講座控制性詳細規(guī)劃編制

1、控制性詳細規(guī)劃編制借鑒區(qū)劃技術，變革傳統(tǒng)詳細規(guī)劃形成的具有中國特色的規(guī)劃類型；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一，法律嚴肅性越來越高；建設主管部門做出建設項目規(guī)劃許可的依據(jù)（行政許可法范疇）；反映各個利益集團在城市建設中的責權利關系；公眾參與最具實效性的內(nèi)容；編制技術不斷探索與進步?？刂菩栽敿氁?guī)劃的基本認識控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃專項規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃詳細總體規(guī)劃條件城市總體規(guī)劃規(guī)劃研究成果和城市設計重點區(qū)域的空間方案行政許可、控規(guī)實施規(guī)劃法和編制辦法要求 城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008） 第十九條城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)本級人民政府批準

2、后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。城市規(guī)劃編制辦法（2005） 第四十一條控制性詳細規(guī)劃應當包括下列內(nèi)容：（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則；（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。（五）

3、根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（六）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。第四十二條控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內(nèi)容 ?？刂菩栽敿氁?guī)劃的地位與作用 （1）控制性詳細規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。從規(guī)劃到管理依法行政的依據(jù)；從規(guī)劃到實施控制、引導、監(jiān)督。 控制性詳細規(guī)劃將城市建設的規(guī)劃控制要點，用簡練、明確、適合操作的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導開發(fā)行為。 （2）控制性詳細規(guī)劃是宏觀與微

4、觀、整體與局部有機銜接的關鍵層次。從宏觀到微觀上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設計）；從定性到定量控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部控制指標細化、分解、落實；定性到定量控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部控制指標細化、分解、落實； 控制性詳細規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接修建性詳細規(guī)劃、具體設計與開發(fā)建設行為。它以量化指標和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉化為對城市建設的微觀控制，并作為具體指導地段修建性詳細規(guī)劃、具體設計、土地出讓的具體設計條件和控制要求。 （3）控制性詳細規(guī)劃是城市設計控制與管理的重要手段。從二維到三維平面控制與空間控制的結合；從規(guī)劃到設計規(guī)劃要求與設計

5、條件的結合；從消極到積極控制與引導的結合。 控制性詳細規(guī)劃將宏觀城市設計、中觀城市設計到微觀城市設計的內(nèi)容，通過具體的設計要求、設計導則以及設計標準與準則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權威地位使城市設計要求在實施建設中得以貫徹落實。在我國目前還沒有形成獨立的城市設計審議制度的情況下，在城市設計的發(fā)展與實施控制要求方面，控制性詳細規(guī)劃責無旁貸。 （4）控制性詳細規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺。從個體到群體利益協(xié)調(diào)的平臺；從分歧到統(tǒng)一公共政策的具體化。 控制性詳細規(guī)劃由于直接涉及到城市建設中各個方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個體利益平衡協(xié)調(diào)的平臺，體現(xiàn)著在城

6、市建設中各方角色的責、權、利關系，是實現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護個體權利的公共政策內(nèi)容的具體化?？刂菩栽敿氁?guī)劃的基本特征 介乎于土地管理與建筑管理之間，內(nèi)涵豐富。 （1）通過抽象的表達方式落實規(guī)劃意圖。落實共性控制內(nèi)涵；提供個性設計空間。 控制性詳細規(guī)劃通過一系列抽象的指標、圖表、圖則等表達方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設控制、設計控制和開發(fā)建設指導，為具體的設計與實施提供深化、細化的個性空間，而非取代具體的個性設計內(nèi)容。 （2）具有法律效應和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成

7、為法律法規(guī)的可能。 控制性詳細規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應是其基本特征。控制性詳細規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應向微觀法律效應的拓展。我國控制性詳細規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細規(guī)劃中具有法律意義的部分應該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權威地位。 （3）具有相當?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設計綜合；各專項內(nèi)容的橫向匯總。 控制性詳細規(guī)劃中包括城市建設或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設施與市政設施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設計以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細規(guī)劃的控制尺度上進行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)

