城市綜合體商業(yè)規(guī)劃課件

1、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃主講人：何其琛目 錄 第一部分 城市綜合體居住空間規(guī)劃 第三部分 城市綜合體的交通規(guī)劃 第二部分 城市綜合體商務(wù)空間規(guī)劃 第四部分 城市綜合體的電梯規(guī)劃 城市綜合體的三種主要居住空間酒店式公寓商務(wù)公寓普通居住公寓123在都市綜合體中居住空間大致可以分為酒店式公寓、商務(wù)公寓、普通居住公寓這幾種形式。這幾種形式所面對(duì)客戶(hù)群各不相同。酒店式公寓面對(duì)的是長(zhǎng)期出差、旅游及短期居住的客戶(hù)，普通居住公寓面對(duì)的是較長(zhǎng)期居住客戶(hù)，商務(wù)公寓則面對(duì)的是亦商亦居的客戶(hù)。六個(gè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)整體有機(jī)原則 動(dòng)態(tài)有機(jī)原則 系統(tǒng)的次序與程序原則 個(gè)性化及均好性原則 料選用遵循親和力、家居性、舒適性和使用性的原則 首

2、先確定主色及主色調(diào)后，根據(jù)色差變化建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的色彩體系表，作為參照 酒店式公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)酒店式公寓套型配比建議復(fù)雜型 復(fù)合型的套型格局，將客廳與臥室分別設(shè)置在不同的房間內(nèi)，可以是兩室、三室或三室以上的戶(hù)型。而且對(duì)于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計(jì)可以靈活分隔 簡(jiǎn)單型 簡(jiǎn)單型的套型格局客房為主要的居住體系，客廳以及全部的服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)大房間內(nèi) 酒店式公寓安全保衛(wèi)設(shè)施 應(yīng)設(shè)置四道安全防范設(shè)施，第一道為電視監(jiān)控系統(tǒng)，第二道門(mén)禁管理系統(tǒng)，第三道防盜報(bào)警系統(tǒng)，第四道巡更系統(tǒng)。 有條件的可考慮應(yīng)用安全防范集成技術(shù)，在夜間設(shè)防如果有人闖入設(shè)防區(qū)域內(nèi)，安防系統(tǒng)在報(bào)警的同時(shí)，會(huì)打開(kāi)相應(yīng)區(qū)域的燈光，

3、聯(lián)動(dòng)附近的攝像機(jī)進(jìn)行錄像。 可考慮應(yīng)用門(mén)禁系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)，但住戶(hù)在進(jìn)入大門(mén)刷卡的同時(shí)，系統(tǒng)能自動(dòng)呼叫電梯到一層等候；重要的住宅樓層，也由門(mén)禁根據(jù)輸入的數(shù)據(jù)自動(dòng)將住戶(hù)送往指定樓層，防止上下樓層的住戶(hù)互相干擾 可考慮采用停車(chē)管理系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)，當(dāng)住戶(hù)通過(guò)停車(chē)場(chǎng)入口時(shí)，停車(chē)管理系統(tǒng)會(huì)記錄入口的信息，根據(jù)該用戶(hù)所停車(chē)位，打開(kāi)相應(yīng)區(qū)域的照明，并在一定延時(shí)后自動(dòng)呼叫電梯到該層等候，節(jié)省用戶(hù)的候梯時(shí)間。 香港太古廣場(chǎng)酒店式公寓柏舍和曦暹軒太古廣場(chǎng)位于香港商業(yè)區(qū)的心臟地帶，位于金鐘地鐵站之上，為港九交通樞紐中心。是包含了商業(yè)、酒店式住宅單位、五星級(jí)大酒店和寫(xiě)字樓的綜合體。太古廣場(chǎng)的面積超逾五百萬(wàn)平

