物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力精講班第4講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理綜合能力精講班第4講講義邊際技術(shù)替代率三、邊際技術(shù)替代率邊際技術(shù)替代率是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產(chǎn)要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素（如K）的數(shù)量，稱為要素L替代要素K的邊際技術(shù)替代率四、生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報(bào)酬生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獲取的最大產(chǎn)出量。當(dāng)只有一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。而當(dāng)所有生產(chǎn)要素都增加或減少時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模則發(fā)生擴(kuò)大或縮小的相應(yīng)變化。規(guī)模報(bào)酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生

2、產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)產(chǎn)量變化的情況。人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報(bào)酬存在遞增、不變和遞減三個(gè)階段，即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，最初會(huì)使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大：當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，規(guī)模報(bào)酬保持不變；繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，則會(huì)使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模報(bào)酬出現(xiàn)遞減。當(dāng)生產(chǎn)要素價(jià)格固定不變時(shí)，規(guī)模報(bào)酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于平均成本遞減、不變和遞增。決定規(guī)模報(bào)酬的因素既有廠商的內(nèi)在因素，也有外在因素，因此形成了對應(yīng)不同生產(chǎn)規(guī)模的生產(chǎn)函數(shù)特征。(一)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本降低。決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的主要因素有：廠商具有較雄厚

3、的資金實(shí)力；可以配備更加先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備；實(shí)行企業(yè)內(nèi)部合理的資源調(diào)配，組織有效的專業(yè)化分工和協(xié)作；實(shí)行科學(xué)的管理制度；提高副產(chǎn)品的綜合利用效率；減少要素購買和產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)的資源消耗等。內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成本增加。決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的主要因素有：企業(yè)管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素價(jià)格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加；增加銷售費(fèi)用等。(二)外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)外在經(jīng)濟(jì)是指整個(gè)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后給個(gè)別廠商帶來的產(chǎn)量增加和成本降低。引起外在經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個(gè)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，個(gè)別廠商可以從中獲得諸多便利，如獲得低價(jià)優(yōu)

4、質(zhì)的原料、吸納優(yōu)秀人才，利用便捷的交通運(yùn)輸設(shè)施、提高信息交流的效率等，從而增加產(chǎn)量和降低成本。外在不經(jīng)濟(jì)是指整個(gè)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后使個(gè)別廠商的產(chǎn)量減少和成本增加。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價(jià)。此外，整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)大，也會(huì)使環(huán)境污染問題嚴(yán)重，造成交通緊張，因此個(gè)別廠商為此也需承擔(dān)更高代價(jià)。(三)適度規(guī)模廠商的適度規(guī)模是指正好使收益(出售產(chǎn)品所獲得的收入)遞增達(dá)到最大時(shí)的生產(chǎn)規(guī)模，它與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)以及市場條件密切相關(guān)。成本理論第四節(jié)成本理論一、基本概念人們在日常生活

5、中所說的成本往往是“會(huì)計(jì)成本”，即廠商在生產(chǎn)經(jīng)營過程中作為成本項(xiàng)目計(jì)入會(huì)計(jì)賬目上的各項(xiàng)費(fèi)用支出總和，包括工資、原材料、動(dòng)力、運(yùn)輸?shù)人Ц兜馁M(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊和借入資本所支付的利息等。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，它是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和，稱為“經(jīng)濟(jì)成本”。經(jīng)濟(jì)成本除了會(huì)計(jì)成本，還包括未計(jì)入會(huì)計(jì)成本中的廠商自有生產(chǎn)要素的報(bào)酬。這種報(bào)酬通常以企業(yè)“正常利潤”的形式出現(xiàn)，主要補(bǔ)償企業(yè)自有資本投入應(yīng)獲的利息以及企業(yè)勞務(wù)應(yīng)得的薪金等。在經(jīng)濟(jì)分析中，正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程

6、中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。與此相應(yīng)，會(huì)計(jì)成本也被稱作“顯見成本”。因此，經(jīng)濟(jì)成本等于顯見成本與隱含 成本之和。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤。若銷售收入超過經(jīng)濟(jì)成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟(jì)利潤，即超額利潤。以上各種涵義的成本和利潤的相互關(guān)系可用以下關(guān)系式表示：經(jīng)濟(jì)成本會(huì)計(jì)成本(顯見成本)+隱含成本經(jīng)濟(jì)利潤銷售收入會(huì)計(jì)成本隱含成本二、成本分析在成本分析中，主要區(qū)分總成本、平均成本和邊際成本，明確它們之間的關(guān)系，同時(shí)還要分清短期成本和長期成本的關(guān)系。(一)總成本、平均成本和邊際成本總成本TC是指廠商在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加

