數(shù)碼產品集散地市場調查報告

1、86/86靖江數(shù)碼產品集散地項目調研報告目 錄第一部分 宏觀、微觀環(huán)境分析1一、靖江概況二、都市進展總體規(guī)劃3三、都市交通6四、經濟開發(fā)區(qū)建設對靖江經濟的推動8第二部分 靖江的商業(yè)環(huán)境研究11一、靖江的商業(yè)概況二、靖江人的商業(yè)消費適應12三、靖江人的餐飲、娛樂消費18第三部分 本項目定位的可能性分析27一、本項目的SWOT分析二、本項目定位建議30附錄一：泰州的戰(zhàn)略地位及進展機遇35附錄二：反思江蘇省域進展38第一部分 宏觀、微觀環(huán)境分析一、靖江概況1、都市沿革及概況靖江歷史上又名馬馱沙、陰沙、驥江、驥渚、牧城等。隋唐時屬靖江（海陵）；宋朝時隸屬泰興；明朝洪武初年改屬江陰；明成化七年（1471

2、年）建縣，“因地處金陵下游，又扼江海之門戶，捍衛(wèi)全吳，屹然重鎮(zhèn)，且以江海多警而立，故名靖江”。建縣后，隸屬關系經常變更，明清時隸屬常州府，辛亥革命后屬蘇常道，廢道后直屬江蘇省公署，1932年隸屬靖江專區(qū)。建國后屬揚州專區(qū)，1993年7月經國務院同意撤銷靖江縣，設立靖江市。1996年隸屬泰州市。靖江市地處長江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，與蘇、錫、常隔江相望，屬國家沿海、沿江兩個開發(fā)地帶的交匯處。靖江市位于江蘇省中部，蘇北平原南端，地理座標為東經12015，北緯3201，南與張家港、江陰市、武進市隔江相望，北與如皋、泰興兩市接壤毗連，全市總面積673.1k,其中水面面積198.9k。

3、靖江扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點，長江航道與全國南北交通的要緊通道在此交匯，區(qū)域交通地位極為重要，素有“南北咽喉”、“蘇北南大門”之稱，是江蘇中部南北交通的重要樞紐。靖江地貌屬長江三角洲平原，市內地形平坦，北稍高于南；屬北亞熱帶季風濕潤性氣候，四季分明，雨量充沛，無霜期短。常年主導風向為東南風，平均風速為3.9m/s,年平均氣溫15，年平均降雨量1119.95mm。境內土地肥沃，氣候和氣，物產豐富，人文薈萃，名勝眾多，有“蘇中小江南”全市總面積665.04平方公里，耕地面積44.63平方公里，長江水域17萬畝?？側丝?6.46萬人，其中非農業(yè)人口21.07萬人，轄12個鎮(zhèn)、1個經濟開發(fā)區(qū)、6個國

4、營場圃。2、國民經濟2002年，國民經濟較快增長。可能完成國內生產總值84.41億元，同比增長11.9%；全社會固定資產投資19.5億元，同比增長16.9%；財政收入7.62億元，同比增長31.7%。農業(yè)經濟穩(wěn)定增長。產業(yè)化經營規(guī)模進一步擴大，增加值同比增長5.5%；農業(yè)內部結構調整趨于合理，種植業(yè)結構調優(yōu)、養(yǎng)殖業(yè)比重調高、特色經濟規(guī)模調大的時期性目標差不多完成。工業(yè)經濟提速增效。全部工業(yè)增加值同比增長14.5%，其中系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分不增長14.6%、18.1%和18.6%；實施技改項目223個，完成投資11.1億元，其中3000萬元以上投資項目25個；民營經濟長足進展，新辦

5、私營企業(yè)640家，其中工業(yè)企業(yè)320家，私營工業(yè)企業(yè)銷售收入46億元，同比增長21.3%，占全部工業(yè)銷售收入的35.3%。建筑業(yè)結構調整取得成效，外埠市場開拓取得新突破，建筑業(yè)增加值和施工產值同比分不增長10.3%、25%。服務業(yè)持續(xù)進展。3、國內貿易2001年，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額26.44億元，比上年增長6.8%，擁有各類市場47個，消費品市場成交總額22.1億元，比上年增長15.8%。2002年，服務業(yè)增加值同比增長11.1%，社會消費品零售總額同比增長7.3%；金融保險平穩(wěn)運行，信貸總量接著增長，年末各類存款、貸款余額分不比年初增長19.1%、13.2%。4、人民生活2001年，

6、商品零售價格指數(shù)95.7%，比上年下降了1.5個百分點；居民消費價格指數(shù)101.3%，下降1.7個百分點，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄余額56.04億元，城鎮(zhèn)職工年平均工資8656元，農民人年均純收入3939元，全市城鎮(zhèn)在崗職工6.57萬人，私營個體從業(yè)人員1.44萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.98%.5、概而述之，2002年靖江的經濟成就如下，完成國內生產總值84.41億元，同比增長11.9%；全社會固定資產投資19.5億元，同比增長16.9%；財政收入7.62億元，同比增長31.7%；全部工業(yè)增加值同比增長14.5%，其中，系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分不增長14.6%、18.1%和18.6%。實施技改

7、項目223個，完成投資11.1億元，其中，3000萬元以上投資項目25個。招商引資取得新突破，實際利用外資2384.9萬美元，同比增長98.6%；利用民資7.5億元，同比增長1倍以上；外貿出口持續(xù)增加，自營出口1.32億美元，同口徑增長14.9%；對外合作領域擴大，外經營業(yè)額同比增長73.5%。都市基礎設施建設加快，總投資達5.9億元，完成了新區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)“三園三區(qū)”規(guī)劃的編制、審定。這些數(shù)據(jù)，標志著靖江的經濟和社會事業(yè)的進展完成了由恢復增長向創(chuàng)新進展的跨越，標志著靖江的改革開放和現(xiàn)代化事業(yè)進入了一個新的進展時期。二、都市進展總體規(guī)劃（一）進展目標1、經濟進展目標到2010年，全市差不多實現(xiàn)

8、現(xiàn)代化，形成比較完善的社會主義市場經濟體制，經濟運行差不多與國際接軌，產業(yè)結構符合市情，科技進步成為經濟增長的要緊動力，把靖江建設成為開放、繁榮、富裕、文明的現(xiàn)代化港口工業(yè)都市。2、社會進展目標到2010年全市社會文明化程度進一步提高，科技文化發(fā)達，各項社會事業(yè)協(xié)調進展。精神文明建設提高到新水平，城鄉(xiāng)人民生活質量大大提高。3、都市建設目標在規(guī)劃期內，把靖江市建設成為既具有良好生態(tài)環(huán)境，又具有高度的社會主義文明、高效、舒適、優(yōu)美的現(xiàn)代化都市。4、環(huán)境愛護目標經濟、社會、環(huán)境效益協(xié)調進展，環(huán)境污染得到全然治理，生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)，都市環(huán)境質量優(yōu)良。（二）都市性質和規(guī)模1、都市性質：市域的行政、經濟、

