中國房地產市場報告-REICO

1、20182019 年度中國房地產市場報告CHINA REAL MARKETREICO 工作室北 京 2019.1關于“REICO工作室”“REICO “ECO“REICO撰稿人本人負責。目 錄總報告：2摘要3宏觀經濟和政策環(huán)境4全國房地產市場分析10區(qū)域房地產市場分析21房地產市場形勢預測33分報告：住宅市場分析39二手房市場分析54辦公樓市場分析73商業(yè)營業(yè)用房市場分析88附錄104總報 告摘要2019 年宏觀調控要加強逆周期調節(jié)2019 2019 年實施因城施策20192018 年全國房地產市場呈現(xiàn)周期高位回落特征前892018 沖高回落1234預計2019年房地產市場穩(wěn)中有降201920

2、19宏觀經濟和政策環(huán)境經濟運行保持在合理區(qū)間但穩(wěn)中有變2018 年經濟運行增速逐季回落2018 900309 6.6%， 6.5%1-4 GDP 6.8%、6.7%、6.5%、6.4%，逐季回落。2018 年，工業(yè)企業(yè)利潤增幅逐月下降。1-11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)10 2018 28228 8.7%6.5%0.8 39251 7.8%5.609 46178.8，6.6%0.7投資、消費、進出口增速持續(xù)下降至近年新低2018 7.9%8 1.3 0.28%2018 10%9%2018 18.3%2018年經濟運行穩(wěn)中有變資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫中美貿易沖突發(fā)生2018 年

3、中，中美爆發(fā)了金融危機之后新一輪關稅及非關稅等貿易領域的摩年末物價漲幅快速回落2018 2.1%0.5 2.8 4.1%4 2018 年 11-12 月，物價漲幅較快回落。12 月，全國居民消費價格同比上漲1.9%，環(huán)比持平；全國工業(yè)生產者出廠價格同比上漲 0.9%，環(huán)比下降 1%。2019 2019 GDP 6%，CPI 1%2018年末物價漲幅回落資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫2018 年宏觀調控加強逆周期調節(jié)，房地產政策堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性政府工作報告提出2018年經濟社會發(fā)展的主要預期目標2018 6.5%3%5.5%4.5%積極財政政策取向不變，8月以后財政政策更加積極201

4、8 2.6%2.38 萬1.55 8300 2018 方專項債券 1.35 萬億元，比去年增加 5500 億元。7 月 31 日政治局會議認為：當前經濟運行穩(wěn)中有變，面臨一些新問題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化。要求：財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用，把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。目標：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期。8 月以后，債券發(fā)行數(shù)量明顯增加，全年債券發(fā)行增長 452%，而前 7 月債券發(fā)行數(shù)量負增長-1229%。完善地方政府專項債券管理2 8 3 1 嚴控地方債務風險管理5 月 4 日，財政部發(fā)布筑牢 PPP 項目財政承受能力 10% 限額的“紅線

5、”PPP 10%7-10%10%限5 17 （含金融機構）貨幣政策維護流動性充裕， 年內3次降準M22018 4 7 10 3 款準備金率 2 個百分點。實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略2 4 1 放寬城市落戶條件3 13 2018 限制境外房地產投資和海外發(fā)債2 （2018 年版3 1 6 27 堅持房地產市場調控政策穩(wěn)定性連續(xù)性22 24 70%5 19 2018 2022 50%加強房地產市場秩序管理6 28 2018 7 12 月底，在北京、上海等 30 個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。2019 年繼續(xù)保持經濟運行在合理區(qū)間2019年繼續(xù)以供給側結構性改革為主線，保持經濟運行在合理區(qū)間201

6、8 12 2019 70 為全面建成小康社會收官打下決定性基礎。宏觀政策強化逆周期調節(jié)， 財政政策要更加積極，貨幣政策要保持流動性合理充裕經濟運行穩(wěn)中有變、變中有憂，外部環(huán)境復雜嚴峻，經濟面臨下行壓力。繼續(xù)防范化解重大風險因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任2019 一是二是5G 三是四是2020 1 五是六是七是2019年穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期2018 年12 219 :墾區(qū)棚戶區(qū)，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監(jiān)管，確保按時保質保量完成全年任務。160 4 全國房地產市場分析2018 年土地購置繼續(xù)量價齊升2018 年 100 大中城市土地供應數(shù)量在上年大幅增加的基礎上繼續(xù)大幅增加

7、從 100 大中城市的土地供應數(shù)量上看，2018 年增幅繼續(xù)增加。2014-2016 年100 20.5%、12.3%6.8%2017 100 12%。2018 年，100 大14857 12.8 7.5%12%5.3 28.9%。2018年100大中城市土地供應數(shù)量繼續(xù)大幅度增加資料來源：Wind、REICO數(shù)據(jù)庫2018 年房地產企業(yè)購置土地面積繼續(xù)大幅增加2018 年房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積繼續(xù)大幅增加。2014-2016 年房企土地購置面積連續(xù)三年負增長，2017 年房企購置土地面積和土地購置費分別增加15.8%49.4%。2018 29142 14.2%1.61 9 月增加，9 2

