華美彈子石項(xiàng)目可行性研究報(bào)告課件

1、華美彈子石地塊可行性研究報(bào)告高策機(jī)構(gòu)重慶目錄CONTENTSNo1：地塊區(qū)位及四至No2：地塊周邊配套No4：地塊地形地貌No3：道路及交通狀況No5：地塊指標(biāo)No6：小結(jié)1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測(cè)算對(duì)比10、敏感性分析對(duì)比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊區(qū)位沙坪壩商圈渝中區(qū)商圈觀音橋商圈南坪商圈本案彈子石CBD 位于重慶中央商住區(qū)彈子石； 項(xiàng)目距離重慶CBD中心約20分鐘車程，距離觀音橋商圈約15分鐘車程，南坪商圈20分鐘車程；

2、地塊位于重慶市彈子石區(qū)域，屬于商業(yè)住宅用地；距離觀音橋核心商圈僅15分鐘車程，屬于重慶的中央商住區(qū)。周邊配套及規(guī)劃朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋彈子石立交通往觀音橋商圈本案內(nèi)環(huán)快速干道盤(pán)龍立交重慶十一中新世紀(jì)商社總部經(jīng)濟(jì)區(qū)N騰龍大道南濱路市政未來(lái)規(guī)劃道路軌軌永輝餐飲街餐飲街盤(pán)龍中學(xué)學(xué)彈子石中學(xué)校學(xué)南岸區(qū)大佛段小學(xué)醫(yī)重麻醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)教育配套：臨近重慶十一中、彈子石中學(xué)校、大佛段小學(xué)；生活配套：周邊一公里范圍內(nèi)，有新世紀(jì)、商社電器、永輝超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)餐飲街；交通配套：周邊有3個(gè)公交車站，有8條公交線路；規(guī)劃有2個(gè)軌道交通站，鏈接2座大橋，快速通達(dá)主城各區(qū)；其余配套：地塊鄰接三塊規(guī)劃用地，未來(lái)將形成逾100萬(wàn)

3、方居住用地規(guī)模；居住用地規(guī)劃居住用地規(guī)劃居住用地規(guī)劃區(qū)域內(nèi)生活配套主要以社區(qū)型配套為主，教育配套豐富且臨近重點(diǎn)中學(xué)十一中，交通通達(dá)性較好；項(xiàng)目鄰接逾100萬(wàn)方居住規(guī)劃地塊，區(qū)域未來(lái)容易形成規(guī)?；木幼“l(fā)展效應(yīng)；商業(yè)投資價(jià)值突顯。地塊地形地貌下穿段本案N西面南面東面北面地塊東、南面鄰接其他社區(qū)，北面鄰接未來(lái)市政干道，不利于社區(qū)商業(yè)布局；地塊從西向東呈現(xiàn)緩慢降低地形，落差緩而均勻，利于建筑的布局。地塊控規(guī)1、地塊較為完整，利于社區(qū)的整體打造；2、地塊兩面被市政道路，兩面被社區(qū)遮擋，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的布局形成及人流吸附帶來(lái)一定難度；3、地塊北面市政規(guī)劃人行天橋，使本項(xiàng)目與北邊居住規(guī)劃用地實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接，有

4、利于商業(yè)價(jià)值拔升；4、周邊未來(lái)有逾100萬(wàn)方居住規(guī)劃地塊，對(duì)于提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)?；l(fā)展有較大幫助；西面及西南面鄰接市政干道，人流導(dǎo)入便捷，適合商業(yè)類型產(chǎn)品布局；遠(yuǎn)離立交朝向現(xiàn)有社區(qū)部分的地塊環(huán)境相對(duì)安靜，適合進(jìn)行住宅產(chǎn)品布局。地塊指標(biāo)高容積率指標(biāo)，基本決定了物業(yè)以高層形態(tài)為主。地塊規(guī)劃許可經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目D4-01/04用地性質(zhì)占地面積（平米）73800R2B(二類居住、商業(yè)服務(wù)用地）容積率（設(shè)定）3.0限高商業(yè)：住宅商業(yè)30%：約6.6萬(wàn)方住宅70%：約15.5萬(wàn)方總建面（平米）約221400備注：暫無(wú)建筑密度和有無(wú)限高相關(guān)資料，本報(bào)告按照100米建筑限高和30%建筑密度、30%綠地

5、率進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。目錄CONTENTSNo1：城市GDP分析No2：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展概況No3：人均可支配收入與人均消費(fèi)支出No5：城市化率與人口增幅No7：家庭人均住房面積與戶數(shù)人口變化1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測(cè)算對(duì)比10、敏感性分析對(duì)比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市GDP重慶人均GDP始終保持著較快速的增長(zhǎng)，規(guī)劃到2015年人均GDP達(dá)8000美元，全面小康時(shí)代即將到來(lái)。發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展人均GDP(美元）8

6、00-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展性數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局人均可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民家庭可支配收入也隨之上漲，人均消費(fèi)能力顯著上升。2006年2012年，居民家庭人均可支配收入年均增幅10%，且人均消費(fèi)支出不斷提高，催生其消費(fèi)范圍、種類、檔次的不斷擴(kuò)大，對(duì)生活水平的追求正不斷上升。2006-2012年重慶城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出及增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局2006-2012年重慶城鎮(zhèn)人均可支

7、配收入城鎮(zhèn)化率及人口增幅70%30%城市化城市化水平第三產(chǎn)業(yè)比值初期起始階段中期擴(kuò)張階段后期成熟階段勞動(dòng)密集型資金資源、技術(shù)密集型集約、知識(shí)型經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱總量、第二產(chǎn)業(yè)加速第三產(chǎn)業(yè)為主城市化率平穩(wěn)上升向30%發(fā)展城市化是同期工業(yè)化水平1.5-2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化速度有所降低達(dá)到現(xiàn)代化 目前重慶市正處于城市化進(jìn)程的中期，經(jīng)歷傳統(tǒng)老工業(yè)城市向國(guó)際化、科技化的大都市的轉(zhuǎn)型階段，城市人口和城市有效面積正在大規(guī)模擴(kuò)張，由此而牽動(dòng)的住房市場(chǎng)內(nèi)需提升。重慶城市化率初級(jí)階段向城市快速擴(kuò)張階段快速過(guò)渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重慶53%隨著城市人口和城

8、市化水平的增加，大量人口涌入重慶，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求。城鎮(zhèn)化率及人口增幅2007-2012年重慶常住人口及增長(zhǎng)率2007-2012年重慶城鎮(zhèn)化率未來(lái)十年，新增主城區(qū)城市人口500-600萬(wàn)，新增住房需求量1.5-1.8億平米。2007年至2012年，重慶市常住人口一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)率；同時(shí)城市人口的增長(zhǎng)，帶來(lái)了城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。 按照重慶十一五規(guī)劃，到2020年，大概有800萬(wàn)1000萬(wàn)農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)人口，其中至少有500-600萬(wàn)人入住主城區(qū)，按照每人30平米住房需求，住房需求容量約1.5-1.8億平米，這還不包括舊城改造帶來(lái)的換代需求。 重慶市市長(zhǎng)黃奇帆數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局家庭人均

