省進(jìn)出口檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)服務(wù)方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔河南省進(jìn)出口檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)服務(wù)方案目 錄企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記證物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書質(zhì)量管理體系認(rèn)證書環(huán)境管理體系認(rèn)證書第一章 河南省省直物業(yè)管理有限公司簡介第二章 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)概況及管理特點(diǎn)分析第三章 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理服務(wù)思路第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章 服務(wù)內(nèi)容第六章 物資裝備計(jì)劃預(yù)算第七章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測算第八章 物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制第二節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)方案第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案第四節(jié) 保潔服務(wù)方案第五節(jié) 綠化服務(wù)方案第九章 物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)第十章 幾點(diǎn)說明結(jié)束語省直物業(yè)管理有限責(zé)任公司2007年1

2、0月18日第一章 河南省省直物業(yè)管理有限公司簡介一、我們的實(shí)力河南省省直物業(yè)管理有限責(zé)任公司，系國有獨(dú)資公司，注冊資金301.1萬元。其前身為省直修建工程隊(duì)，于省政府遷鄭時成立。1996年組建河南省省直機(jī)關(guān)物業(yè)管理中心，為正處級事業(yè)差補(bǔ)單位。2002年又以中心為基礎(chǔ)成立了河南省省直物業(yè)管理有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)省直機(jī)關(guān)辦公樓區(qū)、住宅小區(qū)房屋、道路、電梯、消防、公共秩序維護(hù)管理、供水、供電、供氣、供熱、公共配套設(shè)施設(shè)備管理、保潔、綠化、家政以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等。公司內(nèi)設(shè)辦公室、督察室、財(cái)務(wù)科，下設(shè)省直物業(yè)值班維修服務(wù)中心、房產(chǎn)與物業(yè)管理公司、熱力公司、經(jīng)營開發(fā)公司、工程建設(shè)與

3、安裝公司以及職工教育部等6個專業(yè)分公司。共管理面積80萬平方米。公司擁有職工145名，其中具有大專以上文化程度的管理及專業(yè)技術(shù)人員達(dá)90%，30人取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。公司于2003年一次性通過了ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系認(rèn)證，管理和服務(wù)不斷躍升臺階。公司本著“業(yè)主至上、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、管理科學(xué)”的企業(yè)理念，大膽創(chuàng)新，勇于實(shí)踐，近年來企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，已形成自己在政府辦公樓、家屬院物業(yè)服務(wù)的特色。目前，我們管理服務(wù)的辦公樓有：省政府綜合辦公大樓、省政府54號樓（省教育廳文化廳）、省政府2號樓（省勞動廳、省科技廳及其二級機(jī)構(gòu)）、省政府3號樓（省發(fā)改委、省國土資源廳

4、及其二級機(jī)構(gòu)）、省事務(wù)管理局省旅游局辦公樓。管理服務(wù)的住宅院區(qū)中：省級領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)3個，廳局級小區(qū)4個，公務(wù)員小區(qū)13個，商品化小區(qū)3個。其中，別墅7棟，高層22棟，多層205棟。負(fù)責(zé)省直機(jī)關(guān)供暖區(qū)域50萬平方米，熱力鍋爐房2座，噸位100噸，換熱站13個。管理維護(hù)的高壓雙回路配電房9座，低壓配電房16個，實(shí)行全自動遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)；24小時消防值班2處；二次無負(fù)壓供水泵房9人座，紅外監(jiān)控室1處；負(fù)責(zé)維修維護(hù)的電梯35部。二、我們的理念服務(wù)宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一管理理念：管理思想現(xiàn)代化，管理機(jī)構(gòu)專業(yè)化管理人員知識化，管理方法科學(xué)化。服務(wù)理念：人性化服務(wù)，親情化服務(wù)企業(yè)理念：感悟需求，超越期待經(jīng)營理念

5、：誠實(shí)守信，遵紀(jì)守法，經(jīng)濟(jì)效益，社會效益企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、求實(shí)、創(chuàng)新質(zhì)量方針：以業(yè)主為中心，以物業(yè)管理?xiàng)l例為準(zhǔn)則以市場為導(dǎo)向，以滿意為目的。三、我們的目標(biāo)立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立省直物業(yè)誠信高效形象。強(qiáng)化服務(wù)意識，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨生活巔峰體驗(yàn)”。四、我們的榮譽(yù)2001年度 省直工業(yè)院小區(qū) 鄭州市公房售后樣板管理示范小區(qū)2004年度 省直姚寨小區(qū) 鄭州市金水區(qū)物業(yè)管理先進(jìn)單位2005年度 甲院小區(qū) 鄭州市文明生活小區(qū)2006年度 丙院小區(qū)被鄭州市人民政府評為市級“園林式居住區(qū)”2003年度 通過ISO9001質(zhì)量體系和ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證目前，我單位為鄭州市

