青島奧特萊斯市調(diào)報告完整版課件

1、Qingdao Outlet Mall Market Research2014年6月青島奧萊市場調(diào)研報告1Qingdao Outlet Mall Market Res22青島城市概況2013人口（萬） 東營濱州德州 濟南聊城淄博煙臺青島青島市約77010,654主城區(qū)約2801,159威海人口與面積面積 （平方公里）GDP (億人民幣)消費支出(人民幣, 市區(qū))出口(億美元)進口(億美元)濰坊8007 ( 10% )22,060 ( 8.2%)濟寧菏澤臨沂商業(yè)泰安日照420 ( 2.9% )359 ( 11.0% )青島，位于山東半島，與黃海相望，是中國大陸地區(qū)最重要的進出口海岸。青島雄厚的工

2、業(yè)基礎(chǔ)和有競爭力的港口優(yōu)勢是整個城市經(jīng)濟發(fā)展的基石。完善的貿(mào)易體系，與海洋產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合以及日益發(fā)展的旅游業(yè)，使得青島在中國的二線城市中異軍突起。人均可支配收入(人民幣，市區(qū))高等教育機構(gòu)財富35,227 (9.6%)22未來五年，青島將繼續(xù)其城市開發(fā)。向西，一個新的經(jīng)濟區(qū)西海岸經(jīng)濟新區(qū)將會繼續(xù)吸引大量投資以促進青島港和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；向東，未來“藍色硅谷”的建成將會加速海洋科學與研究的發(fā)展（同時會進一步加強青島作為主要海洋研究中心的主導地位）；向北，其發(fā)展重心將在高端制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)上。就業(yè)和教育高校在校人數(shù) (千人)291注釋: 青島市主城區(qū)是指市南、市北、嶗山、 李滄 、城陽、黃島。 *

3、人口統(tǒng)計為常住人口，數(shù)據(jù)來源于青島市統(tǒng)計局。數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局3青島城市概況2013人口（萬） 東營德州宏觀數(shù)據(jù)88007800680058004800年度GDP與增長率380028001800800200820092010GDP201120122013年度增長率20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%330028002300180013008003002008年度零售額25%20%15%10%5%0%420092010 零售額2011 20122013年度增長率青島市人口與年齡分布40,00030,000人均購買力15-64歲 76%65 歲及以上 10%20,00010

4、,00014歲以下 14%-20092010201120122013可支配收入(人民幣, 市區(qū))消費支出(人民幣, 市區(qū))注釋：表中人口統(tǒng)計指青島市常住人口數(shù)據(jù)來源: 青島市統(tǒng)計局, 第6次人口普查, 2010GDP（億元)年度增長率零售額（億元）年度增長率宏觀數(shù)據(jù)88007800680058004800年度GDP與青島市可支配收入分析2017年中高端消費群體所占比重將上升到47%（年度可支配收入大于30,000元） 。 100% 12% 14% 17%80%60%40%20%20%26%31%35%39%43%47%中高端消費群體比重將達到或超過47%150k Rmb這一臨界點是指消費者開始

5、在有一定規(guī)模的零售機構(gòu)，大型超市，購物中心和奧特萊斯消費。0%數(shù)據(jù)來源:EIU臨界點: 30k ($4,900) /人/年= 81k ($13k) /每家/年= 6,750 /每家/月5不同收入群體所占比重0%1%1%2%2%5%6%8%臨界點：人民幣 30,000元20002001200220032004200520062007200820092010201120122013E2014F2015F2016F2017F青島市可支配收入分析2017年中高端消費群體所占比重將上升到青島市區(qū)經(jīng)濟指數(shù)各區(qū) GDP (億元人民幣)1600140012001000 800 600 400 200 -市南*

6、原市北*原四方李滄嶗山 原黃島20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%萊西平度即墨膠州城陽區(qū)GDP (億元)GDP 年增長率社會消費品零售額（億元人民幣）40035030025020015010050-膠南社會消費品零售額（億元人民幣）* 2012年，青島市行政區(qū)劃包括“七區(qū)五縣”（如地圖所示）).2013年，市北與四方合并成立新市北區(qū)，黃島與膠南合并，成立西海岸經(jīng)濟新區(qū)，青島市行政區(qū)劃變?yōu)椤傲鶇^(qū)四縣”。因目前只能得到2012年數(shù)據(jù)，故如上地圖和數(shù)據(jù)是根據(jù)2012年行政區(qū)劃編制 (青島市統(tǒng)計年報，2012).6市南市北四方李滄 城陽市南*原市北*原四方李

7、滄嶗山 原黃島 城陽黃島區(qū)嶗山青島市區(qū)經(jīng)濟指數(shù)各區(qū) GDP (億元人民幣)1600市南*原青島市旅游市場概況乘客流量 青島流亭國際機場14,000,00012,000,00010,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,000-20082009201020112012全部乘客量% 較上年變化百分比0%15%10%5%20%1000800600400200國內(nèi)外旅游收入20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%-20082009201020112012年度增長率收入(億元人民幣)0.0%國內(nèi)外過夜逗留旅客數(shù)（萬）70006000500040003000

