合富輝煌-天津中北鎮(zhèn)瀾灣花人文宜居住區(qū)項目營銷推廣策劃-141p-2012年-銷售執(zhí)行方案課件

1、合富輝煌房地產(chǎn)2012年6月30日中北“這一次，拒絕平庸”瀾灣花園項目營銷策劃案揭幕運河南岸RBD生活你知道嗎？英國的泰晤士河也曾經(jīng)是一條臭水溝-中國生態(tài)學(xué)學(xué)會副理事長 欽佩 現(xiàn)在，已經(jīng)沿河形成RBD。誰說，南運河不可以呢？因為城市經(jīng)濟的快速發(fā)展人口的迅猛增加房價的快速上漲城市中心區(qū)用地的稀缺 所以，帶來了工業(yè)、科技、主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起城市人口的加速外溢價值洼地效應(yīng)的快速形成近郊的城市化進程啟動這個時代，有獨特的特征中北，就在這樣一個環(huán)境下崛起思路框架5個WWHATWHOWHEREHOWWHYWHAT項目所在版塊現(xiàn)狀什么樣？我們項目的特征是什么？我們的優(yōu)勢是什么？我們的定位是什么？WHOWHE

2、RE誰，是我們的目標客戶他們在哪里我們要解決的問題HOW如何定價？銷售目標怎么制定？如何推廣？WHY為什么選擇合富？WHAT讓我們先來看看項目所在版塊的現(xiàn)狀人口：固定人口3.8萬，流動人口3.7萬面積：轄區(qū)面積38.5平方公里，下轄23個行政村區(qū)位：緊鄰?fù)猸h(huán)線，毗鄰南開區(qū) 中北鎮(zhèn)天津百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)百花之鄉(xiāng)十大環(huán)外居住組團之首南運河RBD起步區(qū)1stWHAT項目區(qū)位-中北鎮(zhèn)我們來說說，中北鎮(zhèn)的故事項目所在版塊現(xiàn)狀 中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？定位明確的新城鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)定位：產(chǎn)業(yè)：工業(yè)、服務(wù)業(yè)共同發(fā)展。橫向布局積聚成團，縱向延伸成鏈。環(huán)境：打造宜居環(huán)境，以南運河為資源優(yōu)勢發(fā)展RBD，擴大居住區(qū)規(guī)模。總部經(jīng)濟產(chǎn)

3、業(yè)園中北工業(yè)園一汽夏利第二工廠沿南運河外環(huán)線以西段大約4.2公里，發(fā)展RBD（游憩商務(wù)區(qū)）曹莊花卉市場WHAT項目區(qū)位-中北鎮(zhèn)我們來說說，中北鎮(zhèn)的故事項目所在版塊現(xiàn)狀中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？交通便捷的新城鎮(zhèn)東臨南開區(qū)，西接楊柳青，道路縱橫，四通八達。芥園西道中北大道京福公路外環(huán)線津同線西青道距離城市中心區(qū)僅8公里左右，驅(qū)車僅需15分鐘；周邊匯集多條主干道路：外環(huán)線、京福公路、中北大道-芥園西道、津同線、西青道、密云路-快速路等，交通基礎(chǔ)質(zhì)素較好。WHAT項目區(qū)位-中北鎮(zhèn)我們來說說，中北鎮(zhèn)的故事項目所在版塊現(xiàn)狀中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？擁有河資源的新城鎮(zhèn)南運河穿鎮(zhèn)而過，RBD規(guī)劃實現(xiàn)成為可能。

4、2500年前，吳王夫差在揚州建造了中國最古老的運河之一京杭大運河，溝通南北經(jīng)濟往來。如今，這條河的天津段西青區(qū)中北鎮(zhèn)南運河將被重新規(guī)劃，打造成集休閑娛樂、都市觀光、商務(wù)會展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為一體的天津都市游憩商務(wù)區(qū)，重現(xiàn)黃金水道盛景。南運河都市游憩商務(wù)區(qū)首個項目 永旺商業(yè)已正式營業(yè)，全市規(guī)模最大的茶葉城、珠寶城、花卉基地等項目也將逐一落戶沿河兩岸，最終形成以RBD帶動的沿河經(jīng)濟帶。南運河RBD計劃總投資額300億，以兩橫四縱六彎一島為基本框架，規(guī)劃一座五星級酒店；一座大型生態(tài)公園；四處地鐵站點；一批學(xué)校、醫(yī)院及文化設(shè)施；數(shù)十條道路。WHAT項目區(qū)位-中北鎮(zhèn)我們來說說，中北鎮(zhèn)的故事項目所在版

5、塊現(xiàn)狀中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？漸趨成熟的配套環(huán)境購物：物美超市、永旺超市，購物方便，學(xué)校：中北小學(xué)、中北中學(xué)、大稍直口中心小學(xué)，寶寶樂幼兒園。向南4公里大學(xué)城。醫(yī)療：1公里范圍內(nèi)僅有建明衛(wèi)生所、汪莊村衛(wèi)生所，2公里范圍內(nèi)也僅有4所社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站，沒有大型公立醫(yī)院。距離7.5公里三甲醫(yī)院中醫(yī)醫(yī)科大學(xué)一附屬醫(yī)院。銀行：農(nóng)行、建行、上海銀行、興業(yè)銀行、招商銀行分布中北大道兩側(cè)。萬卉路兩側(cè)分布工行、北京銀行、光大銀行。存取款便利。 特色商家：希樂城。永旺超市物美大賣場希樂城中北小學(xué)中北中學(xué)項目所在版塊現(xiàn)狀WHAT中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？漸趨成熟的居住環(huán)境在建萬科朗潤園、盈潤園、霞飛路63里弄、大地

