定遠(yuǎn)項目房地產(chǎn)市場分析報告課件

1、安徽省卓越房地產(chǎn)營銷策劃有限公司安徽省定遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場分析報告二零一二年五月 安徽定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場分析報告目錄定遠(yuǎn)印象313233宏觀政策對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向3435定遠(yuǎn)縣在售樓盤市場調(diào)查總結(jié)定遠(yuǎn)商業(yè)市場調(diào)查定遠(yuǎn)印象一 定遠(yuǎn)縣地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口93.8萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個行政村。 定遠(yuǎn)是農(nóng)業(yè)大縣，人口近百萬，農(nóng)村人口占80%以上，在外務(wù)工經(jīng)商者22多萬人，占全縣總?cè)丝诘?2.5%，定城鎮(zhèn)城區(qū)面積18萬平方公里，城區(qū)人口近17萬人。 定遠(yuǎn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠(yuǎn)融長江

2、三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)。 古有“境連八邑，衢通九省”之譽(yù)。與經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長江三角洲緊密相連，地理交通四通八達(dá)、淮南鐵路貫穿境內(nèi)，京滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)。建設(shè)中的京滬高速鐵路在定遠(yuǎn)穿行，并有設(shè)站。定遠(yuǎn)交通定遠(yuǎn)歷史及人文 定城鎮(zhèn)是江淮之間的古老重鎮(zhèn)，地理位置十分重要，歷史上有九省通衙之稱。在中國幾次南北大分裂中，成為兵家必爭之地。定城歷史悠久。唐天寶4年（745年），定遠(yuǎn)縣治遷至定城，此后1200多年，歷經(jīng)數(shù)朝代，縣治基本未動。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清時城池因戰(zhàn)爭和洪水屢遭破壞，先后修復(fù)10余次。民國28年日本飛機(jī)轟炸定城時，城池全部被毀。明代鼎盛時，城內(nèi)名勝古跡頗多，

3、著名的有董槐墓、魯肅祖母墓、戚繼光亭、巽峰閣、西禪寺、文峰塔等。風(fēng)景區(qū)花園胡，更是景色宜人。那是市容整齊，商埠林立、商賈云集、市場繁華，成為江淮之間重要的物資集散地。定遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì) 定遠(yuǎn)縣2012年政府工作報告顯示：五年來，地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億關(guān)口，達(dá)100.6億元，年均增長13.9%；財政收入增加到8.04億元，年均增長34.5%；固定資產(chǎn)投資增加到75億元，年均增長42.4%；社會消費品零售總額增加到29.8億元，年均增長18.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由41.8：22.6：35.6調(diào)整為38.8：31：30.2。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速始終保持在兩位數(shù)以上，其中固定資產(chǎn)投資、財政收入五年分別增長6.1倍、3

4、.3倍，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力及社會事業(yè)發(fā)展跨入全省二類縣中游行列。 2011年，是“十二五”開局之年，地區(qū)生產(chǎn)總值過百億元，同比增長11.8%；財政收入過8億元，增長57.4%；固定資產(chǎn)投資增長17.5%，社會消費品零售總額增長18%，城鎮(zhèn)在崗職工年均工資增長16.7%，農(nóng)民人均純收入增長18%，完成或超額完成去年年初確定的各項目標(biāo)任務(wù)，實現(xiàn)了“十二五”的良好開局！旅游發(fā)展規(guī)劃“一心兩軸三極四區(qū)”一個中心定遠(yuǎn)縣城游客集散中心兩條發(fā)展軸：合肥-蚌埠公路；滁州-定遠(yuǎn)-淮南公路。三個增長極：藕塘鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)、東興鹽化。四個旅游區(qū)：東南紅色生態(tài)旅游區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定滁路、合蚌路合肥-定

5、遠(yuǎn)段為界限。東北綠色休閑度假區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定滁路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。西南白色工業(yè)觀光區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定爐路、合蚌路合肥-定遠(yuǎn)段為界限。西北古色文化體驗區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西北部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定爐路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。定遠(yuǎn)旅游定遠(yuǎn)旅游定遠(yuǎn)城市總體規(guī)劃 遠(yuǎn)景根據(jù)建設(shè)用地發(fā)展需要，重點向南、向東北（不跨越泉塢山），適當(dāng)發(fā)展向西南拓展。 城市空間發(fā)展策略為：“依托老城，南進(jìn)東擴(kuò)，緊湊發(fā)展”。規(guī)劃期內(nèi)，城市用地拓展依托現(xiàn)狀建成區(qū)附近、具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域向外拓展，主要用地發(fā)展方向：依托東部政務(wù)區(qū)向東發(fā)展，依托工業(yè)園區(qū)向南拓展。 居住用地規(guī)劃為