9、文化中心，江蘇省長江下游中部北岸重要的交通要沖、有良好進展前景的港口工業(yè)都市。2、都市規(guī)模：人口規(guī)模 近期20萬人，遠期30萬人；用地規(guī)模 近期1904.8ha，人均建設用地95.24 遠期2981.8ha，人均建設用地99.39（三）建設用地規(guī)劃1、用地進展方向進展方向要緊是向南，都市向西、西北作適度進展，沿江形成相對獨立的組團。2、結構形態(tài)規(guī)劃都市結構形態(tài)為一城一區(qū)一帶一組團的結構形態(tài)。形成一城（靖城）一區(qū)（新區(qū)）一帶（沿江帶），城區(qū)同新區(qū)連成一片，沿江帶自成獨立組團。整個用地順應同三國道、新長鐵路的走向，以人民路、南京路為都市進展主軸向南進展，老城區(qū)以商業(yè)、居住為主，其西、西北、東北為工

10、業(yè)用地，新區(qū)考慮了市政府的新址，同時設有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務、體育、醫(yī)院等設施。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設施，形成生長點，逐步進展，最終由點到面，與新區(qū)形成一體。3、各類用地規(guī)劃都市建設用地由居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、專門用地等各項用地組成。居住用地新區(qū)開發(fā)和舊城改造均需有打算、有步驟地進行，做到統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施。新區(qū)建設要以居住小區(qū)為單元，舊城改造以居住街坊為單元，堅持開發(fā)一片，配套一片。居住用地分為8個居住區(qū)，總用地834.9ha。工業(yè)用地依照環(huán)境愛護的要求，為充分利用交通運輸條件和基礎設施配套條件，滿足工業(yè)

11、各部門協(xié)調運轉的要求，工業(yè)用地采取相對集中的原則。對城區(qū)有嚴峻污染的工廠逐步進行搬遷，或調整用地性質，對不能搬遷和調整的工廠，限期治理，使其“三廢”排放和噪音達到國家環(huán)保的標準。市中心區(qū)一律不準新建工廠。工業(yè)用地布局 整個都市的工業(yè)用地分為三片：城西南工業(yè)區(qū)，在城西南的新區(qū)開發(fā)新工業(yè)區(qū)，以一類工業(yè)為主。城北原有工業(yè)區(qū)，以化學、機械、紡織為主導，規(guī)劃保持原有結構不變，并操縱其進展。 城西片工業(yè)區(qū)，依托現(xiàn)有的工業(yè)，適當進展二類工業(yè)，可設置少量三類工業(yè)。倉儲用地規(guī)劃按照相對集中，便于治理的原則安排倉儲用地。生活資料供應倉庫宜貼近城區(qū)；生產資料供應倉庫宜貼近工業(yè)區(qū)且鄰近交通干道；安排碼頭港區(qū)，充分發(fā)揮

12、水陸聯(lián)運的優(yōu)勢。倉儲用地布局各工業(yè)區(qū)內劃出相應的面積作為倉儲面積。在火車站附近建一集中倉庫，用地面積28ha。公共設施用地行政辦公：市政府遷至開發(fā)區(qū)內，行政辦公用地宜在市政府附近相對集中布置，形成全市新的行政治理中心。在大橋立交下安排大橋治理機構。商業(yè)金融市中心：強化現(xiàn)有驥江路商業(yè)中心，結合舊城改造，實施產業(yè)置換，優(yōu)化土地使用，商業(yè)設施由沿街“一層皮”向縱深進展，成片建設，提高都市中心的服務水平和輻射能力。中級商業(yè)金融業(yè)：除了市中心外，在長江邊新十圩港至老十圩港的沿江地帶建設以高層建筑為主的商業(yè)金融貿易區(qū)，并結合濱江大道和濱江風景綠化帶的建設，形成靖江的外灘。區(qū)中心：在城西、城北、城東、開發(fā)區(qū)

13、、東北區(qū)分不建設居住區(qū)級中心?；鶎臃站W(wǎng)點：在舊城改造和新區(qū)開發(fā)時，應按國家有關標準配套建設相應的基層服務網(wǎng)點，按500m左右服務半徑增設農貿市場。文化娛樂：完善現(xiàn)有居住區(qū)的文化娛樂設施，另在開發(fā)區(qū)新建市博物館，展覽中心和青青年活動中心及大型游樂場。體育設施：老體育場就地改造，新區(qū)建市級體育中心。醫(yī)療衛(wèi)生：在完善現(xiàn)有設施的基礎上，增設3所綜合性醫(yī)院，規(guī)劃期末床位數(shù)達到2100張，平均7床千人。教育科研：開發(fā)教育科研區(qū)，建設人才培訓基地，保留現(xiàn)有教育科研單位，并適當擴大規(guī)模。綠地系統(tǒng)：公共綠地：人民公園，以山水盆景為特色的綜合性公園；水上公園，綜合性公園；北郊游樂園，綜合性公園；橫港植物園，以杉

14、類為主的植物園；長江大橋巡游園，綜合性公園；居住區(qū)級公園，在城西居住區(qū)、新區(qū)居住區(qū)、城南居住區(qū)，各建一個居住區(qū)級公園；小游園，結合愛護四眼井、鐘樓、奎星閣等文物古跡，建設街頭小游園；濱河綠化帶，在市區(qū)要緊河流兩側操縱寬度為3m以上的綠化帶。生產防護綠地：園林生產綠地，規(guī)劃園林生產綠地有：大橋巡游區(qū)苗圃、橫港苗圃、康興變電站苗圃、靖江花圃；防護林帶：在垃圾處理場：污水處理廠、工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間設置30m一50m寬的隔離綠帶。在新長鐵路、同三國道、寧通一級公路兩側分不設置50m、40m和30m寬的防護林帶；水土保持林。在八圩鎮(zhèn)長江大堤外側設置50m一100m寬的水土保持林。三、都市交通 （一）、對