6、12城6期、新津國際、云錦世家等項目。已入住項目萬科假日風(fēng)景、金廈水語花城、華亭國際、富力灣、芒果郡及大地12城等。居住氛圍已趨于成熟。但僅限中北大道兩側(cè)。萬科、富力、金廈、樂康、綠海等多家知名地產(chǎn)公司合力打造，區(qū)域居住價值迅速突顯。大地十二城中信珺臺霞飛路63里弄萬科假日潤園華亭國際云錦世家新津國際津靜公路立交橋外環(huán)線地鐵2線-曹莊站南開區(qū)長江道居住區(qū)西青道南運河 中北大道榮烏高速本案：瀾灣永旺Mall希樂城中北鎮(zhèn)板塊在售項目較多，均都是知名開發(fā)商，競爭激烈，但未來區(qū)域升值空間較大主要項目 開發(fā)商總建面（萬） 容積率物業(yè)類型主力戶型（）開盤日期目前銷售價格（元/）去化速度（萬/月）總體存量

7、（萬）大地十二城 天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 751.3住宅 二房80-90；三房120-140 2006/12/182000.3725中信珺臺 天津中信翔達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 181.4住宅；別墅 二房90-100；疊加250-300 2010/6/11高層：12000；別墅：200000.483萬科盈潤園天津中天萬方投資有限公司 162.5住宅二房95；三房115-1352010/3/1589000.432華亭國際 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 29.481.37住宅 二房80-90；三房110-120 2008/7/3190000.123霞飛路63里弄 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 241.3

8、住宅 一室70-80；二房80-90 2010/5/15100000.1916雲(yún)錦世家天津中一天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 641.12住宅;別墅高層：二室88，三室120-144；洋房：135-225戶型；別墅：190-240戶型2011/9/25高層：8200；洋房：12000；聯(lián)排：290000.1962新津國際 新津新科置業(yè)有限公司 11.151.85公寓；別墅 一室54-60二室90-100三室120-1402011/10/1581000.258河畔馨居天津市鵬程物業(yè)有限公司0.94.1住宅68-75一房；92-124二室2012/3/1081000.050.7備注：月均去化速度=2011

9、年7月至2012年6月成交月均去化量板塊內(nèi)在售項目余貨超過119萬項目所在版塊現(xiàn)狀WHAT中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？競爭格局歷經(jīng)7年發(fā)展住宅建設(shè)200萬平米 華亭國際 江南城萬科盈潤園霞飛路63里弄大地12城萊茵小鎮(zhèn)雲(yún)錦世家中北鎮(zhèn)楊柳青鎮(zhèn)社會山津尚花園張家窩鎮(zhèn)河畔馨居直接競爭板塊次級競爭板塊津淶公路宏城御溪園人和院邊緣競爭板塊摩卡假日中天中北鎮(zhèn)地塊主要競品主要來源于中北板塊內(nèi)的大地12城、萬科盈潤園、霞飛路63里弄、云錦世家、華亭國際等項目，中北板塊內(nèi)競品于本項目的產(chǎn)品和目標客群都較為相似，是本項目的直接競爭項目，次級競爭主要來自張家窩和楊柳青板塊，津淶公路沿線板塊能形成一定的邊緣競爭。項目所

10、在版塊現(xiàn)狀WHAT中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？競爭格局歷經(jīng)7年發(fā)展住宅建設(shè)200萬平米核心競爭項目高層、洋房價格區(qū)間集中在8000-10000元/，月均去化量集中在2000-4000主要項目 開發(fā)商總建面（萬） 容積率物業(yè)類型主力戶型（）開盤日期目前銷售價格（元/）去化速度（萬/月）總體存量 （萬）大地十二城 天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 751.3住宅 二房80-90；三房120-140 2006/12/182000.3725萬科盈潤園天津中天萬方投資有限公司 162.5住宅二房95；三房115-1352010/3/1589000.432華亭國際 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 29.481.37住

11、宅 二房80-90；三房110-120 2008/7/3190000.123霞飛路63里弄 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 241.3住宅 一室70-80；二房80-90 2010/5/15100000.1916雲(yún)錦世家天津中一天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 641.12住宅;別墅高層：二室88，三室120-144；洋房：135-225戶型；別墅：190-240戶型2011/9/25高層：8200；洋房：12000；聯(lián)排：290000.1962河畔馨居天津市鵬程物業(yè)有限公司0.94.1住宅68-75一房；92-124二室2012/3/1081000.050.7備注：月均去化速度=2011年7月至2012年6

12、月成交月均去化量核心競爭項目余貨超過108萬項目所在版塊現(xiàn)狀WHAT中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？競爭格局歷經(jīng)7年發(fā)展住宅建設(shè)200萬平米區(qū)域競爭格局小結(jié)知名開發(fā)商集聚中大體量項目較多多層、高層產(chǎn)品為主，少量別墅中小戶型為主，目標客戶群重疊較為嚴重單盤平均月度成交量在20004000平米價格走勢基本平穩(wěn)，2012年進入回調(diào)階段，大部分項目打折促銷以價換量，后市有回彈空間。項目所在版塊現(xiàn)狀WHAT中北鎮(zhèn)是一個什么樣的版塊？競爭格局歷經(jīng)7年發(fā)展住宅建設(shè)200萬平米WHAT讓我們再來看看我們自己的項目2nd我們具有什么外部特征？我們具有什么內(nèi)部特征？我們的價值是什么？我們的定位是什么？項目本體特征分析我

13、們的項目是一個什么樣的項目？WHAT項目核心價值體系梳理項目本體特征分析我們的項目是一個什么樣的項目？WHAT項目北側(cè)緊鄰南運河南側(cè)緊鄰新津楊公路新英倫風(fēng)格外檐飾面關(guān)鍵詞：河畔、英倫風(fēng)格從戶型配比情況來看90平米以下戶型僅占32.34%戶均面積達到105平米兩室占比54%三室占比41%四室占比5%三室與四室占比基本與兩室持平，未來大戶型的去化是項目重點問題。從產(chǎn)品配比情況發(fā)現(xiàn)，項目戶型面積偏大，高端路線，是項目定位的機會，也是項目操作的必由之路。項目本體特征分析我們的項目是一個什么樣的項目？WHAT關(guān)鍵詞：高端關(guān)鍵詞總結(jié)：我們的項目是一個 河畔 英倫風(fēng)格 生態(tài)低密復(fù)合型高端住區(qū)那么，根據(jù)項目的