8、018年企業(yè)購置土地面積繼續(xù)大幅增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫企業(yè)購置土地情況月度變化企業(yè)購置土地面積增幅逐步增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018 年 100 大中城市成交土地溢價率降至歷史低位2018 100 10 月份成6.9%市成交土地溢價率全年在 10%快回落，12 月份一線、二線和三線城市成交土地溢價率分別為 2.3%、7.5%和11.5%，均為歷史低位。2018年成交土地溢價率降至歷史低位資料來源：wind、REICO 數(shù)據(jù)庫2018 年下半年地價漲幅逐季回落2018 年下半年地價漲幅逐季回落。全年主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比漲幅為0.6 14 1.61.81

9、.和.。居住用地價格漲幅回落2018 1.7 4.8%3.5%， 3-4 2018 年，長三角、珠三角、環(huán)渤海三個地區(qū)的地價漲幅均低于去年2018 年，長三角、珠三角、環(huán)渤海三個地區(qū)的地價漲幅均低于去年。全年環(huán)6.85%、2.76%10.61%0.2 2 0.6 2018年下半年地價漲幅回落資料來源：國土資源局、REICO數(shù)據(jù)庫2018 年商品房供給增幅增加2018年房地產開發(fā)投資增速增加2018 12 9.5%2.5 3.6 個百分點。從月度數(shù)據(jù)看，各月房地產開發(fā)投資增幅均穩(wěn)定在 10%左右。2018年房地產開發(fā)投資增速增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫商品住宅和其他用房投資增速增加

10、，辦公樓和商業(yè)用房投資負增長2018 資負增長。8.5 13.4%4 個0.6 15 1.4 9.4%8 其他物業(yè)開發(fā)投資 1.3 萬億元，同比增長 21%，增速增加 15 個百分點。各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018年商品房新開工面積增幅大幅度增加201882.2220.917.2%109.44商品住宅新開工面積大幅開工面積繼續(xù)負增長但降幅收窄2018%2018年，全國計劃新開工棚戶區(qū)改造580萬套。全年全國各類棚戶區(qū)改造實際開工626萬套，超額完成年度目標任務，完成投資1.74萬億元。近年商品房各項建設指標變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2

11、018年商品房屋新開工面積增幅逐月增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018年住宅新開工面積增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018 年商品房銷售增幅下降2018年商品房銷售面積增幅下降2018 年，商品房銷售面積增幅下降。全年商品房銷售面積 171654 萬平方1.3%6.4 149973 億12.2%逐月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積增幅 8 月份以后持續(xù)回落。2018年各類型商品房屋銷售面積增幅回落資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫各類型商品房銷售面積月度變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫各類物業(yè)銷售面積增幅均低于去年2018 年，住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積

12、增幅均低于去年，其中辦公樓和商業(yè)用房銷售面積負增長。其中，商品住宅銷售面積為 147929 萬平方米，同2.2%3 4463 8.3%33 11971 萬平方米，同比減少 6.8%，增幅低于去年 25 個百分點。逐月數(shù)據(jù)看，商品住宅、辦公樓和商業(yè)用房的銷售面積增幅 9 月份之后持續(xù)回落。各線城市住房價格漲幅先升后降2018年新建住房、二手住房價格漲幅均高于去年2018 年，70 大中城市新建住房價格1漲幅、二手住房價格漲幅均高于去年。70 9.5%4.3 7.4%2.5 70 7.8%5.7%1%2.4%3.4%2.5%0.7%、1.8%、3.4%1.3%3 4 住房價格漲幅8月達到歷史新高，

13、9月以后快速回落8 8 9 8 0.7%0.3%9 12 70 8 二手住房價格環(huán)比下降城市數(shù)量為 22 個。除一線城市二手住房價格漲幅低于去年外，其他各線城市新建住房和二手住房價格漲幅均高于去年2018 年，一線城市新建住房價格和二手住房價格分別環(huán)比累計上漲 2.8%和0.6%2.3 1.9 10%6.7%6 1 8.9%4.5 3.8 各線城市二手住房價格漲幅均在8 月份達到新高后較快回落8 2018 年 8 0.4%1.3%和12 0.3%0.4%。近年70大中城市住宅價格變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫12011 年起，住房價格分析采用國家統(tǒng)計局新的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以 70 大