15、外交通1、鐵路 新長鐵路（國家一級干線）從規(guī)劃區(qū)的東部通過，跨越長江，過江方式是先渡后橋，新長鐵路將在越江鄉(xiāng)宏盛莊輪渡過江，在業(yè)盛圩設待渡場，同時在小橋港西預留橋位，車站設在柏木鄉(xiāng)劉家場。輪渡站位置預留500m一600m的用地操縱帶，供鐵路具體定線和設置輪渡站、待渡站、車輛預備場等設施。2、公路都市對外公路要緊有：同三國道（高速公路）、寧通公路（一級）、江平公路、姜八公路。同三高速公路在與西南環(huán)路和同康路交叉處各設一個互通式立交。江陰長江公路大橋建成通車后，八圩港和九圩港兩汽渡停用，八圩港客渡保留，渡運旅客和非機動車。在七圩預留長江過江隧道位置，以備長江大橋飽和后作為第二通道。在西南環(huán)路東側新

16、建長途客運服務中心，在火車站附近增設長途汽車站一座，貨運站場一座。3、內河十圩港保持六級航道，新橫港重新治理，達六級航道，真武河、老橫港需疏浚治理達七級航道。十圩港北環(huán)路北、無錫路南各設一內河港口作業(yè)區(qū)。（二）、都市道路交通 1、都市道路網(wǎng)規(guī)劃都市道路網(wǎng)絡采納以方格網(wǎng)式為主的布局形式，都市主干道網(wǎng)由 五條縱向和六條橫向主干道組成。五條縱向主干道從西向東依次為：西環(huán)路西南路、車站路姜八路、人民路南京路、東環(huán)路、站前路。六條橫向主干道由南向北依次為：北環(huán)路、江山路江安路、江平路、南環(huán)路、無錫路、同康路，都市次干道網(wǎng)由10條縱向和15條橫向次干道組成。2、停車場和廣場規(guī)劃在火車站、客運服務中心前設置

17、集散廣場。汽車站和公交公司應結合改擴建、擴大集散廣場的用地。設社會停車場和廣場16個。在都市要緊出入口附近設兩個停車場，配設相應的設施，為過境車輛服務。所有新建改建公共設施、住宅區(qū)等必須在自身用地范圍內按標準設置相應的停車泊位。（三）、公共交通規(guī)劃1、公交線路規(guī)劃7條公交線路，聯(lián)系汽車站、火車站、市中心區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū)，形成公共交通網(wǎng)絡。2、公交站場規(guī)劃在老汽車站設公交總站場用地，另在火車站附近及揚州路布設公交車站用地，在各條線路的起訖點配設始末站用地。四、經濟開發(fā)區(qū)建設對靖江經濟的推動兩岸聯(lián)動，“雙招雙引”，潛在資源正在變?yōu)樾碌慕洕鷥?yōu)勢位于長江南岸的江陰市，多年來的沿江開發(fā)，使那個市35公

18、里的長江岸線資源幾乎用盡，而與江陰隔江相望，隸屬于江蘇省泰州市的靖江市，境內52.3公里的長江岸線，尚余39.8公里有待開發(fā)。2001年2月，泰州市委、靖江市委與無錫、江陰的領導就加強兩岸統(tǒng)一規(guī)劃、開通兩地間都市公交線路、共同開發(fā)港口資源、聯(lián)合推動沿江開發(fā)基地建設等問題達成共識。5月下旬，靖江、江陰就口岸合作達成協(xié)議，內容包括靖江口岸的開放治理納入江陰口岸工作范疇，江陰支持靖江規(guī)劃和利用長江岸線等。依照協(xié)議，江陰經濟開發(fā)區(qū)在靖江市建立工業(yè)園區(qū)，名成為江陰經濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃60平方公里，首期實施8.6平方公里。園區(qū)依照靖江市市域總體規(guī)劃和沿江開發(fā)規(guī)劃的要求，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施，

19、政府推動、市場運作，封閉運作、沿江開發(fā)”的原則進行，要緊有江陰經濟開發(fā)區(qū)出資在靖江注冊成立投資有限公司負責操作。按照經濟開發(fā)與社會治理相協(xié)調的原則，靖江園區(qū)內經濟治理事務由江陰經濟開發(fā)區(qū)負責，社會治理事務由靖江托付園區(qū)治理。靖江經濟開發(fā)區(qū)位處靖江市區(qū)南部，1992年被國家批準為省級經濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積40平方公里。靖江經濟開發(fā)區(qū)濱臨長江，岸線資源豐富。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理分工、錯位進展的原則，靖江沿江功能定位初步確定為“三園三區(qū)”：機電工業(yè)園、重化工業(yè)園、新材料工業(yè)園，行政商貿區(qū)、旅游度假區(qū)、倉儲碼頭區(qū)。機電工業(yè)園。規(guī)劃面積4平方公里，進展機械、汽車配件、電子、微特電機等產業(yè)。重化工業(yè)園。規(guī)劃面

20、積10.8平方公里，開發(fā)船舶修造、冶金、石化以及造紙、紙漿等大運輸量、大用水量項目。新材料工業(yè)園。規(guī)劃面積9.38平方公里，進展具有貨主碼頭的產業(yè)項目，重點引進以新材料為主的產業(yè)。行政商貿區(qū)。新的都市中心，集行政辦公、文化教育、商貿于一體。旅游度假區(qū)。規(guī)劃面積4.62平方公里，開發(fā)建設旅游、娛樂、休閑、會館、展館、住宅小區(qū)等項目。倉儲碼頭區(qū)。規(guī)劃面積6.68平方公里，重點開發(fā)倉儲碼頭，形成油品、建材、燃料、工業(yè)物資等中轉儲運的碼頭群。2003年，靖江的經濟工作將著力實施“三大轉移”（工作重心向沿江、新區(qū)、園區(qū)轉移），突出“四個重點”（載體建設、項目建設、體制創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新），接著保持業(yè)已開創(chuàng)的

21、經濟工作的新局面。能夠預見，靖江市將憑借強勢經濟助推社會各項事業(yè)的快速進展，并領先在蘇中地區(qū)迅速崛起。隨著靖江“都市南移”戰(zhàn)略目標的實施，2002年內，一批開發(fā)區(qū)都市建設項目告捷。3月3日，總投資1.2億元，一期工程投入6000萬元的中燃3萬噸級碼頭項目，落戶靖江沿江開發(fā)帶倉儲碼頭區(qū)。經濟專家盛贊靖江、江陰聯(lián)動開發(fā)認為此舉為長三角區(qū)域經濟一體化提供了新的模式靖江江陰分屬不同地級市管轄，兩市打破行政區(qū)域限制，簽約建立江陰經濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，共同開發(fā)長江岸線，為江蘇省蘇南、蘇中跨江進展帶了個好頭。南京大學長三角經濟社會進展研究中心執(zhí)行主任、商學院副院長、博導劉志彪教授認為：這堪稱長三角區(qū)域經濟一體

