XXXX年1月廈門房地產市場分析報告-12

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年1月廈門房地產市場分析報告一、樓市綜述樓市成交堅挺，調控施壓2011年1月， 步入十二五規(guī)劃開局之年的第一個月份，房地產市場的外部環(huán)境略顯復雜。存款準備金率上調，再度發(fā)出了新年信貸政策趨緊的信號。而國務院發(fā)布“新國八條”，則開啟了第三輪地產調控的大幕，凸顯了中央調控樓市的決心和力度。幾乎同時，房產稅在上海和重慶正式試行，業(yè)界紛紛表示將影響房地產市場預期。2011年1月，正可謂“山雨欲來風滿樓”。受調控控信息集集中在下下旬發(fā)布布和政策策效果延延遲影響

2、響，1月月的廈門門樓市成成交量依依然較高高，雖比比上月有有所下降降，但比比上年同同期增加加明顯。各各樓盤成成交熱情情高漲，價價格持續(xù)續(xù)高位。島島內成交交以大戶戶型高端端客戶為為主，島島外以中中小戶型型自住客客戶為主主，成交交火熱，市市場整體體呈現(xiàn)供供不應求求的態(tài)勢勢。一方面面是政策策環(huán)境的的趨緊，一一方面是是廈門樓樓市暫時時的繼續(xù)續(xù)火熱成成交。政政策與市市場的爭爭鋒，誰誰能取勝勝？隨著著春節(jié)淡淡季的到到來，以以及政策策效力的的發(fā)揮，市市場的短短時觀望望在所難難免，市市場供需需雙方都都有可能能做出保保守選擇擇，廈門門樓市或或將經(jīng)歷歷一波成成交低迷迷。20111年11月廈門門商品房房成交數(shù)數(shù)據(jù)20

3、111年11月廈門門市各物物業(yè)成交交面積二、環(huán)環(huán)境解讀讀月末發(fā)發(fā)力，“新國八八條”開啟“政策年年”20111年伊伊始，貨貨幣政策策適度縮縮緊，新新“國八條條”拉開了了“政策年年”的序幕幕，“房產稅稅”、“限價房房”等共同同印證著著房地產產未來“高管控控、高保保障”的發(fā)展展趨勢1.經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境通脹脹高企，金金融縮緊緊貨幣政政策由“適度寬寬松”轉向“穩(wěn)健”，金融融環(huán)境適適度縮緊緊。20011年年1月114日晚晚央行宣宣布,從從20111年11月200日起,上調存存款類金金融機構構人民幣幣存款準準備金率率0.55% 。此此次上調調預計可可一次性性凍結銀銀行體系系流動性性3,5500億億元左右右。央行

4、再再調存款款準備金金率并達達到歷史史新高：大型金金融機構構存款準準備金率率升至119%，中中小型金金融機構構升至115.55%。20110年112月，CCPI指指數(shù)4.6%，業(yè)業(yè)內分析析1、22月份CCPI或或將達到到5%，加加息壓力力進一步步加大。2.國國內政策策新國國八條”出臺，拉拉開“政策年年”序幕20111年11月266日晚，國國務院常常務會議議發(fā)布本本年度房房地產宏宏觀調控控新舉措措，史上上最“給力”的政策策組合“新新國八條條”問世?！案吖芸乜亍壁厔葸M進一步顯顯現(xiàn)，市市場預期期或將改改變新國八八條基本本內容及及影響分分析城市年年輪觀點點：“新國八八條” 在春春節(jié)前發(fā)發(fā)布，明明確了22

5、0111年樓市市調控的的基調，同同時也為為20111年兩兩會埋下下關注民民生的主主動表態(tài)態(tài)。“新國八八條”相比220100年的“國十條條”“國五五條”更為深深入和具具體。政政策涉及及的面更更廣，也也更為嚴嚴厲，表表明了中中央調控控的決心心，同時時也抑制制了消費費者對樓樓市高企企的信心心?！靶聡鴩藯l”進一步步壓縮了了投機性性購房者者，對改改善型剛剛需購房房者的影影響也較較大，誤誤傷在所所難免，而而對普通通自住和和高端購購房者的的影響則則較小。由由于春節(jié)節(jié)往往是是廈門樓樓市淡季季，“新國八八條”對樓市市的影響響在節(jié)后后才能明明顯顯現(xiàn)現(xiàn)，就廈廈門目前前的樓盤盤品質和和開發(fā)商商品牌看看，新房房均價走

