深圳寶安中心區(qū)項(xiàng)目介紹

1、 寶 安 中 心 區(qū) 項(xiàng) 目 介 紹 2017年XX月三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、項(xiàng)目本體情況分析四、項(xiàng)目定位目 錄一、項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理五、項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理1項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理項(xiàng)目區(qū)位位于深圳市寶安中心區(qū)，屬于國家級開發(fā)區(qū)“前海”的規(guī)劃范圍內(nèi)，半小時內(nèi)即可通達(dá)深圳主要商圈及交通樞紐20分鐘通達(dá)福田CBD2分鐘通達(dá)前海交通樞紐中心5分鐘通達(dá)寶安機(jī)場15分鐘通達(dá)歡樂海岸10分鐘通達(dá)深圳灣口岸15分鐘通達(dá)華僑城10分鐘通達(dá)海岸城本案30分鐘通達(dá)羅湖區(qū)及火車站30分鐘通達(dá)深圳北站前海規(guī)劃范圍前海位于深圳南山半島西部，伶仃洋東側(cè)，珠江口東岸，包括南頭半島西部、寶安中心區(qū)。前海位于深圳南山半島西部

2、，伶仃洋東側(cè)，珠江口東岸，包括南頭半島西部、寶安中心區(qū)。本案則位于前海的寶安中心區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理政策規(guī)劃前海由國務(wù)院牽頭批復(fù)、中央統(tǒng)籌管理，高起點(diǎn)高規(guī)劃。按照深圳市政府的設(shè)想，前海將引領(lǐng)深圳未來三十年的發(fā)展何為計(jì)劃單列市？在行政建制不變的情況下，將這些城市(區(qū))視同一級計(jì)劃單位，在國家計(jì)劃中單位列戶頭，并賦予這些城市相當(dāng)于省一級的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。計(jì)劃單列市的收支直接與中央掛鉤，由中央財(cái)政與地方財(cái)政兩分，而無須上繳省級財(cái)政。全國唯一享計(jì)劃單列市權(quán)限的管理機(jī)構(gòu)前海是國家級的開發(fā)區(qū)，有獨(dú)立于深圳的立法權(quán)。2011年3月，國家正式將深圳前海開發(fā)納入“十二五”規(guī)劃綱要。2012年國務(wù)院正式批復(fù)前海在金

3、融、財(cái)稅、法制、人才、教育醫(yī)療和電信等方面先行先試政策。2013年6月26日，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃已由深圳市政府審議通過，提出三年內(nèi)投資3898億，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，到2020年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。2010年，中央明確了前海管理局行政地位，確定前海管理機(jī)構(gòu)享有非金融類審批事項(xiàng)的計(jì)劃單列市管理權(quán)限，這在全國是第一個，獨(dú)一無二。中國目前只有5個計(jì)劃單列市：大連、青島、寧波、廈門、深圳?，F(xiàn)正處于提升階段，規(guī)劃利好將逐步顯現(xiàn)20102012年，初創(chuàng)階段，全面完成土地整備工作，引進(jìn)部分高端品牌服務(wù)業(yè)，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展。20132015年，提升階段，基

4、礎(chǔ)建設(shè)逐步落地，初步建立具有一定國際競爭力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，建立國內(nèi)一流的營商環(huán)境，2015年預(yù)計(jì)GDP500億左右。20162020年，發(fā)展階段，形成符合國際慣例和規(guī)則的公共服務(wù)體系和體制機(jī)制環(huán)境，建立起具有國際先進(jìn)水準(zhǔn)的營商環(huán)境。前海范圍深圳市政府?dāng)U容前海，規(guī)劃面積增加一倍?？偨ㄖ?guī)模約2600萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口約80萬人，居住人口規(guī)模約30萬人2013年深圳前海管理局發(fā)布前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃，前海灣片區(qū)包括前海合作區(qū)、寶安中心片區(qū)、大鏟灣港（含后方陸域），總用地面積約3240公頃。增加區(qū)域： 寶安中心片區(qū)、 大鏟灣片區(qū)2010年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)

