中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast003384910110812412934353953575816816973前言慢周期調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期再平衡重建地產(chǎn)生態(tài)2018 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧與展望粵港澳大灣區(qū)廣州深圳東莞佛山珠海中山惠州環(huán)渤海城市群北 京 天 津 山 東 大 連 石家莊長(zhǎng)三角城市群上海合肥南京杭州華中區(qū)域武漢鄭州太原長(zhǎng)沙南昌華西區(qū)域成都重慶西安貴陽(yáng)南寧東北平原沈陽(yáng)長(zhǎng)春海峽西岸福州廈門2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEs

2、tateMarketForecast004讓更多人分享城市的價(jià)值合富輝煌（中國(guó)）化和城市升級(jí)發(fā)展進(jìn)程，幫助城市居民參加城市價(jià)值的建設(shè)與分享。2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarket2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast005and運(yùn)營(yíng)招商&2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast006EDITORIAL慢周期調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期再平衡重建地產(chǎn)生態(tài)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終基于房地產(chǎn)“承載能力，經(jīng)濟(jì)的再平衡實(shí)質(zhì)上也是房地” 當(dāng)前國(guó)

3、內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“杠桿率”處于歷史高位，后續(xù)尤其需要關(guān)注城市成交動(dòng) 能變化，適時(shí)調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，緩減資金壓力。慢周期調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期84兩者均于10的提振作用逐年下降。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)7無(wú)疑，在國(guó)家政策導(dǎo)向下，市場(chǎng)各參與者，包括地方政府、房企、購(gòu)房者，2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast007均需轉(zhuǎn)變獲利預(yù)期， 由“短期回現(xiàn)”向“獲取長(zhǎng)期收益”轉(zhuǎn)變。再平衡重建地產(chǎn)生態(tài)戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)建議：強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，積蓄發(fā)展能力（） 2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateM

4、arketForecast008【回顧】2018 年宏觀經(jīng)濟(jì)承壓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容忽視，雖然四季度后“經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)” 及“分城施政”靈活性加大，但市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)不改。在市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變下，優(yōu)勢(shì)城市、核心區(qū)域更具抗跌性，而后發(fā)型城市市場(chǎng)由高位下行的趨勢(shì)更加明顯?！菊雇?019 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)政策環(huán)境將較 2018 年樂(lè)觀。對(duì)于各類城市而言，市場(chǎng)維穩(wěn)是首要任務(wù)，機(jī)會(huì)更多體現(xiàn)在地方政府對(duì)政策執(zhí)行進(jìn)行“靈活調(diào)整”。地方政策對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)及成交的抑制會(huì)適度放開，但“房住不炒”仍將長(zhǎng)期堅(jiān)持。China Real Estate Market Forecast 2019China Real Est

5、ate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、2018 年宏觀經(jīng)濟(jì)面臨三大難題難題 1：經(jīng)濟(jì)下滑與動(dòng)力缺失L傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的提振作用下降， 年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)難題 2：“風(fēng)險(xiǎn)管控”難度加大。 年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年全國(guó)商品房銷售面積增速走勢(shì)121086412108642121086421210864212108642月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月難題 3：區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡與

6、土地供給失衡0092019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China Real Estate Market Forecast2019全國(guó)各線城市土地供給趨勢(shì)（萬(wàn) m2）0二線城市三四線城市2014 年年年2、政府實(shí)施宏觀調(diào)控的靈活性增加，但更偏向使用“長(zhǎng)期藥方”2018 年中央調(diào)控側(cè)重因應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而有所改變：2018 年各城樓市政策發(fā)展趨勢(shì) 年年加強(qiáng)調(diào)控一線城市放松調(diào)控除上海外的三個(gè)城市均對(duì)限簽 / 限價(jià)實(shí)施更靈活調(diào)整，多數(shù)城市其它城市全年政策加碼在各類城市中最為明顯010China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)Chin

7、a Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，2018 年國(guó)家政策呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：10312243/18/全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分析在宏觀經(jīng)濟(jì)與地方調(diào)控“雙壓”（下半年宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，前三季度地方調(diào)控加壓）影響下，2018 年全國(guó)各地一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷。一級(jí)市場(chǎng)流拍率上升，“地價(jià) / 房?jī)r(jià)”比值下降按不同分類代表城市劃分，2018 年全國(guó)各地一級(jí)市場(chǎng)土地流拍宗數(shù)普遍增加。相較而言，I 類（一線）各城居住及商住用地流拍宗數(shù)II類類其它發(fā)展空間仍大重點(diǎn)城市年年年011China Real Estate Market F

8、orecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)II 類（強(qiáng)二線）城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，流拍率顯著上升出現(xiàn)在個(gè)別城市。III 類（二線及強(qiáng)三線）IV 類China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（三四線）城市普遍土地流拍率明顯增加。不同時(shí)期地價(jià) / 房?jī)r(jià)比值變化上 60% 80%40% 60%20% 40%20%類 一線城市II 類 強(qiáng)二線城市類 二線及強(qiáng)三線城市類 其它發(fā)展空間仍大重點(diǎn)城市/I（一線） （三四線）/二級(jí)市場(chǎng)全年表現(xiàn)前高后低，四季度市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力突顯全國(guó)各類代表城市商品住宅市場(chǎng)全年表現(xiàn)前高后低，

9、受宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)預(yù)期影響，四季度市場(chǎng)對(duì)比三季012China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)II及 IV 類各城商品住宅成交面積走勢(shì)II類類發(fā)展空間仍大重點(diǎn)城市2016 年2018 年IV 類（）城市由于普遍II新貨市場(chǎng)樓市景氣指數(shù)指標(biāo)說(shuō)明：以合富大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)各城各區(qū)域新貨成交與新貨價(jià)格進(jìn)行連續(xù)監(jiān)測(cè)及系統(tǒng)比對(duì)分析，得出不同時(shí)間的市場(chǎng)景氣值。1.1北京北京區(qū)遠(yuǎn)郊上海上海0.4上下上下上下0.4上下上下上2018下

