北海市項(xiàng)目研究提案

1、北海市項(xiàng)目爭(zhēng)辯提案第一章 市場(chǎng)狀況北海市場(chǎng)在經(jīng)受了102002蘇。北海房地產(chǎn)新格局初顯。（一、各領(lǐng)風(fēng)騷三五年房地產(chǎn)板塊分析1、云南路板塊云南路板塊的銀龍花園傳來停工的消息，原稱五月交房的承諾將無(wú)法實(shí)現(xiàn)；睛海居的 代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營(yíng)銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前云南路顯得冷清寂 靜。云南路樓市進(jìn)入到其次季度以來，失去了以往火爆的風(fēng)光，像是失寵的孩子的幾個(gè)樓盤消滅銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實(shí)力及策略有關(guān)。有一點(diǎn)值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場(chǎng)的 5大障礙。2、四川路板塊四川路這一樓盤新貴照舊興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推

2、出的政務(wù)區(qū)帶動(dòng)了整個(gè)地塊的升溫。北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè) 進(jìn)展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達(dá)北海港、南通銀灘、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達(dá)，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢(shì)對(duì)板塊的支持力度也格外重要：四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市進(jìn)展的一個(gè)新亮點(diǎn)。作為一個(gè)城市特色 和顏色；外沙海鮮島連續(xù)往南，就是北海的市中心廣場(chǎng)北部灣廣場(chǎng)。廣場(chǎng)周邊有新力、 進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和很多消遣休閑場(chǎng)所構(gòu)成的商務(wù)中心。城區(qū)配套相當(dāng)成熟， 四川路上。如此一條黃金干

3、道，貫穿城市消遣休閑中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。擁有如此眾多得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)的四川板塊成為市場(chǎng)寵兒也就不足為奇了。3、茶亭路板塊蔚藍(lán)海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個(gè)項(xiàng)目成就一個(gè)板塊， 域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少進(jìn)展?jié)摿Α?、銀灘板塊20達(dá) 5 億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國(guó)際旅游項(xiàng)目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改A 地塊項(xiàng)目開發(fā)、銀灘音樂噴泉改造工程工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。將來10 年銀灘板塊將是一個(gè)新的地產(chǎn)亮點(diǎn)。4、潿州島板塊123696 萬(wàn)元，其中潿洲鎮(zhèn)的

4、上島項(xiàng)目1652175那里。雖然現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠(yuǎn)，但其進(jìn)展?jié)摿薮蟆?蠢蠢欲動(dòng)，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢(shì)并不明朗。信任一切會(huì)在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時(shí)消滅一個(gè)多贏的局面。這里大膽猜測(cè)，由于存在旅游經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展以及該島獨(dú)特的地理位置、氣候環(huán)境等因素的影響，今后的潿州島將會(huì)成為另一個(gè)海南島，一個(gè)旅游度假的真正的天堂。(二)、冰山一角浮出水面值得關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1、小戶型成為市場(chǎng)主角ESOHO 三五年內(nèi)還將是市場(chǎng)的主角。理由如下：、北海市其次產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展，成為消費(fèi)群體來源的保障。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展， 或是留在當(dāng)?shù)毓ぷ?。這部分人的薪水高于當(dāng)?shù)?/p>

5、的平均水平，因而有經(jīng)濟(jì)力量購(gòu)買。、消費(fèi)觀念的成熟。據(jù)了解，E529E 養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買做自己閨房的由于總價(jià)低，年輕人有力量消費(fèi)； 空間，小戶型無(wú)疑是最好的選擇。、受到投資者的偏愛。的青睞：簡(jiǎn)潔轉(zhuǎn)手、可住、出租甚至辦公。2、海景房將來潛力巨大，還有待挖掘 這種無(wú)法比擬的資源，讓全國(guó)各地的人群來此度假，因此消滅了一群“侯鳥”型的居住者。 品房成為其首選的度假“基地 海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。茶亭路蔚藍(lán)海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個(gè)典型的代表 ,其良好的銷售業(yè)績(jī),表明白海景房的寬敞的潛力。3、旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起增加。(三)、客戶狀況由于 10 年前

