2022年土地估價(jià)師考試試題：估價(jià)案例與報(bào)告

1、2022 土地估價(jià)師考試試題：估價(jià)案例與報(bào)告一、案例分析題(22040(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)托付方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問題提出一個(gè)價(jià)格詢問意見價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2022年6月30日下面并到現(xiàn)場調(diào)查的記錄要點(diǎn)，閱讀后答復(fù)相關(guān)問題。(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。A19992B171與農(nóng)夫協(xié)商過程順當(dāng)，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實(shí)質(zhì)性使用。2022 年 5AB10017202022 年 24A13開發(fā)區(qū)內(nèi)，A 公司領(lǐng)取了國有土地使用證。，A A120225A5A12481520224;1211202237202287A地支付的出讓金。16202220%

2、，202210%。問題(每題 4 分)及權(quán)利變化的根本過程。A7一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)。7、 請(qǐng)依據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)資料，列出7畝的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過程。(二)2022年2月16擁有的局部不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展估價(jià)進(jìn)展核算據(jù)托付方初步說明估價(jià)對(duì)象土地于2年2月6為8平方米年3月20日將批發(fā)零售局部轉(zhuǎn)讓出復(fù)查，住宿餐飲局部2022年3月26 日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2022年6月6日被法院查封，2022年11月20日解除查封。另外，由于對(duì)土地面積存在疑主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后答復(fù)有關(guān)問題。單位

3、：平方米、萬元問題(每題 5 分)：由于估價(jià)師筆誤，這份抄寫件的關(guān)于填寫的內(nèi)容，消失了至少 處錯(cuò)誤， 青指出并將更正內(nèi)容列在下面。20222162022202022差異)。202211系數(shù)分別為和-420227315153060細(xì)得分規(guī)章詳見各題中)的為正常內(nèi)容)，閱讀后答復(fù)所提問題。二 估價(jià)方法與估價(jià)過程( 一)方法選擇;選擇方法估價(jià)。本次估價(jià)目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨(dú)立市場價(jià)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期 1 至 2 年之內(nèi)，可以作為比擬案例使用，所以具備采納市場比擬法估價(jià)的條件。20222022AA符合AA市基準(zhǔn)地價(jià)的合法性和現(xiàn)時(shí)性進(jìn)展了調(diào)查，狀況說明，AA20221

4、A202219AYJKG條件。本次采納的市場比擬法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和本錢靠近法的估價(jià)根本原理如下：市場比擬法的根本原理A估價(jià)對(duì)象交易狀況指數(shù)/比擬實(shí)例交易狀況指數(shù);估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比擬實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù);估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比擬實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù); D 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的根本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等價(jià)進(jìn)展修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式為：宗地價(jià)格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)(1+ Ki)相關(guān)修正系數(shù)式中：Ki-影響地價(jià)的個(gè)別因素修正系數(shù)之和。本錢靠近法的根本原理土地價(jià)

5、格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+土地稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地開發(fā)費(fèi)，指為使土地到達(dá)能夠使用狀況的改進(jìn)投入，比方平坦費(fèi)用、道路修建費(fèi)用、水電費(fèi)用等;等等，各地不同;不需要另外支付;開發(fā)市場平均收益率計(jì)算的利潤;(3正法估價(jià)之前，一般需要對(duì)其進(jìn)展哪幾個(gè)方面的分析和考察?收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?有相關(guān)修正一項(xiàng)，依據(jù)你的閱歷，一般包括哪些方面的內(nèi)容?(的為正常內(nèi)容)，閱讀后答復(fù)所提問題。(一)采納本錢靠近法估價(jià)土地取得費(fèi)估價(jià)師調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)9225/平方米。依據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價(jià)， 80/90/平方米。有關(guān)稅費(fèi)土地治理費(fèi)x28元/平

6、方米。耕地占用稅依據(jù)省耕地占用稅實(shí)施方法(政 1987119 號(hào))，耕地占用稅為 8 元/平方米。耕地開墾費(fèi)29101510=A+B+C=19.8 元/平方米土地開發(fā)費(fèi)并參考四周地區(qū)的土地開發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用狀況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為 85 元/平方米。投資利息1231612%，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為勻稱投入，投資利息計(jì)算如下：投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))開發(fā)周期6.12%+土地開發(fā)費(fèi)9.32(元/平方米)投資利潤通過調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，本錢靠近法中利潤計(jì)算的基數(shù)包象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))10%= 19.48(元/平方米)土地增