4、方尺，是全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場(chǎng)之一。曦暹軒和柏舍為太古廣場(chǎng)的酒店式住宅。柏舍位于太古廣場(chǎng)內(nèi)的港麗酒店11樓至37樓。曦暹軒位于萬(wàn)豪酒店大樓內(nèi)三十六至五十樓。曦暹軒酒店式公寓，提供由606平方尺起開(kāi)放式住宅單位至3388平方尺復(fù)式單位以供選擇；酒店式公寓客房從37樓至50樓，每個(gè)住宅單位都備有高雅的家私陳設(shè)，包括特色石 灰?guī)r浴室，及專(zhuān)人設(shè)計(jì)的床上用品；免費(fèi)享用香港JW萬(wàn)豪酒店的健身和休閑設(shè)施的會(huì)籍，包括室外泳池和健身中心。 住客有酒店24小時(shí)房間餐飲及簽單的服務(wù)還享有餐飲折扣優(yōu)惠；由太古廣場(chǎng)提供月租車(chē)位簡(jiǎn)單型一室簡(jiǎn)單型一室類(lèi)別面積平方尺（平方米）主人套房客用套房浴室客用洗手間獨(dú)立桑拿浴室P

5、enthouseA2,157（200）111PenthouseB1，869（174）111Duplex3，388（315）1111Corner Double2，157（200）111Premier Double1，716（160）11Executive Double1，396（130）11Premier Single1，229（114）1Executive Single940（87）1Single807（75）1Studio606（56）開(kāi)放式1曦暹軒酒店式公寓房間類(lèi)別城市綜合體的三種主要居住空間酒店式公寓商務(wù)公寓普通居住公寓123在都市綜合體中居住空間大致可以分為酒店式公寓、商務(wù)公寓、普通居

6、住公寓這幾種形式。這幾種形式所面對(duì)客戶(hù)群各不相同。酒店式公寓面對(duì)的是長(zhǎng)期出差、旅游及短期居住的客戶(hù)，普通居住公寓面對(duì)的是較長(zhǎng)期居住客戶(hù)，商務(wù)公寓則面對(duì)的是亦商亦居的客戶(hù)。城市綜合體的三種主要居住空間酒店式公寓商務(wù)公寓普通居住公寓123在都市綜合體中居住空間大致可以分為酒店式公寓、商務(wù)公寓、普通居住公寓這幾種形式。這幾種形式所面對(duì)客戶(hù)群各不相同。酒店式公寓面對(duì)的是長(zhǎng)期出差、旅游及短期居住的客戶(hù)，普通居住公寓面對(duì)的是較長(zhǎng)期居住客戶(hù)，商務(wù)公寓則面對(duì)的是亦商亦居的客戶(hù)。城市綜合體居住空間之普通居住公寓都市綜合體內(nèi)的居住公寓可以憑借都市綜合體內(nèi)的酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)的高端形象輕而易舉地實(shí)現(xiàn)形象與價(jià)值上的提

7、升，體現(xiàn)居住者的身份與優(yōu)越感。 。都市綜合體的公寓，需要考慮都市綜合體整體形象檔次的不同與不同客戶(hù)群的匹配關(guān)系，同時(shí)還要考慮市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品避免同質(zhì)化。通過(guò)打造客戶(hù)需求的產(chǎn)品與個(gè)性的功能空間實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)品的使用價(jià)值。商務(wù)空間辦公空間將從建筑的平面設(shè)計(jì)、剖面設(shè)計(jì)及詳細(xì)設(shè)計(jì)這幾個(gè)方面展開(kāi)來(lái)與大家共同研究探討都市綜合體內(nèi)的辦公建筑的空間設(shè)計(jì)。 酒店空間都市綜合體內(nèi)的酒店空間設(shè)計(jì)需以交通組織為切入點(diǎn)，不但需要考慮從都市綜合體外部來(lái)的人流交通組織與空間關(guān)系，還要考慮都市綜合體內(nèi)部來(lái)的人流交通組織與空間關(guān)系。尤其當(dāng)酒店部分不是都市綜合體的“主角”時(shí)，酒店更需要在配合其他重要物業(yè)的空間設(shè)計(jì)中，尋找到其合適的