7、。短期內(nèi)，即在生產(chǎn)規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據(jù)它所要達(dá)到的產(chǎn)量調(diào)整其全部生產(chǎn)要素，因此總成本可分為固定成本TFC與可變成本TVC。其中固定成本是指廠商在短期內(nèi)必須支付廠房、設(shè)備等不能調(diào)整的生產(chǎn)要素的費(fèi)用。固定成本不隨產(chǎn)量變動(dòng)而變動(dòng)，即使不生產(chǎn)也必須承擔(dān)這些費(fèi)用。可變成本是指廠商在短期內(nèi)所需支付的原材料、燃料、勞動(dòng)投入等可調(diào)整生產(chǎn)要素的費(fèi)用?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變動(dòng)的成本。而在長期，廠商可以根據(jù)其預(yù)期的產(chǎn)銷量對生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。在該時(shí)期內(nèi)，包括固定成本在內(nèi)的一切成本項(xiàng)目都可以變動(dòng)，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。平均成本AC是指每生產(chǎn)一單位產(chǎn)品平均所需的成本，它等于總成本除以總產(chǎn)量。

8、邊際成本MC是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量。(二)收益與利潤最大化原則1總收益、平均收益與邊際收益總收益(TR)是指廠商銷售一定量產(chǎn)品所得到的全部收入，總收益等于產(chǎn)品價(jià)格與銷售量的乘積。平均收益(AR)是指廠商銷售一定量產(chǎn)品時(shí)平均每一單位產(chǎn)品所得到的收入。邊際收益(MR)是指每增加一單位的產(chǎn)品銷售量所增加的總收益。當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格不變時(shí)，有平均收益邊際收益產(chǎn)品價(jià)格。但在不同的市場結(jié)構(gòu)中，價(jià)格與產(chǎn)量的變動(dòng)有關(guān)，因此收益變動(dòng)的規(guī)律有所不同。2利潤最大化原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟(jì)利潤()，它是總收益與總成本(經(jīng)濟(jì)成本)的差額。用公式表示為：TRTC當(dāng)為正值時(shí)，表示

9、廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當(dāng)為負(fù)值時(shí)，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補(bǔ)償；當(dāng)為零時(shí)，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。由于總收益和總成本都是產(chǎn)量Q的函數(shù)，故利潤也是Q的函數(shù)，所以對Q的一階導(dǎo)數(shù)為零，是廠商實(shí)現(xiàn)利潤最大化的必要條件。此時(shí)有：MRMC即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則(或虧損最小條件)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和會(huì)計(jì)師以不同的方法來看待成本，而企業(yè)的管理者在經(jīng)營過程中，應(yīng)以綜合的視角看待成本，既考慮了生產(chǎn)成本，又兼顧了機(jī)會(huì)成本，從而有利于其決策的科學(xué)性。市場失靈第五節(jié)市場失靈市場條件下的價(jià)格機(jī)制并非總是有效的，對于價(jià)格機(jī)制在某些領(lǐng)域不能起有效作用

10、的情況我們稱為市場失靈。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會(huì)效率條件的商品或勞務(wù)。導(dǎo)致市場失靈的原因主要有壟斷的存在、非對稱信息、外部性以及公共產(chǎn)品等。一、非對稱信息非對稱信息指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。前面我們討論的都是假定供求雙方所掌握的信息是對稱的。在供求雙方都接受的價(jià)格下，供給者出售了其愿意出售的數(shù)量，需求者購買了其愿意購買的數(shù)量，買賣雙方的意愿在價(jià)格機(jī)制的作用下通過市場的自由交易而實(shí)現(xiàn)。一旦供求雙方所掌握的信息不對稱，市場將出現(xiàn)問題，在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果對社會(huì)來講將是一種無效率的狀況。(一)逆選擇逆選擇是指買賣雙方信