6、物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會副會長單位第二章 商檢局概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析一、檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)概況物業(yè)建筑面積：13350平方米（不含住宅樓），樓宇棟數(shù)（辦公樓2個，住宅樓8個），現(xiàn)在保安11人，4個崗，配有保安值班室3個，監(jiān)控值班室2個，保潔8人，管理費(fèi)用由單位承擔(dān)。辦公與住宅物業(yè)相連接，辦公樓前設(shè)停車場，具有辦公住宅一體化和政府機(jī)關(guān)辦公性質(zhì)的特點(diǎn)。二、檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理特點(diǎn)1、需要品牌物業(yè)管理為之裝扮。好的物業(yè)需要好的物業(yè)服務(wù)呵護(hù)，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。河南省省直物業(yè)管理有限公司隸屬于河南省省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，現(xiàn)為國家三級資質(zhì)。公司具有五十多年從事辦公樓、家屬院的后勤服務(wù)和

7、物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，近年來，按照市場條件下對物業(yè)管理的新要求，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，ISO9001和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的省直機(jī)關(guān)物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。省直物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心，在檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)項(xiàng)目管理上再創(chuàng)佳績。2、管理者需對政府公務(wù)員住宅小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。檢驗(yàn)檢疫局辦公及家屬院區(qū)作為廣大干部職工生活住宅區(qū)，凝聚了檢驗(yàn)檢疫局領(lǐng)

8、導(dǎo)的后勤干部職工無窮的心血和汗水，為營造一個溫馨和諧的生活辦公環(huán)境，大家對其給予極大的厚望，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理公務(wù)員住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。省直物業(yè)多年來一直管理省直干部職工住宅小區(qū)面積逾80萬平方米，其中省直領(lǐng)導(dǎo)以及廳局級領(lǐng)導(dǎo)高檔住宅逾10萬平方米。從住宅小區(qū)的日常服務(wù)，到溫馨細(xì)致的客戶服務(wù)，再到獨(dú)具省直特色的社區(qū)文化活動服務(wù)，省直物業(yè)人形成了融“第一責(zé)任制”和“一站式服務(wù)”為一體的物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)的管理上具有獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。 3、設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障。檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，要保證設(shè)備的高效、可靠、安全運(yùn)行，需要一套行之有效的管理辦法。

9、省直物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)隊(duì)伍，形成一套獨(dú)特的機(jī)電設(shè)備管理模式。公司以ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的2耀設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，推行全面生產(chǎn)維修模式，變被動維修為主動保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、程序化。因此我們對于檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。 4、安全管理是重中之重 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)項(xiàng)目地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，安全管理是重中之重。針對檢驗(yàn)檢疫局的特點(diǎn)，在公共秩序維護(hù)員定崗方面，根據(jù)辦公區(qū)和小區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn)，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域安全力量，使業(yè)主安心

10、、放心。5、采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理既要為業(yè)主提供安舒適、安靜、有序的辦公居住環(huán)境，又要面對外來辦事的單位和個人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從辦公樓物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對獨(dú)立。在辦公樓物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務(wù)，在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。 6、塑造局機(jī)關(guān)良好的外部社會形象 檢驗(yàn)檢疫局作為我省檢驗(yàn)檢疫部門機(jī)關(guān)所在地，承擔(dān)著全省檢驗(yàn)檢疫工作重任，這就要求物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)

11、上，強(qiáng)化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對內(nèi)營造溫馨的辦公和生活環(huán)境，對外塑造良好的外部社會形象第三章 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理服務(wù)思路1、強(qiáng)化服務(wù)意識，樹立省檢驗(yàn)檢疫局新形象。省直物業(yè)將力貫“人性化服務(wù)，親情化服務(wù)”的物業(yè)管理服務(wù)理念，強(qiáng)化服務(wù)意識，尤其要加強(qiáng)對護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)程序，全力配合檢驗(yàn)檢疫局的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立檢驗(yàn)檢疫局的廉潔、公正、高效的政府機(jī)關(guān)形象。 2、細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，營造溫馨居住環(huán)境。 物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源，省直物業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系，細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)操作流程及作業(yè)程序

12、，尤其是保安、保潔等基礎(chǔ)性工作，省直物業(yè)將利用質(zhì)量控制體系加強(qiáng)考核，一方面可以促使省直物業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)工作，另一方面也可加強(qiáng)各項(xiàng)質(zhì)量考核，為業(yè)主營造溫馨辦公與生活新環(huán)境。 3、分區(qū)控制，確保物業(yè)服務(wù)文明安全。 檢驗(yàn)檢疫局融多層、小高層、高層、辦公與住宅區(qū)為一體，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了檢驗(yàn)檢疫局安全工作的重要性。省直物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項(xiàng)重要內(nèi)容安排在日常管理服務(wù)當(dāng)中，嚴(yán)格按照ISO9001和ISO14001實(shí)行24小時巡邏監(jiān)控制度，為業(yè)主解除后顧之憂，使檢驗(yàn)檢疫局的物業(yè)保值增值。 4、健全服務(wù)體系，導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式。 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)設(shè)備眾多，如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維