22、化進程中的又一創(chuàng)舉，為長三角區(qū)域經濟一體化提供了新模式。劉教授將江陰、靖江跨江合作的動因概括為三點，一是江陰經濟飛速進展，開始出現(xiàn)極化現(xiàn)象，急需向外進展；二是江陰長江大橋建成后，使得江陰企業(yè)向北擴張的成本大大降低，三是靖江市認識到，靖江最大的優(yōu)勢確實是長江岸線資源豐富，只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，接軌發(fā)達地區(qū)，才能增強本市活力。江陰靖江的合作必將帶動靖江經濟總量再上新臺階，同時能夠帶動靖江與園區(qū)內相關產業(yè)的進展，擴大靖江就業(yè)等。爭創(chuàng)經濟比較優(yōu)勢，實現(xiàn)靖江新的跨越在今后一個時期，靖江還將強化三個方面的建設，一是強化項目建設，重點解決技改項目源、，招商引資項目源、基礎設施項目源不足的問題；二是強化載體建

23、設，加快建設開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)帶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企工業(yè)園、重點骨干企業(yè)工業(yè)園；三是強化環(huán)境建設，在加強硬環(huán)境建設的同時，不遺余力的在改善軟環(huán)境、爭創(chuàng)經濟比較優(yōu)勢。具體地講，有兩個方面：在硬環(huán)境建設上，靖江市按照“加快新區(qū)進展、逐步改造老城、推動沿江進展”的思路，加快都市建設步伐，完善都市功能，提升都市品位，加快交通基礎設施建設。同時，靖江市委市政府積極理順開發(fā)區(qū)治理體制，擴大開發(fā)區(qū)管委會治理權限，實行“條塊結合、以塊為主、獨立運作”的治理體制，并出臺了一系列優(yōu)惠政策、實施財政扶持傾斜，重點實施基礎設施“八路一橋”工程，拉開載體框架，現(xiàn)已完成投資3000萬元，同時投入2500萬元加大拆遷工程力度，增強引進

24、項目的承載能力。2003年，靖江市政府打算投資8000萬元建設“八路四橋”，即馬洲路及跨十圩港橋、人民南路延伸段、新洲路、興業(yè)路、副陽路及跨八圩港橋、天倫新區(qū)路、靖城工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋、八圩工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋。在團環(huán)境建設上，靖江市委市政府圍繞保障招商引資和經濟快速進展，組織經濟進展環(huán)境整治，2002年9月份起，靖江市委市政府開展作風整頓活動，進一步深化“機關確實是服務”的觀念，杜絕無依據(jù)的收費和無價值的服務，以此來積極營造加快進展的輿論環(huán)境、開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質高效的服務環(huán)境、嚴明規(guī)范的法治環(huán)境和健康文明的人文環(huán)境。第二部分 靖江的商業(yè)環(huán)境研究一、靖江的商業(yè)概況2003年3月19

25、日28日，我們對靖江市的商業(yè)狀況進行了掃街形式的實地調研和實地訪談，訪談對象要緊是靖江市商業(yè)業(yè)內人士和靖江的消費者；從經營業(yè)態(tài)方面，我們關注的重點要緊是綜合性商場、超級市場、專業(yè)（專賣）商店、餐飲業(yè)及其他的要緊狀況。在本報告正文，要緊對靖江的商業(yè)分布作一個簡單介紹，其進一步信息請詳見附錄：靖江商業(yè)簡況。要緊商場：總體而言，靖江的商場檔次和規(guī)模都特不一般，要緊有：百貨大樓、一百、千家惠服飾、太平洋服飾、靖江購物中心等，這些商場全部分布于人民路和驥江路上。要緊超市：靖江差不多沒有規(guī)模比較大的超市，而只有一些面向生活區(qū)或社區(qū)的連鎖小超市，如蘇果超市、友誼超市、華聯(lián)超市。餐飲：依照調研，靖江市的餐飲業(yè)

26、特不“火”，僅人民路和驥江路上的酒樓、餐館就有32家， 而做得特不行的餐飲要緊有德士堡、有意思、和氣堂、都市客、肯德基等，而檔次稍高的則是一些賓館中酒店，如揚子江大酒店、靖泰賓館、龍門賓館等。商業(yè)街（專賣店）：靖江要緊的商業(yè)街要緊有：人民路、驥江路、車站路、還有老的商業(yè)街如新建路、勝利街。其中，人民路、驥江路上要緊是各種類型和規(guī)模的專賣店、專門店；而車站路的特色則是以新世界招商城為中心所形成的小百貨批發(fā)市場。新建路和勝利路則以一些百貨和小商品為特色。不管從目前靖江的商業(yè)狀況，依舊從靖江的都市規(guī)劃（整個用地順應同三國道、新長鐵路的走向，以人民路、南京路為都市進展主軸向南進展，老城區(qū)以商業(yè)、居住為

27、主，其西、西北、東北為工業(yè)用地，新區(qū)考慮了市政府的新址，同時設有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務、體育、醫(yī)院等設施。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設施，形成生長點，逐步進展，最終由點到面，與新區(qū)形成一體。）看，以人民路和驥江路為中心所形成的商業(yè)中心在靖江差不多形成。二、靖江人的商業(yè)消費適應為了進一步了解靖江商業(yè)和餐飲、娛樂業(yè)的主體消費群的消費適應、消費能力和市場容量，我們在靖江進行了樣本量為150的定量調研，其要緊結果如下：（一）、調查對象的背景資料調查對象的收入狀況個人月收入家庭月收入500元以下13.2501-800元17.91.3801-1000元11.33.31001-1200元15.9612

28、01-1500元9.310.61501-2000元7.36.62001-2500元210.62501-3000元3.315.93001-4000元3.310.64001-5000元6.65001元以上213.3缺損14.515.3調查對象的職業(yè)狀況百分比政府機關職員2.6企業(yè)治理人員1.3企業(yè)技術人員7.3企業(yè)職員17.9事業(yè)單位治理人員0.7事業(yè)單位技術人員2.6事業(yè)單位職員17.2IT業(yè)治理人員1.3IT業(yè)技術人員0.7IT業(yè)職員0.7軍人0.7自由職業(yè)者12.6私營企業(yè)主17.9其他15.9缺損0.7本次調查差不多覆蓋了靖江幾乎各個行業(yè)和職位的人員，從收入而言，其差不多呈正態(tài)分布，通過加

29、權平均得到，其個人月均收入為1083元，家庭月均收入為2504元，在蘇中地區(qū)處于前列。調查對象的地域構成百分比靖江88.1泰州2上海2蘇州1.3姜堰0.7江陰0.7湖南0.7淮陰0.7江西0.7連云港0.7南通0.7山東0.7浙江0.7依照調查結果，靖江的外地人比例較少，這和靖江的都市規(guī)模、經濟上處于開放初期有關，而外地人在靖江要緊是做生意、打工和走親戚。（二）、商業(yè)消費適應1、對不同物品的購物場所傾向為了發(fā)覺靖江商業(yè)的專門化和差異化程度，我們分不從服飾、鞋、家用電器、小家電、日常用品這幾個角度，測試人們的購物場所。調查結果發(fā)覺：服飾鞋家電小家電日常用品百貨大樓23.8 19.221.820.