5、展規(guī)劃，批復(fù)前海深港現(xiàn)代服業(yè)合作區(qū)用地范圍為由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱岸線所圍合的區(qū)域，總用地面積1492公頃。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理2010年國務(wù)院規(guī)劃前海范圍：14.92平方公里2013年深圳規(guī)劃前海范圍：32.40平方公里雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢香港服務(wù)業(yè)占GDP比重92.3%，而深圳服務(wù)業(yè)增加值占GDP的53.2%，已具備了和香港在較高水平上合作發(fā)展的能力。前海輻射珠三角5000萬人口的市場，乃至拓展到超過4億人口的泛珠三角地區(qū)。 毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢前海緊臨香港國際機(jī)場和深圳機(jī)場兩大空港，深圳中山跨江通道、深圳西部港區(qū)和深圳北站、廣深沿江高速公路貫通其中，未來可在10分鐘內(nèi)抵達(dá)深港兩地機(jī)

6、場，半小時內(nèi)抵達(dá)香港中環(huán)。 前海優(yōu)勢是深圳未來的城市雙中心之一，位于“香港深圳廣州”核心位置之上，服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢為深港合作發(fā)展提供強(qiáng)有力產(chǎn)業(yè)支撐項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理未來前海GDP產(chǎn)值將是驚人的，到2020年，前海GDP產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)1500億元，即每平方公里的產(chǎn)出將達(dá)到100億元，相當(dāng)于目前深圳每平方公里產(chǎn)量的25倍，比香港現(xiàn)在的產(chǎn)出量高出兩倍多。 GDP產(chǎn)值發(fā)展優(yōu)勢寶安中心片區(qū)：打造，即中央商務(wù)區(qū)和科技研發(fā)服務(wù)區(qū)，與南山前海共同組成深圳市城市雙中心之一，是深圳西部的商務(wù)、商業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)和文化體育中心。桂灣片區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展金融、信息、貿(mào)易、會計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，吸引企業(yè)總部集聚，打造核心商務(wù)區(qū)。鏟灣片區(qū)

7、：重點(diǎn)發(fā)展科技及信息服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，安排教育、醫(yī)療、文化等在內(nèi)的公共服務(wù)業(yè)，打造綜合發(fā)展區(qū)。媽灣片區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、航運(yùn)服務(wù)、供應(yīng)鏈管理、創(chuàng)新金融及其它專業(yè)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，打造保稅港片區(qū)。前海功能定位為深港合作先導(dǎo)區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、結(jié)構(gòu)調(diào)整引領(lǐng)區(qū)。前海中心重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技及專業(yè)服務(wù)、通訊及媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)六大領(lǐng)域。本案規(guī)劃定位深圳市政府4000億高規(guī)格打造前海，8倍于福田CBD投入度，構(gòu)建寶安中心片區(qū)+“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理交通條件珠三角超級綜合交通樞紐，路網(wǎng)縱橫集成四通八達(dá)，公路、航空、軌道交通系統(tǒng)完善發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，

8、出行便利項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理前海具有銜接深港、覆蓋珠三角、通達(dá)亞太、輻射全球的立體綜合交通體系，含一個口岸、兩大機(jī)場、三條城際軌道、六條地鐵線及前海交通樞紐。廣深沿江高速公路：起于東莞長安鎮(zhèn)，直通深港西部通道，實(shí)現(xiàn)廣州、深圳香港無縫連接；海濱大道：連通桂廟路與機(jī)場，以隧道方式穿越前海；港深西部快線：半小時連接深圳、香港兩大機(jī)場，國內(nèi)國際暢通無阻；穗莞深城際線：廣深城際地鐵，一小時接駁廣州、深圳城市中心；深珠城際線：起于珠海唐家灣站，與穗莞深城際線在深圳前海灣站相接；地鐵交通：羅寶線、環(huán)中線、9號線、11號機(jī)場快線、15號線、西鄉(xiāng)蛇口局部線，通達(dá)全深圳。前海綜合交通樞紐： 位于地鐵11號線前海站，集

9、城際軌道、地鐵、公共交通、口岸等設(shè)施于一體，占地約3萬平，總建面約260萬平，總投資326.8億，一期預(yù)計(jì)2016年完工，是深圳市內(nèi)重要的軌道交通換乘中心。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理香港簽約企業(yè)：匯豐、渣打、恒生、大新銀行、中國銀行（香港）、國泰君安、國信證券、世貿(mào)、嘉里集團(tuán)、香港衛(wèi)視國際傳媒、畢馬威、普華永道，TDK，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)等內(nèi)地簽約企業(yè)：騰訊、深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、招商銀行、越海全球物流公司等前海灣保稅港區(qū)簽約企業(yè)：東方海外、嘉宏、順豐速遞、利豐國際；DHL、卡西歐、飛利浦和家樂福，國際財(cái)團(tuán)洛克菲勒家族、國際金融巨頭摩根大通等入駐企業(yè)前海受全球頂級投資集團(tuán)“青睞”，高端產(chǎn)業(yè)人群居住需求外溢，具