14、中城市中位數(shù)房價漲幅代表 70 城市平均房價漲幅。近年一二三四線城市住房價格環(huán)比變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫西部地區(qū)城市的住房價格漲幅較高2018年，僅廈門全年新建商品住房價格環(huán)比下降；全年二手住房價格環(huán)比下降的城市有4個：福州、北京、上海和廈門。201810102018年70個大中城市中商品住宅價格累計環(huán)比漲幅排列資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018年70個大中城市中二手住宅累計環(huán)比漲幅排列資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫房地產市場季度變化分析總體來看，2018年房地產市場仍在周期高位運行，4季度出現(xiàn)高位回落特征。2018年1季度：市場熱度持續(xù)較高，各線城市二手

15、住房價格漲幅穩(wěn)中有增，堅持房地產市場調控2018年112018年12018162018年2季度：房地產市場繼續(xù)在周期高位運行，各線城市房價漲幅增加，房地產市場調控繼續(xù)加碼擴圍2018年25月增加201822201822018年3季度：房地產市場初顯周期高位回落特征，二三四線城市景氣沖高回落。貨幣政策邊際放松，房地產政策繼續(xù)從緊92018年39區(qū)域版塊：一線城市市場量升價穩(wěn)，二線和三四線城市市場景氣沖高回落2018年37個季度負增長后在3季度轉正；二線城市新建商品房和二手722018年3季度，積極財政政策與穩(wěn)健偏松貨幣政策協(xié)調發(fā)力，貨幣政策穩(wěn)健偏松，央行實施年內第3次定向降準，保持流動性合理充裕

16、。部分地區(qū)調控政策2018年4季度：房地產市場景氣回落，一線城市房價下降，二三四線城市房價漲幅快速下降；貨幣財政政策穩(wěn)健偏松，部分城市行業(yè)政策放松。區(qū)域房地產市場分析20182018不同區(qū)域投資機會和投資風險差異較大，東北內蒙山西青海等地區(qū)風險較大。中部地區(qū)房地產開發(fā)投資增速回落2018年房地產開發(fā)投資增速變化：東西部地區(qū)增加、中部地區(qū)減小2018年東中西2各地區(qū)房地產開發(fā)投資增速變化不同，東部和西部地區(qū)房地2730026009、6.6%、8.9%，增速分別增加3.8個、減少3.4個和增加5.4個百分點。201855.7%22.7%2018年中部地區(qū)房地產開發(fā)完成投資增速回落資料來源：國家統(tǒng)計

17、局、REICO數(shù)據(jù)庫2東部地區(qū)：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南中部地區(qū)：山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南西部地區(qū)：內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆2018年各線城市房地產開發(fā)投資增速變化分別為： 線城市下降；三四線城市投資增速最高2017年，40重點城市3房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)低于全國水平和去年同期。全年406.34 個百分點，低于去年同期0.9個百分點。40重點城市房地產開發(fā)投資占比約為53%2.462018年，除廣州外，其他3個一線城市中房地產投資增速均增加。全年北上廣深房地產投資增速分別為4.9%、

18、4.6%、-0.04%、23.9%。2018年二線城市房地產投資增速繼續(xù)減小資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫近年一線城市房地產投資增幅變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫340 （4 個；西安、昆明、鄭州、合肥、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、南寧（26 個；三四線城市為除上述一二線以外的其他城市。2018 年房地產開發(fā)投資增速變化較大的城市房地產開發(fā)投資增速較大的城市房地產開發(fā)投資增速較小的城市城市投資額億元）增長（%）城市投資額億元）增長（%）烏魯木齊659.1555.92合肥1527.17-1.94蘭州575.2237.53鄭州3258.41-2.99長春778.6335

19、.70貴陽985.26-3.79深圳2640.7123.93成都2273.16-8.81沈陽996.7222.41福州1439.68-15.02大連688.5121.51石家莊1010.71-16.63北海202.2820.21西寧292.25-16.82哈爾濱584.9917.33三亞403.14-26.67寧波1587.4715.50銀川295.25-26.71南寧1106.3615.48呼和浩特174.25-26.91資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫中部地區(qū)購置土地面積增幅大幅度減少2018 年中部地區(qū)企業(yè)購置土地面積增幅大幅減少， 東部和西部地區(qū)購置土地面積增幅繼續(xù)增加2018

20、 14172 20.6%10 8178 1%30 6791 23.5%15 2018年中部地區(qū)土地購置面積增幅減小資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018年二線城市土地購置面積增幅增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫近年一線城市土地購置面積增長變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫二線城市企業(yè)購置土地面城市企業(yè)購置土地面積增幅減少，三四線城市購置土地面積增幅最大2018年，二線城市購置土地面積增幅增加，一線和三四線城市企業(yè)購置土地682 24.9%227705 10.6%17.7%201832%49%6%2018 年 40 個重點城市中土地購置面積變化幅度最大的 10 個城市土