30、52靖江購物中心11.3 9.99.911.32新世界招商城1.3 1.30.72.62品牌專賣店39.7 38.41.32電器專門店4742.4超市2.0 5.3 4.0 9.4 92.1 私營的小店21.2 25.86.75.30.7合計99.3 99.9 91.4 93.5 98.8 靖江還沒有具有絕對強勢的綜合性商場，經營較好的確實是百貨大樓和靖江購物中心；在服飾、鞋類的消費方面，人們更青睞品牌專賣店或專門店；而家電、小家電購買則傾向于電器專賣店，在靖江，如此的專賣店或專門店僅在人民路和驥江路上就有17家。超市由于其規(guī)模較小，它目前占據(jù)的要緊是日常用品市場；而象新世界招商城如此的百貨批

31、發(fā)市場，則還沒有被靖江人所普遍同意。2、人們逛街時對距離的敏感性之因此要考察人們逛街時對距離的敏感性，一方面是由于靖江的城區(qū)較小且商業(yè)集中，我們想明白他們在逛街時有沒有形成一種心理上的惰性，另一方面，則是因為我們的項目地處新區(qū)和老城區(qū)的接合部，這對處于小城中的人們而言，可能會造成一種心理上的距離感。因此，我們想在這兩個方面做一個測試。事實是，靖江人逛街時對距離依舊相當敏感的，具體情況如下：逛街時的代步方式靖江人逛街時要緊是步行、騎（坐）摩托車、騎自行車，這充分體現(xiàn)了靖江城區(qū)的狹小和商業(yè)的集中的特點。交叉分析表明，靖江人逛街能夠同意的距離普遍在20分鐘之內，達64.7%，而在10分鐘之內的占1/

32、3以上，達35.3%，這講明，盡管靖江的城區(qū)較小，但就本項目而言，由于距離的緣故，其對老城區(qū)居民的輻射能力和吸引力并不是專門強。步行騎自行車騎（坐）摩托車坐三輪車坐公共汽車開車打的合計10分鐘以內30.9 30.8 48.3 100.0 66.7 20.0 35.3 10-15分鐘21.3 15.4 13.8 66.7 40.0 20.0 15-20分鐘7.4 15.4 17.2 9.3 20-25分鐘3.2 7.7 2.7 25-30分鐘4.3 7.7 6.9 33.3 20.0 6.0 30-40分鐘5.3 15.4 3.4 5.3 50分鐘以上4.3 7.7 3.3 情愿花任何時刻23.

33、4 10.3 33.3 20.0 18.0 合計1001001001001001001001003、靖江人購物時的消費方式從靖江人的消費方式看，休閑、餐飲、購物在靖江人的生活眾所占的比重不相上下，這也從另一個方面驗證了靖江的餐飲、娛樂業(yè)專門好的狀況。4、對服飾類商品的消費方式服飾的消費情況既能反映本地居民的消費能力，也能反映本地商業(yè)滿足人們需求的程度，甚至能夠從一個側面反映靖江商業(yè)的市場機會。靖江人一般到什么地點購買服飾類商品？調查結果顯示，絕大多數(shù)靖江人在靖江市內購買服飾類商品，但仍有超過1/3的人或家庭（共37.7%）到南京、上海等地購買服飾類商品。這是差不多表現(xiàn)為實際行為的對現(xiàn)有商業(yè)的欲

34、求不滿。而依照經驗，實際和潛在的對現(xiàn)有商業(yè)的不滿應該高于那個比例。靖江市內南京上海泰州江陰無錫蘇州其他合計人數(shù)941220161322151百分比62.3 7.9 13.2 0.7 4.0 8.6 1.3 2.0 100.0 靖江人在服飾（包括鞋）上的花費如何？個人消費500元以下501-800元801-1000元1001-1500元1501-2000元2001-2500元百分比6.69.610.324.39.610.3個人消費額2501-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上百分比117.47.40.73全家消費1000元以下1001-1500元

35、1501-2000元2001-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元百分比4.15.13.411.915.34.214.4全家消費5001-6000元7001-8000元8001-9000元9001-10000元10001-12000元12001-15000元15001元以上百分比13.66.84.22.56.80.85.9個人服飾消費家庭服飾消費均值1600元左右4100元左右中位值1001-1500元4001-5000元眾數(shù)1001-1501元2501-3000元就靖江人的服飾消費能力而言，它高于蘇中地區(qū)的其他都市，如泰州等地。統(tǒng)計結果顯示，靖江人及其家庭在

36、服飾上的花費差不多呈中間高、兩頭低的正態(tài)分布，其中，個人花費的中位值在1001-1500元，全家花費的中位值為4001-5000元。這表明，靖江無疑有一部分的中高檔消費需求和消費能力，由于靖江商業(yè)的現(xiàn)狀（中高檔以上的綜合商業(yè)不多），這種需求一方面可能被具有專門強輻射能力的都市（如南京、上海、甚至無錫、蘇州、江陰等地）吸引，另一方面，這種需求可能處于埋伏狀態(tài)，沒有激發(fā)出來。而這，將是以后靖江商業(yè)的機會所在。三、靖江人的餐飲、娛樂消費1、辦酒席的地點選擇調查顯示，有近一半的靖江人在外邊辦酒席，而人們首選的酒店依次是靖泰賓館、南園賓館、揚子江大酒店、靖江賓館，而他們選擇的緣故，要緊有實惠、規(guī)模、排場

37、等因素，具體如下所示。選擇特定酒店或賓館的緣故百分比酒菜比較實惠20.3親戚朋友大多選擇那兒8.5檔次比較好，比較有面子7.8有排場，也比較實惠7規(guī)模比較大，比較有排場5.6朋友關系2.1方便實惠0.7服務好0.7環(huán)境好0.7離家近0.7在南園工作0.7自己開店0.72、靖江市酒席的市場容量每桌酒席的價格150元 200元 250元 300元 350元 400元 450元 500元 百分比3.54.25.615.34.29.74.913.9每桌酒席的價格550元 600元 650元 700元 750元 800元 900元 1000元以上百分比0.711.10.72.82.890.711.1對上