10、0132019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China Real Estate Market Forecast2019廣州廣州上下上下上下深圳深圳上下上下上2018下II 類 強(qiáng)二線城市成都成都武漢武漢長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙上上下下上上下下上上下下南京南京上上下下上上下下上上下下類 二線及強(qiáng)三線城市佛山佛山東莞東莞合肥合肥上上下下上上下下上上下下濟(jì)南濟(jì)南上上下下上上下下上上下下China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)類 其它發(fā)展空間仍大重點(diǎn)城市China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)南昌南昌貴陽(yáng)貴陽(yáng)中山中山上上下下上上下下上上下下惠州惠州上上下下上上下下上上下下從各城促銷區(qū)域市場(chǎng)情況看，四季度 （）（）城市于四季度后有多I 類（）及 II 類（）城市市場(chǎng)價(jià)格具備支2018 年 4 季度各城促銷區(qū)域分析4 季度價(jià)格變動(dòng)樓盤價(jià)格變化幅度降 5% 以內(nèi)降5%至10%降10%上降5%551010北上部分略有效果部分效果顯著廣 部分沒(méi)有效果部分效果顯著深京海州 圳天河荔灣番禺黃埔南沙增城花都II 類 強(qiáng)二線城市成成武 長(zhǎng) 南 都漢沙望城京015China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)類 二線及強(qiáng)三

12、線城市China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)東莞佛 東莞合 濟(jì)山 肥 南 禪城順德主城中部三水濱中部松南海東東部南海臨中部莞三水鎮(zhèn)街類 其它發(fā)展空間仍大重點(diǎn)城市南 貴 中 惠 昌新建南陽(yáng) 山州住宅去庫(kù)存結(jié)束，進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段2018 年全國(guó)主要城市庫(kù)存趨于回升，其中 I 類（一線）城市“補(bǔ)庫(kù)存”趨勢(shì)更加明顯。各城商品住宅庫(kù)存面積走勢(shì)II類類發(fā)展空間仍大重點(diǎn)城市年1月年1月年1月年12月（IV）China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)展望Ch

13、ina Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)近年國(guó)內(nèi)住房新開工面積呈規(guī)模高位的窄幅箱體運(yùn)行。參考其它發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展進(jìn)程，國(guó)內(nèi)未來(lái) 10 年100發(fā)達(dá)國(guó)家住宅開工量走勢(shì)（萬(wàn)套） 以日本為例中國(guó)住房新工面積（萬(wàn) m2）階段三：平穩(wěn)或停滯階段四：下降年開工量增速 -0.6%年開工量增速大幅下滑0年年年年年年年年年年年宏觀經(jīng)濟(jì)“三大問(wèn)題”將貫穿未來(lái) 10 年。在短期及中期內(nèi)，“風(fēng)險(xiǎn)管控”仍是政府關(guān)注點(diǎn)，既防過(guò)熱3解決方式短期（1 3 年 ）3解決方式短期（1 3 年 ）中期（3 5 年 ）長(zhǎng)期（5 10 年 ）適應(yīng)低增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能切換穩(wěn)穩(wěn)均

14、衡區(qū)域發(fā)展均衡產(chǎn)業(yè)發(fā)展017China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)I（一線）城市商品住宅新增供應(yīng)將較 （）及 ）（）城城市2018 年新增供應(yīng)（萬(wàn) m2）2019 年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)較 2018 年變化類北京上海642 830一線城市3771097重慶2742天津1606II 類27132588 強(qiáng)二線1189 785青島1587 長(zhǎng)沙1005佛山1157鄭州1116東莞505類二線 + 強(qiáng)三線1430 53694

15、5449福州314珠海275石家莊202 明顯增加 沈陽(yáng)1414南昌555類其它城市太原705肇慶 569（全國(guó)多（積極推貨（城市資源吸聚及土地/ 住房供應(yīng)趨勢(shì)）（以III）景氣有望/ 城市城市2019年2018年城市2019年2018 年GDP目標(biāo)GDP目標(biāo)GDP目標(biāo) GDP目西藏10%左右10% 左 右 重慶6%8.5左右四川7.5%左右7.5% 左 右 貴州9% 左 右 10% 左 右河北6.5%左右6.5% 左 右 云 南 8.5% 左右8.5%天津4.5%左右5%陜 西 7.5% 8% 8% 左 右北 京 6% 6.5% 6.5% 左 右 甘肅6%左右6%左右安 徽 7.5% 8%8

16、%以上青 海 6.5% 7% 7% 左 右江蘇6.5%以上7%以上寧 夏 6.5% 7% 7.5% 左 右福 建 8% 8.5% 8.5% 左 右 廣 東 6% 6.5% 7% 左 右湖 北 7.5% 8%7.5%江 西 8% 8.5% 8.5 左 右新疆5.5%左右7%左右浙江 6.5%左右 7%左右河 南 7% 7.5%7.5%左右 上海 6% 6.5%6.5%左右黑龍市場(chǎng)維穩(wěn)是首要任，機(jī)會(huì)更多體現(xiàn)在地方政江5%以上6%以上吉 林 5% 6% 6%左 右遼寧 與全國(guó)保持同步 6.5% 左右 內(nèi)蒙古 6% 左右 6.5% 左右市場(chǎng)供應(yīng)及成交的抑制會(huì)適度放開，對(duì)合理購(gòu)湖南7.5% 8%8%左右

17、山 西 6.3%左右6.5%房的支持度亦會(huì)有所提高，但 “房住不炒”廣西7% 左右7% 7.5% 山 東 6.5% 左 右 7% 以 上仍將長(zhǎng)期堅(jiān)持。海南7% 7.5%7%0182019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaReal2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast019China Real Estate Market Forecast 2019粵港澳大灣區(qū)廣州GuangZhou局勢(shì)：政策高壓，成交縮量供應(yīng)失衡，市場(chǎng)分化【回顧】2018 年廣州政策持續(xù)嚴(yán)厲，住宅市場(chǎng)總體偏冷，成交動(dòng)能下降，供大于求各區(qū)供應(yīng)不均衡的現(xiàn)象突出，區(qū)域市場(chǎng)明顯分化

18、。受大市影響，房企拿地理性，地市降溫，地價(jià)房?jī)r(jià)比持續(xù)下降?！菊雇款A(yù)計(jì) 2019 年將價(jià)穩(wěn)量縮?；诠芾韺泳S穩(wěn)樓市、政府價(jià)格管控及土地成本難降的因素，預(yù)計(jì)出現(xiàn)大量項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格的可能性不高，今年廣州商品住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)全市成交量將有所縮減，約 800 萬(wàn) m左右， 2018 年主力成交區(qū)域增城和黃埔今年的成交量將減少，中心區(qū)天河和海珠2018.09（截至 2018 年 12 月數(shù)據(jù)） 2018 2018.012018.1220192019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast 2018 2018.02020China Real Estat