8、國外游客來源地劃分2012其他 15%歐洲12%北美 7%20001000-20082009201020112012國外逗留旅客數(shù)國內(nèi)逗留旅客數(shù)合計亞太 66%數(shù)據(jù)來源: 青島市統(tǒng)計局7青島市旅游市場概況乘客流量 青島流亭國際機場14,000,青島市旅游業(yè)分析 青島，以其保存完好的德國建筑和狹長海灘而聞名，是中國旅游勝地之一。而且，每年這里都會有一系列的展覽或慶?；顒?。其中，每年八月為期兩周的青島國際啤酒節(jié)，吸引了大批的國內(nèi)外游客。 得益于其全年溫和的氣候，便利的交通，多樣化的休閑娛樂設施和發(fā)達的MICE設施（ Meetings/會議、Incentives/獎勵旅游、Conferencing

9、and Conventions/大型企業(yè)會議、Exhibitions and Exposition/活動展覽和Event/節(jié)事活動 ），青島已經(jīng)開始引起國內(nèi)外MICE組織者們的注意。青島有潛力成為中國MICE的領(lǐng)頭羊，這會進一步刺激青島旅游業(yè)和酒店業(yè)的需求。作為北京2008年奧運會帆船賽的舉辦地，青島在世界范圍的知名度進一步擴大。多樣化的歷史和文化名勝，古老的街道和歐式建筑，以及保存完好的天主教堂在青島老城區(qū)幾乎隨處可見。 青島沿渤海灣而居，與黃海相望。游客及青島市民可以盡情享受這里的海邊雕塑公園、海灘和極地海洋世界。歷史文化海洋資源嶗山是道教的發(fā)源地，具有幾千年的歷史。嶗山及其群山以其獨特的

10、風光吸引力成千上萬的游客。地文景觀人文活動青島啤酒聞名于世，每年秋天啤酒城的慶?；顒訜狒[非凡，啤酒街上到處都是游客的足印。即墨也以其自然溫泉和國際水準的高爾夫俱樂部而為世人所熟知。8數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行青島市旅游業(yè)分析 青島，以其保存完好的德國建筑和狹長海灘而青島市旅游業(yè)分析 主要景點萊西湖公園(國家3A級景區(qū))萊西湖生態(tài)(國家4A級景區(qū))即墨溫泉度假村(國家4A級景區(qū))即墨鶴山風景區(qū)(國家3A級景區(qū))嶗山景區(qū) (國家5A級景區(qū))即墨膠州城陽市北李滄 嶗山市南黃島 海邊木棧道(國家4A級景區(qū))青島極地海洋世界和海底世界(國家4A級景區(qū)) 盡管擬建項目在圖中某些風景區(qū)周邊，但是這些景點與青島市南

11、部比較，并無特別之處，因此，我們對于項目周邊的旅游設施沒有進行深入分析。 山景區(qū)(國家4A級景區(qū))萊西平度米蘭小鎮(zhèn)奧萊青島華山國際高爾夫俱樂部 (國家3A級景區(qū)) 方特夢幻王國 (國家4A級景區(qū)) 青島啤酒街(國家3A級景區(qū)) 大珠山景區(qū) (國家4A級景區(qū)) 金沙灘 (國家4A級景區(qū))海邊景點區(qū)(國家4A級景區(qū))數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行9青島市旅游業(yè)分析 主要景點萊西湖公園(國家3A級景區(qū))萊西青島酒店業(yè)市場概況 從地域上劃分，青島的酒店可以劃分為三個細分市場市南區(qū)香港中路，嶗山區(qū)石老人，黃島區(qū)鳳凰島。隨著甲級寫字樓和高品質(zhì)住宅樓的發(fā)展，香港中路現(xiàn)在在青島的酒店業(yè)市場占據(jù)主導地位。然而，隨著嶗山區(qū)

12、和黃島區(qū)的發(fā)展，石老人和鳳凰島地區(qū)將會成為酒店投資者和運營者的青睞。 酒店入住率和成交率通常在每年的二、三季度達到峰值。因為在氣候比較溫和的月份，隨著休閑旅游的增多，對于酒店的需求也會增加。每年8月份的青島國際啤酒節(jié)，在酒店業(yè)季節(jié)性變化中也扮演了重要角色。冬季相對來說需求不旺，因為青島冬季比較寒冷。MICE的需求在冬季也呈下降趨勢。星級酒店供應量分析（所有客房）(2013年第3季度)酒店客房入住率 %平均每晚房價 (人民幣)每晚可售房收入 (人民幣)五星*103,51176.3%1,014774四星327,12675.5%488368三星739,55169.6%324226三星酒店37% 四星