13、護(hù)保養(yǎng)工作，延長使用壽命，確保正常生活秩序，是省直物業(yè)檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。省直物業(yè)將全面導(dǎo)入“綠色服務(wù)模式”，以“全面生產(chǎn)維修模式”為核心，制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各項(xiàng)服務(wù)體系，導(dǎo)入獨(dú)具特色的省直物業(yè)創(chuàng)新服務(wù)新模式。 5、促進(jìn)服務(wù)溝通，建立有效溝通新渠道。 作為檢驗(yàn)檢疫局廣大干部職工辦公與生活的物業(yè)地點(diǎn)，局領(lǐng)導(dǎo)和同志們都對其寄予厚望，如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行溝通，建立起檢驗(yàn)檢疫局和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是省直物業(yè)在本項(xiàng)目服務(wù)的核心內(nèi)容。省直物業(yè)將結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議及時進(jìn)

14、行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合檢驗(yàn)檢疫局的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為省直公務(wù)員小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾省直物業(yè)管理公司鄭重承諾，在檢驗(yàn)檢疫局基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)項(xiàng)目兩年內(nèi)使其成為河南省省直公務(wù)員住宅小區(qū)及辦公樓區(qū)物業(yè)管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到98以上。一年內(nèi)達(dá)到鄭州市物業(yè)管理示范寫字樓及小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。兩年內(nèi)達(dá)到省級的物業(yè)管理示范寫字樓及小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.1 管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序號指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)完成承諾指標(biāo)的措施1房屋及配套設(shè)施完好率99以上采用分工負(fù)責(zé)制，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急

15、修及時率99以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3綠化完好率99%專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作4保潔率100保潔員十二小時保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。5維修工程質(zhì)量合格率100維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。6公共照明完好率96落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1以下實(shí)行24小時監(jiān)察制度，明確保安員職責(zé)，層層防衛(wèi)。8火災(zāi)發(fā)生率1以下全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，

16、由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保安全。9客戶有效投訴率2以下采取措施,加強(qiáng)與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強(qiáng)化服務(wù)意識,及時為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪?？蛻敉对V處理率100投訴回訪率10010客戶對管理服務(wù)滿意率95以上實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識，加強(qiáng)與客戶溝通，完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。11大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。4.2 創(chuàng)建國家示范小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達(dá)到鄭州市示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到河南省

17、示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.3 其他承諾4.3.1關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾： 省直物業(yè)管理公司完全同意和接受檢驗(yàn)檢疫局招標(biāo)要求，并承諾如下：公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐商品檢驗(yàn)檢疫局，開展前期準(zhǔn)備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給單位造成損失，省直物業(yè)管理有限公司將對此予以責(zé)任補(bǔ)償。合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知檢驗(yàn)檢疫局相關(guān)部門。4.3.2 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾 如果省直物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由檢驗(yàn)檢疫局管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下： 根據(jù)有關(guān)法律

18、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。 負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)檢驗(yàn)檢疫局相關(guān)部門同意后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 每六個月向檢驗(yàn)檢疫局相關(guān)部門匯報(bào)服務(wù)費(fèi)使用情況。 對小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與檢驗(yàn)檢疫局協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。 本合同終止時，管理處將向檢驗(yàn)檢疫局移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。4.3.3 其他服務(wù)承諾服務(wù)內(nèi)容：除招標(biāo)文件規(guī)定的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容外，我們計(jì)劃提供一些客戶需要的、管理處力所能及的特約服務(wù)、商務(wù)服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容如下：類 別編號項(xiàng) 目 內(nèi) 容特約服務(wù)1

19、搬運(yùn)家私2保潔上門服務(wù)3上門維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)4代客打字5代購車船票6代寄、代領(lǐng)郵件7代訂報(bào)刊、雜志8臨時代為保管小件物品文化活動服務(wù)9節(jié)假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動11其他有意義的文體活動第五章 服務(wù)內(nèi)容1、房屋管理：對房屋共用部位進(jìn)行日常管理、維修及裝飾裝修管理；2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；3、保安服務(wù)：提供24小時值班，維護(hù)院區(qū)的辦公與生活秩序，車輛管理及交通疏導(dǎo)等；4、保潔服務(wù)：院區(qū)地面、綠化帶、樓梯及大廳等公共場所的保潔，垃圾清運(yùn)及臨時清潔服務(wù)；5、綠化服務(wù)：負(fù)責(zé)對院區(qū)花、木、草地進(jìn)行定期修剪、施肥、澆水、保持綠化物生長良好；6、禮賓服務(wù)：接待、引導(dǎo)辦事人員有序辦理各項(xiàng)事務(wù)，維護(hù)大廳