21、地購置面積增幅較大的城市土地購置面積增幅較小的城市城市購置面積(萬平方米）增長（%）城市購置面積(萬平方米）增長（%）烏魯木齊436.6189.17西安221.2-32.58?？?6.1155.66南京186.4-35.43福州339.4113.90合肥385.4-43.72青島384.0104.67貴陽120.6-45.59寧波569.6104.42北京218.2-47.21沈陽217.291.91昆明209.2-48.84成都307.489.43太原44.3-55.07濟南265.983.68北海10.1-59.38大連111.680.88呼和浩特5.2-67.74無錫394.678.94

22、三亞4.1-91.16資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫各地區(qū)商品房新開工面積增幅均增加2018 年東中部地區(qū)商品房新開工面積增幅均高于去年20189656617.4%5879720個百分點。2018年東中西各地區(qū)商品房新開工面積增幅均增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018年各線城市商品房新開工面積增幅均增加資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫近年一線城市商品房新開工面積變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫各線城市新開工面積增幅均增加，三四線城市商品房新開工面積增幅最高2018年，三四線城市商品房新開工面積增幅最大，各線城市新開工面積增幅831317588281422

23、00102018年，4個一線城市商品房屋新開工面積降幅均收窄，其中深圳、上海新開工面積增加，深圳新開工面積大幅增加。北京、上海、廣州和深圳商品房屋新開工面積分別下降1.7%、增加2.6%、下降4.2%和增加57.6%。2018 年 40 個重點城市中商品房新開工面積變化幅度最大的 10 個城市商品房新開工面積增幅較大的城市商品房新開工面積增幅較小的城市城市新開工面積萬平方米）增長（%）城市新開工面積萬平方米）增長（%）深圳1529.657.55廣州1775.4-4.23貴陽1366.652.71哈爾濱1095.9-8.24福州1830.951.01合肥1789.8-12.33濟南2604.45

24、0.89呼和浩特308.9-15.37長春1429.750.83鄭州4363.5-19.93長沙2931.938.75南昌1277.6-22.06青島2803.138.03石家莊1142.8-25.04無錫1503.035.93廈門414.6-31.52重慶7386.230.04西寧332.4-39.74溫州1414.528.08三亞170.6-42.47資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫東中西各地區(qū)商品房銷售面積增幅繼續(xù)下降2018年東中西各地區(qū)商品房銷售面積增幅繼續(xù)下降，東部地區(qū)負增長201871576546836453962018年東中西各地區(qū)商品房銷售面積增幅繼續(xù)下降資料來源：國

25、家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018年各線城市商品房銷售面積增幅下降資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫一二線城市商品房銷售面積降幅收窄，三四線城市商品房銷售面積增幅減小，三四線城市商品房銷售面積增幅最大2018年，一二線城市商品房銷售面積降幅收窄，三四線城市銷售面積增幅下4735萬24489240.8%1220184.5%7.6%最大。近年一線城市商品房銷售面積增幅變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2018 年 40 個重點城市中商品房銷售面積變化幅度最大的 10 個城市商品房銷售面積增幅較大的城市商品房銷售面積增幅較小的城市城市銷售面積(萬平方米）增長（%）城市銷售面積(萬平方米）

26、增長（%）呼和浩特396.025.13蘭州642.4-7.95鄭州3712.119.83廣州1550.3-11.80無錫1367.917.11西寧332.2-14.42南昌1846.314.65南京1220.7-14.61三亞244.814.50天津1249.9-15.67南寧1745.213.02哈爾濱1050.6-17.25長春1288.412.31石家莊844.7-17.78溫州1165.38.91杭州1676.0-18.41北海409.68.77北京696.2-19.97合肥1389.68.27?？?93.3-28.43資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫區(qū)域分化房地產市場區(qū)域機會

27、和區(qū)域風險并存，東北內蒙山西青海等地區(qū)風險較大以2005年以來累計房屋新開工和累計房屋銷售出租的比值反應商品房屋庫存水平，以近三年城鎮(zhèn)人口增速反映房地產需求，通過對比各地區(qū)兩個指標的差距，分析不同地區(qū)房地產市場的投資機會和風險。商品房屋庫存水平越低、城鎮(zhèn)人口增速越高的地區(qū)或城市，房地產市場具有投資機會。相反，商品房屋庫存水平越高、城鎮(zhèn)人口增速越低的地區(qū)或城市，房地產市場投資風險較高。從40個重點城市的情況看，呼和浩特、太原、西寧、石家莊、北海等城市房地產庫存壓力較大且人口增速較低，房地產市場風險較高；廣州、深圳、成都、武漢、南寧等城市房地產庫存壓力較小，人口增速較快，房地產市場具有投資機會。2