9、住房面積與戶均人口變化2007-2012年重慶人均住房面積2007-2011年重慶戶均人口數(shù)戶均人口逐年下降，人均住房面積逐年遞增；城市住房條件逐漸改善 2007年以來(lái)，重慶市平均每戶家庭人口數(shù)量呈逐年下降的趨勢(shì)。這表明重慶的住房條件正在得到改善，剛性需求逐步加大； 人均住房建筑面積是衡量住房條件的最直接標(biāo)準(zhǔn)，從右圖可以看出，重慶市的住房條件正在得到改善，人均住房面積呈逐年遞增的趨勢(shì)。這表明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在得到，改善剛需的市場(chǎng)容量在逐步加大。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局小結(jié) 重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)健快速，居民家庭可支配收入、人均消費(fèi)能力顯著上升； 【高新技術(shù)+現(xiàn)代服務(wù)+裝備制造業(yè)】

10、成為主城區(qū)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向； 城市人口的增加和城市化水平的提高，大量人口涌入支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求；未來(lái)十年，新增主城區(qū)城市人口500-600萬(wàn)，新增住房需求量1.5-1.8億平米； 戶均人口逐年下降，人均住房面積逐年遞增；城市住房條件逐漸改善。城市發(fā)展規(guī)劃“一圈”指“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，以重慶市主城區(qū)特大城市為中心，以一小時(shí)車程為半徑，涵蓋23個(gè)區(qū)縣，轄區(qū)面積近3萬(wàn)平方公里，是重慶市的經(jīng)濟(jì)主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；“兩翼”指渝東北三峽庫(kù)區(qū)和渝東南民族地區(qū)。渝東北地區(qū)包括原三峽庫(kù)區(qū)大部分，以萬(wàn)州為中心，涵蓋11個(gè)區(qū)縣；渝東南地區(qū)主要是少數(shù)民族聚居區(qū)，以黔江為中心，涵蓋6個(gè)區(qū)縣。一圈兩翼”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展方針一

11、小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈以及兩翼戰(zhàn)略發(fā)展核心，前瞻性的規(guī)劃對(duì)未來(lái)增強(qiáng)了發(fā)展動(dòng)力。城市發(fā)展規(guī)劃“一圈”的GDP保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中二、三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升，且基本相當(dāng)?！耙蝗Α睂?duì)“兩翼”在GDP總量上的帶動(dòng)作用成效顯著。 近年來(lái)，重慶都市圈的GDP總量快速增長(zhǎng)，2011年突破萬(wàn)億大關(guān)。其中 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 的GDP占重慶 都市圈GDP總量份額加大。在“一圈”的帶動(dòng)下，“兩翼”的GDP總量也顯著增加。 近年來(lái)，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，二、三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)上升。其中第二產(chǎn)業(yè)逐年遞增，但第三產(chǎn)業(yè)保持較大份額，振幅較小。政策指引明確，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)騰飛。06-11年重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈三產(chǎn)比重變化06-1

12、1年重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈GDP規(guī)模（分區(qū)域）與增長(zhǎng)率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局城市發(fā)展方向彈子石總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)是南岸區(qū)集商業(yè)、金融、辦公和居住為一體的城市綜合發(fā)展區(qū)，其總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)是彈子石組團(tuán)的重要組成部分，城市功能綜合、開(kāi)發(fā)規(guī)模大、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高。未來(lái)5-10年，彈子石組團(tuán)將成為聚集大量企業(yè)總部、金融中心及高尚住宅的區(qū)域?？偛拷?jīng)濟(jì)拓展區(qū)規(guī)劃范圍居住組團(tuán)規(guī)劃方向渝北區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)九龍坡大渡口區(qū)住宅規(guī)劃主要范圍區(qū)域規(guī)劃功能備注渝中區(qū)現(xiàn)代繁榮商貿(mào)區(qū) 渝中區(qū)為輸出型改善居住的區(qū)域，沙坪壩區(qū)為輸入型善居住的區(qū)域沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)文教優(yōu)勢(shì)區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、

13、北部新區(qū)新式高檔住宅區(qū)輸入型高檔居住發(fā)展區(qū)域南岸區(qū)景觀住宅區(qū)九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)普通住宅聚集區(qū)輸入型工業(yè)人口密集區(qū)巴南區(qū)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)輸入型城市化的擴(kuò)大區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：重慶市規(guī)劃局 城市住宅規(guī)劃組團(tuán)上，未來(lái)重慶發(fā)展的主要方向是持續(xù)向北，本項(xiàng)目所在地規(guī)劃功能為輸入型景觀住宅聚集區(qū)，高檔住宅的發(fā)展，將會(huì)帶來(lái)促進(jìn)作用。 彈子石作為南岸區(qū)的重要組團(tuán)之一，片區(qū)未來(lái)規(guī)劃輸入型高檔居住區(qū)域，將會(huì)為片區(qū)帶來(lái)大量的客群。區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況區(qū)縣地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)工業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重第三產(chǎn)業(yè)人均GDP(元）渝中區(qū)665288103727771461282%628010410484

14、4大渡口區(qū)14985301670283547871338748%64635048590江北區(qū)5165219247951765314147379929%337511068206沙坪壩區(qū)5602527569523204333275427749%234124254833九龍坡區(qū)6905445849403310029300460744%351047662757南岸區(qū)4341578438712751502239920155%154620556042北碚區(qū)30301331160732016824174562758%89723643244渝北區(qū)76786032141714821354392884051%26

15、4307856216巴南區(qū)39509683401142185596183415946%142525842635數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)人均GDP的發(fā)展，人民生活水平有所提高。區(qū)域人口情況重慶市主城九區(qū)常住人口情況區(qū)域2010年（萬(wàn)人）2011年（萬(wàn)人）2012年（萬(wàn)人）年均增速渝中區(qū) 63.0163.964.931.5%大渡口區(qū)30.131.5832.654.2%江北區(qū) 73.877.6681.024.8%沙坪壩區(qū) 100104.35108.074.0%九龍坡區(qū)108.44111.63114.772.9%南岸區(qū)75.9678.9881.463.6%北碚