20、秩序；7、家政服務(wù)：針對業(yè)主的要求提供保姆、清潔、清洗等特殊服務(wù)； 8、各種臨時人員如司機(jī)、勤雜、試驗(yàn)員的管理、招聘、業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)等服務(wù)。注：此項(xiàng)工作我公司將設(shè)專人負(fù)責(zé)。對單位已聘用人員，可以按原單位的要求繼續(xù)使用，也可按要求進(jìn)行更換。對新招收人員的錄用必須征得單位相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的同意。同時在人員使用過程中，如單位相關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)對臨時人員提出使用意見，我們將嚴(yán)格按照意見辦理，保證達(dá)到領(lǐng)導(dǎo)和同志們滿意。臨時人員的工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療統(tǒng)籌等，我們將按照檢驗(yàn)檢疫局所定標(biāo)準(zhǔn)全額發(fā)放，公司不再從中收取任何費(fèi)用。9、其它服務(wù)：負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室擺放花木及節(jié)日期間大廳及大門花木擺放。第六章 物質(zhì)裝備計(jì)劃預(yù)算提要

21、：物質(zhì)裝備本著高效、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行配置；6.1 管理用房與宿舍管理用房共計(jì)75，其中：辦公室：45（其中包括經(jīng)理室15，客戶服務(wù)部30）維修部：30（作為機(jī)電維修操作間）6.2 各類器械、工具裝備以及辦公用品計(jì)劃（對講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算）6.2.1項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）備 注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅2套空調(diào)2臺電腦1臺噴墨打印機(jī)1臺傳真機(jī)1臺保險(xiǎn)柜1臺驗(yàn)鈔機(jī)1臺沙發(fā)1套電話機(jī)1部檔案柜3套其它辦公用品若干小 計(jì)5.2.2維修工具項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺電焊機(jī)1臺沖擊鉆1臺手電鉆2臺大小

22、各一鋁合金梯1套長中短各一測試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺維修3臺，護(hù)管6臺潛水泵2臺小 計(jì)6.2.3保潔綠化工具項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注剪草機(jī)1臺玻璃水刮4套保潔及澆花用膠管300綠化養(yǎng)護(hù)工具1套小 計(jì)6.2.4護(hù)衛(wèi)、消防裝備項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲物柜、工具柜8組對講機(jī)6部警棍、機(jī)套等17副防毒面具17副小 計(jì)第七章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算項(xiàng)目人員數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）社會統(tǒng)籌工資標(biāo)準(zhǔn)的20%醫(yī)療保險(xiǎn)工資標(biāo)準(zhǔn)的8%工裝(兩年)合計(jì)管理處經(jīng)理125002500管理員115001500保安班長210002000保安

23、員16100016000保潔班長210002000保潔員11100011000綠化員110001000電梯維護(hù)費(fèi)3部4501350配電房值班610006000水電維修工210002000垃圾清運(yùn)10001000總計(jì)424635046350其他費(fèi)用序號項(xiàng)目測 算 依 據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)1通訊費(fèi)市內(nèi)電話：2低值易耗品3辦公水電4業(yè)務(wù)費(fèi)5固定資產(chǎn)折舊對講機(jī)按三年折舊，其余物品按五年折舊計(jì)算二保潔、消殺費(fèi)1工具費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2物料費(fèi)按人均20元/月計(jì)算3垃圾清運(yùn)1000元/月4消殺費(fèi)三維保費(fèi)用1水系統(tǒng)綜合測算2機(jī)電系統(tǒng)維修綜合測算3低值易耗品按每月200元四綠化費(fèi)用1肥、藥五不可預(yù)見費(fèi)按以

24、上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%計(jì)七稅金按5.5%繳交合計(jì)2、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成住宅區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按一級實(shí)施，服務(wù)費(fèi)按二級0.32元/月平方米收取。辦公區(qū)服務(wù)費(fèi)用1.5元/月平方米收取。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： （1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用; （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用; （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用; （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用; （6）辦公費(fèi)用; （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊; （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用; （9