28、018 年 40 個重點城市中商品房庫存水平最高和最低的 10 個城市商品房庫存水平較高的城市商品房庫存水平較低的城市城市商品房庫存水平2015-2017 年城鎮(zhèn)人口增長城市商品房庫存水平2015-2017 年城鎮(zhèn)人口增長呼和浩特2.010.93%貴陽1.011.80%太原1.540.63%昆明0.990.79%西寧1.500.94%海口0.991.08%石家莊1.430.83%深圳0.975.41%溫州1.410.54%武漢0.951.79%北海1.34-0.59%上海0.93-0.10%銀川1.311.51%南昌0.931.42%長春1.30-0.25%南寧0.921.15%濟南1.301

29、.19%成都0.913.74%沈陽1.280.03%廣州0.913.61%資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO 數(shù)據(jù)庫2019 年房地產市場形勢預測房價漲幅創(chuàng)出新高后逐步回落2018 年房地產市場呈現(xiàn)周期高位回落特征：82018 8 70 1.5%9 9 70 大2017 4 2018 9 10 4 12 4 9 月12 22 70大中城市住房價格環(huán)比變化 資料來源：wind、REICO數(shù)據(jù)庫房屋銷售增幅回落2018 17.2 6.4 7000 6000 5000 創(chuàng)和保利全年銷售收入超過了 4000 億。近年部分房地產上公商品房銷售收入201020112012201320142015201620

30、172018碧桂園3294324761,0601,2881,4023,0885,5087,287萬科1,0821,2151,4121,7092,1512,6153,6485,2996,069恒大5048049231,0041,3152,0133,7345,0105,511融創(chuàng)中國711773165086596821,5063,6204,600保利地產6627321,0171,2531,3671,5412,1013,0664,050中海6718711,1151,3851,4081,8062,1062,1002,688中國建筑6698951,1061,4261,2701,5461,9511,856

31、2,682龍湖地產3333834014814915458811,5502,006華潤置地6636928521,0801,5212,106資料來源：wind、REICO數(shù)據(jù)庫房地產投資意愿處于高位2018 12 4 2 10 14.2%左右。土地供應數(shù)量增加同時， 土地成交溢價率回落至歷史低位2018 年， 100 25.8%5.4 28.9%2018 年 100 大中城市成交土地溢價率持續(xù)降至歷史低位。其中，10 月份成交土地溢價率降到 4.4%，為歷史最低位，12 月略有回升至 6.9%。近年100大中城市住宅類用地供應面積增長情況資料來源：wind、REICO數(shù)據(jù)庫住宅引領市場增長，非住宅

32、繼續(xù)去庫存三四線城市引領市場增長2018 19.7%1.5%13.4%2.2%8.3%6.8%2018 2018 9.5%7%5%14.2%-24.9%10.6%和17.2%6.5%增幅分別為 1.3%、-5.1%、0.8%和 1.8%。下半年金融對房地產開發(fā)支持力度增加第七，下半年金融對房地產開發(fā)的支持有所增加。下半年金融對房地產開發(fā)支持力度增加第七，下半年金融對房地產開發(fā)的支持有所增加。2018 年，國內貸款同比4.9%3 0.8%3.2 42.5%，發(fā)2018 4 合肥、佛山、廈門等部分城市下調個貸利率。房地產庫存增加2016-2017 2018 2018 209342 171654 2

33、018 （）為24 于去年。近年房地產庫存變化資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫2019 年房地產市場走勢的主要影響因素包括房地產市場供給變化、宏觀經濟形勢、棚改政策調整、宏觀調控政策和房地產行業(yè)政策等。2019年房地產市場供給增加2018 2019 2019年棚戶區(qū)改造貢獻將會減少2017 年棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例約為 60%，去化面積約為 3 億平方米；2018 年棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例約為 50%，去化面積約為 2.5 億平方米。2019 20175 1500 1 2018 626 880 440 2018 30%棚改數(shù)量形成較大的負向影響。2019年通脹壓力可能緩解2019年通

34、脹壓力可能緩解2018 10 20% CPI 在 12 PPI 0.9%-1%；CPI 2019 經濟下行壓力加大，房價上漲預期較快下降2018 年下半年，采購經理人指數(shù) PMI 快速下降，12 月降至榮枯線以下為49.4，其中新出口訂單PMI 46.62016 4 2018 4 27.4%2 9 PMI和房價上漲預期變化資料來源：國家統(tǒng)計局、人民銀行、REICO數(shù)據(jù)庫房企還債高峰來臨2015-2016 2 2018-2019 2019 2018 /為 1.38金融去杠桿對房企拿地資金影響最大2018 12 M2 8.1%，M1 1.5%ABS 2016 年 10 2 16 5 12 1 20

35、18 年6 金，僅限歸還存量債務。貨幣供應量和新增社會融資規(guī)模增長變化資料來源：國家統(tǒng)計局、人民銀行、REICO數(shù)據(jù)庫各月新增社會融資規(guī)模增長（%）社會融資規(guī)模新增人民幣貸款新增委托貸款新增信托貸款企業(yè)債券融資非金融企業(yè)境內股票融資2017-1225.811.3-64.4162.5-85.0-29.72018-01-17.316.1-122.8-85.7-316.0-59.22018-02-11.710.8-134.0-73.7-204.3-51.12018-03-19.37.6-152.2-89.7-464.9-56.52018-04-14.16.5-176.1-92.5-1066.6-51

