房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查報(bào)告

1、年4月19日房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查報(bào)告文檔僅供參考房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查1、檢查對(duì)象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2、檢查年度一般檢查 稅款繳納情況,有涉及稅收違法行為的,應(yīng)追溯以前年度。3、檢查內(nèi)容本次專項(xiàng)檢查要貫徹各稅統(tǒng)查的原則,重點(diǎn)檢查營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的申報(bào)繳納情況。(1)營(yíng)業(yè)稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1)按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷(xiāo)售款是否納稅;2)預(yù)收款(預(yù)收定金)是否及時(shí)納稅;3)各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償(安置)等行為是否按規(guī)定足額納稅;4)以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),但未與

2、接受投資方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),且收取固定收入或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否納稅。(2)企業(yè)所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1)各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營(yíng)收入、附件收入是否全部按規(guī)定入賬,有無(wú)已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)、長(zhǎng)期掛往來(lái)或做賬外收入的情況;2)稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目。(3)個(gè)人所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容按照個(gè)人所得稅法和(國(guó)稅發(fā) 57號(hào))等法規(guī)、文件規(guī)定,檢查房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況,特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者作為檢查重點(diǎn)。要著重查處以下行為:

3、1)納稅人和扣繳義務(wù)人簽定假合同、假協(xié)議,少報(bào)收入少納稅,共同實(shí)施偷稅的行為;2)扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào),從而少繳或不繳個(gè)人所得稅的行為。4、時(shí)間安排(1)本次專項(xiàng)檢查從 7月1日開(kāi)始至9月30日結(jié)束。(2) 10月底前,各地以省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)名義向總局報(bào)送本次專項(xiàng)檢查的總結(jié)報(bào)告。一、營(yíng)業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人的應(yīng)注意事項(xiàng)1、企業(yè)租賃或承包給她人經(jīng)營(yíng)的,以承租人或承包人為納稅人。單位和個(gè)體戶的員工,雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)的,不構(gòu)成納稅人。2.建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的,以總承包人為扣繳義務(wù)人。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給她人的,以工程的全部承包額減

4、去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。二、征稅范圍營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍是:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。只要是在境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn),且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個(gè)人開(kāi)發(fā),或是否在境內(nèi)或境外銷(xiāo)售,都是屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。確定應(yīng)稅行為是否成立,能夠從兩個(gè)方面把握:1、是否提供了應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓了無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn);2、提供勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件,應(yīng)稅行為才能成立,否則,就不成立。具體征收范圍1、建筑業(yè):是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括:建筑、安裝、修繕、裝飾、其它工程作業(yè)。2、服務(wù)業(yè):是指利用設(shè)備、工具

5、、場(chǎng)所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。其征收范圍包括:代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其它代理服務(wù)業(yè)。租賃業(yè),是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓她人使用的業(yè)務(wù)。但融資租賃不屬于”租賃業(yè)”的征收范圍,應(yīng)按”金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人,以其租金收入為征稅對(duì)象,按本稅目征收營(yíng)業(yè)稅。3、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn),是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范圍包括:轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有

6、者的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán),應(yīng)征稅。4、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括:銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物,銷(xiāo)售其土地附著物。(1)銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物,是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物,視同銷(xiāo)售建筑物。(2)銷(xiāo)售其它土地附著物,是指有償轉(zhuǎn)讓其它土地附著物的所有權(quán)的行為。凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人,在房地產(chǎn)銷(xiāo)售后,以其銷(xiāo)售收入額為征稅對(duì)象,按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與她人,視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)

7、所占土地的使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán),應(yīng)征稅。三、計(jì)稅依據(jù)(一)建筑業(yè)1、建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其它工程作業(yè)取得的營(yíng)業(yè)收入額,即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價(jià)款(即工程造價(jià))及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用。其中,工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成:根據(jù)實(shí)際完成的工作量和預(yù)算單價(jià)計(jì)算的直接費(fèi);根據(jù)直接費(fèi)數(shù)額和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接費(fèi);根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的計(jì)劃利潤(rùn);根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn),按國(guó)家規(guī)定的稅(費(fèi))標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。用公