6、走低的可可能性很很小，但但成交量量在一定定時間內內逐步減減少并在在較低水水平運行行的可能能性大。如如果兩會會前后有有新的配配套政策策出臺和和落實，廈廈門樓市市成交低低迷將有有可能維維持更長長時間。跳出“新國八八條”看，我我國的房房價問題題是系統(tǒng)統(tǒng)的社會會問題，只只有收入入分配、稅稅制改革革、經(jīng)濟濟發(fā)展模模式等因因素得到到綜合調調整，房房價問題題才能真真正得以以解決。3.國國內政策策“房房產稅”落地，上上海、重重慶啟動動試點1月末末，渝滬滬房產稅稅同時出出臺，基基調溫和和，其長長遠效果果值得評評估；但但稅種出出臺，意意味著后后期廣泛泛執(zhí)行的的可能性性，或將將在短期期影響市市場預期期。重慶和和上海

7、房房產稅比比較城市年年輪觀點點：重慶慶版房產產稅注重對對價格較較高的高高端住宅宅征稅，注注重對純純投資客客群的征征稅；重重慶地產產稅傾向向物業(yè)稅稅的性質質，起征征門檻高高，征收收范圍有有限，整整體基調調較為溫溫和。上海版版房產稅稅征稅稅對象為為本地二二套房和和異地購購房，征征收范圍圍較廣，傾傾向于從從抑制需需求的角角度對房房地產市市場進行行調控。4.廈廈門動向向“限限價房”浮出，將將分流購購房需求求島內前前埔和島島外杏林林將在年年內推出出各10000套套保障性性商品房房；其中中杏北新新城項目目將在近近期推出出，價格格在50000元元/以以內。據(jù)據(jù)了解，購購買限價價商品房房的在88年內不不能在市

8、市場上進進行交易易。限價價商品房房申請條條件：對申請請人收入入條件不不做限制制；要求申申請人為為廈門戶戶口，或或夫妻雙雙方至少少有一人人戶口在在廈門;無房產產買賣記記錄。短期影影響：少少量的保保障性商商品房短短期內對對市場影影響有限限。 首首批僅110000套房源源面市，相相對于龐龐大的剛剛性需求求，僅是是九牛一一毛。 購購房條件件要求購購房者有有一方必必須有廈廈門戶口口，客群群層面受受限，但但將主力力滿足大大學畢業(yè)業(yè)留廈具具有廈門門戶口的的白領階階層。 保保障性商商品房戶戶型主要要為800-1220兩兩房及三三房，是是市場的的主力戶戶型需求求，同時時規(guī)定購購房者須須無房產產買賣記記錄，將將使

9、部分分剛需購購房者延延后商品品房購買買計劃，選選擇觀望望是否有有保障房房機會。長期影影響：影影響購房房計劃，沖沖擊中端端樓盤 廈廈門持續(xù)續(xù)的保障障房供應應，將影影響住宅宅市場的的供給和和需求結結構，助助力廈門門商品房房市場的的高端化化和普通通剛性需需求的保保障化，助助力“四高”趨勢的的實現(xiàn)。 “高保障障”將使部部分符合合本案的的客群放放棄或延延緩購房房計劃，觀觀望于保保障房的的機會。對對島外以以滿足剛剛需為主主的中檔檔樓盤，形形成較大大的競爭爭和沖擊擊。三、月度回回顧需求旺旺盛，島島外剛需需引領成成交1.樓樓市詳情情供需需：新房房供應不不足，存存量房快快速去化化20111年11月廈門門市住宅宅