8、空間位置。 城市綜合體商務(wù)空間規(guī)劃城市綜合體辦公空間建筑平面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的平面設(shè)計(jì)與核體設(shè)計(jì)有著極大的關(guān)系。在平面上平衡地布置適當(dāng)數(shù)量的抗震墻及支撐，能夠滿足建筑經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)又能確保建筑的抗震性能。作為布置這樣的抗震要素的位置，核體部分的固定墻成為最合適的位置。 城市綜合體辦公空間建筑的詳細(xì)設(shè)計(jì)辦公建筑配套標(biāo)準(zhǔn)層電梯及電梯等候區(qū)辦公區(qū)Generic description of the 5 factors大堂 大堂辦公建筑大堂首先要滿足單體寫(xiě)字樓所需具備的功能需求與形象需求 辦公區(qū)要能做到任意劃分面積區(qū)間，保證后期裝修有充分的發(fā)揮余地。辦公區(qū)公共走廊裝修后寬度不小于18米，吊頂凈高不低于28米(辦

9、公建筑中競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)之一)。辦公區(qū)可以考慮修建公共休息區(qū)，如空中花園及小型簡(jiǎn)易的休閑娛樂(lè)設(shè)施。 由于都市綜合體內(nèi)物業(yè)形態(tài)豐富，為了保證后期物業(yè)管理的便利建議在首層電梯前室實(shí)現(xiàn)智能刷卡進(jìn)入管理。層高、采光、網(wǎng)絡(luò)地板、裝修、衛(wèi)生間等一系列要求辦公建筑根據(jù)具體市場(chǎng)定位確定其商務(wù)配套的數(shù)量及容量?？梢愿鶕?jù)定位要求設(shè)置不同的配套功能。如多媒體會(huì)議室，休閑娛樂(lè)中心(桌球、乒乓球、保齡球、羽毛球室、網(wǎng)球室、室內(nèi)迷你高爾夫)。在商務(wù)寫(xiě)字樓密集的地方，應(yīng)考慮設(shè)置不同需求的餐飲配套，根據(jù)市場(chǎng)要求設(shè)置合理的面積。 辦公區(qū) 電梯及其等候區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)層 辦公建筑配套都市綜合體的辦公建筑大堂首先要滿足單體寫(xiě)字樓所需具備的功能需求

10、與形象需求。包括以下空間要求：它是進(jìn)入建筑后第一個(gè)內(nèi)部形象展示面，在設(shè)計(jì)上要作為重點(diǎn)修飾對(duì)象，其大堂的開(kāi)間及進(jìn)深要和大樓整體形象成正比。 功能分區(qū)要得當(dāng)，配有大堂接待處，大樓信息中心，各種商務(wù)配套及大堂物業(yè)管理中心等功能。 大堂要有主入口和次入口，其主入口要考慮雨篷落客功能。 其次要處理好都市綜合體內(nèi)寫(xiě)字樓與其他功能建筑區(qū)銜接。 大堂城市綜合體酒店空間大堂設(shè)計(jì)總服務(wù)臺(tái)電梯廳電梯設(shè)備客房層走廊客房衛(wèi)生間配套設(shè)施宴會(huì)廳康樂(lè)中心后館部分酒店的公共部分(簡(jiǎn)稱(chēng)“前 館”)往往是一座酒店形象、 品質(zhì)的表征，是酒店投資的 主要部分，因此常常被建筑 師所重視，成為設(shè)計(jì)重點(diǎn)酒店的服務(wù)管理部分(簡(jiǎn)稱(chēng) “后館”)的

11、組織主要受于酒店 的經(jīng)營(yíng)管理模式制約。由于 專(zhuān)業(yè)的限制，這一部分往往 不被建筑師所重視。其實(shí)， 后館是一座酒店高速運(yùn)營(yíng)的 保障。酒店設(shè)計(jì)歸根到底是以酒店的經(jīng) 營(yíng)和營(yíng)利為目的，因此可以說(shuō)公 共空間的舒適性和易識(shí)別性，管 理組織的便捷性和有序性是酒店 經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和保障。城市綜合體酒店空間大堂設(shè)計(jì)大堂內(nèi)部的空間關(guān)系及尺度設(shè)置在大堂的相關(guān)公共空間的相關(guān)要求 酒店的檔次 酒店的客房數(shù)現(xiàn)代大型商務(wù)酒店的大堂通常采用將門(mén)廳、休息廳及公共交通空間相結(jié)合的設(shè)計(jì)方式。這種方法在面積分配上很靈活，能夠使這三個(gè)非盈利部分的面積比例有適當(dāng)?shù)膹椥?，同時(shí)有利于營(yíng)造宏大的空間。采用這種設(shè)計(jì)手法的酒店有北京的世紀(jì)金源大酒店、東