16、區(qū) 68.0472.174.524.7%渝北區(qū) 134.54138.64143.323.2%巴南區(qū)91.8793.4794.621.5%南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)的較快的人口增長(zhǎng)，對(duì)于片區(qū)的房地產(chǎn)需求發(fā)展有一定的支撐作用。區(qū)域配套交通：南岸區(qū)已建成的長(zhǎng)江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋、菜園壩大橋、朝天門(mén)大橋、慈母山隧道，橫跨區(qū)內(nèi)，再見(jiàn)的南山隧道、彈廣路、東水門(mén)大橋，規(guī)劃籌建的魚(yú)嘴長(zhǎng)江大橋、郭家沱大橋、寸灘大橋和兩江隧道，加上運(yùn)營(yíng)的重慶長(zhǎng)江索道，將構(gòu)成重慶最具特色的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)。輕軌3、6號(hào)線及規(guī)劃中的8號(hào)線經(jīng)過(guò)本區(qū)。教育：南岸區(qū)共有普通高校4所，基礎(chǔ)教育學(xué)校78所。南岸區(qū)有10余所國(guó)家、部（?。┘?jí)

17、科研機(jī)構(gòu)和5所本科院校（重慶工商大學(xué)、重慶郵電大學(xué)、重慶交通大學(xué)、重慶第二師范學(xué)院、重慶教育管理學(xué)校）。生活：南坪商圈經(jīng)過(guò)多次擴(kuò)容，已成長(zhǎng)為除解放碑之外的都市副中心主要商圈之一，呈現(xiàn)出“百花齊放”的商業(yè)態(tài)勢(shì)，商圈規(guī)模效應(yīng)凸現(xiàn)。作為南岸區(qū)兩大中心之一的彈子石片區(qū)，中央商住區(qū)的規(guī)劃使得現(xiàn)階段交通、生活配套基本發(fā)展成熟。南坪商圈觀音橋商圈彈子石板塊解放碑商圈No1：重慶開(kāi)發(fā)體量變化No2：供應(yīng)量與銷售量對(duì)比分析No4：可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比No3：重慶售價(jià)與全國(guó)重點(diǎn)城市售價(jià)對(duì)比No5：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況No6：區(qū)域客群來(lái)源No7：小結(jié)目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及

18、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測(cè)算對(duì)比10、敏感性分析對(duì)比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算重慶開(kāi)發(fā)體量變化數(shù)據(jù)來(lái)源：20082011年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒 2008-2010年，重慶市房屋新開(kāi)工和竣工面積均保持上升態(tài)勢(shì)； 2011年受宏觀政策影響，房屋新開(kāi)工面積與2010年基本持平。2008年-2011年重慶市房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工面積統(tǒng)計(jì)表（萬(wàn)方）指 標(biāo) 2008200920102011新開(kāi)工面積 7980.438853.5411095.511099.31房屋竣工面積 6485.37473

19、.1682928989.56新開(kāi)工面積增幅 1.24%10.94%25.32%0.01%房屋竣工面積增幅 12.78%15.23%10.96%8.41%新開(kāi)工與竣工面積差額 1495.131380.382803.52109.752008-2010年，重慶房屋開(kāi)發(fā)體量呈上行趨勢(shì),2011年受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，重慶房屋新開(kāi)工面積與上年基本持平。供應(yīng)量與銷售量對(duì)比分析2008-2012重慶主城區(qū)商品房成交面積走勢(shì)圖（萬(wàn)方）2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，成交量和供應(yīng)量雙雙上升，略微呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。到2009年需求井噴，此后需求持續(xù)轉(zhuǎn)為觀望，批售面積也慢慢上漲；2011年開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，推貨量

20、同10年持平，而消費(fèi)者購(gòu)房信心嚴(yán)重下跌，成交量大幅下跌；12年市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，批準(zhǔn)供應(yīng)量和成交量雙雙回升，略微呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。重慶售價(jià)與全國(guó)重點(diǎn)城市售價(jià)對(duì)比2007-2012重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖（元/）近10年重慶與全國(guó)重點(diǎn)城市商品房成交價(jià)格對(duì)比（元/） 重慶主城成交價(jià)格在2010年經(jīng)歷了一次大的漲幅，建面均價(jià)由4311元/猛增至5956元/，增幅達(dá)38.10%，隨著政府調(diào)控，價(jià)格在2010年后開(kāi)始回落，到2012年，成交均價(jià)為6775元/。 重慶房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于上海、北京等發(fā)達(dá)城市，與武漢、成都等二線城市也有一定差距，未來(lái)還有增長(zhǎng)空間； 近10年，重慶房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)漲幅高于大

21、部分一、二線城市。重慶成交價(jià)格低于全國(guó)大部分一、二線城市，未來(lái)成長(zhǎng)空間大。城市2003年2013年10年漲幅北京473717022259.34%上海511914061174.68%廣州421113163212.59%深圳625719590213.09%成都20967288247.71%武漢20737344254.27%重50%可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比2003-2012重慶市城鎮(zhèn)居民可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)對(duì)比 除2011年外，重慶人均可支配收入均以近10%的增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升； 近幾年重慶商品房?jī)r(jià)格增幅較大，除2012年由于受政策調(diào)控，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)； 近幾年重慶市人均可

22、支配收入增長(zhǎng)幅度低于商品房售價(jià)增長(zhǎng)幅度。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒、市房管局近幾年人均可支配收入增長(zhǎng)幅度與商品房售價(jià)增漲幅度的比例保持相對(duì)健康的狀態(tài)。年份 可支配收入 增幅比例商品房成交均價(jià) 增幅比例(元)（元/） 2009171919%43118%20101950013%595638%2011202494%682415%20122296813%6775-1%合計(jì)34%57%區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況供應(yīng)面積南岸區(qū)近三年累計(jì)預(yù)售面積在全市排名第四，占全市比重排名第三，市場(chǎng)地位突出。2012年重慶市各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積占比數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管局2010-2012重慶市各區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比表（單位：萬(wàn)方）20

23、12年重慶市各區(qū)成交面積占比成交面積2010-2012重慶市各區(qū)域成交面積對(duì)比表（單位：萬(wàn)方）南岸區(qū)近三年累計(jì)成交量排名第二，占全市13%，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管局供銷比區(qū)域 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 累計(jì)銷售面積（萬(wàn)平方米） 供銷比 巴南區(qū)564.54432.061.31 北碚區(qū)255.62246.831.04 南岸區(qū)784.6837.290.94 高新區(qū)152.2186.980.81 九龍坡區(qū)580.49559.31.04 大渡口區(qū)264.5230.961.15 江北區(qū)809.32763.111.06 渝北區(qū)842.28769.971.09 北部新區(qū)776