13、酒店27% 二星酒店12% 五星酒店24%*10家五星級酒店由青島市旅游局提供，另有6家酒店不在旅游局名單中，但按國際標準可歸為五星級酒店10數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行青島酒店業(yè)市場概況 從地域上劃分，青島的酒店可以劃分為三個青島客流圈分析客流圈：30-60-120分鐘客流圈120分鐘60分鐘直線半徑30分鐘青島實際駕駛半徑11青島客流圈分析客流圈：30-60-120分鐘客流圈120分鐘青島市各客流圈人口情況30分鐘客流圈 (人口)備注5,279,76310,325,53829,720,829盡管2小時的駕駛半徑可以到達華北平原密集人口區(qū)，但是青島靠海的地理位置及自身較少的人口，使得其集群效應并不明

14、顯。周邊城市（主要指市區(qū)，及地方縣級城市）客流圈人口情況人口總數(shù)1小時客流圈（城區(qū))備注青島是山東半島南部唯一的大城市，但是2小時客流圈內(nèi)有多個地級城市，比如煙臺和連云港，因其與青島距離較遠，不能對青島的消費客群提供有力支撐。3,695,86413,695,86448,788,42912青島客流圈分析1小時客流圈 (人口)2小時客流圈 (人口)1小時客流圈 (人)2小時客流圈（城區(qū))2小時客流圈 (人)青島市各客流圈人口情況30分鐘客流圈 (人口)備注5,279城市收入水平分析*下表列出了青島市交通圈所涵蓋的主要城市，以及30-60-120分鐘交通圈預測人口數(shù)量和當?shù)仄骄芍涫杖肭闆r。周邊城

15、市以沿海城市為主，經(jīng)濟發(fā)展較好，收入水平較高。城市青島煙臺威海濰坊東營淄博臨沂日照 連云港 30 分鐘 (人口)5,279,763-32,14530,7227,919,593254,044-1,969,969-181,932-8,975,5255,976,737835,6697,550,73759,376226,0341,677,5302,778,1091,641,11228,2472012 平均可支配收入 (人民幣)32,14530,04528,63025,81730,95328,18924,45222,81724,342N/A注釋: 本表中數(shù)據(jù)涵蓋全部人口，不僅限于主城區(qū)。13青島客流圈分

16、析加權(quán)平均收入 1小時(人口) 2小時(人口)數(shù)據(jù)來源: EIU城市收入水平分析*下表列出了青島市交通圈所涵蓋的主要城市，以基礎(chǔ)設施分析-青島的鐵路和高速公路3220411563721421234567青銀高速青新高速環(huán)灣高速青蘭高速沈海高速威青高速濱海大道12312國道204青島-濟南鐵路青島-新沂鐵路青島-煙臺鐵路膠州灣跨海大橋膠州灣海底隧道市中心20414數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行Maps by Google Map圖例:米蘭小鎮(zhèn)奧萊 青島高速路網(wǎng)發(fā)達，主城區(qū)有三條快速路和兩條海上通道。全長41.6公里，膠州灣跨海大橋是世界上最長的海上大橋，極大地縮短了青島市區(qū)和黃島的距離。這有助于“一小時經(jīng)

17、濟圈”的形成。膠州灣海底隧道，全長7.8公里，由市南區(qū)到黃島的距離縮減了30分鐘，對于膠州灣西海岸地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，起到了很好的促進作用。14基礎(chǔ)設施分析-青島的鐵路和高速公路3220411563721基礎(chǔ)設施分析-項目周邊交通32204115637214212312204Maps by Google Map米蘭小鎮(zhèn)奧萊15 擬建的米蘭小鎮(zhèn)奧萊項目位于西海岸經(jīng)濟新區(qū)，靠近204國道（連接青島北部和市中心）。日前，國務院批復設立青島西海岸新區(qū)，青島西海岸新區(qū)正式成為中國第九個國家級新區(qū)。配合西海岸新區(qū)的建設，新區(qū)的交通建設正在加緊的規(guī)劃布局中。米蘭小鎮(zhèn)奧萊14機場距青島流亭國際機場60多公里，通過

18、沈海、青蘭高速可快速到達； 輕軌、地鐵輕軌R3、地鐵M1號線今年動工，2015年M6號線動工，同時打造城區(qū)快速公交線網(wǎng)，打造20分鐘青島生活圈。公路中國最長的高速公路沈海、青蘭高速在此交匯；沿濱海大道，經(jīng)跨海大橋至主城30分鐘，經(jīng)海底隧道至主城20分鐘；鐵路膠濟鐵路和建設中的青連鐵路連接全國鐵路網(wǎng)；基礎(chǔ)設施分析-項目周邊交通32204115637214212青島地鐵2009年規(guī)劃，目前正在建設中-M3：2015年完工，共22站。-M2：:2012年12月開工，預計2016年完工，共22站。-M1：預計2016年開工，2019年完工，共15站，連接青島機場。-M4&M5：規(guī)劃當中，目前尚無完工日