11、息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。當(dāng)交易雙方的其中一方對于交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況比另一方知道得更多時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生逆選擇問題。不同的市場上因非對稱信息而產(chǎn)生問題的性質(zhì)不同，需要采取不同的方法解決?？梢酝ㄟ^政府解決，也可以不通過政府解決。因非對稱信息而出現(xiàn)的老年人健康保險(xiǎn)市場的逆選擇問題說明市場在這一領(lǐng)域的調(diào)節(jié)是無效率的。這一領(lǐng)域非對稱信息所產(chǎn)生的問題的嚴(yán)重性遠(yuǎn)比舊車市場非對稱信息所產(chǎn)生的問題的嚴(yán)重性大得多。因此，在老年人健康保險(xiǎn)領(lǐng)域與此相類似的職工醫(yī)療保險(xiǎn)領(lǐng)域所出現(xiàn)的市場失靈通常需要政府干預(yù)。例如，政府可以出資解決老年人的健康保險(xiǎn)。與此問題類似，政府、企業(yè)、個(gè)人可以共同出資對個(gè)人

12、進(jìn)行醫(yī)療保險(xiǎn)，以消除這一領(lǐng)域的逆選擇問題。非對稱信息問題在許多領(lǐng)域都存在。但是并不一定都導(dǎo)致逆選擇問題，事實(shí)上有許多市場會(huì)存在非對稱信息，但是通過某些有效的制度安排或有效措施的實(shí)施可以消除因非對稱信息而產(chǎn)生的逆選擇問題，因而無需政府的干預(yù)。例如，家用電器、自行車等用品的修理中，只有維修者知道維修的質(zhì)量如何，顧客并不知自己物品的維修的情況如何。維修者也可以采取提供保證的方法保證交易的正常進(jìn)行。顧客也可以請熟悉的人維修產(chǎn)品，這也可以解決逆選擇問題。在非對稱信息所產(chǎn)生的問題很嚴(yán)重，以至于破壞市場的運(yùn)作時(shí)，政府有必要進(jìn)行干預(yù)，或通過法律解決問題。(二)敗德行為敗德行為是指個(gè)人在獲得保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)后，缺

13、乏提防行動(dòng)，而采取更為冒險(xiǎn)的行為，使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率增大的動(dòng)機(jī)。敗德行為也稱為道德公害。敗德行為產(chǎn)生的原因是非對稱性信息。敗德行為會(huì)破壞市場的運(yùn)作，嚴(yán)重的情況下會(huì)使某些服務(wù)的私人市場難以建立。敗德行為的后果不僅是導(dǎo)致保險(xiǎn)公司遭受損失，也妨礙市場有效的配置資源。敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設(shè)計(jì)使當(dāng)事人約束自身行為。(三)委托人-代理人問題由于企業(yè)所有者與經(jīng)理或工人所追求的目標(biāo)不同，并且他們所掌握的信息不對稱，因而產(chǎn)生了委托人一代理人問題。所謂委托人一代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而以犧牲所有者的利益為代價(jià)。一旦企業(yè)存在委托人一

14、代理人問題，其后果不僅是企業(yè)所有者的利潤受損，也使社會(huì)資源配置的效率受損，因?yàn)樵诓话l(fā)生委托人-代理人問題的情況下，社會(huì)將生產(chǎn)出較高的產(chǎn)品產(chǎn)量。由委托人-代理人問題而導(dǎo)致的效率損失不可能通過政府的干預(yù)解決，因?yàn)槠髽I(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經(jīng)理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。但是企業(yè)所有者在支付生產(chǎn)要素的報(bào)酬上做出某些改進(jìn)則有助于解決委托人-代理人問題。具體而言，企業(yè)所有者可以在企業(yè)利潤分配上采取某些有效措施調(diào)動(dòng)經(jīng)理的積極性，其中兩種較為常見。一種是根據(jù)企業(yè)盈利情況給經(jīng)理發(fā)獎(jiǎng)金，另一種是讓經(jīng)理參與利潤分享。對于因工人不努力工作而產(chǎn)生的委托人-代理人問題可以實(shí)現(xiàn)一種稱之為效率工資的方案解決。效率工資是

15、高于市場工資率、同時(shí)又是雇員不發(fā)生偷懶行為的工資。在效率工資下，將會(huì)導(dǎo)致一部分工人失業(yè)。失業(yè)工人的存在對在業(yè)工人構(gòu)成一種潛在威脅。在業(yè)工人偷懶行為一旦被發(fā)現(xiàn)，就將被解雇，其工作崗位將被原失業(yè)者代替。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。二、外部性(一)外部性及其后果外部性是個(gè)人(包括自然人與法人)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對他人造成的影響而又未將這些影響計(jì)入市場交易的成本與價(jià)格之中。外部性分為有利的外部性(正外部性)與有害的外部性(負(fù)外部性)。有利的外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需花費(fèi)代價(jià)。有害的外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人卻沒有為此承擔(dān)成