7、值收益依據(jù)土地治理部門供應(yīng)的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆幢惧X價(jià)格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤四項(xiàng)之和) 益公式：土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤)15%= 33.54(元/平方米)無限年期土地使用權(quán)價(jià)格該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為： 土地單價(jià)=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54=257.14( 元/平方米)區(qū)位修正本錢靠近法測算過程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤、土地增值收益等均為估價(jià)對(duì)象平均的客觀價(jià)格，有必要對(duì)其進(jìn)展微觀區(qū)位因素修正。 依據(jù)估價(jià)人員認(rèn)為

8、，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象的區(qū)位修正采納基準(zhǔn)地價(jià)修正體系比擬恰當(dāng)，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價(jià)格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)有限年期土地使用權(quán)價(jià)格運(yùn)用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價(jià)=253.3(元/平方米)” 問題(每題 3 分)：5數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類?價(jià)的特點(diǎn)簡述可能的緣由。85/中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素。; 誤并簡述緣由的得 1.25 分，只指出錯(cuò)誤不簡述緣由不得分，總分為 30 ( 提示：第一、其次局部至少 1522 個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn))試卷四 土地估價(jià)案例與報(bào)告一、案例分析題( 一)答題要點(diǎn)及參考答案1.土地取得及

9、權(quán)利變化的根本過程(1)19992，AB17;(2)20225A17權(quán)，但性質(zhì)不清;2022241320224A120225A讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓;2022872.A公司全部土地的四至東：環(huán)城綠化帶;南：通城路;A7;北：寰宇電器公司。有提到的)出讓合同;出讓金收據(jù);土地使用權(quán)證;土地登記檔案。出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)(1)時(shí)點(diǎn)：2022630;用途：工業(yè)用地;使用年期：43;開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”;土地性質(zhì)：出讓;容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過程土地出讓市場價(jià)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)畝數(shù)=167112(萬元)土地根底設(shè)

10、施費(fèi)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)根底設(shè)施費(fèi)市場平均水平(1+長率)畝數(shù)=48/12(1 +10%)7=30.80(萬元)用l=20(17 -4)(4+1)=7.69(萬元)77土地出讓金=112 -30.80+7.69=150.49(萬元)(二)答題要點(diǎn)及參考答案錯(cuò)誤更正如下用途：綜合一商業(yè)零售、住宿餐飲;證件種類：身份證一法人代碼證;權(quán)屬性質(zhì)：出讓一國有建立用地使用權(quán);有建立用地使用權(quán)_出讓; (5)使用年期：36年40年;(6)其他登記卡;土地抵押登記卡。2022攤，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異) 計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值=土地登記價(jià)值/土地總面積商業(yè)零售局部分?jǐn)偼恋孛娣e=2454/490815327

11、66(萬元)202271別因素差異準(zhǔn)時(shí)間因素)土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)(1+住宿餐飲的修正系數(shù))住宿餐飲局部建筑面積=3372(1-4%)3376 3.12=3033.54(萬元)(一)答題要點(diǎn)及參考答案估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的表達(dá)一般應(yīng)當(dāng)包括的方面說明方法選擇總的思路;列出選擇的方法;說明所選方法的理由：說明未選方法的理由;對(duì)所選方法根本原理進(jìn)展介紹。面的因素估價(jià)目的;估價(jià)原則;估價(jià)對(duì)象所在市場狀況。需要對(duì)其進(jìn)展以下幾個(gè)方面的分析和考察基準(zhǔn)地價(jià)是否掩蓋估價(jià)對(duì)象;基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的市場條件是否與估價(jià)對(duì)象所在的市場條件近似;基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi);基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好;估價(jià)目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)接近。全部權(quán)的變化;用途的變化;開發(fā)程度的變化;投資集約度的變化;相對(duì)區(qū)位條件的變化。一般包括以下幾方面的內(nèi)容用途修正;年期修正;時(shí)間修正;土地容積率修正;權(quán)益狀況修正。(二)答題要點(diǎn)及參考答案法估價(jià)的地類采礦用地;倉儲(chǔ)用地：機(jī)關(guān)團(tuán)體：科教;醫(yī)院衛(wèi)生慈善;新聞出版：文體消遣：公共設(shè)施;公園綠地。依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為以下幾大類;勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)用;地上物補(bǔ)償;社會(huì)保障。的特點(diǎn)簡述可能的緣由征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償;征地區(qū)片價(jià)不包括地上物補(bǔ)