24、.09767.91.01 渝中區(qū)444.49329.571.35 沙坪壩區(qū)853.69859.080.99 2010-2012年重慶市主城各區(qū)域累計(jì)供銷比對(duì)比表南岸區(qū)近三年市場(chǎng)供銷量在全市排名第二，呈供不應(yīng)求局面。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管局成交價(jià)格2010-2012年重慶市主城各區(qū)商品房成交價(jià)格走勢(shì)（元/）南岸區(qū)近三年成交建面價(jià)格呈上升趨勢(shì)，且位居主城前列。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管局分類供銷結(jié)構(gòu)2012年主城各區(qū)高層供需情況（元/平米）2012年主城各區(qū)商業(yè)供需情況（元/平米）2012年南岸區(qū)高層和商業(yè)供需基本持平，市場(chǎng)環(huán)境健康。2012年南岸區(qū)高層供應(yīng)214萬(wàn)方，

25、成交205萬(wàn)方，供需基本持平；2012年南岸區(qū)商業(yè)供應(yīng)22萬(wàn)方，成交約20萬(wàn)方，市場(chǎng)去化90%，基本供需平衡。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分類產(chǎn)品成交價(jià)格2012年主城各區(qū)高層成交均價(jià)（元/平米）2012年主城各區(qū)商業(yè)成交均價(jià)（元/平米）2012年南岸區(qū)高層和商業(yè)成交價(jià)格均位居主城前列。 隨著南岸區(qū)的加速發(fā)展，南岸區(qū)高層住宅和商業(yè)鋪面成交均價(jià)均位居主城前列，市場(chǎng)認(rèn)同感較強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況國(guó)際社區(qū)藍(lán)光COCO時(shí)代宏聲陽(yáng)光綠洲澤京微V本案在售待售皓暉香雨藍(lán)苑區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況彈子石目前代表項(xiàng)目為以下5個(gè)項(xiàng)目，僅藍(lán)光COCO時(shí)代項(xiàng)目待售高層典型項(xiàng)目分類產(chǎn)品成交價(jià)格項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬(wàn)方）銷售物業(yè)產(chǎn)品面積

26、主力成交價(jià)格月均去化速度（）（元/）（套）在售宏聲陽(yáng)光綠洲30高層83-106套內(nèi)：840045皓暉香雨藍(lán)苑21高層64-94套內(nèi)：8800-920030中海國(guó)際社區(qū)230高層61-105套內(nèi)：8400-9600150寫(xiě)字樓建面52-185建面：7000-9000600-1250澤京微V5.8公寓（住宅性質(zhì)）25-60套內(nèi)：9000 -970055未售藍(lán)光coco 時(shí)代55高層40-70（報(bào)價(jià)）套內(nèi)：10000區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 片區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品以高層住宅為主，公寓產(chǎn)品供應(yīng)少； 從產(chǎn)品面積看，片區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品以剛需小戶型為主； 彈子石片區(qū)高層住宅銷售均價(jià)可達(dá)8400-9600元/，月均去化速度較快

27、（40-150套）；寫(xiě)字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力較低，且銷售速度緩慢（月均600-1200平米）；公寓產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)，有走量的支撐（月均50-60套）片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品以高層住宅為主，含少量公寓、寫(xiě)字樓產(chǎn)品；在售的高層住宅產(chǎn)品成交套內(nèi)均價(jià)約8400-9600元/平米，面積分布從60-106平米為主；生活配套齊全的國(guó)際社區(qū)月均去化約150套；未售的藍(lán)光項(xiàng)目以40-70平米的剛需產(chǎn)品為主；公寓面積約25-60平米，在量?jī)r(jià)上有支撐；相對(duì)而言，寫(xiě)字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力較低。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況典型項(xiàng)目商業(yè)租金情況：項(xiàng)目名稱商鋪位置租金中海國(guó)際社區(qū)臨騰龍大道120元/月騰龍秀嶺臨學(xué)府路1F100元/月臨學(xué)府路2F50-6

28、0元/月從片區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹎闆r看，1F臨馬路租金可達(dá)100-120元/月，2F可達(dá)70-80元/月，商鋪?zhàn)饨鹎闆r良好?？紤]商業(yè)一般15年收回成本，用租金反推售價(jià)：售價(jià)=單月租金x12x15可得出商業(yè)售價(jià)為建面18000元/鄰接主干道的社區(qū)商業(yè)月租金約100-120元/平米，二層的商業(yè)租金約為50-60元/平米；租金反算推演，現(xiàn)階段一層商鋪售價(jià)多為在建面18000元/平米左右；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況高層住宅典型項(xiàng)目分析中海國(guó)際社區(qū)銷售物業(yè)月均去化速度戶型產(chǎn)品套內(nèi)面積成交價(jià)格總價(jià)月均去化速度月均去化占比（套）（）（元/）（萬(wàn)）（套）高層150兩室兩廳一衛(wèi)61套內(nèi)9300-960056-584630.67

29、%兩室兩廳一衛(wèi)67套內(nèi)8900-960059-644026.67%三室兩廳一衛(wèi)88套內(nèi)7800-850068-743221.33%三室兩廳兩衛(wèi)94套內(nèi)8000-880075-822013.33%三室兩廳兩衛(wèi)105套內(nèi)7600-850078-89128%項(xiàng)目?jī)煞慨a(chǎn)品由于面積控制合理，總價(jià)相對(duì)較低，去化速度最快；三房由于總價(jià)偏高，去化相對(duì)較慢。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況高層住宅典型項(xiàng)目分析熱銷戶型兩室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積約：61，總價(jià)約56-58萬(wàn)。戶型方正緊湊，采光較好主次臥相隔較遠(yuǎn)，私密性好陽(yáng)臺(tái)鏈接客廳和主臥，舒適度高，景觀視野較好。面積控制合理，總價(jià)較低，性價(jià)比較高。兩室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積約：67，總

30、價(jià)約59-64萬(wàn)。熱銷的兩房戶型面積約為61-67平米左右，總價(jià)約56-64萬(wàn)；戶型具備方正，景觀陽(yáng)臺(tái)大的優(yōu)勢(shì)高層住宅典型項(xiàng)目分析熱銷戶型三室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積約88.8，總價(jià)約68-75萬(wàn)戶型布局緊湊，合理；整體面積利用較好；功能分區(qū)合理，設(shè)置有儲(chǔ)藏空間；可變?cè)吼^設(shè)計(jì)，增加使用空間；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況熱銷的三房戶型面積約88.8，總價(jià)區(qū)間68-75萬(wàn)，整體布局合理，可變?cè)吼^贈(zèng)送，實(shí)用性強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況高層住宅典型項(xiàng)目分析滯銷戶型三室兩廳兩衛(wèi)，套內(nèi)面積約：105，總價(jià)約78-89萬(wàn)。面積較大，總價(jià)相對(duì)較高次臥開(kāi)間2.7米，開(kāi)間較小，舒適度有限多功能房面積小，且不方正，實(shí)用性較低，多功能房需