12、方君悅大酒店、上海的四季大酒店等。 城市綜合體酒店空間客房客房的開(kāi)間與進(jìn)深要求 上海四季酒店不超過(guò)4米8米 東方君悅大酒店3.6米7.5米的小尺寸 深圳中心區(qū)某在建都市綜合體內(nèi)酒店的客房4.5米10米的尺寸 新建的五星級(jí)酒店客房均使用甚至超過(guò)4.2米8米這個(gè)尺寸 城市綜合體酒店空間宴會(huì)廳宴會(huì)廳五星級(jí)酒店的大宴會(huì)廳通常都不小于40米24米(可布置60個(gè)標(biāo)準(zhǔn)桌)，凈高通常都在6米以上。當(dāng)不需要過(guò)大空間時(shí)，可用活動(dòng)隔墻將大空間分成幾個(gè)小空間。但要注意這種做法不適用于過(guò)高的空間。同時(shí)要注意隔墻的隔聲效果。宴會(huì)廳要設(shè)前廳，由于站立的人所占用的面積是坐著的人的13左右，所以宴會(huì)廳前廳的理想面積是宴會(huì)廳面積

13、的13，通常14也可以?，F(xiàn)在宴會(huì)廳也要舞臺(tái)表演功能，設(shè)置專(zhuān)業(yè)的音響配套，影響控制室，后臺(tái)化妝更衣間。且在設(shè)計(jì)上還要具備兼容和擴(kuò)容的能力保證其專(zhuān)業(yè)演出的需要。大型酒店宴會(huì)廳一般都有對(duì)外出租的功能，此時(shí)獨(dú)立的宴會(huì)廳門(mén)廳顯得尤為重要。門(mén)廳外面要配備能停大巴車(chē)的停車(chē)場(chǎng)，門(mén)前還要有回車(chē)場(chǎng)地。一般租用大型宴會(huì)廳都會(huì)有較專(zhuān)業(yè)演出甚至專(zhuān)業(yè)演出，這樣舞臺(tái)及音響控制就需要改裝及擴(kuò)容，在出現(xiàn)這種情況我們?cè)O(shè)計(jì)時(shí)要保證其貨運(yùn)通道流暢，最好配有貨運(yùn)電梯在地下室與貨運(yùn)車(chē)輛接駁。 城市綜合體酒店空間康樂(lè)中心 同時(shí)考慮綜合體內(nèi)客戶(hù)的消費(fèi)設(shè)置一個(gè)或兩個(gè)出入口健身部分設(shè)計(jì)成開(kāi)敞空間可以烘托運(yùn)動(dòng)主題 人性化的設(shè)計(jì)始終要貫徹在酒店設(shè)計(jì)

14、中 游泳池周邊要有相當(dāng)面積的休息空間，還要配置一定的綠化面積 游泳池一般采用戲水池的形式 城市綜合體酒店空間后館部分廚房、洗衣房安防客戶(hù)服務(wù)貨運(yùn)平臺(tái)后館主要部分后館部分雖然很少被旅客看見(jiàn)，但卻是在平面設(shè)計(jì)中對(duì)整個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)影響最大的部分。這部分的主要目標(biāo)是管理和效率。設(shè)計(jì)中尤其要注意后館部分與前館部分的銜接位置。一個(gè)運(yùn)營(yíng)中的旅館幾乎整天都有進(jìn)貨、卸貨、驗(yàn)收、儲(chǔ)存等的工作。管理好貨品，以免遺失是一項(xiàng)重要工作。另外都市綜合體是高密度、高容積率的建筑群，我們應(yīng)充分合理的應(yīng)都市綜合體的室外空間，應(yīng)盡量將更多的室外空間作為商務(wù)休閑、商業(yè)休閑及娛樂(lè)休閑空間，而貨運(yùn)通道及卸貨平臺(tái)飲盡量將其設(shè)置在地下空間。職工