38、面的數(shù)據(jù)進行交叉分析，并進行推斷得到，靖江人每次擺酒席的加權平均費用是2946元，而每年平均擺酒席請客2.5次，則在不處擺酒席請客的靖江人，每戶每年的加權平均花費為7304元（詳見下面的計算）。百分比加權次數(shù)消費金額1-2次64.1 1.0 2834.2553-4次26.2 0.9 2702.1935-6次6.2 0.3 1005.7037-8次3.4 0.3 761.8966合計100.0 2.5 7304.048關于靖江市內而言，現(xiàn)有人口20.06萬人，同時有46.4%的人會在不處擺酒席，則靖江市在酒席那個市場每年的市場容量為：7304元*20.06萬人*46.4%/3.66=185751

39、128元(依照統(tǒng)計資料，現(xiàn)代家庭規(guī)模的均值為3.66左右)，即1.86億元。3、一般餐飲的市場容量外出就餐的頻率每次就餐的人數(shù)每次外出就餐的花費30元以下31-50元51-80元81-100元101-150元151-200元百分比2.613.211.313.220.57.3每次外出就餐的花費201-250元251-300元351-400元401-500元500元以上缺損百分比5.33.31.30.72.617.2每次就餐的人均花費10元以下12-20元25-45元50元60元以上缺損百分比8.123.229.814.63.421.2靖江人外出就餐的頻率以每周2-4次和每周一次為最多，每次就餐的

40、人數(shù)以3-4人為最多，對數(shù)據(jù)進行進一步交叉分析，并進行推斷得到：靖江人每次外出就餐的加權平均費用是127.6元。而本次調查的人中，每人每年的人均外出就餐費用為12074元。4、外出就餐的伙伴靖江人外出就餐的伙伴多數(shù)是好朋友、家人的有較緊密關系的人，而生意伙伴、客戶等則較少。5、外出就餐的地點人數(shù)百分比有意思5435.8 肯德基4328.5 德士堡2818.5 和氣堂2617.2 都市客2013.2 小餐館96.0 南園賓館74.6 揚子江大酒店42.6 龍門賓館42.6 丹尼斯42.6 靖泰賓館32.0 靖江賓館32.0 四川民間小吃32.0 小飯店32.0 王中王21.3 人們就餐時考慮的最

41、重要因素是菜的味道好、經濟實惠，而這在靖江當屬有意思、6、外出就餐考慮的因素人數(shù)百分比菜的味道好55.0 36.4 經濟實惠50.0 33.1 口碑好14.0 9.3 檔次高12.0 7.9 方便9.0 6.0 環(huán)境好6.0 4.0 名氣大4.0 2.6 規(guī)模大2.0 1.3 環(huán)境2.0 1.3 氣氛好2.0 1.3 潔凈1.0 0.7 環(huán)境比較好1.0 0.7 浪漫些1.0 0.7 離家近1.0 0.7 休閑一點1.0 0.7 和氣堂、都市客、德士堡等，這和我們定性調研的結果一致。7、靖江人的娛樂休閑活動人數(shù)百分比到KTV唱歌5737.7到網(wǎng)吧上網(wǎng)5234.4洗浴桑那4328.5到茶館喝茶4

42、026.5到舞廳跳舞3120.5打臺球1912.6到迪廳蹦迪149.3沒有娛樂休閑活動149.3打保齡85.3到酒吧喝酒53.3打牌53.3打羽毛球10.7健身房10.7看書10.7溜冰10.7學習10.7游泳10.7在自己家休閑10.78、靖江人認為缺少的休閑娛樂場所人數(shù)百分比保齡球館5033.1 茶館（吧）2818.5 酒吧（夜總會）2516.6 迪廳2315.2 KTV106.6 臺球館64.0 洗浴中心42.6 書吧/店/城32.1 舞廳21.3 網(wǎng)吧21.3 公園21.3 高爾夫21.3 泳池10.7 溜冰場10.7 咖啡館10.7 健身房10.7 鍛煉10.7 博物館10.7 不知

43、1610.6 9、靖江人喜愛的休閑、娛樂活動人數(shù)百分比到KTV唱歌5939.1 到網(wǎng)吧上網(wǎng)4227.8 到茶館喝茶3623.8 洗浴桑那2919.2 到舞廳跳舞2013.2 到迪廳蹦迪2013.2 打臺球1912.6 都不喜愛138.6 打保齡球85.3 到酒店喝酒74.6 逛街21.3 逛公園10.7 健身房10.7 溜冰10.7 旅游10.7 體育10.7 在家上網(wǎng)10.7 10、靖江人在洗浴桑那上的消費靖江人消費的洗浴服務項目和金額服務的項目人數(shù)百分比擦背2617.2刮腳159.9修腳42.7洗澡42.7捏腳32按摩21.3敲背10.7消費金額百分比加權平均值100.70.1 151.3

44、0.2 201.30.3 2000.71.4 200.70.1 401.30.5 500.70.4 109.40.9 131.90.2 153.80.6 205.71.1 257.51.9 3024.57.4 359.43.3 409.43.8 453.81.7 507.53.8 703.82.7 901.91.7 1009.49.4 1501.92.9 合計10044.2 依照調研結果，有高達82.8%的男性有洗浴的適應，有17.2的女性有洗浴的適應，總共有38.4%的人到洗浴中心消費，有23.2%的人消費頻率在每周2次以上，加權平均每個人每月消費3.6次，而每個人每次的加權平均消費金額為4

45、4.2元，則到洗浴中心消費的人們每年的消費費用為：44.2元*3.6次*12=1909元。11、靖江的特色菜肴靖江的特色菜肴人數(shù)百分比湯包6341.9刀魚1811.9長江三鮮1610.6肉脯1510河豚138.6蟹64.1全羊席42.8芋頭32.1雙魚32.1魷魚10.7 蟹黃粉魚10.7 12、靖江的要緊產業(yè)人數(shù)百分比肉脯1610.6紡織138.7造船106.7服裝53.3電子53.3制藥42.8光芒42.8汽配21.4空調21.4機械21.4電器21.4這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和要緊產業(yè)，這也許能夠為本項目的定位提供一些線索。第三部分 本項目定位的可能性分析一、本項目的SWOT分析1