14、特質(zhì)，我們找出怎樣的一個形象符號來區(qū)隔市場？讓我們從英倫風(fēng)格 來說起英倫風(fēng)尚 玫瑰精神玫瑰，英國國花，花中之王，大隱隱于市，電梯河濱洋房，用心打造區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)異化產(chǎn)品，只給“懂品位”人士鑒賞。沿“中北大道”兩側(cè)，郁金香、薰衣草、雛菊、百合、玉蘭都有了，形成“單一、呆板”平庸之風(fēng)，為城市外溢人口打造的“剛需”產(chǎn)品。從概念上我們就要“差異化”，做“精細制作”。不和中北版塊競品做對抗借“中北”強勢打造“精致 精細”產(chǎn)品合富的觀點玫瑰象征著品質(zhì)、格調(diào)，本案將打造為“精致、品質(zhì)”的高端住區(qū)，項目就如同一朵盛開的玫瑰在“中北花?！敝凶繝柌蝗?，高貴綻放玫瑰寓意什么？象征什么？教堂內(nèi)氤氳著玫瑰經(jīng)光散漫地穿透一

15、片紅色的花瓣玻璃窗原來，玫瑰是一朵信仰低吟一首長詩叫玫瑰傳奇詩人最終贏得貴族女子的“玫瑰”芳心原來，玫瑰是一段愛情18世紀的貴族用一品脫的玫瑰煉制精油來芳香自己原來，玫瑰是一種氣質(zhì)我愛 我的吾愛把你的名字印記在玫瑰花瓣上原來，玫瑰是一生永恒You Jump I Jump所有叫Rose的女子都有別樣的魅力原來，玫瑰是一種品德絢爛花海中我看到一朵玫瑰玫瑰，是一朵信仰玫瑰，是一段愛情玫瑰，是一種氣質(zhì)玫瑰，是一生永恒玫瑰，是一種品德世人尊崇 玫瑰精神其實每個人心中都有一朵玫瑰項目定位我們愛生活，更看重氛圍將一種品質(zhì)的、品位的“玫瑰精神”植入社區(qū)中北升級版河濱畔英倫風(fēng)尚人文宜居住區(qū)Update Zhon

16、gbe項目定位By RiverEngland StyleCultural riverside Community根據(jù)項目定位，剖析項目價值，需進行形象提升的工作，并將“玫瑰主題”做實，做細，通過形象概念的導(dǎo)入，為世人打造一個純正、復(fù)刻的“英倫風(fēng)尚 玫瑰精神”的棲居之地。本體價值形象提升高綠低密附加值項目形象內(nèi)部細節(jié)河濱生活英倫風(fēng)尚玫瑰精神電梯洋房舒適感墅質(zhì)感價值支撐項目定位本體價值一條南運河 河濱生活由此開始唯一電梯洋房 新英倫風(fēng)格外檐48%點線面綠化率 宜居綠色住區(qū)“水街” 主題中央商業(yè)街 休閑一站式形象提升內(nèi)部細節(jié)玫瑰大道，細心養(yǎng)護浪漫的英倫景觀文化主題形象提升內(nèi)部細節(jié)五重垂直綠化曲徑通幽

17、的景觀小徑形象提升內(nèi)部細節(jié)色香味形聲全感官接觸情景化小品形象提升內(nèi)部細節(jié)嚴謹?shù)募毠?jié)處理河濱風(fēng)來波浩渺，潮漲潮落時，耳邊傾聽河水的纏綿，只有美麗才讓驛動的心悠然靠岸。心的晴空是如此燦爛!漫步其上，聆聽水浪的嬉戲聲，赤足行走的心情，找回記憶與心底的一份靜思，讓心在此靠岸。 內(nèi)部細節(jié)打造一條河濱親水觀景木棧道附加值成立“瀾灣會” 整合優(yōu)資源高銀馬球會楊柳青高爾夫球場私人定制服務(wù)藝術(shù)品鑒賞拍賣琴棋書畫協(xié)會形象提升形象提升會所“英倫風(fēng)尚 玫瑰精神”藝術(shù)品館玫瑰種植園形象提升藝術(shù)品館英倫風(fēng)尚 玫瑰精神打造本案的文化屬地，營造英倫藝術(shù)文化氛圍英倫文化會所 人文體驗館形象提升項目形象案名建議VI應(yīng)用導(dǎo)視系統(tǒng)L

18、OGO案名建議金玫瀾灣金玫：一個階層的象征，代表一種高貴氣質(zhì)與品位。瀾灣：開啟河濱生活，親水親自然，天地人和棲居之地。英倫風(fēng)尚 玫瑰精神LOGO備選案名月瀾灣南運河如一彎新月，傭攬本案，劃出一道精美的人居之線。瀾灣：開啟河濱生活，親水親自然，天地人和棲居之地。VI應(yīng)用導(dǎo)視系統(tǒng)卉 錦 道道 旗項目圍擋精神堡壘中北大道物美超市入口形象稿誰將成為我們的目標客戶競品項目客戶構(gòu)成區(qū)域客戶分類項目目標客戶群方向客戶構(gòu)成模型WHO&WHERE尋找，我們的客戶 我們要爭取哪些人群？他們居住在哪里？他們干什么工作？他們有什么愛好和習(xí)慣？他們買房的目的是什么？他們的年齡是多少？讓我們來看看，競爭項目的客戶構(gòu)成區(qū)域

19、內(nèi)其他項目成交客戶構(gòu)成WHO區(qū)域現(xiàn)成交客戶基本分類追求品質(zhì)生活的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，注重區(qū)域價值、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面，其中一部分人群購房為投資目的。提高生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一局所為主，以全面改善現(xiàn)有居住條件為主要購房目的，住球面積指標的增大，產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高。此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。外溢及地緣安居型客戶：此類客戶購買力較弱，對區(qū)域具有一定的認可度，此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其他要素

20、。WHO本項目目標客戶群定位方向一方面對區(qū)域原有客戶進行升級再篩選另一方面借助西部新城的成熟、區(qū)域未來的發(fā)展、交通網(wǎng)絡(luò)的高可達性、項目產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，大力導(dǎo)入新的優(yōu)質(zhì)客群，達到客戶層級提升，有利于項目在最大范圍的傳播首期吸引高質(zhì)素客戶，利用此類客戶的聚集效應(yīng)為未來項目發(fā)展打好基礎(chǔ)，突顯羊群效應(yīng)WHO目標客戶群總體劃分以實力型改善客戶為主力客群WHO目標客戶群總體劃分以實力型改善客戶為主力客群根據(jù)生命周期理論，確定目標客戶群特征WHO 爭取 客戶 重要 客戶目標客戶群總體劃分市區(qū)黃河道、長江道、復(fù)康路中環(huán)以內(nèi)客戶及地鐵2號線（曹莊東馬路段）所輻射到的客戶核心客戶地緣改善客戶看好區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品有吸引

