德昌縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整報(bào)告

1、 德昌縣縣城規(guī)劃區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整評(píng)估報(bào)告DDD四川金達(dá)土地評(píng)估有限公司二一三年十一月用途價(jià)格I級(jí)II級(jí)III級(jí)IV級(jí)商業(yè)元/平方米34612087951473萬元/畝230.72139.1563.3731.53住宅元/平方米1222888549315萬元/畝81.4359.1936.6221.00工業(yè)元/平方米358280196156萬元/畝23.8618.6513.0810.40基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：（1）估價(jià)基準(zhǔn)日二0一四年一月一日（2）土地開發(fā)程度宗地外：“五通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路）宗地內(nèi)：“場(chǎng)平”（場(chǎng)地平整）（3）使用年期商業(yè)用地：40年住宅用地：70年工業(yè)用地：50年（4）

2、容積率：商業(yè)用地：1.80住宅用地：1.80工業(yè)用地：0.80（5）土地權(quán)利狀況出讓土地使用權(quán),無他項(xiàng)權(quán)利限制。的通注：根據(jù)國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知和國(guó)土資發(fā)2008308號(hào)關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知,德昌縣城區(qū)為第十四等，最低價(jià)84元/平方米。第一章還原利率的確定及樣點(diǎn)地價(jià)修正系數(shù)編制還原利率確定表用地類型市場(chǎng)租售比法投資收益率法風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法還原利率測(cè)算結(jié)果權(quán)重測(cè)算結(jié)果權(quán)重測(cè)算結(jié)果權(quán)重土地房屋商業(yè)8.61%45.00%8.40%25.00%7.18%30.00%8.13%10.13%住宅5.33%20.00%7.60%50.00%7.18%30.

3、00%7.02%9.02%工業(yè)/5.80%50.00%5.20%50.00%5.50%7.50%第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)修正基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，要求樣點(diǎn)資料具有可比性。而調(diào)查收集的樣點(diǎn)資料，由于宗地在出讓年限或轉(zhuǎn)讓的剩余使用年限、交易時(shí)間、容積率等方面的差異，相互卻缺乏可比性。因此，在利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)前，必須對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正，以保證樣點(diǎn)地價(jià)的可比性。德昌縣城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)作了以下修正。一、出讓年期修正基準(zhǔn)地價(jià)反映的是最高法定出讓年限的地價(jià)，而德昌縣城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)查的各樣點(diǎn)，其宗地出讓年限或轉(zhuǎn)讓剩余使用年期是不一樣的，因此，要對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。1

4、、有限年使用權(quán)樣點(diǎn)地價(jià)的修正對(duì)有年期但沒有到最高出讓年期的樣點(diǎn)地價(jià)，應(yīng)修正到法定的最高出讓年限。(1)計(jì)算出讓年期修正系數(shù)依據(jù)前面已確定的土地還原利率，不同用途土地出讓的最高年限和實(shí)際使用年限，計(jì)算年期修正系數(shù)。其計(jì)算公式為：11/(1+r)mldKn=d式中：Kn出讓年期修正系數(shù)；rd土地還原利率；m土地使用權(quán)出讓最高年限；ml實(shí)際出讓年期或剩余出讓年期。（2）修正樣點(diǎn)地價(jià)依據(jù)各樣點(diǎn)的土地用途和實(shí)際出讓年期或剩余出讓年期，采用相應(yīng)的年期修正系數(shù)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正。其計(jì)算公式為：Pm=Pml/Kn式中：Pn最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格；Pml有限年期出讓地價(jià)；K.出讓年期修正系數(shù)。2、無限年

5、期使用權(quán)樣點(diǎn)地價(jià)的修正以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，沒有明確使用年期，對(duì)這類樣點(diǎn)地價(jià)應(yīng)按無限年期使用權(quán)價(jià)格修正到法定最高出讓年限。（1）計(jì)算出讓年期修正系數(shù)依據(jù)前面已確定的土地還原利率，不同用途土地出讓的最高年限計(jì)算年期修正系數(shù)。其計(jì)算公式為：1Kn=1d式中：Kn出讓年期修正系數(shù)；rd土地還原利率；m土地使用權(quán)出讓最高年限。（2）修正樣點(diǎn)地價(jià)依據(jù)各樣點(diǎn)的土地用途，采用相應(yīng)的年期系數(shù)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正。其計(jì)算公式為：Pm=P/Kn式中：Pm最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格；P土地所有權(quán)價(jià)格；Kn出讓年期修正系數(shù)。德昌縣城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日與調(diào)查樣點(diǎn)交易行為發(fā)生的時(shí)間有著差異，在不同時(shí)