6、的的房地產(chǎn)泡漠的裂開,北海當(dāng)?shù)厝藢?duì)房地產(chǎn)已經(jīng)變得不再敏感。北海市302000,2002蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力氣。1占地,仍舊是第一選擇。外地人才、勞動(dòng)力就業(yè)北海, “準(zhǔn)北海人”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不了的現(xiàn)房，其次再看開發(fā)商實(shí)力如何，才會(huì)做出購(gòu)買。2、異地客戶成了北海樓市的主體。自1999 年以來,北海市的外來購(gòu)房者中，始終以西200363410上海購(gòu)房團(tuán)，托起了整個(gè)北海樓市，北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)一個(gè)畸形市場(chǎng)。外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房地產(chǎn)狀況相比，覺得北 便于炒做獲利。其次章 別墅市場(chǎng)初探更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)

7、猛烈進(jìn)展注入了活力。北海別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn):1、市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大，變數(shù)高。別墅規(guī)劃用地不在少數(shù)。隨著泡沫的頗裂開，大量土地或是荒廢，或是建成“半額。狀況難以精確猜測(cè)，市場(chǎng)的變量大。2、北海別墅樓盤素養(yǎng)參差不齊，整體水平較低設(shè)計(jì)略顯呆板，空間變化少，沒有動(dòng)感和曲折；園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)給小高層各種建筑體混合。缺乏別墅作為高檔盤的尊容、高檔、華貴。3、獨(dú)棟別墅成為市場(chǎng)主流。北海別墅市場(chǎng)中,主要來自于外地客戶。北海以空氣清爽，氣候宜人，適宜6080線城市的客戶,無(wú)論是投資客還是預(yù)備在北海置業(yè),休閑養(yǎng)老的客戶,只及相所在城市的 1/41/5。價(jià)格已經(jīng)不是此類客戶考慮的問題。他們追求的是一種頂尖

8、的生活方式,獨(dú)門獨(dú)院,要的就是真正別墅的生活,能夠體現(xiàn)身份地位的別墅。別墅的本質(zhì)是，奢華。獨(dú)棟別墅才能完整的詮釋，奢華。實(shí)際上,市場(chǎng)已經(jīng)證明白一個(gè)問題。華杰馨園作為別墅市場(chǎng)的一個(gè)有影響力的大盤,同時(shí)作為一個(gè)最為成功的別墅盤，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。豪杰占地 2001280460；2800190全部改為大戶型，總戶數(shù)削減到170別墅生活的渴望。們爭(zhēng)辯和關(guān)注。80的銷售率，已經(jīng)說明白問題。4、聯(lián)排別墅日薄西山置真正的別墅，退而求其次。在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身份和實(shí)力的體現(xiàn)了。在更大的層度上，聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。的土地在等待發(fā)開，而且很多是別墅用地。2、經(jīng)濟(jì)制約。北海樓價(jià)較低，

9、均價(jià)15001/66080產(chǎn)品了。大的差距，這也說明白市場(chǎng)的取向。第三章項(xiàng)目地塊分析、產(chǎn)品定位（一、項(xiàng)目所在區(qū)域分析（略）（二SWOT優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目地塊臨海，在推廣上利于造勢(shì)2、項(xiàng)目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)3、土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā)4、土地獵取價(jià)格低，開發(fā)成本低劣勢(shì)（W）1、項(xiàng)目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃2、位于北海大道與北部灣東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大樓盤，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。4、項(xiàng)目周邊市鎮(zhèn)、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心、風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)5、項(xiàng)目地塊較小，可提高項(xiàng)目本身價(jià)值因素有限機(jī)會(huì)（O）1、項(xiàng)目周邊別墅樓盤較少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤檔次不高