8、式表示為:工程價(jià)款直接費(fèi)間接費(fèi)計(jì)劃利潤(rùn)稅金因此,建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi),以及施工企業(yè)收取的材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)和提前竣工獎(jiǎng),都應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。2、納稅人從建筑、修繕、裝飾和其它工程作業(yè),無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算,其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其它物質(zhì)和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。3、納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。4、建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給她人的,以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。5、自建行為的營(yíng)業(yè)額根據(jù)同類工程的價(jià)格確定,沒(méi)有同類工程價(jià)格的

9、,按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:計(jì)稅價(jià)格工程成本(1成本利潤(rùn)率)(1營(yíng)業(yè)稅稅率)上列公式中的成本利潤(rùn)率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。6、包工包料、包工不包料工程的營(yíng)業(yè)額。7、招標(biāo),投標(biāo)工程的營(yíng)業(yè)額。(二)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)1、代收代付費(fèi)用2、以房換地的營(yíng)業(yè)額在一方出地,一方出資合作建房過(guò)程中,出資方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為,出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為,由于雙方是經(jīng)過(guò)比較原始的”以物易物”方式進(jìn)行交易的,因此必須正確核定其營(yíng)業(yè)額。例 假設(shè)在一合作建房事件中,出地方出地1000平方米,建成的房屋總面積為10000平方米,雙方按5:5的比例房屋,那么對(duì)出資方來(lái)說(shuō),就相當(dāng)于將5000平

10、方米的房屋銷(xiāo)售給了對(duì)方,其營(yíng)業(yè)額就是那5000平方米房屋的價(jià)值,對(duì)出地方來(lái)說(shuō),就相當(dāng)于將500平方米的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方,其應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額就是500平方米的土地使用權(quán)的價(jià)值。由于雙方未進(jìn)行貨幣結(jié)算,就應(yīng)按第十五條的核定房屋的營(yíng)業(yè)額。即:(1)按納稅人當(dāng)月銷(xiāo)售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定;(2)按納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定;(3)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:計(jì)稅價(jià)格營(yíng)業(yè)成本或工程成本(1成本利潤(rùn)率)(1營(yíng)業(yè)稅稅率)對(duì)以房換地行為征稅時(shí),如果沒(méi)有可供參照的同類不動(dòng)產(chǎn),只能核定計(jì)稅價(jià)格。假定建造房屋共耗資1000萬(wàn)元,建成后的房屋以5:5比例分成,則等于是出資方將工程成本為500萬(wàn)元的房屋

11、銷(xiāo)售給了對(duì)方。500萬(wàn)只是投資方的工程成本,并不能作為投資方銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。而應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算投資方的營(yíng)業(yè)額。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤(rùn)為20%,那么其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為:500萬(wàn)元(120%)(15%)632萬(wàn)元。3、以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款的營(yíng)業(yè)額核定不動(dòng)產(chǎn)原所有人(以下簡(jiǎn)稱借款人)的營(yíng)業(yè)額時(shí),應(yīng)根據(jù)不同情況分別核定,如果在貸款期滿以前,不動(dòng)產(chǎn)仍歸借款人使用,這是借款人的營(yíng)業(yè)額并非其所欠銀行的貸款本金,而是其尚未歸還銀行的本息合計(jì)。如果在貸款期間就已將不動(dòng)產(chǎn)與銀行使用,以不動(dòng)產(chǎn)租金抵充貸款利息,那么借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額就為其所欠銀行的貸款本金。當(dāng)然在實(shí)際借貸業(yè)務(wù)中,所抵押的不動(dòng)產(chǎn)

12、,其價(jià)值往往大于貸款金額。這時(shí)一般經(jīng)過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)或銀行估價(jià)用大于欠款金額的部分,再扣除拍賣(mài)費(fèi)用后,將剩余部分歸還借款人,對(duì)此就應(yīng)按實(shí)際拍賣(mài)價(jià)格作為借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額,不能扣除拍賣(mài)費(fèi)用。如果是由銀行和借款人雙方估價(jià),由銀行將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值大于所欠款項(xiàng)的部分補(bǔ)給借款人,則借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動(dòng)產(chǎn)余款。例 某借款人以房屋作抵押,向某銀行貸款10萬(wàn)元,貸款期限為5年,年貸款利率為20%,則5年后銀行應(yīng)收本息合計(jì)20萬(wàn)元,因該借款人無(wú)力歸還,銀行將所抵押的房屋收歸已有,經(jīng)雙方協(xié)商,核定該房屋價(jià)值25萬(wàn)元,銀行又向借款人支付了5萬(wàn)元,那么借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為20萬(wàn)