6、間里土地市場(chǎng)的地價(jià)水平是不相同的，因此，為保證樣點(diǎn)地價(jià)的可比性，必須對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行交易時(shí)間修正。（一）工作思路1、分用途，以年度為時(shí)間段分類整理樣點(diǎn)資料；2、從不同級(jí)別選取數(shù)量相等的樣點(diǎn)資料；3、計(jì)算出不同用途、不同年度樣點(diǎn)的平均價(jià)格；4、依據(jù)不同時(shí)期的地價(jià)情況，畫出價(jià)格趨勢(shì)圖；5、依據(jù)價(jià)格趨勢(shì)圖，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定交易時(shí)間修正系數(shù)。（二）各類用地不同價(jià)格趁勢(shì)表此次各類樣點(diǎn)以2011-2013年的為主，其趨勢(shì)狀況如下：2011年1月2011年4月2011年7月2011年10月2012年1月2012年4月2012年7月2012年10月2013年1月2013年4月2013年7月2013年1

7、0月2014年1月商業(yè)858788909192939596989899100住宅909293949596969797989899100工業(yè)9595969696979798989999100100（三）確定交易時(shí)間修正系數(shù)1、計(jì)算交易時(shí)間修正系數(shù)以年為單位，區(qū)別不同土地用途，根據(jù)調(diào)查資料，計(jì)算地價(jià)交易時(shí)間修正系數(shù)。以年為單位，區(qū)別不同土地用途，根據(jù)調(diào)查資料，計(jì)算地價(jià)交易時(shí)間修正系數(shù)。其計(jì)算公式為：PisKi=ijPij式中：Kij某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到評(píng)估年的系數(shù);Pis某類土地用途評(píng)估年該類土地交易平均價(jià)；Pij某類土地用途第j年該類土地交易平均價(jià)。2、確定交易時(shí)間修正系數(shù),以定級(jí)估價(jià)基

8、準(zhǔn)通過上述圖表分析,根據(jù)德昌縣城區(qū)房地產(chǎn)調(diào)查的變化趨勢(shì),以定級(jí)估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)為100，編制德昌縣城區(qū)近幾年地價(jià)交易時(shí)間修正系數(shù)見下表。年份2011年初201200201300201401月1日商業(yè)用地859196100.00住宅用地909597100.00工業(yè)用地959698100.00（四）修正樣點(diǎn)地價(jià)依據(jù)各樣點(diǎn)交易行為發(fā)生的時(shí)間和相應(yīng)的交易時(shí)間修正系數(shù)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行交易時(shí)間修正。其計(jì)算公式為：PiPL=jLsKij式中：Pls修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格；Kij交易時(shí)間修正系數(shù)；Pji第j年第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)。三、容積率修正德昌縣城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)與容積率修正系數(shù)表容積率0.60.9

9、1.21.51.82.12.42.7033.33.63.90修正系數(shù)0.750.80.860.9211.081.141.201.261.321.381.44容積率4.24.54.85.15.405.7066.306.66.96.90上修正系數(shù)1.51.551.61.651.701.741.781.821.851.881.91德昌縣城區(qū)住宅用地地價(jià)與容積率修正系數(shù)表容積率0.60.91.21.51.82.12.42.7033.33.63.90修正系數(shù)0.720.790.850.9211.091.161.231.291.351.411.47容積率4.24.54.85.15.405.7066.306.66.96.9以上修正系數(shù)1.521.571.621.671.711.751.791.831.861.891.92四、臨街狀況修正德昌縣城區(qū)商服用地臨街狀況修正系數(shù)表一面臨街二面臨街三面臨街100108122五、臨街寬度修正據(jù)調(diào)查德昌縣城區(qū)大多為單鋪商服鋪面，臨街寬度在3-5米之間。通過對(duì)樣點(diǎn)資料的統(tǒng)計(jì)整理分析，臨