6、：根據(jù)城市用地總體布局結(jié)構(gòu)，依托城市功能分區(qū)組織居住用地，規(guī)劃形成三個居住片區(qū)，即老城、南部、東部共3個居住片區(qū)，10個居住區(qū)。 近期至2015年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為1921萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為20平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。 中期至2020年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為2426萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為27.5平方公里，人均建設(shè)用地按110平方米/人控制。 遠(yuǎn)期至2030年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為3540萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為40平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。 宏觀政策對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向二調(diào)控關(guān)鍵點對比2011.1.26 調(diào)控措施表述2010.9.29 調(diào)控措施表述

7、二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿俊τ诜績r過高、上漲過快、供應(yīng)緊

8、張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅?？偟膩砜?，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)。調(diào)控關(guān)鍵點新國八條政策內(nèi)容總結(jié)從內(nèi)容上，新國八條可以總結(jié)為“一個創(chuàng)新、五個加強(qiáng)、兩個持續(xù)”。一個創(chuàng)新：直接要求各地政府對新建住房價格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價格的漲幅幅度。五個加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購、落實保障性住房及約談機(jī)制

9、五個方面進(jìn)行強(qiáng)化。兩個持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費。從調(diào)控目標(biāo)來看，依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降。從調(diào)控重點來看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。問責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房價”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房價將制定有更為針對性、有效性的應(yīng)對策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆?，地方政府土地稅收將出現(xiàn)明顯縮減，對當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響國八條對各利益體影響地方政府土地雙限“限房價、控地價”全面限購對于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行

10、了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤空間“被控制”市場需求“被減少” 拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項目銷售周期拉長，檢驗開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險能力更強(qiáng)開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場及城市綜合體這類高價值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快國八條對各利益體影響開發(fā)商 提要：在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費物價指數(shù)回落的背景下，時隔近三個月，存款準(zhǔn)備金率工具再次被使用。5月12日晚間，央行宣布從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2012年5月央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠 影響：大型銀行預(yù)計可貸資金規(guī)模將在第二季度后逐步擴(kuò)大

11、，這一方面有利于降低企業(yè)整體融資成本。在信貸規(guī)模擴(kuò)大后，在個人房地產(chǎn)按揭貸款方面也將迎來更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。多家銀行表示，其整體貸款額度寬松，客戶不必急于申請房貸，對于房貸，銀行將會出臺一些最新的利率優(yōu)惠。2012年1-5月初全國房地產(chǎn)整體情況住宅供應(yīng)和成交：2012年1-3月全國樓市較為平穩(wěn)，價格小幅下跌。自三月開始，樓市回暖，價格平穩(wěn)，開發(fā)商積極推盤，促銷力度也不斷加大，4月新增供應(yīng)量又較上月大幅增長，因此成交量也保持在較高的水平。供求對比：新增供應(yīng)明顯高于成交，市場壓力仍較大。從庫存來看，可售面積增長明顯，出清周期仍保持在27個月，市場壓力依然較大。123對于起步較晚的

12、定遠(yuǎn)房地產(chǎn)來講，房價整體水平仍然較低，老城區(qū)商品房成交均價為38004500元/左右，給市場房價提供了較大的增長空間。在房產(chǎn)需求方面，目前定遠(yuǎn)大部分購房者以自住為主，投機(jī)成分極少，投機(jī)成分極少，這已給了定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。宏觀政策推出目的是在抑制房產(chǎn)投資投機(jī)行為，保重房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前定遠(yuǎn)的市場情況而言，整體房地產(chǎn)市場將依縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。宏觀政策對定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場的影響分析定城鎮(zhèn)樓市整體發(fā)展概述(1)概況：目前定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)基本可分為老城區(qū)、城東新區(qū)二大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資分布零散，開發(fā)量較小，主要以多層為主；城東新區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在定滁路一帶