19、e Market Forecast 20190202018 年商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽2018 年廣州商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)分類供求價(jià)2018 年 同 比 變化分類供求價(jià)2018年 同比變化新增供應(yīng)（萬(wàn) m2）109931%成交建筑面積（萬(wàn)m2）992商品成交面積（萬(wàn) m2）890-8%商住成交金額(億元)1148住宅網(wǎng)簽均價(jià)（萬(wàn) m2）22223用地35%成交樓面地價(jià)（m2）11572-8%庫(kù)存面積（萬(wàn) m2）120017% 2018 年廣州各區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)新增供應(yīng)網(wǎng)簽面積新增供應(yīng)網(wǎng)簽面積2018 年同比2018 年同比2018 年同比2018 年同比荔灣區(qū)112366%7

20、1158%南沙區(qū)16430%130-13%白云區(qū)49218%2998%黃埔區(qū)134-15%138-16%天河區(qū)35-35%72122%番禺區(qū)9956%85-11%海珠區(qū)29167%27112%花都區(qū)8633%66-50%越秀區(qū)0.993%2-19%從化區(qū)580%53-27%增城區(qū)33228%216-18%（注：網(wǎng)簽面積及網(wǎng)簽均價(jià)均剔除非市場(chǎng)交易，包括保障房、安置房、回遷房等）2018 年廣州市場(chǎng)回顧【政策回顧】【土地市場(chǎng)回顧】 萬(wàn)5 萬(wàn) 萬(wàn)比增加 20%，供地規(guī)模和出讓金創(chuàng)近下 5 年新高。20142016 年廣州市經(jīng)營(yíng)性用地（不含工業(yè)）成交走勢(shì)（萬(wàn) m2、億元） 50000年年年年住業(yè)他 年

21、四季度廣州集中供地，四季度土地成交占全年 年廣州市供地節(jié)奏持續(xù)加快， 9，其中居住用地 374 萬(wàn)。 萬(wàn) 萬(wàn) 年房企取地回歸理性，廣州地市降溫，地價(jià)房?jī)r(jià)比持續(xù) 2018 年廣州市居住用地分布（單位：萬(wàn) m2）市預(yù)期。8/央企于廣州的取地份額+0+2018 年廣州房企居住類用地拿地建面分布空港投資空港投資綠城 中交科學(xué)城投資保利 招商 （單位：萬(wàn) m2）2018 年廣州商品住宅新增供應(yīng)為 1099 萬(wàn)m2，同比上升 31%。而由于政策持續(xù)高壓、經(jīng)濟(jì)悲觀情緒蔓延m2020142018 年廣州市供求價(jià)趨勢(shì)中心區(qū)成交占比由 2017 年的 9%2350000年年年年年萬(wàn)萬(wàn)元 月供求兩旺，72018 年

22、全市住宅新推貨量走勢(shì)及其市場(chǎng)表現(xiàn)1月2月31月2月3月4月5月6月月月月7月8月9月全市住宅新推貨量0新貨市場(chǎng)表現(xiàn)新貨市場(chǎng)表現(xiàn)3下成5總價(jià) 萬(wàn)元以上洋房累計(jì)網(wǎng)簽約 32 萬(wàn)，同比降 /排名項(xiàng)目推廣名排名項(xiàng)目推廣名板塊網(wǎng)簽金額（億）1僑鑫匯悅臺(tái)珠江新城洋房15.1402星河灣半島新濱江洋房15.0703天譽(yù)半島原荔灣洋房10.8444西關(guān)海珠江新城洋房9.5825尚東柏悅府科學(xué)城洋房9.5166雅居樂(lè)富春山居原荔灣洋房9.4757御景壹號(hào)中新洋房7.2398僑建御溪谷科學(xué)城別墅6.3509華標(biāo)峰湖御境石基別墅5.43410天頤華府別墅4.92440353025201510502017年2018年

23、2018 年廣州市千萬(wàn)豪宅成交前十項(xiàng)目各區(qū)供應(yīng)不均衡的現(xiàn)象突出，區(qū)域市場(chǎng)明顯分化2018 年區(qū)域供應(yīng)不均衡的現(xiàn)象較為突出：增城新增供應(yīng)超 黃埔和荔灣三區(qū)，新增供應(yīng) 萬(wàn)m2 其余區(qū)域的供應(yīng)量較小，占比均在3503002502001501005002018 年各區(qū)域供求情況荔灣區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)增城區(qū)黃埔區(qū)南沙區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)從化區(qū)中心區(qū)東部南部北部萬(wàn)萬(wàn)空間供應(yīng)不均衡的格局下，各區(qū)市況明顯分化。中心：網(wǎng)簽量占全市 22%；市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)挺；下半年市場(chǎng)遇冷，小部分項(xiàng)目小幅降559911南部：網(wǎng)簽量占全市 25%，下半年市場(chǎng)熱度隨大市回落。南沙是供應(yīng)大區(qū)，雖然政策利好強(qiáng)，但下半年

24、8030505北部：網(wǎng)簽量占全市13%；相較于中部、東部和南部，北部市場(chǎng)受限價(jià)等政策高壓的影響更明顯，全年趨冷。四季度雖有限價(jià)放松利好，但自身的產(chǎn)業(yè)、交通等利好落實(shí)較弱，市場(chǎng)未見明顯起色。顧2018 年二手樓市總體膠著，成交明顯萎縮。12000020162018 年度二手住宅網(wǎng)簽量走勢(shì)0市場(chǎng)走勢(shì)同樣呈先穩(wěn)后跌態(tài)勢(shì)。16 月，二市場(chǎng)走勢(shì)同樣呈先穩(wěn)后跌態(tài)勢(shì)。16 月，二580000自外圍的番禺、增城、花都。79 月，觀望漸濃，40000與買家的“壓價(jià)”預(yù)期仍存較大差距，僵持態(tài)勢(shì)加20172018 年10000800002018 年中介促成二手住宅月度網(wǎng)簽量走勢(shì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月月