19、期。未來，黃島和城陽也將與青島市區(qū)地鐵相連，目前規(guī)劃正在進行中。M1M2M3M4M5Maps by Google Map16數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行基礎(chǔ)設施分析-青島地鐵青島地鐵2009年規(guī)劃，目前正在建設中未來，黃島和城陽也將與競爭對手分析- 青島現(xiàn)存的奧萊項目 目前青島有5個奧萊項目，基本都位于郊區(qū)。海泉灣奧萊是唯一一個在定位，物業(yè)質(zhì)量和庫存來源等方面達到真正奧萊標準的項目，它的銷售業(yè)績主要依靠有限的來泡溫泉或參加會議的旅客身上。另外三個項目都類似于中低端的購物中心，人氣不旺，銷售慘淡。大部分的奢侈品都是直接采購，并沒有通過奧萊的渠道或堆積庫存，RDM奧萊在規(guī)劃建設中。這幾個“奧萊”都在引進餐

20、飲服務娛樂項目以增加人氣。3211高密即墨膠州324春天奧萊盛文奧萊RDM 奧萊6圖例:海泉灣奧萊5123456712312712膠南天萊奧萊地鐵3號線（2015年完工）地鐵2號線（2013年開工）Maps by Google Map17青銀高速青新高速環(huán)灣高速青蘭高速沈海高速威青高速濱海大道國道204青島-濟南鐵路青島-新沂鐵路青島-煙臺鐵路膠州灣跨海大橋膠州灣海底隧道市中心數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行米蘭小鎮(zhèn)奧萊競爭對手分析- 青島現(xiàn)存的奧萊項目 目前青島有5個奧萊項目競爭對手概況分析指標盛文奧萊春天奧萊 百貨公司,城陽寶龍廣場寶龍地產(chǎn)控股有限公司40,000海泉灣奧萊天萊奧萊零售形式開業(yè)時間開發(fā)

21、商購物中心2010年3季度青島盛文集團中端30,000購物中心，商業(yè)街中高端54,000百貨公司, 零售店山東錦泰萊商業(yè)股份有限公司低端21,000市場定位零售面積 (平方米)租賃率57%70%31%50%182011年3季度2012年2季度2013年3季度中端數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行中國港中旅集團公司競爭對手概況分析指標盛文奧萊春天奧萊 百貨公司,寶龍地產(chǎn)控股盛文奧特萊斯 項目信息基本信息地址青島市城陽區(qū)黑龍江中路228號青島盛文集團2010年3季度30,00018,000B1-5F中端時尚、裝飾品、娛樂、餐飲、家居Dadi Digital Cinema, Iceberg, BIEMLFDLKK

22、,ELLE國際品牌: 5%-6% 營業(yè)額其他品牌: 12%-13% 營業(yè)額57% 該購物中心是城市綜合體的一部分，該項目還包括辦公樓，一個酒店和其他零售物業(yè)。 奢侈品為直接購買而非通過奧萊渠道。 開發(fā)商希望可以整棟銷售。開發(fā)商開業(yè)時間零售面積（平方米）凈租賃面積樓層市場定位展示圖業(yè)態(tài)主要商戶平均租金(元/平/天)租賃率*備注平面圖*數(shù)據(jù)截止到2014年2月19數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行盛文奧特萊斯 項目信息基本信息地址青島市城陽區(qū)黑龍江中路2盛文奧特萊斯: 租賃情況分析樓層各業(yè)態(tài)租賃占比（凈租賃面積百分比)娛樂 (45%)B1餐飲 (13%)體育 (14%)空置 (27%)主要商戶租賃占比* 凈租賃

23、面積Dadi Digital CinemaFood CourtNike, AdidasN/AStonnie, Dirk Bikkembergs,Iceberg, O2nd, Mondi, VASTO,ELLEDiscount storeDuMuiel, J&M, U.S. Polo Assn.,Hush puppiesDupontN/AFAB, ACR, Asplir, ELLE, Cartelo,Lacoste, Hang TenAUSSINON/AN/A5D ClubN/A時尚, 32%空置 43%租賃率 57%1F時尚 (97%)珠寶首飾(3%)時尚 (86%)體育, 2%家居, 3%娛

24、樂,18%空置, 43%餐飲, 2% 珠寶首飾,1%2F珠寶首飾(6%)空置(8%)時尚(79%)3F家居 (17%)空置 (4%)空置 (100%)娛樂 (50%)空置(50%)4F5F20*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行各業(yè)態(tài)租賃占比* 凈租賃面積盛文奧特萊斯: 租賃情況分析樓層各業(yè)態(tài)租賃占比（凈租賃面積百優(yōu)勢位于308國道和青島流亭國際機場連接線上?？梢詮闹苓呿椖恐惺芤?，比如開發(fā)商在周邊建設的青島希爾頓逸林大酒店、辦公樓及其他零售店。劣勢位于城市邊緣地帶，人氣不足，消費意識淡薄。缺少知名品牌，有些品牌因為商場不成熟的管理理和運營而撤出。機會可以引入更多餐飲和時尚商戶以吸引更

