北京運(yùn)河ONE項(xiàng)目

1、運(yùn)河之上 遠(yuǎn)見未來(lái) 機(jī)遇首都城市副中心首都新區(qū) 歷史名鎮(zhèn) 北方水城2005.04 北京城市總體規(guī)劃2007.01 通州新城規(guī)劃通州為重點(diǎn)發(fā)展三大新城之一提出重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義、亦莊3個(gè)新城。通州規(guī)劃定位為綜合性服務(wù)新城定位：是面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。目標(biāo)：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城通州新城發(fā)展定位升級(jí)北京城市副中心 2012.07加快推進(jìn)通州現(xiàn)代化國(guó)際新城建設(shè)2011.10加快推進(jìn)通州現(xiàn)代化國(guó)際新城建明確提出了通州新城的功能定位：北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體；中心城功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要

2、承載區(qū)、宜業(yè)宜居的綜合性新城市；世界一流水平的現(xiàn)代化國(guó)際新城。2011.01 通州新城運(yùn)河核心區(qū)獲批規(guī)劃發(fā)展整體規(guī)劃兩軸指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸兩帶包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”多中心在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州新城綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等?！皟奢S-兩帶-多中心”的新型城市空間結(jié)構(gòu)提出重點(diǎn)發(fā)展位于東

3、部發(fā)展帶上的通州、順義、亦莊3個(gè)新城；北京市政府決定設(shè)立通州新城建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組（2011.11） ， 直管通州新城的成長(zhǎng)。中心城通州北京發(fā)展格局整體規(guī)劃通州規(guī)劃布局一核、五區(qū)、三帶、四組團(tuán)一核運(yùn)河核心區(qū)五區(qū)宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、北京通州文化旅游區(qū)、環(huán)渤海高端總部基地、北京國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)和國(guó)際組織聚集區(qū)三帶運(yùn)河水岸經(jīng)濟(jì)帶、京哈高速產(chǎn)業(yè)帶、京滬高速產(chǎn)業(yè)帶四組團(tuán)西集鎮(zhèn)、臺(tái)湖鎮(zhèn)、潞縣鎮(zhèn)、永樂(lè)店空間布局通州區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要提出新城建設(shè)要構(gòu)建“一核三區(qū)”的區(qū)域空間格局；2011年4月，根據(jù)市委全面提升新城承載力要求，變成“一核五區(qū)”。整體規(guī)劃通州新城規(guī)劃范圍：西起通州區(qū)行政西邊界，東至東部發(fā)展聯(lián)絡(luò)線，

4、北起潞苑北大街、南至京沈高速公路，規(guī)劃用地總面積約155.57平方公里；行政區(qū)劃：永順、梨園2個(gè)地區(qū)辦事處，新華、北苑、中倉(cāng)、玉橋4個(gè)街道辦事處，宋莊、潞城、張家灣、臺(tái)湖4個(gè)鎮(zhèn)的部分地區(qū)。通州現(xiàn)代化國(guó)際新城的發(fā)展定位是北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體挑戰(zhàn)群雄逐鹿已成定局商住過(guò)剩 產(chǎn)品同質(zhì) 名企扎堆商住市場(chǎng)分析受整體市場(chǎng)下行的影響，商住市場(chǎng)成交量明顯下降，且供大于求 2013年：北京市商住項(xiàng)目總計(jì)成交26449套，成交面積198.38萬(wàn)m ，成交均價(jià)21945元/平米； 2014年：截至12月25日,共計(jì)成交13006套，成交面積84.89萬(wàn)m ，成交均價(jià)21798元/平米； 量?jī)r(jià)走勢(shì)：受2014

5、年整體市場(chǎng)下行的影響，月度成交量較2013年有明顯下降，2014年因個(gè)別項(xiàng)目集中入市，導(dǎo)致成交價(jià)格略有波動(dòng)外，北京市商住項(xiàng)目整體成交均價(jià)較為平穩(wěn)。區(qū)域國(guó)際高端商務(wù)項(xiàng)目聚集，名企扎堆，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力尤為激烈地塊周邊聚集眾多高端商辦項(xiàng)目：彩虹之門、富力、華業(yè)、富華、保利等，奠定了運(yùn)河核心區(qū)的重要位置富華低密水鄉(xiāng)區(qū)：項(xiàng)目占地22.5公頃，建筑規(guī)模約為15萬(wàn)，位于燃燈佛舍利塔四周，親水高端商務(wù)樓、水景酒店等。華業(yè)北京中心組團(tuán)項(xiàng)目：位于運(yùn)河核心區(qū)西岸，規(guī)劃用地10.89公頃，兼容金融、辦公、娛樂(lè)、休閑、文化多種功能。彩虹之門項(xiàng)目：位于核心區(qū)五河交匯處，占地面積4.71公頃，控制高度330米。整個(gè)建筑坐