25、 月月 望政策對(duì)市場(chǎng)的提振效果及持續(xù)性在減弱，市場(chǎng)調(diào)整無(wú)法避免，但同時(shí)市場(chǎng)又將受制于政府的價(jià)格管控策略。預(yù)計(jì) 2019 年廣州全市新貨量仍較充裕，但區(qū)域不均衡加劇據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)，按照施工進(jìn)度統(tǒng)計(jì)，2019 年預(yù)計(jì)全市新增貨量可達(dá) 9 萬(wàn)套，較 2018 年回落，但高于 2017 年，整體仍充裕。區(qū)域分布不均衡的局面將加劇。合富研究院預(yù)計(jì)中心區(qū)超 60% 貨量來(lái)自荔灣和白云；外圍區(qū)域約 50% 的貨量集中于增城和南沙。區(qū)區(qū) 域2018年新增供（套）預(yù)計(jì)2019區(qū) 域2018年新增供（套）預(yù)計(jì)2019荔灣區(qū)約5100白云區(qū)約3700天河區(qū)約2500海珠區(qū)約2500越秀區(qū)約增城區(qū)約南沙區(qū)約1400

26、0黃埔區(qū)約13000番禺區(qū)約8000 花都區(qū)約7000從化區(qū)約500012312019 年商品住宅市場(chǎng)量縮價(jià)穩(wěn)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃及城市更新夯實(shí)市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)（）的進(jìn)一步落實(shí)與推進(jìn)程深圳ShenZhen政策調(diào)控最嚴(yán)，區(qū)域成交分化住房格局變革，長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)【回顧】限企”新政，針對(duì)租賃端提出增加保障房供應(yīng)比例至 60并舉的推行節(jié)奏加快，城市高速發(fā)展的同時(shí)，愈加強(qiáng)調(diào)“資源增效”。全年推售 10 宗商住地，其中自持用地供應(yīng)大幅增加。商品住房成交面積 293 萬(wàn) m，同比54120/m0.6%，價(jià)格仍維穩(wěn)?！菊雇款A(yù)計(jì) 2019 年樓市政策將呈現(xiàn)出有限度的放松，主要體現(xiàn)在房貸利率方面。而下一步將重點(diǎn)完善租賃

27、市場(chǎng)管制體系、推動(dòng)租賃住房供應(yīng)多元化，加快長(zhǎng)效機(jī)制成型。政策高壓下，部分購(gòu)買力入市受阻，加上 2019 年推售項(xiàng)目減少，預(yù)計(jì)成交量有所下降。網(wǎng)簽均價(jià)則仍維穩(wěn)， 不排除在市場(chǎng)成交整體低迷的情況下，開發(fā)商采取“以價(jià)換量”的方式維持走貨。2018.01（截至 2018 年 12 月數(shù)據(jù)） 2018 2018.122018.08 2018 2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)China2019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast026China Real Estate Market Forecast 20192018 年商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽201

28、8 年深圳商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)類供求價(jià)2018年 同比變化 分類供求價(jià)2018年同比變化新增供應(yīng)（萬(wàn) m2） 376.616%* 成交建筑面積（萬(wàn)m2）63.91609%商品 成交面積（萬(wàn) m2） 293.31住宅 * 庫(kù)存面積（萬(wàn) m2） 346.47成交均價(jià)（元 /m2） 541202%-0.6%* 成交金額(億元)98.31可售：32601 元 /m2* 成交樓面地價(jià)（元 /m2） 自持：8695 元/m2綜合：15382 元/m2873%同比自持：-61% 同比綜合：-31%新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均

29、價(jià)同比新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比（萬(wàn) m）（萬(wàn) m）（元 /m）（萬(wàn)m）（萬(wàn) m）（元 /m）羅湖區(qū)6.58188%4.67-26% 72722-1%龍華區(qū)12.42 -35%34.32576989%福田區(qū)25.6677%10.41-21% 937677%光明區(qū)51.4517.89-14%45398 13%南山區(qū)44.8771%39.226%-8%龍崗區(qū)75.1584.5843778 10%鹽田區(qū)13.152.02602% 47600-10%坪山區(qū)27.98 -20%38.14109%31200 -19%寶安

30、區(qū)115.13111% 58.7251%-4%大鵬新區(qū)4.181.1663%37132 17%（注：1. 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)土委；帶* 號(hào)數(shù)據(jù)來(lái)自合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)；2. 商住用地成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)：成交樓面地價(jià)= 成交金額 成交建筑面積）2018 年樓市政策回顧銷售端：新增“三限措施”+“三價(jià)合一”，政策調(diào)控持續(xù)深入2018 年深圳房地產(chǎn)政策調(diào)控措施政 策內(nèi)容三價(jià)合一商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度“730”政策限企暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)買新建商品住房和二手住房限售各類新供應(yīng)用地

31、上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售；商務(wù)公寓 5 年內(nèi)限售；住宅 3 年內(nèi)限售限離離婚兩年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無(wú)房無(wú)貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行，購(gòu)房前兩年內(nèi)有兩次及以上離婚記錄按七成執(zhí)行搖號(hào)對(duì)購(gòu)房人數(shù)較多的樓盤，采用“搖號(hào)”方式購(gòu)房限價(jià)松動(dòng)銷售價(jià)格超備案價(jià) 15% 需重新備案租賃端：住房格局變革，租賃市場(chǎng)鋪排力度加大二次房改落地，商品房比保障房 40%：60%租賃合同需備，人均將編制全市統(tǒng)一的租金指導(dǎo)價(jià)漲租不超 5%，續(xù)租不超 2 年支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所成功掛牌2018 年二次房改落地，商品房比保障房 40%：60%租賃合同需備，人均將編制全市統(tǒng)一的租金指導(dǎo)

32、價(jià)漲租不超 5%，續(xù)租不超 2 年支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所成功掛牌2018 年8月2018 年 12月2018 年深圳經(jīng)營(yíng)性用地成交總建筑面積 577 萬(wàn)m2，同比減少 18%；成交總金額 388.08 億元，同比減少其他用地56.59商住用地63.91工業(yè)用地（M1）186.89商業(yè)用地其他用地56.59商住用地63.91工業(yè)用地（M1）186.89商業(yè)用地150.58工業(yè)用地（M0）126.5302015-2018 年深圳土地成交情況02018 年深圳土地供應(yīng)類別分布年年年年2018 年深圳商住用地供應(yīng)100000035000300001000000350003000070000025000