21、力的外區(qū)域客戶，老年置業(yè)客戶WHO目標客戶需求描述同一水平線的經(jīng)濟能力，對生活懷有夢想，自信滿滿，他們對生活有著自己的審美，他們看起來特別隨意，其實他們非常挑剔，他們深信，高品質(zhì)生活必然從選擇高品質(zhì)的住宅開始。我們的客戶喜歡以心理認同指標，代替物理指標他們買的不是房子，而是生活因此他們更看重戶型面積無論大小，設(shè)計必須要人性化透過窗戶我能看到什么在這座房子里我能有一個安靜讀書的角落么期望過一種有情趣的高品質(zhì)生活既然今天在為明天努力，那么也可以將明天的生活預(yù)支到今天WHOHOW我們?nèi)绾味▋r才能符合我們的項目定位1st整盤銷售周期？我們采取什么樣的價格策略？我們怎么制定入市價格？整盤均價我們要實現(xiàn)多

22、少？價格策略整盤銷售周期預(yù)估中北版塊內(nèi)除位于外環(huán)以內(nèi)的中信珺薹項目外，其余競品單盤去化速度均未超過4000平米/月。按照理想去化速度4000平米/月計，項目住宅部分（6.5萬平米）整盤去化周期最低為16個月備注：月均去化速度=2011年7月至2012年6月成交月均去化量HOW價格策略我們采取什么樣的價格策略？目前，我們擁有得天獨厚的外部資源。我們擁有最為具有競爭力的產(chǎn)品。我們擁有未來的細分市場和目標客戶群。我們，符合 高開 的條件但是，目前市場環(huán)境不明朗，西青區(qū)域整體價格走勢經(jīng)歷波動下探后，剛剛進入平穩(wěn)階段。市區(qū)核心區(qū)位項目價格促銷策略頻繁，對環(huán)外項目形成了價格壓迫。中北內(nèi)各競品項目（除別墅產(chǎn)

23、品外）近期上破10000元/平米難度較大，故此，建議后期平走高開平走，小步快跑，穩(wěn)步兌現(xiàn)價值，實現(xiàn)利潤預(yù)期HOW價格策略 那么我們?nèi)胧性撊绾味▋r呢？區(qū)域內(nèi)競品的情況是怎么樣的呢？HOW物業(yè)地址：西青新津楊公路西行500米建筑面積：85萬綠 化 率：40%規(guī)劃戶數(shù)：9000戶銷售報價：8400元/（6組團）投 資 商：樂康集團開 發(fā) 商：天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計：東林筑景景觀規(guī)劃設(shè)計有限公司區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊容 積 率：1.98建筑形態(tài)：多層、小高層、高層開盤時間：2011-10-01（6組團）車位配比：1:0.7裝修標準：毛坯交房物業(yè)管理：天津陽光家園物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計：東

24、林筑景景觀規(guī)劃設(shè)計有限公司大地12城是中北鎮(zhèn)板塊體量最大的項目，建筑面積85萬平方米。它包含大型多功能會所、幼兒園、小學(xué)、大型群落商業(yè)街區(qū)等完善的配套設(shè)施；項目總共分為7個大組團，目前已開發(fā)到第六組團楓樺園，1-4組團已入?。豁椖?-4組團為西班牙風(fēng)格，6組團為Art deco風(fēng)格，建筑形式豐富多樣；大地十二城HOW戶型戶型區(qū)間（）套數(shù)面積（）套數(shù)占比一室一廳62-729669919%兩室兩廳86-1068027765175%三室兩廳127-1441672172216%表：大地12城6期產(chǎn)品配比表圖：2011年7月-2012年6月大地12城成交明細大地12城6期產(chǎn)品以86-106兩室為主力戶型

25、，超過整體供應(yīng)套數(shù)的75%大地12城2011年7月至2012年6月總共成交4.4萬，月均去化3700，2011年10月大地12城新開6期組團并以此為契機降價700元/左右，開盤當月去化超過1.3萬。價格小幅回落，目前均價8200元/大地十二城HOW物業(yè)地址：新津楊公路西行1800米建筑面積：67萬綠 化 率：65%規(guī)劃戶數(shù)：4000戶銷售報價：高層：8000/，洋房:1.2萬/，別墅：3萬/投 資 商：綠海地產(chǎn)開 發(fā) 商：天津中一天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計：豪斯泰勒張思圖德建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊容 積 率：1.12建筑形態(tài)：多層、別墅、高層開盤時間：2011-09

26、-28車位配比：1:1裝修標準：部分高層精裝修，其余房源毛坯物業(yè)管理：世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司建筑設(shè)計：華匯工程設(shè)計集團有限公司雲(yún)錦世家項目規(guī)劃用地面積60.3萬平方米，總建筑面積67萬平方米。其中住宅64萬平方米，商業(yè)3萬平方米，容積率1.12，綠化率為65%，建筑密度20%，是目前市場較為稀缺的低密景觀大盤。 高層產(chǎn)品采用ARTDECO風(fēng)格，多層和別墅以英倫風(fēng)格為主。 雲(yún)錦世家高層洋房別墅HOW戶型戶型區(qū)間（）套數(shù)面積（）套數(shù)占比兩室兩廳891921711450%三室兩廳11952618514%三室兩廳1331401867736%表：雲(yún)錦世家（在售）高層產(chǎn)品配比表圖：2011年10月