46、、SWOT分析簡介SWOT分析法是競爭情報分析常用的方法之一。所謂SWOT（態(tài)勢）分析，確實是將與研究對象緊密相關的各種要緊內部優(yōu)勢因素（Strengths）、弱點因素（Weaknesses）、機會因素（Opportunities）和威脅因素（Threats），通過調查排列出來，并依照一段的次序按矩陣形式排列起來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論（如對策等）。2、本項目的SWOT分析優(yōu)勢分析（Strengths）本項目的優(yōu)勢在專門多方面和專門大程度上是和靖江那個都市的優(yōu)勢緊密結合在一起的，這要緊包括區(qū)域優(yōu)勢、經濟潛力和輻射能力。區(qū)域優(yōu)勢由于本項目

47、臨近靖廣高速公路，位于靖江的老城區(qū)和新區(qū)的接合部，因此，靖江所具有的所有區(qū)域優(yōu)勢，都能夠視為本項目的區(qū)域優(yōu)勢。而靖江所具有的得天獨厚的區(qū)域位置包括：航空運輸：靖江有高速公路直達上海、南京等地航空港，距離上海虹橋國際機場160 km、上海浦東國際機場220 km、南京祿口國際機場190km，車程都在兩個小時以內；距離南通機場70 km、常州機場60 km，車程都在一個小時以內。這些機場共有300余條國際、國內航線。海上運輸：距國家開放港口上海港180km，距張家港港、江陰港5 km，海運直通世界要緊港口。內河運輸：靖江境內有多條可常年行駛中小型船舶的河流，北通蘇中、蘇北腹地，向南連接長江，物資運

48、輸便捷、價廉。公路運輸：國家交通干道京滬(北京至上海)高速公路、廣靖(廣陵至靖江)高速公路、寧通(南京至南通)高速公路、同三(黑龍江同江至海南省三亞)高速公路，均從靖江穿境而過。鐵路運輸：新長鐵路縱貫靖江，南連滬寧鐵路、北接隴海鐵路，靖江設有客運站、貨運站。巨大的經濟進展?jié)摿附?0多公里長江深水岸線資源，江陰長江大橋以及靖滬高速公路、新長鐵路等先后建成，是靖江的區(qū)位條件更加突出，通過多年進展，靖江差不多具備了一定的工業(yè)基礎和比較繁榮的商貿流通業(yè)，進展?jié)摿^大，省委、省政府關于沿江聯(lián)動開發(fā)，加快沿江經濟帶建設的決策，關于靖江來講，又是一個極好的進展機遇。以上海為中心，以蘇、浙兩省為兩翼的長江

49、三角洲都市群，以其優(yōu)異的表現(xiàn)和良好的成長性，受到國內外傳媒的高度關注，被評為世界第六大都市群落。地處長江三角洲的蘇州、無錫等地，從改革開放初期聘請上?！靶瞧诹こ處煛睍r起，就處在大上海強烈的經濟輻射之下，今天，不管是在資金、技術、人才，依舊在生活方式和文化習俗上，都帶有濃郁的“海派”特征。而江陰經濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)的簽約，標志著兩岸聯(lián)動開發(fā)的實質性啟動，對拓展江陰的進展空間，讓靖江早日融入蘇南板塊和上海經濟圈都具有重大意義。強勁的輻射能力靖江乃至本項目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置緊密相關的，靖江市地處長江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點（長江航道與全國南

50、北交通的要緊信道在此交匯），又素有“南北咽喉”、“蘇北南大門”之稱，是江蘇中部南北交通的重要樞紐，對蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。同時，本項目處于城郊結合部，既對老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力，更重要的是，它可充分利用靖江市所特有的向外，特不是向整個蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。隨著改建現(xiàn)有汽車站，在西南環(huán)路東側新建長途客運服務中心，在火車站附近增設長途汽車站和貨運站場，本項目所具有的輻射能力將更加明顯。消費適應盡管新區(qū)的商業(yè)設施建設差不多處于初級時期，比較冷清、沒有人氣，但本項目周圍有靖泰賓館、龍門賓館、王中王餐飲、甚至揚子江大酒店等賓館、娛樂和休閑場所，靖江人差不多養(yǎng)成了到本項目所處位置進

51、行餐飲、娛樂和休閑的適應。同時，這些賓館紅火的生意和客源，也為本項目定位于餐飲、娛樂、休閑奠定了基礎。劣勢（Weaknesses）本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部，由于歷史緣故，此處商鋪的租價和售價都不高（如本項目對面的建安大樓，1層到5層捆綁銷售的售價僅為1400元/平方，一層商鋪的租賃價格只有100元/平方年），因此，本項目的成功增值必須建立在成功定位基礎上。本項目差不多幾易其手，都因為種種緣故而未能真正成功，這會給后期的運作和招租、招商造成一定的阻礙。本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部，周邊沒有相應的商業(yè)設施相呼應，不容易營造濃厚的商業(yè)氛圍、不容易吸引人流。本項目所處位置的特點是：“人

52、流小、車流大”，這種特點決定了本案定位宜充分利用這“車流”，但在硬件設施上，它卻沒有足夠的停車場，這也在一定程度上限制了其定位。本項目的規(guī)模比較尷尬，對某些定位來講，它可能面積偏大，而對某些定位來講如集散基地和物流中心，則其面積可能偏小，滿足不了現(xiàn)代物流中心的多功能需求。機會（Opportunities）靖江巨大的經濟進展?jié)摿Α妱诺妮椛淠芰捅镜禺a業(yè)的可能結合，將是本項目的機會所在，依照定量調研和定性調研結果，本項目定位有可能結合的產業(yè)有：機電及汽車配件業(yè)：進展以汽車鎖、傳動軸、制動器、轎車結構沖壓件、車內飾為主的汽車零部件生產，進一步提升已初具規(guī)模的微特電機、大中小型電機、家電電機業(yè)水平，

53、鼓舞以直接投資和技術貿易方式參與工程機械、叉車、數(shù)控鍛壓設備的產品升級和技術改造。醫(yī)藥及精細化工業(yè)：要緊進展生物化工、精細化工、醫(yī)藥、農藥產品、光氣衍生產品、鉛鹽系列產品、新型藥品包裝材料、先進制藥設備。輕工、紡織服裝業(yè)：進展高支高密織物、針織面料、織物染整及后整理加工；中高檔服裝面料；造紙及相關增效、環(huán)保設施。船舶修造業(yè)：重點進展大中型船舶制造、修理、拆解，進展船用機電、錨鏈、涂料等船用相關產品產業(yè)。電子信息產業(yè)：進展計算機外圍產品、電子元器件、網(wǎng)絡及通訊產品元器件。商貿流通業(yè)：鼓舞投資商貿設施，進展大型零售、商貿產業(yè)。現(xiàn)代農業(yè)：要緊進展農副產品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)，重點引進肉制品加工、蔬菜加