33、600000200004000001500030000010000200000100000500002015 年2016 年2017 年2018 年0 年深圳共成交 10商住用地，成交宗數(shù)為近 714620152018 年深圳商住用地成交情況1成交自持總建筑面積（m2） 自持用地樓面價(jià)（元 /m2）從供應(yīng)源頭給予租賃市場(chǎng)支持，自持用地以低于可售用地3.5 5 倍的樓面地價(jià)成交 年坪山區(qū)成交可售用9，相用地樓面地價(jià)為 4，502018/市區(qū)500000地價(jià)差距亦可見政府對(duì)租賃市場(chǎng)可售用地總建筑面積（m2）。 元寶安尖崗山流拍一宗商住地，可售樓面地價(jià) 4.8 萬(wàn)/m2，地價(jià) /房?jī)r(jià)比約 50%。可

34、售用地樓面價(jià)（元 /m2）2018 年深圳二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展回顧供應(yīng)、成交規(guī)模處歷史低位，均價(jià) 54120 元 /m2，同比下降 0.6% 萬(wàn)m2 萬(wàn)m220142018 年深圳商品住宅供求價(jià)走勢(shì)0年0元上半年成交增長(zhǎng)，下半年成交下滑2018 年深圳商品住宅月度網(wǎng)簽面積基本維持在 25 35 萬(wàn)m2 區(qū)間，上半年成交增長(zhǎng)，下半年自“730”142018 年深圳住宅月度供求價(jià)走勢(shì)0 123456789萬(wàn)萬(wàn)元龍崗、寶安成交面積占比達(dá) 49%，供應(yīng)集中在寶安區(qū)成交面積集中在龍崗、寶安區(qū)，兩區(qū)成交面積合計(jì)占比達(dá) 49%；其次為坪山、龍華、南山區(qū)，占比達(dá)38%；供應(yīng)面積集中在寶安區(qū)，占比達(dá) 30%。 0201

35、8 年深圳各行政區(qū)供求情況1000000萬(wàn)萬(wàn)元“730”調(diào)控效果明顯，市場(chǎng)預(yù)期整體降溫，投機(jī)快速退場(chǎng)9無(wú)論新政前亦或新政后，樓市均出現(xiàn)“冰火兩重天”，西部熱度整體高于東部50庫(kù)存量穩(wěn)定，去化周期 12.7 個(gè)月267 萬(wàn) 萬(wàn)。深圳全市及各行政區(qū)庫(kù)存情況1510505全市00全市年12萬(wàn)年12萬(wàn)（注：1. 大寶安區(qū)包含寶安、龍華、光明；2. 大龍崗區(qū)包含龍崗、坪山、大鵬新區(qū)）2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望政策調(diào)控有限度放松，長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)預(yù)計(jì)2019年入市項(xiàng)目同比減少，供應(yīng)區(qū)域集中在龍崗、寶安、南山根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)69（住宅,35個(gè)、南山 12 個(gè)。 年供應(yīng)項(xiàng)目減少，預(yù)計(jì)成交量有所下降。

36、網(wǎng)簽均價(jià)則維持020162018 年商品住宅月度成交均價(jià)月月月月月年月月月月月年月月月月月年月月月11月月月月月年月月月月月年月月月月月年月月月1197531197531197532016111東莞DongGuan2018：深度盤整 供需緩行 理性常態(tài)2019：政策筑底 危機(jī)并存 穩(wěn)健向好【回顧】2018516 萬(wàn)，同比略減 9%； 年底庫(kù)存 490 萬(wàn) m，同比減少 2%。今年政府加快土地出讓節(jié)奏以緩和供求矛盾，鞏固和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，全年商住用地出讓建筑面積同比 2017 年增加 143%。經(jīng)歷多限政策的洗禮，東莞 2018 年樓市恢復(fù)至 2015 年以前的理性常態(tài)，全年商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為17

37、928/m9%。在市場(chǎng)保持健康發(fā)展的情況下，2018（房?jī)r(jià)“只跌不漲，但并未進(jìn)一步出臺(tái)更嚴(yán)厲的限購(gòu)及限貸等政策。【展望】預(yù)計(jì)東莞市政府在土地拍賣、預(yù)售管理及市場(chǎng)監(jiān)管等方面將繼續(xù)實(shí)施靈活調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期避免市場(chǎng)反彈，調(diào)控政策加碼可能性進(jìn)一步走低。受制于全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變（經(jīng)營(yíng)性土20173），20192019“穩(wěn)”為主：地價(jià)穩(wěn)、房?jī)r(jià)穩(wěn)、預(yù)期也相對(duì)穩(wěn)定，政策穩(wěn)定信號(hào)明確?！耙坏肚小钡娜珖?guó)性的調(diào)控政策將逐步淡出市場(chǎng)，如“限價(jià)”“限簽”“禁售”等政策有望做出調(diào)整或松動(dòng)，東莞亦存在可能性。2019 年?yáng)|莞新房供應(yīng)總體充足，但區(qū)域和房企分化較大。熱點(diǎn)區(qū)域如市區(qū)、濱海灣及水鄉(xiāng)等供應(yīng)略顯不足，臨深片區(qū)供求壓力

38、仍較大。一線品牌房企供應(yīng)量略顯不足，如恒大、保利等。總體而言，2019 年?yáng)|莞樓市政策趨勢(shì)將以適度放寬為主，樓市需求在 20182019 年?yáng)|莞樓市總體成交形勢(shì)將好于 20182018.12（截至 2018 年 12 月數(shù)據(jù)） 2018 年度房?jī)r(jià)走勢(shì) 2018 年度銷量走勢(shì)2018.012018.022018.1220192019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast031China Real Estate Market Forecast 20190312018 年商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽分類供求價(jià)2018 年分類供求價(jià)2018 年 同 比

39、變化分類供求價(jià)2018年 同比變化新增供應(yīng)（萬(wàn) m2）506-27%* 成交建筑面積（萬(wàn)m2）239.6商品成交面積（萬(wàn) m2）516-9%商住*成交金額(億元)245.033%住宅* 庫(kù)存面積（萬(wàn) m2）490-2%* 成交樓面地價(jià)（萬(wàn) m2）102275%成交均價(jià)（萬(wàn) m2）179289%用地新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比區(qū)/鎮(zhèn) 面積同比面積同比均價(jià)同比（萬(wàn) m）（萬(wàn) m）（萬(wàn) m）（萬(wàn)m）（萬(wàn) m）（萬(wàn) m）茶山鎮(zhèn)13-62%1