10、。入市可以填補(bǔ)空缺等公共場(chǎng)所源贏得先機(jī)威逼（T）將來的競(jìng)爭(zhēng)激烈待時(shí)機(jī)，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇，可快速重新入市。市場(chǎng)變數(shù)大。第四章項(xiàng)目定位（一、市場(chǎng)定位北海從 2002 年以后，房地產(chǎn)近兩年來進(jìn)展格外快，大有重新復(fù)蘇，再次起飛之勢(shì)。以業(yè)內(nèi)的共識(shí)。幾方面的緣由。一方面，（尤其是在收入水平較高的上 海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以期望有別墅這樣一種居住方式。其次個(gè)緣由筑。對(duì)于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種鋪張的幻想和憧憬。第三個(gè)緣由空氣，可以自由奔跑的綠地，人們渴望回歸自然的一種表現(xiàn)。閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。第四個(gè)緣由10201 棟北海經(jīng)濟(jì)型別墅1 套一般兩

11、房公寓市中心 1 客戶群體。所以用這樣四個(gè)緣由，以及我們之前對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目地塊的分析，就打算本項(xiàng)目定位為低密度住宅的一個(gè)可行性。 密度的居住方式，那么它可以有低標(biāo)準(zhǔn)，可以有中標(biāo)準(zhǔn)，也可以有高標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅。有一種 住方式的生疏上，應(yīng)當(dāng)有低、中、高、豪宅這樣的概念。定位一：1、依據(jù)前文的分析，由于本項(xiàng)目別墅用地的自然環(huán)境資源并不抱負(fù)，以及項(xiàng)目用地本身地局限性，并不足以支撐其開發(fā)成為真正意義的高檔別墅樓盤 ，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟(jì)型別墅則更大的消費(fèi)層面而作出的樂觀變化。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的反映。其密度較高，通常在0.40.6 之間，但由于單風(fēng)光積較小，通常在 180240 平米之間，也有一個(gè)小的庭院，因而也能

12、滿足一般的舒適度要求。2、依據(jù)市場(chǎng)分析得知，作為主流的經(jīng)濟(jì)別墅的代表作，聯(lián)排別墅不適應(yīng)在北海市場(chǎng)的小獨(dú)棟，180240 平方米之間，來滿足市場(chǎng)要求。TOWNHOUSE.TOWNHOUSETOWNHOUSE 之后不僅是產(chǎn)品和房?jī)r(jià)的問題，更主要是精神文化取向問題。 絕不低檔，房?jī)r(jià)上不取暴利也不做低價(jià)，包括其宣揚(yáng)中不做概念也不標(biāo)新立異等各個(gè)方面， 正是小獨(dú)棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā)覺了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流 個(gè)主流市場(chǎng)。需求更受市場(chǎng)歡迎，漸漸成為主流這個(gè)事實(shí)相悖。是該定位的關(guān)鍵。定位二：我們將280400 平方米之間。小的一個(gè)方案。（二、客戶定位異地購(gòu)買占有較大比重別墅定位在第一居

13、所，真正面對(duì)異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴(yán)峻。一系列優(yōu)待政策，近兩年，到北海購(gòu)房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。有人算過2 年，北京空巢家庭約有34%(1+4.4%22=31.5(萬(wàn)戶)，上?？粘布彝ゼs有1002=50(萬(wàn)戶)，假如這些空巢家庭有格外之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ 31.5+50）10%15 萬(wàn)元=122.25(億元)的巨大市場(chǎng)。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，假如放眼全國(guó)，甚至世界， 近的馬來西亞和泰國(guó)，新加坡等國(guó)家，正在通過旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)行宣揚(yáng)， 鼓舞老年空巢遷徙到氣候暖和的熱帶海濱地區(qū)來生活。 外地和國(guó)際養(yǎng)