25、多年輕消費者。該地區(qū)日益增多的韓國移民也可能會吸引更多來自韓國的商業(yè)機會。威脅當?shù)睾暧^經(jīng)濟發(fā)展放慢，導致對奢侈品和高端品牌需求不足。未來其他地區(qū)奧萊項目的建設發(fā)展會對本項目形成競爭。21盛文奧特萊斯: SWOT分析*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行優(yōu)勢位于308國道和青島流亭國際機場連接線上。劣勢位山東省青島市城陽區(qū)文陽路269號2011年3季度40,00032,000*中端時尚、裝飾品、體育、餐飲、服務Ports, Nine West, Nike, Adidas, BMW Lifestyle, Samsonite, Esprit22春天奧特萊斯 項目信息基本信息地址開發(fā)商開業(yè)時間

26、零售面積（平方米）凈租賃面積樓層市場定位業(yè)態(tài)主要商戶租賃率*備注展示圖平面圖*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行3層寶龍地產(chǎn)控股有限公司青島春天奧萊，由巴黎春天運營，是城陽寶龍城市廣場的主要承租人。該項目為城市綜合體項目，包括居住區(qū)和零售區(qū)。城陽區(qū)政府辦公樓和福朋喜來登酒店坐落在該項目周邊。70%*山東省青島市城陽區(qū)文陽路269號2011年3季度40,000項目位于城陽區(qū)中心商務區(qū)，交通方便。該項目可以從周邊其他類型物業(yè)商戶中收益，包括娛樂場所、酒店、辦公樓等。缺乏專業(yè)的運營和資產(chǎn)管理經(jīng)驗，影響其銷售業(yè)績。嚴重依賴周邊群體作為主要客流量，沒有培養(yǎng)其他消費群。該項目其他支撐設施較完善，

27、包括餐飲店和一個電影院，能夠吸引周邊社區(qū)的客流量。周邊社區(qū)人氣較旺。部分奢侈品牌撤出，因為無法找到合適的消費客群。該地區(qū)的市場名氣不及其他地區(qū)，如黃島有可能在未來也會建設奧萊。23春天奧特萊斯: SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行項目位于城陽區(qū)中心商務區(qū)，交通方便。缺乏專業(yè)的運營和青島即墨鰲山衛(wèi)鶴山東路2號2012年2季度54,00037,800中高端時尚、裝飾品、服務Nike Factory Store, Ports, Goldlion, BMWLifestyle24海泉灣奧特萊斯 項目信息地址開發(fā)商開業(yè)時間零售面積（平方米）凈租賃面積（平方米）樓層市

28、場定位業(yè)態(tài)主要商戶租賃率*備注展示圖平面圖基本信息中國港中旅集團公司1-3層 - 該奧萊是大型旅游項目海泉灣度假區(qū)的零售功能區(qū)，此外，還有一個五星級酒店、餐飲中心和一個劇院。 - 另有一條開放的歐式商業(yè)街。31%*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行青島即墨鰲山衛(wèi)鶴山東路2號2012年2季度54,00037,2樓26家時尚和首飾品牌店已經(jīng)開業(yè)，包括Nike Factory Store, Ports,Goldlion和BMW Lifestyle。然而，到目前為止，并沒有高端的奢侈品牌入駐。盡管開業(yè)后商戶的銷售業(yè)績有所改觀，但租賃率仍然不高。沒有多樣化的產(chǎn)品和價格優(yōu)勢吸引客群消費 (即大部

29、分消費者都是來參觀海泉灣度假區(qū)其他景點）。1樓和3樓空置率較大，娛樂設施如游樂場、藝術(shù)中心和兒童樂園都已停業(yè)或運營不善。除了1個較大的海鮮飯店和其他酒店里的餐館外，沒有其他的餐飲品牌入駐。1樓服務區(qū)域 (10%)空置 (90%)中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行租賃率 31%空置 69% 珠寶首飾, 2%服務, 4%時尚, 21%餐飲, 1%2樓空置, 69%3樓25海泉灣奧特萊斯: 租賃情況分析樓層各業(yè)態(tài)租賃占比凈租賃面積百分比主要商戶時尚 (66%)珠寶首飾(9%)服務 (6%)體育 (3%)空置(17%)娛樂(6%)空置 (94%)Ports, Goldlion, BMW Lifestyl

30、e,Elegant Prosper, ERDOS,Jeep, ELLE HOMMESamsonite, ACE, ELLE服務中心、銷售中心Nike Factory Store兒童樂園*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行租賃占比* 凈租賃面積百分比各業(yè)態(tài)租賃占比* 凈租賃面積百分比娛樂, 2%體育, 1%2樓26家時尚和首飾品牌店已經(jīng)開業(yè)，包括Nike Facto海泉灣奧特萊斯：資產(chǎn)表現(xiàn)與其他中低端奧萊只出售不知名折扣產(chǎn)品相比，該項目是青島市第一個真正的奧萊項目。項目位于即墨東部，沿濱海大道30分鐘車程可到青島市區(qū)，沿鶴山東路20分鐘車程可到即墨市中心。2000多個停車位可滿足自駕游