40、7-8%8%南城區(qū)49220255%常平鎮(zhèn)24187%1722%-5%企石鎮(zhèn)0816439 25%大朗鎮(zhèn)8-74%10-61% 2061912%橋頭鎮(zhèn)273011706大嶺山鎮(zhèn)31-35%33-15% 194432%清溪鎮(zhèn)11167%163330%道滘鎮(zhèn)11-1%11-29% 1679214%沙田鎮(zhèn)482416386 10%東城區(qū)35-12%34-5%7%石碣鎮(zhèn)1327153527%東坑鎮(zhèn)2499%19137%4%石龍鎮(zhèn)13915611鳳崗鎮(zhèn)1539%1122%13%石排鎮(zhèn)13718205 -13%高埗鎮(zhèn)1378%1235%14%松山湖071%24755 52%莞城區(qū)9-29%7-55% 21

41、4357%塘廈鎮(zhèn)3019232641%橫瀝鎮(zhèn)4-84%11-37% 1327413%萬(wàn)江區(qū)212221682 29%洪梅鎮(zhèn)12-46%1315%9%望牛墩鎮(zhèn)21013442 12%厚街鎮(zhèn)10-71%22-5%12%謝崗鎮(zhèn)1/011272 242%虎門鎮(zhèn)439%37-22% 188426%樟木頭鎮(zhèn)712161064%黃江鎮(zhèn)15-47%2740%3%長(zhǎng)安鎮(zhèn)12526437 -12%寮步鎮(zhèn)218%15-29% 183014%中堂鎮(zhèn)2114291麻涌鎮(zhèn)15-68%14-69% 1420110%（1*22018 年一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展回顧020142018 年?yáng)|莞經(jīng)營(yíng)性用地（不含工業(yè)）成交走勢(shì)5002014 年

42、年2018 年萬(wàn)商住用地競(jìng)拍模式多樣化、出讓條件苛刻走向、溢價(jià)持續(xù)回落262420102018 年?yáng)|莞全市商住用地供求走勢(shì)45012000100003008000600015040002000002010 年2018 年萬(wàn)萬(wàn)元土地市場(chǎng)熱度高溫回落，地價(jià)漲幅緩行 855，261352018 年二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展回顧2018 年?yáng)|莞商品住宅供求情況類 型全市主城區(qū)外圍區(qū)域新增面積（萬(wàn) m2）50669.3437.2同比-27%-17%-27%網(wǎng)簽面積（萬(wàn) m2）51672443.8同比-9%-7%-9%網(wǎng)簽均價(jià)（萬(wàn) m2）179282128717386同比9%8%8%2018 年底存量（萬(wàn) m2）490

43、38.7453.7同比-2%-6%-1% 萬(wàn)2 萬(wàn)3826， 420142018 年?yáng)|莞全市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)500002014 年年2018 年萬(wàn)萬(wàn)元2018 年?yáng)|莞各鎮(zhèn)街住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2018 年?yáng)|莞各區(qū)住宅供求價(jià)表現(xiàn)10高鎮(zhèn)50000鎮(zhèn)萬(wàn)萬(wàn)元鎮(zhèn)（2018 年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)月度供求走勢(shì)20152018 年?yáng)|莞樓市月度供求價(jià)走勢(shì)1602500020000150006010000500000年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月975319

44、753197531975316910341214591012 月，成交持續(xù)低迷，政策現(xiàn)微調(diào)。2018 年?yáng)|莞商品房網(wǎng)簽金額前十房企序號(hào)開發(fā)商簽約金額（億元） 簽約面（萬(wàn)m2） 市場(chǎng)占有（面積）市場(chǎng)占有率（金額）金額同比1萬(wàn)科地產(chǎn)197.6106.314.9%15.8%-2.1%2碧桂園162.389.212.5%13%-43.7%3金地地產(chǎn)69.2354.9%5.5%91.6%4卓越地產(chǎn)6830.44.3%5.5%61.6%5保利發(fā)展63.838.15.3%5.1%53.8%6光大地產(chǎn)31.9162.2%2.6%27.6%7恒大地產(chǎn)30.620.12.8%2.5%49.3%8中海地產(chǎn)23.41

45、0.61.5%1.9%22.7%9和記黃埔23.410.31.4%1.9%58.9%10寶安地產(chǎn)1916.52.3%1.5%201.3%合計(jì)689.2372.652.2%55.2%-5.4%2018 年?yáng)|莞房企“寡頭”現(xiàn)象仍存，但程度降低92019 年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2019 年?yáng)|莞樓市供應(yīng)充足0萬(wàn) 2 0 0/ 9 20070200720092008年年年20092008年年年20072018 年?yáng)|莞樓市開工走勢(shì)201520142013201220112010年年年年年年非住宅（萬(wàn) m2）201520142013201220112010年年年年年年20172016年年年20172016年年

46、年50020180201815001000020102018 年?yáng)|莞歷年住宅潛在供應(yīng)走勢(shì) 13% 88220102011201220132014201520162017 13% 88240%30%20%10%0%-10%-20%-30%年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年萬(wàn)東莞一手住宅去庫(kù)存情況住宅庫(kù)存（萬(wàn)）去庫(kù)存時(shí)間（月）（按6個(gè)月平均數(shù)）住宅庫(kù)存（萬(wàn)）去庫(kù)存時(shí)間（月）（按6個(gè)月平均數(shù)）151051296312963129631296312912963129631296312963129631

47、29631296312627129月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月 月 月 月 月東莞去庫(kù)存時(shí)間 10 12 個(gè)月，壓力適中，支撐房?jī)r(jià)610 122019 年?yáng)|莞樓市供求價(jià)預(yù)測(cè)0供應(yīng)面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/供應(yīng)面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/50002019201820172016201520142013201220112010200920082007年預(yù)計(jì)2019201820172016201520142013201220112010200920082007年預(yù)計(jì)年年年年年年年年年年年年萬(wàn)萬(wàn)元年年年年年年年年年年年年2019 年?yáng)|莞成交預(yù)測(cè)：成