14、老房地產(chǎn)市場(chǎng)將是北海長(zhǎng)期的市場(chǎng)增長(zhǎng)源泉。戶群體的進(jìn)一步細(xì)分，是對(duì)高端客戶的細(xì)分。度假休閑別墅將是北海別墅一個(gè)重要組成部 分。本項(xiàng)目客戶將以異地客戶為主，主要來自發(fā)達(dá)地區(qū)收入水平較高城市?？蛻魳?gòu)成一：獨(dú)棟別墅的總價(jià)能夠把握在 50 萬(wàn)左右，相對(duì)而沿海和發(fā)達(dá)地區(qū)的中產(chǎn)以上階級(jí)都有經(jīng)濟(jì)力量消費(fèi)。1、對(duì)于社會(huì)頂層階級(jí)而言，小獨(dú)棟作為在海濱城市一個(gè)休閑度假場(chǎng)所，是該階層人士 少時(shí)間進(jìn)行享受，即使長(zhǎng)期空置或是閑置，由于總價(jià)低廉，也不至于心疼 房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達(dá)城市置業(yè)成本過高，會(huì)適當(dāng)?shù)脑谝恍┞糜?、觀光、風(fēng)景的二、 地，也是一種社會(huì)身份的體現(xiàn)。2、對(duì)于社會(huì)的中產(chǎn)階級(jí)。該群體是社會(huì)的一個(gè)中流砥柱，社會(huì)

15、的中堅(jiān)群體。該群體不 輕松愉悅的度假生活。同時(shí)“度假海濱城市的別墅”也能滿足小小的虛榮心。3、甚至對(duì)于小資、白領(lǐng)一層的人士。在大城市養(yǎng)老成本過高，選擇一個(gè)環(huán)境美麗，適于養(yǎng)老的小城市，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。510 年工作經(jīng)受的都有有在北海置業(yè)購(gòu)房的力量。別墅生活 北海這樣一個(gè)度假勝地能擁有一套親海別墅，她的客戶群體應(yīng)當(dāng)是廣泛的，市場(chǎng)潛力巨大。在客戶層面上，我們大膽地猜測(cè)，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)當(dāng)充分挖掘北海本地、南寧 等區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的客戶。在眾多別墅盤中脫穎而 出，就要比樓盤的整體素養(yǎng)了。包括樓盤的整個(gè)規(guī)劃，園藝設(shè)計(jì)、戶型架構(gòu)、還有看不見， 卻客觀存在的社區(qū)文化?？蛻魳?gòu)成二100 萬(wàn)左右的別墅，已經(jīng)

16、將“客戶一”2 3 大部分都去掉了。此時(shí)，公司集團(tuán)購(gòu)買作為辦公場(chǎng)所、以客戶已經(jīng)集中在了我們常說 的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。（三）價(jià)格定位 主要分為三種：自建別墅：1000 元/以下1000-1300元/1500-1800 元/1600-2000元/1800 元/以上22002500 元/50 4560 萬(wàn)之間。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。獨(dú)棟豪華價(jià)格在 100 萬(wàn)以上，價(jià)格體系可參照華杰馨園而定。（四）產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)定位本項(xiàng)目無(wú)論是作為小獨(dú)棟，或是一般的獨(dú)棟別墅，還是其他，客戶基本上是全都的， 大部分作為外銷房，客戶來自于一線發(fā)達(dá)城市，作為海濱度假休閑的一個(gè)場(chǎng)所和投資的物業(yè)。在項(xiàng)目

17、的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分考慮目標(biāo)客戶共性、文化的因素，目標(biāo)客戶所在地的社會(huì)背景和文化背景，以目標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。甚至我們可以依據(jù)客戶需求，在符合整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃大綱的前提下，依據(jù)客戶的需要設(shè)計(jì)，就是所謂的“訂單地產(chǎn)”（一）小獨(dú)棟 分電梯公寓或花園洋房，購(gòu)房者既享受了獨(dú)棟別墅的品質(zhì)，又有一個(gè)可以承受的房屋總價(jià)。小獨(dú)棟別墅中戶型面積集中在 200240 平方米左右，不論哪種戶型均擁有較好較實(shí)際的使用空間和花園獨(dú)立住宅間挑空等，應(yīng)當(dāng)通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計(jì)在空間上進(jìn)行發(fā)揮。 有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨(dú)有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃

18、的小獨(dú)棟別墅在居住模式上是純粹的獨(dú)棟別墅。園中庭。各種精致戶型各盡其趣，180240 2 層3 層結(jié)構(gòu)，四周通透。閱讀自然、健康與美，獨(dú)棟別墅給了業(yè)主更多可能。小獨(dú)棟“八大標(biāo)準(zhǔn)”標(biāo)準(zhǔn)之一：獨(dú)立住宅，獨(dú)門獨(dú)戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨(dú)立私家花園； 標(biāo)準(zhǔn)之二：適合作“第一居所標(biāo)準(zhǔn)之三：舒適有用，不求奢華，面積為180 250 平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居??；進(jìn)行模塊式組合，業(yè)主可以依據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。標(biāo)準(zhǔn)之四：交通便利，位置較好，從市中心的正常車程在2040 分鐘離紅塵不遠(yuǎn)，離自然很近；格外完善，但將來的預(yù)期格外看好； 但又強(qiáng)調(diào)各自相對(duì)的獨(dú)立；在人生與

19、事業(yè)的上升階段，屬于社會(huì)的中堅(jiān)一族。（二）高檔獨(dú)棟別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨(dú)棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn) 尚社區(qū)”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中。迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求，使之成為 一個(gè)為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。1、品質(zhì)庭院質(zhì)下降，導(dǎo)致很多別墅項(xiàng)目庭院面積大為縮水。別墅的本質(zhì)是鋪張，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。 正是由品質(zhì)的主要體現(xiàn)。沒有足夠面積的庭院，花高價(jià)購(gòu)置一個(gè)封閉的居住空間沒有任何意義2、品質(zhì)戶型上多做文章。 間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。廚房、衛(wèi) 味性和流淌性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計(jì)中需要考

20、慮的重點(diǎn)內(nèi)容。3、品質(zhì)建筑風(fēng)格目前北海別墅產(chǎn)品往往以暴富式的張揚(yáng)，而缺乏有品位的優(yōu)雅。別墅不僅僅是賣給暴發(fā)戶的，特殊是本項(xiàng)目是以向發(fā)達(dá)一線城市外銷為主住宅并無(wú)二致。別墅竟然成為在住宅中價(jià)位最高，品位最低的產(chǎn)品類型。市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開發(fā)商和設(shè)計(jì)者并非對(duì)歐美的建筑進(jìn)行過深化細(xì)致的 爭(zhēng)辯，大多顯得不倫不類，在各種古典符號(hào)的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了對(duì)細(xì)部的推敲 物業(yè)的價(jià)值感。第五章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意一、項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目背景（略）地塊資源（略）區(qū)域狀況交通（略）開發(fā)（略）配套（略）二、進(jìn)展定位米，作為本公司開發(fā)地市首個(gè)別墅項(xiàng)目，以小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計(jì)理

21、念，經(jīng)過對(duì)本地塊資源條件評(píng)價(jià)及北海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和物業(yè)特 本項(xiàng)目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一3149800.526700米，作為本公司開發(fā)地市首個(gè)別墅項(xiàng)目，以小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造和突出項(xiàng)目度假休閑、投資養(yǎng)老，價(jià)值較高的基點(diǎn)，使項(xiàng)目建成后成為，超越北?，F(xiàn)有別墅開發(fā)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，營(yíng)造和突出項(xiàng)目度假休閑、投資養(yǎng)老，價(jià)值較高的基點(diǎn)，使項(xiàng)目建成后成為，超越北?，F(xiàn)有別墅開發(fā)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅(jiān)客戶群品嘗和共性精神的復(fù)合型

22、社區(qū)。三、規(guī)劃構(gòu)思及要點(diǎn)單一高尚型別墅社區(qū)“別墅，始終是少數(shù)人的鋪張文化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅僅作為冷冰冰的建筑，而應(yīng)當(dāng)融入到生活中去，成 樓盤形象。精確定位為小獨(dú)棟別墅，堅(jiān)持獨(dú)棟，獨(dú)門獨(dú)院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對(duì)所定 現(xiàn)完善對(duì)接，依據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶共性化要求，供應(yīng)出多種產(chǎn)品組合。項(xiàng)目標(biāo)定的消費(fèi)群體，其年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、收入狀況等各方面狀況也大致相同，因此， 他們必定對(duì)產(chǎn)品種類有著類似的需求。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景， 化，強(qiáng)化了歸屬感。社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、留意生活情趣、關(guān)注生活細(xì)節(jié)的中產(chǎn)單一型社區(qū)，拒絕居住人群簡(jiǎn)單， 層次良秀不齊，強(qiáng)調(diào)自我共