31、要與陽(yáng)臺(tái)聯(lián)通才能增加實(shí)用性，需二次改造，帶來(lái)不便；主臥面積較大，舒適度好。滯銷的三房戶型面積約為105平米，面積大總價(jià)高，次臥舒適性較低，浪費(fèi)較多，是其滯銷的主要原因；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況公寓典型項(xiàng)目分析澤京微V項(xiàng)目產(chǎn)品為住宅屬性，面積偏緊湊；躍層戶型通過(guò)挑高實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送，去化速度相對(duì)較快。銷售物業(yè)月均去化速度戶型產(chǎn)品套內(nèi)面積成交價(jià)格總價(jià)月均去化速度月均去化占比（套）（）（元/）（萬(wàn)）（套）(%）公寓55單配25套內(nèi)9700241527.27兩室兩廳一衛(wèi)（平層）59套內(nèi)9000531018.18一室一廳一衛(wèi)（躍層）60套內(nèi)9500572536.36兩室兩廳兩衛(wèi)（躍層）77套內(nèi)9400721018.1

32、8 項(xiàng)目產(chǎn)品均屬于剛需小戶，且躍層戶型屬于區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，整體去化較快，無(wú)明顯熱銷、滯銷戶型； 單配和一房躍層去化相對(duì)較快，原因在于面積控制合理，總價(jià)較低；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況公寓典型項(xiàng)目分析熱銷戶型一室兩廳兩衛(wèi)，套內(nèi)面積約：60，總價(jià)約57萬(wàn)。戶型緊湊，面積控制合理客廳挑空，增加舒適性總價(jià)較低，躍層設(shè)計(jì)，區(qū)域內(nèi)屬于創(chuàng)新型產(chǎn)品二樓沒(méi)有衛(wèi)生間，便利性不足套內(nèi)60平米的躍層產(chǎn)品，總價(jià)約57萬(wàn)，通過(guò)挑空隔板贈(zèng)送可實(shí)現(xiàn)2房功能2011-2012主城樓市區(qū)內(nèi)外消費(fèi)占比特征回顧2010年房交會(huì)區(qū)域客戶構(gòu)成分析 區(qū)域客戶來(lái)源多為本地居民，但近年來(lái)對(duì)外人口吸附能力正在逐漸加強(qiáng)。區(qū)域客群來(lái)源區(qū)域本

33、區(qū)消費(fèi)者比例外區(qū)消費(fèi)者比例渝北區(qū)42.40%57.60%江北區(qū)35.20%64.80%南岸區(qū)66.37%33.63%沙坪壩區(qū)65.49%34.51%九龍坡區(qū)84.00%16.00%大渡口區(qū)92.14%7.86%渝中區(qū)65.31%34.69%巴南區(qū)91.03%8.97%北碚區(qū)93.43%6.57%11年開(kāi)始，區(qū)域?qū)ν馊丝谖侥芰χ饾u增強(qiáng)，到12年比例可達(dá)到47.7%； 10年南岸區(qū)成交客戶多為本區(qū)域居民；區(qū)域本區(qū)消費(fèi)者比例外區(qū)消費(fèi)者比例渝北區(qū)35.40%64.60%江北區(qū)32.20%66.80%南岸區(qū)52.30%47.70%沙坪壩區(qū)48.80%51.20%九龍坡區(qū)66.70%33.30%大渡口區(qū)

34、79.21%20.79%渝中區(qū)39.60%60.40%巴南區(qū)88.58%11.42%北碚區(qū)92.31%7.69%競(jìng)得時(shí)間土地位置用途土地（平方米）建筑規(guī)模(m2)容積率競(jìng)得單位成交價(jià)(萬(wàn)元)土地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)（元/平方米）2013-5-20南岸區(qū)彈子石組團(tuán)A分區(qū)A15-1/02地塊二類居住兼用商業(yè)、商務(wù)用地426691500003.5 華潤(rùn)置地57000886 3796 2013-5-8南岸區(qū)彈子石組團(tuán)I分區(qū)I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地塊二類居住用地、商務(wù)用地28668900003.2 和瑞地產(chǎn)785001842 8727 2012-11

35、-23南岸區(qū)彈子石組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D2-2/03、D2-4 、D1-6-1/03（部分）號(hào)宗地二類居住用地（兼容文化設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體）1283424265083.3 四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司、成都和駿投資有限公司172000891 4033 2012-2013年5月彈子石組團(tuán)土地成交區(qū)域土地市場(chǎng)2012年-2013年5月，彈子石組團(tuán)有3塊土地成交，均為居住、商業(yè)及商務(wù)綜合用地，除和瑞地塊外，其他土地樓面地價(jià)約為3796-4033元/左右。重慶及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，且銷售價(jià)格有較大的增長(zhǎng)空間； 南岸區(qū)近三年累計(jì)供應(yīng)量排名全市第四，成交量排名全市第

36、二，供需基本持平，市場(chǎng)表現(xiàn)良好； 彈子石片區(qū)客戶來(lái)源多為本地居民，但是對(duì)外人口吸附能力正在逐漸加強(qiáng)； 彈子石內(nèi)住宅以高層為主，有少量公寓；商業(yè)主要為底商形式的社區(qū)型商業(yè)； 彈子石片區(qū)高層住宅銷售均價(jià)可達(dá)8400-9600元/，月均去化速度較快（40-150套）；寫(xiě)字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力較低，且銷售速度緩慢（月均600-1200平米）；公寓產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)，有走量的支撐（月均50-60套）。 2012年-2013年5月，彈子石組團(tuán)有3塊土地成交，均為居住、商業(yè)及商務(wù)綜合用地，除和瑞地塊外，其他土地樓面地價(jià)約為3796-4033元/左右。No1：宏觀政策回顧No2：新國(guó)五條影響評(píng)估No3：新國(guó)五條的

37、市場(chǎng)反應(yīng)No4：經(jīng)濟(jì)、供需、政策緯度分析走勢(shì)No5：未來(lái)幾年房地產(chǎn)宏觀走勢(shì)結(jié)論與模擬目錄CONTENTSNo6：未來(lái)板塊競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測(cè)算對(duì)比10、敏感性分析對(duì)比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算宏觀政策回顧2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策月份推出政策市場(chǎng)反應(yīng)1重慶主城區(qū)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收門(mén)檻將提高至12152元/平方米。房產(chǎn)稅很有可能在接下來(lái)一段時(shí)間，成為樓市調(diào)控下的“最強(qiáng)陣容”。2今年要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)