8、并分別落實相關規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。（4）剛性與彈性相結合的控制方式 規(guī)定性與引導性的結合；通則式與判例式相結合；動態(tài)控制與相互轉化的可能；強制性內(nèi)容的提出。 控制性詳細規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應該做什么”等，引導性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應性與靈活性。剛性與彈性相結合的控制方式適應我國的開發(fā)申請的審批方式?？刂菩栽敿氁?guī)劃編制的基本原則 （1）依法規(guī)劃的原則 控制性詳細規(guī)劃的編制應依據(jù)已經(jīng)批準的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，并符合

9、國家和地方的相關法律、法規(guī)、技術標準等。依法規(guī)劃是保證控制性詳細規(guī)劃法律嚴肅性的前提。 （2）公平、公正的原則 規(guī)劃整體上應有一個通則式控制，即對于規(guī)劃城市中近似區(qū)位、類似性質的的片區(qū)、街區(qū)、地塊應提出一致性的控制要求作為基礎，再根據(jù)開發(fā)建設個體的個體差別，做出針對性的控制與引導，體現(xiàn)公平、公正性?？刂菩栽敿氁?guī)劃應將公共利益保障作為首要任務，是制訂控制指標與控制導則的基本依據(jù)。 （3）公開原則 控制性詳細規(guī)劃屬于行政許可法所規(guī)定的許可依據(jù)的范疇，應遵循行政許可依據(jù)必須公開的要求。控制性詳細規(guī)劃在編制與審批過程中應進行相應的公眾參與的程序設計，廣泛聽取意見并提出相應的規(guī)劃應對或解釋?？刂菩栽敿氁?guī)

10、劃的控制內(nèi)容、成果應盡量簡明、清晰，便于理解，以適應不同層次的公眾參與需要。 （4）整體性原則 編制控制性詳細規(guī)劃遵循局部服從整體，內(nèi)部服從外部的原則。整體的控制往往是自上而下的控制要求，多為具體街坊地塊控制的依據(jù)。而外部條件一般是體現(xiàn)個體局部之間的相互關系，多包含公共利益的內(nèi)容。 （5）可操作性原則 編制控制性詳細規(guī)劃，應充分結合地方實際情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的管理要求，編制工作應在充分的調(diào)研與分析論證基礎上，控制成果應有充分的依據(jù)和可行性，強化與規(guī)劃管理的銜接，提高規(guī)劃成果的科學性和可操作性?？刂菩栽敿氁?guī)劃的發(fā)展歷程現(xiàn)行控規(guī)的編制方法現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題與解決思路控規(guī)編制的新動態(tài)與未來發(fā)

11、展趨勢內(nèi)容提要控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展歷程回顧最初的嘗試 （80年代初） 上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃 是領事館區(qū)，為了國際慣例與國際接軌，借鑒了美國的區(qū)劃技術而編制的詳細規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。 有益的探索 （80年代中后期） 桂林中心區(qū)詳細規(guī)劃（1987） 控制性詳細規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標體系。 廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末） 更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法，一直沿用至今。 蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年） 按現(xiàn)狀規(guī)劃管理 進行三次分區(qū)，區(qū)分對待可開發(fā)用地和公共設施。 汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃 （89年） 適應市場經(jīng)濟的二級用地分類，提出土地使用兼容表，探索了工業(yè)街坊的土地細分開發(fā)模式。 步

12、入成熟 （80年代末90年代初） 幾個相關課題研究：上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究（上海市規(guī)劃局） ； 控制性詳細規(guī)劃編制辦法（建議稿） （江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 ）城市規(guī)劃編制辦法頒布實施（1991年9月3日）溫州舊城改造控制規(guī)劃相關結論伴隨市場經(jīng)濟和土地有償使用而產(chǎn)生；根據(jù)建設管理需求而發(fā)展變革；借鑒區(qū)劃技術的中國特色的規(guī)劃形式。新時期的變革 （90年代末）深圳法定圖則 關注法制層面的革新控規(guī)調(diào)整 控規(guī)動態(tài)維護的嘗試城市設計的興起彌補控規(guī)不足的努力 深圳法定圖則 關注法制層面的革新借鑒香港土地契約；法律關系明確；程序設計是關鍵；編制技術上沒有突破；實踐中面臨挑戰(zhàn)?？匾?guī)調(diào)整控規(guī)動態(tài)維護的