27、-2012年6月雲(yún)錦世家成交明細雲(yún)錦世家高層主推89兩室兩廳、119三室兩廳、133三室兩庭戶型，89兩室戶型超過供應(yīng)套數(shù)的50%云錦世家開盤至2012年6月底共成交1.7萬，月均去化1890，月成交量波動較大，由于項目單價過高等原因，2011年12月至2012年3月總成交量不足800，2012年4月雲(yún)錦世家推出大量6.8折房源，成交量大幅回升。價格波動較大，同類產(chǎn)品單價快速回落雲(yún)錦世家HOW物業(yè)地址：西青芥園西道與外環(huán)線交口西行1.5公里處建筑面積：16萬綠 化 率：40%規(guī)劃戶數(shù)：2000戶銷售報價：9000元/投 資 商：萬科地產(chǎn)開 發(fā) 商：天津中天萬方投資有限公司代 理 商：世聯(lián)地產(chǎn)區(qū)

28、域板塊：中北鎮(zhèn)板塊容 積 率：2.5建筑形態(tài)：高層開盤時間：2012-03-04（8號樓）車位配比：1:1裝修標準：精裝修交房物業(yè)管理：萬科物業(yè)建設(shè)單位：南通二建萬科盈潤園占地面積6.4萬平方米，建筑面積16萬平方米，容積率2.5，整體由16棟24-32層到頂高層組成；項目目前7、8號樓在售，均價9000元/，10、11號樓尚未開盤，其余樓座均已售罄。萬科盈潤園HOW戶型戶型區(qū)間（）套數(shù)面積（）套數(shù)占比兩室兩廳87.7764561732%三室兩廳97-11537411419%三室兩廳120-138991278450%表：萬科盈潤園7、8號樓產(chǎn)品配比表圖：2011年7月-2012年6月萬科盈潤園

29、成交明細萬科盈潤園7、8號樓戶型以97-138的舒適戶型為主，88剛需兩室僅占供應(yīng)總量的32%萬科盈潤園2011年7月至2012年6月總共成交5.2萬，月均去化4300，2011年7-8月份萬科盈潤園因無房源可售，導(dǎo)致成交量不足100，2011年9月萬科盈潤園加推新樓座，當月去化超過2.4萬。成交價格小幅回落，目前均價9000元/萬科盈潤園HOW物業(yè)地址：中北大道萬源路與卉安道交口建筑面積：24萬綠 化 率：42%規(guī)劃戶數(shù)：2500戶銷售報價：11000元/投 資 商：上海上投集團開 發(fā) 商：天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司景觀設(shè)計：成都綠茵景園工程有限公司區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊容 積 率：1.3建筑形

30、態(tài)：多層、小高、高層開盤時間：2010-05-15車位配比：1:1裝修標準：毛坯交房物業(yè)管理：上海誠成物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計：天津市中天建筑設(shè)計院霞飛路63里弄位于中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，占地18.5萬平方米，總建筑面積24萬平方米，分四區(qū)開發(fā)，共64棟，總戶數(shù)2500戶左右，是一個集高層、多層和洋房多種建筑形式的高端居住社區(qū)。 建筑風(fēng)格沿襲了“海派文化”的精髓，借鑒了源于法國的歷史悠久的ART-DECO建筑風(fēng)格。目前洋房在售，均價12000元/霞飛路63里弄一區(qū)售罄二區(qū)待售三區(qū)待售四區(qū)在售HOW戶型戶型區(qū)間（）套數(shù)面積（）套數(shù)占比一室兩廳59-7193618527%兩室兩廳87-94240215

31、7769%三室兩廳120-1251417554%表：霞飛路63里弄四區(qū)1-13號樓戶型配比圖：2011年7月-2012年6月霞飛路63里弄成交明細霞飛路63里弄四區(qū)1-3號樓戶型以87-94兩室兩廳為主，占整體供應(yīng)套數(shù)的69%；59-71一室戶型占供應(yīng)套數(shù)的27%；霞飛路63里弄2011年7月至2012年6月總共成交2.3萬，月均去化1900，2011年9月霞飛路63里弄首次加推，當月去化1.1萬，但隨著2011年第四季度購房者觀望情緒日益濃厚，成交量急劇下滑，2011年10月到2012年3月總成交量不足2000，2012年4月項目開始以價換量，成交均價下滑2000元/左右，成交量穩(wěn)步回升。近

32、期以價換量，成交均價9500元/霞飛路63里弄HOW價格策略我們采用市場比較法定價綜合考慮項目的位置、產(chǎn)品、形象及定位等因素，我們選取萬科盈潤園、大地12城和云錦世家三個項目作為參考進行定價。我們先來回顧一下他們5月的實收單價。大地12城5月實現(xiàn)均價：8506元/平米霞飛路63里弄5月實現(xiàn)均價：9613元/平米萬科盈潤園5月實現(xiàn)均價：9566元/平米HOW價格策略我們采用市場比較法定價9918根據(jù)市場比較法，我們分12項因子對各項目進行打分，并根據(jù)各項目情況與本項目差異分別設(shè)定參考權(quán)重。最終，測定單價約為9920元/平米。鑒于目前市場政策環(huán)境趨緊，區(qū)域價格回歸并上破的機會不大。故此，建議10月

33、以此價格入市。通過產(chǎn)品差異化和高性價比贏得首開的高去化。HOW11.1212.0112.0212.0312.0412.0512.06中央經(jīng)濟會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控，適時適度“預(yù)調(diào)微調(diào)”國務(wù)院會議：繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率央行、發(fā)改委、住建部：支持剛需全國兩會：堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸多地提高公積金貸款額度國務(wù)院：堅持房產(chǎn)調(diào)控政策不動搖 決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率國土部：閑置土地滿1年按地價20%征閑置費國土部：綠色住宅給予利率優(yōu)惠央行調(diào)息提高普通住宅指導(dǎo)價格土地市場三條新政公積金存貸款利率下調(diào)國家

34、天津兩會定調(diào)樓市調(diào)控不動搖后，調(diào)控長期化已成市場共識，地方政府對后市政策方向更加明朗。同時，在央行等部委表態(tài)對首套房貸、普通商品住宅開發(fā)等給予信貸支持下，適度保剛需成為各地方政策微調(diào)出口。不少二三線城市轉(zhuǎn)向提高住房公積金貸款額度，降低公積金首付等相對溫和的做法，引導(dǎo)剛需客戶入市。價格策略整盤均價預(yù)估關(guān)于后市政策的研判及價格增速的預(yù)估HOW政策出現(xiàn)松動跡象中央明確提出支持首套各地方政府開始嘗試預(yù)調(diào)微調(diào)需求被抑制超過1年后市回彈出現(xiàn)可能價格策略整盤均價預(yù)估所以，我們大膽預(yù)估18大召開半年后，可能出現(xiàn)市場回暖機會。所以，我們以地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖期的增速，月均1%增速預(yù)計我們的價格變化平均速率我們給出的末次