16、本。消費(fèi)活動(dòng)或生產(chǎn)活動(dòng)都有可能產(chǎn)生外部性。在競爭市場的分析中，帕累托效率是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不存在外部性的假定下達(dá)到的。一旦經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生外部性，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)果將不可能滿足帕累托效率條件。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導(dǎo)致市場失靈的一個(gè)重要原因。(二)應(yīng)付外部性的措施1.政府干預(yù)政府干預(yù)的方法主要有兩種，一種是收費(fèi)，另一種方法是頒布標(biāo)準(zhǔn)。2.明確所有權(quán)通過明確所有權(quán)而解決外部性的措施與通過政府干預(yù)措施而解決外部性的措施截然相反。在所有權(quán)明確化的基礎(chǔ)上通過市場交易，而無須政府干預(yù)就可以解決外部性問題。這是以科斯為代表的所有權(quán)學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的。這里所說的所有權(quán)不僅僅限于傳統(tǒng)

17、意義上的資源所有權(quán)或物的所有權(quán)。還包括其他許多法定權(quán)利，例如按某種方式使用土地的權(quán)利、避免土地受污染的權(quán)利、對事故進(jìn)行賠償?shù)臋?quán)利、按照契約行事的權(quán)利等。3.合并企業(yè)合并企業(yè)是解決外部性問題、使資源配置符合帕累托效率的另一種辦法。這種辦法既可能是產(chǎn)生于外部性制造者與受外部性影響者之間的自愿交易，也可能是產(chǎn)生于政府的干預(yù)。4.共有財(cái)產(chǎn)共有財(cái)產(chǎn)是指那些沒有明確所有者，人人都可以免費(fèi)使用的財(cái)產(chǎn)，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。通過外部性問題的討論我們知道，只要所有權(quán)是明確的，就可以有效地解決外部性問題。如果所有權(quán)界定不清，外部性問題就難以解決。在財(cái)產(chǎn)為公眾共有的情況下，共有財(cái)產(chǎn)通常會(huì)受到過度

18、使用。如果能夠?qū)灿胸?cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進(jìn)資源配置的效率。如果無法界定所有權(quán)，則必須通過法律或行政手段進(jìn)行嚴(yán)格控制，才能使共有財(cái)產(chǎn)免遭濫用。經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用第六節(jié)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用一、需求、供給與局部均衡價(jià)格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理也是一種商品?？梢栽谖飿I(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交換。物業(yè)管理市場價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度如何是由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值所決定的。但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價(jià)值的衡量很難定量化。因此，在現(xiàn)實(shí)的市場交換中，物業(yè)管理市場價(jià)值的表現(xiàn)主要是由物業(yè)管理的供給和需求關(guān)系所決定的，它

19、符合經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求和供給的一般規(guī)律。(一)物業(yè)管理需求物業(yè)管理需求是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格下，對物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量。(1)物業(yè)管理的需求可分為單個(gè)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求和整個(gè)物業(yè)管理市場中所有單個(gè)個(gè)體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。但是，從現(xiàn)實(shí)來看，主要有某個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和整個(gè)物業(yè)管理市場的多樣化需求這兩種形式。(2)某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在對物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定了。(3)對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，對物

20、業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求的多少及對物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格呈相反的方向變化。(4)從整個(gè)物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格很高，就可能會(huì)迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。這樣就會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會(huì)縮小。(5)對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務(wù)需求可能就會(huì)越多，要求也會(huì)越高。(二)物業(yè)管理供給物業(yè)管理供給是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。(1)物業(yè)管理服務(wù)，滿足商品供

21、給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)模或數(shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格同方向變化的。(2)單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。如價(jià)格、成本、自身實(shí)力等。企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。(3)物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個(gè)市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。(三)物業(yè)管理市場均衡價(jià)格物業(yè)管理市場均衡