23、性的表現(xiàn)和張揚(yáng)，留意自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品體系及面積配比180240 平方米之間。社區(qū)景觀與建筑群觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，戶與戶之間，戶與整個(gè)園林、園藝處于一種分割不整合狀態(tài)實(shí)現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實(shí)現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。可接受 “向心式弱圍合”布局形式，將獨(dú)棟的住宅約諾干戶內(nèi)繞成U 型，形成相對(duì)獨(dú)立的鄰里組團(tuán)。戶與戶獨(dú)立，院落與院落相連，成為“聯(lián)院住宅 隨機(jī)性變化多，趣味性比較大；組團(tuán)之間相互獨(dú)立，私密性強(qiáng)。中庭花園作為整個(gè)社區(qū)園藝 藝融為一體，避開兵營(yíng)式布局，整個(gè)視覺變化豐富。規(guī)劃分區(qū)建筑組團(tuán)小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為兩個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)都可單獨(dú)形成一個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)由若干個(gè)組團(tuán)組成，每個(gè)組團(tuán)又諾干棟小獨(dú)棟

24、弱圍合而成。31 彈性。路網(wǎng)交通區(qū)的消防、平安、幫助出口。依據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點(diǎn)，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置原則是盡量 做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系便利，考慮項(xiàng)目較小，其基本做法按二級(jí)道路管理。做到人車分流。A、居住小區(qū)內(nèi)的通6環(huán)形雙車道。B、居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè)道（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場(chǎng)地），區(qū)分于環(huán)行車道的盡端車行道，既保證車輛能通到每戶或每棟門口，又最大限度地削減對(duì)住戶的干擾；C、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分別，既可作人行步道，也可作為供住戶運(yùn)動(dòng)的慢跑徑道。通過以上道路分級(jí)規(guī)范化，可滿足居住區(qū) 30慮，便利生活、便利管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指

25、導(dǎo)思想。停車作為別墅區(qū)，面對(duì)汽車化社會(huì)的本項(xiàng)目將充分考慮車輛停放。每戶均配置一個(gè)車位外， 好的價(jià)值平衡。置。住宅規(guī)劃要點(diǎn)住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備合理性的朝向和觀景效果，又能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備可改造性 以適應(yīng)客戶變性化需要。戶型可拆分和合并， 兩功能房之間有門相連，可打掉隔墻變成一套住宅，大房也可以拆分成小房；對(duì)于外墻，在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等， 保證業(yè)主能夠盡自己需要對(duì)戶型進(jìn)行DIY建筑結(jié)構(gòu)為達(dá)到DIY 設(shè)計(jì)，建筑建議接受框架結(jié)構(gòu)。利于自由組合，在成本可接受的狀況下可考慮應(yīng)用隱形梁技術(shù)，可削減天花裝修量，增加室內(nèi)使用空間；錯(cuò)層平面對(duì)于本項(xiàng)目的各類戶型，都在合適的狀況下考慮小錯(cuò)

26、層（不高于45 厘米）的設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實(shí)現(xiàn)功能的分區(qū)。景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)合理地把握進(jìn)深與開間的尺寸比例，大膽接受客廳中空設(shè)計(jì)、穹頂?shù)跖_(tái)，入戶花園、透空玄關(guān)、大陽(yáng)臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、退臺(tái)、大面積采光通風(fēng)，大面積落地窗等景觀層層延長(zhǎng) 較低的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)空間，亦會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生物超所值的感覺。窗 窗格分法獨(dú)特，形式變化豐富。落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、斜屋面采光窗（老虎窗）等，不一而足。貯存類專屬空間包括儲(chǔ)物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房空調(diào)機(jī)位考慮到每一房間的空調(diào)機(jī)室外機(jī)隱蔽式安放，保證建筑外墻潔凈。廚衛(wèi)全部套型的廚房必需為明廚，適應(yīng)客戶需求，可以考慮分別設(shè)置中、西餐廚房。適，