15、出入口通常應(yīng)靠近或緊貼貨物收發(fā)區(qū)，由于偷竊者通常企圖從后勤區(qū)進(jìn)入，這樣可以將這兩個(gè)區(qū)域同時(shí)監(jiān)控。垃圾儲(chǔ)藏間也是竊賊經(jīng)常利用的地方，最好也布置在收發(fā)辦公室能看到的位置，并且盡量不采用垃圾井。職工經(jīng)過(guò)打卡后應(yīng)分成兩條流線：一條是廚房工作人員流線、另一條是其他職工流線。以上這些考慮皆以客戶(hù)的安全為首要目的?，F(xiàn)代旅館一般不設(shè)樓層服務(wù)臺(tái)。使客房服務(wù)員室和備品庫(kù)靠近獨(dú)立的貨梯、空調(diào)機(jī)房布置，有利于分區(qū)和管理。消防電梯可兼做貨梯使用。通過(guò)加強(qiáng)保安監(jiān)控和旅客電子鎖匙控制電梯的方法(如上海四季飯店)來(lái)保障旅客安全。雖然現(xiàn)在的物資供應(yīng)使得廚房不再需要那樣多的儲(chǔ)藏空間，但是廚房設(shè)備的推陳出新依然需要有足夠的靈活面積

16、。專(zhuān)業(yè)廚具公司的流程設(shè)計(jì)有利于保證廚房設(shè)計(jì)的整體性、便捷性、安全性和前瞻性。在廚房和洗衣房設(shè)計(jì)時(shí)一定要充分處理好通風(fēng)、排氣功能，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境 貨運(yùn)平臺(tái)安防 客戶(hù)服務(wù) 廚房、洗衣房目 錄 第三部分 城市綜合體的交通規(guī)劃 第二部分 城市綜合體的商務(wù)空間規(guī)劃 第一部分 城市綜合體居住空間規(guī)劃 第四部分 城市綜合體的電梯規(guī)劃 車(chē)輛的行駛和停放各類(lèi)廢棄物的運(yùn)輸、存放和處理商品和其他各類(lèi)固體物品的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、搬運(yùn)、卸載能夠容納足夠的人流量給予顧客足夠的便利性商家所需要的人流流向物流人流城市綜合體中的交通完整的交通體系6、員工通道1、體外交通體系結(jié)構(gòu)2、綜合體內(nèi)人 流動(dòng)線結(jié)構(gòu)3、綜合體內(nèi)客用車(chē)流動(dòng)線結(jié)

17、構(gòu)4、綜合體內(nèi)貨運(yùn)動(dòng)線結(jié)構(gòu)5、綜合體內(nèi)廢棄物動(dòng)線結(jié)構(gòu)完整的交通體系包括哪些部分都市綜合體基本交通特征234都市綜合體的這些特點(diǎn)使其交通出行在時(shí)間上分布不均衡，商務(wù)等就業(yè)崗位量大而集中，與城市交通流量在時(shí)間上分布特征基本相符，在早晚通勤交通流量出現(xiàn)峰值；夜間多為購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住車(chē)流，與日間交通流量出現(xiàn)互補(bǔ)現(xiàn)象。都市綜合體一般集區(qū)域商務(wù)、金融、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等的中樞職能，同時(shí)都市綜合體的建筑密度大、土地利用強(qiáng)度高，具有高層化的集聚形態(tài)，導(dǎo)致交通規(guī)劃成為都市綜合體規(guī)劃建構(gòu)的核心問(wèn)題之一。都市綜合體內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)是城市總體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，因此都市綜合體交通規(guī)劃在保持內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)完整性的基