31、的客戶需求。作為海泉灣度假區(qū)的購物中心，在旅游旺季，該項目可以受益于景區(qū)帶來的大量游客以及參會人員；但是在淡季，由于缺乏多樣化的產(chǎn)品和吸引力的價格，游客較少。開發(fā)商在景區(qū)周邊建設住宅區(qū)，一期已經(jīng)售罄并交房。然而，購房者買房動機多為投機、度假或養(yǎng)老，因此，住宅項目只有極低的入住率，在淡季對奧萊的人氣貢獻不大。26*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行海泉灣奧特萊斯：資產(chǎn)表現(xiàn)與其他中低端奧萊只出售不知名折扣產(chǎn)品位于旅游景區(qū)，有溫泉、海景、海灘等景點?？拷鼮I海大道，交通便利。2000多個停車位歐式臨街建筑，獨特的購物體驗。產(chǎn)品缺乏多樣性和價格優(yōu)勢。餐飲商戶短缺。開放式結(jié)構(gòu)不適合青島的氣候，冬

32、季寒冷多風。電影院/劇院空間不夠，不能吸引更多游客。世園會和APEC會議將于2014年在青島召開，會提升青島的知名度，刺激青島旅游業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展。開發(fā)商是國內(nèi)大型的旅游服務商，可以充分整合資源，開拓市場。比如開發(fā)其他海泉灣景區(qū)旅游路線，或增加更多會議活動。目前消費群體以游客為主導，其首要目的是旅游而非購，這對于項目長期發(fā)展支撐不足。未來幾年，線上交易的快速發(fā)展可能會影響實體銷售的業(yè)績。華潤、銀座、凱德等更有經(jīng)驗的開發(fā)商新項目會對該項目形成競爭威脅。27海泉灣奧特萊斯: SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行位于旅游景區(qū)，有溫泉、海景、海灘等景點。產(chǎn)品缺乏多青

33、島市市北區(qū)山東路136號山東錦泰萊商業(yè)股份有限公司2013年3季度21,00017,5001-3層低端時尚、餐飲Etam50%- 位于市中心，靠近市北CBD.- 建筑設計，自稱奧萊，但許多方面達不到奧萊標準。 - 缺少高端品牌，不知名的時尚和運動品牌主導，產(chǎn)品折扣較大。- 2樓部分區(qū)域還未開放28天籟奧特萊斯 項目信息地址開發(fā)商開業(yè)時間零售面積（平方米）凈租賃面積（平方米）樓層市場定位業(yè)態(tài)主要商戶租賃率*備注基本信息*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行青島市市北區(qū)山東路136號山東錦泰萊商業(yè)股份有限公司2013位于市中心，靠近成熟的居民區(qū)和一所大學。項目規(guī)模、建筑質(zhì)量和缺少停車位成為

34、該項目未來發(fā)展為高端零售項目的瓶頸。缺少有經(jīng)驗和專業(yè)的運營及資產(chǎn)管理團隊。人口密度較高，靠近CBD，有較多成熟的居民區(qū)。該項目可以重新定位為社區(qū)購物中心，增加餐飲和娛樂品牌入駐。像這種低端的奧萊項目可能滿足不了青島日益增多的中產(chǎn)階級的需求。在同一區(qū)域存在類似項目的競爭對手。29天萊奧特萊斯: SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行位于市中心，靠近成熟的居民區(qū)和一所大學。項目規(guī)模、建筑未來潛在競爭項目 海上嘉年華奧特萊斯青島市黃島區(qū)濱海大道北北京昂展置業(yè)有限公司2014年底2015年初130,00078,000中高端時尚、餐飲、娛樂 - 該項目是大型旅游項目海

35、上嘉年華的購物中心，該旅游項目包括1個室內(nèi)水上樂園、2個酒店、一條餐飲街和居民區(qū)。 -逸東華（Eaton Luxe）和朗豪（Langham Place）將在此建兩個五星級酒店，將近90%的住宅樓已經(jīng)售盡。 - 項目2010年開工建設，目前還沒有完工。購物中心的預租未開始。30海上嘉年華奧萊項目地址開發(fā)商開業(yè)時間零售面積（平方米）凈租賃面積（平方米）樓層市場定位業(yè)態(tài)備注基本信息1-4樓*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行未來潛在競爭項目 海上嘉年華奧特萊斯青島市黃島區(qū)濱海大道北 旅游資源包括一個室內(nèi)水上公園、海景和沙灘。項目靠近濱海大道，位于青島市區(qū)與膠州市之間，交通便利。經(jīng)膠州灣海底

36、隧道，驅(qū)車半個小時即可由青島西部老城區(qū)到達項目所在地。黃島和膠南地區(qū)人口密度較低。海底隧道單程過路費20元，可能會妨礙一部分青島市區(qū)消費群體前往。萬達集團在項目西部投資建設東方影都，會增加該項目的客流量。定位為依港而建的經(jīng)濟新區(qū)，西海岸經(jīng)濟新區(qū)（包括黃島和膠南）未來有希望吸引青島半數(shù)以上的投資。 未來幾年，線上交易的快速發(fā)展可能會影響實體銷售的業(yè)績。未來，在同一區(qū)域可能會存在類似項目的競爭對手。31海上嘉年華奧特萊斯: SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行 地區(qū)分析 嶗山總體概況 位于青島市東南部，與市南、市北、李滄相鄰。 最初以眾多旅游景點聞名，如嶗山和