25、）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。檢驗(yàn)檢疫局辦公樓建筑面積13350，一年物業(yè)費(fèi)約 元。多層住宅建筑面積為 ，小高層住宅面積為 ，省直物業(yè)擬按照鄭州市一級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但按二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，即高層住宅部分0.87元/月，多層住宅面積0.32元/月，辦公樓則按1.5元/月收費(fèi),其他收費(fèi)則嚴(yán)格按照國家及省市相關(guān)規(guī)定收取。因此，物業(yè)管理費(fèi)為：0.87 +0.32 = 元/月。第八章 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理服務(wù)方案根據(jù)目前對檢驗(yàn)檢疫局項(xiàng)目的了解和分析，我們將按照分類、細(xì)化原則提出具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。

26、為便于檢驗(yàn)檢疫局領(lǐng)導(dǎo)從整體上審核方案項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，我們主要從整個物業(yè)項(xiàng)目管理的角度，對整個物業(yè)的服務(wù)包括保安、保潔、綠化、維修等提出整體解決方案。如檢驗(yàn)檢疫局領(lǐng)導(dǎo)擬對單個服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，也可按以下方案及費(fèi)用測算結(jié)果對單個項(xiàng)目進(jìn)行審核。第一節(jié) 內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制 完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務(wù)成效的前提。為了確保檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理目標(biāo)承諾能夠按時有效地落實(shí)，保證管理成效，省直物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技術(shù)骨干組成檢驗(yàn)檢疫局管理處，實(shí)行經(jīng)理責(zé)任制，并明確參與檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對該物業(yè)的管理實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任

27、機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的管理機(jī)制，全面導(dǎo)入ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的管理服務(wù)成效。省直物業(yè)管理公司根據(jù)檢驗(yàn)檢疫局的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方案：1、內(nèi)部管理架構(gòu)檢驗(yàn)檢疫局管理處 下設(shè)：客戶服務(wù)部: 負(fù)責(zé)問訊接待;業(yè)主溝通;信息管理;服務(wù)考核;預(yù)算及成本控制;收入到支出管理;財(cái)務(wù)報(bào)告;行政人事管理;培訓(xùn)。維 修 部： 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理、保養(yǎng)與維修；建筑物使用、管理與維修；客戶報(bào)修服務(wù)。（待定）公共秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)公共秩序管理；安防系統(tǒng)管理；消防管理；車場管理；標(biāo)識管理；禮儀服務(wù)。環(huán) 境 部： 負(fù)責(zé)保潔；垃圾分類處理；

28、綠化；節(jié)日擺花；消殺。2、管理服務(wù)人員配備方案部 門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小 計(jì)管理處經(jīng)理1人1人客戶服務(wù)部管理員1人（暫定，視設(shè)施設(shè)備管理范圍再增添）1人維修部維修人員8人公共秩序維護(hù)部班長2人，隊(duì)員16人18人保潔綠化部班長2人，隊(duì)員12人14人總 計(jì)42人3、管理人員崗位職責(zé)描述管理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)管理處工作，對管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負(fù)責(zé)。主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計(jì)劃，設(shè)立管理處組織機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)管理處材料計(jì)劃、財(cái)務(wù)開支的審批。負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)管理處工作，確定獎懲。負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)、接待工作。分管客戶服務(wù)部和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。管理員：在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作

29、。主要工作內(nèi)容：日常問詢、投訴接待；信息、資料檔案管理；考勤統(tǒng)計(jì)；收入支出管理，財(cái)務(wù)報(bào)告。、管理運(yùn)行機(jī)制 省直物業(yè)管理公司通過幾年的管理運(yùn)作，建立了一套適應(yīng)時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括： 質(zhì)量管理循環(huán)：具有省直管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)現(xiàn)辦法，其核心為：“計(jì)劃實(shí)施檢查處理”（PDCA）。 計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國優(yōu)考評標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實(shí)施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià)，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結(jié)合。激勵機(jī)制：由工資福利機(jī)制、獎罰機(jī)制、人才選拔機(jī)制、企業(yè)文化、關(guān)懷機(jī)制等組成。

30、激勵機(jī)制不僅僅包含工資福利的激勵、獎罰刺激、升職的鼓勵，還包含員工對公司理念的認(rèn)同、公司對員工無微不致的關(guān)懷等。員工只有認(rèn)同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會有強(qiáng)烈的回報(bào)意愿。自我約束機(jī)制：由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成。監(jiān)督機(jī)制：由員工意見反饋、省檢驗(yàn)檢疫局、上級公司定期審查基方面組成。說明：檢驗(yàn)檢疫局、市區(qū)政府主管部門、省直物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處通過運(yùn)行ISO9000和ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系進(jìn)行自我約束；通過定期或不定期對員工工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和