10、備極大的投資潛力根據(jù)前海管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2015年11月底，在前海蛇口自貿(mào)片區(qū)注冊企業(yè)總量突破6.9萬家。國際知名企業(yè)爭相進(jìn)駐前海土地成交地產(chǎn)龍頭看好前海發(fā)展，卓越、華潤、美國地產(chǎn)巨頭等大型房企巨頭重金奪下前海土地，前海價(jià)值斐然2013年7月，卓越123.79億拿下兩塊土地，成為總價(jià)地王；政府要求投資強(qiáng)度不得低于1.5萬/平，兩幅地塊須分別向政府無償移交5.16萬平方米和8.86萬平方米的辦公面積，卓越投資成本近4萬/平。2013年8月，華潤置地以109億拍下T201-0078地塊，成為深圳總價(jià)、單價(jià)雙地王。2014年1月23日，前海2014年首塊土地拍賣。由主持重建紐約世貿(mào)中心地美國地

11、產(chǎn)巨頭兆華斯坦開發(fā)公司為主的聯(lián)合體以134.0999億元競得，樓面價(jià)約28113元平方米，再次刷新深圳單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理項(xiàng)目本體情況分析2項(xiàng)目本體情況分析地段區(qū)位位于前海規(guī)劃范圍內(nèi)，地處寶安中心區(qū)核心地段，緊臨寶安區(qū)政府，遠(yuǎn)眺前海灣，地理位置十分優(yōu)越項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于前海規(guī)劃范圍內(nèi)的寶安中心區(qū)，興業(yè)路、裕安路、金科路、海秀路四條道路包圍中的地塊。項(xiàng)目東面為寶安區(qū)政府和海濱廣場，遙望前海灣片區(qū)；南面不遠(yuǎn)處為大海和廣深沿江高速；西面為大鏟灣片區(qū)，北面為新安中學(xué)。本案項(xiàng)目地塊編號：申辦更新宗地號。土地性質(zhì)：商住用地。項(xiàng)目占地面積：約8.9萬平方米。項(xiàng)目容積率：約7.0?？偨ㄖ娣e：

12、約62.3萬平方米，根據(jù)控規(guī)要求，商業(yè)建筑面積不超過計(jì)容總建筑面積15%（即約9.35萬平方米），住宅面積為總建筑面積的85%（即約52.96萬平方米）。項(xiàng)目土地價(jià)款：不超過2萬元/平方米（按計(jì)容建筑面積計(jì)，最終以政府審定為準(zhǔn)）。項(xiàng)目土地現(xiàn)狀：全區(qū)域平整空地等待項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)。項(xiàng)目公司股權(quán)：土地方占XX%，我方占XX%。項(xiàng)目本體情況分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案項(xiàng)目四至四周均為較高級別的城市道路，周邊主要為寫字樓及商務(wù)建設(shè)用地、豪宅項(xiàng)目、學(xué)校等，具備較好的工作和居住環(huán)境深圳農(nóng)村商業(yè)銀行總部信通金融大廈（建設(shè)中）寶能項(xiàng)目（建設(shè)中）興業(yè)路（雙向六車道）東至興業(yè)路西至金科路金科路（雙向八車道）對面空地（目前為綠化地

13、帶）新安中學(xué)高中部第五大道（已建成）北至裕安路裕安路（雙向八車道）海秀路（雙向六車道）榮超海濱大廈萬駿經(jīng)貿(mào)大廈南至海秀路項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目本體情況分析地理地貌地塊較為方正，內(nèi)部土地平整，基本無高差，目前覆蓋有部分綠色植被，具備良好的開發(fā)建設(shè)條件項(xiàng)目本體情況分析道路交通項(xiàng)目周邊路網(wǎng)縱橫交錯，四通八達(dá)，軌道、航空交通發(fā)達(dá)，輕松到達(dá)市內(nèi)各區(qū)及周邊城市本案離地鐵11號線寶安站直線距離600米離地鐵1號線寶中站直線距離900米離地鐵5號線寶華站直線距離500米寶安站寶安中心站寶華站5號線寶華站1號線寶安中心站 11號線寶安站（在建，2016年通車）寶安大道廣深沿江高速深圳機(jī)場項(xiàng)目本體情況分析景觀環(huán)境項(xiàng)