37、黃海。住宅和商業(yè)項目的集聚加速了該區(qū)的發(fā)展。 未來幾年內(nèi)，青島市政府計劃將嶗山打造成為全市的金融和技術(shù)中心。 目前，該區(qū)商業(yè)用地的樓面價在2500-6000元/平米。 優(yōu)勢 靠近青銀高速，并且有快速路連接市中心和李滄區(qū)。 劣勢 靠近市中心，市區(qū)內(nèi)類似零售項目競爭者較多。嶗山 機會 旅游景點和展覽中心提高了該區(qū)的知名度和人氣。 周邊社區(qū)對配套設施相對較高的需求。威脅 地塊稀缺，地價高漲。32*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行地區(qū)分析 嶗山總體概況 位于青島市東南部，與市南、市北、 城陽位于青島市區(qū)和北部郊區(qū)的中間地帶。 該區(qū)之前注重發(fā)展制造業(yè)，目前各種配套設施迅速發(fā)展，如娛樂、寫字樓

38、和青島國際機場。 該區(qū)發(fā)展多樣化，韓國移民較多，促進了周邊住宅和商務樓項目的發(fā)展。 目前，該區(qū)商業(yè)用地的樓面價在1000-2500元/平米。 優(yōu)勢 地價較低，發(fā)展空間大。 劣勢 制造業(yè)依然是本區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一。城陽 機會 交通便利，靠近308國道。 機場和方特夢幻王國促進了該區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。 威脅 旅游資源和自然景觀較其他地區(qū)缺乏。該區(qū)的兩個奧特萊斯都已轉(zhuǎn)型為其他形式的零售商場。12345633地區(qū)分析 城陽總體概況*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行 城陽位于青島市區(qū)和北部郊區(qū)的中間地帶。 該區(qū)位于膠州灣西海岸。 該區(qū)以其發(fā)達的港口設施知名，工業(yè)區(qū)和旅游區(qū)聚集該區(qū)。作為西

39、海岸經(jīng)濟新區(qū)的核心，未來幾年，黃島有望吸引青島半數(shù)以上的投資。萬達集團將投資500億元打造東方影都項目。 該區(qū)有大量的住宅樓，均價在8000-20000元/平米，但入住率較低。目前，該區(qū)商業(yè)用地的樓面價在1500-3000元/平米。優(yōu)勢膠州灣海底隧道連接了青島市區(qū)與黃島，20分鐘車程縮短了兩地的距離產(chǎn)生的影響。 政府支持力度大，發(fā)展較快。劣勢供大于求以及投機行為使得該區(qū)住宅樓入住率較低，限制了周邊消費群體的發(fā)展。黃島威脅 其他地區(qū)定位趨同，會加大對消費者的競爭。機會 西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃出爐，勢必促進該區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。123456734地區(qū)分析 黃島總體概況*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲

40、量聯(lián)行 該區(qū)位于膠州灣西海岸。優(yōu)勢劣勢黃島威脅 其他地區(qū)定位趨 即墨位于青島北部，城陽和萊西之間。 即墨以溫泉而知名，吸引了眾多開發(fā)商投資別墅和度假區(qū)項目，包括海信、海爾和CTS。 即墨同樣是藍色硅谷的核心區(qū)，藍色硅谷專注于海洋科技的研發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。目前，該區(qū)商業(yè)用地的樓面價在1500-3000元/平米。 優(yōu)勢 旅游資源豐富，如溫泉、滑雪場、高爾夫球場。 交通便利，靠近高速路，城際輕軌也在規(guī)劃中。 機會 藍色硅谷的發(fā)展會吸引更多的關(guān)注。 未來的輕軌建設將連接嶗山區(qū)與即墨市。 劣勢 周邊社區(qū)群體消費能力偏低。 距離市中心較遠。即墨 威脅.政府支持尚處于初級階段，該區(qū)需要至少5年發(fā)展才能較成熟。1

41、2345635地區(qū)分析 即墨總體概況*數(shù)據(jù)截止到2014年2月數(shù)據(jù)來源: 仲量聯(lián)行 即墨位于青島北部，城陽和萊西之間。優(yōu)勢 機會 劣勢即中國奢侈品消費城市活躍指數(shù)排行榜(前十)青島排名第六數(shù)據(jù)來源：世界奢侈品協(xié)會品牌分析36中國奢侈品消費城市活躍指數(shù)排行榜(前十)青島排名第六數(shù)據(jù)來源青島奢侈品消費發(fā)展迅猛，80%以上的奢侈品企業(yè)愿意把山東地區(qū)的第一個旗艦店放在青島。目前最受中國消費者追捧的幾大奢侈品品牌LEESIZHE、LV、CHANNEL、GUCCI，在青島均設有店面。而其中的LV店，不僅是山東省的唯一一家專賣店，還是中國第一家、世界第三家博物館店。199720052008登喜路、HUGOB