31、建議，達(dá)到進(jìn)一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。、工作流程省直物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常成功的工作流程。其中有：（詳細(xì)內(nèi)容略）（1）物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收接管程序（2）物業(yè)裝修管理程序（3）物品采購與管理控制程序（4）建筑物使用與維護(hù)管理程序（5）設(shè)備設(shè)施使用與維護(hù)管理程序（6）供電管理程序（7）弱電系統(tǒng)管理程序（8）給排水管理程序（9）公共秩序服務(wù)管理程序（10）消防管理程序（11）緊急事件處理程序（12）保潔衛(wèi)生管理程序（13）綠化管理程序（14）車輛交通管理程序（15）報(bào)修服務(wù)管理程序 （16）社區(qū)文化活動管理程序 （17）公共物業(yè)標(biāo)識管理程序（18）用戶溝通程序（19）

32、用戶投訴處理程序（20）物業(yè)管理費(fèi)用收取程序（21）用戶意見調(diào)查與分析程序（22）內(nèi)部審核程序、信息反饋（投訴處理）渠道及時間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。1、在管理處建立客戶意見登記本，隨時搜集有關(guān)客戶對物業(yè)管理方面的意見。2、設(shè)立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。公告管理處郵箱地址、電話號碼及責(zé)任人姓名。3、每半年做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問題原因，提出改進(jìn)方案。對重要問題給予正面回復(fù)。4、建立與檢驗(yàn)檢疫局定期座談的制度，虛心聽取業(yè)主意見

33、和建議。5、定期向上級單位做工作請示、匯報(bào)，主動接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。各種信息反饋處理時間：信息反饋類型處理時間一般的水電維修515分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理客戶對服務(wù)質(zhì)量的投訴接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并在適當(dāng)?shù)臅r候進(jìn)行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場其他各類緊急事件接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過3分鐘趕到現(xiàn)場、物業(yè)資料管理 物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學(xué)化”的管理原則，實(shí)行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。下面以機(jī)電設(shè)備資料為例來進(jìn)行說明：（一）原始基礎(chǔ)資料

34、包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格證書和質(zhì)量保證書，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測試報(bào)告等。（二）運(yùn)行管理資料 對所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。 按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。 日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄并留存在檔。 工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不

35、可避免的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。 詳細(xì)檔案資料的分類管理（見表一、表二）表一 物業(yè)接管移交資料名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會審報(bào)告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防竣工驗(yàn)收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、消防、智能化

36、等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及技術(shù)資料J：綠化工程竣工圖K：其他技術(shù)資料表二 管理檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料事務(wù)資料A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表C：日常事務(wù)巡視記錄 D：事務(wù)回訪登記表E：搬出（入）物品登記表維修資料A：日常維修記錄表 B：公共設(shè)施維修記錄表C：大中修記錄表護(hù)管交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄C：物資搬運(yùn)放行記錄、D：車輛管理記錄E：緊急事件處理記錄設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D：設(shè)備檢查記錄員工管理資料A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎罰

37、記錄C：員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄F：重要崗位員工地址、電話等記錄客戶反饋資料A：客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄B：客戶投訴及處理記錄表行政文件資料A：主管人員值班及督察記錄 B：政府部門文件C：主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件及兄弟單位資料D：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E：管理處榮譽(yù)一覽表F：管理處會議記錄第二節(jié) 小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理檢驗(yàn)檢疫局物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一，我們將落實(shí)崗位責(zé)任制，使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如設(shè)備設(shè)施管理程序、供配電管理程序、給排水管理程

38、序、消防管理程序等程序文件，設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。 本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。2.1 供配電設(shè)備工作內(nèi)容：維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。工作要點(diǎn)：根據(jù)供用電協(xié)議和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因

39、數(shù)符合規(guī)定要求。 公司將配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時間。值班人員每班對配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。2.2 公共照明、廣場照明工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點(diǎn)：加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。2.3 給排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)

40、行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和辦公帶來不便。工作要點(diǎn)：定期檢查水泵運(yùn)行情況，檢查水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。每次暴雨洪水到來之前，重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況，確保管路暢通。2.4 消防系統(tǒng)工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?，及時消除各種消防隱患。工作要點(diǎn)：消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對員工消防意識和消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn)，加強(qiáng)對客戶消防知識的宣傳。24小時安全值班，

41、密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對待每一次報(bào)警和每一臺消防設(shè)備的動作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。對不經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。定期進(jìn)行消防聯(lián)動實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí)，檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常，增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。2.5 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕2.5.1建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復(fù)，確保各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點(diǎn)：對建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報(bào)管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測，發(fā)現(xiàn)

42、異常及時向業(yè)主匯報(bào)，組織有關(guān)專家會診，提出意見。加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定進(jìn)行有效的控制，重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。2.5.2 附屬設(shè)施工作內(nèi)容：保持附屬設(shè)施的完好、無損，確保附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。工作要點(diǎn)：定期對 附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場花木護(hù)欄、路面、臺階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。廣場車輛出入口等其他附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查