18、礎(chǔ)上，應(yīng)加強(qiáng)與城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)的有機(jī)聯(lián)系和銜接，其交通組織方式和系統(tǒng)構(gòu)成形態(tài)成為都市綜合體規(guī)劃特色的體現(xiàn)和關(guān)鍵要素之一在都市綜合體的交通運(yùn)作中，需要大量的停車(chē)位及高效的停車(chē)系統(tǒng)給予支撐。停車(chē)系統(tǒng)、人行交通系統(tǒng)、人流與車(chē)流的銜接系統(tǒng)等在都市綜合體規(guī)劃中極為重要。其規(guī)劃的合理性直接影響都市綜合體的正常運(yùn)作。城市綜合體基本交通特征注意都市綜合體交通結(jié)構(gòu)層次關(guān)系?？紤]要素 都市綜合體用地周邊現(xiàn)狀與未來(lái)的交通市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)現(xiàn)狀交通的評(píng)估、對(duì)未來(lái)交通的預(yù)計(jì)。明確都市綜合體各物業(yè)的價(jià)值梯度關(guān)系與體量關(guān)系，明確都市綜合體交通規(guī)劃的重點(diǎn)方向。都市綜合體區(qū)域的交通出行率及吸引率，出行方式研究。需要重點(diǎn)研究城市公共交

19、通、城市未來(lái)小汽車(chē)擁有量。都市綜合體的步行系統(tǒng)，往往會(huì)被忽略，需要引起重視對(duì)都市綜合體立體交通組織要有足夠的重視都市綜合體所處城市的交通規(guī)劃體系城市綜合體交通規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮要素 城市綜合體交通規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮要素 車(chē)行交通組織都市綜合體車(chē)行交通組織案例都市綜合體停車(chē)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì)車(chē)行交通組織的四點(diǎn)注意進(jìn)行都市綜合體的車(chē)行交通規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，首先得分析各個(gè)物業(yè)的特點(diǎn)、場(chǎng)地的特點(diǎn)及地塊外圍交通的特點(diǎn)，確定每一種物業(yè)的交通需求 都市綜合體中交通規(guī)劃的車(chē)流系統(tǒng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于一般的物業(yè)，主要有商業(yè)的卸貨車(chē)流、酒店卸貨車(chē)流、垃圾處理車(chē)流、酒店住客車(chē)流、公寓住客車(chē)流、辦公車(chē)流、裝修車(chē)流及其消防通道等。 確定每一種物業(yè)的交通

20、需求，對(duì)價(jià)值最大、體量最大的重點(diǎn)物業(yè)需要完全滿足其交通需求，對(duì)次要的物業(yè)則盡量滿足其交通需求 商業(yè)的人氣是十分需要車(chē)流與人流量來(lái)進(jìn)行烘托的，處理時(shí)必須做到適度 車(chē)行交通組織都市綜合體車(chē)行交通組織案例都市綜合體停車(chē)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì) 項(xiàng)目基本情況是占地面積較小，容積率高，地塊內(nèi)聚集了寫(xiě)字樓、商業(yè)、居住、酒店等多種物業(yè)形態(tài)，項(xiàng)目整體體量大，寫(xiě)字樓是其重點(diǎn)物業(yè)。在現(xiàn)有周邊道路交通無(wú)法完全解決項(xiàng)目的交通問(wèn)題，地塊內(nèi)必須要有一條市政道路通過(guò)。在德思勤為其服務(wù)時(shí)，項(xiàng)目工程已經(jīng)處于挖掘地基階段，工程進(jìn)度要求其挖掘工作必須在雨季前完成，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃招標(biāo)，但招標(biāo)方案中交通的問(wèn)題解決的并不好，我們需要對(duì)此項(xiàng)目提出一

21、個(gè)最優(yōu)的交通解決方案。地下夾層處理地下一層處理地上處理123交通設(shè)計(jì)的備選方案方案一：地下夾層處理處理方法是將項(xiàng)目控規(guī)要求的城市道路與交通轉(zhuǎn)換層一起規(guī)劃在地下夾層中(即在地下一層與地上一層間的部分空間根據(jù)交通的要求設(shè)置的車(chē)行交通系統(tǒng))，將所有的卸貨區(qū)域設(shè)置在地下一層。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)解決了項(xiàng)目交通問(wèn)題，在任何情況下不會(huì)出現(xiàn)人和車(chē)相互干擾的情況：實(shí)現(xiàn)了完全人車(chē)分流。只是增加了地下室的層高，地下室的層數(shù)沒(méi)有增加。特殊層高的地下一層空間可以用作地下商業(yè)空間，增加的地下一層的層高、交通夾層頂部的室外標(biāo)高高于室外地面標(biāo)高增加了地上空間的豐富性，可以做一個(gè)有下沉廣場(chǎng)，又有上升廣場(chǎng)的主題商業(yè)廣場(chǎng)。增大了地下室的總深