6、水而起，項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能將集5A級(jí)辦公、五星級(jí)酒店、精品商店、高端會(huì)所、旅游觀光、藝術(shù)品博覽、高端公寓及大型文化主題活動(dòng)空間于一體保利項(xiàng)目綠地項(xiàng)目.區(qū)域競(jìng)品情況區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，以LOFT產(chǎn)品為主，面積集中在40-60平，客戶分流嚴(yán)重。區(qū)域競(jìng)品情況項(xiàng)目名稱通州富力中心華業(yè)新北京中心世界僑商中心綠地中央光廣場(chǎng)保利大都會(huì)物業(yè)類型公寓、寫字樓、商鋪寫字樓、公寓寫字樓、公寓寫字樓、公寓寫字樓、公寓樓棟一期4棟77/8樓層3029-41272218、22主力戶型115-170平三居40-67平一居58-75平二居40-90平一居42平、56平、72平45-70平層高3.154.2平層(2.7-2.9)

7、、LOFT(4.2)LOFT（4.2）LOFT（4.2）是否精裝是是是是是售價(jià)37937元/平35000元/平30000-35000元/平35000元/平30000-35000元/平其他2梯2、2梯3；民水、民氣7梯24戶南向有燃?xì)?梯123梯12核心問(wèn)題如何在競(jìng)品圍追堵截中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化？核心策略開門立勢(shì)渠道為王線上：項(xiàng)目面世，火力全開；借勢(shì)區(qū)域，事半功倍！線下：陣地包裝，殺出重圍；營(yíng)銷活動(dòng)，圍點(diǎn)打援！分銷：引進(jìn)渠道及分銷機(jī)構(gòu)，解決實(shí)際客戶量問(wèn)題！圈層：圈層活動(dòng)，資源導(dǎo)入；深耕老帶新，良性循環(huán)！動(dòng)作1強(qiáng)造勢(shì)，以事件突破，傳遞市場(chǎng)聲音。人群：目標(biāo)客戶、業(yè)界人士、媒體、游艇俱樂(lè)部會(huì)員；方式：現(xiàn)場(chǎng)

8、售樓處開放當(dāng)天，舉辦新品發(fā)布會(huì)。同時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)放游艇，作為現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)開放儀式頭陣；此后游艇停放在項(xiàng)目售樓處附近持續(xù)至項(xiàng)目開盤；游艇試駕游艇試駕新品發(fā)布會(huì)動(dòng)作2線上樹形象，借勢(shì)區(qū)域，炒作項(xiàng)目。網(wǎng)絡(luò)及紙媒借勢(shì)通州發(fā)展，“三大地標(biāo)”進(jìn)展，延伸項(xiàng)目?jī)r(jià)值；借勢(shì)“新光天地進(jìn)駐”，炒作項(xiàng)目核心升值潛力；“赤裸裸”炒作項(xiàng)目本身絕版位置及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。百家之所長(zhǎng)，四家主流電商輪換使用網(wǎng)站“頭條式”覆蓋（持續(xù)）動(dòng)作3強(qiáng)化陣地，突出重圍。戶外及圍擋項(xiàng)目位于通州核心區(qū)域，周邊知名開發(fā)企業(yè)云集，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)同點(diǎn)逐漸成熟，針對(duì)項(xiàng)目可通達(dá)路線做好戶外攔截重點(diǎn)區(qū)域：京通快速、兩廣路、東四環(huán)可選擇區(qū)域：通燕高速、機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)第二高速動(dòng)作4重圈層，圈層持續(xù)突破，跨界營(yíng)銷。人群：寶馬主辦方、目標(biāo)客戶、汽車愛好者；方式：在項(xiàng)目開盤前做一次寶馬I8交付儀式，通過(guò)對(duì)汽車性能與工藝打造展示，間接展現(xiàn)項(xiàng)目；寶馬I8交付動(dòng)作5深挖老帶新，增加介紹到訪。私家御宴活動(dòng)對(duì)象：已成交的“母雞型”客戶；活動(dòng)目的：利用老業(yè)主的圈層影響力，以及對(duì)