13、，開發(fā)量較大，小高層、高層為主。（2）住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為二個層次： 近半年定城鎮(zhèn)土地成交分析出讓日期供地方式土地位置土地面積（平米）用途容積率成交價（萬元）受讓單位12.1.20掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東南側(cè)66403商業(yè)1.59000定遠(yuǎn)縣新唐投資有限公司12.1.19掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東北側(cè)7060住宅2.32170安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.1.11拍賣定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)3420商服2.21100安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11.12.30掛牌

14、定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)64330住宅25797安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)52886住宅24765安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)62036住宅25590安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.5掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)金山路東側(cè)21060住宅2.53260定遠(yuǎn)縣凱源天潤置業(yè)發(fā)展有限公司分析：自去年8月至2012年1月，定城共計出讓土地面積40多萬方（折合約600 畝），除去目前定城在售項目，未來市場競爭激烈.11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)16934住宅2.22025定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)22

15、052住宅2.24010定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)長征西路北側(cè)19103住宅+商業(yè)23600榮興、蔣大春、李輝、楊楊11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)戚繼光大道南側(cè)61321商業(yè)1.64900定遠(yuǎn)縣恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11.10.10掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)2251住宅+商業(yè)1.7255安徽安元房地產(chǎn)有限公司11.9.8拍賣定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)4266住宅+商業(yè)1.51230今皓光電（安徽）有限公司11.8.8掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置業(yè)有限公司 2011年，定遠(yuǎn)著力完善城市功能，圍繞老城區(qū)提升、新區(qū)完善，組織實施了35個商住和景觀項目，中等城市形象

16、加速顯現(xiàn)。城東新區(qū)“三項工程”全面開工，長征東路順利實現(xiàn)暢通，岱山路即將建成，路網(wǎng)不斷延伸。 五大專業(yè)市場建設(shè)序時推進(jìn)，瑞特家居廣場建成開業(yè)，萬匯龍商貿(mào)城基本建成，大潤發(fā)超市、汽配城商業(yè)綜合體、東園大市場開工建設(shè)。投資10億元的青島偉業(yè)北極星購物中心成功簽約，肯德基、米蘭假日酒店、永和豆?jié){等品牌商家入駐； 裕安水上花園、中源上東城、金源廣場等一批商住小區(qū)加快建設(shè)。2011年定遠(yuǎn)實現(xiàn)城市建設(shè)總投入35.8億元，拆遷約30.6萬平方米，開發(fā)商品房110萬平方米，其中新開工建設(shè)商品房43萬平方米、銷售商品房35萬平方米。完成陰陵路、四中路等5條3.8公里老城區(qū)道路改造工程?？偨Y(jié)：定遠(yuǎn)縣主要在售樓盤調(diào)

17、查分析三競爭樓盤分布圖本案眾舜時代廣場永成匯金廣場金源廣場中源上東城天裕國際米蘭印象德城御湖國際裕安水上花園華邦匯富廣場盛世新城項目位置定遠(yuǎn)縣人民廣場西側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：13萬方目前銷售信息二期售罄，三期大概5月開盤容積率：3.0左右綠化率：41%最近一次開盤時間二期2010.12最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套中央景觀、地下車位、活動中心、超市周邊配套縣政府、公園、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-8640三房109-12460目前銷售均價（元/）4500目前備案銷售率（）一期二期100%項目近期營銷活動無購房優(yōu)

18、惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點地段、品質(zhì)項目定位廣告語政府邊上的公園府邸開發(fā)商滁州金源房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位金源廣場項目效果圖和區(qū)位圖售樓部 墻體廣告 實景圖項目位置合蚌路與幸福中路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：7萬方目前銷售信息還剩一期幾套在售容積率：6.4綠化率：31%最近一次開盤時間2011.01.23最近一次開盤所推售體量約150套內(nèi)部配套大型購物中心、品牌電梯、空中花園周邊配套金融中心、醫(yī)院、小學(xué)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房7530三房101-12470目前銷售均價（元/）3500目前備案銷售率（）90%項目近期營銷活動暫無購房優(yōu)惠政策

19、暫無目前客戶群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個體經(jīng)營戶、教師項目賣點高層、項目定位廣告語引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來開發(fā)商眾舜置業(yè)景觀設(shè)計單位眾舜時代廣場項目效果圖和區(qū)位圖售樓部 墻體廣告 實景圖項目位置合蚌路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：50萬方目前銷售信息一期售罄，二期未定容積率：1.39綠化率：35最近一次開盤時間2010.11.13最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套會所、幼兒園、菜市場、商鋪周邊配套縣政府、陽光小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園、人民廣場建筑風(fēng)格歐式新古典景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房8520三房98-13060四房142-16720目前銷售均價（元/）3600目前備