14、目東面毗鄰寶安文化政治核心景觀軸，南面遠(yuǎn)眺大海和享受濱海休閑公園美景，西面空地和北面學(xué)校無遮擋，景觀條件優(yōu)越本案豪宅項(xiàng)目綠化地帶新安中學(xué)寫字樓五星級酒店項(xiàng)目周邊目前以商務(wù)寫字樓為主，還有部分已建成和在建豪宅項(xiàng)目。東面為寶安行政文化中心，核心景觀軸上包括體育場、行政中心、海濱廣場、圖書館、青少年宮、演藝中心等。南面為3.27公里的濱海休閑公園，包括沙灘泳池景觀區(qū)等。西面為綠化地帶，北面為新安中學(xué)（多層建筑），基本無視線遮擋。配套設(shè)施項(xiàng)目周邊銀行、學(xué)校、酒店、休閑、商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施齊全完善，具備較為成熟的配套條件銀行：建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、渣打銀行學(xué)校：新安中學(xué)（省一級學(xué)校，廣東省國家級示范

15、性普通高中）、濱海小學(xué)、海旺中學(xué)酒店：前海華僑城JW萬豪酒店休閑：寶安體育館、圖書館、青少年宮、演藝中心、藝術(shù)中心、濱海休閑公園等商業(yè)：華潤萬家、創(chuàng)業(yè)天虹、海雅繽紛城、蘇寧電器醫(yī)院：婦幼保健院中心區(qū)新院、寶安武警醫(yī)院影院：中影UL城市影院項(xiàng)目本體情況分析寶安區(qū)政府海濱廣場海旺中學(xué)濱海小學(xué)前海華僑城JW萬豪酒店新安小學(xué)建設(shè)銀行交通銀行中影UL城市影院渣打銀行萬駿經(jīng)貿(mào)大廈寶安體育場龍光世紀(jì)大廈本案榮超海濱大廈圖書館青少年宮演藝中心濱海休閑公園3區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)和政策深圳GDP領(lǐng)漲全國，降準(zhǔn)降息并施行寬松貨幣政策，放開二胎，取消“限外令”及限購等政策利好于房地產(chǎn)發(fā)展 深圳

16、前三季度GDP為12376.66億元 全國排名第四，增速領(lǐng)漲全國10月底，深圳市統(tǒng)計(jì)局公布了深圳前三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，深圳前三季度GDP為12376.66億元，同比增長8.7%。深圳前三季度GDP排名全國第四，比今年上半年提前一位。從增速來看，深圳位于一線城市首位，其中，北京為6.7，上海為6.8，廣州8.3。取消過時的限購政策。2015年12月，深圳一手住宅供應(yīng)面積82.8萬，環(huán)比增長27.8，同比減少29.0；成交面積58.4萬，環(huán)比增加7.8，同比增長1.7；成交均價(jià)44761元/，環(huán)比增長33.2，同比增長68.7。受2014年政策影響以及低迷的市場行情的壓抑，2015年深圳住宅市場報(bào)復(fù)

17、性反彈，成交均價(jià)從年初3萬多的均價(jià)，到年末大漲40%，12月新房均價(jià)再創(chuàng)新高，首次突破四萬。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析深圳住宅情況深圳住宅市場供需兩旺，2015年均價(jià)大幅上漲深圳12月新房均價(jià)逼近4.5萬，供需兩旺10月29日閉幕的中共十八屆五中全會提出，全面實(shí)施二胎政策。深圳全年房價(jià)漲幅達(dá)近40%,12月新房成交均價(jià)逼近45000元，樓市供需兩旺。深圳常住人口1078萬，戶籍人口332萬，非戶籍人口746萬。按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠(yuǎn)低于全國戶均1.1套的水平。截至2015年11月底，深圳新房存量411萬平方米，38419套，去化時間為6.9個月，遠(yuǎn)低于北上廣14個月左右的消化