35、推貨價格為開盤價格9920元/平米*（1+16%）11500元/平米如考慮末期推貨的產(chǎn)品與首期推貨產(chǎn)品的差異性（電梯洋房） ，則末期推貨價格可上調(diào)500元/平米至12000元/平米整盤均價建議在：10500元/平米HOW關(guān)于后市政策的研判及價格增速的預(yù)估時間2012年10月2012年12月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月合計樓座13#14# 2#3#4# 1#5#6# 7#10#11#8#9#15#16#12#17#18#套數(shù)601321081221128496714面積6029.4411235.879620.5813826.4612249.427676

36、.4911109.0371747.29均價9920920099001020011000115001200010534.019貨值59812044.81033700049524374214102989213474362088279635133308360755787298推貨計劃123456789101112131415161718HOW我們?nèi)绾卧O(shè)定本年度營銷計劃2nd本年度銷售目標？各階段營銷工作鋪排？年度營銷計劃本年度銷售目標時間2012年10月2012年11月2012年12月合計推貨樓座13#14#2#3#4#套數(shù)60132192面積6029.4411235.8717265.31均價992

37、0992092009451.4404貨值59812044.8103370004163182049銷售目標套數(shù)洋房305540小高層8080合計30585120去化率洋房50.00%8.33%8.33%66.67%小高層60.61%60.61%面積洋房3014.72502.4533333502.45333334019.6267小高層6809.6181826809.6182合計3014.72502.45333337312.07151510829.245銷售額洋房29906022.44984337.0674984337.06739874697小高層62648487.2762648487合計29906

38、022.44984337.06767632824.34102523184目標年度總銷售額突破1億元本年度營銷工作如何鋪排？10月媒體引爆主題：產(chǎn)品7月媒體預(yù)熱(區(qū)域軟文篇)平銷期開盤期8月-9月11月營銷公關(guān)活動12月階段時間VI設(shè)計、整體包裝完畢宣傳制作物等完成媒體加溫主題：銷售業(yè)績媒體鞏固主題：加推籌備&蓄客期推廣線媒體組合南運河RBD規(guī)劃高峰論壇媒體洽談(外展場籌備)外展場及看房車就位數(shù)據(jù)庫營銷短信短信戶外、網(wǎng)絡(luò)、紙媒選擇及洽談營銷策略執(zhí)行二次加推期DM派單戶外及首期報廣出街報廣DM形象導(dǎo)入賣點輸出項目動態(tài)傳遞大型開盤活動報廣DM戶外戶外營銷策略執(zhí)行7月營銷籌備，線上亮相，開始蓄客蓄客期

39、銷 售 線：外展場開放，開始蓄客，目標客戶積累量：200組推 廣 線：VI設(shè)計，形象確定，戶外及首期報廣、DM出街渠 道 線：進行調(diào)研，鎖定區(qū)域大客戶資源開始線下傳播活 動 線：策劃小型暖場活動，集聚人氣所需支持：外展選址及裝修，銷售道具、物料籌備。項目外圍包裝 外展選址：中北物美、永旺（二選一）；西湖道樂購、華苑人人樂（二選一）。后期售樓處裝修完畢，可撤掉一處外展。臨時銷售中心選址：暫定富力灣（注：如售樓處面積僅200平米可能影響項目高端體驗，建議通過內(nèi)部裝修及裝飾營造高端銷售氛圍。）【“金玫綻放 耀世登場”】外展亮相7月蓄客期營銷策略執(zhí)行針對居住區(qū)域活動為主，宣傳進社區(qū)利用銷售賣場、展場增

40、強客群體驗感受;通過深入社區(qū)的產(chǎn)品推廣會展示項目形象，增強親和力.社區(qū)活動：舉辦社區(qū)消夏晚會等參與性活動；社區(qū)宣傳欄：與城區(qū)各優(yōu)質(zhì)社區(qū)物業(yè)聯(lián)系，在各社區(qū)入口設(shè)立本項目宣傳欄，并根據(jù)銷售節(jié)點及時更換宣傳信息；DM：針對拆遷區(qū)域進行DM派發(fā)。玫香飄八方 多點爆發(fā) 尋找目標客戶7月蓄客期營銷策略執(zhí)行營銷策略執(zhí)行8月9月線上集中發(fā)力，持續(xù)蓄客蓄客期銷 售 線：目標客戶積累量：200組推 廣 線：戶外、報廣、DM、網(wǎng)絡(luò)硬廣、地鐵2號線媒體，網(wǎng)絡(luò)及報紙軟文渠 道 線：大客戶資源拓展，大客戶單位拜訪，客戶積累活 動 線：策劃小型暖場活動及營銷公關(guān)類活動，集聚人氣，也可同時選擇與區(qū)域村鎮(zhèn)政府合作承辦當?shù)卣猩虝?/p>

41、議、地區(qū)規(guī)劃高峰論壇、舉辦產(chǎn)業(yè)投資說明會和本項目產(chǎn)品說明會等。中北區(qū)域內(nèi)購房的客戶一般為中高端客戶，多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和個體產(chǎn)業(yè)業(yè)主為主。與政府相關(guān)部門合作，承辦其舉行的政府招商會議、產(chǎn)業(yè)說明會等活動，有效建立與政府領(lǐng)導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)業(yè)主之間的聯(lián)系，尋找區(qū)域高端客戶。針對高端客戶承辦政府招商會議/產(chǎn)業(yè)講座、項目產(chǎn)品說明會多點爆發(fā) 尋找目標客戶蓄客期營銷策略執(zhí)行8月9月【金玫綻放 英倫風(fēng)尚】營銷策略執(zhí)行針對工作區(qū)域動線攔截，開通看房車戶外攔截：在主要路段增加戶外攔截，擴大信息宣傳面；渠道陌拜：尋找各企業(yè)單位領(lǐng)袖客戶，上門開展項目推介，并給予單位團購優(yōu)惠政策或特定目標客戶促銷政策（如婚房促銷）；看房車：對于有職