20、案銷售率（）一期100%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點配套、品質(zhì)項目定位廣告語城市向東，生活向上開發(fā)商中源地產(chǎn)景觀設(shè)計單位上海誠策中原上東城項目效果圖和區(qū)位圖售樓部 墻體廣告 實景圖項目位置合蚌路與黎明路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：26萬方目前銷售信息一期剩幾套在賣，二期預(yù)計5月份開盤容積率：1.7綠化率：40%最近一次開盤時間2010.10.31最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套幼兒園、會所、車庫車位周邊配套大潤發(fā)、中小學(xué)建筑風(fēng)格江南園林式景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-9040三房100-12060目前銷

21、售均價（元/）3700元/ 目前備案銷售率（）20%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群項目賣點配套、品質(zhì)項目定位廣告語住在定遠(yuǎn)最美處開發(fā)商安徽裕安集團(tuán)景觀設(shè)計單位裕安水上花園 項目效果圖和區(qū)位圖售樓部 實景圖項目位置金山路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：27000方目前銷售信息未開盤容積率：2.6綠化率：35%最近一次開盤時間最近一次開盤所推售體量內(nèi)部配套地下車庫、底層商業(yè)周邊配套縣醫(yī)院、陽光小學(xué)、機(jī)關(guān)單位建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）三房86-91100目前銷售均價（元/）目前備案銷售率（）項目近期營銷活動登

22、記客戶贈送2000元代金券抵購房款購房優(yōu)惠政策登記客戶贈送2000元代金券抵購房款目前客戶群體機(jī)關(guān)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點價格、品質(zhì)項目定位廣告語開發(fā)商永成房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位永成匯金廣場售樓部 項目進(jìn)度項目位置城東新區(qū)合蚌路主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：17萬方目前銷售信息尾盤容積率：2.0綠化率：33%最近一次開盤時間2011.11最近一次開盤所推售體量200多套內(nèi)部配套車位、中央景觀周邊配套縣醫(yī)院、陽光小學(xué)建筑風(fēng)格后現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120目前銷售均價（元/）3300目前備案銷售率（）2期90

23、%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點品質(zhì)、戶型項目定位廣告語花園景觀式生活社區(qū)開發(fā)商滁州天浴房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位福州博林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計顧問天裕國際售樓部 墻體廣告 實景圖項目位置政務(wù)文化廣場西南主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：33000方目前銷售信息3月底2期4棟樓開盤容積率：綠化率：最近一次開盤時間未開盤最近一次開盤所推售體量內(nèi)部配套中央景觀周邊配套政務(wù)文化廣場、縣醫(yī)院、陽光小學(xué)建筑風(fēng)格歐陸景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房82-9540三房91-11560目前銷售均價（元/）目前備案銷售率（）項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目

24、賣點品質(zhì)、戶型項目定位廣告語意大利風(fēng)情的歐式居所開發(fā)商安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位米蘭印象售樓部墻體廣告 項目位置合蚌路與定滁路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：9萬方目前銷售信息住宅售罄容積率：1.6綠化率：36%最近一次開盤時間2011.01.18最近一次開盤所推售體量216套內(nèi)部配套車庫車位、中央景觀周邊配套醫(yī)院、菜場、學(xué)校建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-9030三房90-11860四房13410目前銷售均價（元/）3500目前備案銷售率（）90%項目近期營銷活動商鋪登記購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體企事業(yè)單位職工項目賣點地段、配套項目定位廣告語純

25、多層花園洋房開發(fā)商定遠(yuǎn)德城房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位德城御湖國際售樓部 墻體廣告 項目位置長征路與東城路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：42000方目前銷售信息未開盤容積率：綠化率：40%最近一次開盤時間最近一次開盤所推售體量內(nèi)部配套沿街商業(yè)、車位周邊配套超市、菜場、學(xué)校建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房80-9040三房100-12260目前銷售均價（元/）目前備案銷售率（）項目近期營銷活動預(yù)約登記購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體城鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工項目賣點位置、配套項目定位廣告語植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋開發(fā)商安徽華邦房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位華邦匯富廣場售樓部 墻體廣告