10、批準預預售量較較小，僅僅11.47萬萬平，為為當月住住宅銷售售面積的的37%，市場場呈現(xiàn)供供不應求求態(tài)勢。本本月批準準預售的的樓盤中中，廈航航高郡、禾禾豐新景景、皇家家御城體體量相對對較大。廈廈航高郡郡、禾豐豐新景均均在當月月開盤，開開盤認購購達6-7成以以上。多數(shù)房房企選擇擇避開春春節(jié)前夕夕申請預預售，導導致20011年年1月住住宅批準準預售量量明顯減減少，市市場以消消化存量量房源為為主。綠綠苑新城城、萬科科?金域域華府、禹禹洲大大學城、天天湖等當當月熱銷銷項目均均為此前前已批售售大盤，目目前均已已去化77-8成成，金域域華府則則已經(jīng)售售磬，市市場存量量比較有有限。1.11、商品品房：成成交

11、火熱熱，同比比增四成成20111年11月廈門門市商品品房共成成交500.177萬平，比比上年同同期增加加逾四成成。其中中，住宅宅交易面面積同比比增加約約72%，非住住宅交易易增加約約兩成，住住宅成交交套數(shù)占占商品房房的半數(shù)數(shù)以上。進入220111年，民民間資本本充盈和和通貨膨膨脹致投投資需求求持續(xù)旺旺盛，受受限購令令影響，地地產投資資轉向商商業(yè)、寫寫字樓等等物業(yè)，推推動廈門門非住宅宅物業(yè)成成交持續(xù)續(xù)增長。典型樓樓盤：永永建頂尚尚小戶戶SOHHO，三三號樓開開盤，開開盤即告告售罄。1.22、 住住宅：需需求旺盛盛，成交交保持高高位本月住住宅市場場延續(xù)了了20110年第第四季度度的熱銷銷態(tài)勢，成成

12、交量330.663萬平平，環(huán)比比下跌55%，同同比增加加了7成成，明顯顯高于220100年的月月均銷量量（200.599萬平/月)。成成交量保保持在較較高水平平。受220100年100-111月批準準預售量量較多影影響，本本月存量量房源供供應較為為充足，加加之近33個月來來新出政政策較少少，市場場信心不不斷增強強，供需需兩旺下下成交繼繼續(xù)活躍躍。本月主主要以中中端樓盤盤成交為為主，整整體的成成交價格格相對較較低。1.3、區(qū)區(qū)域：島島外成交交占7成成，“島外時時代”突顯20111年11月廈門門市島外外住宅成成交套數(shù)數(shù)約占全全市的770%，成成交面積積約占全全市的660%。島島外保持持成交主主導地

13、位位。從區(qū)區(qū)域上看看，海滄滄區(qū)和湖湖里區(qū)引引領全市市住宅成成交，兩兩區(qū)成交交量占全全市的比比重過半半。島內各各區(qū)成交交套均面面積在1150/套以以上，以以高端客客戶為主主，島外外成交的的套均面面積則在在90到到1000/套套之間，主主力購買買群體為為自住剛剛需。20111年11月廈門門市住宅宅成交分分區(qū)情況況1.44、樓盤盤：島外外中小戶戶型熱銷銷，剛需需引領樓樓市成交交廈門市市20111年11月樓盤盤成交量量排名注：紫金家家園和環(huán)環(huán)東海域域火炬園園配套住住宅主要要對內發(fā)發(fā)售。20111年11月，位位于海滄滄區(qū)的綠綠苑新城城成交5508套套，榮登登全市暢暢銷樓盤盤榜首；湖里區(qū)區(qū)紫金家家園位居居

14、次席，共共成交2240套套，不過過此為對對內銷售售樓盤；天湖城城本月完完成銷售售2400套，排排在第三三位；禹禹洲環(huán)東國國際完成成銷售1125套套，位列列第四?？傮w看看來，島島外海滄滄、同安安、集美美等區(qū)域域的中小小戶型大大盤成為為本月成成交主導導；成交交量前十十的樓盤盤套數(shù)占占全市套套數(shù)的660%左左右，成成交向熱熱銷大盤盤集中明明顯；本本月的暢暢銷樓盤盤多為存存量房源源，熱賣賣日久，形形象漸臻臻成熟，產產品和品品牌優(yōu)勢勢是其成成交暢旺旺的主要要原因。2、樓樓盤動態(tài)態(tài)2.11、樓盤盤動態(tài)島內內小戶型型樓盤集集中面世世，總價價低，引引發(fā)市場場廣泛關關注；新新政驟降降，豪宅宅客戶集集中簽約約。融