13、元加上5萬(wàn)共計(jì)25萬(wàn)元。4、以”還本”方式銷(xiāo)售建筑物營(yíng)業(yè)額5、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送她人的行為,營(yíng)業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間(一)一般規(guī)定營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)的當(dāng)天。這一規(guī)定明確了納稅人在何時(shí)發(fā)生納稅義務(wù),即只有具備了下面兩個(gè)條件中的一個(gè),納稅義務(wù)即告發(fā)生:1、納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的當(dāng)天;2、納稅人取得和索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)的當(dāng)天。(二)特殊規(guī)定1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2、納稅人自建建筑物后銷(xiāo)售的,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為其銷(xiāo)售自建建筑物并收

14、訖營(yíng)業(yè)額或取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。3、納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與她人的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。五、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅的若具體問(wèn)題(一)以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款的征稅問(wèn)題(二)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的界定問(wèn)題(三)伴隨企業(yè)兼并、合并發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否征稅問(wèn)題(四)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間(五)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與她人的行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題(六)以”還本”方式銷(xiāo)售建筑物的征稅問(wèn)題(七)關(guān)于個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題(國(guó)稅函1996718號(hào))(八)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按照的有關(guān)規(guī)定,就其取得

15、的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的,不再征收營(yíng)業(yè)稅。(九)中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 1、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配,均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于”以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,因此,應(yīng)按”轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅;其

16、營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入,包括價(jià)外收費(fèi);其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。 同時(shí),對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷(xiāo)房的,則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的,則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅;如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的,則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。 2、關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,可

17、直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。 3、對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。(十)房地產(chǎn)境外代銷(xiāo)、包銷(xiāo)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題自年月日起,從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷(xiāo)、包銷(xiāo)合同或協(xié)議,委托境外企業(yè)在境外銷(xiāo)售其位于中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)的,應(yīng)按境外企業(yè)向購(gòu)房人銷(xiāo)售的價(jià)格,作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入,計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 六、服務(wù)業(yè)關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題(國(guó)稅函1996684號(hào)) 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo),包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售,所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按”服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅;在合同期滿后,房屋未售

18、出,由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu),其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商,對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅;包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售,對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。七、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)以無(wú)形資產(chǎn)投資入股以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,是指無(wú)形資產(chǎn)的所有者,以無(wú)形資產(chǎn)為資本,與其它單位合資,成為合資單位的所有者之一,與合作方共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),所得收入從合資企業(yè)的稅后利潤(rùn)中分成。這里的關(guān)鍵是看無(wú)形資產(chǎn)所有者是否參與利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。如果是按銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額的一定比例提取應(yīng)提轉(zhuǎn)讓費(fèi),或者取得固定收入,不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),就不屬于投資入股,而屬于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。 八、合作建房 合作建房,是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土

19、地使用權(quán),另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種: 第一種方式是純粹的”以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種: (一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià),換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià),換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按”轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;對(duì)乙方應(yīng)按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)

20、行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷(xiāo)售出去,則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 (二)以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對(duì)其按”服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為,對(duì)其按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

21、對(duì)雙方分別征稅時(shí),其營(yíng)業(yè)額也按第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營(yíng)企業(yè),合作建房。對(duì)此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅。 (一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式,按照營(yíng)業(yè)稅”以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅;只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅;對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 (二)房屋建成后甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的

22、行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按”轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅;對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 (三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營(yíng)行為,也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此,首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按”轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷(xiāo)售,則再按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 二、企業(yè)所得稅一、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題(一)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,

23、應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(四)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)

24、售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。(五)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):1.將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)

25、,出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(六)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入利潤(rùn)率三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題(一)下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等;2.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);3.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者;4.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);5.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其它企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)

26、。(二)視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)視同銷(xiāo)售行為收入確認(rèn)的方法和順序1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;3.按成本利潤(rùn)率確定,其中,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的,可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的,可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問(wèn)題下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除:(一)銷(xiāo)售成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷(xiāo)售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本總可售面積銷(xiāo)售成