42、OSSLV、PRADA和賽琳LEESIZHE、LV、Herms、PRADA、CARTIER、TODS、GUCCI、GIVENCHY、VERSACE、ARMANI、LOEWE、BURBERRY、IWC、迪奧、香奈兒、江詩丹頓、勞力士等37品牌分析青島奢侈品消費發(fā)展迅猛，80%以上的奢侈品企業(yè)愿意把山東地區(qū)據(jù)世界奢侈品協(xié)會20102011年中國奢侈品消費城市調(diào)查報告，青島消費力列居全國第三，第一是杭州，第二是溫州。2010年青島人在奢侈品上消費達到65億元。而青島最大的奢侈品的聚集地海信廣場，自2008年開業(yè)到現(xiàn)在，年銷售額保持了40%到50%的增長。38品牌分析據(jù)世界奢侈品協(xié)會20102011年

43、中國奢侈品消費城市調(diào)查5%20%25%55%28-35歲，月收入20000元左右25-28歲，月收入10000元左右35-40歲，月收入30000元左右其他目前，中國奢侈品消費者主要是在25歲到30歲之間這些群族。這些年輕的消費者將為中國奢侈品市場的發(fā)展帶來巨大潛力。青島奢侈品消費群體青島作為全國第三消費力城市，奢侈品消費人群也在逐漸年輕化。青島主流奢侈品消費群的平均年齡比國際平均標準低很多。根據(jù)世界奢侈品協(xié)會20102011年度官方報告，中國各個城市奢侈品消費者平均年齡比歐洲的奢侈品消費者年輕15歲，比美國的奢侈品消費者年輕25歲。中國奢侈品消費群體占比39品牌分析5%20%25%55%28

44、-35歲，月收入20000元左右2青島主要奢侈品店店鋪交通環(huán)境品牌銷售額發(fā)展方向海信廣場（/www/InfoQD/）位于東海西路，緊鄰青島奧帆中心。地理坐標優(yōu)勢明顯。海信廣場建了免費停車場，停車便利?！案呒壈儇浀?SHOPPINGMALL”的組合業(yè)態(tài)，一層聚集的大量一線品牌，一度讓人不敢邁進去。海信廣場建筑面積6.28萬平方米，地上3層、地下2層。一樓二樓一線品牌居多，三樓女裝偏向中端品牌，年輕化的女裝最吸引白領(lǐng)。 共152個一系列國際國內(nèi)一線大牌，把自己順理成章地定位在“亞洲最好的百貨店”。 2011年銷售額19億元，并以50%的年銷售增長率絕塵而上，2014年銷售額將達到40億。更重視服務

45、、品牌、自身建設，滿足消費者多樣化的要求，“給顧客提供更多消費以外的東西”。陽光百貨（/sshine/shine-index.action?webSite=shine001）位于香港中路，緊鄰市中心，位于青島金融核心區(qū)，陽光百貨吸引了眾多白領(lǐng)階層。周邊配套健全，交通便利，停車方便。 陽光百貨一樓聚集了大量的一線化妝品牌，是女孩子喜歡逛的地方。內(nèi)飾簡潔、營業(yè)面積達到了3000平方米，每一層都能逛上很久。在二樓，還有高檔自助西餐廳，一樓還引入了咖啡店、冷飲店。透過漂亮的櫥窗，對逛街的游客是種誘惑。 共39個知名品牌，陽光百貨的化妝品品類是整個山東省內(nèi)一線品牌最豐富、業(yè)績最好、發(fā)展?jié)摿姶蟆⒄w形象

46、最佳的。 2014年銷售額將達到15億。用服務給顧客增值 。2010率先成立專業(yè)禮品服務部門禮品中心，專業(yè)的禮品顧問根據(jù)顧客的贈禮需求為顧客量身定制全年禮品方案。陽光百貨還推出了“一站式退換貨”等50余項貼心服務。如今的VIP服務專員、化妝品顧問等專業(yè)服務人員逐漸成為陽光百貨獨特的競爭力。 巴黎春天山東路9號，山東路是貫通青島南北大通道，也是交通最易擁堵的主干道。私家車一旦上了山東路，被堵得很難有心情下來閑逛，而且，這里的停車位有限。 地上停車場設在廣場門口，停滿的車會把門口堵住。從門廳走進去發(fā)現(xiàn)，這里裝修略顯老氣，昔日的水晶吊燈顏色發(fā)舊。Cartier、Armani、Burberry、CANALI、Ports1961、Dunhill、S.T. Dupont、BURBERRY、ARMANI COLLEZIONI、dunhill、MAX MARA、CANALI、AIGNER等一線品牌；VIVIENNE TAM、PORTS1961、GANT、寶馬服飾、CARA、白領(lǐng)、馬克張、吉芬、卓可、蘭絲繪、奧菲歐、安姬奧、子苞米、MAXSTUDIO、INSUN、伊芙心悅、卡迪黛爾、Voca、mia mia、LAFETA、薩儂、邦寶、