38、房家庭的貸款需求。 多數(shù)銀行對(duì)首套房貸利率給出了10%至15%左右的折扣。但二套房貸“首付六成、利率上浮10%”的政策依然堅(jiān)挺3溫總理再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)未回歸合理，調(diào)控不能放松。 今年開(kāi)始樓市將進(jìn)入市場(chǎng)與政策控制并舉的下半場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)將以并購(gòu)的方式大量洗牌。4多家銀行稱已暫停中小房企開(kāi)發(fā)貸款 銀行加緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的清理整頓。2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)放貸進(jìn)一步收緊已無(wú)懸念。5工商銀行率先取消首套房85折優(yōu)惠利率。 由于年初存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀根有所放松，銀行的房貸業(yè)務(wù)資金比較充裕。但隨著房貸業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)，額度可能比較有限，工銀取消首套房?jī)?yōu)惠利率在情理之中。6中國(guó)人民銀行宣布，至6月8日起下調(diào)金融機(jī)

39、構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 購(gòu)房者月供將減少，購(gòu)房剛性需求將持續(xù)釋放。形成低息融資環(huán)境，信托、私募等融資成本也會(huì)同步回落。在限購(gòu)仍未放松的情況下，降息也很難讓房?jī)r(jià)大幅回升。7溫家寶提出抓緊研究房產(chǎn)稅不放松國(guó)務(wù)院對(duì)16省督查 國(guó)務(wù)院督查組對(duì)包括重慶在內(nèi)超過(guò)半數(shù)的省市樓市調(diào)控落實(shí)情況予以肯定，對(duì)湖北、湖南、河北、山東等省沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策提出批8下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。 中國(guó)人民銀行繼續(xù)加強(qiáng)和改善對(duì)金融機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，促進(jìn)信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和投放節(jié)奏9下半年嚴(yán)格實(shí)行差別化住房信貸政策。 央行繼續(xù)強(qiáng)調(diào)實(shí)施差別化住房信貸政策，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)

40、保持剛需主導(dǎo)，預(yù)計(jì)改需物業(yè)供求都將繼續(xù)保持小幅上漲，但無(wú)較大變化的。10多地集體出臺(tái)公積金“新政” 深圳市從9月28日開(kāi)始就將住房公積金貸款由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。昆明市也表示將提高貸款最高額度，放寬公積金貸款還款年限。11十八大后，“堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖”仍是主基調(diào)。 1.建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理； 2.要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題3.促進(jìn)生活空間宜居適度。12中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)并定調(diào)明年政策走向 年樓市土地供應(yīng)規(guī)模有望增加； 貨幣政策有望寬松，13年金融市場(chǎng)有望再次降息降準(zhǔn)； 調(diào)控趨于穩(wěn)定，并沒(méi)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)的跡象宏觀經(jīng)濟(jì)

41、政策調(diào)整不斷由于長(zhǎng)期通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)難以消除，決定了本輪貨幣政策放松尺度有限。通脹：巨額的地方政府債務(wù)，決定了地方政府很難再次過(guò)度地加杠桿，因此大規(guī)模的投資增長(zhǎng)難以實(shí)現(xiàn)。地方債務(wù)：制約大幅松動(dòng)的因素圖：2008年-2012年CPI與實(shí)際利率走勢(shì)圖降準(zhǔn)降息周期圖：2012年重新步入降準(zhǔn)降息新周期宏觀政策回顧宏觀經(jīng)濟(jì)政策延續(xù)目前有針對(duì)性的貨幣寬松政策，但難以大幅松動(dòng)。宏觀政策回顧國(guó)五條十大要點(diǎn)：制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。本年一季度公布；限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)；各地應(yīng)于一

42、季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期；2013年底前，外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理；對(duì)造謠傳謠誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)機(jī)構(gòu)媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理；要求正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施；自有住房能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。在政策落腳點(diǎn)方面，國(guó)五條細(xì)則仍致力于抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，支持首套置業(yè)需求。政策落腳點(diǎn)壓需求以抑制投資性需求為綱強(qiáng)化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮 二套房貸轉(zhuǎn)讓所得稅20%征收促供給2013年住房供應(yīng)量應(yīng)不低 于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量信貸上優(yōu)先支持中小戶型 商品房建設(shè)落實(shí)2013保障房基本建成

43、470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)宏觀政策回顧2013年1-4月主城區(qū)商品房住宅成交面積穩(wěn)中有升，3-4月受新“國(guó)五條”政策影響，二手房受政策擠壓部分成交轉(zhuǎn)移至一手房，商品房?jī)r(jià)格呈小幅上漲；在新政調(diào)控政策的影響下，二手房下半年的成交集中在一季度，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)二手房影響較大；對(duì)一手房來(lái)說(shuō)，短期來(lái)看二手房的交易會(huì)壓在一手房成交，但新政對(duì)于購(gòu)房客群來(lái)說(shuō)會(huì)有一定心理影響，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間調(diào)整和累積后，需求會(huì)在二、三季度或下半年爆發(fā)。自國(guó)五條實(shí)施以來(lái)，2013年3-4月重慶市場(chǎng)成交量不降反増，量?jī)r(jià)相對(duì)1、2月份呈小幅上漲，重慶樓市受“新國(guó)五條”影響較小；同時(shí)激發(fā)了客戶“一步到位”置業(yè)需求，減少貸款次數(shù)。新國(guó)五

44、條的市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)成交量不降反増，量?jī)r(jià)相對(duì)1、2月呈小幅上漲，重慶樓市受“新國(guó)五條”影響較小。未來(lái)走勢(shì)判斷經(jīng)濟(jì)維度2012年11月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲2%。CPI水平回升與9月份以來(lái)的經(jīng)濟(jì)止跌回升有密切關(guān)系。經(jīng)濟(jì)回暖，需求上升，投資活躍程度增加會(huì)導(dǎo)致CPI再度上揚(yáng)。盡管11月份CPI的同比增幅只比10月份擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，但是多方普遍認(rèn)為，這標(biāo)志著本輪物價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，未來(lái)我國(guó)物價(jià)水平將進(jìn)入新的一輪上升階段。回頭看，10月份CPI同比上漲1.7%成了本輪物價(jià)運(yùn)行的拐點(diǎn)。2013年3月，CPI同比上漲2.1%，環(huán)比下降0.9%；3月CPI漲幅較上月大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，

45、低于此前市場(chǎng)預(yù)期，而從更能反映價(jià)格最新變動(dòng)的環(huán)比情況看，3月CPI環(huán)比下降0.9%，是自2006年4月以來(lái)的最大跌幅，未來(lái)一段時(shí)間通脹超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)明顯下降。CPI上漲率逐步下降，通貨膨脹壓力減弱，銀行加息預(yù)期減弱。未來(lái)走勢(shì)判斷政策維度2012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.5；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在4左右；進(jìn)出口總額增長(zhǎng)10左右，國(guó)際收支狀況繼續(xù)改善。同時(shí)，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步。2012年主要任務(wù)：（一）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展（二）保持物價(jià)總水平