36、.12018-05-16.04.8-205.7-102.3-358.5-46.02018-06-17.86.8-233.7-114.2-374.3-46.62018-07-20.410.1-245.6-121.3-1228.7-48.72018-08-16.910.6-267.5-124.231107.3-52.02018-09-13.111.7-269.5-126.1904.4-51.72018-10-14.711.5-282.1-131.4466.0-53.32018-11-15.211.1-293.3-131.5414.6-58.32018-12-14.013.2-307.2-130.6

37、451.7-58.72019年宏觀調控要加強逆周期調節(jié)，應對經濟下行壓力加大2018 12 8 房地產調控實施因城施策中央經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任， 完善住房市場體系和住房保障體系。2019年切實將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”落到實處2018 年 12 月全國城鄉(xiāng)建設會議明確 2019 年工作思路：堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核， 切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的責任落到實處。2019 綜上所述，2019 為房屋銷售下降、新開工增幅和投資增速減小、房價下降城市數(shù)量增多

38、。分報告一：住宅市場分析摘 要城鎮(zhèn)住宅總體狀況分析房地產開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重超過802014年達到10.888.8210.3。2006-2015在71.574間2016年以來該比重顯升，2017年房地產積城住竣工積81.4占歷史高。商品住宅市場分析2018年商品住宅建設指標20186.33.419.7幅上增9.2 20188.52410.0、7.418.3，8.5個和8.33.22018年90平方米及以下住房在商品住宅投資中所占比重繼續(xù)下降至歷史低20186265802017609繼續(xù)增加且增幅加大，一二三四線城市建設指標均增加2018年商品住宅投資增速繼續(xù)上升，主要源于一

39、線和三四線城市的拉動2018 年商品住宅銷售面積201814.8，幅比上年小3.1個百分點分區(qū)域，一、二、三四城市比減7.0同增1.5同增加20.44.89再創(chuàng)歷史新高；一線城市繼續(xù)負增長但減幅收窄，二線城市由負轉正，三四線城市增幅減小2018年70大中城市新建住201828.471.642018年1-12月，一、二、三四線城市新建商品住宅價格分別環(huán)比累計上漲2.8、10.1、11.42.35.9個、4.5，92018年1-12月，701宅價格環(huán)比漲幅先增后減，8月份房價漲幅創(chuàng)歷史新高，之后漲幅回落，全年房價環(huán)比累計漲幅高于上年；二線和三四線城市房價漲幅較高2019 年商品住宅市場發(fā)展趨勢20

40、19201932019城鎮(zhèn)住宅總體狀況分析2017 年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積為 8.82 億平方米，比上年減少 10.3%。2014年城鎮(zhèn)住房竣工面積達到 10.88 億平方米的峰值，之后連續(xù)三年下降。2017竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重超過 802006-2015 71.5%74%73%2016 78.4%2017 7.18 81.4%3 88.9%、85.4%66.0%。歷年全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積及房地產開發(fā)竣工面積（套數(shù)）比較城鎮(zhèn)住宅竣工面積（億平方米）房地產開發(fā)住宅竣工面積（億平方米）房地產開發(fā)住宅竣工套數(shù)（萬套）房地產開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積比重19984.761.41-

41、29.6%19995.591.76194.631.5%20005.492.06214.037.5%20015.752.46241.442.8%20025.982.85263.047.7%20035.53.38302.161.5%20045.693.47404.261.0%20056.614.37368.366.1%20066.34.55400.572.2%20076.884.98440.172.4%20087.605.43493.971.5%20098.215.96554.972.6%20108.696.34602.073.0%201110.257.43721.972.0%201210.737

42、.90764.271.2%201310.747.87749.373.3%201410.888.09765.974.3%201510.047.38705.073.5%20169.847.72745.578.4%20178.827.18677.081.4%資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO 數(shù)據(jù)庫商品住宅供給分析2018年商品住宅建設指標繼續(xù)增加且增幅加大，一二三四線城市建設指標均增加2018年商品住宅新開工和施工面積繼續(xù)增加且增幅加大住宅新開工面積同比增幅積同比增幅逐月增加1998-2013 18.9%15.6%2014 2015 2016 2018 57 3.4 工面積達到 15.3 億平方米，

43、同比增加 19.7%，增幅比上年增加 9.2 個百分點。2018 5%1-8 19.7%19.4%1.8%1-12 月6.3%。商品住宅供給量及其變化新開工面積（左軸） 施工面積（右軸）新開工面積（左軸） 施工面積（右軸）180000160000140000120000100000199819991998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720180同比增加7.06.05.04.03.02.01.00.0施工面積（） 新開工面積（%25.020.015.010.05.02016/