18、周期。深圳土地面積僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。深圳近2000平方公里的空間已達(dá)到了50%的開發(fā)強(qiáng)度，這在國際上是最高的。深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。深圳入駐有華為、騰訊、中興、萬科、招商銀行、平安保險(xiǎn)、深圳發(fā)展銀行、中集集團(tuán)、中電投資、深圳創(chuàng)投、深KONKA等知名企業(yè)，為深圳地產(chǎn)帶來有力的產(chǎn)業(yè)支撐。深圳前三季度GDP為12376.66億元 全國排名第四，增速8.7%領(lǐng)漲全國。中央政策施行相對寬松貨幣政策，取消限購、限外等措施，利于房地產(chǎn)發(fā)展。二胎政策全面放開庫存量處于健康水平建設(shè)用地供應(yīng)稀缺 生產(chǎn)總值增長迅速政策推動地產(chǎn)發(fā)展人

19、口對住宅需求旺盛房地產(chǎn)行情利好產(chǎn)業(yè)支撐地產(chǎn)發(fā)展未來深圳房地產(chǎn)將繼續(xù)上行態(tài)勢區(qū)域房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展態(tài)勢從深圳經(jīng)濟(jì)、政策、人口、產(chǎn)業(yè)、供求情況、庫存量、土地供應(yīng)等情況來判斷，未來深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步上行2015年12月，寶安區(qū)一手住宅新增供應(yīng)30.8萬，同比減少13.6，環(huán)比增長79.1；成交面積20.9萬，同比上漲26.6%，環(huán)比下降11.4；成交均價(jià)40217元/，同比上漲51.0%。寶安中心區(qū)因12月只有豪宅壹方玖譽(yù)在銷售，因此均價(jià)達(dá)到80000元/。12月，前海有6個項(xiàng)目在售，均價(jià)達(dá)到63666元/。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析寶安區(qū)地產(chǎn)情況寶安區(qū)均價(jià)穩(wěn)步增長，受前海規(guī)劃利好以及本片區(qū)的條件

20、完善，寶安中心區(qū)的房價(jià)上漲迅猛寶安區(qū)均價(jià)突破4萬，寶中均價(jià)達(dá)8萬，前海均價(jià)步入6字頭項(xiàng)目周邊典型樓盤情況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析樓盤名所在片區(qū)建筑類別占地面積建筑面積容積率戶型面積均價(jià)壹方玖譽(yù)（在售）寶安中心區(qū)48層、44層、52層超高層 99390 883256 5.40180-373 四居、五居、177-373 四居、五居、220 五居 85000元/第五大道（二手）寶安中心區(qū)18-30層高層833293275143.1102-125平的三房，164-178平四房62000元/ 宏發(fā)前城（在售）寶安西鄉(xiāng)片區(qū)41層超高層600007000003.80二居8965000元/前海時代CEO公館（在售）

21、南山前海桂灣片區(qū) 11層小高層60595 99800 1.54143-254平米4房80000元/ 前海凱御（在售）南山前海桂灣片區(qū)25層高層7011 44331 4.64612兩居73000元/ 漢京九榕臺（在售）南山前海與蛇口交匯處16層小高層27699 61220 2.2180平米3+1房85000元/恒裕濱城（在售）南山前海與后海交匯處46層超高層35853 259314 4170-270三房、四房120000元/華潤深圳灣悅府（在售）南山深圳灣片區(qū)52層及51層的超高層67000 861000 12.85250平3房、260平3房、320平4房、360平4房138000元/項(xiàng)目周邊典

22、型樓盤建筑類型主要為高層及超高層，建筑密度較高，寶中和西鄉(xiāng)片區(qū)的規(guī)模型大盤較多，因該區(qū)位適宜打造豪宅，產(chǎn)品以三房及以上的大戶型豪宅為主，片區(qū)均價(jià)達(dá)到95000元/平米左右。因位于前海以及前海輻射范圍，位置優(yōu)越規(guī)劃起點(diǎn)高，該區(qū)域的樓盤均十分暢銷。本案壹方中心玖譽(yù)2015年6月6日開盤，超過1000批來自全市各區(qū)的高端客戶蜂擁而至，上午10點(diǎn)項(xiàng)目正式選房，到中午12點(diǎn)，開盤2小時基本售罄，開發(fā)商吸金70億。當(dāng)天推出370套房源，最小面積為148平米，最大為376平米。開盤最低價(jià)位1400多萬，最高達(dá)1.3億。本次開盤最底價(jià)格為4樓單位約7.3萬/平，最高價(jià)為頂層單位17.5萬/平。本次推出具體戶型