27、衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當(dāng)分設(shè)。管線在建筑物理環(huán)境方面，特殊留意管線的隱蔽支配和西曬面的遮陽(yáng)。建筑立面風(fēng)格 的細(xì)部。樓宇的立面設(shè)計(jì)線條流暢，簡(jiǎn)約大氣，不累贅、不繁瑣。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和氣候狀況。（或彩色水泥瓦屋面斬假石等表現(xiàn)自然形態(tài)的原石材質(zhì)；外墻面以曖色系涂料為主，從色系上與四周環(huán)境融合， 材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對(duì)話。內(nèi)部裝修住宅內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)接受全清水交樓，管線到戶，次衛(wèi)裝蹲廁，主衛(wèi)預(yù)留排污管口。園林景觀規(guī)劃求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。別墅建筑與園林相應(yīng)成彰然一體，相得益彰。 被把園區(qū)裝飾成了一幅自然畫卷。在自然環(huán)境的映照之下使得本項(xiàng)目形成了一個(gè)自然村落， 一

28、種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。A、社區(qū)入口及市政綠地為了便利識(shí)別小區(qū)入口及拔高社區(qū)形象綠地旁，考慮將來在入口通道種植高大直立的亞熱帶樹種（如海棗、椰樹等。地塊間綠化經(jīng)受，同時(shí)通過服務(wù)性道路連接各地塊公共花園至各組團(tuán)。 主地生出沉醉在自然中的感覺。B、用地溝壑構(gòu)建景觀水系仿爍石溪流設(shè)計(jì)溪水潺潺緩緩向下流去并可利用地塊間社區(qū)入口的人工湖作為各地塊自然匯水區(qū)。C、作品以社區(qū)特有的中堅(jiān)文化為引導(dǎo)通過作品來表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。D、強(qiáng)的植物品種。配套及會(huì)所小區(qū)物管用房考慮支配在小區(qū)主入口四周會(huì)所。49 畝地塊入口處，便利兩地塊的業(yè)主使用項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)本項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件（按0.

29、5容積率計(jì)算，戶均220平方米：項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值小區(qū)規(guī)劃總用地畝80居住戶（套）數(shù)戶（套）120居住人口套/4480總建筑面積M254000住宅建筑M253333公建面積M2600700車位個(gè)（臨時(shí)）50容積率0.5綠地率%50第六章 營(yíng)銷推廣策略 卻收效不大。尤其是本項(xiàng)目，定位于異地銷售，在推廣上，也將以異地推廣為主。針對(duì)目標(biāo)客戶群，有選擇的選擇出符合客戶群需要的媒體，投放廣告。定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦PARTTY，酒會(huì)，沙龍等機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目理念的宣揚(yáng)，爭(zhēng)取能夠組團(tuán)飛往北海進(jìn)行實(shí)地參觀，現(xiàn)場(chǎng)逼單。與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢(shì)，以專刊形式介紹本項(xiàng)目，介紹北海。附：注：在此，

30、上海已經(jīng)是“泛概念”了，代表了一線發(fā)達(dá)城市，同樣可以理解成為廣州、深圳等城市。北海項(xiàng)目異地銷售市場(chǎng)研判（一） 生活上海 對(duì)于日常的一些細(xì)節(jié)尤為在意在日常生活中老”之類的好像很遙遠(yuǎn)的事情，也只能放在天際了1、養(yǎng)老離白領(lǐng)有多遠(yuǎn)？ 一個(gè)的白領(lǐng)現(xiàn)在一個(gè)月大約可以掙七八千元左右年輕的時(shí)候，很多人不會(huì)意識(shí)到養(yǎng)老問題，花的錢甚至比掙的錢還要多齡漸長(zhǎng)，也就越來越有危機(jī)感。30 歲是一道檻，一過了這個(gè)檻，養(yǎng)老的問題生怕就會(huì)不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。2、老來靠什么？ 會(huì)平均工資穩(wěn)定提升的前提下，收入越高，到退休時(shí)，養(yǎng)老金達(dá)到退休前收入的比例越低。供應(yīng)的退休金基本上只能達(dá)到退休前總收入的三分之一左右，特殊是對(duì)高