44、1-21-32016/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122017/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122018/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，REICO 數(shù)據(jù)庫2018 品住宅新開工面積增幅繼續(xù)高于上年，中部地區(qū)增幅小幅減小2018 年，東、中、西地區(qū)商品住宅新開工面積分別同比增加 17.4%、11.9%、23.2%，東部和西部地區(qū)住宅新開工面積增幅分別比上年增加 6.4 個和 16.6 個百分點，中部地區(qū)新開工面積增幅比上年減小 0.9 個百分點。2018

45、 5.5%8.4%5.2%， 2.1 3.2 5.7 東中西地區(qū)商品住宅新開工面積變化同比增加(%)商品住新工面積2016201720162017201820151050東部中部西部資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO數(shù)據(jù)庫2018年一線城市住宅新開工和施工面積同比由負轉正，二線和三四線城市新開工和施工面積增幅增加2018 9.5%10.9%、23.8%4.8 10.4 9 8 23.4%2018 13 2018 年，一、二、三四線城市商品住宅施工面積分別同比增加 2.6%、3.9%、7.5%3.2 3.3 一、二、三四線城市商品住宅施工面積與新開工面積變化同比增加%商品住新工面積 一線城市 二線

46、城市三四線城市3020100-10-20-302016/1-31-42016/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122017/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122018/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12同比增加%商品住施面積一線城市二線城市 一線城市二線城市 86420-22016/1-31-42016/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122017/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122018/1-31-41-51-61-71-81-91-1

47、01-111-12數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，REICO 數(shù)據(jù)庫2018年商品住宅投資增速繼續(xù)上升，主要源于一線和三四線城市的拉動2018 4 分點，投資增速連續(xù)三年上升1998 2014 2015 年1998-2013 1998 2016 2018 年商品住宅投資增速繼續(xù)上升。全年商品住宅完成投資 8.52 萬億元，13.4%4 3.9 個8 近年來商品住宅投資額及其變化90000800007000060000500003000020000100000商品住宅投資額同比變化%35同比增長%房地產開發(fā)完成投資商品住宅投資房地產開發(fā)完成投資商品住宅投資3014251220101586104522016

48、/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122017/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122018/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO 數(shù)據(jù)庫東部和西部地區(qū)投資增速繼續(xù)增加，中部地區(qū)投資增速小幅下降2018 4.73 2.03 1.76 14.1%4.7 7.3 0.8 個近年東中西地區(qū)商品住宅投資增長情況同比增加(%)商品住投資2016201720162017201814121086420東部中部西部資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO數(shù)據(jù)庫一線和三四線城市商品

49、住宅投資增速增加，二線城市投資增速小幅下降2018 年，一、二、三四線城市商品住宅投資分別增長 10.0%、7.4%、18.3%。一線和三四線城市投資增速分別比上年增加 8.5 個和 8.3 個百分點，二線城市投3.2 8 2018 10 一、二、三四線城市商品住宅投資增長情況一線城市 一線城市 二線城市三四線城市25201510502016/1-31-42016/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122017/1-31-41-51-61-71-81-91-102018/1-31-41-51-61-71-81-9資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO數(shù)據(jù)庫90 品住宅投資

50、中所占比重繼續(xù)下降至歷史低位2018 年，90 24.1%5.7 2007 2018 626 1.74 全年 580 萬套的目標任務，棚改開工量高于 2017 年的 609 萬套。商品住宅投資結構變化90平方米以下住房投資占比40%38%36%34%32%30%28%26%24%22%20%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO 數(shù)據(jù)庫商品住宅需求分析2018 年商品住宅銷售面積再創(chuàng)歷史新高，達到 億平方米，但銷售面積增幅繼續(xù)回落至 2.2水平商品住宅銷售面積同比增幅逐步下降2006

51、-2013 15.5%2014 年， 2008 9.1%2015 2018 14.8 2.2%3.1 2.32 25.7%12.47 9.8%2.3%增1-7 近年來商品住宅銷售面積及其變化萬平方米商品住宅銷售積同比變16000014000012000010000080000600004000020000%同比增加同比增加50403020100-10-20-30-40銷售面積 現(xiàn)房 403020100-102016/1-21-32016/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-112017/1-21-31-41-51-61-71-81-91-122018/1-21-31-4

52、1-51-61-71-81-9數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，REICO 數(shù)據(jù)庫東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅均繼續(xù)減小，東部地區(qū)銷售面積負增長2018 7.8%7.7%， 1.9 1.1 近年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積變化情況201620172018東部中部西部同比增加(%)商品201620172018東部中部西部35302520151050-5-10資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO 數(shù)據(jù)庫一線城市商品住宅銷售面積繼續(xù)負增長但減幅明顯收窄，二線城市銷售面積由負轉正，三四線城市銷售面積繼續(xù)增加但增幅減小2018 7.0%1.5%2.8%20.4 4.8%9 6 2018 40 19 一、二、三四線城市商