48、交量預(yù)計(jì)小幅增加約 15%，房?jī)r(jià)微漲約 5%2019 年?yáng)|莞樓市總體供應(yīng)充足（已開工但未預(yù)售面積約 800 萬(wàn)m2），成交量預(yù)計(jì)維持在 450 500 萬(wàn)2 8（0）% 08佛山FoShan【回顧】2018 年佛山住宅成交 1474 萬(wàn) m，同比增長(zhǎng) 22%，僅次于 2016 年的1907 萬(wàn) m，成交數(shù)據(jù)一片向好；但回顧全年樓市表現(xiàn)，卻可以用跌宕起伏來(lái)形容。上半年客戶購(gòu)房熱情高漲，下半年經(jīng)濟(jì)悲觀情緒傳遞至房地產(chǎn)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。9 月品牌發(fā)展商帶頭大幅度降價(jià)，市場(chǎng)氛圍由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)也從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡?！菊雇吭诮?jīng)歷了 20172018樓市調(diào)控總基調(diào)并未發(fā)生改變，后續(xù)限購(gòu)政策仍將持

49、續(xù)執(zhí)行，穩(wěn)定市場(chǎng)健康發(fā)展仍然任重道遠(yuǎn)。2019 年由于受經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期低迷的影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)部分地方政策或?qū)⒊霈F(xiàn)邊際放松。被壓抑的需求或?qū)⒎磸?，但成交量釋放預(yù)計(jì)會(huì)主要集中在下半年；受高價(jià)項(xiàng)目集中入市影響，樓市格局將迎來(lái)新一輪洗牌，階段性的價(jià)格調(diào)整或成為購(gòu)房者入市最佳時(shí)機(jī)。2018.12（截至 2018 年 12 月數(shù)據(jù)） 20182018.042018.1120192019中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)ChinaRealEstateMarketForecast 20182018.02037China Real Estate Market Forecas

50、t 20190372018 年商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽2018 年佛山商品住宅及土地市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)分類供求價(jià)2018同比變化分類供求價(jià)2018同比變化新增供應(yīng)（萬(wàn) m2）1157-2%* 成交建筑面積（萬(wàn) m2）1217-2%商品成交面積（萬(wàn) m2）147422%商住* 成交金額 ( 億元 )845-2%住宅* 庫(kù)存面積（萬(wàn) m2）943-10%用地* 成交樓面地價(jià)（元 /m2）69500.26%成交均價(jià)（元 /m2）107627%2018 年佛山各區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)區(qū) / 鎮(zhèn)新增供應(yīng)網(wǎng)簽成交成交均價(jià)區(qū) / 鎮(zhèn)新增供應(yīng)成交均價(jià)面積同比面積同比均價(jià)同比面積同比面積同比均價(jià)同比（m2）（萬(wàn)

51、 m2）（元 /m2）（萬(wàn) m2）（萬(wàn) m2）（元 /m2）禪城區(qū)113-27%20017%124264%三水區(qū)36850%28227%82854%南海區(qū)299-33%372-12%118713%高明區(qū)13122%17367%7662順德區(qū)247-4%44855%1185623%（注：1. 數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)；帶 * 號(hào)數(shù)據(jù)來(lái)自合富大數(shù)據(jù)；2. 商住用地成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)：成交樓面地價(jià)= 成交金額 成交建筑面積）2018 年一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展回顧2018 年佛山土地市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，同比 2017 年小幅上升 7%，全年商住土地成交達(dá) 466 萬(wàn)m2，對(duì)比近年佛山商住商業(yè)用地成交走勢(shì)00萬(wàn)

52、萬(wàn)元59 萬(wàn)滘各區(qū)商住商業(yè)用地樓面地價(jià)及漲幅0城德明-60%價(jià)下半年流拍地塊增多，土地溢價(jià)率直線下降，二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷信號(hào)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。自 2016 年限購(gòu)政策20162018 年佛山商住商業(yè)土地溢價(jià)比4321201820182018201820182018201720172017201720172017201620162016201620162016年年年年年年年年年年年年年年年年年年0201820182018201820182018201720172017201720172017201620162016201620162016年年年年年年年年年年年年年年年年年年119753111975311

53、197531月月月月月月月月月月月月月月月月月月2018 年二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展回顧119753111975311197531月月月月月月月月月月月月月月月月月月 萬(wàn)m2 萬(wàn)m22013-2018 年佛山全市商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)0萬(wàn)萬(wàn)元3025%；高明成交占比同比上升20172018 年佛山五區(qū)成交份額占比非限購(gòu)區(qū)貨量充足，市場(chǎng)熱度持續(xù)；限購(gòu)區(qū)價(jià)15%格堅(jiān)挺，成交占比小幅回落。2018 年樓市調(diào)控持續(xù)10%執(zhí)行，從限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)成交面積占比中可以看5%到，限購(gòu)區(qū)占 35%，非限購(gòu)區(qū) 65%，非限購(gòu)區(qū)受政0%策利好持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)成交份額同比小幅上升，整體成交價(jià)格受備案價(jià)上調(diào)也有所上漲。非限購(gòu)區(qū)貨量充足

54、，市場(chǎng)熱度持續(xù)；限購(gòu)區(qū)價(jià)15%格堅(jiān)挺，成交占比小幅回落。2018 年樓市調(diào)控持續(xù)10%執(zhí)行，從限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)成交面積占比中可以看5%到，限購(gòu)區(qū)占 35%，非限購(gòu)區(qū) 65%，非限購(gòu)區(qū)受政0%策利好持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)成交份額同比小幅上升，整體成交價(jià)格受備案價(jià)上調(diào)也有所上漲。2017年成交面積2017年成交面積年年2017年成交面積2017年成交面積南山2018 年成交面積占比為61%大塘蘆苞樂(lè)平非限購(gòu)區(qū)2018 年限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)成交面積占比中，限購(gòu)區(qū)占比35%，非限購(gòu)區(qū)占比 65%，非限購(gòu)區(qū)受政策利好發(fā)酵，市場(chǎng)熱度持續(xù)，成交份額同比小幅上升，整體成交價(jià)格也有所2018 年成交面積占比為39%里水三水