13、嘗試在英國的規(guī)劃許可制度下的行政復議 規(guī)劃許可制度，對具體規(guī)劃采取個案審定的方式； 通過規(guī)劃行政救濟的有關行政復議的程序來改變開發(fā)許可的決定； 復議的具體程序比較復雜，復議成功的機會主要依賴于方案的合理性及其與地方和國家政策相適應的程度。 美國的區(qū)劃修改(Zoning Amendments)和變動（Variances） 申請修改區(qū)劃實際就是要求修改法律； 修改區(qū)劃的程序與最初通過區(qū)劃的程序相同； 通常由于土地本身自然特點而無法滿足區(qū)劃法規(guī)的要求，而申請變動。 國內(nèi)部分城市的控規(guī)調(diào)整制度比較 對上海市、深圳市、天津市、廣州市、重慶市等城市有關控規(guī)層面規(guī)劃的調(diào)整制度的調(diào)查分析：北京市區(qū)中心地區(qū)控制

14、性詳細規(guī)劃 1999年北京控規(guī)、控規(guī)調(diào)整的特點 99北京控規(guī)是以現(xiàn)狀認定為基礎，其調(diào)整是控規(guī)的延續(xù)，屬于一種快速反應規(guī)劃，以法定程序為保障，是實施動態(tài)管理的依據(jù)。 存在問題： 個體行為的泛濫；利益追求的突破口；編制行為無法制約；透明度形同虛設；總體失控。 最根本原因在于政府職能的轉嫁。 其他城市也有類似現(xiàn)象個體合理、總體失控。 新的探索正在進行真正意義上的動態(tài)維護。城市設計的興起彌補控規(guī)不足的努力 城市設計概論 城市空間、美學、人的活動； 城市未來、城市結構、聯(lián)系組織； 設計與法規(guī)的結合； 社會活動、連續(xù)決策的過程。 城市設計與城市規(guī)劃 相互影響，互為補充。 不平行，不對應。國內(nèi)的城市設計更象

15、一種快速反應規(guī)劃，針對實際問題采用不同的形式與解決問題的方法，更加靈活而有針對性，對于彌補法定規(guī)劃的不足具有重要作用。控規(guī)與城市設計的區(qū)別 法律地位不同； 深度與層次不同； 關注的焦點不同； 控制方式不同。兩者銜接方式 城市設計滲透控規(guī)； 城市設計與控規(guī)分工協(xié)作； 控規(guī)中表達城市設計內(nèi)容?，F(xiàn)行控規(guī)的編制方法控規(guī)編制方法編制程序: 前期研究用地規(guī)劃及工程規(guī)劃用地細分指標確定成果編制控制內(nèi)容: 土地使用建筑建造設施配套行為活動控制方式: 指標量化條文規(guī)定圖則標定城市設計引導賦值方法: 形體模擬經(jīng)驗歸納調(diào)查比較規(guī)劃控制指標體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質土地使用相容性環(huán)境容量控制容積

16、率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設計引導建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設置規(guī)劃控制指標體系設施配套市政設施配套給水設施排水設施供電設施交通設施其他公共設施配套教育設施醫(yī)療衛(wèi)生設施商業(yè)服務設施行政辦公設施文娛體育設施附屬設施其他行為活動交通活動控制交通組織出入口方位及數(shù)量裝卸場地規(guī)定環(huán)境保護規(guī)定噪音震動等允許標準值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他新舊編制辦法的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化舊編制辦法內(nèi)容新編制辦法內(nèi)容主要變化1）詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適

17、建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型； 1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；內(nèi)容無變化2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；增加了公共設施配套要求。3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則；強調(diào)了運用城市設計的方法與手段。4）確定各級支路的紅線位置、控制點座標

18、和標高； 4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高；強調(diào)了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通設施的要求，明確交叉口交通組織形式。5）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線； 5）根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合；確定地下空間開發(fā)利用具體要求；增加工程管線綜合內(nèi)容，明確地下空間開發(fā)利用具體要求。6）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。 6）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。內(nèi)容無變化控制性