43、維護(hù)，保證裝置靈活可靠。第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案安全工作是重中之重。省直物業(yè)管理有限公司將在檢驗(yàn)檢疫局的物業(yè)管理范圍內(nèi)維護(hù)公共秩序，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。對安全工作，我們將構(gòu)筑四道防線：檢驗(yàn)檢疫局巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，辦公樓區(qū)和住宅小區(qū)各入口、車場固定崗構(gòu)筑了的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了第三道安全防線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了第四道安全防線。3.1安全管理職責(zé)巡查監(jiān)督-防止罪案發(fā)生。消防安全-消除火災(zāi)隱患。車輛管理-維護(hù)交通秩序，確保車輛安全3.2 安全崗的分類和分時設(shè)置安全崗設(shè)置類別1、固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。 作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進(jìn)

44、出管制，對安全重要部位進(jìn)行定崗防范。2、巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場流動崗、樓內(nèi)巡查流動崗等。 作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。3、機(jī)動崗：特殊設(shè)置的安全崗。 作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（通常由管理員擔(dān)任） 4、安全崗的日間和夜間設(shè)置 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時間。3.3 公共區(qū)域管理工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進(jìn)出管理，物品進(jìn)出管理。工作要點(diǎn)：禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人

45、員及時向機(jī)動崗報(bào)告；作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)；有貨物進(jìn)出，必須查驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出；巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動和行為；有大型活動時，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作；發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。3.4 交通車輛管理工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。工作要點(diǎn)：要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝觯或?yàn)有關(guān)證件；嚴(yán)禁車輛在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾；注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶；對在車場內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)；指揮車輛

46、按位泊車，保持交通順暢；對局領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保局領(lǐng)導(dǎo)的正常停車；冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。3.5 區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點(diǎn)：嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實(shí)行24小時巡邏守衛(wèi)制度；完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護(hù)管設(shè)備設(shè)施，配合人防確保安全；重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理。對樓房周圍、停車場等區(qū)域加強(qiáng)防范；按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄；各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理；日間重點(diǎn)在廣場、車場區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場區(qū)域等；非常氣候時，注意防風(fēng)、防水等問題，關(guān)好小區(qū)

47、門窗，檢查排污溝渠是否順暢。3.6 消防管理工作內(nèi)容：消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程序，消防意識宣傳等。工作要點(diǎn)：建立消防隊(duì)伍：根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針及小區(qū)的本體結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，不同部位的使用功能，消防硬件設(shè)施情況特點(diǎn)，設(shè)置消防組織機(jī)構(gòu)，成立消防緊急應(yīng)急分隊(duì)，任命義務(wù)消防隊(duì)員（原則上為管理處全體人員）。 建立消防制度： 根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請消防專業(yè)人員進(jìn)行專題消防講課并指導(dǎo)培訓(xùn)，以做到防患于未然。加強(qiáng)對管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識的宣傳教育

48、，任何人都有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。對停車場、售樓部等消防要害部門加強(qiáng)防范和巡查。每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對火警的應(yīng)付能力。各崗位人員在日常工作中均應(yīng)注意巡視，保持警惕。消防控制中心嚴(yán)密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。針對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支援的安全體系。3.7 緊急事件處理程序 各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與機(jī)動崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強(qiáng)戒備，密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后，相關(guān)

49、的安全崗也應(yīng)及時將處理結(jié)果反饋上級并做好質(zhì)量記錄。 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機(jī)動崗應(yīng)立即向上級報(bào)告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。 如調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，則需向社會機(jī)構(gòu)求助，并迅速向省檢驗(yàn)檢疫局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。 固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)根據(jù)情況報(bào)告機(jī)動崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機(jī)動崗聯(lián)系，以便機(jī)動崗及時作出安排和決策。第四節(jié) 保潔服務(wù)方案4.1 保潔工作內(nèi)容、要點(diǎn)1、樓外區(qū)域工作內(nèi)容：指示牌、信報(bào)箱、煙灰桶、燈飾、消

50、防設(shè)施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點(diǎn)：集中保潔工作一定在日常生活開始之前完成。 保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意保潔工具的擺放位置。 擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時向有關(guān)人員反映。 定時巡回檢查，勤于打掃。2、樓內(nèi)區(qū)域工作內(nèi)容：樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、四周墻身、天臺。工作要點(diǎn)：嚴(yán)禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。 平日注意樓梯間的通風(fēng)，保持空氣新鮮，風(fēng)雨天注意關(guān)好門窗。 擦玻璃、燈飾、開關(guān)等處時要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時向有關(guān)人員反映。