22、是一種相對靜止的狀態(tài)。當(dāng)物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務(wù)的總供給量恰好等于市場總需求量時(shí)，物業(yè)管理市場價(jià)格便會(huì)達(dá)到一種相對靜止的狀態(tài)，便實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。而當(dāng)物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時(shí)，即為非均衡。由于價(jià)格機(jī)制的作用，一旦市場失去均衡，就會(huì)產(chǎn)生一種自動(dòng)恢復(fù)均衡的力量。因此，物業(yè)管理均衡價(jià)格的形成，也是由非均衡逐漸走向均衡的過程。當(dāng)出現(xiàn)過度需求時(shí)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業(yè)主，因?yàn)橛幸徊糠謽I(yè)主愿意支付更高的價(jià)格，而這一更高的物業(yè)管理價(jià)格又將激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務(wù)，從而逐漸克服過度需求的現(xiàn)象。當(dāng)物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時(shí)，又存在著降

23、價(jià)的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)闀?huì)有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價(jià)格水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價(jià)格水平一方面會(huì)激勵(lì)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的更多需求，另一方面也會(huì)有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價(jià)格較低而放棄部分物業(yè)管理服務(wù)的供給。這樣就會(huì)逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。只有當(dāng)物業(yè)管理市場的供給和物業(yè)管理市場的需求相等時(shí)，物業(yè)管理市場才實(shí)現(xiàn)均衡。此時(shí)的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數(shù)量，而物業(yè)管理市場供給量與需求量相等時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格就是物業(yè)管理市場的均衡價(jià)格。二、彈性理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性與供給彈性就顯得相對比較復(fù)雜。物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性主

24、要是指對物業(yè)管理需求的各個(gè)因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務(wù)的需求量所發(fā)生相應(yīng)變化的程度的比值。從理論上講，也可以對物業(yè)管理需求變化的任何變量進(jìn)行細(xì)致科學(xué)考察，進(jìn)而對物業(yè)管理的各種需求彈性進(jìn)行精確度量。但是，在實(shí)際工作中，影響物業(yè)管理服務(wù)需求的因素很多，有物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格、業(yè)主的收入等等，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格需求彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理服務(wù)本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度的比值。由于各種原因，特別是對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知度、接受度，以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的感知與期望值之間存在著一定的差距，使得物業(yè)管理的需求量對物業(yè)管理服務(wù)本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度不是很大，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的升降對物業(yè)管理

25、服務(wù)的需求量的影響并不大，并非物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格越低，物業(yè)管理服務(wù)的需求量就會(huì)發(fā)生更大比例的增幅。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的需求是缺乏價(jià)格彈性的，即物業(yè)管理服務(wù)需求的價(jià)格彈性是小于1的。與物業(yè)管理服務(wù)需求的價(jià)格彈性相比，物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性就顯得較為明顯。物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量對于業(yè)主收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。業(yè)主收入的變動(dòng)對物業(yè)管理服務(wù)的接受度、需求量都有較大幅度的反應(yīng)。物業(yè)管理服務(wù)的供給彈性是指由于影響物業(yè)管理服務(wù)供給的因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務(wù)的供給量作出反應(yīng)的程度。這里只簡要地考察一下物業(yè)管理服務(wù)供給的價(jià)格彈性，它表示物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)所引起的物業(yè)管理供

26、給量的變動(dòng)程度。三、生產(chǎn)理論、成本理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)的提供，是物業(yè)管理服務(wù)人員具體的腦力和體力的支出，并使用相應(yīng)的生產(chǎn)工具而組合產(chǎn)生的，因而它具有價(jià)值和使用價(jià)值。把這種“產(chǎn)品”作用于具體的消費(fèi)者，就能夠使其價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，并產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定應(yīng)該是以物業(yè)管理服務(wù)本身的內(nèi)在價(jià)值或成本為核心，圍繞其價(jià)值作上下波動(dòng)，且波動(dòng)的幅度是隨著物業(yè)管理服務(wù)供需狀況的變動(dòng)程度而不斷變動(dòng)的。從長期看，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格是與其價(jià)值是一致的。因此，提供什么內(nèi)容、什么標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，一定要以物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的成本為參考。物業(yè)管理服務(wù)是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格或收益，應(yīng)以不低于物業(yè)管理服務(wù)的成本為限，否則就會(huì)產(chǎn)生虧損。物業(yè)管理服務(wù)具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務(wù)，其產(chǎn)生的單位成本是降低的。因此，要想在物業(yè)管理市場上具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢、具有較強(qiáng)的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模。但是，物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是在一定的范圍