23、為：3棟、4棟、5棟144-366平大戶型，其中3棟戶型為366平（4房2廳5衛(wèi)+1傭人房）共86戶，4棟戶型為215平（4房2廳4衛(wèi)+1傭人房）共156戶，5棟戶型有144平（4房2廳2衛(wèi)）、167平（5房2廳2衛(wèi)+1入戶花園）和183平（5房3廳3衛(wèi)）三種，其中183平為復(fù)式戶型，其余為平層戶型。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析壹方中心玖譽(yù)開盤2小時基本售罄，開發(fā)商吸金70億2015年12月16日下午15:00時，“前海時代CEO公館”項(xiàng)目二期在JW萬豪大酒店進(jìn)行公開發(fā)售， 共550套房源一次性全部推售，具體為99套140平4房、30套160平4房、179套164-170復(fù)式3房、88套1804+1房、

24、132套2254房、22套260平5+1房，均價(jià)80000元/平，而去年一期開盤均價(jià)僅4.2萬/平，今年均價(jià)增長近一倍。550套房源開盤當(dāng)天基本售罄?！扒昂r代”項(xiàng)目是深圳地鐵集團(tuán)與中信集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，精心打造的第一個國際都薈住宅，項(xiàng)目位于前海深港合作服務(wù)區(qū)核心區(qū)桂灣片區(qū)東南角，項(xiàng)目將建成集住宅/公寓/辦公/商業(yè)/酒店為一體的前海中央生態(tài)綜合體旗艦。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析前海時代CEO公館二期開盤均價(jià)8萬元/平米，較去年一期開盤均價(jià)4.2萬/平，均價(jià)增長近一倍，550套房源當(dāng)天基本售罄4項(xiàng)目定位前海價(jià)值 自身價(jià)值+TOP4 地標(biāo)綜合體TOP5 特色商業(yè)TOP6 景觀大宅TOP7 便利生活TOP1 全

25、球國際灣區(qū)TOP2 濱海生活國家意志推動區(qū)域，同步全球金融中心，代言深圳未來30年。遙望前海灣及濱海休閑公園，享都市中心、濱海岸線和中軸三重優(yōu)越生活。前海60萬都會綜合體，居住商務(wù)商業(yè)一體，娛樂、購物、休閑應(yīng)有盡有。珠三角交通樞紐中心，道路、航空、軌道交通發(fā)達(dá)， 5分鐘直達(dá)深圳機(jī)場、10分鐘到達(dá)深圳灣口岸，20分鐘通達(dá)福田中心區(qū)。TOP3 極速交通項(xiàng)目自帶特色現(xiàn)代商業(yè)MALL，帶來最前沿國際化生活方式。位于寶安中心區(qū)景觀軸西側(cè)，臨海而建，打造景觀大宅。TOP8 豪宅品質(zhì)項(xiàng)目定位百億公共文化設(shè)施配套，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、影院應(yīng)有盡有。地塊屬性的得天獨(dú)厚注定需要建設(shè)豪宅產(chǎn)品，打造豪宅品質(zhì)。項(xiàng)目核心價(jià)

26、值梳理Regional Assignment前海中央國際生活區(qū)項(xiàng)目區(qū)域定位前海：國家意志推動區(qū)域東方曼哈頓，中國未來經(jīng)濟(jì)首都前海規(guī)劃：占地32.4平方公里，最高起點(diǎn)，特區(qū)內(nèi)最大一塊處女地，國家意志推動區(qū)域；前海投入：深圳前?？偼顿Y約4000億元，8倍于福田CBD投入度，代言深圳未來30年；前海產(chǎn)出： 2020年每平方公里產(chǎn)值100億，2倍于香港，20倍于深圳，6年內(nèi)預(yù)計(jì)人均GDP將超過8萬美元，全球能夠達(dá)到這一數(shù)字不超過10個地方。含金量深圳最高！前海容納：總建筑規(guī)模約2600萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口約80萬人，居住人口規(guī)模約30萬人，輻射珠三角5000萬人口的市場，乃至拓展到超過4億人口的泛珠