51、 定期打掃天臺，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。3、消殺服務(wù)工作要點(diǎn)：根據(jù)季節(jié)不同調(diào)整消殺頻次，重點(diǎn)部位主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水溝、排污井等處。 消殺人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護(hù)。消殺前作好宣傳準(zhǔn)備工作。第五節(jié) 綠化服務(wù)方案5.1 綠化服務(wù)人員配備：由1名綠化人員負(fù)責(zé)綠化工作。工作內(nèi)容：對院區(qū)內(nèi)喬灌木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、除草、澆水、施肥、防治病蟲害、清理垃圾，負(fù)責(zé)辦公區(qū)域花木的擺放。工作要點(diǎn)：熟悉區(qū)內(nèi)的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。對花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗

52、、淋水。要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。注意防治病蟲害，及時防治和護(hù)理。對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。作好愛護(hù)綠化的宣傳、監(jiān)管工作。冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。每年5、7、9月進(jìn)行定期的修剪，必要時可視情況增加或減少修剪次數(shù)。每年春、秋對草地及園林進(jìn)行全面施肥，針對不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護(hù)。第九章 物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)1、地面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的大理石、地磚）：目視地面50公分長，無明顯灰塵、污漬及雜物。2、墻面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭80公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。3、樓梯（室內(nèi)所有樓梯）：抽查2-3

53、層，無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。4、玻璃及鏡面（室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置3-5處，每處抽查1平方米，質(zhì)量達(dá)到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。5、衛(wèi)生間：墻面無水漬、污漬；地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等；洗手盆無水漬、潔凈；小便池?zé)o銹漬、煙頭等；大便池?zé)o銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。6、室內(nèi)外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無明顯臭味。7、明溝：抽查1-3米，不積泥沙、垃圾物等，暢通。8、各類標(biāo)牌、指示牌：抽查2-3個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，光亮。9、消防設(shè)備設(shè)施：抽查2-3個消防拴，無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查3-5

54、個垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查2-3部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。11、廣場：抽查50平方米，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物，地面保潔衛(wèi)生。12、綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。13、垃圾房：垃圾清運(yùn)完后檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；設(shè)備保潔、干凈、光亮。14、停車場：地面抽查30平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米內(nèi)無煙頭、泥沙、垃圾物。15、樓梯扶手：抽查2-3層樓梯扶手，

55、用衛(wèi)生紙擦拭，衛(wèi)生紙無明顯污漬。二、公共秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目內(nèi) 容著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管員制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀(jì)念章、筆、手機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當(dāng)值班時間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時不得抽煙、吃零食，不得看小

56、說雜志、報(bào)紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。內(nèi) 務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定位置擺放，保持內(nèi)務(wù)統(tǒng)一。4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險(xiǎn)品。5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響他人休息。作息規(guī)定1、實(shí)行24小時值班制，每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。2、每晚零時之前熄燈就寢。3、每周二、四下午二時

57、至四時軍訓(xùn)，無特殊情況，不得無故缺席。4、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示。5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì)，聽候調(diào)遣。軍 訓(xùn)1、立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。2、稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。3、向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢。4、向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180。5、齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動。6、敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時注視受禮者

58、。7、注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。器材使用與管理1器械包括有對講機(jī)、警棍等，它是執(zhí)勤人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財(cái)產(chǎn)，每個執(zhí)勤員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。2執(zhí)勤器械只供護(hù)管員執(zhí)行公務(wù)時使用，嚴(yán)禁用作其他用途。3執(zhí)勤器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個人攜帶外出，如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。4對講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。5執(zhí)勤中禁止使用對講機(jī)聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時通風(fēng)報(bào)信。6警棍是保安員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?保安員交接班

59、時，應(yīng)做好護(hù)管器械的交接驗(yàn)收記錄，防止出現(xiàn)問題時互相推卸責(zé)任。8護(hù)管器械不用時，應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。固定崗位1、熟悉本崗位職責(zé)，熟悉業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時間等。2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時，應(yīng)主動提供幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。4、外來人員進(jìn)出，值班人員填寫來訪登記表，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。6、當(dāng)用戶搬出物品時，應(yīng)區(qū)分不同情況，必要時值班人員查驗(yàn)用戶出入物品申報(bào)表后予以放行，同時收回出入物品申報(bào)表。7、需要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照信件收發(fā)管理程序處理，及時將郵件送給用戶簽收。8、對于出現(xiàn)的緊

60、急情況，應(yīng)參照緊急事件處理程序處理。9、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。流動崗位1、護(hù)管巡查參見護(hù)管巡查細(xì)則。2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時，應(yīng)及時提供熱情的幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好值班記錄表，并上報(bào)護(hù)管班長或管理處主任。5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤查，必要時檢查其所帶物品。屬三無人員，應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應(yīng)勸其離開轄區(qū)。6、對于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照緊急事件處理程序處理。