54、工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長江特種水產養(yǎng)殖加工項目。旅游觀光業(yè)：進展現(xiàn)代旅游、休閑旅游、文化旅游和生態(tài)旅游。重點進行以江陰長江公路大橋北橋頭堡為中心，集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)建設。就本項目而言，其定位方案能夠結合靖江的某些產業(yè)如電子信息產業(yè)、機電和汽車配件業(yè)等，利用其優(yōu)越的區(qū)域位置和輻射能力，考慮將其進展為集散基地和物流中心的可能性。也能夠依照目前靖江的市場空缺或機會進行定位，如娛樂餐飲業(yè)等。威脅（Threats）就本項目的定位而言，盡管存在諸多機會和可能性，但也可能存在對本項目定位構成威脅的項目，在目前要緊有：本項目旁邊的“汽貿大廈”，目前正在進行裝修，據(jù)稱是規(guī)模專門大的娛樂、休閑、洗

55、浴中心。驥江路337號，太平洋服飾上面的4-6層（每層2000平米），目前正在招租，依照了解，目前有意向前往洽談的要緊是想做洗浴中心、餐飲等，該項目的租金為4層：20元/平米月；5層：15元/平米月；6層：10元/平米月。該項目不僅可能在功能定位和本項目類似，更重要的是，它的租賃價格可能會成為我們目標客戶的重要參照系。區(qū)域位置懸殊的商鋪，是否應該有相近的價格，將是我們的造夢和營銷必須解決的問題。二、本項目定位建議本項目的定位在目前而言，只是一種框架或可能性，依照討論，本項目的經營方向有可能是以下一種或幾種定位的結合。1、定位于商業(yè)的可行性分析依照靖江的商業(yè)狀況，以及我們對無錫、常州、揚州、南通

56、等幾個臨近都市的商業(yè)所作的考察，我們發(fā)覺在中小規(guī)模的都市，專門難形成兩個以上的商業(yè)中心（一個主商業(yè)中心和一個次商業(yè)中心）。同時，就目前而言，本項目也不具備定位商業(yè)運作的所具備的條件，此處車流大、人流小，并不適合定位于以服飾、鞋類為主的零售商業(yè)。另外，依照我們的定量調研結果，靖江人購物并不青睞批發(fā)市場，本次調研中，只有不到3%的人常到新世界招商市場去購物，這也和我們所了解的新世界招商市場的生意不行相吻合，因此，就現(xiàn)狀而言，本項目也不適合定位于以靖江市居民為主體客群的百貨批發(fā)市場。依照如此的分析，我們差不多能夠排除本項目定位為商業(yè)零售、批發(fā)的可行性。2、定位于餐飲、娛樂業(yè)（包括賓館）的可行性分析優(yōu)

57、勢靖江的餐飲、娛樂業(yè)比較興盛，在僅有20萬人口的小城，就有涉外旅游賓館酒店10多家，其中三星級2家、二星級3家，如揚子江大酒店、靖泰大酒店、大橋度假村、新潮賓館、金都大酒店等，其他如和氣堂、都市客、有意思、德士堡、肯德基等餐飲，以及酒店的生意都特不行，娛樂場所則有豪維納、星光燦爛、田園等。（從另一個方面來講，這既是優(yōu)勢，也是劣勢，因為一個中小都市的市場容量怎么講有限）靖江人的消費適應：靖江人擺酒席、外出就餐、到洗浴中心享受的比例和頻率都相當高，有相當大的市場容量。本項目所處位置就有靖泰賓館、龍門賓館、幸福大廈等賓館和酒店，且生意專門好，假如定位于餐飲、娛樂及賓館，則能夠專門好的借勢。規(guī)模優(yōu)勢，

58、依照對靖江市場的調研，不管餐飲、娛樂、依舊休閑、洗浴，規(guī)模是形成其競爭力和取勝的一個重要因素，而本項目所擁有的體量，足能夠在某些方面制造靖江的幾個“第一”，從而提升本項目的價值。劣勢假如定位于餐飲、娛樂，則使項目有效增值的空間、余地并不大，從而使本項目的獲利能力降低。因為這些行業(yè)的經營者對設施、布局、裝修等可能有自己的需求，而無需投資商考慮。這無疑會增強本項目的潛在客戶的談判能力，從而使售價和租賃價格都不可能專門高（驥江路337號的樓層確實是一例。）機會靖江經濟開發(fā)區(qū)的建設，特不是靖江的旅游觀光業(yè)進展，以江陰長江公路大橋北橋頭堡為中心，集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)的建設，將進一步促進靖江的

59、餐飲、娛樂業(yè)的進展。目前餐飲業(yè)的特征是：個性化消費日趨明顯，特色餐飲更趨突出。餐飲市場消費從價格選擇為主，向價格、品位、氛圍、服務和品牌文化等方向轉變，選擇性和理性化消費特點明顯增強。本項目能夠通過引入有特色的連鎖餐飲、地點菜系來形成核心競爭力。如此，本項目的價值在專門大程度上取決于我們招商引進的項目。威脅“汽貿大廈”、驥江路337號的項目，將在定位和價格上給本項目造成威脅。定位于餐飲、娛樂和休閑，則和本項目周邊的賓館、娛樂、洗浴場所定位雷同，必須營造自身的核心競爭力，才能幸免周圍項目的威脅。概而述之，本項目定位于餐飲、娛樂有其可行性，然而在方案設計、招商和營銷的過程中，必須考慮到項目本身固有

60、的劣勢，以及定位于餐飲、娛樂的劣勢和潛在的威脅，未雨綢繆，方能立于不敗之地。3、定位于數(shù)碼產品集散地的可行性分析依照江蘇信息產業(yè)廳提供的信息，江蘇信息化指數(shù)達31.09，位居全國第6位。江蘇信息服務業(yè)的進展居全國前列（前五名內），人均水平列北京、上海、天津之后，與廣東接近。1999年，江蘇信息服務業(yè)的總營業(yè)額達285億元，其中信息內容服務業(yè)、信息傳輸服務業(yè)約205億元，信息技術服務業(yè)約80億元。目前，全省從事信息服務的企事業(yè)單位已超過1萬家，從業(yè)人員超過10萬人。全省專線及撥號上網(wǎng)用戶數(shù)由98年的10萬戶迅猛進展到150萬戶，占全國的6%，居全國第四位。省內互聯(lián)網(wǎng)上的中文網(wǎng)站數(shù)已達150個，其