27、三角地區(qū)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位超越福田南山，配套密集度最高區(qū)域深圳唯一10分鐘內(nèi)步行奢享百億配套Attribute Location地標(biāo)級頂配綜合體景觀軸線：遙望前海灣及濱海休閑公園，享都市中心、濱海岸線和中軸三重優(yōu)越生活。百億配套：項(xiàng)目周邊銀行、學(xué)校、酒店、休閑、商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施齊全完善，帶來最前沿國際化生活方式。價(jià)值標(biāo)桿：前海所規(guī)劃的住宅規(guī)模約650萬平方米，占比僅為前海總建筑規(guī)模的2.5% ，項(xiàng)目商住的土地屬性價(jià)值將成為標(biāo)桿。前海國際生活區(qū) 地標(biāo)頂配綜合體項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位 全城絕版，創(chuàng)造頂級人居新標(biāo)準(zhǔn)住宅最稀缺 闊綽景觀天際大宅 圈層標(biāo)桿，精英人士匯聚價(jià)值高

28、地公寓最潛力 投資居住首選酒店公寓 多維交通，全球商務(wù)交流領(lǐng)地寫字樓最便捷 國際化智能寫字樓 配套完善，尖端消費(fèi)的購物街區(qū)商業(yè)最醇熟 一站式時尚商業(yè)空間區(qū)域市場解析及項(xiàng)目定位客戶定位 項(xiàng)目重要客戶 項(xiàng)目牽引客戶客戶覆蓋區(qū)域半徑 項(xiàng)目核心客戶來源：福田、羅湖關(guān)內(nèi)實(shí)力客戶，深圳投資客、港人、外國人等客戶特征：善于捕捉投資機(jī)遇、對政策嗅覺敏銳、跟隨交通改善改變置業(yè)地點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：前海利好、地鐵接駁、升值潛力來源：寶安中心區(qū)、新安、西鄉(xiāng)及寶安區(qū)本地客戶客戶特征：多為原住民和周邊樓盤業(yè)主、濃厚寶安情節(jié)、認(rèn)可片區(qū)價(jià)值關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域、服務(wù)、品牌來源：前海商務(wù)客戶、寫字樓轉(zhuǎn)化客戶、南山客戶特征：前海片區(qū)及主流豪宅區(qū)

29、內(nèi)的財(cái)富階層，且有一定地緣性關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目資產(chǎn)屬性、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目升值潛力客戶來源5項(xiàng)目投資分析與結(jié)論規(guī)劃指標(biāo)建筑形態(tài)及配比建筑形態(tài)和指標(biāo)占地：89000容積率：7.0 總建筑面積：623000純商業(yè)面積：35000住宅面積：529550公寓及寫字樓面積：58450建筑形態(tài)面積建面比例住宅52955085.00%商業(yè)350005.62%公寓及寫字樓584509.38%合計(jì)623000100.00%說明：根據(jù)控規(guī)要求，商業(yè)建筑面積不超過計(jì)容總建筑面積15%（即約9.35萬平方米），住宅面積為總建筑面積的85%（即約52.96萬平方米）。商業(yè)面積共計(jì)9.35萬平方米，如果作為純商業(yè)來銷售或者持有

30、的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議拆分為純商業(yè)、公寓、寫字樓三部分：一是3.5萬平米純商業(yè)，控制商業(yè)規(guī)模，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，利于租售；其他為5.85萬平米公寓及寫字樓，因本區(qū)域?qū)懽謽橇至ⅲ虅?wù)氛圍濃厚，有利于開發(fā)公寓和寫字樓產(chǎn)品。項(xiàng)目投資分析業(yè)態(tài)和銷售情況住宅：參考該區(qū)域目前同等產(chǎn)品約8萬元/平米的均價(jià)測算。商業(yè)：參考寶安中心區(qū)以及周邊片區(qū)商業(yè)約10萬元/平米的均價(jià)測算。公寓和寫字樓：目前市場上公寓均價(jià)略低于住宅產(chǎn)品，按照7萬元/平米的均價(jià)測算；寫字樓參考 周邊同等項(xiàng)目約6萬元/平米的均價(jià)測算。公寓和寫字樓總體均價(jià)為6.5萬元/平米。項(xiàng)目投資分析1、業(yè)態(tài)與銷售業(yè)態(tài)面積（平米）單價(jià)（元/平方米）銷售總額（元）可售住宅面積5295508000042364000000可售商業(yè)面積350001000003500000000可售公寓及寫字樓面積58450650003799250000合計(jì)62300049663250000投資成本項(xiàng)目投資分析2、投資成本項(xiàng) 目投資總額（元）總建筑面積單方成本（元/m2）說明樓面地價(jià)12460000000