19、詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內(nèi)容。新增并明確了控規(guī)的強制性內(nèi)容。 （1）強調(diào)了公共設施的配套要求。 原編制辦法中沒有明確說明，但在實際工作過程中，這些設施多屬于公益性內(nèi)容，在實際建設中由于經(jīng)濟利益的驅動往往被侵占或者被忽略，控制性詳細規(guī)劃出于對公共利益保障責任，需要更加明確公共設施的配套要求，包括大、中型公共設施的落位、小型公共設施設施的布點、以及公共設施建設規(guī)模、附加建設條件、服務半徑等控制要求。公共服務設施規(guī)劃控制一覽表序號類別規(guī)劃項目用地面積（公頃）布局位置建筑面積（平方米）其它控制引導要求街坊編號地塊編

20、號1教育科研23醫(yī)療衛(wèi)生45文化娛樂67體育89行政管理1011社區(qū)服務12?？傆嬍姓迷O施規(guī)劃控制一覽表序號類別規(guī)劃項目用地面積（公頃）布局位置控制與引導要求街坊編號地塊編號1給水設施23雨、污水設施45供電設施67電信設施89供熱設施1011燃氣設施1213環(huán)衛(wèi)設施1415消防設施16?？傆嬙O施控制圖則 （2）強調(diào)在編制控制性詳細規(guī)劃時提出城市設計的指導原則。 這就需要在編制控制性詳細規(guī)劃時做較為深入和具有針對性的城市設計系統(tǒng)研究，提出相應的城市設計控制要求，其中包括對建筑體量、體型、色彩等要求。 （3）強調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。 其中明確提出了對公共交通場站用地范圍和站點位置、道路斷面

21、、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強交通的規(guī)劃研究與設計控制。在規(guī)劃實施過程中涉及到地塊開發(fā)容量、人口容量等指標都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關，規(guī)劃調(diào)整時交通影響分析與評價也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時如果不事先考慮好公共交通的場站布局、站點位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實施、改造與整治時缺乏足夠的城市空間，許多設施被忽略或無法落位。國內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃實踐證明，這些方面的控制至關重要不可忽視。重慶適應山地道路特點的局部展寬段渠化處理方式 （4）對于市政設施規(guī)劃明確提出需要進行管網(wǎng)綜合。主要是保證市政設施配套，并作為地塊開發(fā)條件的重要參考。 （5）關于地下空間利用

22、的具體要求。 隨著城市經(jīng)濟實力、建設水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開發(fā)利用越來越成為城市開發(fā)建設的一項重要內(nèi)容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對這一方面的研究與控制手段?？刂菩栽敿氁?guī)劃的控制指標體系中也基本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實施操作中，會出現(xiàn)許多爭議問題和灰色空間，因此，急需對這方面的建設行為進行規(guī)范，并提出科學的控制要求。 地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結合平臺廣場的地下服務設施等，并通過有機的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助服務系統(tǒng)。 （1）城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行

23、規(guī)定 城市詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個地塊允許的建設總量；對特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設高度；規(guī)劃地段各個地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎設施和公共服務設施配套建設的規(guī)定；歷史文化保護區(qū)內(nèi)重點保護地段的建設控制指標和規(guī)定，建設控制地區(qū)的建設控制指標。 （2）2006年4月1日頒布實施的城市規(guī)劃編制辦法第四十二條 條紋中明確規(guī)定，控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內(nèi)容。新編制辦法的強制性內(nèi)容現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題以及解決思路 （1）缺乏通盤考慮導致委托的隨意性和

24、銜接困難。（以中小城市為甚） 1）存在問題： 委托隨意性問題，委托邊界隨時改變甚至有所重疊。 是否應該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？ 2）解決思路： 規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計劃性（年度編制計劃、專門的編制研究中心）。 分區(qū)與標準分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。 3）覆蓋程度與編制深度的對應，重視與近期規(guī)劃銜接。 4）覆蓋深度的區(qū)分與轉換。 重慶的標準分區(qū)系統(tǒng)成為控規(guī)編制的基礎（2）依據(jù)不足的問題普遍存在。（與上位規(guī)劃的銜接存在技術上的缺陷） 1）存在問題 上位規(guī)劃有年限，而控規(guī)無年限。上位規(guī)劃越來越注重宏觀調(diào)控與公共政策屬性，真正落實需要具體指導。 前期研究普遍達不到一定的深度和廣度導致