42、工宿舍的單位，可在單位宿舍小區(qū)開通項目的周末看房直通車，組織客戶到項目現(xiàn)場；針對藍印客戶開展異地外埠周末看房直通車。DM派發(fā)：針對個體業(yè)主比較分散的情況，在重要銷售節(jié)點前，組織對各商業(yè)街區(qū)的覆蓋性DM派；多點爆發(fā) 尋找目標客戶蓄客期8月9月營銷策略執(zhí)行10月蓄客引爆，開盤強銷開盤強銷期銷 售 線：開盤推貨13#、14#樓，總供貨量60套。目標去化30套，目標均價9920元/平米。推 廣 線：戶外、報廣、DM、網(wǎng)絡(luò)硬廣、地鐵2號線媒體，增加推廣頻次，集中造勢。渠 道 線：實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)客戶資源聯(lián)動。啟動中北會?；?動 線：針對高端客戶聯(lián)合車友會、行業(yè)協(xié)會等民間組織，協(xié)辦高端活動營銷策略執(zhí)行10月開盤

43、強銷期針對車友會，組織節(jié)油賽、自駕游等活動，邀請媒體全程報道。針對行業(yè)協(xié)會等民間組織，以項目名義建立更具有跨行業(yè)性質(zhì)的商盟，擴大圈層營銷擴展面的同時，積累后期組織活動所需要的各類商業(yè)資源，為項目提供更大附加價值，以高端酒會、冷餐會等形式將此類高端客戶聚集。針對高端客戶聯(lián)合車友會、行業(yè)協(xié)會等民間組織，協(xié)辦高端活動紅十月 聯(lián)動資源 金玫拓客A計劃營銷策略執(zhí)行平銷順勢加推持銷期銷 售 線：11月平銷目標去化5套，為12月加推小高層蓄客目標300組以上。12月加推小高層2#3#4#，總供貨量132套，目標去化小高層80套，洋房5套，小高層目標均價9200元/平米。推 廣 線：戶外、報廣、DM、網(wǎng)絡(luò)硬廣

44、、地鐵2號線媒體，保持規(guī)律性推廣頻次。渠 道 線：中北會開始發(fā)力?；?動 線：利用圣誕元旦等節(jié)日節(jié)點舉行小型暖場活動。11月12月營銷策略執(zhí)行后記：關(guān)于項目非住宅部分的思考 思路提供:合富（北方）商業(yè)部商業(yè)物業(yè)既要實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，又要保證后期的持續(xù)經(jīng)營，就需要在銷售與經(jīng)營之間尋找一個平衡點；而如何在實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)最大銷售的前提下，通過合理定位、科學(xué)規(guī)劃達到本案商業(yè)物業(yè)的價值最大化是我們研究的重點商業(yè)解析商業(yè)部分商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略項目本體發(fā)展環(huán)境研究規(guī)劃南運河西青段位于西青區(qū)中北鎮(zhèn)，總長度6公里，面積約6.5平方公里，總規(guī)劃建筑面積500萬平方米，以水文化

45、為核心，通過挖掘、保護、傳承運河文化，構(gòu)建運河經(jīng)濟帶。將興建創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、夢里水鄉(xiāng)、運河服務(wù)帶、運河樂園、運河新天地、秀水北岸生態(tài)游憩商業(yè)區(qū)、運河住區(qū)等主題板塊，使南運河沿岸出現(xiàn)更多的亮點和亮帶。打造運河經(jīng)濟“黃金走廊”。 南運河改造工程將依托運河文化，打造生態(tài)、文化、活力、休閑之河，在外環(huán)線外側(cè)建成具有國際一流水平的都市商務(wù)休閑游憩區(qū)南運河項目重要節(jié)點，承借大勢，搶占先機商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略總用地面積11.63萬總建筑面積16.31萬商業(yè)建面3.26萬公寓建面1萬住宅建面7.25萬商業(yè)形式2/3層底商項目本體發(fā)展環(huán)境研究本體商業(yè)公寓車行路線商業(yè)市場商

46、業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略本案商業(yè)為商業(yè)街布局，單體面積較大，需要進行適當?shù)囊?guī)劃設(shè)計以利于產(chǎn)品銷售項目位于中北鎮(zhèn)，緊鄰南運河，距離商業(yè)中心有一定距離，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以社區(qū)配套為主，檔次普遍不高，但對于300萬平米居住板塊來說，商業(yè)略顯不足水語花城東興南里 物美超市永旺廣場植物園新景廣場大地12城富力灣萬源路菜市場沿街商業(yè)在建商業(yè)商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略商圈商業(yè)體主要業(yè)態(tài)租售情況永旺廣場大型賣場餐飲、娛樂、休閑、零售自持物業(yè)，分割出租富力灣商業(yè)街社區(qū)配套已售罄，一拖二底商，面積180，目前租金1.52.3元/d*，出租率較低東興里市

47、場商業(yè)街社區(qū)配套出租率高，一拖二商鋪面積100，目前租金22.5元/d*（多為轉(zhuǎn)租，汪莊首次租金1.5元/d*），單層商鋪已售罄物美超市大型賣場超市、娛樂、零售自持物業(yè)，首層零售、二三層超市、四層KTV，電玩城、足療水語花城商業(yè)街餐飲、金融、娛樂租售結(jié)合，一拖二商鋪面積300，租金3元/d*（左右），售價2.5萬/，單三層商鋪1元/d*（左右），售價1.4萬/大地12成商業(yè)街金融、社區(qū)配套尾房銷售，沿中北大道商業(yè)別墅3.2萬/，社區(qū)內(nèi)小面積底商目前租金4元/d*（左右）其他商業(yè)尚水假日底商超市、咖啡休閑一拖二商鋪2.5元/d*（左右）萬源路菜市場菜市場社區(qū)配套出租率較低，目前單一層商鋪租金2元