26、 實景圖盛世新城項目位置定發(fā)路與黎明路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：2.7萬目前銷售信息住宅售罄，在售沿街商鋪容積率：綠化率：最近一次開盤時間2010.10最近一次開盤所推售體量200多套內(nèi)部配套中央景觀、沿街商鋪周邊配套一中、菜場建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（ ）占總體比例（）二房三房目前銷售均價（元/）6500元目前備案銷售率（）80項目近期營銷活動現(xiàn)鋪銷售購房優(yōu)惠政策登記1萬抵2萬目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點人氣、價格項目定位廣告語開發(fā)商定遠(yuǎn)縣綠水雅居置業(yè)投資景觀設(shè)計單位售樓部 銘威名仕新城樓盤名稱：銘威名仕新城項目地址：魯肅大道南側(cè)開發(fā)商：滁州市銘威置業(yè)有限公司占地面

27、積：100畝總建筑面積：7.5萬方銷售均價：3318元/平米 3898元/平米物業(yè)類型：小高層、多層容積率：1.1綠化率：/戶型：主力面積86兩房；三房116銷售情況：目前一期所剩房源不多吉家家園樓盤名稱：吉家家園項目地址：東城路與幸福路交口開發(fā)商：定遠(yuǎn)縣遠(yuǎn)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：2892.63平米總建筑面積：16297.34M2銷售均價：4100元/平米物業(yè)類型：小高層、多層容積率：1.6綠化率：31%戶型：90-120銷售情況：/金山麗景樓盤名稱：金山麗景項目地址：金山路與東興路交口開發(fā)商：定遠(yuǎn)縣金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：106畝總建筑面積：14萬方銷售均價：3500元/平米物

28、業(yè)類型：小高層、多層、高層容積率：2.0綠化率：35%戶型：73.1、88.03、93.42、104.8銷售情況：一期在售去化85%。安鹽曲陽國際 樓盤名稱：安鹽曲陽國際項目地址：縣城東新區(qū)幸福東路南側(cè)、金山路東側(cè)開發(fā)商：/占地面積：6萬方總建筑面積：14萬方銷售均價：3850元/平米物業(yè)類型：高層 多層 小高層容積率：2.2綠化率：/主力戶型：80-140 平米銷售情況：12.4.28開盤，共銷120套樓盤名稱總建面（ ）建筑類型容積率平均每層戶數(shù)銷售均價(元/)金源廣場13萬多層、小高層、高層3.01梯2戶2梯3戶3700眾舜時代廣場7萬高層6.41梯2戶2梯4戶3600中源上東城50萬多

29、層1.391梯2戶3700永成匯金廣場2.7萬方小高層2.62梯3戶天裕國際17萬多層、高層2.01梯2戶，2梯3戶3300競爭項目產(chǎn)品要素對比競爭項目產(chǎn)品要素對比-續(xù)米蘭印象3.3萬多層1梯2戶裕安水上花園26萬多層、小高層1.71梯2戶，2梯三戶4100德城御湖國際9萬多層1.61梯2戶3500華邦匯富廣場4.2萬多層1梯2戶盛世新城2.7萬多層1梯2戶 市場在售多以多層、小高層為主，多層屬稀缺物業(yè)價格最高;住宅均價基本都在3200-3700元/平方米之間；多采用1梯2戶、梯3戶的排布設(shè)計。競爭項目核心客戶群體分析樓盤名稱核心客戶群體項目賣點金源廣場機(jī)關(guān)單位職工地段、品質(zhì)眾舜時代廣場鄉(xiāng)鎮(zhèn)居

30、民、個體經(jīng)營戶、教師定遠(yuǎn)第一高中源上東城機(jī)關(guān)單位職工、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民配套、品質(zhì)永成匯金廣場機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民價格、品質(zhì)天裕國際機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶型米蘭印象機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶型裕安水上花園企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群配套、品質(zhì)德城御湖國際企事業(yè)單位職工地段、陪套華邦匯富廣場機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民地段、陪套盛世新城機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民位置、價格客戶群主要集中在縣內(nèi)各企事業(yè)單位職工和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。競爭項目配套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套金源廣場中央景觀、地下車位、活動中心、超市縣政府、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位眾舜時代廣場大型購物中心、品牌電梯、空中花園縣政府、金融中心、