25、控規(guī)編制的依據(jù)不足。專項規(guī)劃嚴重滯后帶來不確定性和大量前期研究工作。 控規(guī)的表達方式要求簡單規(guī)范，難以審查前期研究的工作。 2）解決思路 在編制辦法實施細則中或地方的控規(guī)編制統(tǒng)一技術措施中明確規(guī)定這一方面的內(nèi)容，將相關研究的結論納入控規(guī)的編制成果。 前期研究上升到上一層次規(guī)劃，改變現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃的表達方式，適應控規(guī)分區(qū)片編制的實際情況，采取總量分配、分層控制的思路，逐層落實到控制性詳細規(guī)劃之中。（3）關于層次與深度1）問題的產(chǎn)生 地區(qū)發(fā)展不平衡，地方具有不同的發(fā)展特色，城市中的舊城區(qū)與新城區(qū)發(fā)展控制要求也不盡相同，不同的開發(fā)方式對控規(guī)的要求都不同 。統(tǒng)一的深度導致有些地區(qū)控制深度不夠，而有

26、些地區(qū)控制內(nèi)容過深卻意義不大。2）解決問題的思路 采取分層控制、層層深入的方式。 采取一般控制和特殊控制相結合的方式。 劃定特定區(qū)有針對性地提出編制深度要求。 將不同的控制要求上升到分區(qū)規(guī)劃層次、或劃定標準分區(qū)時給予明確。剛性與彈性的控制要求、相互之間的轉化。（4）關于規(guī)劃控制指標體系控規(guī)的靈魂1）存在問題指標千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵。指標選取缺乏針對性研究，規(guī)定性與指導性指標需要針對性界定。指標賦值缺乏科學依據(jù)，有主觀臆斷現(xiàn)象。不同的編制單位和區(qū)片導致不公平和銜接困難。2）解決問題的思路地方的統(tǒng)一技術措施提供參考。通過針對性的現(xiàn)狀調(diào)研、歸納總結提供具有通則式意義的賦值標準，強調(diào)公

27、平性。個案賦值結合具體的編制要求浮動變化，并需要提供有力的依據(jù)。上海的建筑密度與容積率附值標準在一定程度上規(guī)范了技術行為，避免主觀臆斷賦值現(xiàn)象。（5）關于用地分類1）問題的產(chǎn)生 目前普遍使用的是國家規(guī)范城市用地與規(guī)劃建設用地分類標準（GBJ 137-90），為計劃經(jīng)濟產(chǎn)物，適用于城市總體規(guī)劃和城市建設用地統(tǒng)計工作。 該標準不適用于控制性詳細規(guī)劃，對有效的規(guī)劃控制和編制技術創(chuàng)新都是一個阻礙。2）解決問題的思路針對規(guī)劃管理與實施的利益集團與開發(fā)建設方式制定新的用地分類。適用于新鮮事物、新類型或新的開發(fā)方式。與國家標準進行有效的銜接，必要時可翻譯或者轉換。適應城市自身的特色，符合管理需要。區(qū)劃管制中

28、有一種表性分區(qū)的手段具有借鑒意義 。目前國內(nèi)已經(jīng)開始了相關的嘗試。（南京的用地分類、北京的多功能用地與待研究用地等）資料來源：南京市規(guī)劃局規(guī)劃編制課題組城市規(guī)劃編制體系新框架研究1999.11 用地兼容與混合用地 用地兼容：是指用地對建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設施，由于比例很低，不會影響用地的主導性質。 例如：住宅用地兼容商業(yè)，指的是可以建設商業(yè)設施，也可以不建，建設與否同開發(fā)商的設想有關，但需要通過規(guī)劃管理部門的認可。 兼容類型的控制和兼容比例的控制：兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取各類建設用地適建范圍表，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關于兼容比例

29、一般都沒有明確，目前國內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術措施時，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過總建筑面積的20%。注：適建 不適建 由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共設施。R1R2R3R4C1C2。1低層居住建筑2多層居住建筑3高層居住建筑4教育設施5商業(yè)服務設施6文化設施7醫(yī)療設施8體育設施10辦公建筑11旅館12商住綜合樓13對環(huán)境基本無干擾、污染的工廠14對環(huán)境有干擾、污染的工廠15普通儲運倉庫16危險品倉庫17社會停車場18加油站。 混合用地： 主要是描述一個地塊的用地性質容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地