31、收入人群該比例會(huì)更少 。也就是說，假如光靠社保體系的退休金，退休前后的生活將發(fā)生巨大的變化?？梢哉f，在將來幾十年中退休人員僅僅依靠社會(huì)保障系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實(shí)的。而且隨著中國(guó)獨(dú)生子女政策和國(guó)民人均預(yù)期壽命的延長(zhǎng)要照看四位老人，子女也將不再能夠成為將來養(yǎng)老的依托。維持豐足風(fēng)光的晚年生活，還真得好好未雨綢繆。退休金只夠基本生活。假設(shè)某主管稅后月收入 1 萬(wàn)多，我們依據(jù)一般的開銷除去后每個(gè)月大約可以節(jié)余 500020 年時(shí)間，估算下來，到退休時(shí)大約可以存下100 多萬(wàn)元，退休后每個(gè)月還有退休金 1000 元，加上買的養(yǎng)老保險(xiǎn)。這樣的收入依據(jù)一般上海白領(lǐng)的思維，都還要為退休后的生活擔(dān)憂，那

32、么，一個(gè)白領(lǐng)“安度晚年60802020清楚的問題。3、多少錢才能安度晚年？200（大城市，如上海，要維持肯定的生活水準(zhǔn)“安度晚年”的話，需要300萬(wàn)元呢。那么，300假如不作任何投資的話，即便是300 萬(wàn)元，15 年也會(huì)“坐吃山空1，但依據(jù)200620152006201534的2015300170130017需要的錢就是筆大數(shù)目。4、收入消費(fèi)生活47634 元，位列全國(guó)第一。上海從 1992 年以來，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度為 12.3%，而居民平均收入的10%依據(jù)前程無(wú)憂近日發(fā)布的2005 年中國(guó)主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告顯示，明年收入增長(zhǎng)251即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低30%左右。依

33、據(jù)上述資料計(jì)算，估計(jì)上2005506461200076.3%。5110老仍無(wú)保障，那么一般一般的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。收入不多，但星巴克、真鍋、圓緣園，卻是固定時(shí)間的節(jié)目，開銷自然不少。薪水雖不TMSK生活空間的另一種姿勢(shì)；薪水雖然不多，但和平飯店里，由于歲月而泛黃了的白色大理石， ESADA 等眾多定級(jí)品牌的時(shí)然不高，但卻不行不對(duì)自己不好，格調(diào)不行不高雅，品嘗不行不高！5、上海居住成本2004 年 11 月 16 日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信15以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價(jià)為12986892727也達(dá)到 71631 元平方米，外環(huán)線以外的房?jī)r(jià)為 53993 元平

34、方米。近段時(shí)8500900082018828；9上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。以目前的房?jī)r(jià)而計(jì)，一套兩房 75 平方米的住宅，在上海，需要 60 多萬(wàn)元； 100白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少15且還只是最一般的兩房；假如在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下20太可能的。的商品房。6、理財(cái)投資房產(chǎn)，買其次套房子。其次套房子就是為了“養(yǎng)老”的。假如單靠?jī)?chǔ)蓄，再高的收200金變動(dòng)，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達(dá)到6。 老”？依據(jù)退休收入的收入水平，只及工作時(shí)的1/3，要維持小資一貫的高品嘗生活，按一個(gè)一般的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得捉襟見肘。歸結(jié)言之，退療養(yǎng)老期間，上海等大城市消費(fèi)水平過高，不適宜居?。。ǘ?置業(yè)北海1、異地置業(yè)，查找最佳居所北海，位于中國(guó)南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽(yáng)光充分，雨量充分， 氣候溫存，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負(fù)氧離子含量2500 至500050100是個(gè)極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