48、/d*（左右）希樂城專業(yè)市場兒童體驗館兒童體驗館東方環(huán)球廣場創(chuàng)新型城市綜合體綜合體在建項目，包含購物中心、寫字樓、公寓、住宅、大型主題公園市場中可售商業(yè)的存量及未來上市量較少，除個別專業(yè)市場外，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)以社區(qū)配套為主，處于中檔水平，有進一步提升的需求和空間商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略大地12城沿街商業(yè)產(chǎn)品以二層和三層的獨棟別墅為主，大面積商鋪全部為銀行購買自用，在產(chǎn)品形式上與本案相似，但本案由于位置及網(wǎng)點設(shè)置等原因，銀行需求較小商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策

49、略中北鎮(zhèn)區(qū)域，180以下，200萬以內(nèi)的產(chǎn)品受市場歡迎度較高，與本案同類產(chǎn)品成交均價在1700020000元/左右，目前市場主要存量集中在大地12城與金廈水語花城中，產(chǎn)品多為300以上大戶型萬科假日風(fēng)景華亭國際大地12城金廈水語花城天津富力灣銷售套數(shù)銷售均價銷售套數(shù)銷售均價銷售套數(shù)銷售均價銷售套數(shù)銷售均價銷售套數(shù)銷售均價200711500020081914535191633741450620091212648201386591601949039201021230222209465016677191570720113885003175126173202012311056220313存量16192

50、180以下戶型占總成交85%200萬以下產(chǎn)品占總成交64%業(yè)態(tài)營銷本體新興城鎮(zhèn)，商業(yè)氛圍普通，檔次中等，餐飲、娛樂及生活配套都有提升的需求區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)較少，租金水平較低，租售價格自中北大道向兩側(cè)遞減，可綜合考慮進行定價銷售本案商業(yè)，整體以銷售為主，應(yīng)適當降低商鋪面積減少單鋪總價中高端時尚餐飲、精品休閑配套中小戶型分割的底商商業(yè)升級中北鎮(zhèn)餐飲、生活、休閑配套應(yīng)是本案商業(yè)重點考慮方向商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略集餐飲、娛樂、休閑為一體 南運河時尚商業(yè)密集地南運河時尚風(fēng)情街北側(cè)商業(yè)緊鄰小區(qū)，且為小區(qū)車行入口，提供小區(qū)住宅及周邊高端住宅人群日常品味生活休閑需求南側(cè)

51、商業(yè)緊鄰津楊公路，是集餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)密集地本案南北兩側(cè)，順勢而行，發(fā)展生活及娛樂休閑兩條主線，共同打造運河南岸商業(yè)街商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位營銷策略本案商業(yè)部分產(chǎn)品定位結(jié)合銷售和產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需求，本案北側(cè)商業(yè)產(chǎn)品形式可劃分為單一層及單二層商鋪；以中小型戶型為主，控制產(chǎn)品總價，同時合理布局，利于后期各業(yè)態(tài)經(jīng)營需求，提高使用性。單一層商鋪單二層商鋪產(chǎn)品平面示意2層首層產(chǎn)品正剖面示意商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位2層首層營銷策略本案商業(yè)部分產(chǎn)品定位結(jié)合銷售和產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需求，本案南側(cè)商業(yè)產(chǎn)品形式可劃分為少量單一層

52、、一拖二及單三層商鋪；單一層及一拖二商鋪兩側(cè)設(shè)置出入口3層2層首層單一層商鋪一拖二商鋪單三層商鋪產(chǎn)品正剖面示意產(chǎn)品平面示意商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位3層2層首層營銷策略通過租金反推及市場定價，加權(quán)得出預(yù)計本案商業(yè)上市時產(chǎn)品售價約為2萬元/租金反推法通過對比區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品并結(jié)合市場需求，預(yù)計本案商業(yè)上市時租金約在2.02.5元/*d左右，以20年回報周期，溢價20%計算，銷售均價約為1752021900元/（以2萬元/進行計算）市場定價法通過對比區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品并結(jié)合市場供應(yīng)與需求，預(yù)計本案商業(yè)上市時售價約為2000022000元/（以2.1萬元/進行計算）通過加權(quán)2

53、.1萬元 /*50% + 2萬元/ * 50% 2.1萬元/市場比較法租金反推法本案商業(yè)部分價格定位商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略租售結(jié)合，以品牌吸引客戶，帶動銷售商業(yè)可以與住宅同期建設(shè)，但為了提高商業(yè)街形象與銷售價值，建議在津楊公路修繕完畢后再進行銷售和商業(yè)街形象的樹立與營造針對部分單三層商鋪及單鋪總價過高商鋪可以先招商后銷售，帶租約銷售，引進品牌商家，即可提升商業(yè)形象，又可提高銷售附加值為保護商家利益及小區(qū)住戶的需求，小區(qū)住戶入住以后，商業(yè)街開始進入營業(yè)階段商業(yè)市場商業(yè)訴求本體分析環(huán)境分析市場分析機會分析項目定位營銷策略公寓部分區(qū)域市場內(nèi)競品較少，但存在大

54、量的可替代產(chǎn)品，如何在眾多項目中，尋找及突出本案產(chǎn)品亮點是制勝的關(guān)鍵4.8米層高，買一層得兩層部分房間二層有贈送面積（樓道）目前區(qū)域內(nèi)競品較少公寓產(chǎn)品不限購使用年限短區(qū)域內(nèi)認知度弱戶型較為單一2011年11月11日，天津市規(guī)劃局、天津市國土資源和房屋管理局、天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會聯(lián)合頒布了關(guān)于加強酒店型公寓建設(shè)管理有關(guān)要求的通知，通知中強調(diào) 酒店型公寓建筑外檐應(yīng)按照公建標準控制，不得設(shè)置陽臺?？照{(diào)按照中央空調(diào)設(shè)置，采用戶式中央空調(diào)時，空調(diào)室外機設(shè)備平臺面積不超過4平方米，并做好遮蔽處理。酒店型公寓建筑主體功能部分層高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值應(yīng)按照該層水平投影面積的1.5倍計算；建筑主體功能部分層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值應(yīng)按照該層水平投影面積的2倍計算。產(chǎn)品分析營銷策略本案位于外環(huán)線外，商務(wù)氛圍較弱，若定位為4.8