30、一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應達到一定的比例。 對于混合類型的控制，應當重點考慮如下原則： 1、用地關聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關研究，辦公設施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關聯(lián)性，因而在混合用地中所見較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂用地的混合是較為多見的混合類型。 2、互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂設施由于其人流、噪音等原因，通常對住宅的私密有相當負面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應當附加相應條件，如要求保持一

31、定的合理的間隔、提供不同的出入口等。 3、合理比例混合原則：對于混合比例的控制，通常應當以用地上不同類型設施的規(guī)模來計量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過50%比例，就可認為是主導用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。混合用地的使用案例借鑒：RM：以居住為主，同時有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%，超過80%的話，則應當算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般只在城市中心或交

32、通樞紐周圍，鼓勵混合開發(fā)的方式，并且必須保證用地功能的混合?；旌系姆绞胶捅壤哂邢喈?shù)撵`活性和適應性。一旦確定為多功能用地，不得進行單用途的開發(fā)建設，必須保證大于兼容水平20%的建筑面積兼容量的混合開發(fā)。F多功能用地數(shù)種互無干擾的設施的混合用地。F1居住兼容公建及其他用地以居住、公建及其他為主的用地，公建及其他建筑面積低于總建筑面積的40F2公建及其他兼容居住用地以公建及其他、居住為主的用地，居住建筑面積低于總建筑面積的40F3數(shù)類設施的混合用地除居住之外的數(shù)類設施的混合用地。 北京關于混合用地的分類定義，規(guī)定主導比例大于60%，但不高于80%。 （6）其他技術問題。 1）現(xiàn)狀認定：法律的不溯

33、及既往原則、復雜的產(chǎn)權關系、現(xiàn)狀的有機規(guī)制。 2）產(chǎn)權地塊：必要、復雜、矛盾。 3）用地細分：最小地塊的概念對于指標體系的意義；劃分最小地塊需要基礎研究；單元開發(fā)的控制彈性。 4）獎勵政策：獎勵政策的真正含義； 獎勵政策的限制。 5）地形復雜地區(qū)的控制研究。 6）控規(guī)調(diào)整：動態(tài)控制優(yōu)勢、總量失控風險、程序的保障。 7）“五線”劃定：表達方式與具體操作。 8）控規(guī)與城市設計銜接：內(nèi)容與形式。 控規(guī)編制的新動態(tài)與未來發(fā)展趨勢（1）編制的規(guī)范性：地方統(tǒng)一技術措施的不斷出臺。（2）編制方法的延伸與拓展：分層控制實踐。（3）編制內(nèi)容的深入：控規(guī)中設計控制的探索。地方統(tǒng)一技術措施：特大城市出現(xiàn)了新的編制方

34、法與編制思路，大多是針對控制性詳細規(guī)劃原有編制辦法的不足進行的相應改進，并形成地方統(tǒng)一的編制技術措施：重慶市控制性詳細規(guī)劃編制技術規(guī)定（2002）；黑龍江省控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)范（2004）；廣東省城市控制性詳細規(guī)劃編制技術規(guī)范指引（2005）；南京市控制性詳細規(guī)劃編制技術規(guī)定（2005）；濟南市控制規(guī)劃編制技術導則（2005）；北京市中心城控制性詳細規(guī)劃通則（2006）。對本區(qū)域內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃的編制行為進行規(guī)范，以便實現(xiàn)總體控制和相互銜接。 地方性的統(tǒng)一技術措施一般都在編制程序與工作階段、分區(qū)劃分與用地編碼系統(tǒng)、規(guī)劃控制內(nèi)容與形式、成果規(guī)范等方面對控制性詳細規(guī)劃進行了詳盡的規(guī)定。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1）是對控規(guī)的分區(qū)劃定與用地編碼進行規(guī)范，基本上形成片區(qū)街區(qū)地塊的劃分層次，提出了相應的劃分原則，并在此基礎上規(guī)范了城市地塊的編碼系統(tǒng)。有些城市提出了“規(guī)劃單元”（名稱不盡相同，但內(nèi)涵相近）的概念提出編制相應的控制單元規(guī)劃作為承