55、城區(qū)獅山大瀝限購(gòu)區(qū)丹灶白坭禪城荷城南山2018 年成交面積占比為61%大塘蘆苞樂(lè)平非限購(gòu)區(qū)2018 年限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)成交面積占比中，限購(gòu)區(qū)占比35%，非限購(gòu)區(qū)占比 65%，非限購(gòu)區(qū)受政策利好發(fā)酵，市場(chǎng)熱度持續(xù)，成交份額同比小幅上升，整體成交價(jià)格也有所2018 年成交面積占比為39%里水三水城區(qū)獅山大瀝限購(gòu)區(qū)丹灶白坭禪城荷城西樵樂(lè)從桂城2018年成交均價(jià)：9896元/ 同比上漲明城龍 江 勒 流九江更合楊和倫教大良杏壇容桂2018年成交均價(jià)：15553元/ 同比上漲 均安（順德前期積壓網(wǎng)簽集中放92018 年佛山商品住宅月度成交面積賣方?jīng)Q定市場(chǎng)政策過(guò)渡賣方?jīng)Q定市場(chǎng)政策過(guò)渡買方主導(dǎo)市場(chǎng)住建部明確房

56、住不炒，關(guān)鍵字：驗(yàn)資看房、全款優(yōu)先，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行關(guān)鍵字：一口價(jià)單位低首付、首按首付比例選房開盤高去化率動(dòng)。付分期降價(jià)促銷成交轉(zhuǎn)冷01月2月3月4月5月6月7月89月10月中心板塊回歸市場(chǎng)主導(dǎo)0中心板塊回歸市場(chǎng)主導(dǎo)2018 年佛山三大板塊成交情況1月2月3月4月5月6月7月89月10月）6102019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì) 2019 年佛山供應(yīng)回暖，供應(yīng)量約 1300 萬(wàn)m22019 年佛山供應(yīng)量回暖土地供應(yīng)總建時(shí)間1864萬(wàn)1864萬(wàn)1184萬(wàn)1184萬(wàn)1065萬(wàn)1065萬(wàn)924萬(wàn)年924萬(wàn)1114萬(wàn)年1114萬(wàn)1217萬(wàn)年1217萬(wàn)住宅供應(yīng)總建1089萬(wàn)1089萬(wàn)1322萬(wàn)1164萬(wàn)

57、1322萬(wàn)1164萬(wàn)1153萬(wàn)1175萬(wàn) 1300萬(wàn)1153萬(wàn)1175萬(wàn)傳導(dǎo)向好扎堆2016傳導(dǎo)向好扎堆20162019樓市價(jià)格將保持堅(jiān)挺或小幅上升量會(huì)有一定上升，帶動(dòng)成交市場(chǎng)回暖中央工作會(huì)議關(guān)于 2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)釋放兩大信三水新城201957 m2三水新城自 2011 年底孕育而生，經(jīng)過(guò) 7 年的發(fā)展，逐漸成為三水樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)； 2019 年區(qū)域在產(chǎn)業(yè)、文化、交通、教育和醫(yī)療等多方面都會(huì)有新元素的加入，預(yù)計(jì)板塊未來(lái)將成為廣佛都市圈的魅力新城獅山三水新城201957 m2三水新城自 2011 年底孕育而生，經(jīng)過(guò) 7 年的發(fā)展，逐漸成為三水樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)； 2019 年區(qū)域在產(chǎn)業(yè)、文化、

58、交通、教育和醫(yī)療等多方面都會(huì)有新元素的加入，預(yù)計(jì)板塊未來(lái)將成為廣佛都市圈的魅力新城獅山預(yù)計(jì) 2019 年住宅供應(yīng)約56萬(wàn) m2近兩年南海中部崛起全面提吸引了多個(gè)品牌開發(fā)商搶占一席之地，土地溢價(jià)大幅上升；預(yù)計(jì)未來(lái)兩年是獅山住宅集中供應(yīng)的爆發(fā)期，在南海其它板塊相對(duì)缺貨的市場(chǎng)2019三水新城獅山奇槎奇槎預(yù)計(jì) 2019 年住宅供應(yīng)約 31 萬(wàn) m2奇槎定位東部中心濱水新城，是佛山對(duì)接粵港澳大灣區(qū)的“東大門”，被譽(yù)為佛山第三個(gè)豪宅板塊；近年佛山重點(diǎn)建設(shè)“三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)”，奇槎更是三龍灣的核心區(qū)域，板塊價(jià)值不言而喻。2019 年奇槎將迎來(lái)推貨高峰，入市的項(xiàng)目全是近兩年的高價(jià)“地王”，屆時(shí)奇槎住宅市場(chǎng)

59、或?qū)⒏淖兎鹕綐鞘懈窬址鹕叫鲁穷A(yù)計(jì) 2019 年住宅供應(yīng)約 16 萬(wàn) m2（樂(lè)從）不斷推進(jìn)完善一系列市政、商業(yè)、公共服務(wù)配套及軌道交通的建設(shè)，城市發(fā)展日漸成熟；目前板塊已擁有佛山圖書館、中歐中心、佛山博物館、世紀(jì)蓮體育中心等大型人文配套；2018 年第 28 屆金雞百花電影節(jié)頒獎(jiǎng)典禮選在佛山新城國(guó)際體育文化演藝中心舉行，而這里也將成為 2019 年籃球世界杯的主場(chǎng)館，未來(lái)板塊將發(fā)展成為佛山大都市的城市名片，城市價(jià)值不容小覷China Real Estate Market Forecast 20192019 中國(guó)代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)珠海ZhuHai住宅以價(jià)換量，成交有所恢復(fù)商辦收緊供需，觀望趨勢(shì)

60、漸濃【回顧】2018集中于航空新城和唐家北圍等高地價(jià)片區(qū)。商品住宅市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)明顯，為實(shí)現(xiàn)高去化，部分項(xiàng)目出現(xiàn)近 30% 價(jià)格下調(diào)，以往高地價(jià)項(xiàng)目多以低價(jià)入市，甚至不惜以樓面地價(jià)銷售。在政府加大維穩(wěn)力度（出臺(tái)人才政策等）及房企加快走貨的帶動(dòng)下，成交量有所放大，全年成交 190.79m，同比增長(zhǎng) 68.66%，成交均價(jià)為22101.62/m0.97%。商辦市場(chǎng)由于受到新政收緊的影響，供需明顯下行，盡管開發(fā)商積極推貨， 投資觀望情緒增長(zhǎng)、銷售慘淡?！菊雇?019 年珠海市將持續(xù)執(zhí)行人才購(gòu)房政策，但市場(chǎng)基本面仍難有明顯改善， 觀望情緒依然濃烈，部分區(qū)域?yàn)閷?shí)現(xiàn)銷售將呈現(xiàn)小幅松動(dòng)。受供應(yīng)增多帶動(dòng)