22、度，從而也增加了造價(jià)與工期，但工期和造價(jià)都比增加一層地下室要少。方案二：地下一層處理處理方法是將項(xiàng)目控規(guī)要求的城市道路與交通轉(zhuǎn)換層一起規(guī)劃在地下夾層中(即在地下一層與地上一層間的部分空間根據(jù)交通的要求設(shè)置的車(chē)行交通系統(tǒng))，將所有的卸貨區(qū)域設(shè)置在地下一層。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)解決了交通的問(wèn)題，地下空間的總深度沒(méi)有增加，其工期和造價(jià)都不受影響。減少地下停車(chē)位及地下商業(yè)的使用面積，同樣也增加了設(shè)計(jì)難度； 方案三：地上處理（最終選擇方案）將控規(guī)要求的城市道路和交通轉(zhuǎn)換放在地上，卸貨區(qū)放在地下一層處理。這樣增加了地下一層的利用率。 優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)不影響工期與成本，也沒(méi)有減少地下室的使用用率。 在設(shè)計(jì)時(shí)需要設(shè)置通往地下室的

23、通道，地面廣場(chǎng)部分被車(chē)行道路分割為了幾塊，會(huì)出現(xiàn)車(chē)流與人流交叉的情況。 車(chē)行交通組織都市綜合體車(chē)行交通組織案例都市綜合體停車(chē)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì)停車(chē)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì) 停車(chē)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì)數(shù)學(xué)模型 以北京CBD區(qū)域的停車(chē)系統(tǒng)容量惰況來(lái)分析我國(guó)停車(chē)系統(tǒng)容量配比的發(fā)展趨勢(shì) 停車(chē)場(chǎng)容量設(shè)計(jì)數(shù)學(xué)模型 根據(jù)未來(lái)交通發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)A，預(yù)測(cè)商業(yè)所需停車(chē)總量Pa；同理，得出公寓所需停車(chē)總量Db：商務(wù)所需停車(chē)總量Pc；酒店所需停車(chē)總量Pd。 根據(jù)綜合體規(guī)劃，結(jié)合各物業(yè)形態(tài)不同高峰停車(chē)時(shí)段，得出互補(bǔ)停車(chē)位 以北京CBD區(qū)域的停車(chē)場(chǎng)容量案例來(lái)分析我國(guó)停車(chē)容量配比的發(fā)展趨勢(shì) 在現(xiàn)在市場(chǎng)情況下，甚至未來(lái)的市場(chǎng)情況下，停車(chē)位應(yīng)該是多少

24、呢? 國(guó)外情況美國(guó)現(xiàn)公用物業(yè)停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)為：行政辦公35個(gè)1 00平方米、中型零售業(yè)5個(gè)100平方米、公寓15個(gè)戶(hù)、便利旅館12個(gè)間。歐洲的高端寫(xiě)字樓停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)(每100平方米235個(gè))計(jì)算，高端寫(xiě)字樓的停車(chē)位面積也基本與使用面積持平。國(guó)內(nèi)情況國(guó)內(nèi)公用建筑車(chē)位建造的參照標(biāo)準(zhǔn)為停車(chē)位指標(biāo)(車(chē)位1 00平方米營(yíng)業(yè)面積)03075，此標(biāo)準(zhǔn)也在側(cè)面規(guī)定了企業(yè)對(duì)于停車(chē)問(wèn)題承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)頒布日期為1988年10月3日，實(shí)施日期為1989年1月1日，中間沒(méi)有做過(guò)調(diào)整，中國(guó)經(jīng)過(guò)10多年的飛速發(fā)展，時(shí)至今日，有些指標(biāo)也不能適宜社會(huì)發(fā)展需要。國(guó)內(nèi)停車(chē)位的參考指標(biāo)可以建議參考國(guó)外最低標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際建議指標(biāo)：甲級(jí)寫(xiě)字樓車(chē)