15、景景灣低調開開盤，悄悄悄賣房房 湖邊邊水庫片片區(qū)的大大戶豪宅宅（約2220戶型）融融景灣于于月初低低調開賣賣，均價價260000元元/，僅僅在中山山路設臨臨時售樓樓處，面面向高端端市場和和老客戶戶，一期期項目已已然悄悄悄賣出六六成。永建建頂尚SOOHO風風靡，一一期售罄罄 在住住宅受調調控限制制較多的的情況下下，主打打SOHHO辦公公、商業(yè)業(yè)的永建建頂尚試試推一期期3#樓樓，主打打30左右挑挑高3.6米產產品，精精裝均價價約1880000元/，開盤盤火爆搶搶購，備備受年輕輕白領熱熱捧。水晶晶appple二二期小戶住住宅，再再續(xù)日光光 繼一一期項目目熱銷后后，水晶晶appple二二期于11月21

16、1日開盤盤，均價價約1660000元/。開盤盤當日基基本售罄罄，僅余余少量低低層，力力證小戶戶型住宅宅的市場場認可度度。禾豐豐新景島內內小戶，認認購過半半 1月月23日日開盤的的禾豐新新景同樣樣以600-900中小小戶型為為主，推推售當日日已認購購過半，均均價約1180000元/。世茂茂湖濱首首府新政驟驟降，集集中簽約約 受月月末“新國八八條”影響，世世茂湖濱濱首府組組織客戶戶集中簽簽約，以以求規(guī)避避新政影影響。2.22、樓盤盤動態(tài)島外外新盤頻頻推，高高性價比比樓盤熱熱銷，島島外大盤盤氣象初初顯；新新政影響響初現(xiàn)，橡橡樹灣開開盤受冷冷。綠苑苑新城交通通利好，有有推即罄罄 受海海滄大橋橋西引橋橋

17、開通等等利好影影響， 1月初初海投旗旗下樓盤盤綠苑新新城銷售售火熱，連連續(xù)多日日占據(jù)樓樓盤銷量量榜首，銷銷售均價價約80000元元/。廈航航高郡開盤盤首日，售售逾八成成 經(jīng)過過長達一一年的宣宣傳儲客客，1月月15日日，同安安新盤廈廈航高郡郡推出一一期樓盤盤，其中中5.77米挑高高戶型占占70%，贈送送面積大大，均價價83000元/平，開開盤首日日認購超超過八成成。華潤潤橡樹灣灣英倫倫學府，集集美大盤盤雛形展展現(xiàn) 1月月8日，集集美新盤盤華潤橡橡樹灣開開放售樓樓處，主主打英倫倫和學府府風格；29日日，橡樹樹灣全面面開盤，推推2300套準現(xiàn)現(xiàn)房，均均價1005000元/平平，受春春節(jié)和新新政影響響，市場場反應平平淡。不不過集美美大盤云云集，區(qū)區(qū)域發(fā)展展后勁十十足。中洲洲濱海城城實景景示范區(qū)區(qū)公開，同同安大盤盤初露崢崢嶸 號稱稱廈門第第一大盤盤的中洲洲濱海城城1月223日公公開實景景示范區(qū)區(qū)、營銷銷中心和和樣板房房，島外外大盤氣氣象逐漸漸顯現(xiàn)。四、后后市展望望短期觀觀望難免免，房價價下行“火候不不夠”1.政政策走勢勢20111年必必然是“政策年年”，對地地產的“高管控控”和住房房問題的的“高保障障”將使房房地產政政策環(huán)境境難以恢恢復寬松松。2.市市場需求求新政抑抑制了投投資和部部分改善善性需求求，而限限價房也也將使部部分購房房者延緩緩購房計計劃，市市場需求求的觀望望態(tài)