31、醫(yī)院、小學(xué)中源上東城會所、幼兒園、菜市場、商鋪縣政府、小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園永成匯金廣場地下車庫、底層商業(yè)縣醫(yī)院、陽光小學(xué)、機(jī)關(guān)單位天裕國際車位、中央景觀縣醫(yī)院、陽光小學(xué)米蘭印象中央景觀政務(wù)文化廣場、縣醫(yī)院、陽光小學(xué)裕安水上花園幼兒園、會所、車庫車位大潤發(fā)、中小學(xué)德城御湖國際車庫車位、中央景觀醫(yī)院、菜場、學(xué)校華邦匯富廣場沿街商業(yè)、車位超市、菜場、學(xué)校盛世新城中央景觀、沿街商鋪一中、菜場 定遠(yuǎn)在售樓盤在內(nèi)部配套上突出的主要包括停車場、會所、幼兒園等；周邊配套上突出的主要包括學(xué)校、醫(yī)院、公園等競爭戶型配比分析樓盤名稱套型面積段占總體比例（%）金源廣場二房80-8640三房109-12460眾舜時代

32、廣場二房7530三房101-12470中源上東城二房8520三房98-13060四房142-16720永成匯金廣場三房86-91100%競爭戶型配比分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段占總體比例（%）米蘭印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花園二房80-9040三房100-12060德城御湖國際二房80-9030三房90-11860四房13410競爭戶型配比分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段占總體比例（%）天裕國際一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120華邦匯富廣場二房80-9040三房100-12260可以看出，定遠(yuǎn)在售項目在主力套型的特征表現(xiàn)為：套型以二室、三室為主

33、，二室面積段主要在7090之間，三室面積段主要在100125之間。本案周邊在售競盤項目賣點 BY 定位廣告語樓盤名稱項目賣點定位廣告語金源廣場地段、品質(zhì)政府邊上的公園府邸眾舜時代廣場高度引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來中源上東城品質(zhì)、配套、規(guī)模城市向東，生活向上永成匯金廣場價格、品質(zhì)天裕國際品質(zhì)、戶型花園景觀式生活社區(qū)米蘭印象品質(zhì)、戶型意大利風(fēng)情的歐式居所裕安水上花園配套、品質(zhì)、規(guī)模住在定遠(yuǎn)最美處德城御湖國際地段、配套純多層花園洋房華邦匯富廣場位置、配套植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋盛世新城人氣、價格定遠(yuǎn)在售項目在定位廣告語上突出的項目核心賣點主要包括地段、規(guī)模等。本案周邊在售競盤項目購房優(yōu)惠政策分析樓盤名稱優(yōu)惠

34、政策金源廣場無眾舜時代廣場無中源上東城無永成匯金廣場登記客戶贈送2000元代金券抵購房款天裕國際無米蘭印象無裕安水上花園無德城御湖國際無華邦匯富廣場無盛世新城登記1萬抵2萬定遠(yuǎn)在售項目目前無優(yōu)惠政策，但銷售依然火爆，體現(xiàn)了定遠(yuǎn)縣市場容量之大早期樓盤以多層為主、新建樓盤以小高層、高層為主。高層小高層產(chǎn)品逐漸獲得客戶認(rèn)可。A市場以90100平米三房、小三房為主流暢銷產(chǎn)品（70-90平米兩房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶較多認(rèn)可），總價在30萬以上，超過120平米三房產(chǎn)品銷售周期較長。B 注重產(chǎn)品包裝的開發(fā)商，憑借專業(yè)營銷策劃公司進(jìn)行產(chǎn)品整體策劃，提升產(chǎn)品形象，獲得市場追捧。C 地段價值仍然是購房者關(guān)注的第一要素，如金源廣場位于縣政府對面，成為標(biāo)桿項目，獲得較好銷售。D競爭市場總結(jié) 123 根據(jù)定遠(yuǎn)縣城市總體規(guī)劃（20082030年），近期至 2015年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為1921萬人，城市建設(shè)用地 規(guī)模為20平方公里，人均建設(shè)用地按100平米/人控制，未來 市場需求旺盛。 隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以 預(yù)見房價仍有較大的增長空間。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，居民對住宅 品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、 良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。房地產(chǎn)市場保持旺盛需求 房價