46、基本穩(wěn)定（三）促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收（四）加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式（五）深入實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略和人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略（六）切實(shí)保障和改善民生（七）促進(jìn)文化大發(fā)展大繁榮（八）深入推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革（九）努力提高對(duì)外開(kāi)放的質(zhì)量和水平新政府換屆的背景下，中國(guó)的基調(diào)以維穩(wěn)為主，延續(xù)前期政策的可能性大，若房地產(chǎn)出現(xiàn)下跌，維穩(wěn)的基調(diào)無(wú)法完成。未來(lái)走勢(shì)判斷供需維度2008-2012年重慶市主城土地供需一覽表20082009201020112012成交宗數(shù)67116130127162土地面積（萬(wàn)方）33880210709461366土地價(jià)格（萬(wàn)/畝）195346315481319增長(zhǎng)率(%)-2.477.1-8.75

47、2.4-33.6樓面地價(jià)（元/）9991739218328892288增長(zhǎng)率(%)-197425.632.3-202012年土地成交宗數(shù)和土地面積大幅增加，土地價(jià)格和樓面地價(jià)均下降20%以上，預(yù)計(jì)較低的價(jià)格將會(huì)引發(fā)未來(lái)土地成交的激烈競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格會(huì)大幅攀升。2012年土地成交162宗，成交面積1366萬(wàn)方，均大幅上漲，但土地價(jià)格和樓面地價(jià)均下降20個(gè)百分點(diǎn)以上，較低的價(jià)格將引發(fā)后續(xù)土地成交的激烈競(jìng)爭(zhēng)，致使土地價(jià)格大幅攀升。2013年2014年2015年14年的市場(chǎng)高策認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，庫(kù)存量去化完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)又一波緩步上漲期。15年高策認(rèn)為宏觀條件的穩(wěn)定，第二波次的經(jīng)濟(jì)+貨幣+信貸輪動(dòng)

48、周期的出現(xiàn)，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊漲空間將再次打開(kāi)。未來(lái)走勢(shì)判斷未來(lái)幾年房地產(chǎn)宏觀走勢(shì)結(jié)論與模擬13年的市場(chǎng)高策認(rèn)為以窄幅波動(dòng)為主基調(diào)，去庫(kù)存，下半年市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)為需求為主導(dǎo)?？偛拷?jīng)濟(jì)拓展區(qū)規(guī)劃方案用地指標(biāo)表用地編號(hào)用地性質(zhì)凈用地面積（ha）扣除拆遷地塊后經(jīng)營(yíng)性用地面積（ha）建筑體量（萬(wàn)平方米）凈容積率拓展區(qū)8號(hào)地塊C10-1R22.5913.085.62.16C10-2B4.6912.4252.65C10-3B3.3217.255.2C10-4R21.154.323.76C11-2BR22.5510.2054C11-3BR22.528.83.49合計(jì)16.8258.6C10-4G10.59拓展區(qū)9號(hào)地塊

49、C12-2BR25.355.1818.7223.5C12-1G20.43拓展區(qū)D區(qū)地塊D3-2BR217.424.7860.8833.5D4-1R2B7.382214003合計(jì)24.7885.239D1-10A331.93D3-1S411合計(jì)50.943.04162.5614備注：目前總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，最終指標(biāo)以最終的規(guī)劃調(diào)整為準(zhǔn)8號(hào)地塊凈用地面積扣除南國(guó)麗城（2.59ha）、富春花園（1.15ha）；9號(hào)地塊凈用地面積扣除南福大廈（0.17ha）。162.56萬(wàn)平方米中含拆遷量10.5萬(wàn)平方米未來(lái)總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)將有160萬(wàn)方居住規(guī)劃土地供應(yīng)，住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較激烈。未來(lái)板塊競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)

50、政府規(guī)劃未來(lái)總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)將有9宗居住規(guī)劃土地供應(yīng)，總建筑體量達(dá)160萬(wàn)方，住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)激烈?？偛拷?jīng)濟(jì)拓展區(qū)規(guī)劃用地小結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整不斷，延續(xù)有針對(duì)性的貨幣寬松政策，但難以大幅度松動(dòng)； 新國(guó)五條致力于抑制投資需求，但重慶樓市受政策影響較小，未來(lái)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定； 未來(lái)重慶土地成交將迎來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格或攀升； 地塊周邊未來(lái)居住規(guī)劃用地供應(yīng)體量逾百萬(wàn)方，住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)激烈。No2：公寓客群初判No1：高層客群初判目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9

51、、投資收益測(cè)算對(duì)比10、敏感性分析對(duì)比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（萬(wàn)方）產(chǎn)品類型（當(dāng)期銷售）開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力銷售均價(jià)（或預(yù)計(jì)銷售價(jià)格）中海國(guó)際社區(qū)230高層、公寓、商業(yè)7400-9600藍(lán)光coco時(shí)代55高層、公寓、商業(yè)預(yù)計(jì)10000皓暉香雨藍(lán)苑21高層、商業(yè)8800-9200澤京微V5.8公寓、商業(yè)9000-9700宏聲陽(yáng)光綠洲31高層、商業(yè)8400針對(duì)地塊周邊在售樓盤(pán)進(jìn)行分析，重點(diǎn)從體量、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型、開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力以及銷售價(jià)格四個(gè)方面與本案進(jìn)行對(duì)比，最終篩選出與可參考性或類比性較強(qiáng)的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析，總結(jié)其購(gòu)買(mǎi)客群的特性，為項(xiàng)目客群定

52、位提供參考依據(jù)。區(qū)域競(jìng)品采樣依照體量、產(chǎn)品類型、品牌等因素選擇5個(gè)項(xiàng)目作為采樣對(duì)象高層客群初判借鑒項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲來(lái)源區(qū)域全市各區(qū)域南岸區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)高層客群主要來(lái)源：項(xiàng)目所在的南岸區(qū)及其延伸區(qū)域江北區(qū)和渝中區(qū)是客群的主要來(lái)源區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析中海國(guó)際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽(yáng)光綠洲高層客群初判項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析中海國(guó)際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽(yáng)光綠洲借鑒項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲主力客群年齡25-4525-4030-40高層客群年齡：25-40歲之間，處于事業(yè)快速上升期的消費(fèi)者是競(jìng)品項(xiàng)目的主力客群。中海

53、項(xiàng)目皓暉項(xiàng)目宏聲項(xiàng)目3035404525高層客群初判項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲面積需求60-70平28%、70-90平20%、100以上平17%60-70平65%、70-90平35%70-90平78%左右，100以上22%高層客群主力需求產(chǎn)品：競(jìng)品項(xiàng)目的客群以改善居住環(huán)境為購(gòu)房目的，主力需求面積基本在60-90平之間，以舒適兩室及實(shí)用三室為主，部分客群需求在100平以上。項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析中海國(guó)際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽(yáng)光綠洲高層客群初判項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲家庭結(jié)構(gòu)及收入家庭結(jié)構(gòu)：三口以上10%，三口之家30%，二人世界60%；家庭結(jié)構(gòu)：三口以