53、品住宅銷售面積變化情況同比增加%一線城市二線城市一線城市二線城市50403020100-10-20-302016/1-31-42016/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122017/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122018/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO 數(shù)據(jù)庫價格分析2018年住宅地價同比漲幅逐季回落，環(huán)比漲幅在2季度達到最高之后明顯回落，全年環(huán)比累計漲幅低于上年一二線城市住宅地價漲幅明顯減小，三四線城市漲幅小幅增加2018 年 1-4 季度，全國 105 城市

54、住宅地價分別環(huán)比上漲 2.21%、2.48%、2.13%1.40%1.64 3 4 41、8.55%2018 0.27 2018 1-4 46.7%7.6%、10.0%5.9 2.0 0.2 個2 3 2 回落。4 地價分析部分的一二三線城市的劃分來自于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，其中，一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會城市和計劃單列市，共 32 個；三線城市包括除一線、二線外的 69 個監(jiān)測城市。住宅用地價格變化環(huán)比住宅地價環(huán)比同比3.0%環(huán)比同比同比12.0%環(huán)比住宅地價 5.0% 二線三線10.0%4.0%3.0%2.0%1

55、.0%2015Q12015Q12016Q12017Q12018Q12011Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q1資料來源：國土資源部；REICO 數(shù)據(jù)庫70大中城市新建住宅價格2018 年 1-12 月，70 大中城市新建商品住宅價格環(huán)比累計上漲 9.5%，漲幅份以來漲幅回落；全年房70大中城市新建住宅價格變化4.3 90-144m2144m2 9.4%8.8%3.8個、3.6 個、4.4 個百分點，144m2 以上住宅價格漲幅增加較大。70 0.35%9 0.7%4 0.95%2.37%3.39%、2.47%，3 季度價格漲幅最高

56、。2018 1-5 月份，70 。2018 年全年新建住宅價格同比上漲 7.84%，比上年增加 0.47 個百分點。分季度看，1-4 季度，70 大中城市新建住宅價格分別同比上漲 6.60%、6.02%、8.12%、10.63%，4 季度價格同比漲幅最高。環(huán)比102.0101.5101.0100.5100.0同比2016/01022016/0102030405060708091011122017/0102030405060708091011122018/010203040506070809101112 90平方米以下住房 90-144 144101.0100.5100.02016/010220

57、16/0102030405060708091011122017/0102030405060708091011122018/010203040506070809101112注：圖中數(shù)據(jù)為 70 大中城市價格變化的中位數(shù)。資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO 數(shù)據(jù)庫一二三四線城市新建住宅價格環(huán)比累計漲幅均高于上年2018 年 1-12 月，一、二、三四線城市新建商品住宅價格分別環(huán)比累計上漲2.8%10.1%2.3 5.9 4.5 一線城市各月份新建住宅價格小幅上漲年末漲幅增加，二線和三四線城市新建住宅價格漲幅先增后減，9月份以來房價漲幅持續(xù)回落3 0-0.6%12 1.3%， 12 0.7%1-8 一

58、、二、三四線城市新建商品住房價格環(huán)比變化環(huán)比指數(shù)一線城市二線城市 一線城市二線城市 新建住宅101.0100.00202030405060708091011120203040506070809101112資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO 數(shù)據(jù)庫2018年1-12商品住宅價格環(huán)比累計下降；二線和三四線城市房價漲幅較高2018 年 1-12 月，70 個大中城市中，只有廈門 1 個城市新建商品住宅價格環(huán)比累計下降，其余 69 個城市房價均環(huán)比累計上漲。（224（210（.0（8.817617.5（1727.21651.9（0.3（0171.9北京2.43.9（.2018年1-12月新建商品住宅價格

59、環(huán)比累計漲幅最大和最小的十個城市濟南昆明丹徐州海口大理貴 陽呼和浩特西 安漲幅最大的十個城市漲幅最小的十個城市99.7100.199.7100.1100.4100.6101.4101.7101.9102.4103.9104.3深圳上海南京泉州溫州天津京惠州合肥115.9116.5117.2115.9116.5117.2117.2117.5117.6118.8119.0121.0122.4資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO 數(shù)據(jù)庫商品住宅市場發(fā)展趨勢分析2015 2018 9 影響 2019 年商品住宅市場的發(fā)展趨勢主要因素包括：宏觀環(huán)境、房地產調控政策和住房市場自身供求狀況。2018 9 持PM

60、I 50%2018 21.9%， 6.3當前利率水平與房地產行業(yè)杠桿水平PMI53.052.552.051.551.050.550.049.549.048.52013/12013/52013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/9% (左軸) () 22.020.018.016.014.012.02012Q12012Q22012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12