心因為其投入使用的時間較晚，受到周邊幾個綜合體充足的商業(yè)面積的影響，定位是其商業(yè)面積比較低，對應增加住宅的比例。酒店面積的合理比例在10-20%之間。辦公、商業(yè)、住宅、酒店總體呈現(xiàn)3322的局面。小結(jié)各項目物業(yè)體量比例城市綜合體的辦公面積一般占據(jù)整

24、個項目的1/如何進行房地產(chǎn)市場分析如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，

25、市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣

26、州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域?qū)I(yè)項房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專

27、業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)

28、境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、

29、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%

30、穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指

31、標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相

32、比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2019年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步1、住宅類土房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式