25、位擬定的標(biāo)準(zhǔn)是每1 D0平方米寫(xiě)字樓提供O6個(gè)以上停車(chē)位。商業(yè)車(chē)位擬定的標(biāo)準(zhǔn)是商業(yè)車(chē)位的面積占其總建筑面積的1415，并且地上流動(dòng)車(chē)位占其商業(yè)總車(chē)位的110，也就是說(shuō)100平方米商業(yè)面積需要提供05到O625個(gè)停車(chē)位。(注意此指標(biāo)不包括餐飲和KTV)。 從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出 1O個(gè)項(xiàng)目總體車(chē)位的平均指標(biāo)為每1 00平方米061個(gè)車(chē)位，說(shuō)明CBD項(xiàng)目的停車(chē)位已經(jīng)朝著國(guó)際最低指標(biāo)看齊，停車(chē)位平均指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際建議指標(biāo)的最低水準(zhǔn)。其中國(guó)貿(mào)一、二期、航華科貿(mào)大中心、贏嘉中心3個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)已超過(guò)了國(guó)際建議指標(biāo)；其他幾個(gè)項(xiàng)目的停車(chē)位指標(biāo)還未達(dá)到國(guó)際建議指標(biāo)。興建都市綜合體項(xiàng)目，由于多數(shù)都市綜合體項(xiàng)目中的

26、業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)上有一定的時(shí)間差，在車(chē)位方面可達(dá)成互補(bǔ)，因此綜合性項(xiàng)目的車(chē)位指標(biāo)可以適當(dāng)比國(guó)際建議指標(biāo)略低一些。對(duì)于北京CBD停車(chē)位的問(wèn)題，由于某種原因，早期政府出讓土地與部分開(kāi)發(fā)商(主要為占地面積大的綜合性項(xiàng)目)之間約定：開(kāi)發(fā)商做的部分地上停車(chē)位屬于政府，由政府統(tǒng)一管理。使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停車(chē)位相對(duì)較少，其實(shí)由政府管理的那部分停車(chē)位從某種意義上講也是為項(xiàng)目服務(wù)的，只是經(jīng)營(yíng)收益由政府管理。由于北京CBD地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，因此某些公建項(xiàng)目的地上停車(chē)位被占用。由于土地面積的稀缺性，這部分停車(chē)位遷移后，數(shù)量上有所減少。從目前北京CBD停車(chē)問(wèn)題現(xiàn)狀來(lái)看，國(guó)際建議標(biāo)準(zhǔn)是適合目前CBD區(qū)域的，目前可以作為北京CBD區(qū)域

27、停車(chē)位建設(shè)的一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(包括白建車(chē)位和可以籌措到的車(chē)位)。 都市綜合體商業(yè)人流組織 商業(yè)空間的環(huán)境容量不足，步行空間狹小 商業(yè)空間設(shè)施布局不合理 從人的舒適度出發(fā)，商業(yè)中心形體環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)可取約束感(2.23.7/人)作為環(huán)境容量參考值，同時(shí)應(yīng)注意沿街大型設(shè)施后退形成人流集散廣場(chǎng)，減輕步行道上的人流壓力。商業(yè)交通一般情況下由商業(yè)人流、內(nèi)部工作人員、購(gòu)物車(chē)輛及外部對(duì)商業(yè)的貨運(yùn)補(bǔ)給車(chē)流，購(gòu)物車(chē)流及外部對(duì)商業(yè)的貨運(yùn)補(bǔ)給車(chē)流組成。在現(xiàn)代商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)中一般由一條商業(yè)人流主動(dòng)線貫穿整個(gè)商業(yè)中心，有少量的二次商業(yè)人流動(dòng)線作為輔助。目 錄 第四部分 城市綜合體的電梯規(guī)劃 第三部分 城市綜合體的交通規(guī)劃 第二部分 城市綜合體商務(wù)空間規(guī)劃 第一部分 城市綜合體的居住空間規(guī)劃 電梯系統(tǒng)是都市綜合體內(nèi)最重要的一項(xiàng)交通工具，無(wú)論是大型都市綜合體，還是普通的小型都市綜合體，這都直接影響到綜合體的形象、使用安全和經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量。在本部分我們將針對(duì)都市綜合體的電梯系統(tǒng)的特點(diǎn)，來(lái)研究其系統(tǒng)規(guī)劃的思路