54、上10%，三口之家50%，二人世界40%；家庭結(jié)構(gòu)：三口以上20%，三口之家50%，二人世界30%；家庭年收入：10萬(wàn)至20萬(wàn)元家庭年收入：10-15萬(wàn)元家庭年收入：10-15萬(wàn)元高層客群主力家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及二人世界是競(jìng)品項(xiàng)目的主力購(gòu)房群體，客群相對(duì)年輕化；其大部分客群家庭年收入在10-15萬(wàn)之間，屬于中高收入群體。項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析中海國(guó)際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽(yáng)光綠洲高層客群初判客群職業(yè)特征：收入中高，或收入相對(duì)穩(wěn)定的職業(yè)群體，如私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、自由職業(yè)者、各類企事業(yè)管理等，是競(jìng)品項(xiàng)目的主力購(gòu)房客群。項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲職業(yè)大型外資/合資/國(guó)有企業(yè)

55、的高管、小型私營(yíng)業(yè)主公務(wù)員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、自由職業(yè)者公司職員、私營(yíng)業(yè)主、自由職業(yè)者項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析中海國(guó)際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽(yáng)光綠洲高層客群初判項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲購(gòu)房目的自住為主，其目的：首次置業(yè)65%、 改善居住環(huán)境15%、結(jié)婚購(gòu)房10%、其他10%自住為主，其目的：首次置業(yè)65%、改善居住環(huán)境20%、結(jié)婚用房15%自住為主，其目的：改善居住條件50%；改善居住環(huán)境35%、結(jié)婚用房15%客群購(gòu)房目的以及重點(diǎn)關(guān)注要素：自住為主，60%以上客戶是為首次置業(yè)，因此購(gòu)房時(shí)更加關(guān)注價(jià)格、戶型、地段以及居住環(huán)境等因素。項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽(yáng)光綠洲

56、關(guān)注因素注重品牌、居住環(huán)境關(guān)注戶型、建筑質(zhì)量、價(jià)格、地理位置園區(qū)景觀、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格、地理位置項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析中海國(guó)際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽(yáng)光綠洲高層客群初判年齡：主力客群年齡集中30-40歲之間，正處于事業(yè)發(fā)展的快速上升階段。出生年代：上世紀(jì)60年代及70年代。家庭結(jié)構(gòu)：主力購(gòu)房群體以二人世界為主，但從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，三口之家占據(jù)相當(dāng)比例。個(gè)人收入情況：個(gè)人平均月收入月收入主要集中在6000-9000元，家庭年收入基本在10-15萬(wàn)之間，為重慶中高收入階層。從事的職業(yè)：以從事個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位管理以及收入相對(duì)穩(wěn)定的公務(wù)員為主。購(gòu)房目的：主力部分客群屬于首次置業(yè)，其

57、中改善居住環(huán)境二次購(gòu)房客群占據(jù)一定比例。購(gòu)房時(shí)關(guān)注要素：購(gòu)房時(shí)主要價(jià)格、地段、戶型以及居住環(huán)境。需求面積：需求面積主要集中在40-100平之間的舒適兩室及實(shí)用三室。區(qū)域高層主力客群共性總結(jié)公寓客群初判公寓客群主要來(lái)源區(qū)域：南岸區(qū)的客群來(lái)源占比最高，達(dá)到35%，其次為江北區(qū)域；區(qū)域輻射對(duì)南岸區(qū)以及江北區(qū)客戶的吸引力比較大，對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的區(qū)域缺少吸引力。項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代公寓客群初判公寓客群年齡占比：42%的成交客戶年齡在30-40歲，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資意識(shí)；總價(jià)較低的產(chǎn)品對(duì)29歲以下的年輕人這部分群體較有吸附力。項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析澤京微V

58、、藍(lán)光Coco時(shí)代公寓客群初判公寓客群關(guān)注重點(diǎn)：價(jià)格、投資性、區(qū)域環(huán)境為公寓客群的關(guān)注重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，關(guān)注價(jià)格客群占比22%，投資潛力占比15%，區(qū)域環(huán)境占比14%。公寓客群置業(yè)目的：53%的公寓客群選擇投資兼自用，44%選擇投資出租，純自用僅3%，公寓產(chǎn)品可吸引大量投資客群。項(xiàng)目區(qū)域客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代價(jià)格、區(qū)域現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩厥强蛻絷P(guān)注的重點(diǎn)；有97%的客戶購(gòu)買(mǎi)用途是投資或者投資兼自用；公寓客群初判公寓客群交通工具：44%的成交客戶自駕車，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。公寓客群職業(yè)：44%的公寓客群是私企老板，其次為企業(yè)中高層占比26%和企業(yè)職員占比19%。項(xiàng)目區(qū)域

59、客群分析重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代44%的客戶擁有私家車，有自己的私人小企業(yè)公寓客群初判 年齡及來(lái)源區(qū)域：他們的年齡主要集中在29歲以下的新生代階層及30-40歲發(fā)展型階層，主要來(lái)自于南岸區(qū)，江北為主其它個(gè)區(qū)域?yàn)檩o。 職業(yè)特征：私企老板為主；都市企業(yè)白領(lǐng)；部分企業(yè)職員； 置業(yè)動(dòng)因及關(guān)注點(diǎn)：本區(qū)域公寓客群基本上屬于投資兼居住型購(gòu)房，對(duì)區(qū)域位置、投資潛力和價(jià)格較為看重，其價(jià)格敏感度較高；區(qū)域公寓主力客群共性總結(jié)No1：項(xiàng)目SWOT定位策略No2：案例借鑒No3：項(xiàng)目定位目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判

60、6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測(cè)算對(duì)比10、敏感性分析對(duì)比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算優(yōu)勢(shì)Strength 地塊位于彈子石中央商住區(qū)，發(fā)展前景看好； 周邊雙輕軌站點(diǎn)支持，城市快速干道打造，地塊擁有良好的區(qū)域通達(dá)性； 項(xiàng)目鄰接重慶市重點(diǎn)中學(xué)十一中，對(duì)于項(xiàng)目具有附加值支撐； 地塊周邊目前配套豐富，且較為完善。劣勢(shì)Weak 地塊周邊多為待開(kāi)發(fā)區(qū)域，在區(qū)域氛圍成熟上需要一定時(shí)間周期。地塊自身質(zhì)素與周邊環(huán)境條件不利于打造高端物業(yè)。 地塊周邊被城市快速干道和社區(qū)圍繞，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)H一面臨街，商業(yè)的人流難以停駐，商業(yè)價(jià)值被弱化。機(jī)會(huì)Opportu